青奧公園項目啟動會

——南京公司G47項目組

2015.3.17

內(nèi)容目錄

二、項目概況一、目錄三、關(guān)鍵節(jié)點二、項目概況六、工程管理四、營銷策劃五、規(guī)劃設(shè)計七、景觀工程八、成本利潤九、稅務(wù)籌劃七、項目承諾2、項目簡述江蘇公司于2014年8月29日競得2014G7地塊，競得價17.6億元，折樓面地價7005元/平方米。地塊占地7.85萬平方米，容積率3.2，計容建面25.13萬平方米，規(guī)劃總建筑面積31.67萬方，其中地上面積25.13萬方，地下面積6.54萬方。規(guī)劃產(chǎn)品形態(tài)為高層住宅和沿街商鋪，配套可售地下車庫。G47區(qū)位情況：宗地位于浦口區(qū)濱江地段，是浦口新城核心啟動區(qū)，與青奧公園僅一路之隔，距離地鐵10號線、長江隧道1.8公里，交通通達性較好；北側(cè)為城南河，東側(cè)為長江，有較好的景觀資源。江心洲總部大道河西中部江心洲總部大道珠江鎮(zhèn)河西中部河西——珠江鎮(zhèn)直線距離：10.8公里河西——奧南直線距離：7.8公里奧南18900-25000元/㎡本案2、項目簡述3、關(guān)鍵節(jié)點節(jié)點名稱日期距離地塊獲取時長地塊獲取2014年8月29日0

立項批復2015年1月5日5個月市政規(guī)劃要點2015年1月30日5個月方案批復2015年1月30日5個月國土證2015年4月1日8個月首件建規(guī)證2015年4月15日8個月首件施工證2015年5月10日9個月首期開工2014年11月30日3個月臨時用水2015年5月15日10個月臨時用電2015年5月15日10個月售樓處展示區(qū)2015年5月10個月樣板房2015年7月30日11個月首期開盤2015年6月10個月管綜方案批復2016年8月30日24個月管綜單項規(guī)證2017年1月30日29個月首個樓棟落架2016年11月30日27個月管綜進場2017年3月1日31個月正式水接通2017年8月30日36個月正式電接通2017年8月30日36個月首期竣工2017年12月30日40個月全部竣工2019年6月30日58個月3.1項目整體一級節(jié)點計劃二期，開工時間：2015年4月，推售時間：2015年三季度，可售面積8.88萬方。一期，開工時間2014年12月，推售時間：2015年6月，可售面積4.98萬方。三期，開工時間：2016年，推售時間：2016-2017年，可售面積10.51萬方。1#4#2#5#3#6#7#8#9#10#11#12#3、關(guān)鍵節(jié)點3.2項目分期開發(fā)計劃3、關(guān)鍵節(jié)點3.3首開區(qū)開發(fā)重要節(jié)點工作事項計劃時間（或?qū)嶋H完成時間）立項2015年1月21日（實際完成）方案復函2015年2月12日（實際完成）土地證2015年3月30日（實際完成）規(guī)證2015年4月3日（實際完成）售樓處對外展示2015年5月1日施工證2015年5月10日展示區(qū)開放2015年6月預售證2015年6月28日開盤2015年6月28日住宅主體結(jié)構(gòu)封頂2016年6月10日公建主體結(jié)構(gòu)封頂2016年6月10日園林景觀施工2017年10月31日竣工驗收備案2017年12月10日毛坯交付2017年12月31日3、關(guān)鍵節(jié)點3.4展示區(qū)開發(fā)節(jié)點項目節(jié)點開始日期完成日期負責部門展示區(qū)圖紙展示區(qū)方案2014/10/282014/11/18技術(shù)部售樓處施工圖2014/11/202014/12/10技術(shù)部園林施工圖2014/12/302015/3/10園林部展示區(qū)管線圖2015/12/202015/2/15技術(shù)部確定軟裝單位2015/12/202015/1/20技術(shù)部材料樣板2014/12/152015/2/15技術(shù)部樣板房精裝修圖紙2014/12/152015/2/15技術(shù)部售樓處和樣板房、首開區(qū)施工售樓處樁基施工2014/12/12014/12/30工程部售樓處主體結(jié)構(gòu)2014/12/312015/2/10工程部售樓處砌筑、二次結(jié)構(gòu)抹灰2015/2/22015/3/16工程部售樓處硬裝施工2015/3/172015/4/10工程部售樓處軟裝進場2015/4/112015/4/28工程部售樓處物業(yè)開荒保潔2015/4/292015/4/30物業(yè)公司售樓處對外展示2015/5/1營銷部、物業(yè)公司首開樓棟施工至三層2014/12/252015/5/8工程部樣板房拆模、土建砌筑2015/5/102015/6/15工程部樣板房硬裝施工2015/6/102015/7/20工程部樣板房軟裝進場2015/7/202015/7/30工程部樣板房物業(yè)開荒保潔2015/7/302015/7/31物業(yè)公司樣板房對外展示2015/7/31營銷部、物業(yè)公司3、關(guān)鍵節(jié)點3.5首批貨量開發(fā)節(jié)點項目節(jié)點開始日期完成日期負責部門建規(guī)證方案公示2015/1/102015/1/20開發(fā)部總圖批復2015/1/212015/1/30開發(fā)部單體方案批復2015/2/12015/2/15開發(fā)部測繪放大樣2015/1/152015/1/30開發(fā)部核準圖和面積一覽表2014/1/102015/3/20技術(shù)部建規(guī)證2015/3/202015/4/15開發(fā)部施工圖審查2015/1/202015/2/15開發(fā)部人防施工圖審查2015/1/202015/4/5開發(fā)部防雷施工圖審查2015/1/252015/4/15開發(fā)部消防施工圖審查2015/1/252015/4/15開發(fā)部施工證2015/4/202015/5/10開發(fā)部預售證丘權(quán)號2015/4/12015/4/30開發(fā)部面積測繪2015/4/12015/5/25開發(fā)部物價審批2015/6/12015/6/15開發(fā)部白蟻防治合同2015/6/12015/6/10開發(fā)部預售證2015/6/102015/6/26開發(fā)部樓棟施工樁基工程2015/1/12015/2/10工程部土方工程2015/2/102015/2/13工程部地下室底板施工2015/2/132015/3/25工程部正負零2015/3/262015/4/14工程部首層結(jié)構(gòu)施工2015/4/152015/4/25工程部二層結(jié)構(gòu)施工2015/4/262015/5/2工程部三層結(jié)構(gòu)施工2015/5/32015/5/8工程部封頂2015/5/82015/12/25工程部砌筑工程2015/6/12016/3/14工程部四、營銷策劃4.1產(chǎn)品前期定位報告4.2競爭策略4.3價格規(guī)劃4.4營銷效率4.5展示需求【浦口歷年情況】2014年整體市場相對低迷，上市量與成交量分別出現(xiàn)25%、38%的降幅，整體供銷比1.3:1，市場供大于求；成交價格上漲11.79%。市場環(huán)境分析4.1.1當?shù)卣w市場分析【浦口近一年情況】2014年10月份以后，成交量與成交價格企穩(wěn)回暖，價格穩(wěn)步提升。【產(chǎn)品需求分析】80-120㎡為浦口板塊主力供銷面積段；80-120萬供銷兩旺、供不應求，120萬以上則供大于求，120萬為浦口片區(qū)價格敏感點；剛需化特征明顯，且競爭異常殘酷。市場環(huán)境分析【區(qū)域市場格局】奧西板塊現(xiàn)狀開發(fā)熱點集中于老山、老珠江鎮(zhèn)、總部大道及海峽科工園四大片區(qū)，對地鐵10號線、過江隧道導入客群形成分流。正榮潤江城中北G08地塊美麟香山居通宇沿山大道地塊融僑觀邸林景雅園華府國際萬科金色半山北江錦城中海萬錦熙岸金盛田錦上金盛田陽光青城通宇新浦7號地塊雅居樂濱江國際中交G31地塊天朗G87地塊泉城G38在售潛在明發(fā)G88地塊建浦G11地塊民康G12地塊老山片區(qū)華潤國際社區(qū)啟迪G15項目總部大道區(qū)域金地G37地塊正榮潤錦城傳統(tǒng)珠江鎮(zhèn)片區(qū)【區(qū)域項目信息梳理】老山承接改善、投資及養(yǎng)老，鎮(zhèn)區(qū)品牌房企以地緣客戶為主，總部大道承接河西外溢。板塊項目名稱在售產(chǎn)品單價（元/㎡）在售總價段未來供應（萬㎡）老山片區(qū)在售項目萬科金色半山洋房300㎡底躍10000（毛坯）300-350萬0.3華府國際90-120㎡復式9900-10300平層毛坯精裝13000117-190萬20.9林景雅園三房122-126㎡12900155-165萬3.2融僑觀邸兩房82-86㎡、三房106-144㎡14000（精裝）115-200萬21.3潛在項目美麟香山居小高層物業(yè)5.8中北G08地塊容積率1.85.9民康G12地塊容積率35明發(fā)G88地塊容積率1.618.5通宇沿山大道地塊容積率1.1-1.518.4老珠江鎮(zhèn)片區(qū)在售項目中海萬錦熙岸兩房88㎡，三房95-141㎡————7.2北江錦城高層100-103㎡、洋房100-220㎡高層11000；洋房12000高層110-113萬；洋房120-264萬19潛在項目金盛田錦上預計2014年8月開盤，92㎡兩房，126-127㎡三房12.5建浦G11地塊容積率32.6通宇新浦7號地塊容積率1.76.2中交G31受9050規(guī)劃限制，預計項目后期推出房源多為110㎡以下剛需產(chǎn)品12天朗G8710.26泉城G3819.6金地G378.01總部大道片區(qū)在售項目雅居樂濱江國際133-188㎡，227-350㎡18000（毛坯）240-630萬73.5金盛田陽光青城87㎡兩房、122㎡三房13000（毛坯）113-159萬9.93潛在項目正榮潤江城89、107㎡三房；135、142㎡四房15000元/㎡134-215萬19.26正榮潤錦城容積率2.626.3華潤國際社區(qū)容積率3.2830啟迪G15項目容積率323合計352.361、區(qū)域現(xiàn)狀【（單價1.5-1.6萬/㎡）：正榮潤江城】9月6號首開推出3棟共300套房源，面積為89-143㎡，均價15500元/㎡，去化157套，已購客戶多為河西人群，江北客戶認為單價過高且無配套，107㎡三房銷售最佳（42.6%），其次為89㎡三房（40.8%），135（10.34%）、143㎡（20.68%）3+1房意向客戶有限建筑面積銷售情況三房一衛(wèi)89㎡64/157三房兩衛(wèi)107㎡52/1223+1房兩衛(wèi)135㎡3/29四房兩衛(wèi)143㎡6/29項目戶型配比及銷售情況4.1.2同產(chǎn)品線市場分析2、各產(chǎn)品線成交量的趨勢浦口市場成交主力為90㎡以下小三房及90-120㎡的小三房/三房/四房2012年10月至今浦口各面積段成交量走勢2012年四季度至2014年二季度浦口成交結(jié)構(gòu)正榮潤江城產(chǎn)品結(jié)構(gòu)一期二期合計戶型套數(shù)占比套數(shù)占比套數(shù)占比78㎡//31412%3147%89㎡89250%124547%213748%107㎡47426%96436%143832%135㎡31017%//3107%140&143㎡1287%1285%2566%合計1804100%2651100%4455100%１、【正榮潤江城】產(chǎn)品：面積段78-143㎡，其中89㎡2+1R、107㎡3R為供應主力戶型：設(shè)備陽臺+挑空，面積贈送比例高，后期難以實現(xiàn)，為絕版戶型89㎡2+1房2廳1衛(wèi)設(shè)備平臺+陽臺全贈送入戶花園設(shè)計107㎡3房2廳2衛(wèi)觀景陽臺半贈送觀景陽臺半贈送填色區(qū)塊為贈送面積4.1.3去化重點項目分析出行系統(tǒng)：1、酒店式社區(qū)出入口，配置高檔城市會客廳；2、人車分流系統(tǒng)，車庫入口全部采用消音地坪；3、單元入口刷卡電梯平層等候，2.5m/s快速電梯；4、每層外廊欄桿設(shè)計1.2m高玻璃護欄；5、入戶裝甲門，配置電子密碼鎖。產(chǎn)品線分析：潤江城提供了三大系統(tǒng)，提高社區(qū)生活質(zhì)量空間系統(tǒng)：1、89㎡戶型專享入戶花園；2、大部分戶型的臥室、衛(wèi)生間均有配置飄窗；3、最大約8-10㎡大進深觀景陽臺；4、玄關(guān)可再升級空間。休閑系統(tǒng)：1、6萬㎡景觀空間；2、3萬㎡中央公園，全步行社區(qū)；3、慢跑步道，網(wǎng)球場，無邊兒童泳池及書吧等休閑場所；4、公園式園林，度假型社區(qū)。展示線分析：在外部的公園用地建臨時樣板房，售樓處為“游輪”造型，外立面由落地窗圍成，內(nèi)部裝飾走清純文藝路線，有較強的現(xiàn)代感銷售線分析：9月開盤至今去化46%，其中107㎡3房2衛(wèi)、總價160-180萬去化情況最高；（首開去化以關(guān)系戶為主，折扣力度大，1月份成交價格已達到16511元/㎡）面積段正榮潤江城上市量銷售量面積套數(shù)面積套數(shù)去化率均價89㎡51051.9258020404.8123240%1522692㎡91.57191.571100%13987107㎡33164.4531119995.7418860%15627135&143㎡8510.19623486.022540%15713底復6643.3928226.6817%10690合計99461.598244204.8244746%15420推廣線分析：不計成本全城覆蓋的方式做推廣，長期承包2號線廣告展示位效果：線上與線下互動性不足、品牌價值度弱的問題始終沒有得到解決報紙稿推廣線分析：項目主要賣點：臨江、地鐵、戶型、產(chǎn)品細節(jié)2、【華潤國際社區(qū)】體量73萬方，將與本案全程競爭；具備城市資源產(chǎn)品齊全（10萬方商業(yè)）、雙軌道交通的重要優(yōu)勢；由于地塊拿地價格較低，未來可能會有一定的價格優(yōu)勢。產(chǎn)品線：項目2015年首推E地塊4棟高層住宅，住宅產(chǎn)品針對剛需、剛改客群，主力面積段89-108㎡，占比80%面積（㎡）戶型占比892+1房1衛(wèi)68%892+1房1衛(wèi)1083房2衛(wèi)25%1293+1房7%戶型功能性強，附加值實用性強，各戶型均達到3開間朝南89㎡2+1房(中戶)89㎡2+1房(邊戶)108㎡3房2衛(wèi)129㎡4房2衛(wèi)1月1號公開市區(qū)接待中心，位于二號線集慶門大街站—華潤置地生活體驗館住宅：遵循90/50原則，首開推出89㎡3R、108㎡3R為主；商業(yè)：預計打造為幸福里系列產(chǎn)品；售樓處樣板房新街口與江浦商場兩處接待展廳，二號線集慶門大街站華潤置地生活體驗館推廣線：華潤國際社區(qū)未做大規(guī)模推廣，更注重線下渠道的客戶收集8月20日，華潤在南京紫峰大廈舉行了南京紫峰大廈舉行了南京華潤國際社區(qū)媒體發(fā)布會。現(xiàn)場售樓處尚未公開，項目已于2014年11月份開始線下拓客。華潤商業(yè)：萬象城作為華潤旗下成熟的都市綜合體運營模式，通常涵蓋超級購物中心、高端寫字樓、酒店、居住等多種業(yè)態(tài)，其自身配備的大型都市配套資源支撐項目住宅普遍定位中高端路線。杭州萬象城深圳萬象城青島萬象城合肥萬象城項目名稱體量物業(yè)形態(tài)商業(yè)定位住宅定位深圳萬象城55萬方寫字樓、酒店、商業(yè)、住宅國內(nèi)首個HOPSCA精品住宅杭州萬象城80萬方商業(yè)、辦公、酒店、居住都市綜合體高端住宅青島萬象城60萬方商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅一站式商業(yè)購物中心觀海豪宅合肥萬象城90萬方超高層寫字樓、超高層高端住宅、綜合性商業(yè)大型都市綜合體中高端品質(zhì)住宅3、【啟迪G15項目】項目分為A、B區(qū)規(guī)劃，A區(qū)規(guī)劃商業(yè)綜合體，總建面34萬方，B區(qū)規(guī)劃住宅社區(qū)，總建面23萬方，現(xiàn)初步產(chǎn)品定位兼顧首置首改。啟迪啟迪雅居樂雅居樂正榮正榮華潤世紀金源地鐵10號線七里河臨滁路天浦路鎮(zhèn)南河路臨江路濱江大道浦珠路石佛路寧天城際中央大道商務(wù)東街臨江站萬匯城站數(shù)據(jù)來源：正榮潤江城已成交客戶客戶來源：建鄴40%、鼓樓15%、本地約20%，其余相對分散本案須精準鎖定以建鄴為主的市區(qū)客群4.1.4產(chǎn)品客群分析（參考正榮潤江城）置業(yè)目的：改善50%＞首置41%＞投資9%關(guān)注因素：交通36%＞區(qū)域發(fā)展?jié)摿?3%首置、改善客戶為主，主要關(guān)注交通及區(qū)域發(fā)展?jié)摿?shù)據(jù)來源：正榮潤江城已成交客戶建鄴40%區(qū)域客15%鼓樓20%主城其他區(qū)域20%橋北其他5%本案客戶地圖預判【本項目客戶定位】25-40歲，新街口以西，工作生活與河西、鼓樓緊密聯(lián)系的品質(zhì)首置、首改客戶工作或生活在河西認可總部大道潛力關(guān)注總價、關(guān)注功能性、關(guān)注品牌品質(zhì)核心客戶重要客戶來源：其他區(qū)域首置首改客戶職業(yè)：企業(yè)職員目的：首置為主關(guān)注因素：價格、交通、區(qū)位價值、與市區(qū)的距離和交通便利度來源：河西、新街口以西外溢客戶，如在河西工作的上班族，首置為主，首改為輔職業(yè)：企業(yè)職員、技術(shù)人員、老師、公務(wù)員等目的：首置為主關(guān)注因素：價格、性價比、地鐵、配套等4.1.5結(jié)論【客戶未來流向分析】江浦將自然承接奧南外溢客戶需求，未來競爭主要來自區(qū)域內(nèi)部河西中部供應接近尾聲，未來供應集中于奧南區(qū)域，目前奧南區(qū)域均價在2.1-2.35萬元/㎡（含精裝修），預計未來將突破2.5萬元/㎡；

首選總部大道區(qū)域，總部大道將實現(xiàn)自然的區(qū)域價值與價格承接；海峽科工園將對總部大道區(qū)域外溢客戶形成低價分流。奧南板橋科工園總部大道南站江寧河西中部【項目定位】低層級客戶受珠江鎮(zhèn)片區(qū)分流，未來競爭主要來自正榮、華潤、啟迪項目本項目定位需低于奧南、高于珠江鎮(zhèn)4.2競爭策略【低于奧南】與奧南同等或略低總價下，面積增加15-20㎡，多一房功能。150-180萬總價線：本項目85-90㎡緊湊三房PK奧南兩房，總價更低，功能超越；200-210萬總價線：本項目110-115㎡標準三房兩衛(wèi)PK奧南緊湊三房一衛(wèi)，舒適性更佳；250萬以內(nèi)總價線：本項目135-140㎡3+1房PK奧南緊湊、標準三房兩衛(wèi)，功能超越；奧南：五礦崇文金城（2.35萬元/㎡）海峽城（2.1萬元/㎡）建筑面積總價段建筑面積總價段兩房一衛(wèi)75㎡176萬86㎡180萬三房一衛(wèi)90㎡211萬115㎡241萬105㎡247萬

【高于珠江鎮(zhèn)】不做小面積兩房，避免珠江鎮(zhèn)或板橋低價板塊三房競爭分流金域藍灣案例回顧——單價提升后，80㎡以下兩房受到區(qū)域低價項目三房分流本項目（以1.7萬/㎡估算）珠江鎮(zhèn)金地項目（預計1.3-1.4萬/㎡）戶型建筑面積總價段戶型建筑面積總價段兩房一衛(wèi)80㎡136萬三房一衛(wèi)89㎡115-124萬三房一衛(wèi)85-90㎡144-150萬三房一衛(wèi)105㎡136-147萬項目與珠江鎮(zhèn)產(chǎn)品總價關(guān)系：80㎡兩房：輸總價又輸功能，客戶選擇珠江鎮(zhèn)三房；85-90㎡三房：輸總價不輸功能，追求地段、品牌品質(zhì)客戶選擇本項目?！緩浹a空缺】105-110㎡標準三房兩衛(wèi)補缺正榮該面積段空缺，以125-130㎡更低面積3+1房分流正榮135㎡3+1房正榮潤江城（折后均價14000元/㎡）：戶型面積三房一衛(wèi)89㎡三房兩衛(wèi)107㎡3+1房兩衛(wèi)135㎡四房兩衛(wèi)143㎡107-135㎡之間，標準三房兩衛(wèi)產(chǎn)品存在空白，本項目可通過105-110㎡標準三房兩衛(wèi)進行補缺；本項目作為區(qū)域標桿，價格實現(xiàn)度預計高于正榮，針對135㎡3+1房可通過10㎡面積壓縮，確保同總價段競爭優(yōu)勢；107㎡緊湊三房兩衛(wèi)135㎡3+1兩衛(wèi)【競爭策略】以85-90㎡緊湊三房及為主力，110-115㎡標準三房兩衛(wèi)彌補空缺，部分125-130㎡功能3+1房滿足奧南外溢功能改善需求客戶總價承受力客戶需求特征競爭市場及規(guī)劃限制客戶主流承受總價區(qū)間在150-200萬之間，上限為250萬元；普遍需求三房產(chǎn)品，同時對產(chǎn)品舒適性有一定追求；相比奧體，客戶受同等甚至更低總價下，更強功能、舒適性的實現(xiàn)選擇本項目；小面積產(chǎn)品保證三房功能；抓住正榮定位空擋；戶型建筑面積總價段總戶數(shù)占比緊湊三房一衛(wèi)85—90㎡145—149萬188873.8%標準三房兩衛(wèi)105—110㎡163—176萬33513.1%3+1房兩衛(wèi)125—130㎡215—222萬33713.1%4.3價格規(guī)劃立項預計以高層（毛坯）16500元/平方米、底商32000元/平米，儲藏室4000元/平米，車位14萬/個（車位銷售率50%，50%按照成本價計固定資產(chǎn)），可實現(xiàn)銷售43.28億元，預計項目開發(fā)周期為6年。15年預期新推4棟住宅，預期簽約均價15580元／㎡。分期或分區(qū)樓棟編號產(chǎn)品類型可售面積具備銷售條件時間

（實際或預計）計劃推售時間2015年4-12月預計簽約當期可銷售面積計劃簽約面積單價金額一期1#樓高層住宅24901.892015年10月2015年10月24,90212,45115,65019,486一期2#樓-住宅高層住宅25190.892015年6月2015年6月25,19117,63415,50027,332一期3#樓-住宅高層住宅24669.462015年6月2015年6月24,66917,26915,50026,766一期5#樓-住宅高層住宅25691.092015年10月2015年10月25,69111,56115,75018,209一期2#樓-商業(yè)商業(yè)581.442015年6月2016年6月581

一期3#樓-商業(yè)商業(yè)905.552015年6月2016年6月906

一期5#樓-商業(yè)商業(yè)162.492015年10月2016年9月162

營銷節(jié)點描述工作事項完成時間項目亮相2015年4月20日示范區(qū)開放，團隊進場2015年5月15日項目首開2015年6月30日樣板間開放2015年7月31日續(xù)銷新推2015年9月20日再次加推2015年11月20日4.4營銷效率4.5展示需求

1、樓棟布局排列

圍繞地塊，環(huán)形排列。最大限度利用外部資源，內(nèi)部打造低覆蓋大棟距的純高層社區(qū)。

2、建筑風格：現(xiàn)代簡約風格3、景觀布局利用場地優(yōu)勢，結(jié)合小區(qū)入口，打造一個層次多樣、景觀優(yōu)美的廣場空間。內(nèi)部空闊的景觀空間，布置自由的小區(qū)景觀，確保戶戶可觀景。4、景觀設(shè)計風格大量運用弧形元素，跑步道、休閑區(qū)域的融入，打造成為現(xiàn)代簡約，年輕活力的園區(qū)。5、體驗點布置方案項目沿城南河路段為主要體驗區(qū)域，以植物為背景，主入口以雕塑形式凸顯整體現(xiàn)代風格。6、售樓處布置示意售樓處功能區(qū)設(shè)置書吧瑜伽室設(shè)備租賃中心母嬰室露臺露臺課室售樓處功能區(qū)展示示意7、樣板間裝修示意：簡歐風格7、樣板間裝修示意：簡約時尚7、樣板間裝修示意：小清新風格五、規(guī)劃設(shè)計5.1項目規(guī)劃分析5.2產(chǎn)品研發(fā)5.1.1區(qū)位分析南京市浦口新城核心區(qū)，河西新城體育文化軸(奧體中心）商業(yè)文化軸（RBD）、青奧中心軸三條城市軸線的跨江交匯點。距南京長江隧道2km，距地鐵十號線臨江站1.5KM。本案·5.1.2區(qū)位分析本案本案位于成河南路于橫江大道交叉口，距南京長江隧道2km，距地鐵十號線臨江站1.5KM。

5.1.3交通分析本案5.1.4項目用地分析5.2產(chǎn)品研發(fā)分析5.2.1總圖及基本指標5.2.2整體空間效果5.2.3立面圖5.2.4交通分析5.2.5消防分析5.2.6高度分析5.2.7豎向設(shè)計5.2.8產(chǎn)品類型分布5.2.9日照分析5.2.10管線分析5.2.11住宅戶型設(shè)計5.2.12公共建筑設(shè)計5.2.13地下車庫平面圖5.2.1彩色總圖及指標本方案將大戶型布置在小區(qū)核心景觀區(qū)周邊，單體多呈南偏東15°布置，享有優(yōu)質(zhì)的江景資源，避開高架快速路對小區(qū)西側(cè)住戶主朝向影響。東側(cè)板式與點式的錯落布置，形成意趣盎然的空間形態(tài)。沿環(huán)南路一側(cè)設(shè)置裙房商業(yè)，臨接青奧公園已建配套設(shè)施，提高區(qū)域商業(yè)氛圍及提升居住品質(zhì)。沿環(huán)南路的商業(yè)界面，不但滿足了社區(qū)配套服務(wù)的功能，同時也因在東南側(cè)形成圍合的形態(tài)而加強了住區(qū)的私密性。5.2.1總圖分析5.2.2整體空間效果工程設(shè)計規(guī)模及項目組成：本項目地上部分由12棟34層高層住宅以及1棟2層的配套商業(yè)用房組成；地下部分由住宅地下自行車庫、地下汽車庫和設(shè)備用房組成。本項目地上總建筑面積為251258m2；地下總建筑面積為65408m2。5.2.3立面圖5.2.3立面圖5.2.3立面圖售樓處立面圖1售樓處立面圖2售樓處立面圖3售樓處立面圖45.2.4交通分析本項目交通設(shè)計采用人車分流方式。在城南河路設(shè)置小區(qū)人行主入口和車行主要出口，在環(huán)南路設(shè)置小區(qū)人行次入口和車行主入口，地下車庫機動車出入口均靠近小區(qū)入口布置，在交通組織上保障住戶的行走安全。人行交通體系和車行體系分開，結(jié)合景觀設(shè)計合理的步行系統(tǒng)到達各棟住宅大堂，住宅入口大堂與組團綠地相對應，提升住宅入戶的空間體系和居住品質(zhì)?？偲矫嫦婪治?/p>

1。設(shè)有可達高層住宅長邊的消防車道，車道寬4米，轉(zhuǎn)彎半徑不小于9米，形成消防環(huán)路。每棟高層建筑至少保證一個長邊為消防登高撲救面，單元入口位置設(shè)置8m×15m消防登高場地。2、各棟高層住宅之間的間距，滿足防火規(guī)范要求及南京規(guī)劃條例，并滿足日照分析要求。5.2.5消防分析5.2.6高度分析5.2.7豎向分析5.2.8產(chǎn)品類型分布5.2.9日照分析5.2.10管線分析5.2.11住宅戶型設(shè)計（A90+B90+B90+C90）標準層平面5.2.11住宅戶型設(shè)計（A105+B90+B90+C90）標準層平面5.2.11住宅戶型設(shè)計（B125+B90+B90+A125）標準層平面戶型使用面積（㎡）陽臺面積（㎡）套內(nèi)面積（㎡）分攤面積（㎡）層外公攤（㎡）最終面積（㎡）A9059.245.2964.5323.311.1989.03B9059.14.96421.201.1586.35C9059.784.5864.3621.321.1986.87A10573.265.4378.6927.371.37107.43A12589.25.6394.8331.411.66127.90B12586.795.2792.0628.031.47121.565.2.11住宅戶型設(shè)計分類戶型面積統(tǒng)計5.2.11住宅戶型設(shè)計A90戶型標準層平面大樣B90戶型標準層平面大樣A90：戶型設(shè)計緊湊，空間利用率高。通過橫廳加強進戶空間的尺度感。南向臥室均設(shè)置了飄窗，增加空間延伸感。北邊陽臺可改造成臥室使用。B90：戶型南北通透，客廳及兩臥室均朝南布置。北邊陽臺可改造成書房使用并可通過大天井對外采光，解決單元中間戶采光通風問題。南向臥室均設(shè)置了飄窗，增加空間延伸感。5.2.11住宅戶型設(shè)計C90戶型標準層平面大樣A105戶型標準層平面大樣C90：戶型南北通透，空間利用率高?？蛷d、主臥室朝南。南向主臥設(shè)置了飄窗，增加空間延伸感。北邊陽臺可改造成書房使用。A105：舒適性三房、布置在單元邊戶。該戶型設(shè)置了獨立的儲藏空間、3.8米開間的寬敞橫廳以及專享舒適的主臥套房，增強了居住舒適度。南向臥室均設(shè)置了飄窗，增加空間延伸感。北邊陽臺可改造成書房使用。5.2.11住宅戶型設(shè)計A125戶型標準層平面大樣B125戶型標準層平面大樣A125\B125：戶型規(guī)整，南北通透的四房兩衛(wèi)戶型。125戶型客廳及兩臥室均朝南布置，并設(shè)置了3.9米開間的寬敞客廳以及3.6米開間的專享主臥套間。南、北向臥室均設(shè)置了飄窗，增加空間延伸感。北邊陽臺均可改造成書房使用。5.2.12公共建筑設(shè)計售樓處效果圖5.2.12公共建筑設(shè)計5.2.12公共建筑設(shè)計二層平面圖5.2.12公共建筑設(shè)計3#樓底層商業(yè)及裙房效果圖5.2.12公共建筑設(shè)計5.2.12公共建筑設(shè)計3#樓裙房5.2.12公共建筑設(shè)計7#樓裙房3#5#7#9#11#12#10#8#6#4#1#2#消防水池消防泵房生活泵房用戶變汽車坡道設(shè)備用房地下室平面圖注：扣除贈送空間和自行車庫面積，平層車庫單車指標為25.5㎡/輛車庫建筑面積（㎡）總車位（輛）總單車指標機械車庫建筑面積（㎡）機械車庫停車（輛）機械車庫單車指標（㎡/輛）非機動車庫面積：10765㎡644862201（規(guī)劃地下要求2195輛）29.31873066228.3平層車庫建筑面積（㎡）平層車庫停車（輛）平層車庫單車指標（㎡/輛）設(shè)備用房面積：804㎡45756153929.71、充分利用地下可建空間，基地內(nèi)每幢主樓均包入大地庫內(nèi)，該地塊北側(cè)部分為人防機械車庫，南側(cè)為自走式普通車庫。在滿足規(guī)劃指標的前提下盡量少做機械車位。2、除8#、10#主樓以外的主樓均為地下一層自行車庫，8#、10#主樓設(shè)置兩層地下室，地下一層為自行車庫，地下二層為儲藏室。3、地庫內(nèi)大型設(shè)備用房設(shè)置于4#樓西側(cè)停車效率較低的兩個三角區(qū)內(nèi)。4、地庫內(nèi)基本沒有無效空間、單面停車和盡端停車的情況出現(xiàn)。5、一條主流線貫穿地庫南北，連接三個汽車坡道，各停車組團行車流線完全環(huán)通。5.2.13地下車庫設(shè)計柱網(wǎng)、剖面示意圖平層車庫柱網(wǎng)車庫柱網(wǎng)剖面示意圖非機動車庫人防區(qū)機械車庫柱網(wǎng)柱網(wǎng)5.2.13地下車庫設(shè)計剖面示意圖地下入戶大堂示意圖地下入戶大堂示意圖、剖面示意圖5.2.13地下車庫設(shè)計6.3重難點分析6.2工期安排6.1項目管理工程管理6.1.1售樓部和樣板房設(shè)置6.1.2項目業(yè)態(tài)劃分6.1.3現(xiàn)場條件及周邊情況6.1.4項目分期安排6.1.5現(xiàn)場平面布置6.1.6場地土方平衡方案6.1.7現(xiàn)場交通規(guī)劃6.1.8精細化管理6.1項目管理6.1.1售樓部和樣板房設(shè)置1#3#2#4#5#7#6#8#10#9#11#12#13#售樓處：利用13#樓先行建設(shè)，使用完成后，恢復為商業(yè)樓。樣板區(qū)設(shè)置在二層6.1.3現(xiàn)場條件及周邊情況6.1.4項目分期安排標段業(yè)態(tài)大約面積（平方米）合計（平方米）一標高層142000174000地庫29300商業(yè)2700二標高層108000127700地庫18800商業(yè)9006.1.5現(xiàn)場平面布置(1)臨水臨電接駁(2)項目排水系統(tǒng)(3)施工場地布置6.1.5臨電臨水接駁情況臨水接駁點DN100630KVA（3臺）干式變壓器臨時用電主電路臨時用水主水管6.1.5排水示意圖雨水井排水路徑沉淀池6.1.5施工場地布置鋼筋加工棚木工加工棚材料堆場6.1.6場地土方平衡方案一標段二標段單位（萬m3）一標二標合計開挖量29外運量29回填量7回填部位基坑周邊地庫覆土現(xiàn)場交通規(guī)劃—±0.00以上施工階段一標交通主線一標交通支線標段隔離圍擋6.1.8創(chuàng)新技術(shù)——免抹灰技術(shù)應用A4棟免抹灰技術(shù)應用戰(zhàn)略定位在滿足項目運營要求的前提下，在A4棟一棟樓進行免抹灰技術(shù)應用試點工作，在成本可控的前提下對過程中可能出現(xiàn)的細節(jié)問題逐個擊破，為日后推廣提供技術(shù)儲備。管理目標縮短工期，降低成本取消抹灰，簡化施工工藝提高質(zhì)量杜絕外墻滲漏、空鼓開裂管線綜合一步到位，避免后期開鑿提高效率免抹灰技術(shù)體系降低對泥工等技術(shù)工種需求減少同一時間單一工種人數(shù)，工人穩(wěn)定優(yōu)中選優(yōu)減少人工4#樓技術(shù)優(yōu)勢制約因素傳統(tǒng)做法情況4#樓技術(shù)優(yōu)勢及管理措施精度較低一次結(jié)構(gòu)精度要求較低，基層平整度及垂直度依靠抹灰采用高質(zhì)量模板支撐體系，深化節(jié)點施工工藝，從一次結(jié)構(gòu)確保實測合格率工序過多二次結(jié)構(gòu)、砌筑、抹灰、沉箱等需多道工序，且工人習慣大面做完，一次收尾除衛(wèi)生間降板和地面一次找平外，全面取消濕作業(yè)，減少工序同時控制質(zhì)量缺乏經(jīng)驗施工單位管理人員素質(zhì)較低無專業(yè)化能力，不習慣多個工種同時施工公司層面約談施工單位老板，項目層面對施工單位管理骨干進行培訓，實行施工員對口管理交叉污染土建遺留問題較多，工人成品保護意識淡薄，后期收口和整改時又造成二次污染減少濕作業(yè)，減少交叉施工，有利于現(xiàn)場成品保護?？展拈_裂抹灰施工容易出現(xiàn)空鼓開裂現(xiàn)象徹底解決由于抹灰引起的質(zhì)量通病，提高工程裝飾質(zhì)量，為交付后維修創(chuàng)造良好條件，降低維修成本。管理重點——深入細節(jié)圖紙深化總包提供人貨梯承擔垂直運輸任務(wù)，統(tǒng)一協(xié)調(diào)各單位（裝修、墻板、鋁合金）使用電梯運送材料時間；每2層頂升1次放線定位總包提供合理場地設(shè)施供分包單位，各分包單位提交場地平面布置圖至總包、監(jiān)理、甲方審核后實施結(jié)構(gòu)施工模板的加工精度要高，規(guī)格尺寸要準確；專項支模方案；砌筑施工推行日式放線，總包提供所有分包單位所需的標高線、控制線、定位線，保護好基準點，并進行技術(shù)交底工序交接重點工序辦理移交手續(xù)，分戶建檔，移交需符合安全文明和成品保護標準106/321、認真編制施工方案及作業(yè)指導書并加以貫徹，使工程質(zhì)量全過程得以受控。

2、搞好圖紙會審，技術(shù)交底及技術(shù)培訓工作，對推廣應用的新技術(shù)、新工藝要組織有關(guān)人員認真學習。在施工中要加強過程監(jiān)控，保證不返工。

3、建立質(zhì)量管理小組，及時處理現(xiàn)場質(zhì)量問題，積累原始資料，按期進行整理總結(jié)。

4、施工員在現(xiàn)場進行跟班監(jiān)控，并及時將信息提供給質(zhì)檢員、技術(shù)部門，由技術(shù)主管及時進行處理。

5、各分項工程質(zhì)量嚴格執(zhí)行“三檢制”，對各班組定時、定點、定位施工，層層把關(guān)，做好質(zhì)量等級的驗評工作。每道工序應自檢、互檢、質(zhì)檢合格后報監(jiān)理工程師，檢驗合格后方可進行下道工序施工，杜絕返工。嚴格遵守有關(guān)施工技術(shù)規(guī)范及質(zhì)量評驗標準，為創(chuàng)優(yōu)工程打好基礎(chǔ)。

綠色施工環(huán)境保護：1、降塵噴霧機；2、裸露地面或者堆土超過一個月，用密目網(wǎng)或者彩布進行覆蓋；3、裸露地面或者堆土超過三個月，用臨時綠化進行覆蓋；4、出工地車輛100%沖凈車輪車身；5、木工加工棚，封閉空間進行開料預加工，減少揚塵；6、建渣廢料集中堆放,覆蓋不揚塵。安全文明管理——節(jié)約環(huán)保、先出善手工地大門：可吊裝集裝箱式、門口設(shè)置指揮崗臨時衛(wèi)生間：可吊裝集裝箱式、專人定期保潔主通道進行人車分流管理，人行道與車行道之間用鐵鏈隔離集中樣板展示區(qū)：樣板展示齊全，可吊裝重復利用樓層小便斗：臨時上水、排水專人打掃有記錄、自然通風茶水亭：直飲水機旁增設(shè)開水爐，洗腳池方便工友使用109/32綠色施工——節(jié)水篇節(jié)水型產(chǎn)品、洗車水回收沉淀池等、按壓式?jīng)_洗閥臨時衛(wèi)生間：可吊裝集裝箱式、專人定期保潔雨水回收系統(tǒng)集中樣板展示區(qū)：樣板展示齊全，可吊裝重復利用樓層小便斗：臨時上水、排水專人打掃有記錄、自然通風茶水亭：直飲水機旁增設(shè)開水爐，洗腳池方便工友使用110/32節(jié)材1、拆裝式樓層、樓梯等臨邊防護欄桿2、定型內(nèi)防護鋼網(wǎng)3、可拆裝式基坑臨邊圍護綠色施工節(jié)水1、自然水的循環(huán)利用：地下降水回收再利用系統(tǒng)；2、可循環(huán)周轉(zhuǎn)使用的水箱；3、可循環(huán)利用管道；4、日常節(jié)約用水措施：節(jié)水型產(chǎn)品、洗車水回收沉淀池等、按壓式?jīng)_洗閥。難點分析及預控方案序號工程難點預控方案1根據(jù)地勘報告及現(xiàn)場2#、3#塔吊基礎(chǔ)試開挖情況，本場區(qū)內(nèi)水文地質(zhì)情況較差，基坑底處于淤泥質(zhì)土上，且含水量較為豐富，容易造成塌方情況。提前準備支護和降水方案（土釘墻支護加管井降水），確保水位降至設(shè)計要求，再進行大開挖，土方開挖過程中嚴格控制放坡系數(shù)及標高，土方每開挖一層后土釘墻支護要及時跟上，設(shè)專人對護坡和降水進行監(jiān)測2工期緊，3個月的時間要完成2#、3#樓從基礎(chǔ)到9層的施工量。抓緊前期準備工作，方案提前報批；制定好相應的趕工措施，要求督促分包單位配合項目部9層節(jié)點進行勞動力、材料等合理組織，做好搶工預案；提前做好臨時用電、用水的報建及施工。3地下室施工滲漏風險大，本工程整個地下室相互貫通，后澆帶劃分多，地下室滲漏風險大；且中后期施工道路基本利用地庫頂板，施工荷載管控要求高，否則易產(chǎn)生裂縫，增加滲漏風險。確保砼澆搗密實，加強砼自防功能；做好地下室外墻防水；按規(guī)范進行后澆帶的清理及封閉；合理組織道路，控制施工動荷載。4主樓筏板厚1200mm，為大體積混凝土。大體積混凝土澆筑前做好澆筑方案、應急預案，做好溫控措施及養(yǎng)護措施。七.景觀工程展示區(qū)分析八、成本利潤篇

8.1項目技術(shù)指標

8.2土地費用

8.3開發(fā)費用

8.4建安費用8.5成本匯總表8.1項目規(guī)模概述8.1.1項目技術(shù)指標8.1項目規(guī)模概述8.1.2項目技術(shù)指標8.2土地費用8.2.1青奧公園土地費用構(gòu)成序號土地費用科目總額（萬元）占總土地費用比例（%）備注1土地出讓金17600097%2其他費用52883%合計1812888.3開發(fā)費用8.3開發(fā)費用序號成本項目原始指標工作量單價(元)合價(萬元)建面單方可售單方二開發(fā)前期費

2,816

89

1131勘察費

316,549

117

4

52設(shè)計費

316,549

1,764

56

713委托費用

316,549

412

13

174臨時設(shè)施費

316,549

413

13

176其他開發(fā)前期費總建筑面積

316,5493.5

111

4

4四紅線內(nèi)配套費

18,461

583

7421永水工程總建筑面積

316,54985.0

2,691

85

1082永電工程總建筑面積

316,549280.0

8,863

280

3563智能化工程戶數(shù)

2,5604500.0

1,152

36

465煤氣工程戶數(shù)

2,5604500.0

1,152

36

466市政工程總建筑面積

316,54924.0

760

24

317園林綠化工程園林綠化面積

79,950350.0

2,798

88

1128供暖工程總建筑面積

316,549

-

-

-9有線電視及電信工程總建筑面積

316,54924.0

760

24

3110標識系統(tǒng)工程總建筑面積

316,5496.0

190

6

811其它紅線內(nèi)配套工程總建筑面積

316,5493.0

95

3

4五政府收費

8,242

260

3311市政配套費總建筑面積

316,549190.0

6,014

190

2422物業(yè)維修基金總建筑面積

316,54920.0

633

20

253其它政府收費總建筑面積

316,54950.4

1,595

50

648.4建安費用8.4.1建安費用—高層住宅序號成本項目原始指標系數(shù)工程量單價(元)合價(萬元)建面單方可售單方三建筑安裝工程費

61,433

2,520

2,5201土建部分工程費

53,221

2,183

2,1831.1基礎(chǔ)工程

6,615

271

2711.2土建主體工程

1.00

243,803

43,839

1,798

1,7981.4裝修工程

2,767

113

1132安裝工程建筑面積

1.00

243,803

7,553

310

3102.1水電安裝工程建筑面積

1.00

243,803

180

4,388

180

1802.2甲供水電材料及設(shè)備建筑面積

1.00

243,803

-

-

-2.3消防工程建筑面積

1.00

243,803

45

1,097

45

452.4電梯工程電梯臺數(shù)

1.00

38

480,000

1,824

75

752.5空調(diào)工程建筑面積

1.00

243,803

-

-

-2.9供暖設(shè)備地上建面

1.00

243,803

-

-

-2.11其他專業(yè)安裝工程建筑面積

1.00

243,803

10

244

10

103工程檢測費建筑面積

1.00

243,803

5

122

5

54工程監(jiān)理費建筑面積

1.00

243,803

17

414

17

175其它建筑安裝工程建筑面積

1.00

243,803

5

122

5

58.4建安費用8.4.2建安費用—商業(yè)序號成本項目原始指標系數(shù)工程量單價(元)合價(萬元)建面單方可售單方三建筑安裝工程費

2,161

4,224

4,2241土建部分工程費

2,009

3,927

3,9271.1基礎(chǔ)工程

150

294

2941.2土建主體工程

1,334

2,608

2,6081.4裝修工程

525

1,026

1,0262安裝工程

1.00

5,116

138

270

2702.1水電安裝工程建筑面積

1.00

5,116

180

92

180

1802.2甲供水電材料及設(shè)備建筑面積

1.00

5,116

-

-

-2.3消防工程建筑面積

1.00

5,116

90

46

90

902.4電梯工程電梯臺數(shù)

1.00

5,116

-

-

-2.5空調(diào)工程建筑面積

1.00

5,116

-

-

-2.9供暖設(shè)備地上建面

1.00

5,116

-

-

-2.11其他專業(yè)安裝工程建筑面積

1.00

5,116

-

-

-3工程檢測費建筑面積

1.00

5,116

5

3

5

54工程監(jiān)理費建筑面積

1.00

5,116

17

9

17

175其它建筑安裝工程建筑面積

1.00

5,116

5

3

5

58.4建安費用8.4.3建安費用—可售地庫序號成本項目原始指標系數(shù)工程量單價(元)合價(萬元)建面單方三建筑安裝工程費

10,180

2,8451土建部分工程費

8,938

2,4981.1基礎(chǔ)工程

1.00

1,494

4181.2土建主體工程

1.00

35,787

7,444

2,0802安裝工程

1.00

35,787

1,145

3202.1水電安裝工程建筑面積

1.00

35,787

160

573

1602.2甲供水電材料及設(shè)備建筑面積

1.00

35,787

-

-2.3消防工程建筑面積

1.00

35,787

160

573

1602.4電梯工程建筑面積

1.00

35,787

-

2.6人防設(shè)備及安裝人防面積

0.1

16,736

-

-3工程檢測費建筑面積

1.00

35,787

5

18

54工程監(jiān)理費建筑面積

1.00

35,787

17

61

175其它建筑安裝工程建筑面積

1.00

35,787

5

18

58.4建安費用8.4.4建安費用—不可售地庫序號成本項目原始指標系數(shù)工程量單價(元)合價(萬元)建面單方三建筑安裝工程費

2,830

9,874

3,3471土建部分工程費

2,803

8,549

2,8981.1基礎(chǔ)工程

1.00

323

1,232

4181.2土建主體工程

1.00

29,503

2,480

7,317

2,4802安裝工程

1.00

29,503

1,245

4222.1水電安裝工程建筑面積

1.00

29,503

160

472

1602.2甲供水電材料及設(shè)備建筑面積

1.00

29,503

-

-2.3消防工程建筑面積

1.00

29,503

160

472

1602.4電梯工程建筑面積

1.00

29,503

-

-2.6人防設(shè)備及安裝人防面積

0.1

16,736

180

301

1023工程檢測費建筑面積

1.00

29,503

5

15

54工程監(jiān)理費建筑面積

1.00

29,503

17

50

175其它建筑安裝工程建筑面積

1.00

29,503

5

15

58.4建安費用8.4.5建安費用—公建序號成本項目原始指標工程量單價(元)合價(萬元)總可售單方合計其中留滯成本其中需分攤成本一0建筑面積

-

-

-

-

-二物業(yè)管理用房建筑面積

1,270

2,200

279

279

11三門衛(wèi)建筑面積

1,023

2,200

225

225

9四0建筑面積

-

-

-

-

-五0建筑面積

-

-

-

-

-六0建筑面積

-

-

-

-

-七酒店建筑面積

-

-

-

-八物業(yè)管理用房及門衛(wèi)建筑面積

115

-

115

5公建成本合計

619

-

619