天際藍橋苑商業(yè)工程初步研究報告同策專業(yè)籌劃·代理·營銷TospurResearch上海同策房產(chǎn)咨詢2006年8月11日宏觀及競爭市場分析03商業(yè)定位分析35產(chǎn)品研究43效勞團隊66目錄第一局部宏觀及競爭市場分析區(qū)域規(guī)劃與開展基地環(huán)境調(diào)查分析競爭市場研究■工程區(qū)位：西接安亭鎮(zhèn)上海國際汽車城，北沿旅游勝地南翔，東與普陀區(qū)交接，南連虹橋臨空經(jīng)濟園■距離外環(huán)線：1km■距離人民廣場：15km■距離虹橋機場：8分鐘車程■過境交通：滬寧高速公路、滬寧鐵路、滬杭鐵路、312國道、外環(huán)線、蘇州河及規(guī)劃建設中的嘉金高速公路上海西北角具有較高品位的商業(yè)貿(mào)易中心——嘉定新城。未來嘉定區(qū)重點開展的居住版塊——江橋鎮(zhèn)。項目周邊居住區(qū)示意圖江橋一村居民小區(qū)

江橋二村居民小區(qū)

構成：市區(qū)動遷戶工業(yè)園區(qū)的引進人才分布：70％來自普陀

30％來自靜安、長寧總量：現(xiàn)有戶籍人口6.5萬人、外來人口6萬人遠期期望吸引5萬人

常住人口分析來自蘇浙或長三角腹地的商人約5—6萬人次/每天。

曹安路流動人口項目周邊商業(yè)示意圖類型明細銀行建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行超市華聯(lián)超市、農(nóng)工商超市餐飲迪歐咖啡、肯德基、豐裕生煎其他面包店、早點鋪、五金機電、KTV、煙雜店等曹安路口，和居民日常生活息息相關的商業(yè)形態(tài)比較集中類型明細餐飲白玉蘭小吃、鄰家湘菜館、重慶燒雞公、雨潤熟食店、東北餃子王、汐止餡餅粥等美容美發(fā)思美理發(fā)、海婷美發(fā)廳其他中國移動、來伊份、文化用品店、老廟黃金、五金電器、干洗店、東方眼鏡店、房產(chǎn)中介江橋鎮(zhèn)上知名的飲食一條街，長約150米左右，集中了20余家餐飲店

華江路曹安路，以普通住宅底鋪為主江橋二村商業(yè)街，農(nóng)民安置戶自有私房二層街面為主

商鋪類型江橋二村商業(yè)街在元/天/平米之間，隨商鋪面積的增大而上升。

租金水平曹安路商業(yè)類型明細專業(yè)市場

上海輕紡市場、東方汽配城、江橋批發(fā)市場

大型賣場

好美家、紅星·美凱龍、百安居、易初蓮花、永樂、國美電器

餐飲

同君福、金半島（KTV）、唐潮沿曹安路商圈分布有多家專業(yè)市場及各類大型賣場，但規(guī)模餐飲及娛樂設施缺乏。大型室內(nèi)市場為主住宅區(qū)沿街底鋪零星散落

商鋪類型東方汽配城：1樓4-6元/天/平米上海輕紡市場：1樓5-8元/天/平米，上限10元/天/平米

租金水平基地周邊根本生活配套設施比較齊全。同時該板塊距離曹安商圈比較接近，且交通便利，生活便利性較為突出。區(qū)域內(nèi)比較缺乏具有一定檔次的餐飲、娛樂等設施。結論優(yōu)勢本案位于新興住宅區(qū)域江橋鎮(zhèn)，是嘉定區(qū)未來重點開展居住區(qū)域之一；國道及外環(huán)線，交通條件理想，立體交通系統(tǒng)大大增強區(qū)域?qū)ν廨椛淠芰Γ粋鹘y(tǒng)居住區(qū)域，生活氣氛濃厚，人氣旺盛；現(xiàn)有商業(yè)檔次較低，周邊同類工程不多，區(qū)域內(nèi)部競爭不強；曹安商圈快速成長將對本案產(chǎn)生強有力支撐。劣勢區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有住宅小區(qū)檔次較差，區(qū)域購置力不強；臨近競案嘉蓮華體量過大，形成很大威脅；地處城市快速干道，對人流、車流的吸引和保持力不強；本案商業(yè)為居住配套工程，容易對居住生活產(chǎn)生不利影響。工程優(yōu)劣勢分析工程占地約5萬平方米，總建筑面積逾15萬平方米。定位于集現(xiàn)貨批發(fā)、品牌展示、貿(mào)易辦公、電子商務、會展效勞、現(xiàn)代物流等眾多現(xiàn)代化商貿(mào)功能。個案分析：曹安國際商城上海國際鞋城是一個集批發(fā)、休閑、娛樂、辦公、酒店功能為一體的綜合性的地區(qū)綜合性中心。上海國際鞋城A塊:以“主題玩具城〞概念的大型物流商貿(mào)B塊:百貨、餐飲等商業(yè)工程C塊:國際商務辦公LOFT、中小企業(yè)基地重點競案分析商業(yè)工程效勞區(qū)域?qū)⑤椛湔麄€江橋鎮(zhèn)新鎮(zhèn)老鎮(zhèn)。處于曹安商貿(mào)區(qū)的規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)。定位規(guī)劃嘉蓮華國際商業(yè)廣場首先啟動中部B地塊，主體由3局部組成，東側為3層商場、西側為酒店，中部由1層商業(yè)相連。首先引進了知名賣場“沃爾瑪購物廣場〞，分布在西側商場的2~3層。即將出售的商業(yè)用房一層商鋪，一層商鋪采用兩種經(jīng)營模式：一是業(yè)主自己經(jīng)營二是售后回租其中，西側的商場底層除外圈由各商家自營外，其余商鋪均采取統(tǒng)一經(jīng)營；中部的一層商業(yè)用房全部由業(yè)主自己經(jīng)營。首期B地塊產(chǎn)品單層商鋪，約40套，單套面積60-150平方米。主力面積：80—100平方米面寬：8.4米進深：7.8－11米層高：5.1米得房率：92％價格區(qū)間：30000—45000元/平方米首期B地塊業(yè)態(tài)單層商鋪：業(yè)態(tài)根本鎖定為小型餐飲、女性服飾、美容美發(fā)、便利店等沃爾瑪?shù)讓樱簶I(yè)態(tài)根本鎖定為美食廣場、品牌店、男女服飾、化裝品、家居用品等觀點：工程整體定位看，嘉蓮華商業(yè)廣場屬于曹安商貿(mào)區(qū)內(nèi)的四個主力工程之一B地塊商業(yè)規(guī)劃看，嘉蓮華商業(yè)廣場的商業(yè)輻射范圍覆蓋整個江橋地區(qū)從B地塊商業(yè)業(yè)態(tài)分布看，根本圍繞主力店沃爾瑪超市而展開，以小型餐飲購物為主國外社區(qū)商業(yè)開展概況社區(qū)商業(yè)功能商業(yè)業(yè)態(tài)構成周邊小型商鋪分析大賣場影響力案例分析“大賣場商圈〞分析專題

傳統(tǒng)沃爾瑪周邊商業(yè)特點分布于大型主力店周圍100米半徑內(nèi)·與主力店人流通道緊密相連，共享主力店客流·與主力店形成差異化經(jīng)營，優(yōu)勢互補·與主力店形成穩(wěn)固的利益共同體·主力店沃爾瑪帶動周邊商鋪價值大幅提升

吳中路易初蓮花易初蓮花是吳中路商業(yè)的核心，周邊有麥當勞、石頭·剪刀·布家具大賣場、美車飾汽車百貨等商業(yè)設施。沿吳中路向東，和虹許路交匯處群眾美林閣對面有一個大型的SHOPPINGMALL“金虹橋廣場。此外，虹梅路休閑街也已成型。虹梅路北端由于大局部居住區(qū)已經(jīng)成規(guī)模，許多咖啡店和休閑餐館已經(jīng)開始陸續(xù)進駐。周邊小型商業(yè)業(yè)態(tài)：金云頂食品、莫泰酒店、花之林人文茶館、莫泰168旅店、好美家家具裝飾店、豐田汽車效勞中心。

五角場大潤發(fā)賣場數(shù)據(jù)明細總占地面積33332平方米建筑面積42120平方米賣場面積9840平方米停車設置汽車停車泊位374個自行車停車1263輛一樓2000平方米的美食廣場：近十家各類特色小吃，如大娘水餃、味之都、杏花樓；并配有肯德基、上島咖啡一、二樓大廳3000平方米近30個中高檔知名品牌專賣店：班尼路、ELE生活空間、安踏運動品牌、競運體育、鱷魚T恤；美亞唱片、巴黎三城、華氏大藥房、上海九安新洗、麗嬰房、柯達攝影、柔婷專業(yè)美容大型的賣場會帶來大量的人流，周邊的商業(yè)也會因此而得到開展。大賣場商圈輻射范圍內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)為：大型專業(yè)賣場、餐飲、品牌專賣店、娛樂。不僅商圈內(nèi)商業(yè)形態(tài)彼此互補，同時商圈也能提升周邊住宅工程生活舒適性。一個完善的大賣場商圈能給人的需求得到足夠的滿足，但同時我們也可以關注人們需求的變化情況，引導人產(chǎn)生更高層次的滿足。比照嘉蓮華國際廣場規(guī)劃以及上海市內(nèi)現(xiàn)有的成熟的大型大賣場商圈的情況，我們認為，在策略選擇上應更傾向于差異化經(jīng)營。由于嘉蓮華國際廣場業(yè)態(tài)十分齊全，況且沃爾瑪將對本工程產(chǎn)生的影響非常復雜，本案在后期商業(yè)經(jīng)營上，還需要做更深入的研究。結論第二局部商業(yè)定位分析商業(yè)定位出發(fā)點產(chǎn)品概念定位產(chǎn)品立足點商業(yè)環(huán)境項目特點市場供給市場需求定位區(qū)位特征從曹安路方向來看，本工程地處曹安商貿(mào)區(qū)覆蓋內(nèi)，與兩個地標性工程〔嘉蓮華國際商業(yè)廣場、電子商貿(mào)城〕比鄰而居。從江橋的區(qū)劃看，本工程屬于江橋一村范圍內(nèi)，與江橋的行政中心同屬同一街坊，是江橋居民公認的鎮(zhèn)中心，居民認可度極高。工程特性規(guī)?！惨?guī)劃〕從本工程規(guī)模體量看，40000余平方米的建筑面積，將其置之曹安商貿(mào)區(qū)范圍內(nèi)，那么屬于小型商業(yè)；就江橋地區(qū)而言，那么屬于大型集中商業(yè)。從本工程規(guī)劃看，建筑面積約40000平方米，分為三個局部：沿街底鋪10000平方米、商務辦公樓10000平方米和集中商業(yè)〔商場〕20000平方米。工程屬性住宅小區(qū)的配套商業(yè)——是本工程最根本的屬性商業(yè)形態(tài)應與曹安商貿(mào)區(qū)現(xiàn)有業(yè)態(tài)相異，防止同質(zhì)化競爭商業(yè)規(guī)劃應防止對住宅局部產(chǎn)生負面影響和不利因素商業(yè)形象應有利于提升工程的整體品質(zhì)和總體形象商業(yè)功能應充分考慮小區(qū)及周邊居民的日常生活所需

商業(yè)定位出發(fā)點融入曹安商貿(mào)區(qū)，效勞江橋社區(qū)工程商業(yè)定位經(jīng)濟型酒店企業(yè)產(chǎn)品展示大型餐飲娛樂設施社區(qū)性效勞設施

產(chǎn)品立足點第三局部產(chǎn)品研究工程總體情況介紹產(chǎn)品概念定位整體規(guī)劃分析核心區(qū)產(chǎn)品研究區(qū)域位置：東臨靖遠路、南面西虬江河、西接華江支路、北靠曹安公路經(jīng)濟技術指標：總用地：7.13萬平方米總建筑面積：18.58萬平方米容積率：2.175工程總體情況本案東華江路西華江支路南西虬江河北曹安公路大型FEELS綜合體----情感體驗中心

F-Food餐飲E-Entertainment娛樂E-Enterprise-show企業(yè)展示L-HoteL酒店S-Community-Service社區(qū)效勞

產(chǎn)品概念定位社區(qū)配套商業(yè)企業(yè)展示核心商業(yè)功能分區(qū)示意曹安路商業(yè)：企業(yè)展示華江支路商業(yè)：社區(qū)配套核心區(qū)商業(yè)：大型娛樂餐飲、酒店公寓、創(chuàng)意商業(yè)

業(yè)態(tài)分布企業(yè)及產(chǎn)品形象展示。曹安路沿線商業(yè)社區(qū)及居民生活配套。華江支路沿線商業(yè)酒店餐飲娛樂休閑區(qū)。核心商業(yè)區(qū)核心區(qū)設計方案核心區(qū)動線分析核心區(qū)聯(lián)動分析酒店公寓裙房商業(yè)

大型餐飲大型娛樂小型商鋪中央特色商業(yè)核心區(qū)業(yè)態(tài)分布建筑面積：1.17萬㎡層數(shù)：5-11層〔共9層〕平層面積：1300㎡戶型面積：50-70㎡為適應人流動向，將酒店南移，原址開辟廣場作為活動空間。突出工程視覺形象，將較高的酒店沿曹安路布置。酒店公寓建筑面積：6800㎡層數(shù)：1-4層〔共4層〕平層面積：1700㎡為完善區(qū)域配套，1-4層大面積平層以設置大型集中餐飲、娛樂為主，形成對人流的強勁吸引力。可獨立亦可混合，形式豐富多樣。大型餐飲娛樂建筑面積：7976㎡層數(shù)：2層戶型面積：144-200㎡底層7m，二層3.9m。預留的空間使商鋪分割更加靈活，充分提升產(chǎn)品附加價值。小型商鋪王港工程7米層高商鋪金沙雅苑7米層高底層商鋪

開闊的中庭空間，豐富的景觀效果，提供給人們流連、休閑的場所，也帶來了額外的購置力的聚集。中庭空間建筑面積：1836㎡層數(shù)：3層平層面積：612㎡位于核心區(qū)域中心，通過塑造特色創(chuàng)意商業(yè)吸引人群。高度提升至三層，頂樓榮耀多變的霓虹燈加強視覺效果，提高知名度。核心特色商業(yè)名稱面積（㎡）面積均衡原方案面積（㎡）酒店公寓1300×9=11700-102.9辦公11802.9裙房1700×4=6800+6800商業(yè)16539.9商鋪3988×2＋612×3=9812-6727.9總計28312-30.8總計28342.8核心區(qū)面積均衡分析在方案調(diào)整中，我們尤其注意占補均衡，最大限度保證總面積到達原定規(guī)劃要求。第四局部效勞團隊同策介紹工程組成員同策介紹上海同策房產(chǎn)咨詢成立于1998年，截至2005年底，公司總資產(chǎn)超過三億元，員工超過四百人，是全國最知名的房地產(chǎn)專業(yè)籌劃、代理公司之一。目前專職商業(yè)事業(yè)員工人數(shù)已達53人，累積商業(yè)工程操作數(shù)量近20個。效勞內(nèi)容涵蓋了商業(yè)市場調(diào)研、產(chǎn)品定位規(guī)劃、代理銷售招商、企劃營銷推廣、工程經(jīng)營管理、物業(yè)管理及建議等諸多方面，獲得了開發(fā)企業(yè)的一致認可，并在業(yè)界樹立了一定的品牌知名度。效勞團隊代表個案夏海產(chǎn)品規(guī)劃部經(jīng)理海珍珠花園〔上海51萬㎡住宅、商業(yè)〕、無錫火車站站前商貿(mào)區(qū)〔無錫16.5萬㎡商業(yè)〕、揚州90地塊工程〔揚州21萬㎡商業(yè)〕、中南世紀城〔南通250萬㎡住宅、商業(yè)、辦公〕、連云港大港路地塊工程〔大連80萬㎡住宅、商業(yè)〕、上海建民村工程〔上海46.8萬㎡住宅、商業(yè)、辦公、酒店〕。蘇州雅格爾工程〔蘇州37.6萬㎡住宅〕、常州彩虹城〔常州20萬㎡住宅〕、蘇州聆湖麗墅〔蘇州4.6萬㎡別墅〕、昆山產(chǎn)業(yè)帶3號地塊工程〔昆山15萬㎡住宅〕、大連高爾基路工程〔大連17萬㎡住宅〕、蘇州德邑〔蘇州4.45萬㎡住宅〕、榮亨逸都〔常州20萬㎡住宅〕、南京翠屏國際〔南京100萬㎡住宅〕、常州衛(wèi)星村地塊工程〔常州9萬㎡住宅〕。六年多房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)經(jīng)歷，具有豐富的產(chǎn)品設計經(jīng)驗，曾在同濟建筑設計院任職。效勞團隊代表個案夏宇研發(fā)中心主任上海新世界花園、浦東世紀花園、新金山國際城、圣驪澳門苑、金橋羅馬假日商鋪、中福城系列、浦江森林半島、華江天際藍橋商業(yè)、和平花苑二期〔