v1.0 可編輯可修改籌建養(yǎng)老院的可行性報告公司領(lǐng)導(dǎo)，關(guān)于籌建養(yǎng)老院一事經(jīng)過開發(fā)部的調(diào)查和搜集資料，已把具體事宜擬成如下報告，請定奪。一、從市場角度是個適合老年人養(yǎng)老的的城市。隨著人口流動的加劇，會有越來越多的人選擇到養(yǎng)老。目前人口1350萬其中老年人口占到234萬，占到%多。全市現(xiàn)擁有養(yǎng)老機構(gòu)1080余家共計萬余張，剛剛達(dá)到老年人口百分之二，應(yīng)該還有很大的發(fā)展空間。二、目前市內(nèi)養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展考察市養(yǎng)老機構(gòu)應(yīng)該說從數(shù)量上發(fā)展較慢，但總體運營水平不夠高，特別是缺少像天津鶴童院、廣州市壽星大廈、上海福利中心這樣行業(yè)領(lǐng)軍型的養(yǎng)老機構(gòu)。具體來講，1、百床以上規(guī)模較大的養(yǎng)老機構(gòu)，收費較低（全部費用1000元以下）的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類型的養(yǎng)老機構(gòu)前期投入較大，一般需要建設(shè)專門的院舍，配套設(shè)齊全。2、百床以上收費在1300元左右的養(yǎng)老機構(gòu)，在市場目前屬于中檔以上養(yǎng)老機構(gòu)，目前存在一定程度的入住率不足，經(jīng)營情況多在盈虧平衡點以下。但這種類型的養(yǎng)老機構(gòu)是外地來養(yǎng)老的老人的首選，市場前景看好。3、30張床位至100張床位之間的中等規(guī)模養(yǎng)老機構(gòu)是市 養(yǎng)老機構(gòu)的主流。這部分養(yǎng)老機構(gòu)，由于床位數(shù)達(dá)到了規(guī)模效應(yīng)的要求， 硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤派， 機構(gòu)管理處在簡單層次控制的范圍之內(nèi)， 用人成本較低。這種養(yǎng)老機構(gòu)經(jīng)歷前期的經(jīng)驗積累期， 多數(shù)都實現(xiàn)了盈利。需要特別提出的是， 這部分養(yǎng)老機構(gòu)多自覺不自覺將服務(wù)群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。 這一群體服務(wù)需求層面較少，日常消耗低，且收費較高。 只要輔助于較好的醫(yī)療，是目前盈利概率最高的院所類型。4、30張床位以下的小型養(yǎng)老機構(gòu)，也稱家庭式養(yǎng)老院，這種院所經(jīng)營形式靈活，前期投較小，特別適合生活小區(qū)內(nèi)建設(shè)。經(jīng)營這種類型養(yǎng)老機構(gòu)的關(guān)鍵是爭取物業(yè)和居委會的支持，在房屋租金等方便實現(xiàn)優(yōu)惠。 經(jīng)營這種養(yǎng)老機構(gòu)可以附設(shè)開辦學(xué)生餐桌和居家養(yǎng)老老人的午餐派送，以彌補盈利能力不足。 目前這種養(yǎng)老機構(gòu)在本市經(jīng)營平均狀況較差， 對經(jīng)營者的水平和承受壓力的能力挑戰(zhàn)較大， 每年都有不能通過年檢被淘汰的養(yǎng)老院。 迫切需要專業(yè)人士介入，對這種養(yǎng)老機構(gòu)財務(wù)運營進行專業(yè)指導(dǎo)，或采取集團式經(jīng)營方式，統(tǒng)一采購、統(tǒng)復(fù)施1v1.0 可編輯可修改達(dá)到降低服務(wù)成本的目的。經(jīng)我公司實地考察并開會商討，認(rèn)為開發(fā)籌建養(yǎng)老中心的方案可行，不僅能為市的社會福利事業(yè)做出貢獻，此項目也有很大的發(fā)展空間。請定奪。關(guān)于打熱水井的問題，我部門已經(jīng)咨詢過工程勘察研究院， 地?zé)峥辈樵焊呒壒こ處熃淌凇?得知如要打井，前期需投入15-20萬資金做專家論證會，會后會有詳細(xì)的報告和勘查結(jié)果來證實是否有熱水可以洗和供暖，但是存在一定風(fēng)險，請定奪。老年住宅公寓計劃立項可行性研究報告目錄一、市房地產(chǎn)市場概況二、老年住宅市場分析1、老齡化市場機遇分析2、市老齡化現(xiàn)狀3、市老年住宅市場現(xiàn)狀、老年人住宅市場發(fā)展趨勢三、項目規(guī)劃要求四、項目投資預(yù)算1、項目投資與成本費用估算2、項目投入產(chǎn)出與回報五、項目風(fēng)險分析六、風(fēng)險規(guī)避建議與結(jié)論一、市房地產(chǎn)市場縱觀上半年市房地產(chǎn)市場今年上半年，市房地產(chǎn)投資增長%左右，同期全市GDP增%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅同全市經(jīng)濟發(fā)展基本同步。新開工面積增長%，竣工面積增長%，竣工面積增長幅度大于新開工面積增長幅度；竣工積增長%，銷（預(yù)）售面2v1.0 可編輯可修改積增長，銷（預(yù)）售面積增長幅度大于竣工面積增長幅度。數(shù)字顯示：市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，呈現(xiàn)出健康、持續(xù)、平穩(wěn)、擴張的發(fā)展態(tài)勢。開發(fā)投資額大幅增長今年上半年市房地產(chǎn)總投資億元，同比增長%，占全社會固定資產(chǎn)總投資的%。其中：住宅投資億元，同比增長%，占總投資的%（經(jīng)濟房開發(fā)投資億元，占住宅投資的%）。辦公樓投資億元，同比增長11%；商鋪投資億元，同比增長%。新開工面積穩(wěn)步增加，住宅開發(fā)占主導(dǎo)地位新開工面積較快增長，經(jīng)濟適用房保持快速增長態(tài)勢。上半年，全市商品房新開工面積萬平方米，同比增長%。其中，住宅新開工面積萬平方米，增長%；辦公樓新開工面積萬平方米，增長%；商業(yè)營業(yè)用房新開工面積萬平方米，增長%。上半年，全市經(jīng)濟適用房施工面積平方米，其中新開工建設(shè)經(jīng)濟適用房面積萬平方米，增長%。消費市場需求旺盛，商品房銷售連續(xù)三年保持兩位數(shù)增長商品房銷售勢頭良好。上半年，商品房銷售面積為萬平方米，同比增長%。1至5月，全市商品房銷售額億元，同比增長%。其中，住宅銷售額億元，增長%；辦公樓銷售額億元，增長%；商業(yè)營業(yè)用房銷售額億元，增長37%。商品房銷售價格漲勢不止由于“新特區(qū)”土地升值的預(yù)期、國務(wù)院《城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2007―2020年）》文件的出臺等因素的影響，2007年下半年綜合物業(yè)價格預(yù)計將不斷上揚。上半年：住宅類物業(yè)銷售均價為元 /㎡，同比上漲%；寫字樓物業(yè)全年銷售均價為元/㎡，同比上漲%。3v1.0 可編輯可修改國內(nèi)外房地產(chǎn)大鱷紛紛登陸隨著天津濱海新區(qū)之“新特區(qū)”，具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢，其房地產(chǎn)市場所蘊含著的巨大潛力日益彰顯；同時，目前市人均住房建筑面積僅平方米，處于全國中游水平，同發(fā)達(dá)國家和我國發(fā)達(dá)城市相比還有很大的發(fā)展空間，居民住房需求潛力大；市地價底、房價低，利潤上升空間也很大。因此，國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均看好市場前景，紛紛通過各種渠道，涌入市場尋找商機。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至去年，已有153家外資房地產(chǎn)企業(yè)掏出億元資金“砸”入樓市，資金總量占到了全市外商投資企業(yè)的“總盤子”的%。也就是說，近年來進入的外資中，有超過兩成的資金進入了房地產(chǎn)市場。這些企業(yè)均擁有先進的營銷理念、雄厚的資金實力、優(yōu)良的管理團隊、先進的技術(shù)水平，這無疑將加劇房地產(chǎn)市場的競爭，同時也有利于進一步繁榮房地產(chǎn)市場，帶動重慶樓市逐漸由低端價格競爭向高端產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境乃至人居文化競爭的轉(zhuǎn)變，調(diào)整和提升產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和品質(zhì)，提高市房地產(chǎn)開發(fā)的整體水平。綜上所述：2007年上半年．市房地產(chǎn)市場較為火爆：施工面積、竣工面 積、商品房銷（預(yù)）售面積、銷售額均創(chuàng)歷史新高，增幅也大大超過往年，出現(xiàn)了供需兩旺的喜人局面。下半年的房地產(chǎn)市場將是上半年房地產(chǎn)市場的延續(xù)和發(fā)展，前兩個季度房地產(chǎn)運行的各項經(jīng)濟指標(biāo)和 成為新特區(qū)后的市場預(yù)期必然將影響下半年房地產(chǎn)市場的發(fā)展和走勢。由此預(yù)測：下半年市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)走高，全面上揚。二、老年人住宅市場分析（一）老齡化市場機遇分析4v1.0 可編輯可修改我國已進入老齡化社會階段按照國際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個國家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上口占總?cè)丝?0%以上時，即為老齡化社會。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家， 60歲以上的老齡人口約為億，占我國總?cè)丝诘?，而且這個數(shù)字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計預(yù)測，到2025年，老年人將占全國總?cè)丝?；到2040年，老年人將占全國總?cè)丝诘?，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。“老年人住宅市場”潛力巨大2000年國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預(yù)測，到本世紀(jì)一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3；另據(jù)中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費數(shù)額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產(chǎn)業(yè)尤其是老年人住宅產(chǎn)業(yè)是一個極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)老觀念逐步轉(zhuǎn)移受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認(rèn)為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。5v1.0 可編輯可修改家庭因素催生老年人住宅的產(chǎn)生和發(fā)展自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年人公寓呼聲高漲，呼之欲出。國家鼓勵開發(fā)商進行老年人住宅地產(chǎn)的開發(fā)面對我國進入老年化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關(guān)注。在2003年召開中共十六大三中全會上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵開發(fā)商從事老年人住宅的開發(fā)?？偨Y(jié)：縱觀我國房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)，許多年來，大眾化住宅開發(fā)一直是市場開發(fā)的主體，造成這種市場開發(fā)失衡的原因歸根結(jié)底是老年人住宅市場尚不成熟。但從今天老年人口基數(shù)、老年人社會問題以及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變的趨勢看，實施老年人地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該說是一種機遇，老年人住宅開發(fā)恰逢其時，水到渠成。可以預(yù)見，老年人住宅逐步被消費者（老年人極其子女）所接受，誰搶占了開發(fā)先機，誰就開拓了新的市場，也就贏得了市場競爭。（二）市老齡化現(xiàn)狀6v1.0 可編輯可修改人口老齡化加劇中國老年人口的絕對數(shù)量最多的直轄市——相信這是重慶不得不戴上的桂冠。2000年全市65歲及以上的老人為萬人，每100人里8人年齡超過65歲；2004年底全市年滿60周歲以上的老人已達(dá)414萬。目前，這種壯觀的老齡化趨勢不會停滯，在未來幾年還會逐年上升，到2010年，老年人口將達(dá)到500萬，占全市總?cè)丝诘?5%，相當(dāng)于每6個人里就有1位老人。目前，根據(jù)2004年全市65歲及以上人口達(dá)到了%，80歲以上高齡老人達(dá)到%，這說明重慶在人口老齡化的同時，老齡化也在以平均每年個百分點的速度上升。據(jù)有關(guān)部門調(diào)查，目前重慶市有“空巢老人”180萬人，約占全市老年人總數(shù)的 40%以上。民辦產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來老年人住宅市場的發(fā)展趨勢縱觀老年人住宅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無論是從硬件設(shè)施和軟件配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問題。許多老年人既想遠(yuǎn)離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老院無法滿足寧靜、舒適生活的要求，民辦產(chǎn)權(quán)式老年公寓的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛。民辦養(yǎng)老機構(gòu)的優(yōu)勢表現(xiàn)在，體制機制靈活，適應(yīng)性強；經(jīng)營策略上更多思考；管理手段上多樣，市場化運作；負(fù)責(zé)程度上責(zé)任心強，全年無休，以院為家，是事業(yè)型；運作成本上更經(jīng)濟、有效。老年人住宅將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移老年人進入養(yǎng)老院等福利機構(gòu)的目的就是安享晚年和健康長壽，7v1.0 可編輯可修改因此對環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于主城區(qū)內(nèi)，噪音和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重。相信隨著老年人對養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年人住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢，且唯有城郊獨特的地理環(huán)境才能滿足老年人對居住環(huán)境的特殊要求。老年人住宅的開發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品對老年人公寓的檔次之分，現(xiàn)尚無明確界定，但可以肯定現(xiàn)有養(yǎng)老院中絕大多數(shù)應(yīng)界定為低檔產(chǎn)品，而絕大多數(shù)老年人需求的中檔產(chǎn)品嚴(yán)重不足。高檔產(chǎn)品市場稀缺，有效需求相對較大。低檔產(chǎn)品仍有市場，但需要升級換代。總之中檔老年住宅產(chǎn)品的開發(fā)將成為未來一段時間內(nèi)市場開發(fā)的主流，而高檔產(chǎn)品、低檔產(chǎn)品也將占有一席之地。“山水型老年公寓”將更受消費者青睞隨著居民生活水平的提高，老年人對居住的要求更加講究。他們年輕時由于競爭環(huán)境和迫于生計，終年奔波于城市中間，渴望回到自然卻又無法自主，退休后如釋重負(fù)，輕松了，無牽掛了，迫切需要回歸自然，與山水園林親密接觸，過著“桃花源”式的田園生活，頤養(yǎng)天年。因此“山水型老年公寓”的出現(xiàn)將倍受他們的青睞。三、項目規(guī)劃根據(jù)對項目的具體定位，結(jié)合開發(fā)設(shè)想，在此提出項目規(guī)劃方案，以期為項目開發(fā)分析提供依據(jù)。在老年人的住宅規(guī)劃和設(shè)計上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設(shè)計達(dá)到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現(xiàn)出對老人的關(guān)懷，更要考慮社會心理學(xué)所涉及的居住心理問題。8v1.0 可編輯可修改設(shè)計要人性化要方便老人出行，不能有過多的臺階，有臺階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道；樓梯兩側(cè)要有扶手，路面間隔200m應(yīng)設(shè)休息坐椅，室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計，按紐均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便等等，總之設(shè)計要人性化，滿足老年人的特殊使用要求。生活要智能化應(yīng)配備緊急呼叫對講系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等保障老人安全。環(huán)境要園林化應(yīng)有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。戶型要合理化應(yīng)充分考慮不同年齡階段、不同階層等因素，每戶面積控制在40～60㎡左右。戶型設(shè)計要個性化、合理化。配套要完善化小區(qū)應(yīng)配有完善的醫(yī)療保健、超市商場、銀行、保險、郵局、會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學(xué)、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等生活配套設(shè)施。四、項目投資成本預(yù)算（一）項目投資與成本費用估算1、地塊項目開發(fā)假設(shè)條件規(guī)劃用地總面積：100畝，66700㎡。土地用途：住宅用地9v1.0 可編輯可修改使用功能：居住養(yǎng)老建筑形態(tài)：以多層為主，小高層為輔，底層架空建筑高度：（多層約6層）—（小高層約12層）綜合容積率：綠化面積：40%總戶數(shù)：按50㎡/戶計算約為631戶，總?cè)丝冢喊慈司?8㎡計算約為1128人商品房市場售價：其中小高層2000元/㎡，建面約21466㎡；多層1800元/㎡，建面約10120㎡；商鋪3800元/㎡，建面約1200㎡。2、建設(shè)開發(fā)成本估算前期費用序號 費用科目 金額(萬元)1土地費用12002土地出讓金2003拆遷管理費2004城市基礎(chǔ)配套費3005總規(guī)劃設(shè)計圖306施工圖設(shè)計407園林景觀設(shè)計208人防費1009消防建審費2010v1.0 可編輯可修改10抗震費2011白蟻費2合計2130萬元中期費用序號 費用科目 金額(萬元)1建管費302地質(zhì)勘探費303質(zhì)量監(jiān)督費604施工監(jiān)理費605樁基費（綜合取費）8006招標(biāo)費207土建施工費（綜合取費）26008水電、消防安裝施工10009室外排水工程（含水循環(huán)系統(tǒng)）30010室外道路工程50011綠化景觀工程30012噪音防治費2013公建、配套裝修及設(shè)施設(shè)備10014電梯費用3011合計 5850萬元后期費用序號 費用科目1辦理商品房銷（預(yù)）售許可證2廣告、宣傳費3銀行利息4垃圾處理費5營業(yè)稅6商品房維修基金（綜合）7辦理權(quán)證合計1290萬元

v1.0 可編輯可修改金額(萬元)40500100505005050開發(fā)管理費、不可預(yù)見費：（前期費用+中期費用+后期費用）×2%=（2130萬+5850萬+1290）×2%=萬開發(fā)總成本估算：投資開發(fā)總成本=（前期費用）2130萬+（中期費用）5850萬+（后費用）1290萬+（開發(fā)管理費、不可預(yù)見費）萬 =萬（二）項目投入產(chǎn)出與回報、銷售價格確定12v1.0 可編輯可修改由于本案具體地理位置尚未明確，無法運用市場比較法確定項目的銷售價格，只能參照其他城市及本市類似項目來確定銷售價格。故現(xiàn)將銷售價格暫定為：多層住宅1800元/平方米，小高層住宅2000元/平方米，商鋪3800元/平方米，并以此價格進行銷售收入計算。（待項目具體地理位置確定后再依照科學(xué)的方法合理定價）2、銷售總收入住宅銷售收入： 2000元/㎡×21466㎡+1800元/㎡×10120㎡=萬元商鋪銷售收入：3800元/㎡×1200㎡=4560萬元銷售總收入：住宅銷售收入 +商鋪銷售收入=萬+4560萬=萬元、項目銷售總利潤項目投資開發(fā)總利潤=總銷售收入萬元－項目總成本萬元=萬元4、成本利潤率項目投資開發(fā)總利潤 /項目總成本=萬元/萬元=%五、項目風(fēng)險分析1、老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式的認(rèn)可需要一段時間重慶市有60歲以上老年人近500萬，可謂市場大，潛力大，但就老年人住宅市場而言，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統(tǒng)家庭逐年減少，但這畢竟需要一個時間過程，特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必13v1.0 可編輯可修改須得到老年人客戶群體及其子女認(rèn)可，而認(rèn)知、認(rèn)可更需要一個時間過程，其認(rèn)可程度決定了老年人住宅市場成熟程度，認(rèn)可時間長短決定了老年人住宅市場成熟時間長短，因此，本項目風(fēng)險之一就在于老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式的認(rèn)可程度及時間長短。2、消費群體的特殊性和項目產(chǎn)權(quán)歸屬的敏感性導(dǎo)致項目具有較大風(fēng)險房地產(chǎn)業(yè)是高風(fēng)險、高投入的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項目除了項目營銷運作之外，在很大程度上還有一個資金運作，項目營銷運作和資金運作的成功與否決定著項目開發(fā)成功與否。老年住宅項目面對的是60歲以上的特殊消費群體，他們