寧波迪賽2021.2東部新城村級(jí)留用地工程開(kāi)展研究報(bào)告謹(jǐn)呈：東部新城投資工程定位研究思路體系東部新城動(dòng)態(tài)解讀工程前瞻性解讀區(qū)域階段性成長(zhǎng)預(yù)判寧波新商務(wù)CBD解讀新城未來(lái)各板塊開(kāi)展工程外環(huán)境階段性預(yù)判區(qū)域產(chǎn)業(yè)開(kāi)展解讀區(qū)域客戶動(dòng)態(tài)性變化工程可行性業(yè)態(tài)解讀工程前瞻性定位解讀分析工程內(nèi)外開(kāi)發(fā)環(huán)境明晰工程前置性約束及開(kāi)發(fā)目標(biāo)工程可行性操作方案解讀工程可行性定位工程經(jīng)營(yíng)可行性解讀產(chǎn)品根本體系定位可行性分析結(jié)論經(jīng)營(yíng)模式解讀單項(xiàng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)收益預(yù)判目標(biāo)客戶動(dòng)態(tài)解讀工程收益動(dòng)態(tài)預(yù)判收益模型分析經(jīng)營(yíng)可行性結(jié)論實(shí)現(xiàn)工程開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)東部新城動(dòng)態(tài)解讀項(xiàng)目前瞻性解讀項(xiàng)目可行性定位項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)可行性解讀東部新城動(dòng)態(tài)解讀工程前瞻性解讀區(qū)域階段性成長(zhǎng)預(yù)判寧波新商務(wù)CBD解讀新城未來(lái)各板塊開(kāi)展工程外環(huán)境階段性預(yù)判區(qū)域產(chǎn)業(yè)開(kāi)展解讀區(qū)域客戶動(dòng)態(tài)性變化工程可行性業(yè)態(tài)解讀工程前瞻性定位解讀分析工程內(nèi)外開(kāi)發(fā)環(huán)境明晰工程前置性約束及開(kāi)發(fā)目標(biāo)工程可行性操作方案解讀工程可行性定位工程經(jīng)營(yíng)可行性解讀產(chǎn)品根本體系定位可行性分析結(jié)論經(jīng)營(yíng)模式解讀單項(xiàng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)收益預(yù)判目標(biāo)客戶動(dòng)態(tài)解讀工程收益動(dòng)態(tài)預(yù)判收益模型分析經(jīng)營(yíng)可行性結(jié)論實(shí)現(xiàn)工程開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)工程前置性約束條件解讀1、本案作為東部新城第一個(gè)開(kāi)工建設(shè)的綜合性工程，需要承擔(dān)城市拓荒者的角色2、工程用地為租賃性質(zhì)，純經(jīng)營(yíng)用途，經(jīng)營(yíng)年限鎖定15年。為新城開(kāi)發(fā)樹(shù)立信心和標(biāo)桿，促使本案必須在開(kāi)發(fā)定位上有更多的突破。以短期3-5年銷售回籠為核心的常規(guī)開(kāi)發(fā)定位模式對(duì)于本案而言不可??！因此必須注重經(jīng)營(yíng)性用地開(kāi)發(fā)前瞻性定位。我們的解讀：面臨的約束條件：工程開(kāi)發(fā)目標(biāo)解讀工程收益+社會(huì)效益+城市運(yùn)營(yíng)我們的解讀：開(kāi)發(fā)目標(biāo)：作為第一個(gè)開(kāi)工建設(shè)的綜合性工程，本案需要成為一座地標(biāo)，并為后續(xù)開(kāi)發(fā)樹(shù)立信心：A、需要綜合考慮本案所處的區(qū)域及未來(lái)開(kāi)展?fàn)顩r，促使本案能夠具有較強(qiáng)的存活度。B、工程所處區(qū)域的特點(diǎn)，決定本案需要綜合考慮外部環(huán)境，提高外部環(huán)境對(duì)本案的依存度。保證工程成功運(yùn)營(yíng)，應(yīng)看到本案預(yù)期需要5年以上的市場(chǎng)培育期，而整體贏利那么要有賴于區(qū)域成熟度，預(yù)期要有10年的市場(chǎng)逐步開(kāi)展至成熟期東部新城動(dòng)態(tài)解讀工程前瞻性解讀區(qū)域階段性成長(zhǎng)預(yù)判寧波新商務(wù)CBD解讀新城未來(lái)各板塊開(kāi)展工程外環(huán)境階段性預(yù)判區(qū)域產(chǎn)業(yè)開(kāi)展解讀區(qū)域客戶動(dòng)態(tài)性變化工程可行性業(yè)態(tài)解讀工程前瞻性定位解讀分析工程內(nèi)外開(kāi)發(fā)環(huán)境明晰工程前置性約束及開(kāi)發(fā)目標(biāo)工程可行性操作方案解讀工程可行性定位工程經(jīng)營(yíng)可行性解讀產(chǎn)品根本體系定位可行性分析結(jié)論經(jīng)營(yíng)模式解讀單項(xiàng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)收益預(yù)判目標(biāo)客戶動(dòng)態(tài)解讀工程收益動(dòng)態(tài)預(yù)判收益模型分析經(jīng)營(yíng)可行性結(jié)論實(shí)現(xiàn)工程開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)東部新城在城市未來(lái)框架的影響力解讀〔地圖〕東部新城是對(duì)寧波既有城市中心功能的補(bǔ)充、完善和提升，它與三江口舊城核心區(qū)、北侖港與濱海產(chǎn)業(yè)帶、南北高教園區(qū)、東錢湖旅游度假區(qū)、鄞州中心區(qū)等保持緊密聯(lián)系，并將成為大寧波的中心區(qū)域交通建設(shè)：三縱：從西向東依次排列江澄路、海晏路、福慶路，四橫：依次排列民安二路、驚駕二路、中山二路、興寧二路。軌道交通對(duì)區(qū)域的開(kāi)發(fā)利益是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，并且會(huì)提前釋放。大寧波的中心隨著交通的建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入了實(shí)質(zhì)的階段新區(qū)內(nèi)路網(wǎng)的建設(shè)和布局，為導(dǎo)入人流和企業(yè)的入駐起到重要作用。輕軌1號(hào)線2021年建成通車航運(yùn)中心、金融中心

〔典型工程：國(guó)際航運(yùn)效勞中心、建行大樓〕行政中心〔典型工程：市政府、六部委〕商務(wù)貿(mào)易中心〔典型工程：國(guó)展中心〕文體中心、居住中心〔典型工程：寧波城市文化廣場(chǎng)、錦繡東城等〕東部新城各板塊功能開(kāi)展解構(gòu)占地面積為8.45平方公里方案2021年根本建成中央商務(wù)區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)解構(gòu)國(guó)際航運(yùn)效勞中心：中心建成后，將進(jìn)駐海關(guān)、檢驗(yàn)檢疫、海事、邊檢等涉外單位。國(guó)際貿(mào)易展覽中心：建成后的國(guó)展中心總建筑面積有上百萬(wàn)平方米，成為現(xiàn)代化國(guó)際貿(mào)易展覽中心和進(jìn)出口商品的重要展示交易平臺(tái)。國(guó)際金融效勞中心：約50萬(wàn)平方體量，招商銀行、建設(shè)銀行、寧波銀行、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、太平洋保險(xiǎn)等8家企業(yè)成為首批正式簽約落戶國(guó)際金融效勞中心的金融機(jī)構(gòu)。區(qū)域產(chǎn)業(yè)的影響力：金融、貿(mào)易、航運(yùn)、行政機(jī)構(gòu)組成第三產(chǎn)業(yè)為主力的效勞產(chǎn)業(yè)鏈，結(jié)合構(gòu)成寧波未來(lái)商務(wù)辦公核心帶。2021年2021年2021年規(guī)劃期起步期開(kāi)展期成型期住宅寫字樓商業(yè)酒店1家五星級(jí)酒店商業(yè)開(kāi)展緩慢金融中心行政中心建設(shè)形成逐漸啟動(dòng)密集開(kāi)發(fā)區(qū)域商圈形成輕軌建成通車、以三大中心為引擎的寫字樓就集群形成，輻射寧波北侖等區(qū)域2家五星級(jí)酒店開(kāi)發(fā)接近尾聲居住人口大增商務(wù)積聚效應(yīng)形成一站式購(gòu)物、高檔百貨進(jìn)入假設(shè)干三、四星級(jí)酒店從開(kāi)展的角度來(lái)看板塊的形成確定東部新城規(guī)劃定位，土地掛牌出讓、路網(wǎng)等市政設(shè)施建設(shè)展開(kāi)，為后續(xù)開(kāi)展奠定根底。本工程入市點(diǎn)本工程運(yùn)營(yíng)期形成寧波新商務(wù)CBD第一個(gè)五年第二個(gè)五年第三個(gè)五年四大板塊的開(kāi)展對(duì)東部新城的聚合作用城市中央商務(wù)集群文化配套

中心商務(wù)區(qū)形成產(chǎn)業(yè)積聚效應(yīng)行政中心吸引相關(guān)企業(yè)入住文化中心輻射寧波，提升區(qū)域地位居住中心為區(qū)域帶來(lái)高素質(zhì)的居民形成寧波新商務(wù)CBD寧波新商務(wù)CBD解讀東部新城商務(wù)板塊規(guī)劃思路讓我們看到寧波商務(wù)CBD興起的勢(shì)頭！寧波作為以外貿(mào)、物流、航運(yùn)等效勞業(yè)為核心產(chǎn)業(yè)的商務(wù)型港口城市，改革開(kāi)放30年來(lái)，自始自終均未形成整體性強(qiáng)，規(guī)模集中的商務(wù)型CBD。現(xiàn)有的城市CBD我們應(yīng)該解讀為以天一商圈為核心的商業(yè)CBD。在寧波未來(lái)大城市的開(kāi)展框架規(guī)劃中，城市格局需要硬件上的提升，同樣需要圍繞如何提升商務(wù)形象，繼續(xù)做大做強(qiáng)寧波效勞業(yè)為根底的第三產(chǎn)業(yè)，做大寧波城市影響力，在這一點(diǎn)上，商務(wù)CBD的缺失效應(yīng)日益凸顯。成功CBD的案例一新宿:國(guó)際成熟的CBD新宿：30年規(guī)劃建設(shè)---金融業(yè)---9條地鐵線路---超高層建筑群新宿物業(yè)功能配比集中商務(wù)辦公區(qū)邊緣辦公區(qū)住宅區(qū)娛樂(lè)及臨時(shí)居住區(qū)集中商業(yè)區(qū)辦公、臨時(shí)居住混合區(qū)功能延續(xù)周邊住宅區(qū)功能延續(xù)周邊住宅區(qū)

住宅∶辦公∶商業(yè)＝5∶5∶2成功CBD的案例二上海國(guó)內(nèi)較成功的CBD上海市CBD范圍上海：南京路、外灘與陸家嘴金融中心區(qū)---CBD網(wǎng)絡(luò)開(kāi)展

集中商業(yè)區(qū)---集中商務(wù)區(qū)---住宅聚集區(qū)陸家嘴金融中心區(qū)物業(yè)功能配比休閑觀光區(qū)集中商業(yè)區(qū)集中商務(wù)辦公區(qū)住宅聚居區(qū)功能延續(xù)周邊辦公區(qū)功能延續(xù)周邊住宅區(qū)住宅∶辦公∶商業(yè)

＝5∶7∶2成功CBD的案例三深圳國(guó)內(nèi)成功的CBD深圳：九宮格---中心西區(qū)---14座高層寫字樓---四角布置居住區(qū)九宮格中央商務(wù)區(qū)物業(yè)功能配比住宅∶辦公∶商業(yè)

＝7∶6∶2CBD標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域契合度擁有高盈利水平的產(chǎn)業(yè)，以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)；符合擁有商務(wù)空間的最高聚集度；符合具有最高的交通可達(dá)性符合擁有最高的地價(jià)；尚未符合與城市最初的發(fā)源地、目前的地理中心有一定的關(guān)聯(lián)性；符合具有良好的社會(huì)服務(wù)條件、技術(shù)設(shè)施和城市景觀；符合借助信息交換維持在區(qū)域經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的控制作用；符合趨向于在社會(huì)組織體系中形成一個(gè)階層，這一階層與信息、科技領(lǐng)域重合的趨勢(shì)顯著。符合東部新城商務(wù)板塊規(guī)劃思路與CBD的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)極為契合！通過(guò)對(duì)案例的研究，比照東部新城我們發(fā)現(xiàn)通過(guò)對(duì)主流CBD的研究,推導(dǎo)出東部新城的物業(yè)組合新中心區(qū)核心新宿上海深圳用地面積270ha220ha其中浦東170ha413ha其中CBD0.8ha總規(guī)劃規(guī)模600萬(wàn)ha浦東400萬(wàn)㎡300萬(wàn)㎡住宅：辦公：商業(yè)5：5：25：7：27：6：2根據(jù)相關(guān)研究結(jié)果：結(jié)論1：新宿作為國(guó)際成熟的CBD，不做參考；結(jié)論2：上海作為國(guó)內(nèi)較成功的、以金融行業(yè)為主的CBD，商務(wù)辦公興旺，與東部新城的契合度較高，物業(yè)組合的參考度較強(qiáng);結(jié)論3：深圳模式中居住先行體系已經(jīng)和東部新城有所不同；站在寧波新商務(wù)CBD的高度來(lái)定位本工程?hào)|部新城動(dòng)態(tài)解讀工程前瞻性解讀區(qū)域階段性成長(zhǎng)預(yù)判寧波新商務(wù)CBD解讀新城未來(lái)各板塊開(kāi)展工程外環(huán)境階段性預(yù)判區(qū)域產(chǎn)業(yè)開(kāi)展解讀區(qū)域客戶動(dòng)態(tài)性變化工程可行性業(yè)態(tài)解讀工程前瞻性定位解讀分析工程內(nèi)外開(kāi)發(fā)環(huán)境明晰工程前置性約束及開(kāi)發(fā)目標(biāo)工程可行性操作方案解讀工程可行性定位工程經(jīng)營(yíng)可行性解讀產(chǎn)品根本體系定位可行性分析結(jié)論經(jīng)營(yíng)模式解讀單項(xiàng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)收益預(yù)判目標(biāo)客戶動(dòng)態(tài)解讀工程收益動(dòng)態(tài)預(yù)判收益模型分析經(jīng)營(yíng)可行性結(jié)論實(shí)現(xiàn)工程開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)CBD產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入對(duì)本工程的影響2009－2014年2014－2019年2019以后產(chǎn)業(yè)鏈主導(dǎo)下，進(jìn)駐企業(yè)全面升級(jí)，并在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)成熟穩(wěn)定政府部門全面進(jìn)駐；三大中心初步形成，以此為引擎帶動(dòng)整個(gè)辦公產(chǎn)業(yè)的積聚；國(guó)際貿(mào)易型企業(yè)產(chǎn)業(yè)全面進(jìn)駐部分職能部門先期進(jìn)駐國(guó)際貿(mào)易型企業(yè)先行入駐六部委項(xiàng)目建成交付；航運(yùn)中心入駐；金融中心一期2010年交付；門戶區(qū)2011年交付；國(guó)貿(mào)中心二期2010年交付；錦繡東城2010年交付；本案2013年交付；金融中心、航運(yùn)中心、貿(mào)易中心全面交付，產(chǎn)業(yè)集群初步形成；錦繡東城等居住小區(qū)全面入住，居住氛圍日漸濃厚；門戶區(qū)商業(yè)、酒店等全面開(kāi)業(yè)，商業(yè)圈層輻射加大；市政府整體搬遷；輕軌通車核心區(qū)進(jìn)入高速發(fā)展期；產(chǎn)業(yè)鏈成熟，產(chǎn)業(yè)人口大規(guī)模導(dǎo)入；居住區(qū)因配套成熟而相繼開(kāi)發(fā)與入住；商務(wù)氛圍濃厚帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展；起步期初步發(fā)展期快速發(fā)展期東部新城商務(wù)板塊產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入將引發(fā)人口導(dǎo)入，也將為本案提供客群！CBD人口導(dǎo)入對(duì)本工程的影響2021－2021年2021－2021年2021以后產(chǎn)業(yè)鏈主導(dǎo)下的企業(yè)職員、社區(qū)居民、產(chǎn)業(yè)工人：約10-15萬(wàn)公務(wù)員、金融機(jī)構(gòu)從業(yè)人員、貿(mào)易型企業(yè)職員、社區(qū)居民：約6-10萬(wàn)公務(wù)員、貿(mào)易型企業(yè)職員、社區(qū)居民：約3-6萬(wàn)六部委工程建成交付；航運(yùn)中心入駐；金融中心一期2021年交付；門戶區(qū)2021年交付；國(guó)貿(mào)中心二期2021年交付；錦繡東城2021年交付；本案2021年交付；金融中心、航運(yùn)中心、貿(mào)易中心全面交付，產(chǎn)業(yè)集群初步形成；錦繡東城等居住小區(qū)全面入住，居住氣氛日漸濃厚；門戶區(qū)商業(yè)、酒店等全面開(kāi)業(yè)，商業(yè)圈層輻射加大；市政府整體搬遷；輕軌通車核心區(qū)進(jìn)入高速開(kāi)展期；產(chǎn)業(yè)鏈成熟，產(chǎn)業(yè)人口大規(guī)模導(dǎo)入；居住區(qū)因配套成熟而相繼開(kāi)發(fā)與入??；商務(wù)氣氛濃厚帶動(dòng)商業(yè)開(kāi)展；起步期初步開(kāi)展期快速開(kāi)展期東部新城規(guī)劃引入產(chǎn)業(yè)人口15萬(wàn)，居住人口20萬(wàn)。到達(dá)快速開(kāi)展期，新城約有200萬(wàn)方辦公體量和110萬(wàn)方居住體量。東部新城的人口導(dǎo)入會(huì)為工程的物業(yè)帶來(lái)人流和商機(jī)。辦公30萬(wàn)方居住40萬(wàn)方辦公120萬(wàn)方居住40萬(wàn)方辦公50萬(wàn)方居住30萬(wàn)方2021－2021年2021－2021年2021以后起步期初步開(kāi)展期快速開(kāi)展期本工程的可能物業(yè)類型定位：寫字樓、商業(yè)、公寓、酒店產(chǎn)業(yè)與人口的導(dǎo)入給我們帶來(lái)了什么時(shí)機(jī)？六部委工程建成交付；航運(yùn)中心入駐；金融中心一期2021年交付；門戶區(qū)2021年交付；國(guó)貿(mào)中心二期2021年交付；錦繡東城2021年交付；本案2021年交付；金融中心、航運(yùn)中心、貿(mào)易中心全面交付，產(chǎn)業(yè)集群初步形成；錦繡東城等居住小區(qū)全面入住，居住氣氛日漸濃厚；門戶區(qū)商業(yè)、酒店等全面開(kāi)業(yè)，商業(yè)圈層輻射加大；市政府整體搬遷；輕軌通車核心區(qū)進(jìn)入高速開(kāi)展期；產(chǎn)業(yè)鏈成熟，產(chǎn)業(yè)人口大規(guī)模導(dǎo)入；居住區(qū)因配套成熟而相繼開(kāi)發(fā)與入??；商務(wù)氣氛濃厚帶動(dòng)商業(yè)開(kāi)展；邱隘、錦繡東城、安置小區(qū)以及先期入駐企業(yè)職員生活需求，生活類消費(fèi)商業(yè)存在突破口

商務(wù)氛圍漸起，酒店需求興起相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的形成，也將帶來(lái)產(chǎn)業(yè)中上下游企業(yè)的入駐，辦公需求真實(shí)存在

產(chǎn)業(yè)鏈完善，核心區(qū)居住物業(yè)缺乏，居住類產(chǎn)品存在需求并且城市中心的位置需求高檔次商業(yè)的出現(xiàn)確定好物業(yè)類型和業(yè)態(tài)規(guī)劃，但我們?nèi)匀恍枰獪?zhǔn)確的定位！寫字樓：價(jià)值標(biāo)桿，可樹(shù)立工程高端形象。商業(yè)：實(shí)現(xiàn)較高利潤(rùn)，承擔(dān)社會(huì)職能，工程的活力核心。公寓：滿足中長(zhǎng)期居住者需求。酒店：為工程內(nèi)其他業(yè)態(tài)提供配套，使得工程成為一個(gè)內(nèi)在的系統(tǒng)不同類型的物業(yè)在寧波新商務(wù)CBD中承擔(dān)的功能核心CBD、次行政中心(六部委)主行政中心(市政府)本地塊門戶區(qū)，主商業(yè)中心城市廣場(chǎng)主活動(dòng)中心本地塊在區(qū)域內(nèi)位置本地塊位于區(qū)域內(nèi)起到橋梁作用位置思考成就工程定位位置：本案處于核心商務(wù)區(qū)邊，可以享有核心區(qū)配套和人流的同時(shí)，也面臨著與核心區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)本案處于主次行政中心之間，與城市廣場(chǎng)一道形成連接區(qū)域正常運(yùn)轉(zhuǎn)橋梁競(jìng)爭(zhēng)：門戶區(qū)擁有五星級(jí)酒店、高檔商業(yè)(餐飲、娛樂(lè))、大型購(gòu)物廣場(chǎng)，是區(qū)域中不爭(zhēng)的商業(yè)中心門戶區(qū)擁有高端寫字樓集群，并環(huán)繞在職能部門周邊，是眾多企業(yè)入駐首選。--------從市場(chǎng)中尋找工程定位的差異化因此面臨門戶區(qū)的商業(yè)、酒店等各類高端物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，本案需要做出差異化，積極融入核心區(qū)，才能做到與大CBD的共存，才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)開(kāi)展，做大做強(qiáng)。東部新城動(dòng)態(tài)解讀工程前瞻性解讀區(qū)域階段性成長(zhǎng)預(yù)判寧波新商務(wù)CBD解讀新城未來(lái)各板塊開(kāi)展工程外環(huán)境階段性預(yù)判區(qū)域產(chǎn)業(yè)開(kāi)展解讀區(qū)域客戶動(dòng)態(tài)性變化工程可行性業(yè)態(tài)解讀工程前瞻性定位解讀分析工程內(nèi)外開(kāi)發(fā)環(huán)境明晰工程前置性約束及開(kāi)發(fā)目標(biāo)工程可行性操作方案解讀工程可行性定位工程經(jīng)營(yíng)可行性解讀產(chǎn)品根本體系定位可行性分析結(jié)論經(jīng)營(yíng)模式解讀單項(xiàng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)收益預(yù)判目標(biāo)客戶動(dòng)態(tài)解讀工程收益動(dòng)態(tài)預(yù)判收益模型分析經(jīng)營(yíng)可行性結(jié)論實(shí)現(xiàn)工程開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)寫字樓產(chǎn)品怎么做？市場(chǎng)供給趨勢(shì):存量加劇，競(jìng)爭(zhēng)同樣加劇2009－2014年2014－2019年2019以后東部新城產(chǎn)業(yè)鏈基本形成，對(duì)其依賴成為租賃業(yè)務(wù)開(kāi)展的最大關(guān)鍵處于東部新城市場(chǎng)租售爆發(fā)期本案在2011年-2012年上市，處于市場(chǎng)供應(yīng)爆發(fā)期南部商務(wù)區(qū)140萬(wàn)方；科技園園區(qū)60萬(wàn)方；三江口輻射圈50萬(wàn)方；東部新城30萬(wàn)方；其他板塊租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)以東部新城各主要大樓交付為主，約為120萬(wàn)平方米；其它輔助辦公大樓交付；各板塊以租賃業(yè)務(wù)為主未來(lái)總量〔新增〕：南部商務(wù)區(qū)140萬(wàn)，科技園區(qū)60萬(wàn)，東部新城250萬(wàn)，三江口輻射圈50萬(wàn)。合計(jì)超過(guò)500萬(wàn)方，集中在2021年以前交付。目前投入使用的寫字樓總量：截止2021年總量為200萬(wàn)方左右。辦公樓的總量將到達(dá)700萬(wàn)方?！惨陨蠑?shù)據(jù)來(lái)源于迪賽研展部的統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)計(jì)范圍為寧波市四區(qū)〕市場(chǎng)的需求趨勢(shì)：受金融危機(jī)的影響，需求放緩2021年寧波市個(gè)私企業(yè)總戶數(shù)達(dá)105471戶。其中，私營(yíng)企業(yè)新開(kāi)15379戶，年增幅15%其中第三產(chǎn)業(yè)私營(yíng)企業(yè)4萬(wàn)余家。換算到市四區(qū)，按照80%來(lái)預(yù)計(jì)，第三產(chǎn)業(yè)私營(yíng)企業(yè)數(shù)量在3.2萬(wàn)家左右?？紤]到經(jīng)濟(jì)危機(jī)，企業(yè)增長(zhǎng)率放緩，保守估計(jì)按照5-7%來(lái)計(jì)算，2021年寧波市四區(qū)第三產(chǎn)業(yè)私營(yíng)企業(yè)數(shù)量將到達(dá)5萬(wàn)家左右。按照寧波寫字樓平均租賃面積100-120平方來(lái)計(jì)算，2021年寫字樓的需求量預(yù)計(jì)在500-600萬(wàn)方。市場(chǎng)供大于求顯現(xiàn)迪賽認(rèn)為：面臨龐大的市場(chǎng)放量，本工程建議控制風(fēng)險(xiǎn)，以吸引市場(chǎng)1%的需求量來(lái)測(cè)算，建議寫字樓體量控制在5-6萬(wàn)方左右備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于寧波市工商局和民個(gè)協(xié)會(huì)發(fā)布?2021民營(yíng)經(jīng)濟(jì)年度報(bào)告?；數(shù)據(jù)范圍為寧波市六區(qū)寧波寫字樓的產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)狀分析寫字樓的業(yè)態(tài)如何定位？----關(guān)鍵看產(chǎn)業(yè)鏈的時(shí)機(jī)點(diǎn)在哪里？數(shù)據(jù)來(lái)源于迪賽研展部統(tǒng)計(jì)的?2021年年度報(bào)告.寫字樓部份?目前寧波以外貿(mào)類或與外貿(mào)相關(guān)的物流企業(yè)為主，結(jié)構(gòu)相對(duì)單一。未來(lái)三個(gè)周期內(nèi)，東部新城商務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的開(kāi)展2009－2014年2014－2019年2019以后國(guó)際貿(mào)易核心產(chǎn)業(yè)鏈、金融服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈、總部經(jīng)濟(jì)貿(mào)易型產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展期、金融型產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展期貿(mào)易型相對(duì)單一企業(yè)六部委項(xiàng)目建成交付；航運(yùn)中心入駐；金融中心一期2010年交付；門戶區(qū)2011年交付；國(guó)貿(mào)中心二期2010年交付；錦繡東城2010年交付；本案2013年交付；金融中心、航運(yùn)中心、貿(mào)易中心全面交付，產(chǎn)業(yè)集群初步形成；錦繡東城等居住小區(qū)全面入住，居住氛圍日漸濃厚；門戶區(qū)商業(yè)、酒店等全面開(kāi)業(yè)，商業(yè)圈層輻射加大；市政府整體搬遷；輕軌通車核心區(qū)進(jìn)入高速發(fā)展期；產(chǎn)業(yè)鏈成熟，產(chǎn)業(yè)人口大規(guī)模導(dǎo)入；居住區(qū)因配套成熟而相繼開(kāi)發(fā)與入?。簧虅?wù)氛圍濃厚帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展；起步期初步發(fā)展期快速發(fā)展期從東部新城產(chǎn)業(yè)鏈的開(kāi)展來(lái)看，主要以外貿(mào)類、金融類和總部基地辦公為主。------是否有新的突破？參照上海、北京、深圳商務(wù)的開(kāi)展模式從國(guó)際化大都市寫字樓產(chǎn)業(yè)鏈的結(jié)構(gòu)來(lái)看，除了傳統(tǒng)的金融、外貿(mào)類企業(yè)之外，大規(guī)模的效勞類企業(yè)、信息咨詢類企業(yè)、籌劃類企業(yè)、設(shè)計(jì)類企業(yè)對(duì)寫字樓的需求隨著城市的開(kāi)展逐步顯現(xiàn)，寫字樓產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)豐富，呈現(xiàn)多樣性。上海寫字樓入住企業(yè)比例金融、證券、投資、投行、基金公司34%跨國(guó)公司或地區(qū)總部18%國(guó)企集團(tuán)總部12%信息咨詢、服務(wù)型企業(yè)7%外貿(mào)、物流公司15%IT類企業(yè)12%其他2%北京寫字樓入住企業(yè)比例實(shí)業(yè)、制造業(yè)總部基地11%各類駐京辦事處12%金融機(jī)構(gòu)15%跨國(guó)公司或地區(qū)總部12%國(guó)企集團(tuán)總部11%信息咨詢、服務(wù)型企業(yè)12%外貿(mào)、物流公司7%IT類企業(yè)12%其他8%深圳寫字樓入住企業(yè)比例貿(mào)易、物流19%各類辦事處6%證券、金融16%跨國(guó)公司或地區(qū)總部4%設(shè)計(jì)8%咨詢、顧問(wèn)、中介服務(wù)類15%科技、制造12%IT類企業(yè)8%其他12%我們發(fā)現(xiàn)，隨著寧波城市的開(kāi)展，咨詢效勞、辦事處、設(shè)計(jì)等第三產(chǎn)業(yè)勢(shì)必引來(lái)新一輪的開(kāi)展期，因此結(jié)合本工程的定位，避開(kāi)與三大中心的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，依托市政府和文化廣場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)。本工程的目標(biāo)客戶定位為創(chuàng)智效勞類、辦事處等企業(yè)目標(biāo)客戶市場(chǎng)需求調(diào)查調(diào)查方法：入戶調(diào)查法?！舶l(fā)放問(wèn)卷數(shù)量143份，有效回收106份〕客戶群體：外地駐寧波辦事處，律師事務(wù)所，會(huì)計(jì)事務(wù)所，計(jì)算機(jī)IT產(chǎn)業(yè)、信息咨詢業(yè)、創(chuàng)意機(jī)構(gòu)〔涵蓋設(shè)計(jì)、影視〕。調(diào)查目的：本次需求調(diào)查，是為更好地了解目標(biāo)客戶對(duì)辦公產(chǎn)品的要求。理想辦公區(qū)域調(diào)查說(shuō)明，寫字樓理想辦公區(qū)域中，江東所占比例較大，共占61%，其中世紀(jì)大道以西為33%，這對(duì)本工程來(lái)說(shuō)是利好消息。理想辦公面積對(duì)于新興創(chuàng)業(yè)起步型效勞企業(yè)而言，對(duì)于面積的需求不大，39％的客戶需求面積在80－100平米，24％的客戶群需求面積僅100－200平米。目前雇傭的工作人員目前雇傭工作人員在5-10人所占比例最大，占到44%；其次為10-20人，所占比例也到達(dá)28%，小型辦公為主。可以承受的租金價(jià)格希望在租金在1元/平方米/天的調(diào)查者占據(jù)54％，超過(guò)一半數(shù)額。在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂(lè)觀的情況下，租金價(jià)格是消費(fèi)者選擇辦公場(chǎng)所時(shí)首要考慮的因素，但在產(chǎn)業(yè)鏈完備的情況下，時(shí)間本錢將成為首選。重點(diǎn)客戶一：

創(chuàng)智效勞類企業(yè)目標(biāo)客戶需求小結(jié)企業(yè)類別：工業(yè)設(shè)計(jì)、計(jì)算機(jī)IT產(chǎn)業(yè)、信息咨詢、律師事務(wù)所等。特征：投資額相對(duì)實(shí)業(yè)投資較小，以技術(shù)資源、人文資源為主體，無(wú)大額的實(shí)體固定投資。其規(guī)模不大〔通常在50人以下〕，但人均產(chǎn)值、人均利潤(rùn)率、人均納稅額高。憑借自己的專業(yè)能力活潑在各自的縫隙市場(chǎng)之中。需求分析：1〕、跨國(guó)公司尤其是效勞型企業(yè)不斷在國(guó)內(nèi)擴(kuò)張，包括律師行、咨詢、設(shè)計(jì)等，杭州灣大橋?qū)幉ㄅc上海緊密聯(lián)系，未來(lái)寧波受此輻射所帶來(lái)的此類企業(yè)辦公需求顯而易見(jiàn)。2〕、在國(guó)家推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)政策的大背景下，更加需求創(chuàng)智效勞類企業(yè)的出現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)做助推器需求特征：1〕、寫字樓購(gòu)置能力弱，一般選擇租賃辦公。2〕、企業(yè)不需要大型的展示空間。需求面積不大，一般在200-300平方左右。3〕、屬于智力效勞型企業(yè)，對(duì)辦公環(huán)境比較注重，需求比較舒適、寬敞、明亮的辦公空間。4〕、由于上班的時(shí)間不固定，經(jīng)常加班。因此希望中央空調(diào)能夠分戶計(jì)量。5〕、對(duì)物業(yè)管理的要求較高。6〕、工作節(jié)奏較快，希望電梯的配置相對(duì)較好。寫字樓產(chǎn)品規(guī)劃單元面積在100-150平方米引入空中花園，水景大堂，中央空調(diào)配置，層平面在1000㎡左右，建筑層高3.6m，局部樓層可形成多魔術(shù)組合分布，便于未來(lái)出租。為各公司之間提供交流的場(chǎng)所，其中設(shè)置諸多娛樂(lè)設(shè)施如臺(tái)球、飛標(biāo)、橋牌等高雅工程，并設(shè)置高雅沙龍多功能廳。在功能上有所創(chuàng)新,以充分考慮企業(yè)的開(kāi)展，滿足成長(zhǎng)型智力效勞類企業(yè)未來(lái)需求。

公寓產(chǎn)品怎么做？迪賽認(rèn)為：從東部新城的功能配置來(lái)看，居住功能未得到滿足市場(chǎng)供給：從東部新城核心區(qū)的土地供給來(lái)看〔以15年為一個(gè)周期〕，住宅地塊稀缺，預(yù)計(jì)規(guī)劃有110萬(wàn)方左右。參考上海CBD的物業(yè)構(gòu)成，住宅：辦公：商業(yè)的比例為5：7：2的模式〔參考對(duì)于上海CBD的研究模型〕。東部新城居住功能有大約30-40萬(wàn)的缺口。市場(chǎng)需求：東部新城作為未來(lái)中央商務(wù)貿(mào)易區(qū)，總建筑開(kāi)發(fā)量約250-350萬(wàn)平方米，屆時(shí)將有近萬(wàn)家企業(yè)入駐，企業(yè)云集，國(guó)際化公司的高管多是外派人員，剛性租房需求將居高不下。寧波經(jīng)濟(jì)的迅速增長(zhǎng)，有近7000家外商投資企業(yè)落戶寧波。有8000多位外籍人士常駐寧波。目前這些人員都散布在各個(gè)社區(qū)，尚沒(méi)有專門為他們量身打造的高檔社區(qū)。公寓的目標(biāo)客戶：公司的高管多是外派人員外籍人士通過(guò)調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)他們一般居住在檔次比較高，而且物業(yè)管理比較好的公寓。高檔住區(qū)：如中央花園、東海花園、錦地水岸、國(guó)際村、華光城等，租金為1-2元/天.㎡。〔面積：130㎡，6000元/月〕酒店式公寓：如好陽(yáng)光、波特曼，租金為2.5-3元/天.㎡〔面積45-90㎡，3500-5000元/月〕他們目前住在哪里？波特曼中央花園好陽(yáng)光客戶對(duì)產(chǎn)品的需求企業(yè)外派高管日韓、臺(tái)灣籍人士歐美籍人士配套設(shè)施齊全，如會(huì)所、停車場(chǎng)、健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳館、洗衣房對(duì)平安比較注重。希望有好的物業(yè)管理。希望精裝修。喜歡拎包入住。并且裝修風(fēng)格最好有特色。希望有衛(wèi)星電視。寧波只有中央花園、東?；▓@、華光城等幾個(gè)小區(qū)有衛(wèi)星電視，很多小區(qū)都很難滿足他們的要求.綠化景觀好。共性需求：個(gè)性需求一：日韓、臺(tái)灣籍人士的需求：他們的居住習(xí)慣和國(guó)情相關(guān)，一般居住的面積不大。夠用就可以了。單身人士一般居住面積在70-80㎡。家庭型居住，一般需要3房，面積需求較大，如120-180㎡都有。其他需求：韓國(guó)人有赤腳的習(xí)慣，所以他們一般會(huì)選擇帶有木地板的房間，最好帶地?zé)幔毡救藲v來(lái)有搓澡的傳統(tǒng)，因此他們很注重衛(wèi)生間的設(shè)施，比方偏好一個(gè)大浴缸，最好不用有容量限制的熱水器，而以燃?xì)鉄崴鞔?日本人一直都有跪地而坐的習(xí)慣，因此他們偏好一些比較矮的家具、茶幾和床等。個(gè)性需求二：美國(guó)人喜歡大房子，單身居住，也要兩室兩廳，甚至四房?jī)蓮d，因?yàn)樗麄兿矚g有獨(dú)立的生活空間，朋友來(lái)了互不影響。意大利人和法國(guó)人傾向于干凈、小區(qū)環(huán)境比較新、富有現(xiàn)代感的房子。歐美人對(duì)于裝修風(fēng)格的要求就比較統(tǒng)一。喜歡簡(jiǎn)約、明快的裝修，大局部喜歡輕色調(diào)的色彩，不太喜歡復(fù)古的風(fēng)格，對(duì)于被中國(guó)人當(dāng)作尊貴象征的紅木家具，他們不感興趣，相反，他們更加青睞用原木制成的家具。對(duì)廚房的要求比較高，喜歡大面積廚房，希望配備洗碗機(jī)和烤箱，尤其是意大利人一定要有洗碗機(jī)。歐美籍人士的需求大廚房家庭聚會(huì)本工程公寓產(chǎn)品怎么做？產(chǎn)品主要針對(duì)高端人群,打造寧波唯一純租賃頂級(jí)社區(qū).戶型以中、大戶型為主，防止與市場(chǎng)上大量小面積公寓或SOHO的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。規(guī)劃公寓445套，以120-180平方米，舒適居家戶型為主。產(chǎn)品設(shè)置在6.5萬(wàn)方左右。面積戶型配比針對(duì)客群套數(shù)80-100㎡一室一廳二衛(wèi)一廚10％單身人士72120-140㎡二室二廳二衛(wèi)一廚30％居家型150150-180㎡三室二廳二衛(wèi)一廚50％舒適型190200㎡四室二廳二衛(wèi)一廚10％享受型33酒店式的效勞

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公寓式的管理管理——專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司管理，要有品牌效益效勞——在傳統(tǒng)酒店效勞的根底上提供家居效勞和商務(wù)效勞推廣——推廣持續(xù)、穩(wěn)定的市場(chǎng)傳播是物業(yè)開(kāi)展的根底配套——星級(jí)配套設(shè)施〔咖啡廳、視聽(tīng)室、家、健身房〕、會(huì)所裝修標(biāo)準(zhǔn)——配備全套家私、電器建筑——品質(zhì)建筑設(shè)計(jì)、內(nèi)部裝修等要符合客戶需求MINI影院自助咖啡吧健身房自助洗衣在酒店式入戶大堂內(nèi)，規(guī)劃精致公共空間，增加自助咖啡吧洗衣、健身房、獨(dú)立接待大堂、MINI影院等功能配套。公寓標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)部配置廚房設(shè)備齊全，包括洗碗機(jī)、微波爐、咖啡機(jī)等提供高質(zhì)量的陶瓷制品、玻璃制品、家具制品和所有標(biāo)準(zhǔn)廚具以及中式與西式的餐具浴室配有通風(fēng)和熱水系統(tǒng),浴室應(yīng)配置浴缸、可拆的花灑、水槽和排水口3-4房的公寓加設(shè)按摩浴缸等高檔設(shè)施單位內(nèi)部設(shè)計(jì)配合工作的空間〔便于電腦操作及上網(wǎng)效勞〕，配有國(guó)際通用的插頭高科技保安鎖系統(tǒng)〔刷卡制度包括阻止外人進(jìn)入樓層和電梯〕每個(gè)公寓的房間內(nèi)有小型保險(xiǎn)箱商業(yè)產(chǎn)品怎么做？寧波商業(yè)現(xiàn)狀

〔以天一廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為核心〕寧波商業(yè)處于規(guī)?；投鄻踊A段，競(jìng)爭(zhēng)劇烈；核心商圈為：天一廣場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；各區(qū)級(jí)商業(yè)中心主要輻射各自所在區(qū)域，聯(lián)盛商業(yè)廣場(chǎng)、世紀(jì)東方廣場(chǎng)、中信泰富廣場(chǎng)、招寶廣場(chǎng)、明天廣場(chǎng)等工程陸續(xù)啟動(dòng)。預(yù)計(jì)未來(lái)整體供給量將突破100萬(wàn)方。寧波未來(lái)商業(yè)格局未來(lái)的寧波商圈新格局將是一城“雙心〞，即由三江口商業(yè)中心和東部新城區(qū)商務(wù)中心組成，兩者優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。東部新城核心區(qū)〔門戶區(qū)〕，營(yíng)業(yè)面積控制為40萬(wàn)平方米，重點(diǎn)效勞人口為50萬(wàn)。一城“雙心”寧波居民商業(yè)消費(fèi)力強(qiáng)2021年居民人均可支配收入為25304元，人均消費(fèi)支出16379元。寧波經(jīng)濟(jì)以私營(yíng)經(jīng)濟(jì)為主，中產(chǎn)階級(jí)數(shù)量龐大。寧波成為L(zhǎng)V進(jìn)駐的首個(gè)二線城市?？ǖ貋啞UCCI、阿瑪尼等頂級(jí)奢華品牌，都將在今年6月之后和寧波的消費(fèi)者見(jiàn)面迪賽認(rèn)為：從商業(yè)的容量看已經(jīng)趨于飽和，但是商業(yè)的消費(fèi)檔次依然有一定的拓展空間本工程商業(yè)所面臨的區(qū)位環(huán)境？門戶區(qū)近40萬(wàn)方頂級(jí)商業(yè)文化廣場(chǎng)市政府高檔居住區(qū)本地塊面臨門戶區(qū)40萬(wàn)方的頂級(jí)商業(yè)群，本工程如何生存？如何利用文化廣場(chǎng)、市政府、高檔居住區(qū)的資源？如何與本工程其他業(yè)態(tài)形成共存關(guān)系？如何從城市開(kāi)展的角度完成從門戶區(qū)到市政府的過(guò)渡作用。商業(yè)案例研究---富茂大廈〔開(kāi)業(yè)后經(jīng)營(yíng)慘淡〕開(kāi)業(yè)時(shí)間：2021年10月?tīng)I(yíng)業(yè)面積：3.2萬(wàn)平方米業(yè)態(tài)規(guī)劃：美容、服飾、家居、食品等經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：開(kāi)業(yè)后經(jīng)營(yíng)慘淡它的商業(yè)借鑒意義在哪里？商業(yè)案例研究---富茂大廈城隍廟富茂大廈借鑒一、位置沒(méi)站好所處位置好，緊鄰高端消費(fèi)區(qū)“國(guó)會(huì)〞，以此走高端路線，與銀泰、國(guó)際購(gòu)物中心相互競(jìng)爭(zhēng)，并不存在差異化。借鑒二、品牌單一，無(wú)特色前期招商缺乏，品牌過(guò)于單一。借鑒三、客戶定位有誤前期定位在國(guó)會(huì)消費(fèi)群輻射，卻對(duì)這類消費(fèi)群的消費(fèi)習(xí)慣、作息時(shí)間考慮缺乏，同時(shí)又放棄了中保大廈等寫字樓白領(lǐng)。必須要找準(zhǔn)消費(fèi)客戶，并與周邊商業(yè)形成差異化位置：距離城隍廟500米，天一廣場(chǎng)商圈內(nèi)，距國(guó)購(gòu)400米，距銀泰百貨1公里，處于核心商業(yè)圈的輻射點(diǎn)。工程商業(yè)消費(fèi)客戶的定位外籍人士政府機(jī)關(guān)CBD商務(wù)區(qū)白領(lǐng)本工程其他業(yè)態(tài)的客戶群〔辦公、酒店、公寓〕高檔居住區(qū)需求：餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街區(qū)特色餐飲、演藝、展覽、收藏、書(shū)店、酒吧休閑、咖啡畫廊避開(kāi)門戶區(qū)競(jìng)爭(zhēng)與文化廣場(chǎng)融合商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃目標(biāo)消費(fèi)群為寧波中、高收入人群、外國(guó)人、商務(wù)人士以及年輕精英階層，營(yíng)造國(guó)際化的、具有強(qiáng)烈現(xiàn)代感的娛樂(lè)場(chǎng)所?行業(yè)包括大中小型中西餐飲、快餐和酒吧、特色購(gòu)物?提供多種類型酒吧，如演藝性酒吧、交友酒吧、韓式酒吧和咖啡館，可以設(shè)置主力特色的餐廳，形成國(guó)際化的多國(guó)餐飲主題，提供各國(guó)的特色餐飲包括韓式風(fēng)味，同時(shí)有臺(tái)灣、香港料理內(nèi)容，以迎合中國(guó)消費(fèi)者口味上的需求大中小型租戶配合。覆蓋中檔、中高檔，以中檔偏高為主。國(guó)際風(fēng)情主題商業(yè)街區(qū)酒店怎么做？寧波五星級(jí)酒店?duì)顩r數(shù)量如今寧波已經(jīng)擁有近10家五星酒店，并有7、8家在評(píng)，數(shù)家在建。2021年的2月1日，本工程區(qū)域內(nèi)又一家五星級(jí)酒店--嘉裕酒店開(kāi)工。品牌目前已先后有索菲特、萬(wàn)豪、喜來(lái)登、卡爾森、香格里拉、凱悅、雷迪森等國(guó)際品牌進(jìn)入，占據(jù)了大量高端市場(chǎng)客房五星級(jí)酒店平均客房數(shù)400多間，預(yù)計(jì)寧波五星級(jí)飯店的總供給在3~5年后到達(dá)15000多間客房左右。寧波五星級(jí)酒店價(jià)格一覽表：價(jià)格：五星級(jí)大酒店的價(jià)格多在550-850元/天之間，新建成的高檔酒店價(jià)格更高。經(jīng)營(yíng)：針對(duì)高端人士，開(kāi)房率不高寧波經(jīng)濟(jì)型酒店?duì)顩r開(kāi)展：早在1998年，國(guó)內(nèi)另一經(jīng)濟(jì)型酒店知名品牌“錦江之星〞率先在寧波試水，到2005年11月寧波第一家外鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)型酒店“南苑e家〞開(kāi)業(yè)，寧波經(jīng)濟(jì)型酒店已經(jīng)經(jīng)過(guò)了7年的開(kāi)展。品牌：目前已有錦江之星、如家快捷、南苑e家、莫泰168、速8、橘子酒店等品牌客房：經(jīng)濟(jì)型酒店客房數(shù)量多在100-200間左右。市場(chǎng)占有率：寧波經(jīng)濟(jì)型酒店還是處于剛剛起步階段，總量不到所有酒店的10%，市場(chǎng)空間還很大。寧波經(jīng)濟(jì)型酒店價(jià)格一覽表價(jià)格：經(jīng)濟(jì)型標(biāo)房?jī)r(jià)位在180元到250元之間。根據(jù)環(huán)境、地段不同價(jià)格略有上下。經(jīng)營(yíng)：平時(shí)生意就不錯(cuò)，一般開(kāi)房率在70%以上；長(zhǎng)假休息期間很多房間更被早早預(yù)訂，幾乎每天爆滿。寧波經(jīng)濟(jì)型酒店的根本特征本質(zhì)要素：投入少、局部用舊房改造，開(kāi)房率高，回報(bào)快，營(yíng)運(yùn)本錢低。主營(yíng)業(yè)務(wù)：客房。餐飲、康樂(lè)、會(huì)議等配套依托于300米半徑范圍的市政條件。規(guī)模與功能：可大可小。合理布局為單層客房16-20間，層數(shù)不超過(guò)10層。酒店市場(chǎng)突破口五星級(jí)酒店逐步飽和(東部新城規(guī)劃4-5家)，經(jīng)濟(jì)型酒店開(kāi)展?jié)摿薮?。區(qū)域內(nèi)商務(wù)、商旅往來(lái)頻繁，客源面廣。許多客人在尋找貼近他的需求，同時(shí)價(jià)格也不太離譜的酒店，此時(shí)，經(jīng)濟(jì)型酒店就有了時(shí)機(jī)。

建議工程內(nèi)酒店的定位為經(jīng)濟(jì)型酒店

酒店客源分析政府東遷，機(jī)關(guān)出差人流顯現(xiàn)，且此類人員差旅經(jīng)費(fèi)的有一定限制行政機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)其他輻射寧波，成為城市商業(yè)新地標(biāo)區(qū)域內(nèi)金融貿(mào)易機(jī)構(gòu)入住，催生商旅經(jīng)濟(jì)的繁榮以高性價(jià)比的居住條件吸引行政類流動(dòng)人員以一站式的消費(fèi)環(huán)境吸引商務(wù)類流動(dòng)人員每間客房的適宜規(guī)模為40-50平方米，而100-150間的客房規(guī)模對(duì)于這類型酒店來(lái)說(shuō)比較經(jīng)濟(jì)，加上大堂等其它配套設(shè)施的面積，所需要物業(yè)的理想規(guī)模是總面積10000平方米左右?？偯娣e10000平米符合市場(chǎng)需要原那么經(jīng)濟(jì)型酒店規(guī)模原那么酒店物業(yè)規(guī)劃酒店風(fēng)格工程整體定位辦公：創(chuàng)智效勞類、辦事處等企業(yè)公寓：外籍人士、高端企業(yè)白領(lǐng)商業(yè)：國(guó)際化街區(qū)酒店：經(jīng)濟(jì)型國(guó)際品牌連鎖酒店一站式國(guó)際生活街區(qū)回憶一下各種業(yè)態(tài)的定位打造寧波唯一的國(guó)際化社區(qū)抓住產(chǎn)業(yè)鏈開(kāi)展趨勢(shì)為工程做配套，并提升效勞與東部新城星級(jí)酒店形成差異與門戶區(qū)形成差異化,打造特色街區(qū)業(yè)態(tài)概念導(dǎo)入：一站式國(guó)際生活街區(qū)一站式集商務(wù)、商業(yè)、居住、酒店于一體的城市綜合體享受快捷、便利的生活方式國(guó)際生活充分表達(dá)人性關(guān)心的完善的社區(qū)效勞體系國(guó)際化的/多種用途的/不同性質(zhì)人群的交互平臺(tái)街區(qū)在目前以快速主通道為主的“道〞的大環(huán)境中，營(yíng)造“城市街區(qū)〞的概念以街區(qū)商業(yè)為紐帶，主動(dòng)聯(lián)系三大中心一站式國(guó)際生活街區(qū)辦公公寓商業(yè)酒店6萬(wàn)㎡

6.5萬(wàn)㎡

3.5萬(wàn)㎡

1萬(wàn)㎡35%38%21%6%東部新城動(dòng)態(tài)解讀工程前瞻性解讀區(qū)域階段性成長(zhǎng)預(yù)判寧波新商務(wù)CBD解讀新城未來(lái)各板塊開(kāi)展工程外環(huán)境階段性預(yù)判區(qū)域產(chǎn)業(yè)開(kāi)展解讀區(qū)域客戶動(dòng)態(tài)性變化工程可行性業(yè)態(tài)解讀工程前瞻性定位解讀分析工程內(nèi)外開(kāi)發(fā)環(huán)境明晰工程前置性約束及開(kāi)發(fā)目標(biāo)工程可行性操作方案解讀工程可行性定位工程經(jīng)營(yíng)可行性解讀產(chǎn)品根本體系定位可行性分析結(jié)論經(jīng)營(yíng)模式解讀單項(xiàng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)收益預(yù)判目標(biāo)客戶動(dòng)態(tài)解讀工程收益動(dòng)態(tài)預(yù)判收益模型分析經(jīng)營(yíng)可行性結(jié)論實(shí)現(xiàn)工程開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)寫字樓租金判斷——靜態(tài)判斷前5年內(nèi)租金情況我們認(rèn)為工程交付后,前5年租金價(jià)格1.2元/平方米/天.同區(qū)域租金價(jià)格1-1.2元/平方米/天左右.板塊內(nèi)寫字樓售價(jià)7500-8000元/㎡的價(jià)格,按6%年回報(bào),一套100平方米總價(jià)75萬(wàn)的辦公房租金在1.2元/平方米/天.工程交付時(shí)區(qū)域大環(huán)境尚未成熟,租金勢(shì)必略低以吸引企業(yè)入住.項(xiàng)目名稱租金水平（元/㎡.天）出租率交付時(shí)間國(guó)際航運(yùn)中心230%左右09年年初新城國(guó)際1.0-1.550%左右07年年初九五國(guó)際廣場(chǎng)0.8-1.030%左右08年年中萬(wàn)特商務(wù)中心0.8-1.220%左右08年下半年新天地1#1.2-1.370%左右06年年底新天地9#-12#0.7-0.850%左右06年年底商業(yè)租金判斷——靜態(tài)判斷前5年內(nèi)租金情況本工程商業(yè)位于未來(lái)城市的核心區(qū)建議前五年為養(yǎng)鋪期，以相對(duì)低廉的租金吸引商家，建議以城市次商圈的租金入市。初始平均租金為2.5元/平米·天。第四年、第五年是隨著輕軌建成和市政府的全面入駐，租金上漲幅度較大