PAGEPAGE11項目開發(fā)管理招標方案目錄一、 項目管理招標方案背景（說明） 1二、 項目概況 1三、 項目管理招標方式：邀請招標。 1四、 投標資格要求（管理單位應(yīng)當具備的條件） 1五、 投標邀請單位確定辦法 1六、 管理單位負責(zé)的主要工作 2(一) 項目前期策劃服務(wù)內(nèi)容 2(二) 項目招商推廣服務(wù)內(nèi)容 2(三) 項目報建報批、施工前準備服務(wù)內(nèi)容 2(四) 工程、貨物采購管理 4(五) 項目建造期及后期管理內(nèi)容和要求 4(六) 向招標人移交項目 6七、 管理目標 6八、 管理履約保證金 7九、 管理費用及獎懲措施 8十、 資金撥付辦法 9十一、 項目建設(shè)資金的解決途徑 9十二、 其它事項 9項目管理招標方案背景（說明）：為了進一步深化投資體制政策，充分利用社會化、專業(yè)化組織的技術(shù)力量和管理經(jīng)驗，提高項目建設(shè)管理水平和投資效益，適應(yīng)工程投資建設(shè)專業(yè)化、管理社會化、經(jīng)營市場化的需要，經(jīng)招標單位研究，現(xiàn)將項目開發(fā)管理招標所涉及的主要問題提出如下方案，其它程序性規(guī)定將依據(jù)相關(guān)招標文件范本寫入招標文件。項目概況略項目管理招標方式：邀請招標。投標資格要求（管理單位應(yīng)當具備的條件）參與投標公司的注冊地點必須在佛山市；參與投標公司的注冊資本不少于100萬；公司在禪城區(qū)的辦公面積不少于500平方米；參與投標的公司必須具備房地產(chǎn)方面的管理能力和房地產(chǎn)代理能力；參與投標的公司必須在房地產(chǎn)行業(yè)具備有項目開發(fā)、策劃、施工管理、推廣能力等豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗；參與投標的公司必須具有在禪城區(qū)獨立操作開發(fā)房地產(chǎn)項目的經(jīng)驗及能力；參與投標的公司近二年（2010年至今）必須在佛山市禪城區(qū)有在建管理項目；交標時間：7天；投標邀請單位確定辦法管理申請單位投標報名，并提供符合投標資格要求的證明材料；招標單位組織進行投標資格審查，必要時進行實地考察；對資格審查合格的申請投標隊伍排序；招標單位向資格審查合格的管理申請單位發(fā)送投標邀請書，邀請其參與管理投標。管理單位負責(zé)的主要工作：項目前期策劃服務(wù)內(nèi)容對佛山商業(yè)物業(yè)、商務(wù)型物業(yè)進行全面市場調(diào)查分析完成項目整體定位，包括對項目用地條件、整體環(huán)境、地塊價值、項目發(fā)展方向、產(chǎn)品形態(tài)格局等全面分析及定位；提出項目總體開發(fā)建議，包括開發(fā)模式、開發(fā)周期、分期開發(fā)等建議；完成對項目規(guī)劃價值最大化建議，包括開發(fā)策略、產(chǎn)品組合策略、項目功能分區(qū)、功能比例劃分、物業(yè)類型等；完成項目規(guī)劃設(shè)計要點建議，包括建筑風(fēng)格建議、整體規(guī)劃分區(qū)示意、布局形態(tài)、戶型設(shè)計、景觀設(shè)計、配套設(shè)施、智能化設(shè)施等建議；完成開發(fā)投資方案，包括成本分析、收益分析、敏感性分析、回收資金速度分析；項目招商推廣服務(wù)內(nèi)容根據(jù)甲方的要求對自留物業(yè)的對外招商工作進行管理。配合甲方人員外出進行商業(yè)考察與重點商家洽談?wù)猩桃Y。組建專業(yè)的招商團隊，對物業(yè)進行全面的商業(yè)價值分析，制定招商執(zhí)行時間計劃與目標。完成整合招商方案，對物業(yè)進行商業(yè)布局建議、商業(yè)功能定位、商家定位、租金定位、廣告宣傳定位。項目設(shè)計、報建報批、施工前準備服務(wù)內(nèi)容辦理國土、規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、抗震、人防、消防、園林綠化、市政、供電、供水、電視電信等相關(guān)手續(xù)；組織完成規(guī)劃圖紙設(shè)計、施工圖設(shè)計及審批，做好以下設(shè)計管理工作，（包括管理規(guī)劃報建圖、施工圖）：熟悉設(shè)計文件，審查設(shè)計文件的規(guī)范性、工藝的先進性和科學(xué)性、結(jié)構(gòu)的安全性、施工的可行性和設(shè)計強制性標準的適宜性等；負責(zé)審查施工圖及各項設(shè)計變更，向招標人提出合理意見與優(yōu)化建議，在工程的各個階段，招標人有權(quán)根據(jù)實際情況提出設(shè)計變更的要求，項目管理人應(yīng)及時組織協(xié)調(diào)設(shè)計部門和施工單位進行落實；掌握關(guān)鍵設(shè)計環(huán)節(jié)和進度情況，督促設(shè)計單位按合同和協(xié)議要求及時提交合格的設(shè)計文件；對設(shè)計中出現(xiàn)的重大問題和情況，項目管理單位要及時向招標人反饋，并積極主動聯(lián)合招標人與設(shè)計單位進行磋商，尋求解決方法；驗收設(shè)計圖紙和設(shè)計文件（包括委托及督促審圖單位進行圖紙審查）；組織設(shè)計單位進行現(xiàn)場設(shè)計技術(shù)交底；審核施工單位對設(shè)計文件的意見和建議，會同設(shè)計單位進行研究，并督促設(shè)計單位盡快給予答復(fù)；對設(shè)計的工作質(zhì)量進行評定；保管所有設(shè)計文件及過程資料，項目管理期限屆滿或本合同終止時移交給招標人和檔案管理部門。組織完成施工場地“三通一平”；組織完成設(shè)計、地質(zhì)勘察、監(jiān)理、施工和設(shè)備材料供應(yīng)單位的招標管理工作，招標管理服務(wù)內(nèi)容如下：配合業(yè)主實施招投標管理工作。發(fā)布相應(yīng)招標信息，協(xié)助招標人對投標申請人進行資格審查等；配合招標人完成招標文件的編制及審定；配合招標人進行合同談判。項目管理單位不得承擔(dān)本項目的勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工任務(wù)。招標代理由招標人另行委托具有相應(yīng)資質(zhì)的中介完成。辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證及其他相關(guān)證件的申領(lǐng)工作；完成工程以及其他各類合同的洽談并與招標人一起簽訂合同；（合同簽定前須征得招標人的同意）完成并辦理項目建設(shè)過程中的其他手續(xù)。工程、貨物采購管理按有關(guān)規(guī)定協(xié)助招標人（委托方）共同完成施工、設(shè)備與材料采購的招投標管理工作。制定采購程序和招標、評標管理辦法，負責(zé)組織評標、詢標以及與中標人和分包商的洽談工作。本工程所有由項目管理方參與管理的采購或分包合同，均由招標方、土建總包方、中標方三方共同簽訂。項目建造期及后期管理內(nèi)容和要求項目建造全過程管理服務(wù)，代表招標人執(zhí)行授予的工程合同下的招標人權(quán)利和義務(wù)（付款義務(wù)除外），包括：全面管理工程建設(shè)合同，就承建單位擬定的分包單位資格及分包項目進行審查；代表招標人按合同的規(guī)定，落實必須提供的施工條件，檢查工程承建單位的開工準備工作；代表招標人審查施工總體規(guī)劃，審查承建單位提交的施工組織設(shè)計。施工技術(shù)方案等，并提出審查意見，報招標人批準后實施；審查承包商的建筑材料、建筑物配件和設(shè)備采購及使用；工程進度控制：編制工程控制進度計劃，提出工程控制進度目標，并以此為基礎(chǔ)審查承建單位提出的施工實施進度計劃，檢查其實施情況，督促承建單位采取切實措施實現(xiàn)合同目標要求。當實施進度發(fā)生較大偏差時，及時向招標人提出調(diào)整控制性進度計劃的建議意見，并在通過批準后完成其調(diào)整。施工質(zhì)量控制：審查承包單位的質(zhì)量控制體系和措施，核實質(zhì)量文件。依據(jù)工程建設(shè)合同文件、設(shè)計文件、技術(shù)規(guī)范與質(zhì)量檢驗標準，對施工前準備工作進行檢查，對施工工序和資源投入進行監(jiān)督。以單位工程為基礎(chǔ)，對基礎(chǔ)工程、隱蔽工程、分項分部工程的質(zhì)量進行檢查、簽證和施工質(zhì)量的評價。組織質(zhì)量事故調(diào)查，分類評定質(zhì)量事故等級，審核質(zhì)量事故處理措施。工程造價控制：編制投資控制目標和季度、年度投資計劃，報招標人審批。審核承建單位提交的工程量及費用等，報招標人審定后；或經(jīng)招標人審批后付款。受理索賠申請，進行索賠調(diào)查和談判，并提出處理意見。授權(quán)處理合同與工程變更，經(jīng)招標人審定后下達變更指令。施工安全文明監(jiān)督：審查施工安全措施、勞動防護和環(huán)境保護設(shè)施等，并負責(zé)檢查、督促落實執(zhí)行。組織重大安全事故調(diào)查，分析原因并提出書面報告，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。協(xié)調(diào)管理：主持項目管理服務(wù)合同授權(quán)范圍內(nèi)工程建設(shè)各方協(xié)調(diào)會議，編發(fā)施工協(xié)調(diào)會議紀要。組織通過各階段的驗收（包括系統(tǒng)及設(shè)備）,完成質(zhì)量要求。組織進行項目初步驗收，并提出整改意見；收集、匯總、審核竣工驗收資料，協(xié)助有關(guān)部門做好竣工驗收工作；進行竣工結(jié)算審核工作，編制項目竣工決算報告，協(xié)助進行竣工決算審查，配合做好審計工作；在辦理完相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書后與招標人辦理項目移交手續(xù)；其他項目管理方需完成的工作。技術(shù)檔案管理：按國家規(guī)定組織工程各階段驗收、單位工程驗收及竣工驗收，提交相應(yīng)的工程建設(shè)管理服務(wù)報告，審查設(shè)計單位、施工單位編制的竣工圖紙和資料，督促施工單位整理施工歸檔文件。信息管理：做好施工現(xiàn)場建設(shè)管理服務(wù)記錄與信息反饋。按要求編制建設(shè)管理服務(wù)月、年報，對工程資料及檔案（包括影像資料）按期進行整編和管理，并在工程竣工驗收或建設(shè)管理服務(wù)期結(jié)束后移交招標人（一式三份，電子版本一份）完成其它相關(guān)工作。工程質(zhì)量保修期的項目管理服務(wù)，在規(guī)定的工程質(zhì)量保修期內(nèi)，負責(zé)檢查工程質(zhì)量狀況，組織鑒定質(zhì)量問題責(zé)任，督促責(zé)任單位維修。（保修期內(nèi)需有專人負責(zé)聯(lián)系保修事宜）工程建設(shè)信息資料管理服務(wù)：定期信息文件。根據(jù)項目管理服務(wù)工程項目、范圍及內(nèi)容，隨工程施工進度向招標人報送建設(shè)管理服務(wù)月報，其主要內(nèi)容為：施工質(zhì)量情況；原材料質(zhì)量及檢驗情況；工程進度情況；進場施工機械設(shè)備及勞動力動態(tài)；合同變更和工程變更情況；工程款支付情況；項目管理服務(wù)情況；工程建設(shè)大事記。其他不定期報告。根據(jù)項目管理服務(wù)的進展情況，不定期向招標人報送情況報告，主要內(nèi)容為：關(guān)于工程優(yōu)化設(shè)計或變更或施工進展的建議；資金、資源投入及合理配置的建議；工程進展預(yù)測分析報告；合理要求提交的其他報告；工程分階段驗收、竣工驗收項目管理服務(wù)報告。項目建造管理服務(wù)過程報告：施工措施計劃、施工進度調(diào)整批復(fù)文件；項目管理協(xié)調(diào)會議紀要；其他項目管理業(yè)務(wù)往來文件；質(zhì)量事故處理文件。向招標人移交項目，在預(yù)定時間內(nèi)做好項目移交工作。向招標人移交項目：在預(yù)定時間內(nèi)做好項目移交工作。管理目標投資控制金額經(jīng)造價咨詢單位審核的工程施工圖預(yù)算（包括建筑安裝工程費、設(shè)備及工器具購置費、工程監(jiān)理費、施工過程和竣工及交工驗收試驗檢測費、基本預(yù)備費）作為該項目管理投資控制金額。投資控制金額在管理合同實施期間原則上不作調(diào)整，除非出現(xiàn)下列情況：在工程施工期間，因人工和主要材料（僅限鋼筋、水泥、混凝土和碎石）的價格發(fā)生大的波動才允許調(diào)價。在合同中明確允許調(diào)價的人工和主要材料的數(shù)量，所列人工和主要材料價格漲跌10%以內(nèi)時，不調(diào)價；所列人工和主要材料價格漲跌超過10%時，按施工時的政策人工工資和材料信息價（同期造價站發(fā)布價）與預(yù)算時的取定人工工資和材料信息價（同期造價站發(fā)布價）的差額乘以人工和材料預(yù)算數(shù)量進行調(diào)整；因自然災(zāi)害等不可抗力而造成的投資增加；因地質(zhì)情況的重大變化而造成的投資增加；被管理單位提出的工程變更。出現(xiàn)上述4種情況之一，投資控制金額需要調(diào)整時，管理單位應(yīng)當及時（5天內(nèi)）報告被管理單位，并應(yīng)在上述情況發(fā)生之日起2個月內(nèi)向被管理單位提交投資控制金額調(diào)整報告，由被管理單位委托的造價咨詢單位初審后報被管理單位審核，并在接到申報之日起1個月內(nèi)給予答復(fù)（明確是否調(diào)整投資控制金額和具體調(diào)整額度）。工程質(zhì)量標準符合現(xiàn)行國家現(xiàn)行建筑工程施工及驗收規(guī)范要求，達到合格工程標準。工程工期目標計劃開工日期：20年月日，要求于20年月日前完成工程施工，于20年月日前工程交工驗收（移交招標人使用）。工程質(zhì)量缺陷維護期兩年，從工程交工驗收之日起計算。管理期限從管理合同生效之日，至項目通過竣工驗收、并辦理完畢工程結(jié)（決）算和資料移交手續(xù)。管理履約保證金管理中標單位必須在規(guī)定期限（中標公示期滿后10天）內(nèi)向被管理單位提交中標價（）%的的管理履約保證金（付至被管理單位指定賬戶）。項目管理評標結(jié)束后，確定3個排序的管理中標候選人，并予以公示。如果第一中標候選人在規(guī)定期限內(nèi)未能按上述要求提交管理履約保證金，則確定第二中標候選人為項目管理中標單位，依次類推。管理單位提交的履約保證金不計息。至工程交工驗收之日起一個月內(nèi)，退清全部管理履約保證金。管理費用及獎懲措施管理費用以規(guī)劃許可審批的項目總建筑面積為計價依據(jù)，以總建筑面積乘以單方造價計算項目管理費用。本項目以/m2作為管理費單方造價上限，通過投標競爭確定具體的管理費用。管理費用不因管理投資控制金額的變動而調(diào)整。被管理單位按以下階段支付管理費用：合同簽定后10個工作日內(nèi)支付合同總價15%的預(yù)付款；獲取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后10個工作日內(nèi)（以完成申領(lǐng)規(guī)劃許可證為準），支付合同總價的10%；獲取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后10個工作日內(nèi)（以完成申領(lǐng)施工許可證為準），支付合同總價的10%；±0.00結(jié)構(gòu)完成后10個工作日內(nèi)，支付合同總價的15%；土建主體結(jié)構(gòu)封頂后10個工作日內(nèi)，支付合同總價的15%；工程竣工驗收合格后（指最后一個單項工程完成）10個工作日內(nèi)，支付合同總價的15%；工程交付使用，支付合同總價的5%；經(jīng)甲方工程決算審計完成后10個工作日內(nèi)，支付至合同總價的100%；獎懲措施工程結(jié)算總價超過項目管理投資控制金額的部分，由管理單位承擔(dān)一定違約責(zé)任，具體見管理合同條款。因管理單位管理不到位，造成未能按期（20年月日前）完成工程，每推遲一天管理單位向被管理單位支付1萬元人民幣的違約金，但總額不超過項目管理費用的%，若工程能提前完成，每提前一天獎勵1萬元；因管理單位管理不到位，造成未能按期（20年月日前）交工驗收，每推遲一天管理單位向被管理單位支付（）萬元人民幣的違約金，但總額不超過項目管理費用的%，若能提前交工驗收，每提前一天獎勵（）萬元。項目管理投資控制金額（含因人工材料價格大幅波動、地質(zhì)情況重大變化和自然災(zāi)害等不可抗力而造成的調(diào)整）與審定的工程施工結(jié)算總價的差額，即項目管理節(jié)約投資額，被管理單位與管理單位按：的比例分成。即支付項目管理節(jié)約投資額的%作為管理單位的獎金。資金撥付辦法從簽定項目管理委托合同之日起，根據(jù)管理單位的資金申請報告，被管理單位須按照合同撥付給管理單位項目管理費。如管理單位無違約行為，至工程交工驗收之日起一個月內(nèi)，退清全部管理履約保證金。除項目管理費用外，其余的工程費以及稅費，均由業(yè)主方直接支付。被管理單位負責(zé)項目管理費給管理單位。項目建設(shè)資金的解決途徑略。其它事項管理招標單位必須事前確認工程立項、可研、勘察設(shè)計和概預(yù)算等項目前期工作成果。管理招標的評標辦法，建議依據(jù)合格管理投標人的多少，采用綜合評估法或合理低價法。管理單位注冊資金不得少于100萬元人民幣，且其辦公場所不少于500㎡。在項目管理合同實施期間，非被管理單位原因，如果出現(xiàn)下述情況之一，被管理單位原因有權(quán)解除管理合同，并將管理單位清退出場，由此造成的損失由管理單位承擔(dān)：工程進度嚴重滯后，或者工程質(zhì)量不符合相關(guān)規(guī)范要求；發(fā)現(xiàn)該項目管理是由他人掛靠管理單位投標，騙取中標；因特殊原因?qū)е鹿芾韱挝粺o法履行項目管理合同。二0年月日5771001803090012095579036822859633082577100180309001238657613739973576069657710018030900135945780775799