房屋建筑工程前期規(guī)劃控制研究摘要本文通過對整個前期工程的具體闡述，研究了房屋建筑工程的重點、要點、難點。通過長期對房屋建筑工程項目的研究與分析，我們發(fā)現(xiàn)項目前期手續(xù)辦理的時間約占項目總工期的四分之一甚至更多，深刻的體會到一個建設工程其需要重點控制的部分絕不僅僅體現(xiàn)在施工過程中的控制，項目前期控制也非常重要，在此環(huán)節(jié)控制的成功與否對日后建設項目的總體費用、工期、經(jīng)濟效益、社會效益等控制均有很重要的影響作用。因此應當提高對項目前期過程控制的重視程度，將一些問題提前暴露發(fā)現(xiàn)解決，為保證項目在施工過程中的順利進行及竣工后的正常使用打下堅實的基礎。本文重點闡述了貫穿于整個前期過程中的一系列手續(xù)的辦理及控制要點，對其中的重中之重——規(guī)劃手續(xù)又進行了更加細致的闡述，突出了它的重要性，使人們更加深刻的認識到它的必要性。摟關香鍵膏詞付：瞇房雄屋江建振筑配工饑程鬼泰欣前云期礙規(guī)貫劃司鎖米哥控很制絞T足h戚e軋茅h旁o貝u剩s蠶e下驢c陵o塑n涌s棗t籍r傷u揪c絨t績i煉o純n密活e昏n拖g吧i身n荒e得e郵r鬧i斥n提g等作e汪x陡p采e帥c抱t執(zhí)e集d阿幕t山o就研p骨r詳o帥g切r裹a待m甚貨t盆h戴e途敏c偏o咐n遮t念r雞o危l描盒r動e闊s話e殲a賠r怎c佛h衡授p伶r庭o子c毛e融s息s膚寫a姻g捆o撫A殼b潛s昆t棚r潔a波c堵t琴T雹h誤i終s舊稱t欲e舅x喘t侵萌p里a夠s銅s效煙t龜o逆殺w緩h俗o暴l賭e欣哭e敵x乘p概e娛c姻t辨閉e塞n勤g啦i承n樓e未e陪r利i式n辰g溪蘭t宿o棗頌c招o戚n煉c朱r主e句t戀e秀l省y啟沸e修l寇a輸b謠o掃r常a罷t括e核暢b長e杰f劉o承r脆e皂,咳屠s孤t犯u殖d饑y嶺嘩t蛇h遺e兵橋p航o看i走n淘t綢,仍i缸m陸p疫o哭r蹲t幸a好n憲t擋覆p短o淚i擇n沸t掠,得c掃r嘗u攻x尺故o螺f訂魚t拼h刑e匹鋪h霜o歷u輪s嫂e淘盆c渡o環(huán)n霞s鐵t芳r站u遷c助t禾i誕o睛n遷酷e泛n昏g敵i庭n耕e殊e胖r屋i拉n倚g逃.格P林a奴s頭s包虧l墨o丙n宇g昌-內t杰e宇r誦m犯'獎s途槐r意e負s朋e夠a內r駱c辨h撓予a督n睛d好惡a非n參a功l洋y屋s援i瓣s矛逗f惜o捏r磨掌t兵h錫e濤糕h撐o講u捏s疏e沒貧c柜o考n稠s愁t務r赤u辱c躍t旅i會o回n證拋e慨n炮g介i啄n陰e唱e羊r壘i船n騙g愿挖i旦t悟e浙m恥,彎物w湊e畜燒d障i打s轎c思o訪v饞e援r雞補t善h梨e眼稻i純t逢e叛m啦寨e恥x豪p少e吳c池t思e凱d良僅t巖h已e演躁q概u霸a衣r吃t份e趕r性邪t沒h對a套t熟牛t刻i稀m例e輔亡t顧h胡a販t柴旁t善h斗e芬向p解r直o邊c傻e濫d傭u碑r召e亭茄c個a拳r扛r任y妖多o換u槐t詞怪s畜h每a途r乓e吩d模她t榆o膨t獎a急l乓銹w黃o都r挑k厘菜o標f身荒i斤t世e蠢m(xù)藍伴t獅o流芳e哲x延p雨e擾c岡t搬鴉a葬b壺o蓮u國t叛擔a乓g核o英雷e碧v臟e傲n活悼m鹿o馳r勉e薦,儉悉r炕e庸a普l猶i領z問e夸d蘭屢t五o第拖a兔雕c找o妹n宴s攪t濱r竊u晴c單t殊i乎o森n金沸e患n住g忙i否n寇e沖e鵲r敢i暫n巾g女即d坑e雪e所p康l研y才,性收i撕t樹籍n飼e滲e觀d能e檔d延送t憤h憂e五炕p游a咬r莫t鑰您o廊f速賺t陵h孤e憶帝p寧o均i迫n絕t動疑c右o淚n答t神r淘o超l領眨i撇n擠堵n砌o終厲c艇a幸s愿e蛋診a真n腐d貼罷o績n口l渠y價映a娘根b匹o富d糟y肝巖t隔o貓敢s旱t跟a節(jié)r海t抗設c授o理n爺s攻t躁r朝u鎖c沾t炒i記o她n貫釘n襖o際w瞧瓶t喇h共e壓效c販o光n哭t沉r傍o讓l領向i襲n菌而t裳h墓e妖納p餡r鍋o免c喂e悠s諒s紀,百鄙t浙h扇e憤響i泄t壺e騎m硬師e文x糠p贏e溪c元t妥e真d美北t鐵o吳布c叨o磁n爸t棚r飽o殼l壘慕t卵o萄果b在e盾驢a嘆l基s吧o盯驅a辣g進o山敬c掘o用u擴n匹t普符f蹦o岸r驕返m的u躺c寇h類,癢烤i簽n檢耀t帆h曾e驗只s藝u方c外c君e亮s掛s合脈o巷f欠劇t纏h瘡i片s議釘l嘉i刷n閣k止赤c煉o圖n米t螺r提o捧l胃括o悔r心草n桌o秩t向夾e央x愛p定e簽c殊t哈群t取o熔饒t鬼h撥e巖劃t潤o弄t忘a飯l救字e論x閉p算e腐n勢s繩e蹦s國,爬w鉛o隸r井k乖削t變h蠶a臟t鎖紗c蔽o償n怠s知t摔u虛c大t殲s春弓i珍t以e馬m漿洗i缺n虹那t兇h菜e粱郊d徐a鼠y陳s妹纖t英o暈撿c剝o旁m賣e補,范t斜h喝e家寺e辯c己o讀n昏o糖m余i摘c編卻p輔e厲r懂f醫(yī)o卵r嗎m啊a足n擋c固e太,少s排o馬c譽i猴a爆l常醒p霧e蓄r更f掩o按r組m拖a竄n逃c畜e扒呀e苗t威c毀.些須c鄭o袖n妻t現(xiàn)r血o設l囑哈a訓l孩l遲搞h朵a日s倉貿a園紛v奶e文r壺y委慎i俯m耐p提o垮r券t窗a夸n核t壁跳i軋n蓬f斤l貢u搶e產n顛c泛e但焦f枝u察n妖c飯t央i點o失n輕.乏T雹h蒼e獲r伶e患f絕o派r奮e似噸s清h算o舅u時l華d挖e絲d亮晃r崇a典i澡s序e伏貍t秧o羊霸e皮x圓p烘e株c勸t眨報t氣h聞e雕給v傅a鮮l恰u題e栽衫d革e增g地r妙e周e黃母o屑f總疤t甩h余e汁來p龜r爬o面c稠e扛s筋s任貨c灣o知n皆t滋r短o漿l角步a蜂g占o誘你t齡o愁絕t砌h魔e彩厚i漸t毒e驅m套,逃固a廚d異v付a傘n襯c比e臺堵s拖o渣m探e博肥p宗r獲o宜b熟l闊e據(jù)m擱磚t廳o輕背e漿x忌p肉o裹s竄e梯調t斗o醫(yī)把d把i壩s勒c巡o啄v替e拖r鴿煤t虎o牙冬r局e遣s店o校l而v籃e益,淋桐f丸o波r葡的p揚r遇o玻m沫i搶s州e悠雷i著t證e默m土包a鏈t枝哀s兇t毛a蜂r郵t夕姐c聰o乖n呀s暮t塌r擱u穴c聚t庭i許o萄n努怨p包r憤o揪c精e桿s床s尼猜i裝n綠曾o勿f尊該s緞m修o剃o恩t削h堆l疾y塑島p壯r舌o定g躁r磨e視s吉s蓋溫a帆n準d謎購f冠i捕n咱i袋s梢h正強c旁o隸n節(jié)s肝t喜r兄u直c疲t饅i類o枯n嶼搬a歡f責t須e鏟r躁鏈o量f弱沾t針h動e主講n腐o尊r爺m活a嚼l邪廈u寄s界a選g寬e機攀l棉a址y賞團s失o鄰l族i趣d即僑f率o已u籠n溫d鼓a黨t吉i聚o獵n盲.Thistextpointelaboratedtopiercethroughinwholeex-expectaseriesofprocedureintheprocesstocarryoutandcontrolimportantpoint,astoit'swinofheavymediumofheavy-theprogrammingprocedurecarriedonagaintoelaboratemoreandmeticulously,outstandingitsimportance,makethenecessitythatpeopleknowitmoreanddeeply.KEYWORS:ConstructionworkofthehousePlaninearlierstageControl目錄摘要·········································ⅠAbstract·····································Ⅱ第一章緒論······························11.1引言······························11.2前期規(guī)劃一般性步驟················1前期規(guī)劃主要階段及控制要點·········22.1項目可行性研究·····················22.2項目立項批文·······················42.3申請規(guī)劃設計要點···················52.4申請各專業(yè)部門審核意見·············6人防審核意見書···················6消防審核意見書···················7環(huán)保審核意見書···················8交通審核意見書···················8供電、防雷、教育、供水、供氣等審核意見書····················102.5申請規(guī)劃審核意見及規(guī)劃許可證·······102.6申請施工圖審查意見·················132.7申報施工圖面積核準，繳納各項規(guī)費···142.8申報質量監(jiān)督手續(xù)···················152.9辦理施工許可證·····················162.10其他各階段手續(xù)····················17第三章案例分析··························183.1項目簡介··························183.2項目前期實施步驟一覽··············193.3前期規(guī)劃控制對項目施工的影響······20結論······································22參考文獻··································22致謝······································23緒論1.1引言房屋建筑工程建設周期漫長，建設程序復雜，一個項目從立項開始至最終的竣工驗收，要經(jīng)歷多少道手續(xù)，經(jīng)過多少部門的批準，有多少部門及單位需要協(xié)調及參與建設，許多人簡單的認為房屋建筑工程就是施工的過程，其實不然，一個房屋建筑工程的成功與否與其前期規(guī)劃控制的得當與否有著必然的重要的聯(lián)系。其費用、工期、安全性、質量、社會影響等在此階段已確定下了很大的部分，此階段如控制不好則將會給日后的施工階段埋下很大的隱患，也會對項目日后的正常使用帶來后遺癥，因此應當把前期規(guī)劃控制提升到一個相當重要的位置，在此階段將一些問題提前暴露發(fā)現(xiàn)并解決，為保證項目在施工階段的順利進行、竣工后的正常使用打下了堅實的基礎。1.2前期規(guī)劃一般性步驟在一個項目取得施工許可證正式進行施工之前要經(jīng)過若干個部門，數(shù)十道手續(xù)，每一個部門都相互聯(lián)系，每一道手續(xù)均環(huán)環(huán)相扣，一關處理不好則手續(xù)都難以進行下去，從立項批文開始至最終的施工許可證，其間辦理的主要程序如下：可行性研究（建設單位）——項目立項批文（發(fā)展與改革委員會）——申請規(guī)劃設計要點（規(guī)劃局）——申請各專業(yè)部門審核意見（人防、消防、環(huán)保等審核部門）——申請規(guī)劃審核意見及辦理規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）——施工圖審查（審圖辦）——施工圖面積核準、交納規(guī)費（建委收費處等）——申報質量監(jiān)督手續(xù)（質量監(jiān)督站）——申請施工許可證（建設局）。前期規(guī)劃主要階段及控制要點2.1項目可行性研究房屋建筑工程項目的可行性研究是確定項目是否進行投資決策的依據(jù)。社會主義市場經(jīng)濟投資體制的改革，把原由政府財政統(tǒng)一分配投資的體制變成了由國家、地方、企業(yè)和個人的多元投資格局，打破了由一個業(yè)主建設單位無償使用的局面。因此投資業(yè)主和國家審批機關主要根據(jù)可行性研究提供的評價結果，確定對此項目是否進行投資和如何進行投資，是項目建設單位決策性的文件。批準的可行性研究是項目建設單位籌措資金特別是向銀行申請貸款或向國家申請補助資金的重要依據(jù)，凡是應向銀行貸款或申請國家補助資金的項目，必須向有關部門報送項目的可行性研究。銀行或國家有關部門通過對可行性研究的審查，并認定項目確實可行后，才同意貸款或進行資金補助。如世界銀行等國際金融組織以及我國建設銀行、國家開發(fā)銀行等金融機構都要求把提交可行性研究作為建設項目申請貸款的先決條件?？尚行匝芯渴蔷幹祈椖砍醪皆O計的依據(jù)。初步設計是根據(jù)可行性研究對所要建設的項目規(guī)劃出實際性的建設藍圖，即較詳盡的規(guī)劃出此項目的規(guī)模、總體布置、建設工期、投資概算、技術經(jīng)濟指標等內容。并為下一步實施項目設計提出具體操作方案，初步設計不得違背可行性研究已經(jīng)論證的原則。可行性研究是國家各級計劃綜合部門對固定資產投資實行調控管理，編制發(fā)展計劃、固定資產投資、技術改造投資的重要依據(jù)。由于建設項目尤其是大中型項目考慮的因素多，涉及的范圍廣、投入的資金數(shù)額大，可能對全局和當?shù)氐慕?、遠期經(jīng)濟生活帶來深遠的影響。批準的可行性研究是項目建設單位向國土開發(fā)及土地管理部門申請建設用地的依據(jù)。因為可行性研究對擬建項目如何合理利用土地的設想提出了辦法和措施，國家開發(fā)部門和土地管理部門可根據(jù)可行性研究具體審查用地計劃，辦理土地使用手續(xù)。可行性研究為確保項目達到環(huán)保標準，提出了治理措施和辦法，這些信息可作為環(huán)保部門對項目進行環(huán)評、具體研究治理措施，簽發(fā)項目建設許可文件的主要依據(jù)?？尚行匝芯渴蔷幹圃O計任務書的重要依據(jù)，也是進行初步設計和工程建設管理工作中的重要環(huán)節(jié)。可行性研究不僅對擬議中的項目進行系統(tǒng)分析和全面論證，判斷項目是否可行，值得投資，要進行反復比較，尋求最佳建設方案，避免項目方案的多變造成的人力、物力、財力的巨大浪費和時間的延誤。這就需要嚴格項目建議書，可研報告的審批制度，確保可研報告的質量和足夠的深度。假如在設計初期不能提出高質量的、切合實際的設計任務書，不能將建設意圖用標準的技術術語表達出來，自然也就無法有效地控制設計全過程。如果使工程的初步設計起不到控制工程輪廓及主要功能的作用，或在只有一個粗略的方案下便草率地進入施工圖設計，設計項目管理與施工肯定會出問題?？尚行匝芯恐械目偟哪繕巳缈刂撇缓茫乖O計過程中朝令夕改，設計者無所適從，顧此失彼。因此初步設計概算必須在可研報告估算控制范圍之內，初步設計未獲批準，不得進入施工圖設計階段，重大設計變更必須報原批準機關審批。在現(xiàn)實經(jīng)濟環(huán)境中，業(yè)主建設單位希望挖潛降低工程造價，特別是一些民營、個體業(yè)主，他們缺乏懂技術的專家為他們的項目認證、研究，因此下達的設計任務書做為設計依據(jù)的基本文件就很不規(guī)范。可因人而異，條款過于簡單，可執(zhí)行性差，往往還隱藏著一些可行性研究中應解決的問題，不能為設計階段提供良好的設計環(huán)境，造成設計工作不應有的反復，甚至在施工中產生過多的設計變更，造成部分工程廢棄及延誤工期。解決這一問題的最好辦法是設計項目管理盡早介入，就建設規(guī)模、標準、投資限額等，協(xié)助業(yè)主完善設計任務書，選擇優(yōu)秀的方案設計，這樣可使下達的設計任務書更切合實際，更便于控制建設標準，達到控制工程造價的最終目的。此道手續(xù)辦理的文件為可行性研究報告。2.2項目立項批文項目的立項是一個房屋建筑工程建設的基礎前提，它是國家對建設項目的計劃，只有經(jīng)過了國家發(fā)展和改革委員會立項備案，辦理立項批文，說明國家將在今后的建設發(fā)展中有了此項目的計劃，手續(xù)才能一步一步的進行下去，辦理此道手續(xù)所需申報的材料有：1、建設用地地形圖2、規(guī)劃選址聯(lián)系單3、單位資金證明4、有關擬建項目的會議紀要。國家從2004年初開始實行了建設項目立項網(wǎng)上申報的程序，在國家發(fā)展和改革委員會的專門網(wǎng)站指定網(wǎng)頁上將項目的相關情況填報清楚，主要有如下內容：1、項目名稱2、項目投資情況3、項目建筑面積4、項目占地面積5、項目資金來源6、預計開工及竣工日期7、項目用途等。從網(wǎng)上申報既便于查詢又從一定程度上避免了虛填亂報的現(xiàn)象，這是國家經(jīng)濟建設改革的一部分。此道手續(xù)辦理文件為項目立項批文。2.3申請規(guī)劃設計要點最近20多年來，我國各地都已全面進行了一二輪甚至更多輪次的城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，各大城市普遍開展過分區(qū)規(guī)劃，許多地方都編制過區(qū)域規(guī)劃、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，房屋建設是城市建設的主要組成部分之一，當然要接受城市規(guī)劃的指導，納入城市統(tǒng)一規(guī)劃之中。建設項目的設計不光要滿足建筑本身的美學需要，還要符合整個城市總體的規(guī)劃要求，不能亂設計、想怎么建設就怎么建設，如果一個建筑本身很有特點，但不能符合城市整體規(guī)劃的要求，這仍然是不科學的設計，不合格的建筑。規(guī)劃設計要點便是國家相關的法律、法規(guī)，地方的城市規(guī)劃條例實施細則對擬建項目的建設作出一個大的范圍的控制，圖紙設計只能在設計要點規(guī)定的范圍內進行。所以在方案設計之前必須先申請規(guī)劃部門的規(guī)劃設計要點，在滿足規(guī)劃設計要點的情況下請設計部門進行建筑方案設計，否則提前設計如不能滿足規(guī)劃的基本要求重新設計方案則得不償失，且費時、費工、費錢。申請時所需提供的資料為：1、申請用地報告2、立項批文3、建設項目選址意見書4、用地紅線圖5、其他材料。在材料齊全的情況下一般15個工作日設計要點可以辦理完畢。在此期間，建設單位應當與規(guī)劃部門就項目的用途、理念等盡可能多的進行溝通，在法律法規(guī)允許的范圍內盡可能的使要點的制定符合自身的設計要求，當項目的一些設計理念設計、設計內容無法滿足法律法規(guī)的時候，提前與規(guī)劃辦理人員進行溝通，提出更改、變通的方法為今后設計少走彎路，加快進度提供條件，打好基礎。此道手續(xù)辦理的文件為規(guī)劃設計要點。2.4申請各專業(yè)部門審核意見人防審核意見書人防工程的一般定義為：在戰(zhàn)爭時具有能抵抗一定武器效應的殺傷破壞，能保護人民生命、財產安全的防護工程。只有居安思危，才能長治久安。人防工程是提高國家整體防衛(wèi)能力，提高城市抗御自然災害和防空抗御能力的生命線工程；同時人防工程又是城市建設的重要組成部分。隨著城市化水平的提高，國內外形勢的發(fā)展，人防工程在保留自身特色的前提下，正在向以經(jīng)濟建設為中心的方向發(fā)展，逐步融入到地下空間綜合開發(fā)利用中去。各個城市均有人防工程及地下空間開發(fā)利用規(guī)劃，建設單位應當根據(jù)自身建筑的特點及使用功能合理設計與布局人防空間，并向當?shù)赜嘘P人防辦公室報批審核，在審核通過的情況下才能進行實施，此審核過程一般分以下三個步驟進行，結合民用建筑修建防空地下室許可——防空地下室初步設計文件審查——防空地下室施工圖設計文件審核。此道手續(xù)要求較高，審核較嚴，因此辦理的時間及回合較長較多，在此階段建設單位應提供完備的資料與當?shù)氐娜朔啦块T，主要有：1、單位組織機構代碼證副本

2、建設項目批文；3、規(guī)劃設計要點、方案意見；4、總平面圖、單體（平、立、剖）；5、《結合民用建筑修建防空地下室申請表》；6、工程面積核定單；7、防空地下室施工圖設計文件。在決定采取易地建設人防工程前應當結合易地建設所需交納的費用計算成本的合理性和實施的可能性。在施工隊伍的選擇上也是非常重要的問題，有了嚴謹?shù)脑O計，嚴格的審核之后如果沒有一個過硬的施工力量則仍然達不到預期的效果，因此在施工單位的選擇上應當多征求咨詢相關部門的意見，在相應的備案部門查詢施工隊伍相應的資質、注冊情況、業(yè)績等。此道手續(xù)辦理文件為人防審核意見書。消防審核意見書消防手續(xù)辦理的程序與人防大致相當，其重要性則更高于人防，自1998年4月29日《消防法》實施以來，消防安全越來越被人所重視，杜絕火災、減輕火災所帶來的危害從建筑設計報批審核時就嚴格控制，各個城市消防部門均有建筑審核處，專門負責建筑消防的報批審核，在此階段對建筑設計的防火方案、施工圖設計、消防施工企業(yè)的資質、設備、所用材料進行審核，此階段重點控制內容將是消防報警、自動噴淋系統(tǒng)，這直接與日后火災發(fā)生后所造成的損失、課業(yè)采取的救災方式有聯(lián)系，因此對審核部門也好、建設單位也好都馬虎不得，另外建設單位的圖紙中對室外環(huán)形消防通道的寬度也應滿足強制性規(guī)范的要求，保證消防車輛的順利通過。申報時建設單位所需申報的材料有：1、消防審核申請報告2、審核申請表3、立項批文4、規(guī)劃設計要點、規(guī)劃紅線圖5、全套施工圖紙。此道手續(xù)辦理文件為消防審核意見書。環(huán)保審核意見書現(xiàn)代社會提倡的是可持續(xù)發(fā)展，對環(huán)保的重視程度越來越高，在房屋建筑施工前環(huán)保的報批審核則必不可少，在環(huán)保的報批時應當提供如下資料：1、申請書2、項目建議書及項目批文3、項目可行性研究報告4、環(huán)境影響報告書。其中環(huán)境影響報告書最為重要，此報告書為有資質的環(huán)境影響評價咨詢單位根據(jù)項目的特點、使用功能、建筑結構、地理位置、項目周邊環(huán)境狀況等因素作出的建設項目對環(huán)境可能造成的影響的分析、預測和評估，建設項目環(huán)境保護措施及其技術論證，建設項目對環(huán)境影響的經(jīng)濟損益分析，對建設項目事實環(huán)境檢測的建議，最后對項目是否可行做出結論。其中報告書中具體應包括如下內容：1、項目名稱2、項目建設地點3、行業(yè)類別4、總投資5、主要環(huán)境保護指標6、結論與建議7、預審意見（行業(yè)主管部門填寫答復意見）8、審批意見（由負責審批此項目的行政主管部門批復）。此道手續(xù)辦理的文件為環(huán)保審核意見書。交通審核意見書現(xiàn)代社會的發(fā)展交通是個很重要的基礎條件，體現(xiàn)在房屋建筑工程之中則是主要是關于停車位的問題。由于社會的發(fā)展，擁有機動車的單位和個人越來越多，隨之車位的壓力也越來越大，新建的房屋建筑工程尤其是市區(qū)的項目以前的地面停車的方式已遠遠不能滿足車位的要求，如不設置車位或設置的車位不夠則會給出入建筑的人群造成很大的不方便。當?shù)氐慕煌ü芾聿块T會對新、改、擴建項目進行審核，按照當?shù)氐娜肆髁俊㈨椖勘旧淼娜莘e率進行控制，必要時要進行交通影響分析，出具正式的報告以分析測算項目所需要車位的數(shù)量。郊區(qū)的建筑由于人流小加之項目的占地面積一般較大，可采用地面停車的方式；市區(qū)特別是市中心的建筑，人流大、建筑容積率大而且一般項目的占地都很小，高車位低用地面積采取地面停車顯然不能解決問題，所以必須采用地下停車的方式，即建設地下室，將地下空間開發(fā)成停車的空間，如果一層滿足不了停車的要求的話則可采用地下停車結合地面停車的方式或建設雙層地下室，建設單位如果考慮雙層地下室成本太高的話一般都會選擇機械雙層停車的辦法，即在一層地下室內采取機械設備使車位分成上下兩層。在此階段交通影響分析報告是個比較重要的數(shù)據(jù)，雖然不是每個工程都必須要求要做，但此報告可對項目周邊的交通狀況、人流狀況做出一個客觀、科學的統(tǒng)計和分析，報告書的最后將給出個結論：此項目的合理停車為建議數(shù)量。此數(shù)據(jù)對當?shù)氐慕煌▽徍瞬块T具有很大的影響力。建設單位在申報此道手續(xù)需要提交的資料有：1、項目總平面圖2、地下室平面圖3、項目立項批文4、規(guī)劃設計要點5、交通影響分析報告。在辦理時兩點問題應當引起注意：1、審核的車位不光是指機動車位，還包括自行車位等非機動車位，如果機動車位符合要求而非機動車位數(shù)量不夠則仍通不過審核2、機動車、非機動車庫的出入口設置符合規(guī)范的要求，既要考慮項目本身的使用便利也應考慮項目周邊人流、車流的因素，從整體考慮，服從大局。此道手續(xù)辦理的文件為交管審核意見書。供電、防雷、教育、供水、供氣等審核意見一棟建筑物需要配合的部門很多，涉及到的部門遠不止述部門，供電部門、供水公司、煤氣公司等保證水、電、氣的正常接入，自然災害的發(fā)生則防雷審核必不可少，如果建筑屬于住宅項目周邊的教育配套設施則在考慮之內，教育部門又得提前介入，每道手續(xù)均得到相應部門的許可并在方案通過審查后才能進入下道手續(xù)的辦理。此時要考慮的因素有：1、日后施工的成本2、施工的難易程度3、配套設施接入項目的距離位置4、各專業(yè)配合的協(xié)助及沖突問題。既要滿足各個部門的規(guī)定要求又要符合自身建筑的特點和利益要求，還要保證各專業(yè)相互協(xié)作時不會沖突，并不是很容易做到，在此階段會遇到大量的問題，情愿花點時間把問題都解決了，切不能將問題留在施工中，否則花費的時間和費用將是現(xiàn)在的若干倍。2.5申請規(guī)劃審核意見及規(guī)劃許可證當各個專業(yè)部門的意見申請完畢、收集齊全后，將到規(guī)劃部門進行匯總，以判斷是否可以核發(fā)規(guī)劃許可證，只有拿到了規(guī)劃部門的許可證后擬建建筑才有了身份，才不是違章建筑。建筑工程規(guī)劃管理的內容主要包括建筑審批管理，建筑設計的建筑管理和違章建筑管理，具體主要管理的內容如下：1、建筑物容積率的控制2、建筑物使用性質的控制3、建筑密度的控制4、建筑高度的控制5、建筑間距的控制（日照、消防、衛(wèi)生、安全、空間等）6、建筑退讓控制7、建筑基地綠地率控制8、基地出入口、停車和交通組織控制9、建筑基地標高控制10、建設環(huán)境的管理11、各類公建用地指標和無障礙設施的控制12、綜合有關專業(yè)管理部門的意見。規(guī)劃部門根據(jù)提出的設計要點及各專業(yè)部門的審批意見對建設單位所提供的擬建項目的設計方案、圖紙依據(jù)國家法律法規(guī)依據(jù)、城市規(guī)劃依據(jù)及技術規(guī)范依據(jù)進行審查比較，審查其總平面布置與交通組織情況、工程周圍環(huán)境關系，個體設計體量、層次、造型、色彩、風格等進行方案選擇和技術經(jīng)濟指標的分析。當審查出有關數(shù)據(jù)或指標不符合要求時則提出規(guī)劃設計修改意見，核發(fā)審定設計方案修改通知書。建設單位根據(jù)此修改意見委托設計部門進行修改，修改完畢后再進行進行施工圖設計，施工圖設計完畢后規(guī)劃部門對擬建項目的平面圖、立面圖、剖面圖、基礎圖等施工圖進行審查，審查結束無不符合規(guī)定的要求后則由規(guī)劃行政部門核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證，如不符合要求則再次進行修改，直至滿足規(guī)劃部門的要求為止。在此期間建設單位所需提供的資料有：1、項目立項批文2、擬建項目建設用地規(guī)劃許可證3、地形圖、管線圖4、建設工程規(guī)劃許可證申請表5、建設工程的總平圖、平面圖、立面圖、剖面圖、基礎圖6、各專業(yè)主管部門的審核意見。建設單位獲得建設工程規(guī)劃許可證后方可開工。此階段可以說是房屋建設工程建設前期工作中最關鍵、最麻煩的一步，很難有項目順利的一次通過審核，核發(fā)許可證，一般都要經(jīng)過三輪、四輪甚至更多次的修正后才能符合規(guī)劃的要求，經(jīng)過多個項目的對比分析來看，此階段較多的問題出現(xiàn)在容積率的控制上，尤其是市中心的房屋建筑，在土地寸土寸金的情況下容積率便成了必爭之數(shù)據(jù)，許多項目由于此問題解決不好于是僵持在那里。如何找到一個平衡點使項目盡快的實施對規(guī)劃管理部門、建設單位以及城市的發(fā)展都是有利的，建設單位應當以大局為重，項目單體項目的設計應當符合整個城市的規(guī)劃要求，應盡可能的不違背規(guī)劃條件的要求，在設計初期就放棄一些不切和實際的想法，規(guī)劃管理部門在審核方案的時候在相關的法律、法規(guī)規(guī)定允許的范圍之內也應能夠適當放寬政策盡可能的采取變通處理的方法，使項目不在一個問題上僵持很久。此階段需要注意的幾個重要的問題：1、在核發(fā)規(guī)劃許可證前規(guī)劃部門要在建設單位報審的一套施工圖紙上蓋規(guī)劃核準章，用于日后規(guī)劃驗收復查時使用，否則會對日后竣工驗收帶來很大的影響2、對于設計周期較長的建設項目，建設單位可以向規(guī)劃部門先申領基礎部分的建設工程規(guī)劃許可證，這樣可使基礎部分先行動工，利用基礎施工的時間進行主體圖紙的設計，這樣可以利用時間差節(jié)約圖紙設計的周期3、擬建建筑附屬的臨時性建筑也需要到規(guī)劃管理部門申請臨時建設工程規(guī)劃許可證，使用年限一般不超過2年4、建設單位在取得建設工程規(guī)劃許可證6個月內必須開工建設，需要延遲開工日期的，應向原發(fā)證部門申請延期，逾期未申請延期或延期未獲得批準的，該建設工程規(guī)劃許可證原發(fā)證部門公告失效。此道手續(xù)辦理的文件為規(guī)劃許可證。2.6申請施工圖審查意見為了減少建筑質量事故的發(fā)生，在項目開工建設之前能對擬建項目有一道強有力的把關程序，中華人民共和國建設部于2004年8月23日發(fā)布實施了《房屋建筑和市政基礎設施工程施工圖設計文件審查管理辦法》，對建設單位所需要提供的擬開工建設的施工圖紙進行技術性、使用功能性的審查，審查的內容主要有：1、是否符合《工程建設標準強制性條文》和其他有關工程建設強制性標準2、地基基礎和結構設計等是否安全3、是否符合公眾利益4、施工圖是否達到規(guī)定的設計深度要求5、是否符合作為設計依據(jù)的政府有關部門的批準文件要求。建設單位報請施工圖技術審查的資料應包括的內容有：1、做為設計依據(jù)的政府有關部門的批準文件及附件2、審查合格的巖土工程勘察文件（詳勘）3、全套施工圖4、其他一些資料。在此階段應充分發(fā)揮設計院的作用，因為設計人員對圖紙是最熟悉的，審核人員在有限的時間內審核圖紙可能在某一方面由于未能對圖紙完全理解而產生某些誤解，會認為圖紙在某一些技術問題上未符合規(guī)范的要求，會提出一些整改的意見，這時候及時請設計人員與審核人員進行溝通聯(lián)系，此情況下圖紙審核人的部分審核意見完全可以通過設計人員與其溝通而化解掉，確實違反強制性條文的意見則需設計人員立即予以更正，以防日后的施工埋下隱患，審核完畢后有兩點應當注意：1、在送審的圖紙上要加蓋圖紙審核專用章，在施工中應以此套圖紙為準，不得隨便變更圖紙內容。2、土遇到特殊情況在施工中需要對圖紙結構作出重大變更的，需要將變更部分重新報送審圖中心進行審核，審核通過后方可施工。此道程序辦理的文件為施工圖審核意見書。2.7辦理施工圖面積核準，繳納規(guī)費在規(guī)劃許可證下發(fā)之前，建委收費處有項重要的工作要做，既對擬建項目的施工圖紙的建筑面積進行核準，憑借面積審核單，建設單位到建設行政各部門按面積繳納多項規(guī)費，其中主要有：新建房屋白蟻防治費（市房產管理局）、市政公用基礎設施配合費（建委收費處）、發(fā)展新墻體材料專項用費（市墻體改革辦公室）、結建人防經(jīng)費（市人防辦公室）、散裝水泥專項資金（市散裝水泥辦公室）、教育地方附加費（市教育局）等。收費標準根據(jù)項目的面積大小、建設性質、用地性質的不同而收費不一，費用繳納齊全后憑借各部門的收費憑證可去申請辦理規(guī)劃許可證，此道手續(xù)幾點應當注意：1、申報進行面積核準的圖紙應當是規(guī)劃局社和后蓋有規(guī)劃核準章的規(guī)劃核準圖2、規(guī)劃局將市建委收費處核算的建筑面積作為工程規(guī)劃許可證的記載面積，此數(shù)字相當重要，日后工程竣工后產權辦理面積便以此數(shù)字為準，所以一定要加倍注意。此道手續(xù)辦理的文件為施工圖面積審核單、繳費憑證。2.8申報質量監(jiān)督手續(xù)房屋建筑工程的前期手續(xù)可分為兩個部分，前半部分為規(guī)劃手續(xù)辦理，擁有了規(guī)劃許可證則說明此項目已經(jīng)擁有了合法的戶口，可以進行下一步施工工作，要想進行施工，則必須辦理相應的施工手續(xù)，質量監(jiān)督是其中的一項重要的手續(xù)，凡是新、改、擴的房屋建筑工程均應在領取施工許可證之前按照有關的規(guī)定到當?shù)氐慕ㄖ惭b工程質量監(jiān)督站辦理質量監(jiān)督手續(xù)，國家于2001年1月30日開始施行了《建設工程質量管理條理》，從法律的形式上明確了質量監(jiān)督手續(xù)。辦理時建設單位應當提供的材料有：1、建設工程規(guī)劃許可證2、設計、施工單位資質等級證書3、施工單位中標通知書4、監(jiān)理單位資質登記證書、監(jiān)理合同或者監(jiān)理中標通知書5、巖土工程勘察及施工圖審查批準書6、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他文件。質量監(jiān)督是政府行政執(zhí)能部門對建設工程進行有效控制的一個重要手段，因此很受重視。質量監(jiān)督部門主要對房屋建筑工程的以下內容進行監(jiān)督：1、責任主體及有關機構執(zhí)行法律、法規(guī)及工程建設強制性標準的情況2、責任質量管理體系的建立和實施情況3、施工質量及對關鍵部位的重點監(jiān)督4、結構質量、環(huán)境質量、重要使用功能的監(jiān)督，其中重點是地基基礎、主體結構和其他涉及安全的重點部位的監(jiān)督檢查5、對質量事故的調查、鑒定和處理進行監(jiān)督。在有關機構在質監(jiān)部門下發(fā)質監(jiān)通知書后，正式施工之前，質監(jiān)部門監(jiān)督員還有一次現(xiàn)場交底的過程，交底內容為擬建項目建設全過程的質量監(jiān)督方案，監(jiān)督方案是為了規(guī)范質量監(jiān)督工作的程序，明確質量監(jiān)督工作內容，提高質量監(jiān)督工作的效率，增加質量監(jiān)督工作透明度，使質量監(jiān)督工作科學化、規(guī)范化，根據(jù)工程建設有關法律、法規(guī)和技術標準，結合工程實際所制定的，在建設全過程的監(jiān)督一般分以下五步進行：1、基槽驗收2、基礎底板鋼筋驗收3、二層鋼筋驗收4、主體驗收5、竣工驗收。參與項目建設的各個部門均應派重要人員到現(xiàn)場出席認真學習交底內容。此道手續(xù)辦理文件為質量監(jiān)督報告書。2.9辦理施工許可證整個前期手續(xù)的最后一步便是申領建設工程施工許可證，施工許可證是施工單位進場進行施工的必要手續(xù)，依據(jù)建筑法(1997年11月1日公布)第七條：建筑工程開工前，建設單位應當按照國家有關規(guī)定向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證，一般在當?shù)亟ㄔO局辦理。在辦理施工許可證之前，建設單位應當提供銀行出具的到位資金證明。建設工期不足一年的，到位資金不得低于工程合同價的百分之五十；建設工期超過一年的，到位資金不得低于工程合同價的百分之三十。辦理程序為：領取申請表——填表，附材料申報——受理——現(xiàn)場查看——審核——發(fā)證。辦理時建設單位應當提交如下資料：1、項目立項批文2、工程建設項目登記表3、建筑工程施工許可證申請表4、建設用地規(guī)劃許可證5、建設工程規(guī)劃許可證6、中標通知書7、施工合同8監(jiān)理合同9、施工圖審查意見書10、質監(jiān)通知書11、安監(jiān)通知書12、經(jīng)建設單位或監(jiān)理單位批準的施工組織設計13、建設單位資質證明14、銀行資金證明及保函等。本道手續(xù)的控制以資料為主，資料準備齊全則基本沒什么問題，在提交資料時應當原件提交審核并留存一份復印件存檔，在發(fā)證之前一般建設局工作人員會到現(xiàn)場查看，現(xiàn)場具備了開工條件后一般3-5個工作日施工許可證便能發(fā)放下來，辦理時幾點應當注意：1、施工許可證必須在開工前辦理2、施工許可證辦理完畢后應當放置在施工現(xiàn)場備查，復印的施工許可證無效3、在施工過程中建設單位或施工單位變更的，應當重新申領施工許可證4、建設單位應當自領取施工許可證之日起三個月內開工，因故不能按期開工的，應當自期滿前向發(fā)證機關申請延期，并說明理由，延期以兩次為限，每次不超過三個月。既不開工又不申請延期或者超過延期次數(shù)、時限的，施工許可證自行廢止。施工許可證辦理完畢后，整個前期手續(xù)便辦理完畢。2.10其他各階段手續(xù)以上為房屋建筑工程前期的各個主要階段，但貫穿于其中的手續(xù)遠不止這些，涉及到的部門還有很多，如在規(guī)劃許可證辦理下來的同時就要著手準備施工招標的事情，著就涉及到當?shù)氐恼袠瞬块T，根據(jù)建設規(guī)模、建設性質、建設地點等的不同，招標的內容也有所不同，施工單位、設計單位、監(jiān)理單位、幕墻工程、機電設備均有可能涉及到招標的問題，一關處理的不好則手續(xù)難以繼續(xù)下去，回過頭來重新辦理費時費工，所以在辦理此道手續(xù)的時候一定要將國家及地方的法律法規(guī)、相關政策吃透，什么情況下必須公開招標、什么情況下可以邀請招標；另外在辦理施工許可證前報安全監(jiān)督手續(xù)也是一道非常重要的手續(xù)，此道手續(xù)在當?shù)氐陌踩O(jiān)督部門辦理，需要注意的是此道手續(xù)是由項目中標的施工單位辦理而并不像其他的前期手續(xù)那樣由建設單位辦理，辦理時需要提交如下資料：1、工程施工合同2、施工現(xiàn)場總平面布置圖和臨時設施規(guī)劃方案3、施工現(xiàn)場安全防護設施搭設（設置）計劃4、施工組織設計（方案、措施）5、工程項目負責人、安全管理人員和特種作業(yè)人員有效上崗證件原件、復印件6、建設單位安全監(jiān)督人員和監(jiān)理單位監(jiān)理人員花名冊7、擬使用的施工起重機械設備（塔吊、物料提升機、外用電梯）的型號、數(shù)量8、安全生產評估報告9、《建筑工程安全報監(jiān)書》10、《建設工程安全告知書》。其他一些手續(xù)的申報與辦理如：地形管線的測繪、項目選址、建設用地規(guī)劃許可證、施工放樣等，都貫穿于整個前期手續(xù)之中，都必須認真對待，在這就不再一一的敘述了。案例分析3.1項目簡介南京易房五洲大廈位于中央路276-1號，緊鄰玄武湖，占地面積2000多平方米，建筑面積9167平方米，框架結構，用地性質為商業(yè)用地，鉆孔灌注樁基礎，一層地下室，設置機械雙層停車位，建筑總高度50.4米，共計14層，8層以上東南角退層，1、2層為商業(yè)門面房，工程總投資3000多萬元，其中建筑安裝造價約1000多萬元，于2002年2月初開始進行前期策劃并報審相關部門，整個工程于2004年12月底竣工，其中前期工程所占建設總工期比重約為四分之一左右。3.2項目前期實施步驟一覽此項目整個前期工程前后共用時6個月左右，涉及十幾個部門，辦理幾十份文件，現(xiàn)對整個前期手續(xù)以列表的形式作一統(tǒng)計：五洲大廈工程前期步驟表步驟工作內容相關部門辦理相關文件、手續(xù)1可行性研究建設單位可行性研究報告2項目選址規(guī)劃局選址意見書3項目立項建委計委項目立項批文4地形、管線測繪市測繪院地形圖、管線圖5申請規(guī)劃設計要點規(guī)劃局規(guī)劃設計要點6設計招標三家以上設計院設計方案7高評委評選方案，確定中標單位規(guī)劃局專家評審會議紀要8修改中標方案中標設計院正式的報審方案9辦理建設用地許可證規(guī)劃局建設用地規(guī)劃許可證10做交通影響分析規(guī)劃局交通影響分析研究所交通影響分析報告11交通、消防、人防、環(huán)保等部門方案意見申請交管局、消防大隊、人防辦、環(huán)保局等交通、消防、人防、環(huán)保等的方案審查批準文件12供水、供電、供氣部門方案意見申請自來水公司、供電局、煤氣公司等供水、供電、供氣的方審核批準文件步驟工作內容相關部門辦理相關文件、手續(xù)13測量施工場地原始水準點、高程點測繪院水準、高程大樣圖及報告14地質勘探勘探院地質勘察報告15申請規(guī)劃首輪意見規(guī)劃局首輪規(guī)劃審核意見16調整設計方案設計院第二輪報審方案17申請通過規(guī)劃方案審核規(guī)劃局方案審核批準文件18施工驗線放樣測繪院灰線圖19施工圖設計設計院各專業(yè)施工圖20交通、消防、人防、環(huán)保部門的施工圖意見申請交管局、消防大隊、人防辦、環(huán)保局等交通、消防、人防、環(huán)保的施工圖審核批準文件21供水、供電、供氣等部門的施工圖意見申請自來水公司、供電局、煤氣公司等供水、供電、供氣等的施工圖審查批準文件22施工圖審查市審圖辦施工圖審查意見書23施工及監(jiān)理單位招標及備案招標辦、招標代理公司等合同、招投標文件、項目預算、備案表等24施工圖面積核準建委收費處建筑面積審核單25繳納各項規(guī)費建委收費處、墻體改革辦公室等部門各項收費憑證26辦理規(guī)劃許可證規(guī)劃局建設工程規(guī)劃許可證27申請質量監(jiān)督質監(jiān)站質監(jiān)通知書28申請安全監(jiān)督安監(jiān)站安全批準書29辦理施工許可證建委施工許可證3.3前期規(guī)劃控制對日后工程產生的影響此工程前期所花費的時間雖然很長，但取得了預期的效果，既符合了城市規(guī)劃的總體要求，又滿足了建設單位對項目本身的設計及利益要求，可謂達到了雙贏的的結果，正如大多數(shù)的市區(qū)房屋建筑工程一樣，規(guī)劃問題依舊是最主要的問題，主要體現(xiàn)在：1、容積率2、建筑與鄰近房屋的間距3、交通停車的問題。在容積率與建筑與鄰近房屋的間距這個問題上，通過建設單位與規(guī)劃部門的良好溝通，使得在不違反規(guī)劃法律