一、宏觀趨勢二、計劃狀況和區(qū)位價值1.舟山整體計劃都市定位舟山定位為建設海洋經(jīng)濟強市、海洋文化名城、最合適人類居住的海上花園都市都市價值舟山擁有口岸、漁業(yè)、旅行三大優(yōu)勢。海洋經(jīng)濟進展迅速。臨港工業(yè)、口岸物流、海洋旅行和現(xiàn)代漁業(yè)等四大基地雛形形成。臨港工業(yè)：船舶工業(yè)，全國重要的修造船基地和船舶配件、船舶和船用商品交易市場?？诎段锪鳎汉＿\業(yè)，運送、倉儲、貨代、流通等口岸效勞業(yè)，集裝箱物流、能源中轉儲運、礦砂中轉配送、煤炭加工配送、化工品儲運、糧食儲運等基地，到“十一五”末，形成以深水口岸為特色的世界級口岸物流中心?，F(xiàn)代漁業(yè)：穩(wěn)固近海漁業(yè)捕撈，拓展遠洋漁業(yè)，建設全國最大的海洋捕撈和遠洋漁業(yè)基地。水產(chǎn)加工業(yè)：舟山是中國最大的海水產(chǎn)品生產(chǎn)、加工、銷售基地，以水產(chǎn)品精深加工和交易市場為平臺。海洋旅行：十大旅行景區(qū)其他工業(yè)：海洋生物、海洋醫(yī)藥、紡織機械、塑料機械、汽車配件都市計劃“中心城區(qū)現(xiàn)代化、本島城鎮(zhèn)一體化、要緊大島城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略新城、定海、普陀三組團形成聯(lián)絡緊密、各具特色的一體化中心城區(qū)舟山本島南生活、北生產(chǎn)的都市框架市行政中心遷入臨城新城2.普陀區(qū)計劃區(qū)位價值全國聞名的漁港，國家重要的海洋開發(fā)基地，舟山市旅行金三角的構成部份。用地布局構造受地理和用地條件的阻礙，普陀城區(qū)只有沿海呈帶狀進展，整個城區(qū)要緊分為：一、浦西：以進展工業(yè)為主，如海洋工業(yè)園區(qū)，同步結合勾山鎮(zhèn)的鎮(zhèn)區(qū)建設；建設、完善浦西—勾山開發(fā)區(qū)。二、沈家門：普陀區(qū)經(jīng)濟商業(yè)中心。3、東港新城區(qū)：為普陀區(qū)政治、文化中心，人口集散居住新區(qū)，完善都市配套設施。4、城北：為都市后花園，居住區(qū)，目前剛進入土地整頓，建設初期，將起到平抑房價的作用。五、魯家峙：海洋參觀旅行區(qū)，如海底隧道。近期進展由于沈家門已沒有進展腹地，普陀區(qū)以沈家門老城區(qū)為中心，呈四面進展之勢，東面為東港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，西面為勾山蒲西，北面為城北區(qū)，南接魯家峙。3.東港區(qū)位價值緊臨沈家門，坐車至市中心30分鐘居住新區(qū)，為普陀區(qū)政治、文化中心三、地塊價值地塊方正輕易計劃當?shù)貕K為填海覆地，現(xiàn)場地大體平整，但受整體工程阻礙周圍將成立較為完整的配套設施四、住宅市場分析東港春天開發(fā)商：舟山昌正置業(yè)總建：00㎡總戶數(shù)：685戶（一期288戶二期277戶）產(chǎn)品：小高層、高層、疊加、雙拼面積配比：面積戶數(shù)所占比例88-999735%115-1197728%1256022%193-19883%232-29873%177-206（疊加）249%249-253（雙拼）62%價錢：整體均價6000元/㎡多層、小高層5800元/㎡疊加7000元/㎡雙拼11000元/㎡開盤時刻：二期開盤銷售情形：銷售率99％客戶群：1.需求面積以100㎡為主2.購置人群舟山各島上占30％、沈家門占20％，其他的為東港當?shù)卦茸魮Q房3.購置目的為婚房與給子女買房和潤花園三期（5＃、7＃、8＃、9＃）開發(fā)商：舟山中聯(lián)房地產(chǎn)總建：三期40702㎡總戶數(shù)：729戶產(chǎn)品：高層面積配比：面積戶數(shù)所占比例79-12024773%127-1357221%150-310216%價錢：均價7000元/㎡開盤時刻：銷售情形：此刻剩余3套房源（頂樓）東港港匯廣場（未開）產(chǎn)品：獨身公寓面積：40-120㎡，主力40-50㎡記錄時刻：11月份工程進度：地上2層備注：現(xiàn)以有幾百組客戶記錄住宅市場特點整體供應量缺乏，在銷售樓盤大體無房源。住宅面積集中在100-120㎡，大面積戶型稀少。價錢起落跟隨上海市場，現(xiàn)均價在6000-7000元/㎡住宅市場需求特點：東港、臨城生活力氛慢慢形成，沈家門住戶向東港、臨城轉移高層已經(jīng)被同意90㎡需求旺盛，100-120㎡也有較強的購置力，大面積需求相對稀少重視周圍的配套規(guī)定五、寫字樓市場分析（普陀區(qū)）寫字樓現(xiàn)實狀況目前普陀區(qū)寫字樓市場空缺，僅有財富大廈目前在市場上銷售。財富大廈財富大廈立面內部構造空中花園廣場景觀寫字樓：共18131㎡，共15層商場：共2237㎡，共3層（底層米層高）預售時刻：產(chǎn)品：每層面積1200平方米，單元面積290-600平方米，層高米，洗手間每邊各兩個，局部空中花園。價錢：均價7500元/平方米（7000元-8000元/平方米）車位：40個，只售不租，12萬/個，已售39個配置：三部(三菱)電梯，無大堂、中央空調，預留室外機位，外墻石材、百頁、玻璃。銷售：余2380平方米（290㎡兩間、9F半層、6F整層）客戶群體：以沈家門私營企業(yè)為主（部份船務、水產(chǎn)貿易企業(yè)），自用或投資客。優(yōu)勢：地處沈家門中心，交通便利，配套完善工作生活以便。擁有沈家門眾多效勞業(yè)企業(yè)。中心標識性建筑，彌補了區(qū)域商務空白，搶占了市場先機。有相稱的區(qū)域認同，客戶群體集中，以便業(yè)務處置。除辦公外可相對提高企業(yè)品牌，知足客戶尊榮的心理。劣勢：市中心交通擁堵，必然程度上阻礙了出行。車位數(shù)量嚴峻局限性，對辦公導致相稱阻礙。辦公形象不佳，電梯入口位于背面，但沒有大堂。沒有運用中央空調配置。六、面積較大，總價較高，洗手間散布不佳，分隔組合不甚理想，必然程度上局限了后來辦公的企業(yè)規(guī)模和性質，靈活性不大。佛國商城產(chǎn)品:1幢15F外廊式商住樓，每間設獨立洗手間、廚房入住企業(yè)特色:以船舶、船務、水產(chǎn)行業(yè)為主，部份廣告、保險、旅行、律師事務所。租金:交付時5元/㎡.月，此刻10元/㎡.月起入駐企業(yè)：附件:佛國商城的企業(yè)名單樓層企業(yè)名稱樓層企業(yè)名稱5F舟山普陀油脂運貿有限企業(yè)10F舟山坤威房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)美子健纖體美容中心舟山市中盛遠洋漁有限企業(yè)完美清調補食品保健中心11F浙江鴻茂海岸航道工程有限企業(yè)舟山機構舟山市華辰海運有限企業(yè)舟山市永鴻海運有限企業(yè)舟山普陀安舟稅務師事物所舟山普陀晨泰工貿有限企業(yè)舟山市海順船務有限企業(yè)中外合資早海水產(chǎn)有限企業(yè)6F舟山市天馬旅游有限企業(yè)舟山市豐順油脂有限企業(yè)浙江泓欣海運有限企業(yè)舟山鴻宇海上疏駿工程有限企業(yè)中安工程安裝舟山分企業(yè)12F安邦財產(chǎn)保險股份有限企業(yè)寧波詩東涂料企業(yè)舟山分企業(yè)舟山市華翔進出口有限企業(yè)舟山市龍輝船務有限企業(yè)舟山市佳翰水產(chǎn)有限企業(yè)舟山市龍輝船舶修造有限企業(yè)13F舟山市駿威水產(chǎn)有限企業(yè)7F舟山新威廣告裝飾有限企業(yè)浙江星舟律師事務所舟山新威商貿發(fā)展有限企業(yè)14F舟山市宇泰海運有限企業(yè)普陀康輝旅行社有限企業(yè)舟山國宏船務有限企業(yè)舟山恒帆海運有限企業(yè)安利中國平安保險股份有限企業(yè)15F舟山市浩馳疏浚有限企業(yè)舟山康輝航空服務有限企業(yè)售票處8F舟山潤達遠洋漁業(yè)有限企業(yè)舟山市永吉船務有限企業(yè)風信子女子形象設計中心舟山向往石橋采礦裝運工程有限企業(yè)9F興業(yè)企業(yè)51、52號辦公室浙江省通信股份有限企業(yè)舟山分企業(yè)舟山華鷹遠洋漁業(yè)有限企業(yè)中外合資早海水產(chǎn)有限企業(yè)普陀區(qū)匯城房地產(chǎn)評估征詢有限企業(yè)普陀區(qū)海利達船員服務有限企業(yè)舟山每味先有限企業(yè)舟山普陀區(qū)仁理仁通通訊設備有限企業(yè)舟山普陀順海船舶工程服務有限企業(yè)客戶反饋：地處市中心，配套齊全，面積適中，運用中小型企業(yè)商務?？墒寝k公環(huán)境相對掉隊，商住一體，阻礙企業(yè)形象，停車不便，物業(yè)效勞檔次較低，電梯等硬件設施常常引起入住企業(yè)的不滿。寫字樓整體市場特點※供應欠缺，由于沈家門地小，中小型企業(yè)繁多，周圍的東港方才開發(fā)尚未寫字樓，許多中小企業(yè)辦公只好委身于小區(qū)內，搬遷的需求較大。※寫字樓開發(fā)方才起步，進入從商住樓到寫字樓的過渡?！鶎懽謽浅鲎饴屎弯N售率都相稱高?！鶎懽謽俏飿I(yè)發(fā)售價錢為7000元-8000元/平方米，平均租金為10元/㎡.月。※中心寫字樓客戶以治理、商務辦公為主，要緊為船舶、船務、水產(chǎn)貿易行業(yè)和廣告、保險、旅行、律師事務所。寫字樓市場需求特點：※寫字樓市場的區(qū)域性較強，同樣選擇離沈家門較近區(qū)域。經(jīng)濟進展周期、產(chǎn)業(yè)構造轉變對寫字樓的需求產(chǎn)生專門大阻礙。伴隨海洋經(jīng)濟的迅速進展，對寫字樓需求會愈來愈大。都市經(jīng)濟進展水平和速度阻礙著商務活動程度，進而阻礙寫字樓物業(yè)需求。商住樓的商住功能只是時期性的，而商住樓的客戶即是寫字樓市場的潛在客戶。普陀區(qū)寫字樓存在的要緊問題：※寫字樓不純粹，商住混雜，辦公形象不佳?！＼囄簧?，開車上下班將成為一種適應，車位數(shù)量將成為客戶選擇寫字樓的重要指標。※配置低，如電梯數(shù)量少且速度慢、無大堂、無員工餐廳。※寫字樓物業(yè)效勞水平低，尚未專業(yè)的寫字樓物業(yè)治理企業(yè)。六、目的市場定位－客戶要什么？一、鎖定調研企業(yè)從普陀區(qū)工商部門理解到，記錄企業(yè)共1550家，以船舶修造、海運、船務、水產(chǎn)加工、水產(chǎn)貿易、海水養(yǎng)殖、海洋捕撈、漁業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)、建筑工程、中介效勞（旅行）、零售批發(fā)為主。其中以海洋經(jīng)濟為主，有六類企業(yè)：船舶修造：包括對船舶的修、造、拆、裝修（鋪管線）、清污油艙等和船舶配件制造。船舶效勞：船務治理、船員中介、證件培訓等。船運（海運）：分為貨運、客運、遠洋運送等為主，要緊為油品的運送。水產(chǎn)加工：海水產(chǎn)品生產(chǎn)、精深加工、銷售水產(chǎn)貿易：以出口貿易為主現(xiàn)代漁業(yè)：近海捕撈、遠洋漁業(yè)、海水養(yǎng)殖各行業(yè)的辦公需求初步伐研：船舶修造、水產(chǎn)加工等生產(chǎn)型企業(yè)以自己的廠房辦公為主。漁業(yè)企業(yè)同樣以捕撈為主，自己有船，同樣都是大型國營單位，有自己的辦公樓。第三產(chǎn)業(yè)效勞型企業(yè)中如旅行、廣告、保險、律師事務所等有辦公需求，但對地段的規(guī)定較高，大多在沈家門，有些租用住宅或店鋪辦公。船運、船務、水產(chǎn)貿易等企業(yè)有辦公的需求，有關地段的規(guī)定度不高。初步研判：普陀產(chǎn)業(yè)構造較為單一，大體上是圍繞海洋經(jīng)濟為中心。企業(yè)創(chuàng)新、研發(fā)能力較弱，海洋經(jīng)濟中科研企業(yè)少。第三產(chǎn)業(yè)除旅行業(yè)進展很好外，現(xiàn)代效勞業(yè)數(shù)量較少，且對地段規(guī)定較高。通過調研和客戶訪談，本項目的客戶群初步設定為船運、船務、水產(chǎn)貿易等企業(yè)。一、住宅市場定位WHO――誰來買主力客戶：東港換房客戶沈家門購置婚房客戶次主力客戶舟山本島周圍客戶投資客WHY――什么緣故買？婚房原有樓盤換房有進展?jié)摿?、投資潛力給子女買房WHERE――來自哪里？主力客戶：東港、沈家門次主力客戶：舟山本島和各周圍島嶼WHAT――需要什么？交通以便，配套齊全主力面積：90-120㎡單價6000元/㎡物業(yè)治理到位二、寫字樓市場定位1）潛在客戶調研：走訪企業(yè):恒帆海運企業(yè)辦公現(xiàn)實狀況:目前在佛國商城辦公，員工5-6人，面積為100㎡左右，已經(jīng)購置財富大廈（5000元/㎡），現(xiàn)辦公樓打算出租，租金24元/㎡.月。選擇緣故:市中心辦理手續(xù)以便辦公需求:要緊以聯(lián)絡客戶，客戶大體不來企業(yè)，因此對地段、形象等原因無需重視。走訪企業(yè):海順船務企業(yè)狀況:辦公面積為300多㎡，企業(yè)員工為10幾種業(yè)務鏈:中石化收購原油海順船務(運送)提供油老板對自身行業(yè)的觀點：目前在舟山最多確實實是與船有關的企業(yè)，要緊以運送為主，有關辦公地址的規(guī)定不是很高，諸多企業(yè)都在住宅小區(qū)內設置辦事處。辦公需求:1.要有餐飲、酒店、停車配套設施(接待客戶)2.停車位必需充沛3.有個會議室4.面積不需要太大300㎡左右5.對行政企業(yè)有較高的需求(海事、運管、工商、稅務)6.價錢在5000元/㎡可以同意.對本項目的觀點:辦公地址最佳選擇在市中心,以便客戶上門.走訪企業(yè):駿威水產(chǎn)（貿易）辦公現(xiàn)實狀況:貿易企業(yè)辦公面積180㎡，企業(yè)人員5-6人，企業(yè)尚有工廠。業(yè)務鏈:魚隊收購駿威水產(chǎn)(工廠加工、運送)銷售國外客戶(日本、韓國為主)辦公需求:1.重視生活配套(餐飲、旅店、停車)2.銀行起到關鍵性作用(資金周轉)3.可以帶淺裝修，并帶有休息間4.門面規(guī)定大氣5.可以有專門大的升值空間(投資作用)6.車位充沛，交通便利7.員工上下班以便8.需要獨立的洗手間9.要與行政機關距離較近(商檢、報關、國稅)對本項目的觀點:若是本區(qū)域內的配套、交通、環(huán)境等進展起來，將會考慮購置在本項目購置辦公樓。走訪企業(yè):闊達遠洋貿易辦公現(xiàn)實狀況:租佛國商城辦公，企業(yè)面積200㎡，企業(yè)人員10多人業(yè)務鏈:漁船掛靠闊達遠洋貿易(業(yè)務聯(lián)絡、辦證)提供船只客戶公海打魚辦公需求:1.交通以便(信息交流)2.面積需求不是專門大200-300㎡3.對裝修、門面規(guī)定不高4.對離行政單位近的需求迫切(漁業(yè)局、海關、邊檢、外輪代理)對本項目的觀點:與其有業(yè)務關系的客戶居住和活動的區(qū)域在沈家門老城區(qū),而本項目距離沈家門城區(qū)有一段距離,與客戶聯(lián)絡很不以便,因此不考慮到當?shù)貐^(qū)辦公.若是從投資的角度來考慮,也許會選擇購置.走訪企業(yè):晟泰水產(chǎn)辦公現(xiàn)實狀況:企業(yè)面積200㎡，企業(yè)人員5-6人業(yè)務鏈:工廠收購晟泰水產(chǎn)(拉定單)代理集裝箱運送企業(yè)銷售國外客戶辦公需求:1.價錢在5000元/㎡左右，面積100㎡左右2.高級的生活配套設施(賓館、休閑娛樂)3.擁有獨立的洗手間，酒店式商務樓4.有個休息室5.裝修不重視(無所謂的態(tài)度)6.車位規(guī)定高對本項目的觀點:在本區(qū)域辦公未形成氣氛的情形下可不能搬遷至此地塊.備注:水產(chǎn)貿易行業(yè)辦公比較松散，空余之時需要合適休閑和娛樂，行政單位來往數(shù)量較少，聯(lián)絡方式以電腦、為主。走訪企業(yè):順海船舶工程技術企業(yè)辦公現(xiàn)實狀況:目前辦公面積100㎡左右，企業(yè)人員7人(其他多數(shù)在船廠)業(yè)務鏈:船員委托中介聯(lián)絡船舶企業(yè)船主修理船支船舶工程技術辦公需求:1.價錢規(guī)定適合2.需求面積無需太大100㎡左右3.物業(yè)、開發(fā)商品牌規(guī)定高4.車位問題比較看重5.裝修不需要太奢華(購置者資金問題)，毛坯房即可6.有娛樂、餐飲、休閑設施7.公共的酒店式洗手間8.規(guī)模、氣氛較為適合9.銀行需求高對本項目的觀點:?有關該企業(yè)來講本項目地理位置可以被同意，并且其認為船運企業(yè)購置機遇較大，若是有必然的行業(yè)集中效應那么加倍理想.?舟山人較為迷信，因此本項目的案名有關后來的銷售有必然的推進作用.備注:舟山私企業(yè)主多(身價幾百萬)，外地老板少，進展型企業(yè)都需要有個好的辦公環(huán)境.走訪企業(yè):景達船舶治理企業(yè)/龍輝船務/龍輝船舶修造辦公現(xiàn)實狀況:企業(yè)面積150㎡，企業(yè)人員10多人辦公需求:1.價錢規(guī)定適中,看是不是有投資潛力2.要有行政配套(銀行、稅務、海事)3.需要帶裝修銷售4.室內規(guī)定有自己的洗手間5.需求面積在200㎡左右6.看重停車位對本項目的觀點:船務為主的(漁船工具、效勞船業(yè))會有購置意向，地段相對較偏走訪企業(yè):新威廣告辦公現(xiàn)實狀況:企業(yè)面積200㎡，企業(yè)人員10多種人辦公需求:1.車位規(guī)定充沛2.地段位置要好3.價錢要適合,有升值的空間4.要有生活配套對本項目的觀點:廣告企業(yè)集中在市中心，可不能向偏遠地區(qū)分流，水產(chǎn)、船舶行業(yè)會入住當?shù)貕K，價錢在5000元/㎡會考慮投資本產(chǎn)品2）訪談總結：船運（海運）企業(yè)經(jīng)營業(yè)務：貨運、遠洋運送等，其中以油品運送為主企業(yè)記錄數(shù)量：56家（工商局數(shù)據(jù)）我司通過訪談理解到大部份該類企業(yè)在外地進行注冊后，回到到本區(qū)域住宅樓內進行辦公，據(jù)估計該類企業(yè)在普陀區(qū)約有200-300家左右。上游單位：中石油、中石化等貨品的提供商下游單位：中小型船主或自己有船有關政府行政單位：海事局、運管局、工商局、稅務局、貨檢局企業(yè)規(guī)模：同樣員工人數(shù)在10-20人左右．企業(yè)同樣設置老總、機務、海務、平安部系、財務人事等部門。需求面積在200-300㎡左右。需求特點：有關地段的規(guī)定不高，業(yè)務單位常?？梢酝ㄟ^聯(lián)絡。離海事、運管、稅務、工商、貨檢等部門近一點，以便平常工作。配套：考慮銀行、會議室、商務中心、三星級以上賓館、餐飲、茶吧、咖啡廳等停車位規(guī)定多一點目前辦公地址：集中在市區(qū)，以住宅或檔次較低的寫字樓（佛國商城）為主。船務效勞企業(yè)經(jīng)營業(yè)務：船員培訓、船員中介、證件培訓、船舶治理、遠洋捕撈隊等企業(yè)記錄數(shù)量：92家我司通過訪談理解到大部份該類企業(yè)在外地進行注冊后，回到到本區(qū)域住宅樓內進行辦公，據(jù)估計該類企業(yè)在普陀區(qū)約有200家左右。上游單位：船運企業(yè)、船主下游單位：人材中介有關政府行政單位：海事局、工商局、稅務局等為主企業(yè)規(guī)模：同樣員工人數(shù)在10人左右需求面積在200㎡--300㎡左右需求特點：離海事、稅務、工商等部門近一點，以便平常工作。對地段有必然的規(guī)定，集中在船主或船員較多的地址，可以互相交流。配套：考慮銀行、會議室、商務中心、三星級以上賓館、餐飲、茶吧、咖啡廳等停車位規(guī)定多一點目前的辦公地址：集中在市區(qū)，以住宅或檔次較低