佛山三水雙城營銷案例分析

——新興區(qū)域?qū)懽謽前咐缆?lián)研究案例佛山三水雙城營銷案例分析

——新興區(qū)域?qū)懽謽前咐缆?lián)研究案[關(guān)鍵字]：寫字樓商務(wù)公寓[案例簡介]：三水雙城項目為佛山市三水區(qū)商業(yè)、公寓、寫字樓三位一體的綜合體項目，是三水歷史上第一座正式對外發(fā)售的寫字樓。7個月完成近95%銷售率。2[關(guān)鍵字]：[案例簡介]：2三水現(xiàn)有寫字樓較少，主要有廣東發(fā)展銀行大廈、文輝大廈、金盛大廈等，辦公設(shè)施較為簡陋，商務(wù)氛圍差，空置率較高。其中金盛大廈為金盛集團自用，僅有極少量單位對外出租。三水本地第二產(chǎn)業(yè)100%擁有自己的辦公物業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)中近70%租用住宅、商務(wù)公寓用作辦公場所，20%租用沿街街鋪，僅有10%辦公選址在寫字樓內(nèi)?，F(xiàn)寫字樓客戶以貿(mào)易、保險、電子科技、投資為主，除了保險類需求面積較大之外，其他需求面積基本在50—80平米。三水商務(wù)市場現(xiàn)狀3三水現(xiàn)有寫字樓較少，主要有廣東發(fā)展銀行大廈、文輝大廈、金盛大三水雙城項目背景1、三水廣場二期——三水雙城項目為商業(yè)、公寓、寫字樓三位一體的綜合體項目。三水廣場一期位于三水整個商業(yè)黃金地段和新舊城區(qū)的交匯地帶，是三水新的地標(biāo)式建筑和城市中心，也是三水目前唯一的一個超大規(guī)模的購物中心。三水廣場一期建筑面積超4萬平方米，于2005年8月全部投入使用。到目前一期租賃率達到100%，進駐商家包括易初蓮花超市、麥當(dāng)勞、肯德基、周大福、鉆石世家、國美電器、屈臣氏、班尼路、大地數(shù)字影院等一系列品牌店。商業(yè)氛圍非常濃厚，在三水是繼老城區(qū)之外的最高人氣聚集地。

4三水雙城項目背景1、三水廣場二期——三水雙城項目為商業(yè)、公寓三水雙城項目背景2、三水雙城項目為三水歷史上第一座正式對外發(fā)售的寫字樓，開創(chuàng)三水商務(wù)市場的先鋒。三水至今還沒有專業(yè)的寫字樓項目，辦公場所多以非專業(yè)物業(yè)為主，而三水雙城是首個以專業(yè)定位的寫字樓項目。5三水雙城項目背景2、三水雙城項目為三水歷史上第一座正式對外發(fā)三水雙城基本指標(biāo)大面積公寓（30套）豪華公寓（24套）：183.13㎡—202.42㎡復(fù)式豪華公寓（6套）：179.01㎡—213.86㎡公寓小面積公寓（商務(wù)公寓+單身公寓）：33.04㎡—83.67㎡總占地面積：26828.87㎡；總建筑面積：110383.83㎡寫字樓：總建筑面積：10000㎡最小單位面積：60㎡最大單位面積：313.79㎡主流面積區(qū)間：60㎡—170㎡物管費：3.5元/㎡·月6三水雙城基本指標(biāo)大面積公寓（30套）豪華公寓（24套）：18寫字樓部分平面圖7寫字樓部分平面圖7商務(wù)公寓平面圖8商務(wù)公寓平面圖8豪華大公寓部分平面圖配有空中花園的復(fù)式單位9豪華大公寓部分平面圖配有空中花園的復(fù)式單位9三水雙城周邊配套優(yōu)勢銀行：興業(yè)銀行、招商銀行、中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行行政：財政局、國土局、稅務(wù)局等商業(yè)：新大新百貨、易初蓮花、國美電器、聯(lián)邦家居等餐飲：星巴克、必勝客、麥當(dāng)勞、肯德基、味千拉面等酒店：如家商務(wù)連鎖酒店周邊住宅：嘉德大廈、恒達花園、雅居樂等大型成熟社區(qū)景觀：西南公園公共配套非常齊全10三水雙城周邊配套優(yōu)勢銀行：興業(yè)銀行、招商銀行、中國銀行、工商三水雙城產(chǎn)品優(yōu)勢1、戶型方正，主流面積與市場主流面積需求相吻合；本地客戶的主流面積需求大多在50—70㎡、100㎡、200㎡2、產(chǎn)品多元化，涵蓋商務(wù)公寓、寫字樓、豪華大面積公寓，滿足不同客戶的需求；本地客戶青睞商務(wù)公寓這種可住可商、用途靈活的物業(yè)。3、如家商務(wù)連鎖酒店提供24小時酒店式物業(yè)管理。如家商務(wù)連鎖酒店已經(jīng)租用三層公寓作為酒店經(jīng)營場所，也是如家首次進駐三水。11三水雙城產(chǎn)品優(yōu)勢1、戶型方正，主流面積與市場主流面積需求相吻銷售各階段取得的市場業(yè)績市場反應(yīng)平淡：1、商務(wù)物業(yè)為該區(qū)域新興產(chǎn)品，客戶認(rèn)知程度淺；2、購買客戶多為投資客，關(guān)注價格、擔(dān)心投資回報無保障。迅速提出返租概念，輔以公開發(fā)售重要節(jié)點，形成井噴式成交。項目平穩(wěn)銷售，截至9月底，項目累計銷售已達約70%。推出一口價促銷手段，清理剩余單位。12銷售各階段取得的市場業(yè)績市場反應(yīng)平淡：12項目取得良好市場業(yè)績的關(guān)鍵舉措1、3—4月銷售瓶頸期，快速摸查市場價位，推出返租概念：三年返租：每年稅前7%的投資回報率，無遞增；投資回報在入伙后逐月返還，保證客戶平穩(wěn)收益；返租后實收均價5000元/㎡

，帶來5—6月井噴式銷售。2、銷售進入清理剩余單位階段，由于競爭項目即將入市，果斷推出“一口價”促銷方式：寫字樓4388元/㎡，公寓3988元/㎡，低于緊鄰項目的住宅價格。。9月底推出“一口價”，11月初僅剩3套最大面積單位，銷售基本圓滿完成。13項目取得良好市場業(yè)績的關(guān)鍵舉措1、3—4月銷售瓶頸期，快速摸項目可以借鑒的其他方面深入人心的推廣語，為項目注入了生命力不同渠道推行不同推廣語，宏觀、微觀角度將項目理念成功