第第#頁共55頁析如下：1、漣鋼開發(fā)區(qū)。由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢。總體來說，漣鋼開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。明源大酒店：核心競爭力：五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)概念其周邊自然環(huán)境好；用綠色和五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)來吸引白領(lǐng)、外來投資者、社會勝利人士等；其定位為社會高薪階層。2、城西地帶。以新開發(fā)的項目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主。城西農(nóng)貿(mào)綜合市場：核心競爭力：婁底市、區(qū)兩級政府批準(zhǔn)興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場。規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢：擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場。2、城區(qū)地帶。環(huán)球商業(yè)廣場：核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財寶街區(qū)；2.原老街批發(fā)市場，主樓統(tǒng)一經(jīng)營，超大規(guī)模優(yōu)勢。有功能優(yōu)勢：總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米住房均價500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。定位：湘中地區(qū)經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財寶街區(qū)。國貿(mào)商城：核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優(yōu)勢。四、消費者分析依據(jù)《婁底房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》的結(jié)論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)閱歷，我們得出消費者購房心理和對住宅（辦公樓）要求如下：1、環(huán)境規(guī)劃肯定要好，配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠;在規(guī)劃時，肯定要有超前的思想，更具現(xiàn)代化氣息，特殊要留意智能化;在樓盤外立面的設(shè)計上要新奇，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風(fēng)格要跟上潮流;92%的消費者傾向于入住全封閉式的管理；2、住宅（辦公樓）及其四周的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、網(wǎng)球場、圖書館、棋室等；3、67%的消費者選擇多層住宅，因為多層住宅的價格相對高層住宅便宜。而且以后的管理費用也相對較低。有一部分消費者選擇小高層住宅，4、消費者對物業(yè)管理的要求a、供應(yīng)保安、清潔衛(wèi)生、房屋修理、園林綠化和一些特色服務(wù)（如家政、訂購車票、托兒、托老服務(wù)等）；b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。其次節(jié)“站前廣場”項目分析一、項目優(yōu)勢分析1環(huán)境：坐擁婁底火車站正對面，坐享人流物流優(yōu)勢。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達(dá)首都北京。婁底火車站是一編組站，每日接發(fā)客運和貨運列車200多對，是長江以南其次大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的。2地段：位于火車站正對面，旁邊樓盤以明珠商業(yè)步行街、金海商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?。接近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場，水果批發(fā)大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。3發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息婁底火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時，餐飲業(yè)、消遣業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目標(biāo)消費者著重考慮的主題。4住宅（辦公樓）設(shè)計建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計以自然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。6配套設(shè)施齊全，（高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運動場所、藝術(shù)長廊等）。7婁底市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認(rèn)為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選擇。8本地市場樓盤不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少。二、項目劣勢分析1）品牌號召力：婁底房地產(chǎn)市場起步較遲，起先有競爭態(tài)勢，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已起先形成?，F(xiàn)在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過房地產(chǎn)操作的勝利，已積累了相當(dāng)?shù)拈啔v，在消費者中有著不錯的口碑。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場較晚，在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌號召力。2）市場承受實力：由于婁底市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當(dāng)關(guān)鍵的問題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。3）競爭因素：由于近年來很多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。三、競爭對手分析第三節(jié)推廣策略界定一、目標(biāo)消費群界定從“站前廣場”項目本身的定位和素養(yǎng)動身，結(jié)合中高檔住宅（賓館、寫字樓）的銷售特點，界定“站前廣場”的目標(biāo)消費群及其相關(guān)特征是：1目標(biāo)消費者：418建材市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，城區(qū)旁邊投資置業(yè)者；以及自身具有經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)的階層。2年齡：年齡大約在35到55歲，3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，居住空間之消遣性與休閑性較大,對生活要求很有質(zhì)感。4對家庭（辦公）環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。5有劇烈的虛榮心，喜愛攀比和玄耀，，但喜愛附庸風(fēng)雅，希望通過外在條件來追求文化品位。營銷方案營銷方案篇10一、首次下單實惠促銷法首次下單實惠：這種促銷方式主要是為了激勵大家嘗試購買，它的側(cè)重點在于用戶的購買習(xí)慣的養(yǎng)成。因為用戶第一次購買的時候是有肯定心理門檻的，在他確定買與不買的決策瞬間，首次下單實惠會極大地增加客戶的購買率，當(dāng)買家打破了第一次購買的障礙，接下來復(fù)購的可能性會有效增大。二、滿減實惠促銷法滿減實惠促銷：這種促銷方式主要是為了提升買家商品的購買量，它的側(cè)重點是提高用戶的客單價?，F(xiàn)在無論是線上還是線下都在廣泛運用滿減，滿減實惠的技巧在于價格的設(shè)置，許多小伙伴確定體驗過買兩件就是怎么搭配也湊不齊滿減的額度，買三件才行，這些都是商家提前設(shè)計好的。例如他先將價格設(shè)置為98元，然后滿200才滿減。所以用這種方式進(jìn)行促銷的時候，大家要提前設(shè)置好價格。三、節(jié)日實惠促銷法

節(jié)日實惠促銷：這種促銷方式為了借節(jié)日的噓頭來做促銷活動，它的側(cè)重點在于借節(jié)日引起關(guān)注度。節(jié)日促銷法的重點不在節(jié)日，因為節(jié)日是可以造的，你看以前“雙11”、“雙12”都是電商造出來的。節(jié)日促銷的關(guān)鍵是將自己產(chǎn)品與節(jié)日結(jié)合起來，有效利用好每一個節(jié)日的特點，比如“兒童節(jié)”做兒童產(chǎn)品的促銷，“雙十一”做半價促銷;立刻就迎來“五一節(jié)”了，你打算做促銷了嗎？四、“低價”實惠促銷法“低價”實惠促銷：這種促銷方式是通過部分產(chǎn)品的低價來獲得流量，通過其它產(chǎn)品來獲得利益，它的側(cè)重點在引流。這種方式是一種很好的吸引用戶訪問的方法，選一兩款產(chǎn)品，將價格設(shè)置為底價甚至虧錢的價格，利用這些商品吸引用戶進(jìn)店，然后通過其它商品盈利。這也是一種很好的促銷方式。五、“返利”傳播促銷法“返利”傳播促銷：這種促銷方式是通過返現(xiàn)或贈品等方式讓買家?guī)椭赇亗鞑ィ?/p>