晨輝房產(chǎn)白石古蓮城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究（完整版）資料(可以直接使用，可編輯優(yōu)秀版資料，歡迎下載）

目錄晨輝房產(chǎn)白石古蓮城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究（完整版）資料(可以直接使用，可編輯優(yōu)秀版資料，歡迎下載）TOC\o"1-3"\h\z致：湘潭市晨輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 4總體假設(shè)和限制條件 5一、總論 7二、項(xiàng)目基本情況 14三、項(xiàng)目宏觀環(huán)境研究 19四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析 42五、項(xiàng)目定位與需求分析 45六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案策劃 51七、項(xiàng)目投資分析與財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) 59八、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 66九、項(xiàng)目第一期財(cái)務(wù)分析簡(jiǎn)述 69十項(xiàng)目特征綜述、結(jié)論與建議 73

致：湘潭市晨輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司根據(jù)貴公司的委托，我們已經(jīng)完成了對(duì)湘潭市“白石.古蓮城”項(xiàng)目可行性研究工作。在整個(gè)工作過(guò)程中，我們對(duì)湘潭市、特別是項(xiàng)目所在區(qū)域類(lèi)似房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，其中包括商業(yè)統(tǒng)計(jì)資料、相關(guān)的市場(chǎng)、人口以及當(dāng)?shù)氐慕ㄖこ淘靸r(jià)等方面的資料，也包括我們根據(jù)專(zhuān)業(yè)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目所作的相關(guān)估計(jì)與分析。雖然本報(bào)告是在我們的經(jīng)驗(yàn)和以上所提到的資料的基礎(chǔ)上謹(jǐn)慎編制而成，但由于項(xiàng)目的時(shí)間性和相關(guān)因素的不確定性，我們對(duì)此項(xiàng)目在任何實(shí)際上將達(dá)到的數(shù)據(jù)目標(biāo)不予任何擔(dān)保。就我們理解，我們工作的目的主要是協(xié)助貴公司對(duì)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方案作出的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析，以評(píng)估項(xiàng)目的可行性。按照慣例，本報(bào)告僅供貴公司內(nèi)部使用，未經(jīng)我們達(dá)成的書(shū)面協(xié)議，不得復(fù)制或傳閱給第三方，也不可在任何公開(kāi)的媒體上發(fā)表。我們非常感謝貴公司有關(guān)人員對(duì)本次工作的大力協(xié)助，并感謝你們能提供給我們這次服務(wù)的機(jī)會(huì)。如果你們對(duì)本報(bào)告有任何問(wèn)題或意見(jiàn)，請(qǐng)與我們聯(lián)系，：0731－4419158。此致建行湖南省分行造價(jià)咨詢(xún)中心二○○六年八月二十日

總體假設(shè)和限制條件本報(bào)告受以下總體假設(shè)和條件的限制，有些條件所涉及的問(wèn)題是我們未被委派調(diào)查的，在此說(shuō)明如下，意在告知委托方我們工作范圍的限制條件。我們對(duì)所分析的房地產(chǎn)的法律描述或相關(guān)的法律事項(xiàng)，包括國(guó)有土地使用證及其它相關(guān)資料的了解，僅依據(jù)委托方的提供的資料及敘述，并未作任何調(diào)查，并且不承擔(dān)此方面的任何責(zé)任。根據(jù)委托方提供的信息，房地產(chǎn)或項(xiàng)目用地的所有權(quán)或使用權(quán)在本報(bào)告中被假設(shè)為合法的且可使用于市場(chǎng)銷(xiāo)售的，除非特別指出，該房地產(chǎn)均被認(rèn)為無(wú)任何抵押權(quán)、占用和債權(quán)問(wèn)題。我們假設(shè)本項(xiàng)目所有開(kāi)發(fā)所需的各種政府批文、國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等均能從地方政府各部門(mén)獲得，土地可以合法轉(zhuǎn)讓。除非特別指出，我們假設(shè)此項(xiàng)目符合國(guó)家及地方性的規(guī)劃、用途、土地使用、環(huán)境及相關(guān)的法律法規(guī)。我們對(duì)于市場(chǎng)條件的變化沒(méi)有任何責(zé)任，也沒(méi)有義務(wù)來(lái)修改報(bào)告以反映報(bào)告生效后發(fā)生的事件和情景。對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)是根據(jù)出具本報(bào)告當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)條件做出的。我們假設(shè)本項(xiàng)目的所有者和經(jīng)營(yíng)者對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理是充分和恰當(dāng)?shù)?。該?xiàng)目土地的面積和規(guī)模由委托方提供，對(duì)此我們未進(jìn)行獨(dú)立的調(diào)查。我們未被要求進(jìn)行與此報(bào)告相關(guān)的土壤分析或地理研究以及對(duì)水、石油、天然氣、煤、文物或其它地下資源的使用權(quán)和條件的調(diào)查。除非進(jìn)行特別的安排，無(wú)論我們還是在此報(bào)告中簽名人員或其它相關(guān)人員，都不必因此報(bào)告的原因進(jìn)行進(jìn)一步的咨詢(xún)工作，提供證詞，或在法庭或其它法律程序中出席。此報(bào)告只限于雙方同意的目的，不可用于其它目的。此報(bào)告及任何相關(guān)部分（無(wú)限制的包括任何結(jié)論、我們的名義和與本報(bào)告有關(guān)或簽署本報(bào)告者的名義、或其所屬的專(zhuān)業(yè)協(xié)會(huì)和組織）在未有書(shū)面協(xié)議和經(jīng)我們同意前，不得以任何形式傳播給第三方。本報(bào)告中對(duì)財(cái)務(wù)表現(xiàn)或總價(jià)值在房地產(chǎn)各組成部分之間的分配，只適用于本報(bào)告中所表明的使用計(jì)劃，其分別的表現(xiàn)和價(jià)值水平也許不適用于任何其它目的，并且絕不可與其它報(bào)告合并使用。任何證券文件、公開(kāi)的融資報(bào)告或其它公開(kāi)文件均不可包括或引用本報(bào)告。一、總論1.1項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱(chēng)：湘潭市“白石.古蓮城”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究開(kāi)發(fā)商：湘潭市晨輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司項(xiàng)目概況：白石.古蓮城項(xiàng)目位于湘潭市河西白石公園西北面，東臨大湖南路；南含白石公園、近沿江風(fēng)光帶；西臨寶慶路；北接迎賓路，距砂子嶺約1000米。該區(qū)域是湘潭市商業(yè)、文化中心，東、西、南、北均有主、次干道縱貫，公交線(xiàn)路四通八達(dá)，交通方便。項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)量所占比值規(guī)劃用地總面積M2224452規(guī)劃凈用地M219560487.15%總建筑面積M2400951.78住宅面積M2267750.4773.35%其中：多層M2125834.5244.73%高層M2139595.9551.97%別墅M22320.000.86%公建面積M298163.8926.81%其中：商業(yè)面積M267077.8968.33%公寓M226200.0026.69%會(huì)所M22347.582.39%幼兒園M22638.422.69%垃圾站M22000.20%地下建筑面積M234737.429.49%建筑占地面積M252087.70建筑密度26.63%綠地率40%容積率1.87總戶(hù)數(shù)1886停車(chē)位個(gè)1339其中：地下停車(chē)位個(gè)912地面停車(chē)位個(gè)4271.2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析湘潭市位于湖南省中部，地處湘江中游，為湖南省直轄市和全國(guó)甲類(lèi)城市。總面積5015平方公里，總?cè)丝?80萬(wàn)，其中市區(qū)人口78萬(wàn)。湘潭歷史悠久，自古以來(lái)便是湘中地區(qū)重要的商業(yè)中心，早在十七世紀(jì)就是全國(guó)著名的“米市”和“藥都”。湘潭氣候溫和，土地肥沃，物產(chǎn)豐富，是全國(guó)重要的糧豬生產(chǎn)基地，因盛產(chǎn)湘蓮被稱(chēng)為“中國(guó)湘蓮之鄉(xiāng)”。湘潭是新中國(guó)重要的機(jī)電工業(yè)生產(chǎn)基地，現(xiàn)已形成以冶金、機(jī)電、紡織、化工、建材為主體并極具競(jìng)爭(zhēng)力的支柱產(chǎn)業(yè)。湘潭是享譽(yù)中外的湖湘文化發(fā)源地，風(fēng)光秀麗，人杰地靈，旅游資源十分豐富，是一代偉人毛主席、著名軍事家彭德懷元帥、世界文化名人齊白石大師的故鄉(xiāng)。新世紀(jì)開(kāi)放的湘潭因?qū)嵤╅L(zhǎng)株潭城市群經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展戰(zhàn)略，而倍受?chē)?guó)外投資商的高度關(guān)注。長(zhǎng)株潭城市群已被國(guó)家“十五”計(jì)劃列為全國(guó)重點(diǎn)支持發(fā)展的七大城市密集區(qū)之一，隨著首屆四年一度的“齊白石國(guó)際藝術(shù)節(jié)”在湘潭隆重召開(kāi)，又隨著湘潭德國(guó)工業(yè)園的順利開(kāi)工，這一切的一切都預(yù)示著在不久的將來(lái)湘潭的商業(yè)天空將出現(xiàn)一片燦爛的盛世。作為長(zhǎng)株潭城市的核心城市之一，湘潭市以建設(shè)“生態(tài)園林式現(xiàn)代化工業(yè)城市”為目標(biāo)，努力建設(shè)湖南先進(jìn)制造業(yè)、長(zhǎng)株潭物流中心，充分利用其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，“十五”期間，湘潭市委市人民政府通過(guò)優(yōu)化投資環(huán)境和推進(jìn)引商、招商等措施，吸引了大量的投資者，五年間引進(jìn)外資122億元，為“九五”期間的3.3倍，德國(guó)梅森爾，日本東洋電器，北京首鋼等國(guó)內(nèi)外大企業(yè)大公司大財(cái)團(tuán)紛紛來(lái)湘潭落戶(hù)，通過(guò)出讓重組90%以上的國(guó)有企業(yè)，企業(yè)實(shí)行了改制，通過(guò)改制重新發(fā)放生機(jī)，戰(zhàn)略引進(jìn)來(lái)催生了湘潭六大工業(yè)園區(qū)，加速了湘潭工業(yè)產(chǎn)業(yè)的形成。2005年產(chǎn)值突破8億元，利稅8億多元?！熬牌呓?jīng)濟(jì)區(qū)”來(lái)勢(shì)更是如火如荼，一期工程投產(chǎn)后，再投巨資創(chuàng)造生產(chǎn)基地。06年的“清華正科機(jī)電”投資19億元，在湘潭奠基。這些以機(jī)械制造、食品加工等特色的工業(yè)區(qū)，推進(jìn)了湘潭工業(yè)企業(yè)的發(fā)展。湘潭市人口較少，近些年來(lái)，企業(yè)與院校結(jié)合，自主創(chuàng)新，成果倍出，為湘潭市技術(shù)進(jìn)步加快發(fā)展贏得了人力與地緣優(yōu)勢(shì)。湘潭市自古在湖南有重要的優(yōu)勢(shì)：交通發(fā)達(dá)，使通往廣州、上海等地區(qū)的重要通道在市區(qū)通過(guò)。京珠高速公路呈東西南北兩個(gè)方向在湘潭交叉。人文資源和旅游資源的優(yōu)勢(shì)：湘潭這塊神奇的土地，有一代為人毛澤東等領(lǐng)導(dǎo)人物。湘潭的紅色旅游資源在全國(guó)首屈一指。湖南省啟動(dòng)的131旅游工程，是以韶山為中心的領(lǐng)袖人物紅色旅游區(qū)。房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的規(guī)模和能力還處于弱勢(shì)，但上升的空間巨大：近幾年，湘潭市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，主要表現(xiàn)為，一是投資直線(xiàn)上揚(yáng)，市場(chǎng)供求兩旺，自2001年后，湘潭市量增之后，05年再創(chuàng)新高，達(dá)到15億元，盡管房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，但居民購(gòu)房的熱情不減，甚至出現(xiàn)無(wú)樓可售的現(xiàn)象。湘潭市房地產(chǎn)價(jià)格優(yōu)勢(shì)十分明顯，其房?jī)r(jià)僅為長(zhǎng)沙的1/2，2006年年底，長(zhǎng)潭西線(xiàn)高速公路通車(chē)后，長(zhǎng)沙、湘潭兩市相距僅20多公里，只有10多分分鐘的車(chē)程。湘潭房地產(chǎn)已經(jīng)越來(lái)越受到兩市居民的關(guān)注。1.3項(xiàng)目用地現(xiàn)狀與規(guī)劃現(xiàn)狀項(xiàng)目用地坐落于湘潭市西不白石公園旁，東臨大湖路，南臨白石公園，西臨寶慶路，北近路。規(guī)劃用地面積224452平方米，形狀為由南往北將白石公園成包圍之勢(shì)的半圓形帶狀。項(xiàng)目用地地勢(shì)較平緩，南可無(wú)阻礙地欣賞白石公園美景，西可遠(yuǎn)眺滔滔湘江。該區(qū)域是湘潭市有名的商業(yè)區(qū)，形成的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)有砂子嶺電器城：經(jīng)營(yíng)各類(lèi)彩電、空調(diào)、熱水器、燈具、品牌家電、廣播器材、舞臺(tái)音響。砂子嶺糖酒市場(chǎng)：經(jīng)營(yíng)面積6037平方米，門(mén)面140多個(gè)，經(jīng)營(yíng)糖、酒、副食、糧油、小百貨等。金都大市場(chǎng)：設(shè)有布匹、服裝、鞋類(lèi)、皮革鞋料、家俱家電、工業(yè)品、農(nóng)副產(chǎn)品等專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。砂子嶺建材市場(chǎng)：經(jīng)營(yíng)各類(lèi)門(mén)窗、衛(wèi)浴、瓷磚、石材、油漆涂料、地板等裝飾材料。以及由晨輝公司開(kāi)發(fā)的汽車(chē)配件大市場(chǎng)等。目前項(xiàng)目用地范圍內(nèi)目前多為民宅，通道狹窄，環(huán)境衛(wèi)生狀況差，違背了城市用地最高最佳原則，有待改造升級(jí)。因此，湘潭晨輝房地產(chǎn)公司購(gòu)得項(xiàng)目用地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善，已成為湘潭市地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區(qū)，近幾年已建成或在建的房地產(chǎn)項(xiàng)目有沁園小區(qū)、金源小區(qū)、濱湖花園小區(qū)、龍鳳山莊、陽(yáng)光山莊等。規(guī)劃發(fā)展方向區(qū)域規(guī)劃：本區(qū)域?yàn)橄嫣妒泻游魃虡I(yè)中心區(qū)，對(duì)接城北大學(xué)城，更是連接湘鄉(xiāng)、韶山、邵陽(yáng)、婁底等城市交通要地。隨著城市的擴(kuò)大，傳統(tǒng)的城市商圈負(fù)荷太大，需要升級(jí)，城市中心區(qū)的舊城改造難度阻礙著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)度，因此，為使城市中心商業(yè)與居住全方位升級(jí)，完善白石公園周邊道路與商業(yè)布局，同時(shí)，完成“城中村”的改造，是項(xiàng)目用地的規(guī)劃方向。1.4項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析1、項(xiàng)目一期已取得拆遷許可證，正進(jìn)行緊張的拆遷工作，本項(xiàng)目全部拆遷量約8萬(wàn)平方米，因此，項(xiàng)目能否按計(jì)劃的完成拆遷，是項(xiàng)目能否能按時(shí)啟動(dòng)，完成銷(xiāo)售的關(guān)鍵，也是土地成本能否控制在計(jì)劃內(nèi)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的關(guān)鍵。2、項(xiàng)目面臨的最大的壓力是建筑設(shè)計(jì)與環(huán)境景觀的完美統(tǒng)一的把握程度以及相關(guān)宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的影響。如果本項(xiàng)目不能在建筑設(shè)計(jì)上獨(dú)樹(shù)一幟，充分利用好白石公園這一天然景觀，開(kāi)創(chuàng)自己的特點(diǎn)與買(mǎi)點(diǎn)，同時(shí)在價(jià)格上占有優(yōu)勢(shì)地位，將面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。1.5市場(chǎng)需求分析項(xiàng)目處于湘潭市商業(yè)發(fā)達(dá)、配套成熟、基礎(chǔ)設(shè)施完善的河西區(qū)，根據(jù)分析，在此區(qū)域，近幾年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量及上市量均不及河?xùn)|，而項(xiàng)目所在地的獨(dú)一無(wú)二性和開(kāi)發(fā)方對(duì)項(xiàng)目的精心策劃與定位，使?jié)撛谙M(fèi)人群對(duì)項(xiàng)目充滿(mǎn)期待，砂子嶺商圈的日益成熟與擴(kuò)展，使項(xiàng)目商業(yè)部分和公寓部分銷(xiāo)售壓力均不大，目標(biāo)客戶(hù)可選擇本市、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)成功的商業(yè)人士，而項(xiàng)目住宅部分以湘潭河西居民的購(gòu)買(mǎi)力和大學(xué)教師群、商業(yè)人士的消化力，不必依托過(guò)大的市場(chǎng)，即可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的售磬。1.6項(xiàng)目開(kāi)發(fā)市場(chǎng)定位通過(guò)分析可知，項(xiàng)目主要客戶(hù)可設(shè)定為項(xiàng)目可輻射范圍內(nèi)的：1.高校、科研院所高級(jí)職稱(chēng)人士2.民營(yíng)或私營(yíng)企業(yè)家或個(gè)體老板3.行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級(jí)領(lǐng)導(dǎo)4.附近居民區(qū)部分富裕居民購(gòu)房和二次換房的需在政府工作的公務(wù)員以及高級(jí)白領(lǐng)、管理人士。根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為高檔檔次。1.7投資估算項(xiàng)目評(píng)估在對(duì)各成本項(xiàng)目進(jìn)行分別測(cè)算與綜合分析的基礎(chǔ)上，確認(rèn)項(xiàng)目總投資為74848萬(wàn)元。其構(gòu)成是由項(xiàng)目單位的自籌資金、銀行貸款及項(xiàng)目預(yù)售回款組成。1.8項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析結(jié)果1、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入為105183萬(wàn)元；2、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本為74848萬(wàn)元；3、營(yíng)業(yè)稅及附加為5785萬(wàn)元；4、利潤(rùn)總額為23970萬(wàn)元；7、年平均投資利潤(rùn)率為6.41%；8、銷(xiāo)售利潤(rùn)率為22.79%；9、項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為5849萬(wàn)元；10、項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為26.27%；1.9項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與不確定性分析盈虧平衡點(diǎn)＝固定成本/（銷(xiāo)售收入－流轉(zhuǎn)稅費(fèi)－土地增值稅、所得稅（按固定費(fèi)率征收））＝75.30%從敏感性分析表中可看出，成本與銷(xiāo)售價(jià)格兩個(gè)因素分別變化時(shí)，稅前FIRR和稅前FNPV兩指標(biāo)對(duì)銷(xiāo)售收入的變動(dòng)比對(duì)開(kāi)發(fā)投資的變動(dòng)較為敏感。當(dāng)開(kāi)發(fā)投資比基本方案增加10%，或銷(xiāo)售收入比基本方案減少10%時(shí)，項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)指標(biāo)均可接受。1.10可行性研究結(jié)論與建議項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利，如能按期按質(zhì)完工，按計(jì)劃銷(xiāo)售，將具有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。從分析測(cè)算來(lái)看，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益較好，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般，主要為建造成本的控制和宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策對(duì)其影響造成項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的不確定性,項(xiàng)目?jī)斶€借款本息有保證，項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)定位等方面符合市場(chǎng)需求，如輔之完善的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃和有效的項(xiàng)目管理，項(xiàng)目可行并具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。建議：1.密切關(guān)注政府的政策動(dòng)向與城市建設(shè)動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售方案。積極與相關(guān)部門(mén)溝通與談判，設(shè)法降低土地成本，拆遷進(jìn)度安排上,要防止拆遷費(fèi)用超支。項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)的定位很重要，認(rèn)真做好營(yíng)銷(xiāo)策劃工作。4.根據(jù)對(duì)湘潭市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的分析和對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售方案的比較，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目各期銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)時(shí)期與價(jià)格進(jìn)行適時(shí)籌劃，可相應(yīng)增加銷(xiāo)售利潤(rùn)，改善財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

二、項(xiàng)目基本情況2.1目的我們受湘潭市晨輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)委托，對(duì)其投資的湘潭市“白石.古蓮城”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的考察，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性進(jìn)行研究。2.2目標(biāo)此次研究的目標(biāo)是針對(duì)湘潭市、特別是項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)類(lèi)似房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查研究，并分析、記錄有關(guān)市場(chǎng)資料。本次研究的目標(biāo)包括以下幾點(diǎn)：（一）．預(yù)測(cè)湘潭市住宅和臨街商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)潛力；（二）．測(cè)算該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。財(cái)務(wù)分析包括以下主要因素：l．房屋的銷(xiāo)售收入；2．開(kāi)發(fā)成本；3．營(yíng)業(yè)費(fèi)用；4．財(cái)務(wù)費(fèi)用；5．可實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)；6．財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析。2.3研究途徑和方法為達(dá)到以上目標(biāo)，我們進(jìn)行了以下工作：（一）．在湘潭市進(jìn)行實(shí)地考察，以研究影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功與否的重要因素，例如：l．地區(qū)發(fā)展趨勢(shì)；2．地區(qū)特性；3．交通便利性；4．影響項(xiàng)目市場(chǎng)占有率的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。（二）．同以下人員舉行會(huì)議和訪(fǎng)談1．湘潭市晨輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)負(fù)責(zé)人及項(xiàng)目參與者；2．當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心和評(píng)估、咨詢(xún)機(jī)構(gòu)；3．部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商；4．當(dāng)?shù)貥潜P(pán)的使用者和管理者。（三）．收集并分析了有關(guān)的經(jīng)濟(jì)和人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，以及對(duì)本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的需求量有所影響的因素。（四）．對(duì)湘潭市的商品房市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)際調(diào)查，以確定現(xiàn)有的、在建的、擬建的住宅和公寓的供應(yīng)情況，同時(shí)對(duì)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)的不同用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求狀況進(jìn)行了總體調(diào)查。2.4項(xiàng)目建設(shè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義河?xùn)|是政治中心、新城市中心，河西是老城市中心，側(cè)重于發(fā)展商業(yè)和文化。自2002年設(shè)立城市中心區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)開(kāi)發(fā)河?xùn)|以來(lái)，在短短四年的時(shí)間內(nèi)取得了飛速的發(fā)展。為加快“城市東移”的步伐，僅基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，湘潭市的投資估算就達(dá)到了7億元。但是，隨著城市政治中心的東移將大量的公務(wù)員階層人士帶到城東置業(yè)，帶動(dòng)城東房地產(chǎn)的空前火熱時(shí)，城西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)卻變得相對(duì)沉寂，與城西濃郁的商業(yè)氣氛和文化氣氛中蘊(yùn)涵的商業(yè)人士和教師階層中的強(qiáng)大住房消費(fèi)人群卻被忽視。中共湘潭市委，湘潭市人民政府2005年7月5日關(guān)于加快“城中村莊”改造的意見(jiàn)出臺(tái)后，給城西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了提供了恰如其分的機(jī)會(huì)，此時(shí)，晨輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司斥巨資在白石公園旁開(kāi)發(fā)土地300畝，拉通高標(biāo)路、南嶺南路；配套完成白石公園周邊環(huán)境改造；完善砂子嶺商圈住宅配套等均具有及其重要的意義。2.5研究依據(jù)1、《湘潭市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和2021年長(zhǎng)期規(guī)劃目標(biāo)綱要》；2、《湘潭市市土地利用總體規(guī)劃（1998-2021）》；3、《建筑工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制辦法》；4、《建筑工程估算指標(biāo)》、《建筑工程投資估算編制辦法》；5、項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目批復(fù)文件；6、長(zhǎng)沙市方圓設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)方案；6、現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料；7、編制報(bào)告委托合同；8、湘潭市晨輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提供的其他有關(guān)資料。本可行性研究報(bào)告編制原則為：根據(jù)國(guó)家有關(guān)方針政策、結(jié)合法規(guī)、堅(jiān)持實(shí)事求是原則，認(rèn)真進(jìn)行調(diào)查研究，力求報(bào)告公正，科學(xué)，可靠。主要的技術(shù)原則是經(jīng)濟(jì)適用、技術(shù)先進(jìn)，符合國(guó)情，著眼未來(lái)。2.6研究范圍根據(jù)委托研究協(xié)議和項(xiàng)目目前所完成的工作，本研究為對(duì)已完成審批的建設(shè)性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)可行性研究，為項(xiàng)目決策提供技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、商業(yè)等方面的評(píng)價(jià)，為項(xiàng)目的具體實(shí)施提供科學(xué)依據(jù)。2.7項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置湘潭市白石.古蓮城項(xiàng)目位于湘潭市河西白石公園西北面，東臨大湖南路；南含白石公園、近沿江風(fēng)光帶；西臨寶慶路；北接迎賓路，距砂子嶺約1000米。該區(qū)域是湘潭市商業(yè)、文化中心，東、西、南、北均有主干道縱貫，公交線(xiàn)路四通八達(dá)，交通方便。用地規(guī)模與地塊形狀用地規(guī)模：項(xiàng)目總用地336.678畝，合224453平方米。規(guī)劃凈用地面積：293.406畝，合195605平方米。地塊形狀：形狀為由南往北將白石公園成包圍之勢(shì)的半圓形帶狀。項(xiàng)目用地地勢(shì)較平緩，東西寬約680米，南北寬約750米，臨湖面長(zhǎng)約850米，南距湘江僅300米，南可無(wú)阻礙地欣賞白石公園美景，西南可遠(yuǎn)眺滔滔湘江。2.8項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)量所占比值規(guī)劃用地總面積M2224452規(guī)劃凈用地M219560487.15%總建筑面積M2400951.78住宅面積M2267750.4773.35%其中：多層M2125834.5244.73%高層M2139595.9551.97%別墅M22320.000.86%公建面積M298163.8926.81%其中：商業(yè)面積M267077.8968.33%公寓M226200.0026.69%會(huì)所M22347.582.39%幼兒園M22638.422.69%垃圾站M22000.20%地下建筑面積M234737.429.49%建筑占地面積M252087.70建筑密度26.63%綠地率40%容積率1.87總戶(hù)數(shù)1886停車(chē)位個(gè)1339其中：地下停車(chē)位個(gè)912地面停車(chē)位個(gè)4272.9項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果匯總表指標(biāo)評(píng)價(jià)結(jié)果項(xiàng)目總投資（萬(wàn)元）74848項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）105183利潤(rùn)總額（萬(wàn)元）23970稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）16060年平均投資利潤(rùn)率6.41%稅后全投資FNPV（萬(wàn)元）5849（I=12%）稅后全投資FIRR26.27%盈虧平衡點(diǎn)75.30%

三、項(xiàng)目宏觀環(huán)境研究3.12005年全國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)和特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資特點(diǎn)1.房地產(chǎn)投資得到控制。2005年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額為15759億元，同比增長(zhǎng)19.8%，比2004年回落8.3個(gè)百分點(diǎn)，投資增速為2000年以來(lái)的最低。2005年全國(guó)住宅投資總額為10768億元，同比增長(zhǎng)21.9%，比2004年回落6.83個(gè)百分點(diǎn)。2005年經(jīng)濟(jì)適用房投資額為565億元，在2004年下降2.5%的情況下繼續(xù)下降6.8%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重為3.6%，占比為1998年以來(lái)的最低。3.房地產(chǎn)信貸增幅趨緩，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸比重下降。2005年全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到2.77萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16.1%，漲幅回落12.6個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人住房貸款余額1.84萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.8%，漲幅回落19.4個(gè)百分點(diǎn)，是2004年6月份以來(lái)的連續(xù)19個(gè)月的回落。在開(kāi)發(fā)資金中，定金及預(yù)付款所占比重最大，達(dá)到36.6%，自籌資金33.2%，國(guó)內(nèi)貸款18.1%。與2004年相比，定金及預(yù)付款比重減少6.5個(gè)百分點(diǎn)，自籌資金比重上升2.9個(gè)百分點(diǎn)，國(guó)內(nèi)貸款比重下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，是1998年以來(lái)的最低。國(guó)內(nèi)貸款中，北京和上海的貸款額都超過(guò)了中西部貸款的總額。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模增大。2005年，房地產(chǎn)施工面積為16.4億平方米，同比增長(zhǎng)17.1%，新開(kāi)工面積為6.7億平方米，同比增長(zhǎng)10.6%；竣工面積為4.9億平方米，比2004年上升12.8個(gè)百分點(diǎn)。商品住宅施工面積12.8億平方米，同比增長(zhǎng)18.1%；新開(kāi)工面積為5.4億平方米，同比增長(zhǎng)12.7%；竣工面積為4億平方米，同比增長(zhǎng)為15.4%。2.土地購(gòu)置面積增幅回落。2005年全國(guó)土地購(gòu)置費(fèi)為2904.3億元，同比增長(zhǎng)12.8%，比2004年降低12.4個(gè)百分點(diǎn)。土地購(gòu)置價(jià)格為760元/平方米，比2004年提高116元，上升幅度為18%。全國(guó)購(gòu)置土地面積為3.8億平方米，同比下降4%，比上年的增幅降低9.9個(gè)百分點(diǎn)。（三）房地產(chǎn)銷(xiāo)售特點(diǎn)1.商品房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額大幅度增加。2005年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積5.58億平方米，其中現(xiàn)房和期房占比分別為43.4%和56.6%，全年商品房銷(xiāo)售額為18080.3億元，現(xiàn)房占35.5%，期房占64.5%。1—7月全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)22.9%，銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)34.9%；銷(xiāo)售額增幅高于銷(xiāo)售面積增幅表明房?jī)r(jià)在上漲。9—11月商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售面積環(huán)比分別10%、14%，12月份為45.5%，銷(xiāo)售環(huán)比11月也在10%和14%左右，12月份為41.2%。期房銷(xiāo)售面積環(huán)比在9—12月在10%到18%，銷(xiāo)售額環(huán)比分別在12%到18%。3.房?jī)r(jià)上升原因。首先是供求失衡，供給方面：土地供給減少。2005年全國(guó)房地產(chǎn)土地購(gòu)置面積比2004年減少4%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)總量比上年減少了20.2%；商品房結(jié)構(gòu)不合理，中小戶(hù)型普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)比重低。需求方面：居民收入不斷增長(zhǎng)。2000—2005年全國(guó)商品房均價(jià)年均增長(zhǎng)59%，同時(shí)GDP和城鎮(zhèn)居民可支配收入增速分別為8.8%和9.1%。改善住房成為消費(fèi)熱點(diǎn)。城市化進(jìn)程加快，城市人口每年都在增加；銀行存款利率低，股市低迷，購(gòu)置房產(chǎn)成為貨幣保值增值的途徑。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和舊城改造、拆遷導(dǎo)致被動(dòng)型購(gòu)房需求。第二個(gè)原因是成本上升。一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地成本上漲，2005年單位土地面積購(gòu)置費(fèi)用同比增長(zhǎng)18%。拆遷成本加大，商品住宅品質(zhì)提升，建材價(jià)格和建筑工人工資上漲等都不同程度地增加了建設(shè)成本。還有市場(chǎng)預(yù)期、投機(jī)炒作等因素的影響。土地資源稀缺，地價(jià)趨升、投機(jī)炒作等等，造成地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，促使部分住房需求提前釋放，加劇了供求矛盾，一線(xiàn)房?jī)r(jià)具有示范效應(yīng)，容易導(dǎo)致相互攀比。3.2湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程—2003年全省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展慨況1998年—2002年是全省建立城鎮(zhèn)住房新體制、房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的重要時(shí)期，也是全省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成績(jī)最為顯著、取得突破最大的時(shí)期。1998年來(lái)為應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)和國(guó)內(nèi)有效需求不足，全省認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需、發(fā)展住宅建設(shè)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的戰(zhàn)略決策，停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化，逐步建立城鎮(zhèn)住房新制度，迅速啟動(dòng)住房消費(fèi)，加快住宅建設(shè)步伐，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始發(fā)揮其在資源配置和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的重要作用。在省委、省政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，全省房地產(chǎn)系統(tǒng)廣大干部職工，不斷解放思想、深化改革，抓住機(jī)遇、加快發(fā)展，取得了前所未有的成績(jī)，湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展實(shí)現(xiàn)了高速增長(zhǎng)。6年間，城鄉(xiāng)住房建設(shè)完成投資1955億元，竣工住房面積37973萬(wàn)平方米，其中城鎮(zhèn)完成投資1245億元，竣工住房面積15914萬(wàn)平方米；農(nóng)村完成投資710億元，竣工住房面積22059萬(wàn)平方米。城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從1997年的18.7平方米提高到2003年的23.3平方米。農(nóng)村人均住房建筑面積從1997年的23.6平方米提高到2003年的27.5平方米。城鄉(xiāng)居民的居住環(huán)境進(jìn)一步改善，住房裝飾水平不斷更新?lián)Q代。6年間，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)完成投資305.1億元，竣工面積4168萬(wàn)平方米，解決了城鎮(zhèn)46.3萬(wàn)戶(hù)中低收入家庭的住房問(wèn)題。1998年—2003年期間，湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)主要在以下幾個(gè)方面取得了重大進(jìn)展：1、住房由實(shí)物分配轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿呕峙?。?001年底止，全省有11個(gè)省轄市、27個(gè)縣（市、區(qū)）行政事業(yè)單位已開(kāi)始實(shí)施住房貨幣補(bǔ)貼，補(bǔ)貼人數(shù)18668人、發(fā)放住房補(bǔ)貼金額8114萬(wàn)元。住房分配貨幣化的實(shí)施，提高了職工個(gè)人的買(mǎi)房支付能力，調(diào)動(dòng)了職工個(gè)人的購(gòu)房資金，有效地啟動(dòng)了住房消費(fèi)，促進(jìn)了住房市場(chǎng)的繁榮。2、進(jìn)一步完善住房公積金制度。到2001年底止，全省共有218.8萬(wàn)職工建立了住房公積金。全省住房公積金覆蓋率已達(dá)到68%，比上年增長(zhǎng)15%。全省共歸集住房公積金68.1億元，歸集余額55.7億元。3、新的住房供應(yīng)體系初步建立。1998年—2002年全省經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)完成投資292億元，年均增長(zhǎng)9.8%；竣工面積4279萬(wàn)平方米，年均增長(zhǎng)15%。經(jīng)濟(jì)適用住房以其價(jià)低質(zhì)不低的優(yōu)勢(shì)，受到了中低收入家庭的普遍歡迎，發(fā)展成為城鎮(zhèn)住房供應(yīng)的主渠道。4、鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為。1998年—2002年全省完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資433億元，年均遞增35%，商品住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重從1997年的47%，提高到2002年的67%。全省建設(shè)了一批環(huán)境優(yōu)美、配套齊全、功能完善、質(zhì)量?jī)?yōu)良的住宅小區(qū)。5、開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)，降低住房消費(fèi)的稅費(fèi)。6、調(diào)整信貸政策，發(fā)展個(gè)人住房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)。2002年商業(yè)銀行個(gè)人住房消費(fèi)貸款余額85億元，成為最主要的消費(fèi)貸款形式。個(gè)人住房消費(fèi)貸款飛速發(fā)展，有效地?cái)U(kuò)大住房有效需求，為住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)做出了重要貢獻(xiàn)。7、拓展房地產(chǎn)中介服務(wù)領(lǐng)域。全省房地產(chǎn)市場(chǎng)日益繁榮，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，獲得了巨大的發(fā)展。成立房地產(chǎn)交易中心101家，建設(shè)有形的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)87個(gè)。五年累計(jì)完成交易金額360億元，稅費(fèi)收入7.2億元。推行房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，我省有602人通過(guò)全國(guó)統(tǒng)一考試，成為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。有72家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)經(jīng)過(guò)脫鉤改制后重新獲得了房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)，按照公平競(jìng)爭(zhēng)的原則，為房地產(chǎn)交易提供估價(jià)服務(wù)。8、初步建立物業(yè)管理體制。到2002年底止，全省城鎮(zhèn)已實(shí)行物業(yè)管理的項(xiàng)目2130個(gè)，管理面積近5440萬(wàn)平方米，約占城鎮(zhèn)房屋總量的11%?，F(xiàn)有物業(yè)管理公司520家，從業(yè)人員21000人，涌現(xiàn)出97個(gè)國(guó)家級(jí)和省級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目。9、法制建設(shè)步伐加快，依法行政工作得到切實(shí)加強(qiáng)。隨著住宅與房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，相應(yīng)的法律法規(guī)逐步完善，全省深入貫徹《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《住房公積金管理?xiàng)l例》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，并結(jié)合省情制定了《湖南省城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理?xiàng)l例》、《湖南省實(shí)施〈城市房屋拆遷管理?xiàng)l例〉辦法》、《湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、等地方法規(guī)，出臺(tái)了一系列政府規(guī)章，健全了住宅與房地產(chǎn)業(yè)的法制，加強(qiáng)了依法行政工作。在此期間，湖南房地產(chǎn)取得飛速發(fā)展，住宅投資超過(guò)了1500億元，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到了26平方米，位居中部地區(qū)第一，房地產(chǎn)業(yè)增加值年遞增10%以上。3.3湘潭經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r湘潭市概況湘潭自漢代設(shè)縣至今已有2200余年歷史，位于湖南省中部偏東,湘江中游，與省會(huì)城市長(zhǎng)沙市和工業(yè)重鎮(zhèn)株洲市各相距40千米，互成"品"字狀，構(gòu)成湖南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化最發(fā)達(dá)的金三角，是省轄地級(jí)市和全國(guó)甲類(lèi)開(kāi)放城市，總面積5015平方公里，總?cè)丝?80萬(wàn)，其中市區(qū)人口78萬(wàn)。

湘潭自古以來(lái)依靠發(fā)達(dá)的湘江航運(yùn)逐漸成為湘中地區(qū)重要的商業(yè)中心,早在17世紀(jì)就是全國(guó)著名的“米市”和“藥都”,并因盛產(chǎn)湘蓮被稱(chēng)為中國(guó)“湘蓮之鄉(xiāng)”,素有“金湘潭”之美譽(yù)。湘潭是享譽(yù)中外的湖湘文化發(fā)源地,風(fēng)光秀麗,人杰地靈,旅游資源十分豐富,是一代偉人毛澤東主席、著名軍事家彭德懷元帥、世界文化名人齊白石大師的故鄉(xiāng)。湘潭是湖南乃至中國(guó)的重要現(xiàn)代化工業(yè)城市，擁用獨(dú)立核算工業(yè)企業(yè)1700多家,大中型企業(yè)38家，產(chǎn)業(yè)工人近30萬(wàn)人,基本形成了以冶金、機(jī)電、化工、化纖、建材等支柱產(chǎn)業(yè)為主體的工業(yè)發(fā)展體系。湘潭是全國(guó)重要的商品糧基地和湖南省瘦肉型牲豬基地，森林覆蓋率為56.4％，成為全省第一個(gè)小康市，及省級(jí)園林城市。全市農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)初步形成了糧食、牲豬、湘蓮、蔬菜和草食牲畜等五大支柱產(chǎn)業(yè)，集約化和產(chǎn)業(yè)化水平不斷提高。隨著改革開(kāi)放的不斷深入，湘潭第三產(chǎn)業(yè)也正在蓬勃發(fā)展，市場(chǎng)流通日臻活躍，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和綜合市場(chǎng)均創(chuàng)中南之最。1200多年歷史的文化名城，自然景觀與人文景觀交相輝映,是中外游客心馳神往的旅游勝地。市區(qū)有雨湖、文廟、關(guān)圣殿、魯班殿、昭山寺、海會(huì)寺、秋瑾故居、壺山等勝跡。隱山、東臺(tái)山國(guó)家森林公園、水府旅游度假區(qū)、韶山銀河旅游區(qū)、湘潭農(nóng)博園、紫荊湖農(nóng)家樂(lè)等湖光山色，也令人心曠神怡。韶山毛澤東故居、彭德懷紀(jì)念館、齊白石故居，是湘潭的旅游觀光圣地，已被列為國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，目前每年接待國(guó)內(nèi)外游客260多萬(wàn)人次。集航空、鐵路、公路、水路、通訊、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)于一體的快捷通暢的現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡(luò)已處于全國(guó)中等城市領(lǐng)先水平。特別注重優(yōu)化軟環(huán)境，制定了《鼓勵(lì)外來(lái)投資的若干規(guī)定》，設(shè)立了高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等四個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)和大學(xué)科技園、雙馬工業(yè)園等五個(gè)園區(qū),建立了韶山海關(guān)、商檢、集裝箱碼頭等，為投資者提供“一站制”服務(wù)，切實(shí)保護(hù)投資的利益，使投資者在湘潭有一個(gè)良好的工作和生活環(huán)境。社會(huì)事業(yè)發(fā)達(dá)。擁有湘潭大學(xué)、湖南科技大學(xué)等6所大專(zhuān)院校,教育事業(yè)蓬勃發(fā)展，在校學(xué)生達(dá)52萬(wàn)。各類(lèi)科研機(jī)構(gòu)科研人員眾多，科技對(duì)工農(nóng)業(yè)的貢獻(xiàn)率在40％以上。群眾文化活躍，一批文學(xué)藝術(shù)作品獲全國(guó)和省級(jí)獎(jiǎng)，廣播電視覆蓋網(wǎng)絡(luò)不斷擴(kuò)大，傳媒功能逐步增強(qiáng)，除傳統(tǒng)廣播、電視、報(bào)刊外第四媒體網(wǎng)絡(luò)媒體發(fā)展迅速。湘潭在線(xiàn)就地起步成為宣傳湘潭的生力軍。群眾體育不斷發(fā)展，引進(jìn)中國(guó)甲Α聯(lián)賽八一足球隊(duì)，推進(jìn)了體育文化產(chǎn)業(yè)及整個(gè)三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。金融、保險(xiǎn)、貿(mào)易、衛(wèi)生體系健全,服務(wù)網(wǎng)絡(luò)遍布城鄉(xiāng)。湘潭市國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r一、綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力。2005年，湘潭市生產(chǎn)總值達(dá)367.03億元，比2000年增長(zhǎng)74.3%，“十五”期間年均增長(zhǎng)11.8%，增速比“九五”時(shí)期提高3.7個(gè)百分點(diǎn)。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占全省比重加大、位次前移，其中：生產(chǎn)總值在全省的比重由2000年的5%提高到6%，總量排位由第11位上升到第7位。規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值的比重由2000年的6.9%提高到8.1%，總量排位由第6位上升到第4位。地方財(cái)政收入的比重由2000年的2.8%提高到3.4%，總量由第11位上升到第7位。進(jìn)出口總額的比重由5.57%提高到11.1%，總量保持在前三位。

結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2000年的17：36：47調(diào)整至2005年的15.2：43.3：41.5，二產(chǎn)業(yè)比重有了較大提高。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，高新技術(shù)產(chǎn)品增加值占工業(yè)增加值比重由2000年的19.5%上升至33.7%。城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整，2005年末城鎮(zhèn)化率達(dá)42.5%，比2000年提高11.65個(gè)百分點(diǎn)。

改革開(kāi)放取得較大突破。國(guó)有企業(yè)改革進(jìn)一步深化，全市近90%的市屬?lài)?guó)有中小企業(yè)完成改制任務(wù)。積極支持中央、省屬大中型企業(yè)推進(jìn)主輔分離、輔業(yè)改制及剝離社會(huì)職能。通過(guò)改制，化解企業(yè)債務(wù)包袱60多億元，補(bǔ)償安置職工6萬(wàn)多人，盤(pán)活存量資產(chǎn)和閑置資產(chǎn)近40億元。糧食流通體制改革和農(nóng)村稅費(fèi)改革成效明顯。行政體制、財(cái)政體制、投融資體制等各項(xiàng)改革取得較大成效。對(duì)外開(kāi)放步伐加快，經(jīng)濟(jì)外向度大大提高，2005年末全市外貿(mào)依存度達(dá)15.1%。招商引資碩果累累，五年間累計(jì)引進(jìn)到位外資5.1億美元，年均增長(zhǎng)34.4%。

民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、園區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展壯大。2005年末，全市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)增加值占全市生產(chǎn)總值比重接近50%，比2000年提高10個(gè)百分點(diǎn)。園區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷壯大。2005年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值29.9億元，比上年增長(zhǎng)61%。

社會(huì)保障體系不斷健全。全市參保企業(yè)退休人員養(yǎng)老金和國(guó)有企業(yè)下崗職工基本生活費(fèi)做到了按時(shí)足額發(fā)放。城市最低生活保障范圍擴(kuò)大、標(biāo)準(zhǔn)提高，做到了應(yīng)保盡保。城市職工醫(yī)療保險(xiǎn)平穩(wěn)運(yùn)行，并先后啟動(dòng)了工傷、生育保險(xiǎn)。2005年，全市企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)參保人數(shù)達(dá)21.5萬(wàn)人，比2000年增加3.8萬(wàn)人；參加基本醫(yī)療保險(xiǎn)人數(shù)29.6萬(wàn)人，增加26.2萬(wàn)人。5年來(lái)，全市共改造擴(kuò)建農(nóng)村敬老院26所，新增床位1300張。

就業(yè)緊張局面有所緩解。通過(guò)實(shí)施“城區(qū)五萬(wàn)人就業(yè)工程”，5年內(nèi)新增城鎮(zhèn)就業(yè)人員19.2萬(wàn)人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以?xún)?nèi)。二、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。2005年，全市完成農(nóng)林牧漁業(yè)增加值55.8億元，比2000年增長(zhǎng)31.5%。主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量均有所增長(zhǎng)，其中：糧食總產(chǎn)量155.6萬(wàn)噸，比2000年增長(zhǎng)12.4%；蔬菜118.7萬(wàn)噸，增長(zhǎng)49.6%；水果3.77萬(wàn)噸，增長(zhǎng)69%；出欄肉豬541.16萬(wàn)頭，增長(zhǎng)37%；出籠家禽1100萬(wàn)羽，增長(zhǎng)25.5%；水產(chǎn)品6.89萬(wàn)噸，增長(zhǎng)23%。

農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。以“稻—菜”、“菜—菜”“蓮—菜”等耕作模式為主的稻田耕作制度得到進(jìn)一步發(fā)展。全市優(yōu)質(zhì)稻種植173.6萬(wàn)畝，占水稻種植比重達(dá)53.8%。水果、蔬菜、花卉苗木、藥材等經(jīng)濟(jì)作物面積比2000年大大增加。生豬養(yǎng)殖加工業(yè)實(shí)施的“公司+協(xié)戶(hù)+農(nóng)戶(hù)”的運(yùn)作模式發(fā)展良好，涌現(xiàn)了一批帶動(dòng)作用較強(qiáng)的龍頭企業(yè)。2005年畜牧業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值突破50億元，占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值比重由2000年的48.7%提高到54.2%。5個(gè)千畝以上的特色優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品示范基地取得較好經(jīng)濟(jì)效益。

農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力逐步增強(qiáng)。5年間，湘潭市農(nóng)村電網(wǎng)建設(shè)與改造、農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)、水利建設(shè)、退耕還林及長(zhǎng)江防護(hù)林、農(nóng)村生態(tài)能源建設(shè)、農(nóng)業(yè)機(jī)械等項(xiàng)目投資15億元。2005年末，全市農(nóng)機(jī)總動(dòng)力達(dá)161.3萬(wàn)千瓦，比2000年增長(zhǎng)70.9%。5年間新增電排裝機(jī)容量1.7萬(wàn)千瓦，新增灌溉面積3500公頃，硬化各類(lèi)渠道1923公里，田園化2.8萬(wàn)畝，旱澇保收面積達(dá)179萬(wàn)畝。到2005年止，全市累計(jì)建設(shè)沼氣池13萬(wàn)個(gè)。

三、工業(yè)生產(chǎn)。2005年，全市全部工業(yè)總產(chǎn)值完成475億元，5年平均增長(zhǎng)20.7%。全部工業(yè)增加值由2000年的53.6億元增加到134億元，年均增長(zhǎng)15.8%。規(guī)模工業(yè)企業(yè)由388戶(hù)增加到460多戶(hù)。規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值2005年達(dá)380.87億元，年均增長(zhǎng)24.8%。工業(yè)支撐作用進(jìn)一步強(qiáng)化，2005年，工業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重達(dá)36.5%，比2000年提高8.4個(gè)百分點(diǎn)。

經(jīng)濟(jì)效益顯著提高?！笆濉逼陂g是湘潭市工業(yè)企業(yè)效益狀況最好的時(shí)期，5年內(nèi)全市規(guī)模以上獨(dú)立核算工業(yè)盈虧相抵后共實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)38.1億元，扭轉(zhuǎn)“九五”時(shí)期連年虧損局面。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)由2000年的76.5%提高到2005年的146.2%。

企業(yè)投入加大。通過(guò)狠抓項(xiàng)目建設(shè)，工業(yè)技改投入逐年增加，由2000年的10億元增加到2005年的81.64億元，5年內(nèi)共投入技改資金183.4億元，比“九五”增長(zhǎng)3.2倍。湘鋼500萬(wàn)噸鋼改造工程、電廠(chǎng)一、二期工程、江南汽車(chē)九華生產(chǎn)基地轎車(chē)項(xiàng)目投入均在40億元以上。制造業(yè)信息化工程全面鋪開(kāi)，19家企業(yè)進(jìn)入國(guó)家、省級(jí)示范企業(yè)行列。

支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大。通過(guò)“十五”期間的加速發(fā)展，全市已基本形成了冶金、機(jī)電、化纖紡織、新材料等支柱產(chǎn)業(yè)。2005年，四大支柱產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值256億元，比2000年增長(zhǎng)3.5倍。

四、固定資產(chǎn)投資規(guī)模。5年間全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成527億元，是“九五”的2.2倍。城鎮(zhèn)以上共有1761個(gè)項(xiàng)目建成投產(chǎn)，其中基本建設(shè)項(xiàng)目482個(gè)，更新改造項(xiàng)目1073個(gè)。

城市面貌煥然一新。5年間全市投入城市建設(shè)資金42.8億元，比“九五”增長(zhǎng)4倍。城區(qū)面積由45平方公里擴(kuò)展到76平方公里，展示和代表湘潭開(kāi)放與發(fā)展形象的河?xùn)|新區(qū)基本建成。5年新增城市道路60公里，新、改、擴(kuò)建城市主次干道和連通道40多條。三大橋建成通車(chē)，四大橋開(kāi)工，城市二環(huán)線(xiàn)、湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶等重點(diǎn)工程建設(shè)進(jìn)展順利。市政設(shè)施日益完善，河西污水處理廠(chǎng)一期工程正式運(yùn)行，河?xùn)|水體凈化工程啟動(dòng)，雙馬垃圾場(chǎng)一期工程交付使用，城市天然氣工程實(shí)現(xiàn)供氣。完成景觀道建設(shè)20余條，新建和改造10多個(gè)綠化廣場(chǎng)和10多個(gè)市民休閑小游園，提質(zhì)改造小街小巷120余條。人民大廈、廣電中心、夢(mèng)澤山莊、東方紅廣場(chǎng)等一批文化設(shè)施和大型標(biāo)志性建筑相繼建成并投入使用。順利完成省級(jí)園林城市、省級(jí)文明城市的創(chuàng)建任務(wù)。

五、國(guó)內(nèi)貿(mào)易

消費(fèi)品市場(chǎng)較為活躍。2005年，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額113.3億元，比2000年增長(zhǎng)63.5%，年均增長(zhǎng)10.3%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額88.13億元，比2000年增長(zhǎng)65.4%；餐飲業(yè)零售額20.5億元，增長(zhǎng)138%。

重點(diǎn)物流項(xiàng)目建設(shè)步伐加快。和順石油物流、步步高物流配送、湖南三和醫(yī)藥物流、大漢鋼材物流等10個(gè)首批認(rèn)定的重點(diǎn)物流項(xiàng)目目前已有8個(gè)開(kāi)工，累計(jì)完成投資3億多元。其中和順石油物流第一期、湘潭港綜合物流第一期工程均已完成并投入運(yùn)營(yíng)。

六、對(duì)外貿(mào)易和旅游

對(duì)外貿(mào)易飛速發(fā)展?！笆濉睍r(shí)期是湘潭市對(duì)外貿(mào)易歷史上發(fā)展最快的時(shí)期。進(jìn)出口貿(mào)易總額達(dá)20.5億美元，年均增長(zhǎng)36.7%。2005年，全市外貿(mào)依存度達(dá)15.1%，比2000年提高9個(gè)百分點(diǎn)。

招商引資成績(jī)顯著。5年來(lái)，全市累計(jì)批準(zhǔn)外商投資企業(yè)161家，直接利用外資5.1億美元，比“九五”時(shí)期增長(zhǎng)1.7倍，年均增長(zhǎng)34.4%。引進(jìn)吸納內(nèi)資122億元，為“九五”時(shí)期的3.3倍。外商投資企業(yè)入庫(kù)稅收貢獻(xiàn)率連年提高，2005年達(dá)到2.2億元，為2000年的4.7倍。引進(jìn)戰(zhàn)略投資伙伴邁出可喜步伐，5年共引進(jìn)跨國(guó)集團(tuán)、國(guó)內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)16家。

旅游業(yè)獲得長(zhǎng)足發(fā)展。2005年，全市共接待國(guó)內(nèi)外旅游者626.66萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入26.72億元，分別比2000年增長(zhǎng)1.52倍和2.8倍。紅色旅游、綠色山水旅游、歷史文化旅游三大板塊構(gòu)筑了湘潭市旅游產(chǎn)品的大框架，特別是紅色旅游在全國(guó)首屈一指。

七、交通運(yùn)輸和郵電業(yè)

交通綜合運(yùn)輸能力不斷提升?！笆濉逼陂g,全市共完成交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資30.18億元，新增公路里程321.3公里，其中高速公路新增100公里，其它等級(jí)公路54.5公里。公路通村率達(dá)99.6%，比2000年提高18.6個(gè)百分點(diǎn)。建成通村公路336.4公里，改造通暢公路271.3公里。

郵電通信業(yè)快速發(fā)展。2005年，全市完成郵電業(yè)務(wù)總量15.7億元，比2000年增長(zhǎng)15.9倍。年末總用戶(hù)147.91萬(wàn)戶(hù)，比2000年增長(zhǎng)2倍，其中：固定68.9萬(wàn)戶(hù)，移動(dòng)79.01萬(wàn)戶(hù)，分別比2000年增長(zhǎng)96.9%和4.7倍。全市普及率52部/百人，比2000年增加34.5部/百人。

八、金融和保險(xiǎn)業(yè)

金融穩(wěn)健運(yùn)行，存貸結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。2005年末全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額為325.24億元，各項(xiàng)貸款余額184.85億元，分別比2000年增加163億元和83.42億元，其中：農(nóng)業(yè)貸款33.73億元，比2000年增加22.64億元。

保險(xiǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展迅速。2005年全市有市級(jí)保險(xiǎn)公司13家，比2000年增加7家，2005年全市保費(fèi)總收入8.06億元,比2000年增長(zhǎng)229.8%。其中,短險(xiǎn)2.41億元,壽險(xiǎn)5.65億元,分別比2000年增長(zhǎng)104%、131.1%。年末共賠（給）付1.97億元，其中：短險(xiǎn)賠付1.59億元，壽險(xiǎn)賠付0.38億元。

九、科學(xué)技術(shù)和教育

科技綜合實(shí)力增強(qiáng)?！笆濉睍r(shí)期，通過(guò)實(shí)施“科教興市”戰(zhàn)略，科技對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的支撐作用增強(qiáng)。五年來(lái)共有87項(xiàng)科技成果獲國(guó)家、省部級(jí)科技進(jìn)步獎(jiǎng)，專(zhuān)利申請(qǐng)量達(dá)2060件，授權(quán)1232件，均居全省前列。湘潭先后被確定為國(guó)家“863”新材料成果轉(zhuǎn)化基地、全國(guó)制造業(yè)信息化重點(diǎn)城市、全國(guó)知識(shí)產(chǎn)權(quán)示范城市創(chuàng)建市、國(guó)家火炬計(jì)劃湘潭機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地、湖南省車(chē)輛及裝備制造產(chǎn)業(yè)基地。2005年全市實(shí)現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值155億元，比2000年增長(zhǎng)2倍，年均增長(zhǎng)25.2%。

教育規(guī)模拓展，質(zhì)量不斷提升?！笆濉逼陂g，全市教育全面協(xié)調(diào)發(fā)展，義務(wù)教育不斷鞏固發(fā)展。2005年小學(xué)、初中輟學(xué)率分別為0.11%、1.02%，分別比2000年下降0.38個(gè)百分點(diǎn)、2.28個(gè)百分點(diǎn)；初中會(huì)考合格率保持在97%以上；高中教育加快發(fā)展，初中畢業(yè)生升學(xué)率達(dá)到88.66%，比2000年提高19個(gè)百分點(diǎn)；高中畢業(yè)生會(huì)考合格率達(dá)95%以上；2005年高考升學(xué)率達(dá)73.5%，比2000年提高17個(gè)百分點(diǎn)。高等教育實(shí)力增強(qiáng)，2005年在校學(xué)生達(dá)到9.47萬(wàn)人，比2000年增加5.3萬(wàn)人。民辦教育發(fā)展迅速，2005年擁有民辦教育機(jī)構(gòu)218個(gè)，比2000年增加214個(gè)?！笆濉逼陂g，教育資源得到進(jìn)一步優(yōu)化整合，撤并農(nóng)村中小學(xué)734所，完成湘潭衛(wèi)校與湘潭職院的合并。教育基礎(chǔ)條件明顯改善，全市共消除和改造農(nóng)村中小學(xué)危房面積34萬(wàn)平方米。

十、文化、衛(wèi)生、體育

文化事業(yè)加快發(fā)展?！笆濉逼陂g，相繼新建改建了白石公園、齊白石紀(jì)念館、湘潭大劇院、群藝館等文化建設(shè)工程，舉辦了首屆中國(guó)（湘潭）齊白石國(guó)際文化藝術(shù)節(jié)，一批文學(xué)藝術(shù)作品相繼獲中宣部“五個(gè)一工程獎(jiǎng)”等國(guó)家大獎(jiǎng)，五年來(lái)市直文藝團(tuán)體在全市城鄉(xiāng)轄區(qū)巡回演出共1000余場(chǎng)。

廣播電視事業(yè)迅速發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善。廣電中心投入運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)了城區(qū)有線(xiàn)電視入戶(hù)率達(dá)90%以上，農(nóng)村有線(xiàn)電視戶(hù)戶(hù)通工程正在全面加快實(shí)施。

公共衛(wèi)生體系進(jìn)一步健全，醫(yī)療衛(wèi)生條件得到明顯改善?！笆濉逼陂g湘潭市取得了抗擊“非典”和防治“高致病性禽流感”的全面勝利，2004年湘潭市投資4510萬(wàn)元，新建了5個(gè)疾控中心、4個(gè)傳染病區(qū)、1個(gè)醫(yī)療緊急救援指揮中心，進(jìn)一步增強(qiáng)應(yīng)對(duì)突發(fā)公共衛(wèi)生事件的能力。重點(diǎn)突破了農(nóng)村醫(yī)療衛(wèi)生薄弱環(huán)節(jié)，調(diào)整衛(wèi)生管理體制，構(gòu)建市、縣、鄉(xiāng)、村衛(wèi)生網(wǎng)絡(luò)，改造鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院23所，并在湘潭縣開(kāi)展新型農(nóng)村合作醫(yī)療試點(diǎn)工作。全市義務(wù)獻(xiàn)血率達(dá)到100%。

體育事業(yè)蓬勃發(fā)展，競(jìng)技水平不斷提高。五年中，湘潭市成功承辦了全國(guó)五城會(huì)男足比賽、全國(guó)后備力量足球比賽、中甲比賽并主辦了“韶山杯”大學(xué)生足球比賽。2004年湘潭有2人參加雅典奧運(yùn)會(huì)，壘球運(yùn)動(dòng)員郭佳獲奧運(yùn)會(huì)第四名,實(shí)現(xiàn)湘潭運(yùn)動(dòng)員在奧運(yùn)會(huì)的名次突破。2005年湘潭市運(yùn)動(dòng)員代表湖南參加全國(guó)“十運(yùn)會(huì)”，取得優(yōu)異成績(jī)，共奪得金牌2枚、銀牌2枚、銅牌2枚和17個(gè)有獎(jiǎng)名次。全市大力開(kāi)展全民健身活動(dòng)，經(jīng)常參加體育鍛煉的人數(shù)達(dá)到全市人口的35%，并創(chuàng)建省級(jí)全民健身示范工程點(diǎn)20個(gè)。

十一、環(huán)境保護(hù)

城市環(huán)境治理取得成效?！笆濉睍r(shí)期，全市共審批環(huán)保建設(shè)項(xiàng)目560項(xiàng)，批準(zhǔn)537項(xiàng)。其中：2005年全市審批建設(shè)項(xiàng)目107項(xiàng)，比2000年增長(zhǎng)72.6%。河西污水處理廠(chǎng)和雙馬垃圾場(chǎng)等一批城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建成，2005年城市功能區(qū)水域水質(zhì)達(dá)標(biāo)率為100%，比2000年提高8個(gè)百分點(diǎn)；城市污水處理率為51.9%,比2000年提高32個(gè)百分點(diǎn)；城市生活垃圾無(wú)害化處理率為95.94%，比2000年提高31個(gè)百分點(diǎn)。

十二、人口、人民生活

據(jù)市計(jì)生委統(tǒng)計(jì)，2001年以來(lái)，湘潭市計(jì)劃生育率一直處于較高水平，2005年為96.2%，比2000年上升0.56個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)過(guò)嚴(yán)厲打擊“兩非”行動(dòng)，湘潭市出生人口性別比（男：女）已由2000年的112.52：100回落到了2005年的107.1：100（同口徑比）；五年來(lái)，進(jìn)一步加強(qiáng)了村級(jí)工作力度，村為主比例2005年為88.92%，比2000年上升4.59個(gè)百分點(diǎn)；綜合治理不斷加強(qiáng)，2005年綜合治理到位率為96.74%，比2000年上升了30.57個(gè)百分點(diǎn)。

城鄉(xiāng)居民生活水平明顯提高，居住條件進(jìn)一步改善。據(jù)抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)，城市居民人均可支配收入由2000年的6049元增加到2005年的9685元，同比增長(zhǎng)60.2%，年均增長(zhǎng)9.9%；農(nóng)村居民人均可支配收入也由2000年的2599元增加到2005年的4086元，同比增長(zhǎng)57.1%，年均增長(zhǎng)9.5%。城市居民和農(nóng)村居民人均住房面積由2000年的15.23平方米和42.34平方米，增加到2005年的21.19平方米和48.5平方米。注：1、以上2005年數(shù)據(jù)均為初步統(tǒng)計(jì)數(shù)。

2、GDP、各產(chǎn)業(yè)增加值絕對(duì)數(shù)按現(xiàn)價(jià)計(jì)算，增長(zhǎng)速度按可比價(jià)計(jì)算。3.4湘潭房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況總體而言，湘潭市房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模和能力還處于弱勢(shì)，但上升的空間巨大，近幾年，湘潭市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，主要表現(xiàn)為，一是投資直線(xiàn)上揚(yáng)，市場(chǎng)供求兩旺，自2001年后，湘潭初具規(guī)模之后，05年再創(chuàng)新高，達(dá)到15億元，盡管房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，但居民購(gòu)房的熱情不減，甚至出現(xiàn)無(wú)樓可售的現(xiàn)象。1、商品房?jī)r(jià)格漲勢(shì)依舊,但增幅趨緩。

湘潭市2005年雖然房?jī)r(jià)仍然在上漲，但漲幅不斷回落。2005年全市全年房屋銷(xiāo)售價(jià)格總指數(shù)105.37%，較上年同期上漲5.37個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售價(jià)格為1212.9元/平方米，較上年同期上漲5.72個(gè)百分點(diǎn)。其中：住宅價(jià)格上漲5.3個(gè)百分點(diǎn)，均價(jià)1112.9元/平方米；非住宅價(jià)格上漲3.8個(gè)百分點(diǎn)，均價(jià)為2186.7元/平方米。2、土地交易價(jià)格繼續(xù)上漲。

2005年，湘潭市土地價(jià)格仍然維持高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)，其中居住用地價(jià)格為60.6萬(wàn)元/畝，同比上漲8.7個(gè)百分點(diǎn)。

3、二手樓市呈現(xiàn)回暖復(fù)蘇現(xiàn)象

自2005年“六一”新政以來(lái)，二手樓市曾出現(xiàn)過(guò)一段蕭條時(shí)期，交易量明顯下滑，購(gòu)房者持幣觀望，猶豫不決。在經(jīng)歷一段觀望期之后，發(fā)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售價(jià)格平穩(wěn)上漲，消費(fèi)者把目光重新投向二手房市場(chǎng)。受市場(chǎng)需求影響，我市二手房市場(chǎng)交易量明顯回升，交易價(jià)格上漲。2005年，全市二手房銷(xiāo)售面積達(dá)501325平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額2.6436億元，同比上漲4.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，二手房住宅821元/平方米，同比上漲4個(gè)百分點(diǎn)。4、房地產(chǎn)中介服務(wù)，為購(gòu)房提供了更好地服務(wù)。目前湘潭市的房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在著個(gè)諸多的問(wèn)題和不足，如裝修市場(chǎng)混亂等等這些問(wèn)題，都是阻礙湘潭市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不利因素。有些專(zhuān)家提出了“發(fā)展周之說(shuō)”這一理論，認(rèn)為湘潭市房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)突破了發(fā)展周期。從實(shí)際情況看，湘潭市房地產(chǎn)業(yè)還可以更好地發(fā)展?？梢钥隙ǖ卣f(shuō)，未來(lái)5-10年是湘潭市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的繁榮時(shí)期，從政策上看，國(guó)家已確立了國(guó)家房地產(chǎn)的意見(jiàn)。其出發(fā)點(diǎn)是規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)，只有規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，才能走向良性的發(fā)展，為我市房地產(chǎn)業(yè)提供政策和法律保障，對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。5、湘潭市房地產(chǎn)價(jià)格優(yōu)勢(shì)十分明顯，其房?jī)r(jià)僅為長(zhǎng)沙的1/2，而今年年底，長(zhǎng)潭西線(xiàn)高速公路通車(chē)后，長(zhǎng)沙、湘潭兩市相距僅20多公里，只有10多分分鐘的車(chē)程。湘潭房地產(chǎn)已經(jīng)越來(lái)越受到兩市居民的關(guān)注。從湘潭自身的發(fā)展來(lái)看，城市居民西移，東建西改，必將形成湘潭房地產(chǎn)業(yè)努力發(fā)展的格局。努力建設(shè)長(zhǎng)株潭三角洲物流的新面貌，將使湘潭房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新一輪的戰(zhàn)略調(diào)整，形成“強(qiáng)勢(shì)初具”的發(fā)展格局。湘潭市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)圖15001500元/m215001500元/m212001200元/m21000850元/m2800750元/m2700700元/m2600600元/m25002000年2001年2002年2003年2004年2005年外圍資金看好本地市場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅攀升從市場(chǎng)的產(chǎn)品、價(jià)格以及居民的消費(fèi)觀念來(lái)分析，湘潭市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還未完全成熟，商品房?jī)r(jià)格還停留在較低的水平，發(fā)展空間廣闊，加上近幾年產(chǎn)業(yè)發(fā)展秩序不斷規(guī)范，市場(chǎng)投資環(huán)境向好，吸引了不少異地的開(kāi)發(fā)商如湘潭多凌華城置業(yè)等大品牌發(fā)展商先后落戶(hù)。外來(lái)品牌發(fā)展商的進(jìn)駐，同時(shí)也將他們優(yōu)秀的作品帶到湘潭，必然引起湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)的革新。3.5湘潭市房地產(chǎn)市場(chǎng)的板塊特征老城區(qū)—河西板塊：成熟商圈，城市區(qū)域樓盤(pán)熱銷(xiāo)由于老城區(qū)地理位置優(yōu)越，市政設(shè)施配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，生活極為方便，但因老城區(qū)改造成本過(guò)大，該區(qū)域樓盤(pán)開(kāi)發(fā)體量較小，盡管需求量大，但規(guī)模在4萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目鳳毛麟角，從2006年1～7月湘潭市兩大板塊的開(kāi)發(fā)體量來(lái)看，河西不足河?xùn)|開(kāi)發(fā)量的十分之一，具有老湘潭故土觀點(diǎn)的本土湘潭人更希望生活品質(zhì)和生活方式的改變，但故土情結(jié)又使他們不愿離開(kāi)世代生養(yǎng)的老城區(qū)生活半徑，所以河西地產(chǎn)一直處于旺銷(xiāo)狀態(tài)，地產(chǎn)供應(yīng)量長(zhǎng)期處于不飽和狀態(tài)，但因老城區(qū)屬舊城改造區(qū)域，直接經(jīng)濟(jì)成本遠(yuǎn)比河?xùn)|新城建設(shè)的成本高，所以沒(méi)有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商均不敢涉及河西老城區(qū)的開(kāi)發(fā)。新城區(qū)—河?xùn)|板塊：高品位的城市規(guī)劃及社區(qū)概念形成的中高檔樓盤(pán)處于熱銷(xiāo)狀態(tài)隨著市政府的東移，三市融城的發(fā)展，新的城市發(fā)展規(guī)劃帶來(lái)的新城日趨完善的市政配套，城市高品位的規(guī)劃，開(kāi)發(fā)商規(guī)?；_(kāi)發(fā)帶來(lái)的高品質(zhì)生活社區(qū)概念引導(dǎo)著人們的生活，優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境及巨大的升值空間致使該區(qū)域樓盤(pán)熱銷(xiāo)，且開(kāi)發(fā)的規(guī)模、品質(zhì)均比河西高，整體開(kāi)發(fā)量也占了湘潭樓市住宅開(kāi)發(fā)總量的70%多：序號(hào)項(xiàng)目區(qū)位規(guī)模（㎡）1九州怡景苑河?xùn)|10萬(wàn)2裕豐新城國(guó)際河?xùn)|約9萬(wàn)3新景家園河西約40萬(wàn)4建鑫城市廣場(chǎng)河?xùn)|約12萬(wàn)5沁園小區(qū)河西約10萬(wàn)6金橋世紀(jì)苑河?xùn)|約16萬(wàn)7金橋中央花園河?xùn)|約13萬(wàn)8金芙蓉小區(qū)河?xùn)|約10萬(wàn)3.6對(duì)湘潭市房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)與分析經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本情況

（一）工業(yè)仍然保持平穩(wěn)較快運(yùn)行。1-4月，全市規(guī)模工業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值124.19億元，同比增長(zhǎng)20.4%，實(shí)現(xiàn)增加值40.12億元，增長(zhǎng)21.7

%。（二）固定資產(chǎn)投資不斷提速。1-4月，全市城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資完成了38億元，同比增長(zhǎng)22.7%，增幅較1-3月提高4.1個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資加速。4月，全市完成房地產(chǎn)投資2.34億元，規(guī)模較3月增加0.46億元，1-4月累計(jì)完成房地產(chǎn)投資5.62億元，同比增長(zhǎng)47.5%，這是去年3月國(guó)家實(shí)施房地產(chǎn)新政后，湘潭房地產(chǎn)投資增幅首次超過(guò)30%。從結(jié)構(gòu)看，主要是幾大樓盤(pán)啟動(dòng)和擴(kuò)張所致，啟動(dòng)的如湘鋼職工住宅、盤(pán)龍名府，擴(kuò)張的如金僑世紀(jì)苑、陽(yáng)光山莊等。此外，錦繡湘江小區(qū)、新景家園、建鑫城市廣場(chǎng)等項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度加快，也在一定程度上助推了房地產(chǎn)整體投資增幅的上揚(yáng)。進(jìn)一步分析，也可認(rèn)為湘潭樓市發(fā)展健康，受?chē)?guó)家房地產(chǎn)新政影響有限。技術(shù)改造投資進(jìn)展順利。

（三）消費(fèi)市場(chǎng)較為活躍。1-4月，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額

41.29

億元，同比增長(zhǎng)14.7

%，其中限額以上批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額增長(zhǎng)78.3%。

（四）出口有所回升，到位外資情況良好。海關(guān)統(tǒng)計(jì)，一季度全市實(shí)現(xiàn)出口8746萬(wàn)美元，同比下降11.9%。1-4月全市新批利用外資項(xiàng)目5個(gè)，合同外資3556萬(wàn)美元，同比下降21.6%，實(shí)際到位外資5362萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)52.5%。（五）財(cái)政收入仍保持較快增長(zhǎng)。4月，全市實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入2.22億元，同比增長(zhǎng)31.9%，1-4月累計(jì)完成8.92億元，同比增長(zhǎng)24.5%，增速較一季度提高2.3個(gè)百分點(diǎn)。增值稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等主要稅種均保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，但增速均有所放緩。分級(jí)次看，市本級(jí)財(cái)政收入增速回升，縣（市）區(qū)級(jí)收入增速回落。1-4月，市本級(jí)財(cái)政收入完成4.43億元，同比增長(zhǎng)21.8%

，增速較一季度提高7.5個(gè)百分點(diǎn)；縣（市）區(qū)級(jí)財(cái)政收入完成4.49億元，增長(zhǎng)27.2%，增幅較一季度回落3.3個(gè)百分點(diǎn)。

（六）金融運(yùn)行平穩(wěn)。4月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額351.46億元，較年初增加26.22億元，其中儲(chǔ)蓄存款較年初增加19.82億元。4月末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額達(dá)198.36億元，較年初增加13.51億元。其中：工業(yè)貸款增加1.48億元，農(nóng)業(yè)貸款增加2.44億元，私營(yíng)企業(yè)及個(gè)體貸款增加1.46億元。2006年湘潭房地產(chǎn)行業(yè)分析與預(yù)測(cè)1、開(kāi)發(fā)增速將減緩，土地資源將得到優(yōu)化配置。受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，湘潭市房地產(chǎn)投資增速將趨緩。同時(shí)，受?chē)?guó)家土地市場(chǎng)整頓的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地價(jià)格和成本將繼續(xù)走高。而按照招拍掛模式，限量供應(yīng)的土地將更多的集中在一些有資金、有實(shí)力的品牌房地產(chǎn)企業(yè)手中，反映到商品房市場(chǎng)的表象就是大項(xiàng)目、大盤(pán)增多，小項(xiàng)目、小盤(pán)相對(duì)減少。2、市場(chǎng)需求旺盛，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升2005年,湘潭市生產(chǎn)總值達(dá)到367.03億元，比2000年增長(zhǎng)74.3%，2005年，全市全部工業(yè)總產(chǎn)值完成475億元，5年平均增長(zhǎng)20.7%。全部工業(yè)增加值由2000年的53.6億元增加到134億元，年均增長(zhǎng)15.8%。規(guī)模工業(yè)企業(yè)由388戶(hù)增加到460多戶(hù)。規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值2005年達(dá)380.87億元，年均增長(zhǎng)24.8%。工業(yè)支撐作用進(jìn)一步強(qiáng)化，2005年，工業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重達(dá)36.5%，比2000年提高8.4個(gè)百分點(diǎn)、社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破500億元大關(guān)，城市居民人均可支配收入由2000年的6049元增加到2005年的9685元，同比增長(zhǎng)60.2%，年均增長(zhǎng)9.9%。眾多具有標(biāo)志性意義的“關(guān)口”得以跨越，導(dǎo)致居住購(gòu)房需求旺盛。湘潭市住房需求主要有四種：城市人口增容產(chǎn)生的主動(dòng)型住房需求、居民改善性住房需求、投資型住房需求和城市房屋拆遷所產(chǎn)生的被動(dòng)型需求。據(jù)測(cè)算，湘潭市住房需求每年在400萬(wàn)平方米以上。其中前兩種是主體，同時(shí)，由于土地、建材價(jià)格上漲，住宅品質(zhì)的提升，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本加大。需求和成本將促使房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。近年來(lái)，湘潭房?jī)r(jià)的上漲呈現(xiàn)出梯級(jí)增長(zhǎng)的曲線(xiàn)，從每年的2%、3%的漲幅，到6%左右的漲幅，從2004年的11%到2005年突破12%，2005年商品房?jī)r(jià)格達(dá)到了1780元/平方米，按照現(xiàn)在的走勢(shì)，2006年房?jī)r(jià)仍將小幅上漲。3、梯極消費(fèi)格局穩(wěn)定，二級(jí)市場(chǎng)將更趨活躍二手房交易量在2003年完成歷史性跨越，2004年穩(wěn)步上升后，2005年，全市二手房銷(xiāo)售面積達(dá)501325平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額2.6436億元，同比上漲4.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，二手房住宅821元/平方米，同比上漲4個(gè)百分點(diǎn)。一方面是房?jī)r(jià)整體上漲激活了部分存量二手房進(jìn)入市場(chǎng)，另一方面是湘潭市梯極消費(fèi)格局基本已形成，二手房需求量逐年擴(kuò)大。二級(jí)市場(chǎng)的活躍將在一定程度上化解后市潛在的供求失衡的問(wèn)題。4、金融信貸緊縮，開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨新的挑戰(zhàn)按照國(guó)家新的金融政策，從2004年開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款門(mén)檻大幅度提高，其監(jiān)管措施也愈發(fā)嚴(yán)格，這種信貸緊縮給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的影響將在2005年開(kāi)始更多顯現(xiàn)，一些資金實(shí)力薄弱的本土企業(yè)將面臨被市場(chǎng)淘汰或被兼并的局面，而這也必將導(dǎo)致湘潭市房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的新一輪演變。

四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析4.1地塊概況項(xiàng)目?jī)粲玫丶s300畝，湘潭河西砂子嶺地區(qū)，沿白石公園西北面，東西寬約680米，南北寬約750米，臨湖面長(zhǎng)約850米，南距湘江僅300米。該地塊在湘潭河西老城區(qū)，周邊地區(qū)配套比較完善，人氣旺，是湘潭的休閑購(gòu)物餐飲觀光的中心。她周邊有目前全省最大的開(kāi)放式公園，這里每四年舉辦一次的全國(guó)性的白石文化藝術(shù)節(jié)；有白石商業(yè)城，白石商業(yè)步行街；賓館、醫(yī)院、銀行、餐飲、學(xué)校、郵政等公共設(shè)施應(yīng)有盡有；電影院、白石紀(jì)念館、群眾藝術(shù)館等配套齊全，另外該地塊，交通便利，四通八達(dá)，西二環(huán)、320國(guó)道、潭衡公路、長(zhǎng)潭西線(xiàn)等環(huán)饒西周，與韶山、湘鄉(xiāng)、邵陽(yáng)、衡陽(yáng)、長(zhǎng)沙、株州等地區(qū)聯(lián)系都非常方便。該地塊內(nèi)部有兩條城市干道，三十米寬的南嶺南路自南向北貫穿該地塊，二十米寬的高標(biāo)路聯(lián)系東西，同時(shí)地塊成帶狀，是城區(qū)與郊區(qū)的連結(jié)地帶4.2地塊特征該地塊東南邊的白石公園是目前全省最大的開(kāi)放式文化公園，有典型的文化藝術(shù)性和群眾性，它的存在直接影響該地塊開(kāi)發(fā)規(guī)劃的理念，如建筑外立面的風(fēng)格、規(guī)劃的理念、用地的性質(zhì)、建筑高度的分配等。該地塊位于城郊結(jié)合部，現(xiàn)有住宅密度高，成分復(fù)雜，造成拆遷量大，約有6萬(wàn)平方米的房屋拆遷，再加上與政府許諾的道路的修建，這些都依賴(lài)于政府的政策支持，政府是否給予優(yōu)惠政策，政府對(duì)拆遷是否有強(qiáng)有力的支持，這是該地塊能否順利動(dòng)工，且縮短開(kāi)發(fā)周期的關(guān)鍵。地塊西北西南連接寶慶路的南端，東北面按居住條件比較成熟的地塊，寶慶路北端砂子嶺商業(yè)密集，是一個(gè)粗放式的建材集散地，由砂子嶺廣場(chǎng)向四周商業(yè)輻射，如向?qū)殤c路南端輻射出家具市場(chǎng)、汽配市場(chǎng)、汽車(chē)維修、文化用品市場(chǎng)、日雜市場(chǎng)，向韶山西路輻射出摩托市場(chǎng)、五金配件，到韶山西路東端的安居樂(lè)建材市場(chǎng)及道路中部的電子數(shù)碼市場(chǎng)等。到衡陽(yáng)方向輻射出糧酒副食、大米、家電等市場(chǎng)。地塊東北地段，高標(biāo)路東端緊鄰白石藝術(shù)中心，人流大。由于該地域的特殊地域性及內(nèi)部特殊的道路結(jié)構(gòu)，可以把商業(yè)規(guī)劃布局為“兩點(diǎn)一線(xiàn)”。充分考慮商業(yè)、居住、環(huán)境及商業(yè)發(fā)展的周期性來(lái)規(guī)劃布局。通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查,目前,消費(fèi)者對(duì)與房地產(chǎn)有關(guān)的因素關(guān)注度從高到低分別為價(jià)格、環(huán)境、地段，古蓮城項(xiàng)目所在地恰好在價(jià)格、環(huán)境、地段上有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。注：1-地段；2-價(jià)格；3-環(huán)境；4-配套；5-戶(hù)型；6-開(kāi)發(fā)商；7-交通；8-物業(yè)管理。4.3時(shí)機(jī)特征國(guó)家宏觀調(diào)控，抑制一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱發(fā)展，恰恰是本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。此時(shí)一批規(guī)模小、自身素質(zhì)差的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將被淘汰出局，項(xiàng)目規(guī)模小、不能形成小區(qū)有效的景觀與配套的樓盤(pán)也將因缺乏特色而少有人問(wèn)津。湘潭市雨湖區(qū)人口眾多，外來(lái)人口也較多，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、個(gè)體小商品經(jīng)濟(jì)在湘潭素來(lái)有名，居民收入水平一直處在中上水平，加之雨湖區(qū)的大規(guī)模建設(shè)活動(dòng)，使得整個(gè)雨湖區(qū)的房市較為活躍，有利于新項(xiàng)目的上馬開(kāi)工。近年來(lái)，雨湖區(qū)大規(guī)模的開(kāi)發(fā)建設(shè)，使整個(gè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項(xiàng)目未來(lái)的前景，而且整個(gè)湘潭市的潛在購(gòu)買(mǎi)力相當(dāng)有分量。置業(yè)意識(shí)——古往今來(lái)中國(guó)文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。

五、項(xiàng)目定位與需求分析5.1目標(biāo)市場(chǎng)定位項(xiàng)目的總定位晨輝古風(fēng)文化生態(tài)街區(qū)——“白石古蓮城”名人山水畫(huà)——“白石古蓮城”集居住、商務(wù)、度假、休閑、觀光于一體、融合各種中國(guó)民居建筑風(fēng)格、以白石文化和湖湘地域文化為項(xiàng)目?jī)?nèi)涵。項(xiàng)目的定位是根據(jù)自己的樓盤(pán)，找出并確定顧客心中本樓盤(pán)與其它樓盤(pán)不同而又有價(jià)值的元素，從而確定本樓盤(pán)在顧客心中和地位。通過(guò)以上各部分的分析，可以歸納出本樓盤(pán)的幾方面的優(yōu)勢(shì)：1.環(huán)境優(yōu)勢(shì)——“白石公園”山水環(huán)境代表人類(lèi)居住環(huán)境的一個(gè)理想狀態(tài)，它提供了人類(lèi)追求身心健康的理想環(huán)境，是業(yè)主的必然需要。2.地域文化優(yōu)勢(shì)——“白石文化”本地塊在湘潭河西老城區(qū)，周邊地區(qū)配套比較完善，人氣旺，是湘潭的休閑購(gòu)物餐飲觀光的中心。她周邊有目前全省最大的開(kāi)放式公園，這里每四年舉辦一次的全國(guó)性的白石文化藝術(shù)節(jié)；有白石商業(yè)城，白石商業(yè)步行街；有醫(yī)院、銀行、餐飲、學(xué)校、建材市場(chǎng)（砂子嶺）；有電影院、白石紀(jì)念館、群眾藝術(shù)館等，另外該地塊，交通便利，四通八達(dá)，不管是市內(nèi)，還是長(zhǎng)沙，株州，還是湘鄉(xiāng)，邵陽(yáng)等地區(qū)聯(lián)系都非常方便。3、該地塊內(nèi)部有兩條城市次干道，可充分利用其進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)作與設(shè)計(jì),做出湘潭特色的金街銀苑.4、地塊東南邊的白石公園是目前全省最大的開(kāi)放式文化公園，有典型的文化藝術(shù)性和群眾性，它的存在直接影響該地塊開(kāi)發(fā)規(guī)劃的理念。2消費(fèi)群界定從市場(chǎng)調(diào)研可看出,年齡段在25-35歲的消費(fèi)者,是初次購(gòu)房的強(qiáng)力潛在人群:1-小于25歲;2-25-35歲;3-35-60歲;4-60歲以上.對(duì)受教育程度影響房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)行為的分析,大專(zhuān)及以上學(xué)歷的人員占買(mǎi)房意愿人員的絕大多數(shù):1-初中及以下;2高中、技校、中專(zhuān);3-大專(zhuān)；4-本科；5-碩士及以上而家庭成員組成因素中，已婚者或即將成家人員是購(gòu)房的高度關(guān)注人群：1-未婚；2-已婚無(wú)小孩；3-已婚有小孩；4-其他年收入2-6萬(wàn)，是購(gòu)買(mǎi)住房的消費(fèi)主體：1-無(wú)收入；2-2萬(wàn)元以下；3-2-4萬(wàn)元；3-4-6萬(wàn)元；4-6-8萬(wàn)元；5-8-10萬(wàn)元；6-10萬(wàn)元以上而自住型和改善條件型購(gòu)買(mǎi)需求，是最長(zhǎng)期穩(wěn)定的市場(chǎng)需求：為子女購(gòu)房；2-首次置業(yè)者；3-改善環(huán)境型；4-投資型綜合以上分析，項(xiàng)目銷(xiāo)售人群可定位為：1.高校、科研院所高級(jí)職稱(chēng)人士2.民營(yíng)或私營(yíng)企業(yè)家或個(gè)體老板3.行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級(jí)領(lǐng)導(dǎo)4.附近居民區(qū)部分富裕居民投資購(gòu)房和二次換房的需要購(gòu)買(mǎi)目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。5.3產(chǎn)品定位根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為高檔檔次，這是基于激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和區(qū)位為前提而作出的明智決策,主要原因是:1.區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，畔白石公園，且鬧中取靜。2.項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)高檔物業(yè)銷(xiāo)售狀況非常理想。3.項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)已形成一些居住小區(qū)群體,各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都離高檔物業(yè)還有一定的距離。4.小區(qū)配套修建的南嶺南路、高標(biāo)路將決定白石古蓮城在該區(qū)域內(nèi)具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢(shì)。5.4競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析金僑集團(tuán)：以金僑世紀(jì)城大打生態(tài)牌、物業(yè)牌，利用其董事長(zhǎng)特殊的身份打政治牌，小區(qū)追求人性化，在樸實(shí)中見(jiàn)真情。由金僑世紀(jì)苑、金僑世紀(jì)大廈、金僑中央廣場(chǎng)、金僑商業(yè)廣場(chǎng)等六個(gè)樓盤(pán)組成的金僑世紀(jì)城，是目前河?xùn)|也是湘潭市規(guī)模最大、配套齊全的生活社區(qū)，他們見(jiàn)證著河?xùn)|房?jī)r(jià)的每一次增長(zhǎng)。世紀(jì)城．中央花園，是金橋世紀(jì)城的二期工程，位于湘潭中央?yún)^(qū)核心位置，吉安路與霞光東路交匯的西南角，市委、市人大、市政府、市政協(xié)、市教育局、市工商局、市中級(jí)人民法院、湘潭大劇院、廣電中心、報(bào)業(yè)中心等環(huán)聚周?chē)?；絲綢中路、霞光東路、吉安路、芙蓉路四周環(huán)繞。小區(qū)由多層公寓、花園洋房、聯(lián)排townhouse、獨(dú)立別墅、歐式商鋪及各類(lèi)現(xiàn)代化生活服務(wù)設(shè)施組成，是湘潭市低密度、低樓層、低容積率、高綠化率、高車(chē)位配比的大型高尚生活社區(qū)，總建筑面積15萬(wàn)平方米。多層均價(jià)1780元/平方米；聯(lián)排別墅3000～3500元/平方米；獨(dú)立別墅4500～5000元/平方米；商業(yè)用房4500元/平方米；地下車(chē)庫(kù)5～6萬(wàn)元/個(gè)。大同世界：以其獨(dú)有資源（房地局）及時(shí)了解政府的信息，以低價(jià)位擁有開(kāi)發(fā)潛質(zhì)的土地，同時(shí)以其對(duì)產(chǎn)品精心設(shè)計(jì)、規(guī)劃、為湘潭人量身定做的產(chǎn)品及比較成熟的開(kāi)發(fā)理念，往往獨(dú)辟稀徑，目前正在醞釀開(kāi)發(fā)二大橋地段，。陽(yáng)光房產(chǎn)：主打小區(qū)—陽(yáng)光山莊，以一期規(guī)模效應(yīng)及樓盤(pán)品質(zhì)形成了品牌（陽(yáng)光山莊），被稱(chēng)為湘潭的富豪山莊，一期開(kāi)發(fā)的獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅已全部售磬，并在二級(jí)市場(chǎng)上，掀起了別墅高價(jià)轉(zhuǎn)讓和有錢(qián)難求的局面。小區(qū)總建筑面積平方米，多層、聯(lián)排、獨(dú)立別墅組成純居住小區(qū)，容積率，綠化率。匯豐房產(chǎn)：道路帶動(dòng)開(kāi)發(fā)，商業(yè)為主，歐陸風(fēng)格自成一體，拓展市場(chǎng)。多凌公司：以六十萬(wàn)元每畝，在河?xùn)|地區(qū)買(mǎi)了近600畝地，開(kāi)發(fā)性質(zhì)是以多層和小高層為主的高檔住宅區(qū)，目前正處于規(guī)劃核準(zhǔn)階段，即將開(kāi)工。預(yù)計(jì)2007年上半年實(shí)現(xiàn)預(yù)售。新景集團(tuán)：有湘潭市房地政府背景的新景集團(tuán)，在三橋附近鼎立打造的蓮城標(biāo)桿樓盤(pán)—新景家園，是湘潭市唯一的省康居住宅示范小區(qū)，湘潭市重點(diǎn)工程項(xiàng)目，小區(qū)以得天獨(dú)厚的濱江景觀，極其優(yōu)越的地理位置，專(zhuān)業(yè)的景觀設(shè)計(jì)，使主軸景觀的自然生動(dòng)和詩(shī)意散落的園林小品完美結(jié)合，在小區(qū)形成“賞水、引水、親水”的水景浪漫生活情懷，將純美水景延伸至家園深處，被評(píng)為2002年度湘潭市房交會(huì)綜合最佳樓盤(pán)；2004、2005年度湘潭市房交會(huì)金牌小區(qū)，小區(qū)總建筑面積30萬(wàn)平方米，容積率1.38，綠化率56.8%。銷(xiāo)售價(jià)格由2004年的1100元/平方米到現(xiàn)在達(dá)到1650元/平方米，銷(xiāo)售率超過(guò)90%。

六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案策劃6.1規(guī)劃設(shè)計(jì)1、元素：人文（白石文化）；均好性（80%的住戶(hù)能在自己的房子里看到白石公園的園景）；生態(tài)性（江南園林）平面、立面相結(jié)合；江南民居（建筑符號(hào)）；人車(chē)分流（以人為本）；以“城”的概念規(guī)劃布局（地塊多樣性）；多組團(tuán)（統(tǒng)一中求變化）；智能化、節(jié)能化2、執(zhí)行原則：人文：白石公園我的家，以齊白石文化內(nèi)涵引入該城，以小品、雕塑、道路、廣場(chǎng)名稱(chēng)、特色的花草、樹(shù)木、院落、水系都輔以白石文化。以白石文化為該城的靈魂，使其成為全國(guó)獨(dú)一無(wú)二。生態(tài)性：注重綠化環(huán)境設(shè)計(jì)，更注重水系設(shè)計(jì)，小橋流水、不求雄偉壯觀，只求親民性、實(shí)用性（借麗江古城之水系）。江南民居：借鑒提升，借其“神”而非形，既有古韻又有現(xiàn)代都市生活的氣息。“城”的概念：多樣性、復(fù)雜性、差異性、居住、商業(yè)、旅游、度假、休閑的復(fù)合地產(chǎn)。把被高標(biāo)路、南