鼎能置業(yè)南中軸路商業(yè)項目

市場定位

（主力百貨店/超市深度訪談研究）二OO四年四月11目錄研究背景及方法…………………..…………3重要結(jié)論摘要………………..4家樂?！?.7旺市百利…………..………..20歐倍德………..……………..34王府井百貨…………..……..45豐聯(lián)………………..………..61賽特………....70研究背景及方法研究目的：通過對6家主力超市及主力百貨店的深度訪談，達到了解其營運模式及市場拓展計劃的目的，為本項目的市場定位提供有價值的參考信息。研究方法：深度訪談調(diào)研地點：北京調(diào)研對象：主力超市：家樂福、歐倍德、旺市百利主力百貨：賽特、王府井百貨、豐聯(lián)重要結(jié)論摘要綜合訪問情況，六家被訪商家中，家樂福、旺市百利均表示愿考慮進入本項目；王府井百貨對于在北京南城開店無考慮；而豐聯(lián)與賽特則是以輸入管理為主要業(yè)務傾向。家樂福：綜合來說品牌知名度高，目前經(jīng)營業(yè)績較為理想，在全國諸多城市已有分店。家樂福長期在社區(qū)開店，并有加入大型購物中心的經(jīng)歷，有意以主力店形式加盟；家樂福提到對北京南城有繼續(xù)開店的興趣； 家樂福建議：本項目應與主力店先行簽約，再設計施工，以達到規(guī)避風險的目的。旺市百利：綜合經(jīng)營狀況不錯，屬于發(fā)展勢頭較快的公司。旺市百利屬于進入市場較為謹慎的公司，目前進入的市場都基本屬于成熟市場；對南城一定程度的了解；旺市百利認為，綜合商業(yè)項目對主力店實行幾年內(nèi)免租金的優(yōu)惠政策會增加入駐的吸引力；表示會考慮與本項目合作。重要結(jié)論摘要歐倍德：綜合經(jīng)營狀況還算令人滿意；目前在國內(nèi)開有六家分店，分別在上海、南京、無錫及青島。歐倍德目前的主要任務是加快在京開店；王府井百貨：目前綜合營運狀況良好，在全國有10家左右的店，基本都能實現(xiàn)單店盈利。

目前營業(yè)網(wǎng)點分別在北京、成都、石家莊、包頭、武漢及廣州；目前正在選址的城市包括武漢、長春、南京、長沙及重慶；重要結(jié)論摘要豐聯(lián)：豐聯(lián)在北京的一家店營運狀況良好。但是豐聯(lián)主要以收取租戶租金來經(jīng)營，可以說在某種程度上，豐聯(lián)為一家物業(yè)管理公司。豐聯(lián)在對商戶的管理培訓方面具有一定經(jīng)驗；豐聯(lián)對南城商業(yè)環(huán)境有較多了解，但是如果本項目有店中店管理需求，可以與豐聯(lián)進行合作洽談。賽特：賽特在北京由三個實體組成：百貨、寫字樓及酒店；在其他城市的主要業(yè)務為投資管理：輸出管理及品牌輸出等。賽特對南城開店沒有興趣。建議本項目定位為中檔。家樂福原因原因目前整體經(jīng)營狀況在同行業(yè)里處于領(lǐng)先地位，經(jīng)營狀況總體情況不錯，但是存在地區(qū)性差異。較為滿意地區(qū)上海已經(jīng)將超市消費作為生活中一個必要部分。青島/沈陽可能一部分原因是由于北方人的消費特點是有點“大手大腳”，較為爽快。北京目前整體經(jīng)營狀況在同行業(yè)里處于領(lǐng)先地位，經(jīng)營狀況總體情況不錯，但是存在地區(qū)性差異。較為不滿意地區(qū)東莞原因消費能力不強，消費群以打工仔為主；消費存在不穩(wěn)定性，例如春節(jié)期間由于打工仔返鄉(xiāng)，營業(yè)額有大幅度下降。重慶原因山城山區(qū)人口較多，城市人口較少；消費習慣方面，重慶人較為節(jié)儉。珠海原因存在選址問題。商業(yè)組合方式及賣場面積家樂福超市的商業(yè)組合方式為：生鮮食品百貨雜貨家電8000到12000平方米1.5萬到2萬平方米賣場中各類商品所占比例根據(jù)當?shù)厥袌銮闆r而定賣場面積倉儲面積營業(yè)用房物業(yè)形式家樂福營業(yè)用房物業(yè)形式：在家樂福剛進入中國時，在這三個城市各買過一家店的營業(yè)用房。其他城市

均為租用

且對于所租用商業(yè)用房的具體形式?jīng)]有苛刻要求，無所謂單獨建筑或商業(yè)綜合性建筑底商。上海/青島/沈陽選城市考慮因素選擇開店城市時考慮的因素：購買力人口基數(shù)首先，對于家樂福來說，由于其屬于外資機構(gòu)，國家有較為嚴格的限制，目前，所允許其開店的城市只局限于：

省會城市沿海開放城市家樂福將所有備選城市按右圖兩維度標注位置，來做為篩選城市的基本標準。除此之外，可能還會考慮到城市可能提供的政策上的優(yōu)惠。家樂福具體負責選址的部門為：發(fā)展部在城市內(nèi)選址因素家樂福超市選址因素：交通便利，方便消費群到達人口基數(shù)/人口密度；盡可能靠近居民區(qū)人口購買力例如：北京南城購買力弱，開店時對人口基數(shù)要求則相對較高，而對于購買力相對較強的北城，人口密度即使較小，也可能會考慮開店。人口消費習慣未來2至4年的發(fā)展計劃未來2至4年的發(fā)展計劃加快在一流城市繼續(xù)開店的速度開發(fā)新的城市具體執(zhí)行時間由各區(qū)區(qū)長匯報總部，最終由總部決定。是否會考慮進入綜合購物中心是否會考慮進入綜合購物中心家樂福有過這樣做的經(jīng)歷：“它搞一個大的購物中心，里面有一個旗艦店或者是主力店，需要我們加盟進去，我們都可以參與?！边M入綜合購物中心的考慮因素在選擇購物中心時的考慮因素交通便利，方便到達人口基數(shù)/人口居住密度另外還包括：家樂福將處于購物中心內(nèi)的什么位置家樂福與大型購物中心項目本身之間的關(guān)系（車流、人流、貨流等）購物中心項目本身對主力店及主力超市的要求：“它應該是從小客戶中間賺錢，不應該從主力店掙錢，主力店是吸引客人的一個保證，主力店來了客流就有保證?！比巳嘿徺I力消費習慣對南城商業(yè)環(huán)境的評價對南城商業(yè)環(huán)境的評價有較為深入的了解和實踐經(jīng)驗對本項目的評估維度對本項目的評估維度有多少條公交線，出租車的數(shù)量總得來說，家樂福目前對南城商業(yè)有很大的認同。周圍人口居住區(qū)距項目地點的距離價格對本項目的建議對本項目的建議先跟一些主力店簽約，再開始設計施工，這樣可以規(guī)避一些風險，而且在工程上避免了沒有必要的拆改。旺市百利目前整體經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況總體不錯，屬于發(fā)展比較快，發(fā)展勢頭比較好的一家公司。較為滿意地區(qū)廣州市場占有率最高，應該在20%到30%；網(wǎng)點比較多,應該是在十家左右；經(jīng)營管理水平還是不錯的總得來說，旺市百利進入市場是很謹慎的，進入的市場都是成熟的市場，也就是說前期評估認為沒有什么太明顯的劣勢，才會選擇進入。商業(yè)組合方式及賣場面積旺市百利的商業(yè)組合方式為：以超市為主要業(yè)態(tài)；總面積各店差異很大，從8,000到20,000平方米不等;倉庫的面積占整個租賃面積的15%到20％。

生鮮雜貨副食招商:不是由旺市百利經(jīng)營，但是也在其賣場經(jīng)營范圍之內(nèi)。招商主要集中在百貨這一部分;其他的部分由旺市百利自己來做的。生鮮部分所占賣場面積最大，約1/4除去生鮮以外，其他部分（包括招商部分）基本均分賣場面積。不同商業(yè)模式的比較不同商業(yè)模式的比較：來的顧客的層次比較多，因為兼顧百貨和超市兩個部分，對吸引客流有好處。管理能力也比較強，商品組合也比較好。百貨加超市模式劣勢優(yōu)勢肯定會損失一些百貨業(yè)的忠實的顧客吧。因為百貨加超市這個類型，相對更大眾化一點，這樣的話在吸引客戶時有可能產(chǎn)生混亂。不易吸引那些稍微高檔一些的顧客。它周邊大概兩三公里的商圈之內(nèi)，應該有足夠的人口！?。ㄈ绻诒本?，應該不少于20萬人）不同商業(yè)模式的比較不同商業(yè)模式的比較：單純百貨模式必須要經(jīng)營出自己的特點來，必須設定目標顧客，僅僅做到這種大而全的形式，可能會有問題?！氨热缯f賽特、燕莎，它有單純的高檔的消費群，它即使做超市，做很小的那種很高檔的超市，它也是針對這個目標客戶群?！比绻诙ㄎ槐容^準確的前提下，會有很好的收益，因為它的單價比較高，消費額也就較高，這也是它的優(yōu)勢。劣勢百貨業(yè)的擴展比較慢，因為它既然要做出特點了，那它就不容易復制，從而限制它的擴張。優(yōu)勢更適合城市的黃金地段?。?！營業(yè)用房物業(yè)形式營業(yè)用房物業(yè)形式：租賃為主租賃商業(yè)用房比例占旺市百利在全國所有商業(yè)用房的90％；在全國范圍來說，租金約為0.5元/平方米/天至2.5元/平方米/天其他10％的購買商業(yè)用房平均單價為3,000元到10,000元/平方米底商為主選城市考慮因素旺市百利選城市因素：城市人口基數(shù)城市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）銷售點零售總額人均工資批零貿(mào)易總額（批發(fā)＋零售）較為重要因素>100億人民幣>100億人民幣>100萬人口在城市內(nèi)選址考慮因素在城市內(nèi)選址考慮因素：物業(yè)形狀物業(yè)面積交通停車租金標準的矩形、長方形、方形面積最低5000平方米盡量在十字路口，公交車路線5條以上租金在0.5元到2.5元/平方米/天之間人口較為重要因素周邊兩至三公里內(nèi)有10萬人以上選址內(nèi)部操作流程選址內(nèi)部操作流程搜尋信息：開發(fā)部中介開發(fā)部進行初選現(xiàn)場實地考察：開發(fā)部開發(fā)部進行初選如果條件符合，進入談判階段總經(jīng)理最后進行批示未來2至4年的發(fā)展計劃未來2至4年的發(fā)展計劃全國范圍內(nèi)每年開30家對南城商業(yè)環(huán)境的評價對南城商業(yè)環(huán)境的評價熟悉開發(fā)部領(lǐng)導認為南城屬于未來開店的重點區(qū)域。對本項目的評估維度對本項目的建議

選好主力店，對主力店要有優(yōu)惠政策。（成功案例：天津萬達廣場）；只有主力店做好，整體才有優(yōu)勢。應該以租賃為主，不要很快都銷售出去，因為有危險，開發(fā)商根本沒有辦法控制它的經(jīng)營?？紤]進入本項目的條件考慮進入本項目的條件毛坯還是做好裝修是否空調(diào)消防到位有多少免費停車位配套比較完善的情況下，每平方米在1元/平方米/天以下。對于招主力店入駐來說，最好有幾年免租的優(yōu)惠。物業(yè)狀況租金是否會考慮進入本項目是否會考慮進入本項目表示有可能考慮進駐本項目。歐倍德目前整體經(jīng)營狀況目前，歐倍德在國內(nèi)開有六家店，分別為上海三家，南京一家，無錫一家，青島一家。綜合經(jīng)營狀況還算令人滿意，其中營運狀況最好的城市為上海。目標城市：人均GDP在全國領(lǐng)先的城市。北京天津上海深圳廣州重慶成都沈陽長春大連青島歐倍德的目標是在2010年以前開100家店。商業(yè)組合方式及賣場面積歐倍德的主營業(yè)務為家具建材，其商業(yè)組合方式為：五金板材家居園藝45畝到60畝包括店鋪、停車場、卸貨區(qū)、訂貨區(qū)、門前廣場、綠化區(qū)域等一個店鋪所需面積廚衛(wèi)營業(yè)用房物業(yè)形式營業(yè)用房物業(yè)形式：通常是買地自建。北方租賃建筑物南方“如果要買地的話，手續(xù)會很煩瑣，包括土地證，現(xiàn)在還要掛牌牽扯到很多的部門，運作周期比較長，成本比較高，對于快速擴張來說，如果要買地自建，想快也快不起來，所以我們現(xiàn)在傾向于租的?！?/p>

未來傾向于租！不同商業(yè)模式的比較不同商業(yè)模式的比較：在一個大型的商業(yè)中心之中，各種業(yè)態(tài)之間可以起到互補的作用?！皻W倍德是一個國際很大的知名品牌，進駐可以為大型的商業(yè)廣場帶來一定的知名度。例如，天津萬達廣場把歐倍德和沃爾瑪吸引進去以后，就成為它招攬生意很大的一個招牌。天津萬達可能在這兩個項目不是賺錢，但是他在其他的項目都是賺錢?！睂⒓揖咏ú恼系骄C合購物中心之中“主力店的發(fā)展還需要跟這種大型商業(yè)中心的設計以及規(guī)模相適合，有時候可能不能完全達到主力店的標準，需要雙方磨合才能達到主力店的要求?！眱?yōu)勢需要注意的問題單純家居建材市場更適合城鄉(xiāng)結(jié)合部！可以做一個標準店，做一個形象店。選城市考慮因素選擇開店城市時考慮的因素：除了北京、天津、上海、廣州、深圳等大城市以外，其他沿海經(jīng)濟發(fā)達城市和省會城市都會考慮。GDP，人均GDP人均可支配收入房地產(chǎn)的竣工面積房地產(chǎn)的價格特殊需要參考的指標考察當?shù)卮笮统猩唐穬r格，高峰期排隊人數(shù)在城市內(nèi)選址考慮因素在城市內(nèi)選址考慮因素：交通周邊社區(qū)不一定安全成熟，但是要具有一定規(guī)模停車位必須充足瀕臨城市主干道或位于快速路出口邊上房地產(chǎn)的發(fā)展方向市政規(guī)劃未來2至4年的發(fā)展計劃未來2至4年的發(fā)展計劃目前的任務是加快在北京開店“北京是首都，經(jīng)濟影響力、政治影響力都很大，如果一家零售企業(yè)到了中國之后沒在北京開過店，那么這家店的形象以及人們對這家店印象都會不太好。沒有在北京開店，就相當于沒有進入中國一樣。”目前發(fā)展重點為北京，“北京有奧運，我們會集中精力拿下北京，如果北京能夠開下來，再進行擴展的話，速度也不會太慢?！笔欠駮紤]進入綜合購物中心及考慮因素是否會考慮進入綜合購物中心會考慮。在選擇購物中心時的考慮因素

先看合作伙伴。看店的定位是否為國際級別。看業(yè)態(tài)互補的伙伴，看是否與歐倍德檔次相仿。選址：交通、面積大小等等。理想的營運模式理想的營運模式：互惠互利，雙贏。

最好的狀態(tài)就是業(yè)態(tài)組合合理,尋找其他的合作伙伴，這種合作伙伴就是屬于經(jīng)營上的合作伙伴，共同進駐，這樣開發(fā)商也會有比較好的投資回報率，投資商的利益基本上也得到了最大化，性價比也會更高。對南城商業(yè)環(huán)境的評價對南城商業(yè)環(huán)境的評價有較多了解。對于在南城發(fā)展業(yè)務的計劃

現(xiàn)在正在亦莊開發(fā)區(qū)籌備開業(yè)全中國開100家，其中30多家將在華北區(qū)。（目前華北區(qū)僅一家在青島）王府井百貨目前整體經(jīng)營狀況目前，王府井百貨除了在北京的5家店以外，在成都、石家莊、包頭、武漢及廣州都開設了百貨商廈。目前正在選址的城市：長春武漢長沙南京重慶由于王府井百貨目前在全國只有10家店左右，所以還是統(tǒng)一由總部負責在各地開店的操作。目前整體經(jīng)營狀況王府井百貨憑借其老字號品牌及幾十年運營、管理，沉淀下了很多先進的管理經(jīng)驗。到目前為止，所有商廈幾乎都能實現(xiàn)單店盈利。最為滿意的店北京盈利狀況好；在北京百貨市場的市場份額最大；在北京的銷售額近30幾個億較為不滿意店包頭整體市場比較弱，存在消費能力不足的問題相應的利潤比發(fā)達地區(qū)少得多商業(yè)組合方式一般目前百貨品類的分布，是根據(jù)商場本身的定位不同而存在一定差異，比如說現(xiàn)在做的比較好的流行時尚百貨，是按樓層安排不同產(chǎn)品種類的。

一層：時尚高檔的化妝品、珠寶首飾、鐘表，以及女士鞋帽；

二層：普遍是少女裝、淑女裝；

三層：普遍是職業(yè)女裝，成熟女裝；

四層：紳士館/男裝；

五層:運動服裝，或童裝，可能還包括一些家電，大小家電。不同商業(yè)模式的比較不同商業(yè)模式的比較：這里所提到的大型購物中心與本項目類型極其相似，所以可以稱之為“城市型購物中心”。大型購物中心目前百貨商業(yè)模式分為：綜合百貨單體百貨/主體百貨物業(yè)規(guī)模及業(yè)態(tài)組合比較單一，綜合競爭力不強。一般做的話，最起碼是在購物中心里面做集體百貨。兩萬到三萬平米左右綜合百貨除了商品銷售以外，帶一些服務功能，比如說餐飲等服務。由于加入配套功能，面積相應的大一些。三四萬平米左右這里的購物中心不是現(xiàn)在業(yè)內(nèi)比較盛行的shoppingmall，是城市型購物中心。這種業(yè)態(tài)含主力百貨店，生鮮食品家庭超市，兩種主力業(yè)態(tài)再配上商業(yè)街，與新東安購物中心類似，或者類似上海港匯廣場、廣州天河城之類。六七萬平米左右不同商業(yè)模式的比較不同商業(yè)模式有其各自的優(yōu)劣勢，大型購物中心及綜合百貨由于多種業(yè)態(tài)共存，從而有力推動人流共享，實現(xiàn)再消費；而單體百貨的優(yōu)勢在于針對特定客戶群，目標性強。大型購物中心綜合百貨單體百貨/主體百貨優(yōu)勢劣勢主體性強；針對特定客戶群，例如太平洋主打青春流行時尚。客戶群面比較窄，例如太平洋針對18－30的消費群；面積比較小。客戶群面比較寬；物業(yè)體量比較充足，規(guī)模比較大，除了百貨商品銷售以外，涵蓋很多的配套。產(chǎn)生多種業(yè)態(tài)人流互動，可以實現(xiàn)人流之間的共享，從而可以促使消費者實現(xiàn)重新消費。營業(yè)用房物業(yè)形式目前營業(yè)用房物業(yè)形式：

自建物業(yè)但對于一個連鎖性百貨而言，采取自建的形式是比較不利的。因為這個會導致資金沉淀量非常大，不利于快速擴展。而且對于上市公司而言，這種資產(chǎn)投資回報率相對要偏低一些。成都店自建的北京采取租賃的形式其他店營業(yè)用房物業(yè)選擇標準以主力店形式入駐大型購物中心的選擇標準：開發(fā)商開發(fā)商業(yè)面積的大?。婚_發(fā)商的經(jīng)營能力，對運作整體購物中心的思路和管理能力。“有些開發(fā)商有實力，做資產(chǎn)運營，不是開發(fā)了商鋪然后賣掉。那么他就會考慮如何來開發(fā)購物中心，就會聘請專業(yè)的商業(yè)策劃公司/商業(yè)經(jīng)營公司來策劃經(jīng)營他這個購物中心。在這個時候，我們會考慮能不能做主力店；而有些開發(fā)商開發(fā)好了商場以后把商鋪都賣掉，把主力店租給你。他賣掉其他商鋪，或者是由一個管理公司來管理，但是一旦賣掉了以后會導致這個商鋪的經(jīng)營不能有統(tǒng)一的策劃，建立統(tǒng)一的形象，它的商品的定位、檔次及管理都會陷入非常困難的局面，從而導致整體購物中心失敗，假如整體購物中心經(jīng)營慘淡的話，就會嚴重影響主力店的經(jīng)營?！边x城市考慮因素經(jīng)濟比較發(fā)達城市/省會城市目前會考慮從全國戰(zhàn)略發(fā)展的眼光，也會考慮經(jīng)濟發(fā)展較快，但是個人收入略低的城市考慮因素個人收入水平社會零售銷售總額恩格爾系數(shù)從官方渠道獲得目前會考慮在哪些城市發(fā)展業(yè)務及選擇條件：在城市內(nèi)選址考慮因素在城市內(nèi)選址考慮因素：核心商圈城市副商圈“一般來說，對于百貨商場而言，對周邊整個商圈的條件比超市選擇時要嚴格得多，所以重點要看這個城市里面什么樣的商圈符合開百貨店。我們一般首選為核心商圈?！?/p>

但是要面臨成本高，核心商圈競爭激烈的問題。正在形成的已有商業(yè)氛圍的商圈交通是否順暢停車是否方便周邊人流量是否大商業(yè)氛圍商務氛圍周邊是否有較多的店鋪消費群是否習慣到此消費周邊酒店、寫字樓、銀行等的數(shù)量。選址內(nèi)部操作流程選址內(nèi)部操作流程大區(qū)分店提供信息對于符合要求的，進行實地市場調(diào)研進行篩選派人對項目進行詳細市場調(diào)研有專門項目經(jīng)理進行初步接觸進行商務談判、簽約王府井對每個省會城市都進行過試調(diào)。未來2至4年的發(fā)展計劃未來2至4年的發(fā)展計劃每年8家店是否會考慮進入綜合購物中心及考慮因素是否會考慮進入綜合購物中心會考慮。在選擇購物中心時的考慮因素

考察其經(jīng)營理念?？疾炱渚唧w位置。對南城商業(yè)環(huán)境的評價對南城商業(yè)環(huán)境的評價市場容量比較弱。品牌認知度較低。目前百貨公司銷售額普遍偏低。對本項目的評估維度對本項目的評估維度處于怎樣的位置從目前市場情況看，而且從全國各地做商業(yè)地產(chǎn)投資的商業(yè)案例來說，在一個大型商場內(nèi)采取店鋪銷售的案例幾乎是全部失敗的。假如建一個購物中心以后，在旁邊另外做一些臨街商鋪的話，銷售模式問題不大。多大規(guī)模是銷售商鋪還是租賃商鋪是否會考慮進入本項目是否會考慮進入本項目目前王府井百貨對于南城開店暫時沒有計劃。

豐聯(lián)目前整體經(jīng)營狀況目前，豐聯(lián)只有在北京的一家店，經(jīng)營狀況良好。目前這家店經(jīng)營狀況良好，每年都有一個穩(wěn)步的提高和發(fā)展。豐聯(lián)只是通過收取商戶的租金來經(jīng)營的。在某種程度上，豐聯(lián)是一個物業(yè)管理公司。

管理方法及理念豐聯(lián)著重去做的是店中店的管理；對于豐聯(lián)來講，消費者是第二用戶，商戶才是第一用戶。豐聯(lián)的管理有一套非常完整的方案，是科學化和現(xiàn)代化的，比如說，豐聯(lián)會側(cè)重于軟硬件的開發(fā)，會對商戶有一個系統(tǒng)的數(shù)據(jù)化管理。豐聯(lián)對商戶進行定期的培訓，包括規(guī)章制度的培訓，和一些類似于時尚、色彩方面的培訓。豐聯(lián)統(tǒng)一把“豐聯(lián)”做為一個品牌，開展各種活動，幫助商戶聚集人氣。豐聯(lián)的管理是比較人性化的，例如，在非典期間豐聯(lián)給商戶減租金。商業(yè)組合方式及賣場面積豐聯(lián)只在商戶進駐時對其有所選擇。豐聯(lián)的定位不是高檔，所選擇的是一些中高檔層次的品牌。3萬平方米1,6000平方米整個商業(yè)面積可出租面積不同商業(yè)模式的比較不同商業(yè)模式的比較：現(xiàn)金流會大一些產(chǎn)品的銷量也比較大很多商場都會有一個末位淘汰制，競爭比較激烈

豐聯(lián)

單獨的百貨商場

豐聯(lián)作為商戶本身，可能總的營業(yè)額不如商場的多，但是作為單件商品的利潤要大一些，而且有很多商戶會把他的旗艦店開在這里，商戶要達到的是一種宣傳的作用。選城市考慮因素經(jīng)濟比較發(fā)達的城市省會以上的城市選擇開店城市考慮因素：在城市內(nèi)選址考慮因素在城市內(nèi)選址考慮因素：應該是周圍商業(yè)環(huán)境比較成熟其中周邊商圈人口的文化知識水平、經(jīng)濟水平都應該是不錯的。

消費水平

地址的交通便利程度

停車位是否充足

當?shù)卣欠裼袃A向性政策

最重要因素未來2至4年的發(fā)展計劃未來2至4年的發(fā)展計劃沒有，基本上沒有豐聯(lián)今后的發(fā)展方向為輸出管理：“某個大型的商廈或者購物中心，可以聘請豐聯(lián)做店中店物業(yè)管理。通過幾年成功管理經(jīng)驗的積累，豐聯(lián)在這方面具有專長?！睂δ铣巧虡I(yè)環(huán)境的評價對南城商業(yè)環(huán)境的評價目前不適合高端市場。

如果類似項目有店中店管理的需求，豐聯(lián)會在市場考察的基礎上予以考慮。賽特賽特集團背景介紹賽特目前在北京的業(yè)務由三