房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理

深圳銀湖酒店二零零八年三月十五日1房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理

——目錄前言第一講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)第二講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系運(yùn)行第三講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系改進(jìn)

2房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理

——前言一、運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容二、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述3

中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過二十年發(fā)展，已經(jīng)由“做項(xiàng)目”階段發(fā)展到“做企業(yè)”階段。越來越多的地產(chǎn)企業(yè)面臨著多項(xiàng)目、跨區(qū)域的管理問題，如何使企業(yè)實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的持續(xù)增長給房地產(chǎn)企業(yè)管理提出了更高的要求。很多的中國房地產(chǎn)企業(yè)也不乏戰(zhàn)略和制度，但“執(zhí)行難”成為很多快速發(fā)展中企業(yè)的成長瓶頸。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理

——前言4

變化不斷增加和加快----風(fēng)險(xiǎn)不確定性利益相關(guān)者不斷增加----利益細(xì)分、價(jià)值鏈延長客戶和自身要求不斷提高----質(zhì)量、利潤、資金、效益、競爭力項(xiàng)目復(fù)雜性不斷提高

----呼喚房地產(chǎn)的運(yùn)營管理房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理

——前言5房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理

——前言如何保證企業(yè)持續(xù)高效的運(yùn)轉(zhuǎn)？如何實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的有效管理？如何做好分工協(xié)作？如何建立有效的運(yùn)營管理體系？如何提高內(nèi)部協(xié)作的效率？如何保證員工的工作激情？企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模，進(jìn)入企業(yè)發(fā)展的成長期階段，面臨一系列問題：規(guī)模/市場(chǎng)影響力成長期成熟期創(chuàng)業(yè)期6房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理

——前言成長期：管理成熟期：產(chǎn)品創(chuàng)業(yè)期：人規(guī)模/市場(chǎng)影響力企業(yè)在不同的發(fā)展階段面臨解決問題的重點(diǎn)有所不同，房地產(chǎn)企業(yè)在成功轉(zhuǎn)型之后，進(jìn)入企業(yè)發(fā)展的成長期階段，對(duì)規(guī)范全面管理提出急迫的要求，特別是企業(yè)的運(yùn)營管理7一、運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容1、運(yùn)營的定義2、運(yùn)營管理的基本概念3、對(duì)運(yùn)營管理的深入理解前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容8一、運(yùn)營的定義運(yùn)營（Operations）就是把投入的資源（生產(chǎn)要素）按照特定要求轉(zhuǎn)換為產(chǎn)出（產(chǎn)品和服務(wù)）的過程。因而是一切組織的最基本職能之一。輸入輸出職能過程材料設(shè)備人員信息資金制造供應(yīng)運(yùn)輸服務(wù)產(chǎn)品服務(wù)提供產(chǎn)品和服務(wù)的過程前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容9二、運(yùn)營管理的基本概念1、運(yùn)營管理的幾種定義2、企業(yè)價(jià)值鏈3、基于企業(yè)價(jià)值鏈的運(yùn)營管理前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容10

二、運(yùn)營管理的基本概念

1、運(yùn)營管理的幾種定義

運(yùn)營管理（OperationsManagement）相近的概念有制造管理、生產(chǎn)管理、生產(chǎn)與運(yùn)作管理、作業(yè)管理、運(yùn)作管理等，它們的名稱之所以不同，實(shí)際上是反映了這一學(xué)科的發(fā)展過程。與工業(yè)化聯(lián)系在一起的有形產(chǎn)品，可稱為“Production”或“manufacturing”,對(duì)應(yīng)的（productionManage-ment），如：汽車、生產(chǎn)等提供服務(wù)的活動(dòng)稱為“operations”,運(yùn)作/運(yùn)營管理（OperationsManagement）前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容11運(yùn)營管理定義（1）

運(yùn)營管理（OM）是對(duì)運(yùn)營過程的計(jì)劃、組織、實(shí)施和控制，是對(duì)生產(chǎn)和提供公司主要產(chǎn)呂和服務(wù)的系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)、運(yùn)行、評(píng)價(jià)和改進(jìn)，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項(xiàng)管理工作的總稱。前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容12

運(yùn)營管理（OM）是對(duì)主要經(jīng)營活動(dòng)的管理，即組織和控制為客戶提供商品或服務(wù)中的最基本的經(jīng)營活動(dòng)

(Managementofmainbusinessactivity:theorganizingandcontrollingofthefundamentalbusinessactivityofprovidinggoodsandservicestocustomers).運(yùn)營管理定義（2）前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容13

運(yùn)營管理（OM）就是對(duì)創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務(wù)的各個(gè)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、運(yùn)行和改進(jìn)。(Operationsmanagement(OM)isdefinedasthedesign、operationandimprovementofthesystemsthatcreateanddeliverthefirm’sprimaryproductsandservices)運(yùn)營管理定義（3）前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容14

現(xiàn)在的趨勢(shì)是將生產(chǎn)和提供服務(wù)的活動(dòng)均稱為“運(yùn)營”，生產(chǎn)管理也就演化為運(yùn)營管理（operationmanagement）,也有的稱之為“生產(chǎn)與運(yùn)作管理”“ProductionandOperationManagement”前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容15二、運(yùn)營管理的基本概念

2、企業(yè)價(jià)值鏈（VCM）每一企業(yè)都是設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售、交貨和對(duì)產(chǎn)品起輔助作用的各種活動(dòng)的集合體。所有這些活動(dòng)都可以用一個(gè)價(jià)值鏈（VCM）表示。價(jià)值鏈把企業(yè)的活動(dòng)分成主要活動(dòng)（PrimaryActivities）和支持活動(dòng)（SecondaryActivities）兩大類。企業(yè)價(jià)值鏈（VCM）----就是創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務(wù)并實(shí)現(xiàn)增值的各個(gè)系統(tǒng)的集合前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容16房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈支持活動(dòng)主要活動(dòng)公司基礎(chǔ)建設(shè)（一般管理、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、成本、戰(zhàn)略計(jì)劃）人力資源管理（招聘、培訓(xùn)、發(fā)展）技術(shù)開發(fā)（研究和發(fā)展產(chǎn)品和流程的改進(jìn)，新技術(shù)研究）采購、報(bào)建（原材料采購、設(shè)備供應(yīng)、手續(xù)提供）立項(xiàng)策劃設(shè)計(jì)施工竣工銷售服務(wù)利潤前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容17企業(yè)價(jià)值鏈（VCM）運(yùn)營管理（OM）就是對(duì)創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務(wù)的各個(gè)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、運(yùn)行和改進(jìn)。企業(yè)價(jià)值鏈（VCM）就是創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務(wù)并實(shí)現(xiàn)增值的各個(gè)系統(tǒng)的集合。運(yùn)營管理（OM）就是企業(yè)價(jià)值鏈上的各個(gè)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、運(yùn)行和改造前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容18二、運(yùn)營管理的基本概念

3、基于企業(yè)價(jià)值鏈的運(yùn)營管理

企業(yè)的運(yùn)營管理（OM）就是通過企業(yè)價(jià)值鏈上各項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行分析和設(shè)計(jì)，強(qiáng)化主要業(yè)務(wù)流程，協(xié)調(diào)企業(yè)活動(dòng)并不斷優(yōu)化，從而創(chuàng)造和提供增值的產(chǎn)品和服務(wù)，在滿足客戶價(jià)值需求的同時(shí)降低產(chǎn)品和服務(wù)成本，獲得和提高企業(yè)競爭優(yōu)勢(shì)前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容19運(yùn)營管理的對(duì)象和內(nèi)容運(yùn)營管理的目標(biāo)運(yùn)營管理的原則運(yùn)營管理的執(zhí)行者前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容20

運(yùn)營管理的對(duì)象運(yùn)營管理的對(duì)象是運(yùn)營過程和運(yùn)營系統(tǒng)。運(yùn)營過程是一個(gè)投入、轉(zhuǎn)換、產(chǎn)出的過程，是一個(gè)勞動(dòng)過程或價(jià)值增加的過程，它是運(yùn)營管理的第一大對(duì)象，運(yùn)營管理必須考慮如何對(duì)這樣的生產(chǎn)運(yùn)營活動(dòng)進(jìn)行有效的組織和控制前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容211、企業(yè)價(jià)值鏈的各個(gè)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)2、企業(yè)價(jià)值鏈的各個(gè)系統(tǒng)和運(yùn)行3、企業(yè)價(jià)值鏈的各個(gè)系統(tǒng)和改進(jìn)運(yùn)營管理的內(nèi)容前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容22第一：不斷滿足客戶需要。

（性能、價(jià)格、時(shí)間……）第二：有效利用資源。

（人員、材料、運(yùn)輔、庫存、設(shè)備、場(chǎng)地……）運(yùn)營管理的目標(biāo)提升產(chǎn)品價(jià)值、實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)；降低成本，提高效率——提升企業(yè)核心競爭力前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容23運(yùn)營管理的原則樹立整體思想，追求協(xié)調(diào)下的均衡運(yùn)營過程規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、流程化堅(jiān)持量化的管理與控制前饋控制與反饋控制相結(jié)合剛性與柔性相結(jié)合充分利用信息平臺(tái)前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容24運(yùn)營管理的執(zhí)行者

首席運(yùn)營官（ChiefOperatingOfficer,縮寫COO，又稱營運(yùn)長），主要負(fù)責(zé)企業(yè)的日常營運(yùn)，輔助CEO（ChiefExecutiveOfficer）的工作；負(fù)責(zé)企業(yè)的運(yùn)營管理，對(duì)CEO負(fù)責(zé)，不對(duì)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)負(fù)責(zé)。COO在某些公司中同時(shí)任職總裁，但他們通常是常務(wù)或資深的副總裁

一般來講，COO負(fù)責(zé)公司職能體系的建設(shè)，并代表CEO處理企業(yè)日常職能事務(wù)。如果公司未設(shè)有總載職務(wù)，則CEO還要承擔(dān)整體業(yè)務(wù)管理的職能，主管企業(yè)營銷與綜舍業(yè)務(wù)的職能公司整個(gè)的銷售策略與政策，組織生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，協(xié)助CEO制定公司的業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容25運(yùn)營管理的執(zhí)行者其化運(yùn)營管理執(zhí)行者運(yùn)營總監(jiān)運(yùn)營管理部經(jīng)營管理部計(jì)劃財(cái)務(wù)部總經(jīng)理辦公室行政部董事長秘書前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容26組織制定公司全年、半年、季度和月工作計(jì)劃提出內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及崗位設(shè)立方案組織擬訂公司的業(yè)務(wù)規(guī)范和運(yùn)營流程組織建立各部門業(yè)績?cè)u(píng)估體系，對(duì)部門和主管進(jìn)行考評(píng)協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系主持召開日常運(yùn)營會(huì)議，跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)各職能部門的工作組織建立各部門的績效評(píng)估體系，對(duì)各部門和主管進(jìn)行考評(píng)…………運(yùn)營管理的主要職責(zé)前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容27組織制定公司全年、半年、季度和月工作計(jì)劃提出內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及崗位設(shè)立方案組織擬訂公司的業(yè)務(wù)規(guī)范和運(yùn)營流程組織建立各部門業(yè)績?cè)u(píng)估體系，對(duì)部門和主管進(jìn)行考評(píng)協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系主持召開日常運(yùn)營會(huì)議，跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)各職能部門的工作組織建立各部門的績效評(píng)估體系，對(duì)各部門和主管進(jìn)行考評(píng)…………運(yùn)營管理的主要職責(zé)前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容281、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價(jià)值鏈的各個(gè)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)2、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價(jià)值鏈的各個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)行3、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價(jià)值鏈的各個(gè)系統(tǒng)的改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的內(nèi)容前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容29一、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的現(xiàn)狀與特點(diǎn)二、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理與項(xiàng)目計(jì)劃管理的關(guān)系三、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的原理前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述30一、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的現(xiàn)狀與特點(diǎn)很多房地產(chǎn)企業(yè)中普通存的現(xiàn)象：部門職能不清，相互推諉，交叉工作難協(xié)調(diào)崗位職責(zé)不明，干好干壞說不清授權(quán)不清，不知該不該做主單個(gè)項(xiàng)目做得很好，但多項(xiàng)目運(yùn)作問題不斷總有忙不完的事情，但不知道在忙什么，為什么忙？同樣的問題重復(fù)發(fā)生不斷地處理問題但總也處理不完換一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)換一種做法越級(jí)指揮，計(jì)劃天天變制度流程一大堆，形同虛設(shè)員工不斷抱怨，雖然收入越來越高滿意度卻越來越低客戶投訴不斷-----出現(xiàn)這種現(xiàn)象的根本原因在于企業(yè)在發(fā)展的過程中并未形成一套規(guī)范化的運(yùn)營管理體系，這樣的企業(yè)據(jù)統(tǒng)計(jì)占行業(yè)的80%。前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述31認(rèn)識(shí)誤區(qū)：認(rèn)為運(yùn)營管理就是項(xiàng)目計(jì)劃管理最新難題：多項(xiàng)目跨區(qū)域開發(fā)的企業(yè)計(jì)劃和目標(biāo)如何保證前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述32二、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理與項(xiàng)目計(jì)劃管理的關(guān)系（一）運(yùn)營與項(xiàng)目（二）項(xiàng)目管理簡介（三）運(yùn)營管理與項(xiàng)目管理的區(qū)別（四）運(yùn)營管理與項(xiàng)目計(jì)劃的關(guān)系前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述33（一）運(yùn)營與項(xiàng)目工作性質(zhì)與內(nèi)容的不同工作環(huán)境與方式的不同組織與管理上的不同前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述34（二）項(xiàng)目管理簡介項(xiàng)目的定義：對(duì)確定性對(duì)象按限定時(shí)間，費(fèi)用和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完成的一次性任務(wù)。“項(xiàng)目管理就是指把各種系統(tǒng)、方法和人員結(jié)合在一起，在規(guī)定的時(shí)間、預(yù)算和質(zhì)量目標(biāo)范圍內(nèi)完成項(xiàng)目的各項(xiàng)工作，有效的項(xiàng)目管理是指在規(guī)定用來實(shí)現(xiàn)具體目標(biāo)和指標(biāo)的時(shí)間內(nèi)，對(duì)組織機(jī)構(gòu)資源進(jìn)行計(jì)劃、引導(dǎo)和控制工作?！?---美國項(xiàng)目管理學(xué)會(huì)<項(xiàng)目管理知識(shí)體系綱要>前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述35項(xiàng)目管理框架圖項(xiàng)目干系人的需要和期望9大知識(shí)領(lǐng)域核心功能范圍管理時(shí)間管理成本管理質(zhì)量管理人力資源管理溝通管理風(fēng)險(xiǎn)管理采購管理項(xiàng)目管理工具項(xiàng)目管理技術(shù)9大知識(shí)領(lǐng)域輔助功能前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述36項(xiàng)目管理簡介：項(xiàng)目與項(xiàng)目管理知識(shí)概念階段一般機(jī)會(huì)研究特定項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究方案策劃初步可行性研究詳細(xì)可行性研究項(xiàng)目評(píng)估商業(yè)計(jì)劃書的編定規(guī)劃階段項(xiàng)目背景描述質(zhì)量何證目標(biāo)確定進(jìn)度安排范圍規(guī)劃資源計(jì)劃范圍定義費(fèi)用估計(jì)工作分解費(fèi)用預(yù)算工作排序質(zhì)量計(jì)劃工作延續(xù)時(shí)間估計(jì)實(shí)施階段采購規(guī)劃進(jìn)度控制招標(biāo)采購的實(shí)施費(fèi)用控制合同管理基礎(chǔ)質(zhì)量控制合同履行和收尾安全控制實(shí)施計(jì)劃范圍變更控制安全計(jì)劃生產(chǎn)要素管理項(xiàng)目進(jìn)展報(bào)告現(xiàn)場(chǎng)管理與環(huán)境保護(hù)收尾階段范圍確認(rèn)質(zhì)量驗(yàn)收費(fèi)用決算與審計(jì)項(xiàng)目資料與驗(yàn)收項(xiàng)目交接與清算項(xiàng)目審計(jì)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)共性知識(shí)項(xiàng)目管理組織形式企業(yè)項(xiàng)目管理訊息分發(fā)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控績效評(píng)價(jià)與人員激勵(lì)沖突管理項(xiàng)目辦公室企業(yè)項(xiàng)目管理組織設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃信息管理溝通規(guī)劃新經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)量化項(xiàng)目經(jīng)理組織規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別項(xiàng)目監(jiān)理風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃多項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估行政監(jiān)督法律法規(guī)目標(biāo)管理與業(yè)務(wù)過程方法和工具要素分層法不確定性分析責(zé)任矩陣質(zhì)量控制的數(shù)理項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方案比較法環(huán)境影響評(píng)估網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)設(shè)計(jì)方法里程碑計(jì)劃并行工程資金的時(shí)間價(jià)值項(xiàng)目融資甘特圖掙值法質(zhì)量技術(shù)文件工作分解結(jié)構(gòu)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系模擬技術(shù)有無比較法國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法中國項(xiàng)目管理知識(shí)體系框架前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述37（三）運(yùn)營管理與項(xiàng)目管理的區(qū)別運(yùn)營管理項(xiàng)目管理是企業(yè)價(jià)值鏈各個(gè)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、運(yùn)行和改進(jìn)，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品和服務(wù)的增值是為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)而完成項(xiàng)目的各項(xiàng)工作面對(duì)的是公司的運(yùn)營管理，包括多項(xiàng)目公司的管理（如多項(xiàng)目開發(fā)的房地產(chǎn)公司）面對(duì)的是單個(gè)項(xiàng)目具有長期、連續(xù)、循環(huán)往復(fù)的特點(diǎn)具有項(xiàng)目臨時(shí)、單次的特點(diǎn)范圍更廣（包括營銷等其他活動(dòng)）范圍相對(duì)較窄前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述38（四）運(yùn)營管理與項(xiàng)目計(jì)劃的區(qū)別運(yùn)營管理項(xiàng)目計(jì)劃公司經(jīng)營計(jì)劃，包括公司除戰(zhàn)略規(guī)劃外的所有計(jì)劃工作的管理項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及相配合的各項(xiàng)計(jì)劃工作重要的還有運(yùn)營體系的設(shè)計(jì)和改進(jìn)只是項(xiàng)目管理的一種工具更全面的監(jiān)控和考核監(jiān)控進(jìn)度，調(diào)整計(jì)劃目標(biāo)是最大限度利用資源，滿足客戶不斷增長的需要，提高企業(yè)競爭力目標(biāo)是項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的保證，成本控制和實(shí)現(xiàn)質(zhì)量要求前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述39多項(xiàng)目公司企業(yè)管理的三個(gè)層次發(fā)展目標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營體系戰(zhàn)略管理項(xiàng)目管理運(yùn)營管理前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述40確定需要項(xiàng)目選擇項(xiàng)目計(jì)劃項(xiàng)目執(zhí)行項(xiàng)目控制項(xiàng)目評(píng)估項(xiàng)目結(jié)束定義計(jì)劃實(shí)施收尾項(xiàng)目的生命周期前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述41房地產(chǎn)企來產(chǎn)品開發(fā)與銷售價(jià)值鏈的主要系統(tǒng)和支持、保證、控制價(jià)值鏈的支持系統(tǒng)

主要系統(tǒng)：立項(xiàng)、策劃、設(shè)計(jì)、施工、竣工、銷售

支持系統(tǒng)：人力資源、財(cái)務(wù)、行政、成本、采購、技術(shù)、報(bào)建

房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理就是對(duì)以上各個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)、運(yùn)行和改進(jìn)、以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的增值，提高效率、降低成本，提升企業(yè)的核心競爭力。前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述42三、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的原理（一）房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈（二）房地產(chǎn)運(yùn)營管理體系中的各項(xiàng)活動(dòng)/子系統(tǒng)前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述43（一）房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈支持活動(dòng)主要活動(dòng)公司基礎(chǔ)建設(shè)（一般管理、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、成本、戰(zhàn)略計(jì)劃）人力資源管理（招聘、培訓(xùn)、發(fā)展）技術(shù)開發(fā)（研究和發(fā)展產(chǎn)品和流程的改進(jìn)，新技術(shù)研究）采購、報(bào)建（原材料采購、設(shè)備供應(yīng)、手續(xù)提供）立項(xiàng)策劃設(shè)計(jì)施工竣工銷售服務(wù)利潤前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述44（二）房地產(chǎn)運(yùn)營管理體系中的各項(xiàng)活動(dòng)/子系統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價(jià)值鏈的主要系統(tǒng)和支持、保證、控制價(jià)值鏈的支持系統(tǒng)：主要系統(tǒng)：立項(xiàng)、策劃、設(shè)計(jì)、施工、竣工、銷售。支持系統(tǒng)：人力資源、財(cái)務(wù)、行政、成本、技術(shù)、采購、報(bào)建。房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈（ValueChain）業(yè)務(wù)規(guī)范運(yùn)營組織運(yùn)營管理公司的運(yùn)營組織、業(yè)管規(guī)范和運(yùn)營流程均圍繞房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈建立并用作于房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述45第一講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營流程系統(tǒng)的設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系的設(shè)計(jì)常見問題46公司發(fā)展戰(zhàn)略價(jià)值觀使命愿景Vision希望未來成為什么樣的企業(yè)Mission明確企業(yè)的客戶是誰？將為客戶提供什么樣的服務(wù)Values公司在追求目標(biāo)時(shí)使用的準(zhǔn)則Strategy公司的發(fā)展規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)徊金字塔房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型47企業(yè)組織架構(gòu)運(yùn)營組織系統(tǒng)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)運(yùn)營流程系統(tǒng)企業(yè)戰(zhàn)略企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略企業(yè)運(yùn)營管理體系房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型48運(yùn)營戰(zhàn)略運(yùn)營組織系統(tǒng)部門職能崗位崗位職能業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)開發(fā)設(shè)計(jì)成本工程營銷物業(yè)行政人事財(cái)務(wù)運(yùn)營流程系統(tǒng)項(xiàng)目論證項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)管理招標(biāo)采購工程管理企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略運(yùn)營管理戰(zhàn)略房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型49一、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略指引下的組織架構(gòu)二、設(shè)計(jì)組織架構(gòu)下的部門職能三、合理設(shè)計(jì)各部門崗位崗位職責(zé)及權(quán)責(zé)劃分四、組織系統(tǒng)文件的設(shè)計(jì)方法和設(shè)計(jì)要求房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì)50一、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略指引下的組織架構(gòu)按照現(xiàn)代管理理論企業(yè)管理一般按職能分工，其中最其本的也是最主要的職能是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、技術(shù)、生產(chǎn)運(yùn)營、市場(chǎng)營銷和人力資源管理。分工的職能既是獨(dú)立的又是相互依賴的，正是這種相互依賴和配合才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)。企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)是這些職能有機(jī)聯(lián)系的一個(gè)循環(huán)往復(fù)的過程。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型51四種架構(gòu)圖職能式項(xiàng)目式弱矩陣式強(qiáng)矩陣式房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型52職能式執(zhí)行主管職能主管職能主管職能主管職員職員職員職員職員職員職員職員職員適用于規(guī)模較小的，以技術(shù)為主的項(xiàng)目。不適用于時(shí)間限制性強(qiáng)或?qū)Ρ茸兓焖傧鄳?yīng)的項(xiàng)目項(xiàng)目協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型53項(xiàng)目式執(zhí)行主管職能主管職能主管職能主管職員職員職員職員職員職員職員職員職員項(xiàng)目協(xié)調(diào)適用于包括多個(gè)相似單個(gè)項(xiàng)目的單位或組織以及長期的大型的重要的和復(fù)雜的項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型54矩陣式—弱矩陣執(zhí)行主管職能主管職能主管職能主管職員職員職員職員職員職員職員職員職員項(xiàng)目協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型55矩陣式-平衡式執(zhí)行主管職能主管職能主管職能主管職員職員職員職員職員職員職員職員項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型56強(qiáng)矩陣式執(zhí)行主管職能主管職能主管職能主管職員職員職員職員職員職員職員職員項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理主管項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型57矩陣型-復(fù)合式執(zhí)行主管職能主管職能主管職能主管職員職員職員職員職員職員職員職員項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理主管項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目A協(xié)調(diào)項(xiàng)目協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型58股東大會(huì)董事會(huì)總裁監(jiān)事會(huì)董事會(huì)秘書公司投資、財(cái)務(wù)委員會(huì)和外部行業(yè)專家顧問等行政管理部人力資源部經(jīng)營管理部企業(yè)發(fā)展部技術(shù)管理部財(cái)務(wù)管理部北京金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳市金地物業(yè)管理有限公司上海金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳市金地置業(yè)顧問有限公司深圳金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

武漢金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

金地集團(tuán)組織架構(gòu)圖房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型59董事長總經(jīng)理技術(shù)發(fā)展委員會(huì)公司投資地產(chǎn)項(xiàng)目以項(xiàng)目經(jīng)理制執(zhí)行總經(jīng)辦計(jì)劃部行政部檔案室公關(guān)部見下頁華潤集團(tuán)組織架構(gòu)圖房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型60華潤集團(tuán)組織架構(gòu)圖接上頁財(cái)務(wù)部資金管理中心研發(fā)部經(jīng)營部工程管理部招標(biāo)采購中心合同預(yù)算部網(wǎng)絡(luò)部人力資源部法務(wù)部客服中心市場(chǎng)研究、土地談判、前期策劃規(guī)劃局、立項(xiàng)、證照辦理總建筑師負(fù)責(zé)，每個(gè)項(xiàng)目實(shí)行責(zé)任建筑師制總工負(fù)責(zé)制設(shè)計(jì)管理部合同起草、審核、執(zhí)行、監(jiān)約，做工程預(yù)算信息化平臺(tái)建立維護(hù)鳳凰城華亭嘉園優(yōu)仕園翡翠城成都翡翠城華潤俱樂部華潤特點(diǎn)：1、公司所有項(xiàng)目影響由華潤置地經(jīng)濟(jì)公司承擔(dān)。專業(yè)化與職業(yè)化，形成內(nèi)部市場(chǎng)化運(yùn)作2、實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理制、總工負(fù)責(zé)制、建筑師責(zé)任制3、市場(chǎng)反應(yīng)較慢，管理隊(duì)伍年輕化4、華遠(yuǎn)分流人才，內(nèi)傷較大5、資金、品牌、規(guī)劃有優(yōu)勢(shì)6、逐漸形成自己開發(fā)模式，如鳳凰城項(xiàng)目和翡翠城項(xiàng)目房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型61董事長總經(jīng)理總經(jīng)辦萬科周刊秘書處檔案室行政部財(cái)務(wù)管理中心資金結(jié)算中心建筑研究中心工程管理部企劃部管理總部物業(yè)管理部人力資源部審計(jì)法務(wù)部監(jiān)事長投資決策中心區(qū)域項(xiàng)目利潤中心成本費(fèi)用中心大連萬科天津萬科北京萬科深圳萬科武漢萬科南京萬科沈陽萬科財(cái)務(wù)部營銷部工程管理部綜合部分管成本財(cái)務(wù)分管營銷分管工程、規(guī)劃設(shè)計(jì)、采購。預(yù)算人力資源、行政、信息等功能集合萬科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型62萬科組織架構(gòu)特點(diǎn)：最早提出職業(yè)經(jīng)理人理念的企業(yè)，倡導(dǎo)職業(yè)化管理管理較規(guī)范集團(tuán)本部為投資決策中心，從事戰(zhàn)略高度事宜各地區(qū)為法人治理機(jī)制企業(yè)，通過產(chǎn)權(quán)控制分公司授權(quán)較大，機(jī)構(gòu)盡量簡單，總部提供支持和監(jiān)約功能人力資源管理非常重視，強(qiáng)調(diào)人員的輪崗和晉升，職業(yè)生源較好，薪酬較低，強(qiáng)調(diào)職業(yè)生涯的發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型63運(yùn)營組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì)原則合理處理好集中和分散的關(guān)系明確各部門之間的定位和權(quán)責(zé)界定及劃分分析各部門在運(yùn)營流程中發(fā)揮的職能確定各部門與其它部門溝通協(xié)調(diào)關(guān)系確定各部門權(quán)利與行編寫各部門的部門職能分析各崗位工作飽滿程度因崗設(shè)人與因人設(shè)崗相結(jié)合確定部門各崗位名稱及基本工作內(nèi)容部門定崗定編時(shí)需要對(duì)公司短其與長期戰(zhàn)略綜合考慮公司織織架構(gòu)公司發(fā)展戰(zhàn)略各部門權(quán)力與責(zé)任各部門崗位定編部門各崗位職責(zé)確定房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型64責(zé)權(quán)明確原則兼顧發(fā)展原則精干高效原則戰(zhàn)略導(dǎo)向原則以戰(zhàn)略為核心的運(yùn)營組織系統(tǒng)設(shè)計(jì)基于公司戰(zhàn)略，自上而下進(jìn)行設(shè)計(jì)力求機(jī)構(gòu)簡練，人員精干，從簡單到專業(yè)管理效率高，保持競爭力。基于現(xiàn)狀的管理成熟度、組織的發(fā)展階段及管理能力，同時(shí)兼顧未來的發(fā)展需要。每一管理層次、部門、崗位的責(zé)任權(quán)利都明確和對(duì)應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型運(yùn)營組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì)原則65部門職能----例：成本部、采購部成本管理職能采購管理職能1、成本目標(biāo)管理：成本的前期測(cè)算、目標(biāo)制定、成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控、成本分析與后評(píng)估；2、工程預(yù)結(jié)算管理：自行編制、審核工程量及造價(jià)文件，對(duì)咨詢公司服務(wù)進(jìn)行跟蹤管理；3、現(xiàn)場(chǎng)成本控制：變更的造價(jià)計(jì)算、現(xiàn)場(chǎng)工程量測(cè)定、零星工程或材料采購的委托和簽證。1、供方管理：考察、評(píng)估、建庫并選用項(xiàng)目所需的合作單位及材料設(shè)備；2、采購及招標(biāo)管理：工程、材料設(shè)備、設(shè)計(jì)、營銷方面的招標(biāo)，定標(biāo)的、定單位、定價(jià)格；3、合同管理：合同的簽訂、變更及追加、付款及結(jié)算手續(xù)辦理。

各企業(yè)部門的名稱和職責(zé)劃分往往不同，但基本管理與業(yè)務(wù)工作內(nèi)容必須齊全，才能達(dá)到運(yùn)營管理要求。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型二、設(shè)計(jì)組織架構(gòu)下的部門職能66崗位職責(zé)----例：成本部、采購部成本部經(jīng)理崗位職責(zé)預(yù)算工程師崗位職責(zé)采購部經(jīng)理崗位職責(zé)合約工程主管崗位職責(zé)合約物資主管崗位職責(zé)合約營銷主管崗位職責(zé)成本管理事務(wù)員崗位職責(zé)三、合理設(shè)計(jì)各部門崗位職責(zé)及權(quán)責(zé)劃分房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型671、市場(chǎng)調(diào)查和供方管理工作：1.1負(fù)責(zé)了解各施工單位的資質(zhì)狀況、施工業(yè)績、報(bào)價(jià)水平及任務(wù)飽和情況;1.2負(fù)責(zé)組織對(duì)供方（施工隊(duì)伍、設(shè)計(jì)單位、廣告商等）的資質(zhì)進(jìn)行考察，建立合格供方名錄；1.3負(fù)責(zé)定期對(duì)材料設(shè)備市場(chǎng)進(jìn)行考察，動(dòng)態(tài)掌握材料設(shè)備的市場(chǎng)信息；1.4負(fù)責(zé)編制或匯總供方市場(chǎng)考察報(bào)告評(píng)分表和材料市場(chǎng)考察報(bào)告；1.5負(fù)責(zé)建立材料市場(chǎng)信息庫，為相關(guān)部門提供最新的市場(chǎng)價(jià)格信息。2、招投標(biāo)及合同管理2.1負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目整體施工招標(biāo)方案及計(jì)劃；2.2負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)招投標(biāo)工作；2.3負(fù)責(zé)組織工程招投標(biāo)工作；2.4負(fù)責(zé)組織工程監(jiān)理的分判；2.5負(fù)責(zé)組織營銷廣告包裝業(yè)務(wù)的分判工作；2.6負(fù)責(zé)對(duì)投標(biāo)單位資格審核；2.7負(fù)責(zé)對(duì)部門起草的合同文件進(jìn)行解釋，建立和完善招投標(biāo)及合同文件的標(biāo)準(zhǔn)版本。3、甲供材料和裝飾材料的管理3.1負(fù)責(zé)編制公司甲供材料的進(jìn)度計(jì)劃；3.2負(fù)責(zé)物資采購；3.3負(fù)責(zé)協(xié)助設(shè)計(jì)部提供裝飾材料和其它需送樣報(bào)審物資的樣品。范例：采購部部門管理職能房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型68范例：成本部經(jīng)理崗位職責(zé)1、全面負(fù)責(zé)成本部工作，直接對(duì)主管副總經(jīng)理或總經(jīng)理負(fù)責(zé)，承擔(dān)本部門領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任；2、制定本部門的工作計(jì)劃和目標(biāo)，負(fù)責(zé)本部門工作職責(zé)的落實(shí)和各項(xiàng)工作計(jì)劃的執(zhí)行，保證部門高效、有序的進(jìn)行；3、組織部門預(yù)算專業(yè)人員開展項(xiàng)目各建設(shè)階段的成本控制工作，合理確定和有效控制工程造價(jià)，通過動(dòng)態(tài)控制實(shí)現(xiàn)成本控制目的；4、組織部門開展市場(chǎng)調(diào)查和研究，收集各類材料與工程造價(jià)信息，進(jìn)行技術(shù)經(jīng)驗(yàn)分析，堅(jiān)持?jǐn)?shù)據(jù)積累；5、確認(rèn)和簽署部門發(fā)出的重要造價(jià)文件，如結(jié)算等，配合公司完成三算單辦理等重大事項(xiàng)；6、負(fù)責(zé)組織部門管理制度與業(yè)務(wù)規(guī)范的建立，并與公司及相關(guān)部門的有關(guān)制度銜接，保證部門制度合理有效。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型69范例：預(yù)算工程師崗位職責(zé)1、在部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，完成項(xiàng)目在各階段：方案建議階段、初步設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、合同實(shí)施階段、以及竣工等階段所相應(yīng)的投資估算書、預(yù)算書、概算書、工程量清單、結(jié)算書等的編制。2、接受參加專業(yè)培訓(xùn)、更新知識(shí)、提高業(yè)務(wù)水平。3、及時(shí)掌握項(xiàng)目工程進(jìn)展的狀況，對(duì)承包商報(bào)送的工程形象進(jìn)度進(jìn)行審核，提出付款額的建議。（僅限項(xiàng)目部的預(yù)算工程師）4、對(duì)不同的設(shè)計(jì)及材料進(jìn)行成本研究，并向現(xiàn)場(chǎng)工程師或設(shè)計(jì)單位提出成本建議，協(xié)助他們?cè)谕顿Y限額范圍內(nèi)進(jìn)行設(shè)計(jì)或設(shè)計(jì)變更。5、工程進(jìn)行期間，定期制定成本估算報(bào)告書，反映施工中存在的問題及支付的情況，就工程變更的大約費(fèi)用，向公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門提出建議。6、審核工程變更清單，與承包商達(dá)成費(fèi)用上的增減協(xié)議。審核合同以外的新增材料單價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型70范例：成本管理中心總監(jiān)職位說明書職務(wù)名稱成本管理中心所在部門成本管理中心直接上級(jí)總經(jīng)理管理幅度直接下屬成本部經(jīng)理/采購部經(jīng)理管理層次1、職位職責(zé)1.1負(fù)責(zé)建設(shè)項(xiàng)目的全過程成本控制工作；1.2負(fù)責(zé)建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)管理；1.3負(fù)責(zé)項(xiàng)目的合同管理；1.4負(fù)責(zé)公司的供方管理，包括考察、評(píng)審1.5負(fù)責(zé)建立有關(guān)制度與工作標(biāo)準(zhǔn)，包括標(biāo)準(zhǔn)合同文件、成本標(biāo)準(zhǔn)；1.6負(fù)責(zé)公司戌本管理方面業(yè)務(wù)基礎(chǔ)的建設(shè)，人才梯隊(duì)建設(shè)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)；1.7負(fù)責(zé)中心日常工作，完成各項(xiàng)計(jì)劃與目標(biāo)，做必要的總結(jié)與匯報(bào)；1.8負(fù)責(zé)與其化管理中心的工作配合與協(xié)調(diào)。2、任職資格2.1學(xué)歷：本科以上2.2專業(yè)：工程經(jīng)濟(jì)與管理、工程類2.3經(jīng)驗(yàn)：有竣工結(jié)算經(jīng)驗(yàn)，以及3年以上房地產(chǎn)公司成本控制，招標(biāo)及合同管理經(jīng)驗(yàn)2.4年齡：不限2.5資格：中級(jí)職稱/造價(jià)工程師房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型71范例：成本部、采購部權(quán)限劃分成本管理權(quán)限劃分招標(biāo)采購事務(wù)權(quán)限劃分

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分2、營銷事務(wù)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分3、工程合約與招標(biāo)權(quán)限劃分房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型72范例：規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分事項(xiàng)董事長總經(jīng)理副總經(jīng)理成本部采購部設(shè)計(jì)部備注1招標(biāo)計(jì)劃批準(zhǔn)批準(zhǔn)備案備案經(jīng)辦2設(shè)計(jì)供方資質(zhì)預(yù)審批準(zhǔn)經(jīng)辦3招標(biāo)文件的發(fā)放批準(zhǔn)審核審核審核經(jīng)辦4中標(biāo)單位確定批準(zhǔn)審核審核審核經(jīng)辦5設(shè)計(jì)合同簽置100萬以下（含）批準(zhǔn)批準(zhǔn)審核審核審核經(jīng)辦由招標(biāo)小組確定，經(jīng)合同評(píng)審流程，100萬元以上設(shè)計(jì)合同及單位報(bào)董事長審批100萬以上批準(zhǔn)審核審核審核審核經(jīng)辦合格供方名冊(cè)備案批準(zhǔn)備案備案經(jīng)辦房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型73范例：營銷事務(wù)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分事項(xiàng)董事長總經(jīng)理成本部采購部營銷部備注1招標(biāo)計(jì)劃批準(zhǔn)備案備案經(jīng)辦2供方資質(zhì)預(yù)審批準(zhǔn)備案備案經(jīng)辦3招標(biāo)文件的發(fā)放批準(zhǔn)審核備案經(jīng)辦4中標(biāo)單位確定批準(zhǔn)審核審核備案經(jīng)辦由招標(biāo)小組確定，合同評(píng)審流程5合同簽署（500萬元）批準(zhǔn)審核備案經(jīng)辦合同供方名冊(cè)備案備案備案經(jīng)辦房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型74范例：工程合約與招標(biāo)權(quán)限劃分事項(xiàng)董事長總經(jīng)理副總經(jīng)理采購部工程部成本部其他部門備注1招標(biāo)計(jì)劃批準(zhǔn)審核經(jīng)辦參與經(jīng)周例會(huì)討論批準(zhǔn)2招標(biāo)文件審核經(jīng)辦參與參與參與按招標(biāo)流程3招標(biāo)資格預(yù)審審核經(jīng)辦參與參與參與同上4中標(biāo)單位確定備案批準(zhǔn)審核經(jīng)辦參與參與參與同上5合同500萬以下批準(zhǔn)審核經(jīng)辦審核審核審核按合同管理流程500萬以上批準(zhǔn)審核審核經(jīng)辦審核審核審核按合同管理流程6合格供方名冊(cè)備案審核經(jīng)辦審核審核審核按資質(zhì)預(yù)審流程7計(jì)劃內(nèi)甲供材料設(shè)備采購材料設(shè)備5萬元以下，零星工程10萬元以下備案備案批準(zhǔn)備案零星工程和材料材米設(shè)備5萬元以上房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型75四、組織系統(tǒng)文件的設(shè)計(jì)方法和設(shè)計(jì)要求組織規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)方法明確戰(zhàn)略定位：開發(fā)地區(qū)范圍、預(yù)期規(guī)模、經(jīng)營思想（求快、求大、求精）設(shè)置管理模式：管理層級(jí)劃分（二級(jí)OR三級(jí)）設(shè)計(jì)組織架構(gòu)：包括部門及職能、崗位及職責(zé)劃分管理權(quán)限：即各項(xiàng)業(yè)務(wù)的審批授權(quán)組織規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)要求管理層級(jí)與部門職責(zé)配置可支持高效運(yùn)營適度授權(quán)、防范風(fēng)險(xiǎn)總之：尋求風(fēng)險(xiǎn)與效率的最佳平衡點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型76組織系統(tǒng)規(guī)范體系的設(shè)計(jì)原則以組織系統(tǒng)為基礎(chǔ)廣與深原則制度導(dǎo)向原則實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)為原則共享互補(bǔ)原則分與合原則管理制度的制定必須能夠體現(xiàn)“分”與“合”原則，對(duì)管理權(quán)限有收有放，既集中于集中的管理，又兼顧橫向的管理創(chuàng)造綜合效應(yīng)，達(dá)到資源共享，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，互相推動(dòng)，有效提高效率，降低管理成本管理制度、管理規(guī)定和管理辦法，必須確保各核心業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)，為實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)做出貢獻(xiàn)，隨著組織的重大戰(zhàn)略調(diào)整而調(diào)整管理制度的要體現(xiàn)“廣”的原則，即制度應(yīng)該最大限度的覆蓋全公司所有部分，也要體現(xiàn)“深”的原則，即必須明確和詳細(xì)以制度為導(dǎo)向，建立一套完整的、規(guī)范化的系統(tǒng)，淡化管理者個(gè)人的因素，加強(qiáng)制度的約束力房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型77組織系統(tǒng)文件的建立過程

現(xiàn)狀診斷（WHY）制定目標(biāo)（WHERE）組織人員（WHO）明確計(jì)劃（WHEN）文件架構(gòu)與關(guān)鍵內(nèi)容確定（WHAT）編制與評(píng)審/培訓(xùn)與應(yīng)用（HOW）房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型78與其他部門的交叉內(nèi)容必須有效銜接，共同確定系統(tǒng)文件的詳細(xì)程度與技能及培訓(xùn)程度相適應(yīng)并非越細(xì)越好，關(guān)鍵能明確要求，發(fā)揮作用能夠自我完善，即文件自身有完善機(jī)制需要持續(xù)改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型79統(tǒng)一規(guī)劃文件的格式：

手冊(cè)封面文件目錄文件編號(hào)文件版號(hào)紙張字體字號(hào)LOGO房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型80三、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)（一）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的內(nèi)容（二）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)過程與工作協(xié)調(diào)（三）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)文件手冊(cè)的建立要求

其中，第（二）、（三）項(xiàng)內(nèi)容同運(yùn)營組織系統(tǒng)，不再重復(fù)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)81（一）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的內(nèi)容業(yè)務(wù)管理體系的設(shè)計(jì)原則公司發(fā)展戰(zhàn)略公司組織架構(gòu)各部門管理制度各部門管理規(guī)定各部門管理辦法管理制度是公司總體的管理要求，全面和概括性地說明各部門對(duì)所管理內(nèi)容的基本規(guī)范要求；管理規(guī)定用于規(guī)范有關(guān)部門各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)內(nèi)容，是對(duì)管理制度的要求的落實(shí)；部門的管理辦法是對(duì)比較復(fù)雜的某項(xiàng)業(yè)務(wù)的操作過程、方式方法等的詳細(xì)說明，并體現(xiàn)對(duì)具體業(yè)務(wù)工作的深度要求與成果標(biāo)準(zhǔn)，是對(duì)管理規(guī)定的補(bǔ)充和細(xì)化房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)82一、管理制度管理制度是公司總體的管理要求，全面和概括性地說明對(duì)所管理內(nèi)容的基本管理要求二、管理規(guī)定管理規(guī)定用于規(guī)范公司有關(guān)部門或項(xiàng)目各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)內(nèi)容，如招標(biāo)、預(yù)結(jié)算，是對(duì)管理制度的要求的落實(shí)三、管理辦法管理辦法是對(duì)比較復(fù)雜的某項(xiàng)業(yè)務(wù)的操作過程、方式方法等的詳細(xì)說明，并體現(xiàn)對(duì)具體業(yè)務(wù)工作的深度要求與成果標(biāo)準(zhǔn)，是對(duì)管理規(guī)定的補(bǔ)充和細(xì)化房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)83關(guān)于業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)分類的說明制度也可稱為：條例、規(guī)章規(guī)定也可稱為：規(guī)則、準(zhǔn)則、原則、規(guī)范、規(guī)程辦法也可稱為：方法、細(xì)則、指引（指引與程序一般質(zhì)量管理體系中專指描述流程的企業(yè)公文）房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)84四、房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)的設(shè)計(jì)

（一）運(yùn)營流程系統(tǒng)的內(nèi)容（二）系統(tǒng)的設(shè)計(jì)過程與工作協(xié)調(diào)（三）運(yùn)營流程系統(tǒng)文件手冊(cè)的建立房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)85對(duì)流程負(fù)責(zé)而不是部門職能負(fù)責(zé)，減少不增值的活動(dòng)及內(nèi)部的重復(fù)流轉(zhuǎn)，減少報(bào)告層級(jí)流程的接口，適當(dāng)采取集中評(píng)審方式進(jìn)行決策，減少過程環(huán)節(jié)，對(duì)員工進(jìn)行充分的操作技能培訓(xùn)高效性原則有效性原則明確流程關(guān)鍵點(diǎn)及關(guān)鍵控制點(diǎn)的作業(yè)方法及要求，對(duì)薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行有效管控，并監(jiān)控流程的執(zhí)行戰(zhàn)略導(dǎo)向原則根據(jù)公司戰(zhàn)略確定及組織目標(biāo)，將組織目標(biāo)與相關(guān)流程對(duì)應(yīng)以提升公司核心競爭力充分考慮內(nèi)外部可能存在的不確定因素以及可能的變化，流程設(shè)計(jì)既要考慮現(xiàn)狀的實(shí)用性又具有適度的超前性持續(xù)性原則基于房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)

（一）運(yùn)營流程系統(tǒng)的內(nèi)容86階段1階段2開發(fā)設(shè)計(jì)工程營銷部門職能驅(qū)動(dòng)的運(yùn)營認(rèn)同流程、但部門職能占據(jù)主導(dǎo)的運(yùn)營開發(fā)設(shè)計(jì)工程營銷階段3以流程驅(qū)動(dòng)的運(yùn)營設(shè)計(jì)管理工程管理項(xiàng)目論證項(xiàng)目論證工程管理設(shè)計(jì)管理房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)87案例——流程清單流程模塊流程名稱流程狀態(tài)主流程子流程新增修改流程說明可行性研究（2）項(xiàng)目論證流程■■明確項(xiàng)目可行性研究調(diào)研過程中各部門的參與土地獲得流程■■明確土地獲取過程管理新項(xiàng)目策劃（1）產(chǎn)品定位策劃流程■■明確項(xiàng)目開發(fā)定位的過程設(shè)計(jì)管理（14）設(shè)計(jì)管理流程■■明確項(xiàng)目設(shè)計(jì)全過程所有階段設(shè)計(jì)前期階段作業(yè)流程■■項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期階段管理實(shí)施方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程■■項(xiàng)目設(shè)計(jì)實(shí)施方案階段管理施工圖設(shè)計(jì)階段作業(yè)流程■■項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工圖階段管理景觀設(shè)計(jì)作業(yè)流程■■項(xiàng)目景觀管理景觀施工現(xiàn)場(chǎng)配合作業(yè)流程■■明確設(shè)計(jì)部與項(xiàng)目的配合房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)88案例——流程清單流程模塊流程名稱流程狀態(tài)主流程子流程新增修改流程說明設(shè)計(jì)管理（14）賣場(chǎng)室內(nèi)裝修作業(yè)流程■■明確設(shè)計(jì)部與項(xiàng)目的配合全裝修設(shè)計(jì)作業(yè)流程■■涉及項(xiàng)目全裝修的設(shè)計(jì)管理交樓標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)裝修作業(yè)流程■■明確設(shè)計(jì)部與項(xiàng)目的配合顧客變更管理流程■■顧客提出變更后的設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)變更管理流程■■其他設(shè)計(jì)變更引起的設(shè)計(jì)管理房屋測(cè)繪報(bào)告管理流程■■明確房屋測(cè)繪過程圖紙管理作業(yè)流程■■明確圖紙的管理房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)89案例——流程清單流程模塊流程名稱流程狀態(tài)主流程子流程新增修改流程說明工程建設(shè)（24）工程管理策劃流程■■明確工程策劃流程項(xiàng)目工程管理流程■■明確工程管理所有階段工程采購管理流程■■明確工程采購過程工程供方資格管理流程■■針對(duì)供方評(píng)價(jià)選擇工程供方資質(zhì)預(yù)審作業(yè)流程■■針對(duì)供方評(píng)價(jià)選擇采購方式選擇作業(yè)流程■■針對(duì)如何選擇采購方式工程戰(zhàn)略采購作業(yè)流程■■針對(duì)戰(zhàn)略采購工程直接采購作業(yè)流程■■針對(duì)直接采購工程招標(biāo)采購作業(yè)流程■■針對(duì)招標(biāo)采購工程合同交底作業(yè)流程■■針對(duì)工程合同交底工程合約履行情況檢查作業(yè)流程■■明確合同履約檢查流程房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)90案例——流程清單流程模塊流程名稱流程狀態(tài)主流程子流程新增修改流程說明營銷服務(wù)（10）售前管理流程■■銷售前事項(xiàng)銷售進(jìn)程管理流程■■銷售中事項(xiàng)售后管理流程■■銷售后事項(xiàng)初始備案登記作業(yè)流程■■明確初始備案過程商品房預(yù)售許可證辦理作業(yè)流程■■明確預(yù)售證辦理過程售中事務(wù)辦理作業(yè)流程■■明確銷售過程中管理對(duì)外廣告發(fā)布審批作業(yè)流程■■針對(duì)廣告審批銷售手續(xù)完善作業(yè)流程■■明確銷售手續(xù)的管理折扣審批作業(yè)流程■針對(duì)折扣審批價(jià)格審批作業(yè)流程■針對(duì)價(jià)格審批營銷計(jì)劃編制作業(yè)指引銷售手冊(cè)編寫作業(yè)指引房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)91案例——流程清單流程模塊流程名稱流程狀態(tài)主流程子流程新增修改流程說明客戶服務(wù)（5）顧客投訴處理流程■■明確投訴處理流程顧客滿意度測(cè)量流程■■明確滿意度測(cè)量流程入伙后退換房作業(yè)流程■明確退房手續(xù)工程維修作業(yè)流程■■明確工程維修流程工程質(zhì)量保證金支付作業(yè)流程■■明確支付手續(xù)成本管理（6）工程成本管理流程■■針對(duì)全過程成本管理的概念工程預(yù)決算編制及審核作業(yè)流程■■針對(duì)預(yù)算成本管理軟件操作流程■■針對(duì)軟件操作責(zé)任成本管理體系操作流程■■針對(duì)成本管理體系的管理區(qū)域成本信息共享管理維護(hù)操作流程■■針對(duì)全區(qū)域成本信息目標(biāo)成本調(diào)整作業(yè)流程■■明確如何調(diào)整成本目標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)92案例——流程清單流程模塊流程名稱流程狀態(tài)主流程子流程新增修改流程說明監(jiān)控（1）工作及服務(wù)質(zhì)量控制流程■■明確如何檢查工作服務(wù)質(zhì)量人力資源管理（9）人力資源管理流程■■明確人力資源管理事項(xiàng)人力資源規(guī)劃作業(yè)流程■■針對(duì)規(guī)劃的過程招聘管理作業(yè)流程■■明確招聘手續(xù)適用與轉(zhuǎn)正作業(yè)流程■■明確使用、轉(zhuǎn)正手續(xù)績效考核流程■■明確考核過程培訓(xùn)計(jì)劃作業(yè)流程■■明確培訓(xùn)的制定過程培訓(xùn)實(shí)施作業(yè)流程■■明確培訓(xùn)實(shí)施過程培訓(xùn)評(píng)估作業(yè)流程■■明確培訓(xùn)評(píng)估過程離職審批及手續(xù)辦理作業(yè)流程■■明確離職手續(xù)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)93案例——流程清單流程模塊流程名稱流程狀態(tài)主流程子流程新增修改流程說明資產(chǎn)管理（5）資產(chǎn)管理流程■■明確資產(chǎn)管理的事項(xiàng)固定資產(chǎn)管理作業(yè)流程■■針對(duì)固定資產(chǎn)低值易耗品管理作業(yè)流程■■針對(duì)低值易耗品樣板間物品管理作業(yè)流程■■針對(duì)樣板間物品工作資源配置作業(yè)流程■■針對(duì)工作資源配置的管理房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)94案例——流程清單流程模塊流程名稱流程狀態(tài)主流程子流程新增修改流程說明資產(chǎn)管理（5）資產(chǎn)管理流程■■明確資產(chǎn)管理的事項(xiàng)固定資產(chǎn)管理作業(yè)流程■■針對(duì)固定資產(chǎn)低值易耗品管理作業(yè)流程■■針對(duì)低值易耗品樣板間物品管理作業(yè)流程■■針對(duì)樣板間物品工作資源配置作業(yè)流程■■針對(duì)工作資源配置的管理房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)95基于房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈運(yùn)營流程系統(tǒng)業(yè)務(wù)流程業(yè)務(wù)流程是指產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)流程，例如：市場(chǎng)調(diào)研流程產(chǎn)品開發(fā)流程施工管理流程銷售流程包括房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生受益的核心作業(yè)管理支持流程支持流程為其它流程提供基本的框架和底層基礎(chǔ)沒有這些管理支持流程，核心流程不可能有效運(yùn)作客戶立項(xiàng)階段流程策劃階段流程設(shè)計(jì)階段流程發(fā)包階段流程施工階段流程竣工階段流程成本管理流程人力資源管理流程財(cái)務(wù)預(yù)算流程……房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)96***地產(chǎn)流程項(xiàng)目流程文件清單73個(gè)部門名稱文件編號(hào)文件名稱表格編號(hào)表格名稱項(xiàng)目發(fā)展部項(xiàng)目論證流程可行性研究報(bào)告框架舊城改造方案流程地塊市場(chǎng)分析報(bào)告可研報(bào)告初步規(guī)劃方案綜合匯報(bào)材料改造協(xié)議書產(chǎn)品定位策劃管理流程樓盤市場(chǎng)調(diào)查表初步產(chǎn)品建議書產(chǎn)品建議建議書開發(fā)部項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建管理流程房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)97***地產(chǎn)流程項(xiàng)目流程文件清單73個(gè)部門名稱文件編號(hào)文件名稱表格編號(hào)表格名稱方案設(shè)計(jì)部產(chǎn)品規(guī)劃概念設(shè)計(jì)管理流程建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)供應(yīng)商信息記錄表建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)供應(yīng)商審批表項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)計(jì)劃書概念性方案設(shè)計(jì)任務(wù)書概念性方案設(shè)計(jì)邀請(qǐng)函方案設(shè)計(jì)管理流程（規(guī)劃設(shè)計(jì)）方案設(shè)計(jì)管理流程（單體）方案設(shè)計(jì)任務(wù)書（規(guī)劃設(shè)計(jì)）設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)聯(lián)系單設(shè)計(jì)評(píng)審表圖紙文件發(fā)放登記表圖紙存檔登記表房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)98***地產(chǎn)流程項(xiàng)目流程文件清單73個(gè)部門名稱文件編號(hào)文件名稱表格編號(hào)表格名稱室內(nèi)設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)招標(biāo)邀請(qǐng)函室內(nèi)設(shè)計(jì)合同設(shè)計(jì)工作聯(lián)系函設(shè)計(jì)方案評(píng)審意見圖紙文件發(fā)放登記表圖紙存檔登記表設(shè)計(jì)變更單材料選樣管理流程建筑材料選樣報(bào)告項(xiàng)目部項(xiàng)目籌劃管理流程項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目計(jì)劃各部門計(jì)劃項(xiàng)目進(jìn)度總控計(jì)劃施工組織設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)99***地產(chǎn)流程項(xiàng)目流程文件清單73個(gè)部門名稱文件編號(hào)文件名稱表格編號(hào)表格名稱項(xiàng)目部項(xiàng)目工程管理流程物業(yè)移交單分戶質(zhì)量檢測(cè)表項(xiàng)目工程驗(yàn)收管理流程工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告驗(yàn)收?qǐng)?bào)告設(shè)備材料驗(yàn)收管理流程設(shè)備材料驗(yàn)收移交單項(xiàng)目工程進(jìn)度管理流程項(xiàng)目進(jìn)度總控制計(jì)劃月工程進(jìn)度統(tǒng)計(jì)表工程月進(jìn)度申報(bào)表工作聯(lián)系單房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)100***地產(chǎn)流程項(xiàng)目流程文件清單73個(gè)部門名稱文件編號(hào)文件名稱表格編號(hào)表格名稱項(xiàng)目部項(xiàng)目工程質(zhì)量管理流程工程質(zhì)量月報(bào)表質(zhì)量檢查分析報(bào)告工程質(zhì)量事故報(bào)告項(xiàng)目工程質(zhì)量總結(jié)項(xiàng)目工程安全管理流程安全文明檢查記錄表安全文明施工評(píng)價(jià)表調(diào)查報(bào)告事故報(bào)告工程審計(jì)部工程稽查管理流程工程稽查整改通知單月度工程安全形象檢查評(píng)分表月度工程質(zhì)量控制檢查評(píng)分表房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)101***地產(chǎn)流程項(xiàng)目流程文件清單73個(gè)部門名稱文件編號(hào)文件名稱表格編號(hào)表格名稱《新項(xiàng)目成本估算》無表格《新項(xiàng)目成本測(cè)算》無表格《新項(xiàng)目成本預(yù)算》無表格《工程造價(jià)控制的后評(píng)估報(bào)告》無表格財(cái)務(wù)部預(yù)售管理流程部門資金預(yù)算表銷售回籠資金預(yù)算表銷售部門月度銷售和回籠資金情況表財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行反饋月報(bào)公司預(yù)算年度分析報(bào)告銷售收款管理保證書承諾書1房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)102***地產(chǎn)流程項(xiàng)目流程文件清單73個(gè)部門名稱文件編號(hào)文件名稱表格編號(hào)表格名稱財(cái)務(wù)部銷售收款管理承諾書2承諾書3發(fā)票（收據(jù)）遺失聲明委托書工程扣款管理流程扣款通知單付款管理流程人力資源部年度人力資源規(guī)劃員工招聘管理流程人員增補(bǔ)計(jì)劃申請(qǐng)表應(yīng)聘人員基本情況表應(yīng)聘人員初試意見表應(yīng)聘人員復(fù)試意見表人員薪酬通知書房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)103***地產(chǎn)流程項(xiàng)目流程文件清單73個(gè)部門名稱文件編號(hào)文件名稱表格編號(hào)表格名稱人力資源部培訓(xùn)計(jì)劃管理流程培訓(xùn)資源建議書培訓(xùn)需求調(diào)查表部門培訓(xùn)需求匯總表公司培訓(xùn)需求匯總表培訓(xùn)實(shí)施管理流程培訓(xùn)課程報(bào)名表培訓(xùn)課程通知書培訓(xùn)積分記錄匯總表計(jì)劃外培訓(xùn)申請(qǐng)表培訓(xùn)評(píng)估管理流程培訓(xùn)評(píng)估調(diào)查表房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)104（二）系統(tǒng)的設(shè)計(jì)過程與工作協(xié)調(diào)運(yùn)營流程系統(tǒng)的設(shè)計(jì)原則有效性(Effective)高效性(Efficient)適應(yīng)性(Adaptable)有效性強(qiáng)調(diào)的是結(jié)果即結(jié)果有效，是指達(dá)成高績效的流程目標(biāo)的程度，卓越的流程應(yīng)該能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期的績效目標(biāo)，這就要求“做正確的事情”高效性強(qiáng)調(diào)的是過程即過程效率，是指以最低的成本或的有效的結(jié)果，這就要求“正確地做事情”適應(yīng)性強(qiáng)調(diào)的是持續(xù)即持續(xù)適應(yīng)，是指在不同的環(huán)境下（內(nèi)外部環(huán)境）能夠保持有效和高效（一定的流程寬度和靈活性）房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)105第一階段，業(yè)務(wù)關(guān)系的清晰化第二階段，實(shí)現(xiàn)流程運(yùn)營的規(guī)范化第三階段，過程及結(jié)果的標(biāo)準(zhǔn)化，量化衡量指標(biāo)第四階段，正式形成流程文件房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)106——運(yùn)營流程系統(tǒng)文件不能覆蓋所有的業(yè)務(wù)要求——必要時(shí)需要業(yè)務(wù)規(guī)范文件的支持——規(guī)范文件強(qiáng)調(diào)的是能做什么，不能做什么，流程文件關(guān)注的是如何做房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)107案例1——集團(tuán)公司成本管理的職能管理職能：經(jīng)營層面：立項(xiàng)與資金審批，經(jīng)營目標(biāo)確定（集團(tuán)確定收益要求及時(shí)間）管理層面：人力資源與考核（針對(duì)下派人員，包括總經(jīng)理、總監(jiān)、建筑、財(cái)務(wù)、成本部經(jīng)理、學(xué)生招聘與培養(yǎng)）；統(tǒng)一架構(gòu)、管理制度與流程、作業(yè)指導(dǎo)業(yè)務(wù)層面：管理、監(jiān)控與服務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)108案例1——集團(tuán)公司成本管理的職能具體操作：目標(biāo)評(píng)審（立項(xiàng)及方案階段——審批）動(dòng)態(tài)監(jiān)控（集團(tuán)成本月報(bào)）參與重大招標(biāo)（鋁合金、總包、電梯）戰(zhàn)略采購（與技術(shù)部協(xié)作）地區(qū)成本基準(zhǔn)（考察分析，與地方一起）標(biāo)準(zhǔn)合同、招標(biāo)文件成本控制研究（設(shè)計(jì)階段、含鋼量）信息化平臺(tái)建設(shè)與推廣項(xiàng)目年度月度檢查評(píng)分（評(píng)分表）房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)109

五、房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)運(yùn)營管理的特殊性

房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)運(yùn)營管理的特殊性110集團(tuán)公司的組織架構(gòu)公司性質(zhì)：項(xiàng)目——公司——區(qū)域——集團(tuán)管理定位：運(yùn)行管理、戰(zhàn)略管理、財(cái)務(wù)管理公司規(guī)模：從小到大，機(jī)構(gòu)從簡單到復(fù)雜發(fā)展階段：初識(shí)——擴(kuò)張——穩(wěn)定——提升房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)運(yùn)營管理的特殊性111三種形式：運(yùn)營管控：組織與項(xiàng)目運(yùn)營相關(guān)的環(huán)節(jié)戰(zhàn)略管控：主要資源：人、財(cái)、項(xiàng)目財(cái)務(wù)管控：投資與財(cái)務(wù)如何確立：形成過程：項(xiàng)目——公司——區(qū)域——集團(tuán)授權(quán)程度：先集權(quán)、后放權(quán)取決因素：區(qū)域性與管理能力，效率與控制力房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)運(yùn)營管理的特殊性112

六、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系的設(shè)計(jì)常見問題

房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系的設(shè)計(jì)常見問題113脫離實(shí)際，追求大而全沒有及時(shí)清理歸集沒有及時(shí)培訓(xùn)導(dǎo)入，導(dǎo)致無法完全利用沒有及時(shí)補(bǔ)充與升級(jí)沿襲以人為法的做法，人不同規(guī)范、流程就不同房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系的設(shè)計(jì)常見問題114運(yùn)營管理體系設(shè)計(jì)總結(jié)完整的運(yùn)營管體系要具備適用性、針對(duì)性、可操作性和持續(xù)性預(yù)期目標(biāo)適用性針對(duì)性可操作性持續(xù)性適用于企業(yè)情況基于內(nèi)外部環(huán)境基于現(xiàn)狀管理能力基于現(xiàn)狀專業(yè)能力針對(duì)企業(yè)薄弱環(huán)節(jié)針對(duì)現(xiàn)狀問題對(duì)現(xiàn)狀充分了解研究有效的改進(jìn)建議能夠得到執(zhí)行詳細(xì)的文件目錄可操作的表格設(shè)計(jì)簡單高效的流程以企業(yè)戰(zhàn)略為導(dǎo)向借鑒先進(jìn)企業(yè)經(jīng)驗(yàn)適度前瞻設(shè)計(jì)監(jiān)控保障體系房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系的設(shè)計(jì)常見問題115房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

體系運(yùn)行的基本原理運(yùn)營的計(jì)劃管理運(yùn)營的目標(biāo)管理第二講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行116一、體系運(yùn)行的驅(qū)動(dòng)方式二、體系運(yùn)行的一般過程房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——體系運(yùn)行的基本原理117一、體系運(yùn)行的驅(qū)運(yùn)方式（一）目標(biāo)管理：引導(dǎo)一系列經(jīng)營、管理活動(dòng)（二）計(jì)劃管理：落實(shí)和協(xié)調(diào)各項(xiàng)經(jīng)營、管理活動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——體系運(yùn)行的基本原理118二、體系運(yùn)行的一般過程環(huán)境條件目標(biāo)與計(jì)劃實(shí)際進(jìn)度與狀況建立目標(biāo)與計(jì)劃PLAN項(xiàng)目實(shí)施DO檢查對(duì)比CHECK做出調(diào)整ADJUST各層級(jí)子系統(tǒng)的PDCA循環(huán)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——體系運(yùn)行的基本原理119一、房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管理體系的構(gòu)成二、計(jì)劃的形成三、計(jì)劃的跟蹤與監(jiān)控四、計(jì)劃的調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的計(jì)劃管理120一、房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管理體系的構(gòu)成公司經(jīng)營計(jì)劃業(yè)務(wù)管理計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)計(jì)劃各業(yè)務(wù)部門工作計(jì)劃專項(xiàng)業(yè)務(wù)開展計(jì)劃項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃項(xiàng)目廣告推廣計(jì)劃項(xiàng)目營銷計(jì)劃工程及費(fèi)用開支計(jì)劃銷售回款計(jì)劃融資計(jì)劃房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的計(jì)劃管理121二、計(jì)劃的形成計(jì)劃形成的一般過程：自上而下與自下而上計(jì)劃的編制、評(píng)審、決策與下達(dá)計(jì)劃管理的責(zé)任部門計(jì)劃編制的依據(jù)各類計(jì)劃編制的時(shí)間各項(xiàng)計(jì)劃編制的深度要求房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的計(jì)劃管理122計(jì)劃形成的一般過程：1、每一級(jí)計(jì)劃自上而下提出節(jié)點(diǎn)要求（由上級(jí)或上游計(jì)劃控制）2、自下而上編制計(jì)劃滿足節(jié)點(diǎn)要求3、反反復(fù)復(fù)多個(gè)來回的磨合計(jì)劃的編制、評(píng)審、決策與下達(dá)1、編制：責(zé)任部門牽頭，相關(guān)部門配合2、評(píng)審方式：由集團(tuán)業(yè)務(wù)部門、上級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)以會(huì)議或會(huì)簽方式3、達(dá)不成一致意見時(shí)，授權(quán)的決策人確定，但不應(yīng)違反責(zé)權(quán)對(duì)等原則4、正式審批與下達(dá)計(jì)劃管理的責(zé)任部門：圍繞計(jì)劃工作有多種責(zé)任:不同類型和深度的計(jì)劃責(zé)任部門不同1、組織與協(xié)調(diào)部門，如運(yùn)營部、總經(jīng)辦等2、編制：主導(dǎo)與配合編寫：審核與評(píng)估部門3、信息管理部門：發(fā)布下達(dá)計(jì)劃4、決策機(jī)構(gòu)：管理者或委員會(huì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的計(jì)劃管理123范例：**年項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃匯總表房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的計(jì)劃管理城市項(xiàng)目期別建筑面積（平方米）項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間（取得設(shè)計(jì)要點(diǎn)）方案圖設(shè)計(jì)完成擴(kuò)實(shí)圖設(shè)計(jì)完成主體施工圖完成主體施工圖設(shè)計(jì)完成樁基開工主體開工開盤竣工

124范例：**項(xiàng)目分期開發(fā)計(jì)劃房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的計(jì)劃管理序號(hào)節(jié)點(diǎn)名稱初始計(jì)劃備注開始完成

1概念設(shè)計(jì)

2規(guī)劃設(shè)計(jì)

3取得（建設(shè)用地規(guī)劃許可證）

4實(shí)施方案

5土方施工圖

6樁基招標(biāo)圖

7樁基施工圖

8詳細(xì)藍(lán)圖和方案報(bào)建圖

9全套施工圖完成

10完成用地使用年限及（建設(shè)用地規(guī)劃許可證）調(diào)整

11詳細(xì)藍(lán)圖和方案審批通過

12取得《建設(shè)工和規(guī)劃許可證》

13節(jié)能審批通過

14景觀施工圖完成

15總包單位確定

16獲得《施工許可證》

17土方施工（含基坑支護(hù)）

18學(xué)校、幼兒園、TH樁基施工、檢測(cè)

19高層樁基施工

20基礎(chǔ)施工幼兒園、小學(xué)、垃圾站（獨(dú)立配套用房）

TH

高層30F（兩層地下室）（市政配套用房）

21主體施工幼兒園、小學(xué)、垃圾站

TH

高層30F（兩層地下室）

125范例：多項(xiàng)目管理的工程計(jì)劃管理體系圖（一）名稱計(jì)劃等級(jí)計(jì)劃級(jí)次一級(jí)計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃四級(jí)計(jì)劃五級(jí)計(jì)劃季度計(jì)劃名稱公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)要開發(fā)項(xiàng)目的工作打算公司年度工作計(jì)劃公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)業(yè)務(wù)發(fā)展的工作目標(biāo)設(shè)想工程部年度工作計(jì)劃項(xiàng)目公司年度工作總進(jìn)度計(jì)劃（分布工程深度）項(xiàng)目材料設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃（分項(xiàng)工程深度）項(xiàng)目施工月度計(jì)劃項(xiàng)目實(shí)施月度計(jì)劃項(xiàng)目工作月度計(jì)劃月度材料設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃項(xiàng)目工程師月工作計(jì)劃項(xiàng)目竣工報(bào)建項(xiàng)目工程質(zhì)量進(jìn)度房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的計(jì)劃管理126名稱計(jì)劃等級(jí)計(jì)劃級(jí)次一級(jí)計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃四級(jí)計(jì)劃五級(jí)計(jì)劃計(jì)劃編制責(zé)任人公司計(jì)劃財(cái)務(wù)總監(jiān)公司工程副總行政秘書公司工程副總、工程總監(jiān)、項(xiàng)目經(jīng)理總包施工方項(xiàng)目經(jīng)理總包施工方項(xiàng)目經(jīng)理、建設(shè)放項(xiàng)目經(jīng)理總包施工方項(xiàng)目經(jīng)理計(jì)劃編制參與人公司各部門經(jīng)