住房公積金利率風(fēng)險與相關(guān)政策的探討湖南大學(xué)金融學(xué)院

易傳和住房公積金利率風(fēng)險與相關(guān)政策的探討1一、住房公積金利率管理（一）相關(guān)概念1、住房公積金住房公積金，是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體（以下統(tǒng)稱單位）及其在職職工繳存的長期住房儲金。

一、住房公積金利率管理2

住房公積金的資金管理可以分成三個方面：一是住房公積金來源的管理，也就是繳存管理，這項管理形成住房公積金資金的供給。二是住房公積金沉淀資金管理，這項管理主要目標是確保住房公積金資金的安全有效運作，能提供充足的流動性。三是住房公積金貸款管理，這項管理形成了住房公積金的需求管理。這三個方面的管理本質(zhì)上是對住房公積金資金的供求管理。住房公積金的資金管理可以分成三個方面：3作為各級住房公積金管理中心來說，你們接受住房公積金繳存人員的委托，具體負責(zé)資金的運用和管理。管理中心首先就是要確保資金的運用能有一定的收益，這樣才能補償起碼的管理費用，并能補償繳存人員一定的機會成本和實現(xiàn)繳存資金的保值。然后就是在互助信用的基礎(chǔ)上為參與住房公積金的繳存人員提供最優(yōu)惠的住房貸款?！柏撠?zé)住房公積金的保值和歸還”是住房公積金管理中心七個職責(zé)之一。

2007年全國住房公積金繳存使用情況作為各級住房公積金管理中心來說，你們接受住房公積金繳42、保障性住房保障性住房是指由政府買單的公共住房。世界各國將住房大多分為公屋或私屋。公屋——公共住房是由政府買單的保障性住房。包括無償提供土地和建設(shè)性費用，有些是政府以無償提供土地補貼費用的方式，包括人頭補貼或磚頭補貼，補貼中包括減免稅費或貼息，當然也包括直接的財政轉(zhuǎn)移支付。政府提供的是居住權(quán)利的保障。私屋則為商品房。是私人擁有不享受政府買單優(yōu)惠的自建或市場化的商品房。是私人支付全部土地使用成本與建筑成本的財產(chǎn)權(quán)利。2、保障性住房5中國實行的是土地有償出讓制度。一條劃分保障與非保障性住房的分水嶺就是土地的使用性質(zhì)是出讓還是劃撥。出讓土地中的商品房不管有什么樣的差別與限制都是私有財產(chǎn)的部分。是個財產(chǎn)權(quán)利與實體財產(chǎn)的結(jié)合，是一種財富的概念。中國物權(quán)法中所保護的這種用益物權(quán)，就是對私人或法人財產(chǎn)權(quán)的一種保護。只有劃撥土地上的住房是土地的財產(chǎn)權(quán)利歸國家所有。購買經(jīng)濟適用住房者只擁有房屋的實體財產(chǎn)，但并不擁有土地的財產(chǎn)權(quán)利。而土地非出讓的劃撥則是政府的買單部分或財產(chǎn)收入的轉(zhuǎn)移部分。這就是住房保障性質(zhì)的最基本特征。中國實行的是土地有償出讓制度。一條劃分保障與非保障性6許多人錯誤的理解70%的新建商品房限制在90平方米以下的房型是一種保障性住房。也有人錯誤的理解：“雙限”（限戶型、限房價）商品房是一種保障性住房。這都是從根本上忽略了政府已從商品房的土地出讓中獲取了應(yīng)得的或最大的利益。政府不但沒有承擔(dān)買單的責(zé)任，反而要求市場去提供社會保障，這是不恰當?shù)摹?/p>

“住房權(quán)”的保護分為兩類：一類是屬于人權(quán)范疇的政府責(zé)任，目前我國的憲法中并沒有將“住房權(quán)”列入人權(quán)的部分，而這恰恰是政府應(yīng)承擔(dān)保障的責(zé)任。在聯(lián)合國的《人權(quán)宣言》和《公民權(quán)利和政治權(quán)利國際公約》等文件中都有明確的約定，尤其是《第四號一般性意見：適足住房權(quán)》也對此做了明確的解釋。

許多人錯誤的理解70%的新建商品房限制在90平方米以7另一類“住房權(quán)”則與人權(quán)的保護非直接關(guān)聯(lián)（財產(chǎn)權(quán)是人權(quán)的一部分，但并非直接部分）。而主要針對于財產(chǎn)權(quán)、用益物權(quán)的保護，兩者之間既有關(guān)聯(lián)但又分為兩個不同意義的部分。

保障性住房權(quán)是國家對人權(quán)的保護。就像我國有城市對流浪者救濟的制度一樣，是人權(quán)的保護，也包括提供政府買單的免費食宿。但財產(chǎn)權(quán)則是非政府買單的另一類法律保護。由政府買單所提供的居住權(quán)利，并不直接或與完整的財產(chǎn)權(quán)相關(guān)。另一類“住房權(quán)”則與人權(quán)的保護非直接關(guān)聯(lián)（財產(chǎn)權(quán)是人8社會保障性住房，政府當然可以用市場化的方式建設(shè)，但并不等于凡是市場化的住房都成了社會保障性住房。尤其凡是交納了土地出讓金的商品房都不能列入保障性住房的范疇，更不能認為政府建設(shè)保障性住房的目的是削弱市場經(jīng)濟中的商品房。

當前社會上有一種誤解，自認為增加政府的社會保障性住房是為了平抑市場中的房價，這就更錯誤了。政府買單的保障性住房是針對于買不起商品房和無能力自行解決住房問題（包括無能力租市場價的住房）的貧困家庭或中低收入家庭的人群。正因為自身無能力解決，才用政府買單的方式保障。而市場中的商品房則是針對于有能力自行解決住房問題的家庭與人群的。這是兩個完全不同的收入、有嚴格限制差別的不同消費群體。

社會保障性住房，政府當然可以用市場化的方式建設(shè)，但并9

商品是針對于有購買能力的人群，而保障則是針對于無消費能力卻又從人權(quán)的角度必須由政府來承擔(dān)責(zé)任的部分。

討論與研究商品房市場運行中的問題必須與社會保障問題分開。政府必須用財政買單的責(zé)任心來保護人權(quán)，同時保護市場。否則不但市場中出現(xiàn)的問題得不到解決，保障性的問題也會落空。

我國的根本問題在于用立法的方式明確建立住房保障體系的責(zé)任。分清什么人消費什么樣的住房、什么人建設(shè)什么樣的住房、什么樣的住房承擔(dān)什么樣的責(zé)任。什么樣的制度保證市場，什么樣的制度保證人權(quán)。

商品是針對于有購買能力的人群，而保障則是針對于無消103、經(jīng)濟適用住房經(jīng)濟適用住房是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟適用房建設(shè)用地實行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房采用出讓方式須交納土地出讓金。經(jīng)濟性是指住宅價格相對于市場價格而言，是適中的、能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計、單套面積設(shè)定及其建筑標準上強調(diào)住房的實用效果。3、經(jīng)濟適用住房11經(jīng)濟適用住房的價格按建設(shè)成本確定。建設(shè)成本包括征地拆遷費、勘察設(shè)計及前期工程費、建安費、小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費、貸款利息、稅金、1％一3％的管理費。經(jīng)濟適用房以微利價出售。只售不租。其成本價由7項因素（征地折遷費、勘察設(shè)計費、配套費、建安費、管理費、貸款利息、3％以內(nèi)的利潤）構(gòu)成。出售經(jīng)濟適用房實行政府指導(dǎo)價，其售價由市、縣人民政府根據(jù)以上幾項因素綜合確定。并定期公布不得擅自提價銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施的經(jīng)濟適用住房項目利潤率按不高于3%核定；市、縣人民政府直接組織建設(shè)的經(jīng)濟適用住房只能按成本價銷售，不得有利潤。經(jīng)濟適用住房的價格按建設(shè)成本確定。建設(shè)成本包括征地拆124、住房公積金利率 住房公積金的存、貸利率由中國人民銀行提出，經(jīng)征求國務(wù)院建設(shè)行政主管部門的意見后，報國務(wù)院批準。利率是資金的價格，是資金供求關(guān)系達到均衡的結(jié)果，反過來講，利率的變動又會影響資金的供求。由于住房公積金的住房保障功能是通過將住房公積金繳存人員存入的資金在這些人員中作轉(zhuǎn)移支付來實現(xiàn)的，因此，利率實際構(gòu)成資金供應(yīng)者的收益和需求者的成本。4、住房公積金利率 13利率管理的中心也就表現(xiàn)為確保能補償繳存資金的機會成本，并在此基礎(chǔ)上為住房購買者提供相對商業(yè)利率更為優(yōu)惠的購房貸款。由于住房公積金是一項政策性的金融，而且具有互助性質(zhì)，繳存者機會成本的大部分補償實際上已經(jīng)體現(xiàn)在優(yōu)惠貸款利率里，利率管理主要是解決針對通貨膨脹的保值、維持管理費用的必要收益和促進住房公積金充分有效使用。

利率管理的中心也就表現(xiàn)為確保能補償繳存資金的機14

（二）住房公積金利率管理的原則住房公積金利率管理作為住房公積金管理的核心問題，必須依據(jù)住房公積金管理的原則來具體運行。具體講，應(yīng)該遵循以下幾個原則：1、保障性原則。住房公積金制度設(shè)立和管理的根本目的，是為了讓參與到住房公積金繳存的人員能夠以比市場上優(yōu)惠很多的利率來獲得購房貸款，從而實現(xiàn)住房保障功能。首先，住房公積金利率管理就是如何保障住房公積金繳存的人員能夠獲得優(yōu)惠利率購房貸款，實現(xiàn)住房保障目標。因此，住房公積金利率管理不能完全按照市場規(guī)則來辦事，也不能過于強調(diào)公平性。（二）住房公積金利率管理的原則15其次，保本微利。住房公積金的利率管理，必須處理好住房公積金資金的流動性、安全性和收益性三者之間的關(guān)系。住房公積金不是商業(yè)性質(zhì)的基金，是政策性互助儲蓄基金，因此追求收益性不是它的主要管理目標。而面對變換不定的住房市場，適應(yīng)快速變化的住房需求就要求住房公積金能及時提供充足的資金來滿足。因此資金的安全性是必須放在首位。同時，《住房公積金管理條例》規(guī)定，管理中心是直屬城市人民政府的不以營利為目的的獨立事業(yè)單位。在財政事實上少給或不給補助的情況下，為了維持日常管理，適當?shù)墨@取資金收益是必要的。其次，保本微利。住房公積金的利率管理，必須處理162、補償性原則。人們把錢繳存到住房公積金來，而不用做它途，一個很重要的原因是想借助住房公積金的互助信貸便利所提供的優(yōu)惠利率。因而人們不會很強調(diào)住房公積金資金繳存后的收益性問題。但是，這并不意味著人們真的就不關(guān)注繳存住房公積金的機會成本。一旦住房公積金提供的優(yōu)惠利率不能補償人們的機會成本，比如高通貨膨脹造成的實際利率為負數(shù)的情況，那么不會有人愿意繳存住房公積金，進而也就沒有互助資金可以提供給人們實現(xiàn)住房保障。因此，住房公積金的利率管理必須能確保人們繳存的資金能在一定程度上保值。尤其低收入家庭，其購房能力明顯低于高收入家庭，很少有機會使用住房公積金來解決住房問題，那么其繳存的住房公積金更有一個保值增值的問題。2、補償性原則。人們把錢繳存到住房公積金來，而不用做它173、統(tǒng)一性原則。住房公積金利率是資金的交易價格，作為一項住房保障制度，目標的一致性決定了工具的一致性。住房公積金基準利率在全國應(yīng)該是統(tǒng)一的。二是利率區(qū)間的統(tǒng)一。有人認為，住房公積金貸款是一項惠民政策，對象大部分是中低收入家庭的職工，不應(yīng)該將住房公積金貸款利率頻繁調(diào)整，至少一年以內(nèi)應(yīng)保持的相對穩(wěn)定性，所以還應(yīng)加上穩(wěn)定性原則。理由是住房公積金利率是一個住房保障工具而非宏觀調(diào)控工具。我認為這種觀點是不妥的。住房公積金2007年的貸款額達到2200億元，是當年貨幣發(fā)行總量的6.7%（2007年貨幣發(fā)行總量為32971.58億元），有2萬億的資金總額。這么大一個現(xiàn)金流，如果不納入貨幣調(diào)控范圍內(nèi)，其不良后果將是難以想象的。3、統(tǒng)一性原則。住房公積金利率是資金的交易價格，作為18（三）住房公積金利率的影響因素利息是在信用基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，是資金所有者將資金的使用權(quán)暫時讓渡給使用者所收取的報酬。對資金需求者而言，利息是取得資金使用權(quán)必須付出的代價。利息率則是資金的增值同投入資金的價值之比，簡稱利率，它是衡量資金增值量的基本單位。從資金流通的借貸關(guān)系來看，利率是一個特定時期運用資金這一資源的交易價格。（三）住房公積金利率的影響因素191、決定利率的基本因素（1）資金需求與利率資金需求與利率的關(guān)系可以用圖1描述。

投資報酬率投資機會的報酬率

OAB圖1k1k2資金需要量1、決定利率的基本因素投資報酬率投資機會的報酬率20（2）資金供應(yīng)與利率資金供應(yīng)與利率的關(guān)系可用圖2來描述。

利率資金供應(yīng)量S資金供應(yīng)的利率A/B/圖2K1

K20（2）資金供應(yīng)與利率利率資金供應(yīng)量S資金供應(yīng)的利率A/21（3）資金供求與利率將上面兩種關(guān)系放到同一個坐標系中來考察，就會發(fā)現(xiàn)利率水平同一般商品價格一樣，是由資金需求和資金供應(yīng)在供求競爭規(guī)律支配下，相互交叉平衡予以確定的。詳細情況如圖3均衡利率水平資金需求曲線資金供應(yīng)曲線均衡資金量資金量利率、投資報酬率圖30（3）資金供求與利率均衡利率水平資金需求曲線22（4）資金供求變化對利率的影響資金供求變化對利率的影響，可以用圖4描述K/K//K利率資金量圖4

SS/D/DQQ/Q//O（4）資金供求變化對利率的影響K/利資金量圖4232、影響住房公積金利率的基本因素依據(jù)前面住房公積金利率管理中的保障性原則和補償性原則，住房公積金利率必須在維持一定收益的前提下，強調(diào)資金的流動性和安全性。同時，住房公積金又不是以贏利為目的的商業(yè)儲蓄基金，因此這里的收益是以適當補償管理費用、繳存人員的機會成本為基礎(chǔ)的。一般來說，利率由三個部分組成：時間價值、通貨膨脹補償、風(fēng)險報酬在這里可以將資金的成本看做是時間價值。但是基準利率除了上述三個因素以外，還有就是貨幣供應(yīng)量的調(diào)控因素和住房保障政策因素。2、影響住房公積金利率的基本因素24二、公積金歷年存貸款利差公積金歷年存貸款利差表

商業(yè)銀行歷年存貸款利差表歷年憑證式國債利率與公積金貸款利率比較表公積金貸款利率與銀行存款、國債利率的比較二、公積金歷年存貸款利差25三、利率風(fēng)險的控制住房公積金資金管理的風(fēng)險有操作風(fēng)險、信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、流動性風(fēng)險，其中最主要的是操作風(fēng)險。由于住房公積金的保障性，存款利率很低，相對于商業(yè)銀行來說，負債的利率風(fēng)險可以忽略不計，因為沒有其他負債，只有公積金存款，而且這種存款還帶有強迫性。不同于商業(yè)銀行的市場競爭。但是，住房公積金的資金運用仍然存在利率風(fēng)險。表現(xiàn)在如下幾個方面：1、機會成本按照規(guī)定，住房公積金資金的80%用于發(fā)放個人住房貸款，不得用于項目貸款、不得拆借，只能在指定的銀行專戶存儲和購買國債。究竟用多大比例購買國債？三、利率風(fēng)險的控制26在確保流動性的前提下，兼顧收益性。購買國債的收益性也不是固定的。如果國債的名義利率高于銀行存款利率，在保證存款人提取存款的前提下，應(yīng)盡量多買國債。因為國債的流動性比銀行存款要好。銀行定期存款提前支取只能獲得活期利率，利息損失非常大。而國債提前兌付雖然也要損失利息，但是只比原定期限利率低一個檔次。如果是在證券市場上購買，則可以折現(xiàn)轉(zhuǎn)讓即貼現(xiàn)。這里需要計算證券投資收益率。同時要科學(xué)安排債券結(jié)構(gòu)。

當前收益率。當前收益率=年利息÷購買價格在確保流動性的前提下，兼顧收益性。購買國債的收益性也27貼現(xiàn)債單利最終收益率

持有期間收益率

復(fù)利最終收益率

貼現(xiàn)債單利最終收益率持有期間收益率復(fù)利最終收益率282、基準利率變動引起的貸款利息損失這種風(fēng)險始終存在。不論是固定利率還是浮動利率，都是不可能完全避免的。討論題：1、住房公積金利率應(yīng)不應(yīng)該自由浮動？2、應(yīng)不應(yīng)該區(qū)別不同群體實行差別利率？3、公積金的運用途徑能否放開？4、如何兼顧公平與效率？5、如何在“三性”之間求的平衡2、基準利率變動引起的貸款利息損失29（三）我國銀行貸款定價的方法（四）國外銀行貸款定價的方法第三節(jié)銀行證券投資決策

一、銀行可使用的投資工具㈠國家債券㈡金融債券㈢大額可轉(zhuǎn)讓定期存單二、債券投資需要考慮的因素㈠預(yù)期收益率因素1.當前收益率。當前收益率=年利息÷購買價格

2.單利最終收益率。（三）我國銀行貸款定價的方法（四）國外銀行貸款定價的方法第30

3、貼現(xiàn)債單利最終收益率

4.持有期間收益率

5.復(fù)利最終收益率

6.相當付稅債券收益率

3、貼現(xiàn)債單利最終收益率4.持有期間收益率5.復(fù)利最終31

㈡節(jié)稅因素

㈢流動性風(fēng)險因素第四節(jié)固定資產(chǎn)投資決策一、固定資產(chǎn)的管理要求二、固定資產(chǎn)更新決策

三、固定資產(chǎn)的經(jīng)濟壽命

四、固定資產(chǎn)的折舊

㈡節(jié)稅因素㈢流動性風(fēng)險因素第四節(jié)固定資產(chǎn)投資決策二32第