招商媒介組合推廣策略提案

策劃:李萱萱——“銳麗時尚坊”主題目錄：第一部分主題策略部分第一節(jié)策略背景：

新興商業(yè)業(yè)態(tài)（Mall概念）在柳州已經(jīng)起步和本土求新求變的消費意識需求等大環(huán)境的形成。孕育了“中僑·地王商業(yè)廣場”定位于大型shoppingmall

的觀念誕生。項目率先將引導(dǎo)“體驗式消費”這一先進消費觀念和意識形態(tài)歸為己任，并堅定走自主開發(fā)、自主經(jīng)營的路線。真正實現(xiàn)大型商業(yè)購物中心的統(tǒng)一管理。以及結(jié)合其項目本身所在地位優(yōu)勢。充分體現(xiàn)本項目集黃金地段、中大型體量與先進的商業(yè)開發(fā)管理意識相結(jié)合，并擁有強大企業(yè)實力為后盾的高品質(zhì)商業(yè)樓盤。如何把握這樣的商機，并有效的運作在今后的商業(yè)執(zhí)行、市場運營、品牌管理到位，真正實現(xiàn)品位、時尚領(lǐng)路者的地位。則是我們這個項目最終取代“五星商廈”在柳州市民心目中的慣性消費趨向地位的根本，成為未來五星商圈的標(biāo)志型商業(yè)建筑。

第二節(jié)策略目標(biāo)概訴如下：市場品質(zhì)定位：

第三節(jié)主題市場定位：

引領(lǐng)時代潮流·彰顯尊貴品質(zhì)主題形象定位：

第三節(jié)主題市場定位：

中僑·地王——“銳麗時尚坊”締造經(jīng)典魅力女人

支持點：

第三節(jié)主題市場定位：

⑴柳州五星商業(yè)圈在柳州商界擁有至高地位，具備極強的市場號召力。⑵中僑·地王商業(yè)Mall是一種集購物、餐飲、觀光、休閑、娛樂于一體的大規(guī)模購物中心，是目前代表領(lǐng)先意識的商業(yè)形態(tài)。⑶中僑·地王商業(yè)Mall體現(xiàn)了城市功能的完善和提供現(xiàn)代城市生活方式的能力，本項目借MALL的形式來表述“一站式消費中心”的概念。⑷都市MALL依賴都市環(huán)境，在都市的商業(yè)旺地成長，消費者在這里得到的是生活質(zhì)量的滿足與領(lǐng)先消費意識的提升，它的定位能充分賦予時尚個性感強烈的“銳麗時尚坊”主題商業(yè)核心以足夠的展示空間。主題功能定位：第三節(jié)主題市場定位：

⑴豐富“中僑·地王商業(yè)廣場”整體MALL的內(nèi)涵

。⑵完善“中僑·地王商業(yè)廣場”整體MALL的時尚、休閑娛樂與本土文化結(jié)合，強化項目整體的綜合性商業(yè)功能體現(xiàn)。⑶傳統(tǒng)裙樓商業(yè)文化的現(xiàn)代版，實現(xiàn)差異化生存空間。⑷為項目整體商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)造最大化的市場口碑、樹立強烈的品牌個性。第三節(jié)主題市場定位：

“銳麗時尚坊”品牌形象店/連鎖店/專業(yè)店

傳統(tǒng)商戶/個體工商戶

商業(yè)物業(yè)投資者商場目標(biāo)客戶定位：

知名品牌代理商

商場目標(biāo)客戶特征：第三節(jié)主題市場定位：

◆以經(jīng)營中高檔服裝、鞋帽、日化用品、運動休閑用品、美容護皮膚、金銀玉器、生活用品、精品等傳統(tǒng)商品為主◆中小型商戶具備精品特色經(jīng)營意識◆成熟的品牌代理經(jīng)驗，或者是強烈的品牌代理意識需求◆近年出現(xiàn)大批年輕創(chuàng)業(yè)經(jīng)營商戶，經(jīng)營潮流前衛(wèi)產(chǎn)品，吸引眾多青少年消費群體第三節(jié)主題市場定位：

其實商場與明星、商品品牌一樣，都必須要有自己的追捧者（即目標(biāo)消費群），而商場的市場定位和功能規(guī)劃的制訂亦是以目標(biāo)消費群的需求為基礎(chǔ)的。若要分析本項目的目標(biāo)消費群，則一般可按以下方面去進行。商場的目標(biāo)消費群分析：

商場的目標(biāo)消費群分析：

第三節(jié)主題市場定位：

“銳麗時尚坊”15-25歲感性消費群體25-35歲理性消費群體旅游客戶群體感性消費群體35-45歲需求多元化最大利潤消費群體商場的目標(biāo)投資經(jīng)營者分析

第三節(jié)主題市場定位：

⑴以投資為目的投資人士出于對商鋪的管理角度考慮以及對本項目情況的了解，投資者多以本地人為主。⑵以經(jīng)營為目的的商家高商業(yè)經(jīng)營意識與低走的商業(yè)環(huán)境使之望而卻步。項目主題策略思路

第四節(jié)主題策略建議

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“銳麗時尚坊”魅力時尚風(fēng)向標(biāo)主題主線引領(lǐng)時尚意境·滿足經(jīng)典需求項目主題策略思路

第四節(jié)主題策略建議

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體驗式消費中心、Mall是指購物樂園

項目整體Mall的概念

項目主題策略思路

第四節(jié)主題策略建議

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⑴大：建筑規(guī)模大、占地面積大、經(jīng)營面積大、停車場規(guī)模大；⑵多：店鋪多行業(yè)、全功能，集購物、餐飲、休閑、娛樂、文化、服務(wù)于一體；⑶經(jīng)營主題明確：按照所處地理位置、自身條件及當(dāng)?shù)亓闶凵虡I(yè)發(fā)展?fàn)顩r確定目標(biāo)市場，然后據(jù)此定位引入相應(yīng)“銳麗時尚坊”之時尚、健康的核心中軸思想，配合其市場定位。Mall的特點

項目主題策略思路

第四節(jié)主題策略建議

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服務(wù)女性需求·締造健康魅力“銳麗時尚坊”的概念

環(huán)境設(shè)計建議：

第四節(jié)主題策略建議

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我司建議商場內(nèi)部的主體硬件以簡潔、明快的建材作為裝飾，基本采用開放式店鋪格局。即便是必要的商鋪隔斷也要采用輕鋼龍骨的組合搭建。在室內(nèi)基礎(chǔ)功能分區(qū)的時候，就實現(xiàn)個別廣告位置或者是特色展示位置的可變性設(shè)施配置、結(jié)合不同的顏色組合實現(xiàn)功能區(qū)域識別，將商場構(gòu)筑成一個現(xiàn)代感強，寬敞明亮的舒適購物環(huán)境。環(huán)境設(shè)計特點：

第四節(jié)主題策略建議

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時尚運動與本土文化展示休閑區(qū)相結(jié)合建議2樓設(shè)置“時尚先生存儲處”音樂無限藝術(shù)之都設(shè)施配套建議：

第四節(jié)主題策略建議

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項目配套包括設(shè)備、設(shè)施的硬件配套和商場的軟件配套，硬件配套是本項目的重要支持點，是繼地段因素之后，在產(chǎn)品的可感性方面能直接讓目標(biāo)客戶感知的內(nèi)容。設(shè)施配套建議：

第四節(jié)主題策略建議

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配套類別設(shè)備名稱硬件配套載客電梯、載貨電梯、手扶電梯、極限運動廣場、停車場、中央空調(diào)、智能化保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子商務(wù)平臺、電子通訊系統(tǒng)、倉儲空間等軟件配套物業(yè)管理、商業(yè)管理、商務(wù)服務(wù)、配送中心、租賃服務(wù)中心等

設(shè)施配套建議：

第四節(jié)主題策略建議

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⑴增設(shè)電子商務(wù)平臺電子商務(wù)是未來商業(yè)貿(mào)易的重要形式之一，電子商務(wù)活動的進行有賴于電子商務(wù)平臺的建設(shè)。將電子商務(wù)平臺的建設(shè)作為商場配套的重要部分，可把它作為項目的重要賣點，非常有利于商鋪的銷售與招商。⑵電子媒介充分利用計算機的局域網(wǎng)絡(luò)功能實現(xiàn)，項目內(nèi)部信息發(fā)布和功能區(qū)瀏覽指導(dǎo)人流等功效。以及豐富本地商情、風(fēng)土文化傳遞等附加功能。具體配套建議

設(shè)施配套建議：

第四節(jié)主題策略建議

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進行商鋪間隔必須以商鋪的功能作為導(dǎo)向，在不改變整體功能的前提下，充分考慮商家的需要，使間隔出來的商鋪適應(yīng)主力商戶的需求，適應(yīng)客流流向，并規(guī)劃出一定的公共空間，以滿足商場持續(xù)發(fā)展的需要。⑴適應(yīng)主力商戶⑵適應(yīng)人流流向相關(guān)建議

設(shè)施配套建議：

商戶組合建議

樓層目標(biāo)經(jīng)營商戶主力商戶比例散戶比例F1名店區(qū)略略略F2流行總站區(qū)Lee、bossini、G2000、U2、利來時裝、、Baleno、百圖、曼奴、康妮雅、真菲、美麗寶、奧斯曼、馬斯圖、史路比、屈臣氏等。20%

80%

F3運動營區(qū)ADIDAS、ASICS、REEBUK、RUMA、耐克、奴、力康、德爾惠、蘭獅、艾仕威70%

30%

F4美食廣場區(qū)略略略F5影視、娛樂區(qū)略略略設(shè)施配套建議：

第四節(jié)主題策略建議

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⑴運動、休閑觀光區(qū)、⑶公用電話（卡式電話）⑵洗手間、⑷自助式售貨機。⑸銀行TM柜員機、⑹時尚先生儲存處輔助性服務(wù)設(shè)施

第二部分主題營銷推廣策略建議部分第一節(jié)主題策略推廣思路

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1、在項目的招商階段，成立招商部，為本項目的順利招商做好鋪墊工作，將儲客期的客戶名單進行有效分類。組織點對點的招商公關(guān)洽談。提出優(yōu)惠政策，制造新的新聞炒作熱點，迅速擴大商鋪的招商效果。并在此時重新包裝項目現(xiàn)場，來提高項目的認知度。2、在項目的商戶裝修階段，舉辦財富論壇暨“中僑·地王商業(yè)廣場”——“銳麗時尚坊”推介會，并進行內(nèi)部登記，對外宣傳規(guī)劃前景買點，提升項目區(qū)域形象，此期間開始對項目進行形象宣傳炒作。蓄勢待發(fā)。第一節(jié)主題策略推廣思路

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3、在項目入住前期，利用意向客戶對項目逐漸產(chǎn)生的依賴心理，運做黃金客戶觀摩觀光互動活動和大型“萬人萬米”接力跑運動會，迅速提升在柳州市民心目中對“中僑·地王商業(yè)廣場”——“銳麗時尚坊”運動、休閑時尚主題關(guān)注、成為城市焦點，

4、在項目的強勢推廣（主題招商和商戶裝修期）階段，加強項目各方面及招商信息的宣傳攻勢，進行（排隊輪號）首次公開招租，將招租的熱烈氛圍推向高潮。第二節(jié)主題營銷策略核心思路一：創(chuàng)柳州市首個女性健康魅力主題專區(qū)思路二：創(chuàng)柳州市首個女性運動休閑“名店城”思路三：招商部迅速介入，招商工作圍繞主題核心展開，招商強調(diào)點對點的招商模式。思路四：舉辦財富論壇暨“中僑·地王商業(yè)廣場”——“銳麗時尚坊”推介會思路五：引入主力商戶進駐，迅速提高知名度思路六：實施優(yōu)惠政策，“經(jīng)營投資”兩不誤第三節(jié)主題宣傳推廣策略對普通承租商家的招商政策對有一定影響力品牌商的招商政策對招商政策實現(xiàn)普及推廣（普遍推廣）

具有針對性招商目標(biāo)實施的重點宣傳與攻關(guān)（分眾宣傳）主力店攻關(guān)（分眾宣傳）

招商部，按照制定的招商政策和主題核心及其招商階段目標(biāo)展開推廣工作第三節(jié)主題宣傳推廣策略首先是項目在柳州市場新登場的租金政策是：整體租金受費標(biāo)準(zhǔn)定位在五星商業(yè)圈均價中低水平（既：170/平方米），所有首批入住商戶給三個月的裝修期、免三個月的租金、所有商戶均可享受第一年6折優(yōu)惠、次年8折優(yōu)惠、第三年恢復(fù)受費標(biāo)準(zhǔn)。招商優(yōu)惠政策

第四節(jié)主題事件營銷策略事件一：

170元/平方米月租金收藏柳州黃金地段的財富之源。事件一：舉辦首屆柳州市“中僑·地王杯”大型“萬人萬米”接力運動會。事件二：舉辦財富論壇暨“中僑·地王商業(yè)廣場”——“銳麗時尚坊”推介會事件三：舉行“中僑·地王商業(yè)廣場”運營管理模式異地觀摩觀光事件四：大型主力商家進駐暨新聞發(fā)布會事件五：開盤日租鋪優(yōu)惠大行動事件七：節(jié)假日舉辦中山中路步行街時裝SHOW、婚紗SHOW、彩繪SHOW、極限運動挑戰(zhàn)秀事件八：交鋪暨舉辦商鋪經(jīng)營大贏家鋪經(jīng)論壇研討會第五節(jié)招商現(xiàn)場包裝策略商用物業(yè)項目招商現(xiàn)場的包裝包括：招商環(huán)境的整體設(shè)計、招商部的設(shè)計與布置、經(jīng)營空間示范三個方面的內(nèi)容。第五節(jié)招商現(xiàn)場包裝策略招商現(xiàn)場包裝原則

:⑴能展現(xiàn)項目的定位及鮮明特點⑵能夠營造良好的現(xiàn)場氛圍⑶能夠給受眾強烈的視覺沖擊⑷能夠掩飾項目缺點招商環(huán)境的整體包裝設(shè)計

第五節(jié)招商現(xiàn)場包裝策略招商現(xiàn)場包裝內(nèi)容⑴施工現(xiàn)場的包裝：工地周圍、建筑物外墻及工地附屬物的包裝等⑵周邊環(huán)境的營造：招商部外部、道路兩旁、樣板鋪周圍⑶周邊道路的包裝：大型廣告牌、橫幅、立柱、指示牌、導(dǎo)向牌、禁止牌、旗幟、圍墻繪畫或噴畫等招商環(huán)境的整體包裝設(shè)計

第五節(jié)招商現(xiàn)場包裝策略招商部的設(shè)計和布置

⑴接待區(qū)：招商人員迎接客戶的區(qū)域，應(yīng)建立醒目、明顯的指示系統(tǒng)⑵展示區(qū)：展示“樣板鋪”及項目的整體規(guī)劃模型、平面圖、效果圖等。裝修設(shè)計配合項目的定位，體現(xiàn)一種時尚的、潮流的、先進的、專業(yè)的經(jīng)營理念，有條件的項目并配置大屏幕電視及多媒體展示系統(tǒng)，直觀生動地展示項目全方位優(yōu)勢。⑶洽談區(qū)：招商人員與到場客戶介紹洽談及交流的區(qū)域，通過簡約、整潔的裝修設(shè)計，營造隨和但不失莊重的交談氛圍。⑷簽約區(qū)：供認購人士簽約或進一步洽談，營造一定私密性的洽談空間，給在洽談合約的客戶一種安全感和冷靜感。⑸休息區(qū)：主要是供客戶休息、等待使用，可以設(shè)置自助式資料閱讀區(qū)，以悠閑的音樂作為背景，營造休閑空間。休息區(qū)應(yīng)配備客戶專用茶水、茶具。招商環(huán)境的整體包裝設(shè)計

第五節(jié)招商現(xiàn)場包裝策略展示未來經(jīng)營空間

⑴便于招商人員進行現(xiàn)場解說；⑵方便客戶現(xiàn)場體驗切身感受；⑶便于有針對性的解決客戶的疑難問題，消除心理顧慮；⑷利于客戶對比其他物業(yè)的特點，產(chǎn)生深刻體會，從而達成對項目的深刻認識；⑸可以最大限度地促成物業(yè)現(xiàn)場銷售的達成。注：在難以建造樣板鋪的情況下，可分別制作項目大型立體模型，以微縮技術(shù)將項目商鋪的店鋪間隔、裝修風(fēng)格、商業(yè)氣氛、柜臺一一布置出來，能讓人們有親臨其境的感覺。招商環(huán)境的整體包裝設(shè)計

第六節(jié)項目定價策略項目價格定位在招商中起著重要作用，它直接影響著競爭對手和消費者對項目的租賃行為可能產(chǎn)生的直接反映，對項目的招商速度起著制約作用。因此，項目營銷部對本項目的定價已經(jīng)出臺極居誘惑力的價格定位和對照的首批招商優(yōu)惠