農(nóng)家樂(lè)投入與規(guī)劃方案現(xiàn)狀分析與改造本農(nóng)家樂(lè)，依托現(xiàn)有房屋與室外不規(guī)則荒地為主，小院總建筑面積800平方米分為上下兩層，可利用房間共計(jì)10間客房，4間衛(wèi)生間.儲(chǔ)藏室4間，可用于廚房的操作間為2個(gè)。室外有面積大約2500平方閑置用地一塊，其中沒(méi)有種植空地為大約750平方。這里我們把這些現(xiàn)有資源分別敘述。1.東邊大門(mén)門(mén)樓改造現(xiàn)有飛檐試門(mén)樓點(diǎn)綴大紅福字，與成串的玉米和紅辣椒，門(mén)口擺放大型廣告牌并安裝LED桃樹(shù)創(chuàng)造幽靜的環(huán)境2.院內(nèi)中間位置擺放，風(fēng)水魚(yú)缸一個(gè)直徑大約1.5米，有荷花與魚(yú)在里面游動(dòng)氣氛幽靜怡人。3，花壇處個(gè)設(shè)置小圓桌4處，游客有種回歸大自然的感覺(jué)，鬧鐘取靜悠閑自得，游客可以打牌喝茶，聊天。4.藤蔓植物種植有蔭涼感覺(jué)，在沒(méi)有種植前可用假藤蔓花卉布置庭院葡萄架。喂養(yǎng)小動(dòng)物（兔子，小狗、小雞、小龜?shù)龋?在游客離開(kāi)時(shí)有土雞蛋，新鮮野菜，瓜果蔬菜，土雞本地鮮魚(yú)銷(xiāo)售。7.自助燒烤區(qū)，我方提供燒烤爐具，煤炭，各種食品幾調(diào)料?；顒?dòng)項(xiàng)目活動(dòng)內(nèi)容：（1）摘瓜果（2）采野菜（3）垂釣在這里，春可觀花，夏可納涼，秋可品果，冬可賞雪。讓游客徹底告別都市生活的喧囂，親近自然，完全寄情于山水之中。獨(dú)特的風(fēng)景加上地道的農(nóng)家野味，足以讓游客們留連忘返，游客還可以在農(nóng)家樂(lè)購(gòu)買(mǎi)到新鮮的農(nóng)副產(chǎn)品。帶回去給親朋好友品嘗。自助燒烤活動(dòng)內(nèi)容：為游客提各種食材和燒烤工具，讓游客自行在創(chuàng)意山水之間進(jìn)行燒烤，在一邊品味美食的同時(shí)也體會(huì)燒烤帶來(lái)的獨(dú)特樂(lè)趣。農(nóng)家樂(lè)投資的可行性分析1、利用凈現(xiàn)值法分析投資項(xiàng)目的可行性：在進(jìn)行該農(nóng)家樂(lè)的投資分析中，我們首先要考慮的是現(xiàn)金流量，而不是其營(yíng)業(yè)利潤(rùn)?，F(xiàn)金流量同營(yíng)業(yè)利潤(rùn)相比，雖然兩者在整個(gè)投資年限中數(shù)目是相等的，但由于利潤(rùn)易受折舊、間接費(fèi)用分配方法等一些人為不可抗因素的影響，而農(nóng)家樂(lè)的現(xiàn)金流量則不受這些因素的影響，并且從財(cái)務(wù)的角度來(lái)講，農(nóng)家樂(lè)項(xiàng)目是否能夠存活下去，不是取決一定時(shí)期是否贏利，而是取決于是否有足夠的現(xiàn)金用于支付農(nóng)家樂(lè)的各項(xiàng)開(kāi)支，使農(nóng)家樂(lè)的現(xiàn)金流不至于斷裂。從當(dāng)前金融市場(chǎng)來(lái)看，5年內(nèi)國(guó)內(nèi)的銀行利率不會(huì)波動(dòng)太大，5年期貸款的年利率水平為7%；因此，假定投資貼現(xiàn)率為7%；NPV（凈現(xiàn)值）=現(xiàn)金流入值-現(xiàn)金流出值=25.85>0現(xiàn)值指數(shù)=現(xiàn)金流入值÷現(xiàn)金流出值=1.53>1從上述求得的NPV（凈現(xiàn)值）和現(xiàn)值指數(shù)來(lái)看，本項(xiàng)目是值得，投資前五年的現(xiàn)金凈流量為25.85萬(wàn)元，而現(xiàn)值指數(shù)遠(yuǎn)大于1，故該項(xiàng)投資的可行性是很高的。2．內(nèi)含報(bào)酬率法：如果投資者有一定期望的投資收益率（這個(gè)收益率即為“內(nèi)含報(bào)酬率”）。內(nèi)部報(bào)酬率，即凈現(xiàn)值為零時(shí)的貼現(xiàn)率。假設(shè)不存在盈虧波動(dòng)情況，因此采用凈現(xiàn)值方法同現(xiàn)值指數(shù)法相比，結(jié)果是相同的，且從內(nèi)部收益率分析來(lái)看，扣除時(shí)間價(jià)值之后，通過(guò)計(jì)算可以知道本項(xiàng)目有14.63%的投資收益率，是非常值得投資的。綜上所述，通過(guò)凈現(xiàn)值法和內(nèi)含報(bào)酬率法計(jì)算該項(xiàng)目的投資收益率都能夠發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目是值得投資的。投資預(yù)算投資總額：1、客房建設(shè)預(yù)算投資：（元）①客房建設(shè)預(yù)算（墻面粉刷、房?jī)?nèi)裝飾、）：客房及衛(wèi)生間建設(shè)費(fèi)用：10間*500元/間加=5000元；衛(wèi)生間安裝設(shè)備2000元②客房配套設(shè)施及裝修預(yù)算（床、被褥、椅子、、電水壺等）：設(shè)施總費(fèi)用：10間*1000元/間=1萬(wàn)元；③客房清潔及消防設(shè)備費(fèi)用：共計(jì)3000元；2.主體宣傳門(mén)頭室外改造費(fèi)用預(yù)算1.正門(mén)門(mén)頭裝飾，做隔板樣式門(mén)頭一個(gè)面積5X3X180=2700元2.門(mén)頭改造面積3X2X300=1800元3．門(mén)洞室內(nèi)懸掛物2000元4門(mén)口對(duì)面廣告牌5X3X180=2700.元5LED桃花樹(shù)6棵X3200=19200元6.樹(shù)上流利燈與LED網(wǎng)燈若干合計(jì)1000元7．北墻另開(kāi)一個(gè)小門(mén)基礎(chǔ)費(fèi)用大約15000元。8院內(nèi)裝飾，座椅等80002、農(nóng)家樂(lè)室內(nèi)餐廳投資：（元）①餐廳建設(shè)及內(nèi)部裝修、空調(diào)設(shè)備、兩間{四個(gè)包間}共計(jì)6間25000元②餐廳的桌椅及餐具：（總計(jì)萬(wàn)元）一樓：大桌子15張：300元/張×15張=4500元；小桌子40張；70元/張×40張=2800元椅子200把：50元/張×300張=15000元；餐具250套：30元/套×250套=7500元；燒烤用具10套每套200元=2000元3、餐飲娛樂(lè)區(qū)地面，綠化帶、觀賞觀賞魚(yú)塘、娛樂(lè)餐飲區(qū)太陽(yáng)棚等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資：①農(nóng)家樂(lè)娛樂(lè)就餐區(qū)地面的鋪設(shè)：（）以C25混凝土為鋪路的基準(zhǔn)，道路寬22米，厚0.15米，長(zhǎng)度30米，則耗用的混凝土為：22m*0.15m*30m=99立方米；C25商品混凝土價(jià)格為180元/立方米；混泥土總總體價(jià)格大約在99*200=19800元；②綠化帶建設(shè)：在農(nóng)家樂(lè)娛樂(lè)餐飲區(qū)用葡萄架水泥柱做圍墻鐵絲網(wǎng)做墻面，種植藤蔓為主的攀爬植物{爬墻虎，普通，藤蔓薔薇為主}總計(jì)費(fèi)用15000元；④垂釣魚(yú)塘建設(shè)：魚(yú)塘的開(kāi)挖規(guī)劃總計(jì)20000元；5.小動(dòng)物，雞鴨飼養(yǎng)區(qū)面積樹(shù)林區(qū)鐵絲圍網(wǎng)2000元⑥透光板大棚；稻草大棚建設(shè)費(fèi)用：總計(jì)為6萬(wàn)元；魚(yú)塘、果園、蔬菜大棚及相關(guān)供水供電設(shè)施建設(shè)投資：塘建設(shè)和投放魚(yú)苗的費(fèi)用合計(jì)為10000元②果園：葡萄園：植30株200元，造價(jià)為6000元；蘋(píng)果和桃樹(shù)園：各種植10株500，造價(jià)10000萬(wàn)元；③蔬菜基地：共1個(gè)，總造價(jià)2000萬(wàn)元；3營(yíng)業(yè)收入預(yù)算1、住宿費(fèi)收入:①旺季：50（每間消費(fèi)）×10（間）×150（旺季營(yíng)業(yè)天數(shù)）×80%（旺季平均入住率）=6萬(wàn)元②淡季：40（每間消費(fèi)）×10（間）×100（淡季營(yíng)業(yè)天數(shù)）×5%（淡季平均入住率）=2萬(wàn)元2、餐飲費(fèi)收入:①旺季（5.6、7、8、9.10月份）:50（人均消費(fèi)）×100（每天接待人次）×180（旺季營(yíng)業(yè)天數(shù)）×80%（人均餐飲率）=72萬(wàn)元②淡季：（每年10月-次年五月份）：40（人均消費(fèi)）×30（每天接待人次）×100（淡季營(yíng)業(yè)天數(shù)）×50%（人均餐飲率）=6萬(wàn)元3、農(nóng)副產(chǎn)品及娛樂(lè)項(xiàng)目收入：①釣魚(yú)項(xiàng)目（包括漁具出租和釣魚(yú)兩項(xiàng)）:出租釣具（包含垂釣，游戲）收入：30（每天出租次數(shù)）×150（可出租天數(shù)）×10(租金）=45000元；②水果采摘：春季：蘋(píng)果、桃子獼猴桃等采摘收入：40（每天接待人次）×30（元/次）×30(可采摘天數(shù))=36000元；夏秋：葡萄、瓜果蔬菜采摘收入：30（每天接待人次）×20（元/次）×40(可采摘天數(shù))=24000元；③土特產(chǎn)品銷(xiāo)售：土雞銷(xiāo)售收入：500只×12元/斤×4斤/只=24000元土雞蛋銷(xiāo)售收入：10000個(gè)×1元/個(gè)=10000元；營(yíng)業(yè)成本預(yù)算1.營(yíng)業(yè)費(fèi)用：2.管理費(fèi)用3.稅務(wù)支出（營(yíng)業(yè)稅及附加）4.營(yíng)業(yè)利潤(rùn)5.財(cái)務(wù)核算分析(三大報(bào)表)公司成立初期的資產(chǎn)負(fù)債表1.公司五年有關(guān)預(yù)計(jì)報(bào)表2.營(yíng)銷(xiāo)策略 3投資回收期分析產(chǎn)品策略農(nóng)家樂(lè)產(chǎn)品主要是提供飲食服務(wù)、住宿服務(wù)、娛樂(lè)活動(dòng)等，同時(shí)將三者結(jié)合起來(lái)，讓顧客領(lǐng)略農(nóng)家風(fēng)貌，貼近自然，使他們享受其中。定價(jià)策略根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的平均價(jià)格調(diào)查，采用成本導(dǎo)向定價(jià)法中的成本加成定價(jià)。同時(shí)我們還采取選擇產(chǎn)品組合中的選擇產(chǎn)品定價(jià)（吃飯時(shí)可以將酒的價(jià)格提高，彌補(bǔ)有些菜類(lèi)的價(jià)格）。從顧客的心理方面考慮，我們采用尾數(shù)定價(jià)、現(xiàn)金折扣定價(jià)等方法。并及時(shí)采取應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的降價(jià)策略，推出某些新的菜肴，加大對(duì)本農(nóng)莊的廣告宣傳，增強(qiáng)自己的服務(wù)質(zhì)量。渠道策略進(jìn)貨渠道：蔬菜之類(lèi)直接與當(dāng)?shù)剞r(nóng)民訂貨，保證蔬菜的新鮮、綠色。時(shí)鮮類(lèi)產(chǎn)品可與當(dāng)?shù)氐酿B(yǎng)殖戶(hù)聯(lián)系，保證貨源的充足。之外還可以與當(dāng)?shù)氐钠渌l(fā)商協(xié)商，讓他們定期向農(nóng)莊提供產(chǎn)品。促銷(xiāo)策略●建立我們公司的農(nóng)家樂(lè)網(wǎng)站、與旅行社合作組團(tuán)和宣傳，達(dá)到比較好的效果?！襁x取幾個(gè)人流量大的路口點(diǎn)制作廣告牌。同時(shí)在路口至農(nóng)莊的路段中，設(shè)立指示牌（標(biāo)明方向及距離）?！窭帽旧硎谴髮W(xué)生的優(yōu)勢(shì)，發(fā)動(dòng)同學(xué)進(jìn)行宣傳，可以組團(tuán)搞班級(jí)活動(dòng)，搞黨團(tuán)活動(dòng)，接待休養(yǎng)團(tuán)等。利用微信，QQ群為基礎(chǔ)團(tuán)購(gòu)●在旅游旺季的時(shí)候，提供一些優(yōu)惠政策，消費(fèi)滿(mǎn)80元，可贈(zèng)送帶有本地特色的精美禮品一份；消費(fèi)滿(mǎn)180元的，可贈(zèng)送某些旅游景點(diǎn)的門(mén)票等（與當(dāng)?shù)氐穆糜尉包c(diǎn)區(qū)協(xié)商好，從而達(dá)到互贏的效果）?！衽c村委會(huì)，農(nóng)業(yè)局等機(jī)關(guān)合作，開(kāi)辦一些有關(guān)陜西土特產(chǎn)小型展銷(xiāo)會(huì)從而帶動(dòng)本農(nóng)莊的收入。風(fēng)險(xiǎn)分析以及對(duì)策.1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在消費(fèi)人群不穩(wěn)定，客戶(hù)回頭消費(fèi)較少。對(duì)策：需要經(jīng)營(yíng)者做強(qiáng)有力的推廣，通過(guò)促銷(xiāo)、打折優(yōu)惠、定期舉辦活動(dòng)等方法穩(wěn)定客源；接住老客戶(hù)的力量，擴(kuò)大宣傳力度，爭(zhēng)取到新客戶(hù)；同時(shí)服務(wù)態(tài)度意識(shí)一定要增強(qiáng)，作為服務(wù)行業(yè)要做到讓客戶(hù)賓至如歸的感覺(jué)。2競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)目前農(nóng)家飯莊隨處可見(jiàn)，同行者競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。對(duì)策：經(jīng)營(yíng)者必須全身心地投入到經(jīng)營(yíng)管理中來(lái)，做好服務(wù)，做好自己的特色，實(shí)現(xiàn)差別經(jīng)營(yíng)，致力于做好自己的菜品，自己的招牌菜，給游客不一樣的享受，得到不一樣的感覺(jué)。3經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)任何項(xiàng)目如果經(jīng)營(yíng)不盡心經(jīng)營(yíng)，都會(huì)存在很大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)策：投資人必須對(duì)農(nóng)莊經(jīng)營(yíng)有高度的熱情，有足夠時(shí)間經(jīng)營(yíng)，這樣也會(huì)有效避免經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的存在。.4市場(chǎng)淘汰風(fēng)險(xiǎn)“強(qiáng)者生存，弱者淘汰”，如果我們的產(chǎn)品和服務(wù)被競(jìng)爭(zhēng)者超越，就會(huì)被市場(chǎng)淘汰。對(duì)策：為避免此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，要樹(shù)立危機(jī)意識(shí)，不斷提升和發(fā)展自己。同時(shí)要注意維系顧客關(guān)系，建立“顧客資料庫(kù)”經(jīng)常與重要顧客保持聯(lián)系。布局與分區(qū)

1.總平面圖、2.鳥(niǎo)瞰圖、3.功能分區(qū)、4.道路交通規(guī)劃圖（含停車(chē)場(chǎng)布局）、5建筑布局