內(nèi)容提要第一節(jié)成本法概述第二節(jié)房地產(chǎn)價格的構(gòu)成第三節(jié)成本法的基本公式第四節(jié)重新購建價格第五節(jié)建筑物的折舊2007級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)第一節(jié)成本法概述一、成本法的概念別稱：成本逼近法、原價法、承包商法、重置成本法。定義：它是求取估價對象在估價時點的重新購建價格（重置價格或重建價格），扣除折舊，估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。通過成本法評估得出的房地產(chǎn)價格稱為積算價格。2007級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)“成本”的含義：1、成本不僅包括開發(fā)商的開發(fā)成本，還應(yīng)包括開發(fā)上的應(yīng)納稅金和應(yīng)得到的正常利潤，是對于房地產(chǎn)購買者而言所必須支付的全部金額。2、成本是當(dāng)前成本，而不是過去或?qū)淼某杀?，即是待估房地產(chǎn)在估價時點的重新購建成本。3、成本是在估價時點的經(jīng)濟、技術(shù)條件下重新建造該類房地產(chǎn)所必須花費的正常成本，而不是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中實際發(fā)生的成本。2007級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)二、成本法的理論依據(jù)1、從買方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是替代原理2、從賣方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論因此，房地產(chǎn)價格不能高于買者的預(yù)期，不能低于賣者的成本。買賣雙方可以接受的共同點必然是正常的代價（包含正常的費用、稅金和利潤）。2007級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)三、成本法適用的對象1、一般來說，新開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)、計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)都可以采用成本法進行估價。2、成本法特別適用于既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房、公園等公益的房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、油田、碼頭等有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。3、單純的建筑物估價,通常也采用成本法估價。4、在房地產(chǎn)保險（包括保險和理賠）及其他損害賠償中，一般也采取成本法進行估價。2007級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)市場供大于求以正常成本評估的價格往往偏高

——價格應(yīng)向下調(diào)整市場供小于求以正常成本評估的價格往往偏低

——價格應(yīng)向上調(diào)整2、要結(jié)合市場供求分析來確定評估價格1、要注意區(qū)分實際成本和客觀成本房地產(chǎn)的價格大多取決于其效用，而不是花費的成本投入成本多，并不一定其價值就高四、注意事項2007級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)搜集資料

估算重新購建價格估算折舊求取積算價格五、成本法估價的步驟2007級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)價格的構(gòu)成房地產(chǎn)價格是一種雙重實體價格，是建筑物與土地價格的結(jié)合體，也是建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)價格的貨幣表現(xiàn).

房地產(chǎn)在實物形態(tài)上由土地價格和房屋建筑物價格構(gòu)成。一般情況下，房地產(chǎn)的價格由土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤七大項組成。房地產(chǎn)價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤+銷售費用2007級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)一、土地取得成本指在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所必須的費用、稅金等一般由購置土地的價款和在購置時應(yīng)該由房地產(chǎn)開發(fā)商（作為買方）繳納的稅費（契稅、交易手續(xù)費等）構(gòu)成。2007級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構(gòu)成可以分為下列三種：（1）通過市場購買取得：政府的招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓等。建設(shè)用地使用權(quán)購買價格；買方應(yīng)繳稅費。（2）征收集體土地：征地補償安置費用、相關(guān)稅費和土地使用權(quán)出讓金。（3）城市房屋拆遷取得：房屋拆遷補償安置費用、相關(guān)費用和土地使用權(quán)出讓金等。

2007級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)二、開發(fā)成本是指在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地上進行基礎(chǔ)設(shè)施配套和房屋建設(shè)所必須的直接費用和稅金等。在理論上，可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實際中，房地產(chǎn)開發(fā)成本主要包括：（1）勘查設(shè)計和前期工程費：包括前期規(guī)劃、可行性研究、規(guī)劃和建筑設(shè)計、施工通水、通電及場地平整等開發(fā)前期的費用。（2）房屋建設(shè)安裝工程費：房屋建造及附屬工程（圍墻、水池、綠化等）所發(fā)生的土建費用和安裝工程費用。2007級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：包括所需要的道路、供水、排水、通訊、燃氣等建設(shè)費用。如果所取得的土地是熟地，則只有土地取得成本。

（4）公共配套設(shè)施建設(shè)費（5）其他工程費（6）開發(fā)過程中的稅費。2007級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)三、管理費用：是指組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必須的費用，包括房地產(chǎn)開發(fā)人員的工資、福利、辦公、差旅費等，可以結(jié)算為前兩者的一定比率。四、銷售費用：指銷售開發(fā)完的房地產(chǎn)所必須的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費、售樓人員的工資等。。五、投資利息：包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的的投資利息土地取得成本、開發(fā)成本，無論它們的來源是借貸資金，還是自有資金，都應(yīng)計算利息2007級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)投資利息的計算：1.應(yīng)計息項目：土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售稅費。2計息周期：年、半年、季度、月等，通常為年。3計息期：4計息方式：單利和復(fù)利5利率：（1）土地取得成本：計息期通常為整個開發(fā)期

（2）開發(fā)成本、管理費用A均勻投入：計息期為建設(shè)期的一半

B分期投入：計息期要分別計算

2007級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)總投資為550萬元，開發(fā)期為1年，投資在1年內(nèi)均勻投入，同期銀行貸款年利率為8%，求利息。I=550[(1+8%)0.5－1]=21.58（萬元）

010.52007級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)總投資為400萬元，開發(fā)期2年，第一年均勻投入總投資的65%，第二年均勻投入35%，同期銀行貸款年利率8%，求利息。I=400×65%×[(1+8%)1.5－1]+400×35%×[(1+8%)0.5－1]=37.31（萬元）

00.511.5265%35%2007級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)總投資為600萬元，開發(fā)期3年，在第一年年初投入總投資的50%，第二年年初投入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期銀行貸款年利率為8%,求利息。012350%30%20%I=600×50%×[(1+8%)3－1]+600×30%×[(1+8%)2－1]+600×20%×[(1+8%)1－1]=117.472007級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)六、銷售稅費：銷售開發(fā)完成后應(yīng)該由開發(fā)商繳納的稅費，可以分為：（1）銷售稅金及附加：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加（兩稅一費）。（2）其他銷售稅費：應(yīng)該由賣方承擔(dān)的交易手續(xù)費等。七、開發(fā)利潤:（1）是稅前利潤；（2）是指正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商獲得的實際利潤。（3）通常情況下，按照一定基數(shù)乘以同一市場商類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)利潤率來測算。

不同利潤率（直接利潤率、投資利潤率、成本利潤率、銷售利潤率）對應(yīng)不同的計算基數(shù)；（4）利潤率來自大量的、同一市場類似房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤率得到

2007級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)第三節(jié)成本法的公式一、成本法的基本公式：

根據(jù)房地產(chǎn)估價對象的不同而具體化為三類：新開發(fā)的房地產(chǎn)、舊的房地產(chǎn)一般地，新開發(fā)的土地和房地產(chǎn)沒有折舊。房地產(chǎn)價值＝重新購建價格－折舊2007級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)二、適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式1、新建的房地綜合估價，成本法的基本公式為：

2、新建的建筑物的估價，成本法公式為：

新開發(fā)房地價值＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤新建建筑物價格＝建筑物建造成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤2007級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)3、適用于新開發(fā)土地的基本公式新開發(fā)的土地包括征收農(nóng)用地并且進行基礎(chǔ)設(shè)施和平整場地后的土地；城市房屋拆遷并進行基礎(chǔ)設(shè)施改造和平整場地后的土地；填海造地、開山造地等。在這些情況下，成本法的基本公式為：新開發(fā)土地價格＝取得待開發(fā)土地的成本＋土地開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤2007級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)該公式成片開發(fā)的熟地的分宗估價公式為：

新開發(fā)的某宗土地的單價＝新開發(fā)土地的總價÷（開發(fā)區(qū)土地總面積×開發(fā)完成后可以轉(zhuǎn)讓的土地面積的比率）×用途、區(qū)位等因素的調(diào)整系數(shù)

2007級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)例題：某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價為1.2億元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8％，銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的2%、5.5％和10%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60％。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(假設(shè)開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入)注：具體計算過程見教材242頁。

2007級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)房地價格V總=土地成本A+建安成本B+管理費用C+利息D+銷售稅費E+開發(fā)利潤F某新建房地產(chǎn)，土地面積20000平方米，建筑面積50000平方米?，F(xiàn)時土地重新取得價格為3000元/㎡。建筑物建造的建安成本為1800元/㎡，管理費用為建安成本的3%。該房地產(chǎn)開發(fā)周期為2.5年，其中半年準(zhǔn)備期，2年建設(shè)期，土地費用在準(zhǔn)備期內(nèi)均勻投入；建安成本及管理費用在建設(shè)期內(nèi)第一年均勻投入40%，第二年均勻投入60%，年利率為6%。銷售稅費為房地產(chǎn)價格的7%，開發(fā)利潤為房地產(chǎn)價值的20%。試評估該房地產(chǎn)的總價與單價。2007級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)三、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式（1）舊房地綜合估價，成本法的基本公式為：（2）舊的建筑物估價，成本法公式為：舊房地價值＝房地的重新購建價格－建筑物的折舊＝土地的重新購建價格＋建筑物的重新購建價格－建筑物的折舊舊建筑物價格＝建筑物的重新購建價格－建筑物的折舊2007級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)第四節(jié)重新購建價格一、重新購建價格的概念重新購建價格又稱為重新購建成本，是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況下估價對象所必須的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必須的支出和應(yīng)該獲得的利潤。重新購建價格是估價時點重新購建建筑物的客觀價格，其中，建筑物的價格是估價時點的全新價格，土地是估價時點狀況下的價格，即土地剩余使用年限的價格。2007級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)二、重新構(gòu)建價格的求取思路1.房地重新構(gòu)建價格的求取思路（1）模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程，依據(jù)房地產(chǎn)價格構(gòu)成，采用成本法求取。（2）將房地產(chǎn)分為土地和建筑物兩個部分，分別求取土地價格和房屋價格。2土地重新購建價格的求取思路應(yīng)用市場法、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法、成本法3建筑物重新構(gòu)建價格的求取思路不考慮土地，測算建筑物的重新構(gòu)建成本2007級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)三、建筑物重新購建價格的求取方式1、建筑物的重新購建價格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同可以分為重置價格和重建價格。重置價格又稱為重置成本，是指采用估價時點的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)該獲得的利潤?？梢岳斫鉃椤疤娲薄?007級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)重建價格又稱為重建成本，是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)該獲得的利潤?？梢岳斫鉃椤皬?fù)制”。進一步說，重建價格是指在原址，按照原規(guī)格和原建筑形式，使用與原有的建筑材料、建筑物構(gòu)配件和建筑設(shè)備相同的新的建筑材料、建筑物構(gòu)配件和建筑設(shè)備，采用原來的建筑技術(shù)和工藝等，在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)該獲得的利潤。2007級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)上述兩種建筑方法得出的重新購建價格往往不同。一般來說，在房地產(chǎn)估價中，大多數(shù)情況下是利用建筑物的重置價格，但是如果有特殊保護價值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物，適用于重建價格。因為年代久遠、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料，或者因為建筑技術(shù)和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變，使得“復(fù)制”有困難的建筑物，一般只能勉強用重置價格。2007級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)四、建筑物重新購建價格的求取方法建筑物的重新購建價格的具體的求取方法有單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。還可以通過政府授權(quán)部門定期頒布的房屋重置價格、房地產(chǎn)市場價格中扣除其中的土地價格來求取。2007級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)①單位比較法：是指以估價對象建筑物為整體，選取某種與該建筑物造價密切相關(guān)的計量單位為比較單位，通過調(diào)查、了解估價時點類似建筑物的這種單位造價，并做適當(dāng)?shù)男拚⒄{(diào)整來求取建筑物重新購建價格的方法。這種方法實質(zhì)上是是市場法，比較常用、簡單，但是粗略。通常有單位面積比較法和單位體積比較法。2007級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)單位面積法是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ深愃平ㄖ锏膯挝幻娣e造價，對其做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，然后乘以估價對象建筑物的面積來估算估價對象建筑物的重新購建價格。這種方法主要適用于造價與面積關(guān)系較大的房屋，如住宅、辦公樓等。例題：某幢房屋的建筑面積為300m2，該類用途、建筑結(jié)構(gòu)和檔次的房屋的單位面積造價為1200元/m2。試估算該房屋的重新購建價格。解：該房屋的重新購建價格估算為：

300×1200＝36（萬元）2007級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)單位體積法是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ深愃平ㄖ锏膯挝惑w積造價，對其做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，然后乘以估價對象建筑物的體積來估算估價對象建筑物的重新購建價格。這種方法主要適用于造價與體積關(guān)系較大的房屋，如儲油罐、地下倉庫等。例：某建筑物的體積為1000立方米，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位體積造價為1000元/立方米，則評估該建筑物的重新購建價格為：1000×1000=100萬元2007級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)②分部分項法是假設(shè)將估價對象建筑物分解為各個獨立的購建或分部分項工程，然后測算各個獨立構(gòu)件或分部分項工程的數(shù)量，再調(diào)查、了解各個獨立構(gòu)件或分部分項工程的單位價格或成本，最后將各個獨立構(gòu)件或分部分項工程的數(shù)量乘以相應(yīng)的價格或成本后相加，來求取建筑物重新購建價格的方法。2007級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)項目單位成本數(shù)量單項成本合計基礎(chǔ)工程元/立方米立方米

墻體工程元/平方米平方米

樓地面工程元/平方米平方米

屋面工程元/平方米平方米

門窗工程元/平方米平方米

給排水面積元/平方米平方米

供暖工程元/平方米平方米

電氣工程元/平方米平方米

合計

稅費利息管理費

重新購建價格

2007級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)采取這種方法進行建筑物重新購建價格評估時，應(yīng)該注意：首先，應(yīng)結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項工程的特點使用計量單位，如基礎(chǔ)工程的計量單位通常是體積，墻面抹灰工程通常是面積，而樓梯欄桿工程的計量單位是米。其次，既不要漏項，也不能重復(fù)計算，以免造成測算不準(zhǔn)。2007級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)③工料測量法是先假設(shè)將估價對象建筑物分解還原為建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，然后測算重