1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對應(yīng)該是必須的程序。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。但是呢，在現(xiàn)實中呢，這個想法只能是理想狀態(tài)。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門搞定。我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經(jīng)驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因為我國的房地產(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨有的。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。劃以跑出速讓許方裝式塞取叛得園國緊有器土搖地悶使抗用粱權(quán)申的克建錘設(shè)灰項類目固，腸在州簽勤訂頌國呼有之土掛地曠使盜用正權(quán)葛出提讓評合宇同葡后段，擇建侵設(shè)懂單訴位脂應(yīng)當當含持華建話設(shè)育項灘目澡的夢批偉準循、牲核忠準桂、素備酷案補文榜件械和晶國她有舌土服地碎使列用飯權(quán)推出擴讓稠合期同腫，堂向愛城簽市譜、憤縣匯人年民語政為府剩城疲鄉(xiāng)刻規(guī)掃劃腐主暮管爪部膨門驢領(lǐng)案取免建笨設(shè)紀用柴地閉規(guī)鹽劃糕許例可責證僻。狀城瀉市伴、貪縣看人鹽民警政存府亂城侍鄉(xiāng)餅規(guī)誼劃未主里管英部典門貍不鵝得芝在居建旗設(shè)術(shù)用醬地今規(guī)巴劃仁許合可湯證活中偷，牲擅背自幅改誓變及作糊為跳國學(xué)有外土候地湖使插用肝權(quán)鄙出由讓阻合輩同仁組躲成客部甚分該的謀規(guī)銀劃唇條沒件質(zhì)。震2在、隙項趁目高公亮司椅設(shè)沒立秒、泳立滑項奸、凝環(huán)午境呀評驚估鑒、輔房勺地豬產(chǎn)膜開汪發(fā)墻資驗質(zhì)懂這葛四糊項嘗幾喝乎翠是情每奧一授個雁項筋目運要菜開康始宮的炭時傍候呢必碌須辯要勺搞爸的佛東悟西柄。三非宏常弄的飲社鄭會斥主森義錢特政色烏。堤不峰過賞這擠里返也形有藍些捕東責西碎很炸有昌趣梨，崇與賴法極律蔬的久關(guān)加系噴也王比祝較捆大佛，郵比違如踏設(shè)繡立針項漢目捷公率司倉。某這針里軟要勾注紋意蛾一瓜下鏈，炊母稀公杠司停拍郵到信的伙土霉地浮，收轉(zhuǎn)面到歐其拜全俘資天設(shè)瞞立屢的蛋項吐目局公諸司顛名芒下外，吹按啊我抄國照法儲律像，因不星屬柿于弟交親易捕。前我司再萬次旺強估調(diào)賣一劫下杜：落母糟公涉司請與機其殺全寨資欄子賢公險司儀之鍬間所的隱土道地帳流攜轉(zhuǎn)肅，識不錫屬駕于園交杯易師。自再則次老強惠調(diào)抓：保不塌屬謎于慈交膽易塘。電因塘此節(jié)，診房孕地博產(chǎn)恐公偷司最可妹以掏任停意煙設(shè)數(shù)置殼項摸目遼子外公圾司著，準在丙房胖子痕賣降完間后唱再見把石它頃在庭實特體立上沿消臉滅昨，躍只洗留享下丈一兆個錫殼沾。浙這煌種挨操法作段模告式捎沒戲什卵么盆法缺律近風毯險范可葛言尊，狹非攪常淘的晌經(jīng)羽濟歸實桐用靈，計因狗此界現(xiàn)弦在玩我使國腦稍輪微滾有錫點窗規(guī)狠模私的賞房咳地森產(chǎn)陪公既司桌都訪這閘么砍干動。卡立徑項朵主損要識考斤察爆的侄是陶項效目兔的犬投鈔資離額同及碎可倚行深性提。跳我拋不生知寒道程在里目寒前獨的盾市具場短里怎，稻可道行多性偶這寨個壯東鹽西稈，搏政蛾府嫁是蒼從憐什幻么夏角竄度犧來敞管厲理棵的隙。藍反續(xù)正癢現(xiàn)噴在拐各頃地嚇由襪于慈市暖場辛經(jīng)滾濟火的蕩深倒度披不吹同漏，演所卷以轎在爹這癥個震事鋸情任的伏管周理劍上泊也迫不高同崖。扁有怕些薦地追方額基罪本孕上醒不僻太咽管將，蒙有出些哲地坊方辯就妻管刃得爺非躍常重嚴備。猶而壇且麗立款項婦到厘底絲需胸要欣什周么師材門料脆那娛也曬是娛誰含都永說益不塑清蹈楚源的登事字情煩。詠立健項勝與夸其惠他越程葬序盒的負先禾后氏關(guān)慶系還那糠更維是輸異槽常徑隨敗便勻的頸事旗情裙。鉤譬響如鑄最熔近罰國孝家素的鳴政作策怪，大要字求報先辮把荷環(huán)蛋境密評設(shè)估摟搞耗了跡，生再乓回布頭分來在立對項院。作這訊是唉基消于陡加隔強倆環(huán)笛境冠保親護劈促順進旋可錢持達續(xù)枝發(fā)紡展見的意考霜慮待。離但顯在潤很怖多骨地萌方鞠，防環(huán)輪評柏的枯一符項陳主毅要劑前悼提規(guī)材花料吉就蹄是兄立凈項芬批登文江。勻立戒不右了昌項隸根很本栗做港不攤了芬環(huán)逃評具。于3鳥、沉總袋平贈面昌審煌查鮮階綁段強這丹個蔥階縮段衣各巨地刷的孕叫繞法衛(wèi)不婚一催樣優(yōu)，固我蘿聽鏈得氣比毀較壤多鼠的段叫童“輩修震建喝性印詳本細盛規(guī)肅劃溝審銅查菠”的。擋這棍個短階懂段耗就后是部審策查考小嬌區(qū)殼的滅總蓋平姑面斑規(guī)挽劃準圖防紙渣，濱也幼就危是臟審幕一情個胞小壟區(qū)陶的辰建醫(yī)筑圣物連都渴是爹怎根么圾排希的趙，勵每偶棟滿單與體調(diào)建柳筑濤有雀多綱高趙，淹有漆多悄大炊，飄各首棟大單友體縫建卡筑波之喉間簽怎室么傍間雄隔義，暖間惹距勿是雹多胞少蝕，補日哨照棕夠艱不托夠羽，恢總精容件積紛率杜是走多計大不，權(quán)有召沒敵有預(yù)超棟過逢規(guī)葵定商的寒容很積抬率芒，督建嚼筑樣密楚度俯是陷多囑少警，掠進洞出巧小劃區(qū)描的貼道覺路蒜怎嗎么競安兔排輸，撒是宵不及是樹符效合誼消客防輕規(guī)膽范糖，匠等魂等振等帽等掘，且這賞些紗東震西臭都叼是士非掘常至的損專吧業(yè)妻。謹在罰這鳥里和舉見例翠說嘉明室一網(wǎng)下蠶，技比劉如糞建代筑障密凡度層，護這乞個廣東府西辱看海起云來染很羊簡若單溜是齊吧餃，房就翁是西建刊筑池物鑄基貢底鉗面陷積兇占慚整生個腥小故區(qū)多面壟積簡的恨比問例鋸數(shù)昏。畜譬卷如籍這奧個白小憂區(qū)責是邀1崖萬贏平家方脂米僅，王有肢3美0笛0胸0付平廉方勒米碑的泳地凡面壩上捷有凳建喪筑怨物新，抽那絡(luò)么鋒建柔筑型密尸度浪就落是牌3痰0司%訴。覺看棟起頸來陸這捉個廢計餃算墓應(yīng)辜該幕是渠沒菌有撞什號么宜爭涂議曬了纏。并但孤是島且吼慢掙。詳我豪這筍3視0滔0乳0倆平缸方濕米格的脊建增筑蠻占讀地答里唇面亞，款有廚2曲0搭0懶0粗平各方塘米暮是仁一凍個妨大臉型梅的辣架缸空悶平孟臺幼，伙架叛空應(yīng)層料下籮是航停腳車細位考，滴上英面械是跨空抄中嘉綠吉化戒廣粒場獵。鑼現(xiàn)捷在影，紹爭帥議票就幻來饒了月，枯我蘇這革個棍2件0倒0繞0暴平吳方宋米貓，賣到思底殃算鍵不奏算迫建板筑形基沉底名？聲你碎之皇所由以效限產(chǎn)制挨我假的幕建稻筑纏密垃度跟，粱無虛非沃就返是岡為蜘了駝保采證材綠穗化猶嘛蔬，親保楚障洗居偉民漆的悔休薯閑愉空算間固嘛豪。章現(xiàn)勻在盡我憲雖警然構(gòu)好星象療是才在窮地于面抬上宜建礎(chǔ)了武東爆西交，朽但饑是桐我跑這辰個存東滑西銜頂捏上辦都林是連綠摧化倚啊遣，杜我絲的蛾綠晉化巨沒半有絡(luò)減咬少箏啊廚，狹我央的國休桃閑它空貢間猶沒滿有鋸減棟少賠啊夏，丹所秘以狼這卻個羞2怒0艇0完0撲平怨方的米昌不聚能施算銹在索建廉筑書密桃度塞里名面編。肆這搭種允空牧中芝花錫園般型努的弦架顫空求層蟲到唐底掠要合不鍬要似算同建股筑糠密脊度巖的騙問房題醋，極反匆正煤技紀術(shù)雞規(guī)繭范毛沒竟有菌限尾死蜓，回有稍無雀窮遠的序空睜間暗可芹以摟鉆碎營謎。除再飄舉天個愿例訂子律，屈容醒積清率程，纖總浩建探筑彈面甲積斃除扮以徐凈彼用懸地啄面外積筆。招也架是明看膚起答來糖很曬簡唉單霞。慎但亭是寄放薦到綱實耳踐鐵中怎一伯看役，向啥貪是要凈柜用料地葉面炸積讀啊木？騙從乖哪瘡里深起妙算卷啊英？今是案純爆粹授的殲土嫁地導(dǎo)使讀用辮權(quán)莖證憤載氧的伯面助積映呢滲，聲還故是炊比女這悅個哨面豐積金大儉那拋么逃一蛛點澇，腿一緣直辱到辦周趕邊稈道由路來的罰道偷路撈中卷線動去漂呢祥？威這歷個稠東灑西濤根鄉(xiāng)本波說慮不意清歪楚粱，寶怎液么更算眾都囑行昨。監(jiān)把棉凈管用干地靈面疾積嚇一斯加場大超，席總鳳建君筑螞面駱積女自越然債就諒水亦漲激船廢高幫。儲這肆都微是票可籠以早鉆戒營山的扣地搜方碎。俯其境他沾的違地消方蠅，時譬回如溫消志防勝通康道永的嶺設(shè)皇置鉤，臉高綿層違建絲筑但四太周等必豎須益設(shè)開立堆環(huán)鎮(zhèn)形盞消痰防繼車敏道剪。下但測是扎這溫么疤一隨搞攔，喝小央?yún)^(qū)肥的雀綠躲化贏基糊本徐上蓮就食毀數(shù)掉輕了床。炊怎茄么先辦漆？旱設(shè)豬置泥那員種僅隱求形護消穩(wěn)防底車斜道舊，繁上甲面瓣種息草勞保鋼持帝綠套化充，懼就嶄指依著駛圖膏紙才說喉這對就罷是邊一耍條叮消音防穴道羨路光。蹈這策么抵搞桑行振不茫行鴨？圖反刻正勇我框個紗人么不左知飽道零行怪不通行仍。本消愚防廢車幻道釣的摧載悲重征量嚼那仗是貴有襖非案常陳嚴高格改滴錫設(shè)狐計山要塘求敞滴棋，吩反普正瓣我稈個甜人疊不避知出道嬌這壘種撲草提地存能蔥不沉能夢承梨載授得陜起呀消斧防笑車勞。郵審視總擱平吊面綿是狐整鍛個盲開環(huán)發(fā)魯報存建嚼過搶程隔中卻最風有難技堅術(shù)鈴含筑量拼的聚活脆，扁這境個小過聞程屈一牲般姑都旨要獻2撞到禮3宰個秤月梁，敏往借往拒都晴要秘和需規(guī)搜劃完部駝門強反聚復(fù)絕修婦改叫扯段皮幻，但來全回璃磨牙，親磨賴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