物業(yè)服務(wù)合同的效力問題研究

房地產(chǎn)服務(wù)是業(yè)主對任何社會(huì)行為最重要的內(nèi)容。這是確保人們正常生活、滿足安居樂業(yè)的必要內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)合同的制定以及房地產(chǎn)服務(wù)關(guān)系的正常關(guān)系是人民法院的工作之一。然而，在審理此類爭端時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)許多當(dāng)事人，尤其是業(yè)主在本案中誤解和理解不足。所以,課題組開展調(diào)查研究,將有利于指導(dǎo)當(dāng)事人進(jìn)行訴訟,能夠減少訴訟中耗費(fèi)的時(shí)間和精力,以利于社會(huì)秩序的和諧。一、物業(yè)服務(wù)合同糾紛的處理課題組調(diào)取了近年來北京西部九個(gè)基層法院受理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的基本情況,見下表。二、物業(yè)服務(wù)合同的履行物業(yè)公司違約能否成立,應(yīng)當(dāng)先確認(rèn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),即找到物業(yè)服務(wù)所應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)并將之作為尺子,去衡量某一個(gè)具體案件中的服務(wù)是否達(dá)標(biāo)。國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。”將物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)交給了合同,在缺少法律層面標(biāo)準(zhǔn)的情況下,未能提供法規(guī)層面的依據(jù)。北京市建設(shè)委員京建物1209號(hào)文件發(fā)布的《北京市住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)規(guī)范(一級(jí))(試行)》(以下簡稱《等級(jí)規(guī)范》)從房屋維修養(yǎng)護(hù)、電梯服務(wù)等十個(gè)方面對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)定,但該文件的效力等級(jí)較低。在合同層面上存在著兩種做法:一是在物業(yè)服務(wù)合同中不做具體約定,而交給規(guī)范性文件處理,如某《物業(yè)管理委托合同》約定“物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按北京市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行”1;二是在物業(yè)服務(wù)合同2中做出較為具體的約定,如某《物業(yè)管理公約》中用了4頁、六大項(xiàng)十七小項(xiàng)的篇幅對物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了約定。3課題組認(rèn)為,評(píng)判物業(yè)公司服務(wù)的參照標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)遵循如下的做法:1、物業(yè)公司提供服務(wù)的依據(jù)是雙方間的合同,因此應(yīng)當(dāng)首先以合同約定作為參照標(biāo)準(zhǔn)。以上述《物業(yè)管理公約》為例,該公約對于“公共綠地養(yǎng)護(hù)”事項(xiàng)的約定為“服務(wù)標(biāo)準(zhǔn):綠地管理及養(yǎng)護(hù)措施落實(shí)、無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象”,因此倘若有人私自占用公共綠地而物業(yè)公司未能阻止,則應(yīng)當(dāng)以合同為依據(jù)確認(rèn)物業(yè)公司違約。2、當(dāng)合同對服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)沒有具體約定時(shí),人民法院可以以《等級(jí)規(guī)范》為參考,在確定物業(yè)公司等級(jí)的基礎(chǔ)上,確認(rèn)物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。需要注意的是,《等級(jí)規(guī)范》在本質(zhì)上是行政機(jī)關(guān)對物業(yè)公司評(píng)查的依據(jù),與此相適應(yīng),其中對物業(yè)公司的內(nèi)部管理情況設(shè)置了一些規(guī)定,如“質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全”、“建立共用設(shè)施設(shè)備清冊檔案”等,課題組認(rèn)為,這些規(guī)定很難界定在“服務(wù)”的范圍,如業(yè)主以此類管理不健全為由要求認(rèn)定物業(yè)公司違約,不應(yīng)支持。3、當(dāng)某項(xiàng)服務(wù)在合同中沒有約定、《等級(jí)規(guī)范》也沒有規(guī)定時(shí),應(yīng)當(dāng)本著“權(quán)利義務(wù)相統(tǒng)一”的原則,區(qū)分不同情況處理:第一,物業(yè)公司對某項(xiàng)服務(wù)未向業(yè)主收取費(fèi)用,除非該服務(wù)造成業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)傷害,無需因該項(xiàng)服務(wù)承擔(dān)責(zé)任。如物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域免費(fèi)設(shè)置自來水凈化裝置,業(yè)主可以購買凈化后的水,因?yàn)閮艋b置的設(shè)置、養(yǎng)護(hù)等均未收費(fèi),業(yè)主購買亦屬單獨(dú)合同行為,業(yè)主不能以物業(yè)公司未對凈化裝置養(yǎng)護(hù)為由要求認(rèn)定物業(yè)公司違約。第二,物業(yè)公司對某項(xiàng)服務(wù)的相關(guān)設(shè)施收取了初裝費(fèi)、未收取服務(wù)費(fèi),則物業(yè)公司應(yīng)保證該設(shè)施的基本運(yùn)行。如老舊小區(qū)物業(yè)公司向業(yè)主收費(fèi)為單元門加裝門禁設(shè)施但未收取服務(wù)費(fèi)用,那么物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)保證該套設(shè)施的正常運(yùn)行、開展日常保養(yǎng),對于損壞的設(shè)備及時(shí)維修。第三,物業(yè)公司對某項(xiàng)服務(wù)收取了服務(wù)費(fèi),就應(yīng)提供服務(wù),標(biāo)準(zhǔn)則以設(shè)備能夠發(fā)揮高級(jí)功能、業(yè)主能夠享受較舒適的服務(wù)為宜。具體來說,應(yīng)當(dāng)從人、財(cái)、物三個(gè)方面入手,確保有人專門提供服務(wù)、有相應(yīng)資金安排、確保設(shè)施高級(jí)功能的正常發(fā)揮。三、物業(yè)公司法律責(zé)任的回歸理論上說,凡是物業(yè)公司提供的服務(wù)未能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)時(shí),均已構(gòu)成物業(yè)公司違約,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但是,物業(yè)服務(wù)作為一項(xiàng)長期持續(xù)性的服務(wù),而且考慮到當(dāng)前國情,以“完美無缺”為標(biāo)準(zhǔn)要求物業(yè)公司、對最輕微的違約行為也施加一定的法律責(zé)任,與我國的現(xiàn)狀是難以適應(yīng)的。課題組認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)在保護(hù)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益與促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展之間尋求平衡,要求物業(yè)公司對違約行為承擔(dān)“相應(yīng)責(zé)任”。因此有必要對物業(yè)公司的違約狀況進(jìn)行分類。(一)公司服務(wù)建設(shè)以接受服務(wù)的人數(shù)為標(biāo)準(zhǔn),從業(yè)主的角度看,物業(yè)公司服務(wù)可以分為兩類:僅涉及某一業(yè)主和涉及多名業(yè)主。相應(yīng)的,業(yè)主在訴訟中以物業(yè)公司違約為由提出的抗辯,課題組分別稱之為自益型抗辯和共益型抗辯。(二)根本違約與嚴(yán)重違約違約規(guī)則的界分課題組認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)將物業(yè)公司的某一項(xiàng)違約行為區(qū)分為輕微違約、嚴(yán)重違約和根本違約。這里強(qiáng)調(diào)是對“某一項(xiàng)”違約行為程度的劃分,而非對物業(yè)服務(wù)合同的整體判定,因?yàn)樘热粽J(rèn)定物業(yè)公司對物業(yè)服務(wù)合同根本違約,則需依某一當(dāng)事人的訴求對合同效力進(jìn)行判斷,而這又與業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)相沖突,故在個(gè)別業(yè)主與物業(yè)公司的訴訟中,不宜認(rèn)定物業(yè)公司對物業(yè)服務(wù)合同根本違約。必須承認(rèn),輕微、嚴(yán)重、根本三者的界限是模糊的,課題組無力對每一起案件的具體情況進(jìn)行劃分,但至少可以提供一個(gè)大致的標(biāo)準(zhǔn)。其中,根本違約較容易界定,當(dāng)物業(yè)公司根本未提供或基本未提供某項(xiàng)服務(wù)的時(shí)候,可以認(rèn)定對此項(xiàng)服務(wù)根本違約。之所以強(qiáng)調(diào)“基本”未提供,是為了避免物業(yè)公司以及個(gè)別的義務(wù)履行對抗一般情況下的違約,如進(jìn)行極小面積的綠化以避免在綠化問題上的根本違約。而在輕微違約和嚴(yán)重違約的界限上,課題組認(rèn)為,對于有具體考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)且考評(píng)能夠量化的服務(wù),違約程度在30%以下的行為,可以認(rèn)定為輕微違約。如《等級(jí)規(guī)范》規(guī)定“綠化養(yǎng)護(hù):……被啃咬的葉片最嚴(yán)重的每株在20%以下;有蛀干害蟲的株數(shù)在10%以下”,倘若有蛀干害蟲的株數(shù)為11%,則應(yīng)認(rèn)定物業(yè)公司輕微違約。對于沒有具體考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)或考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)難以量化的服務(wù),則以對業(yè)主生活的影響為依據(jù)進(jìn)行界定。如服務(wù)缺失對業(yè)主的生活造成了重大緊迫影響、且持續(xù)違約行為超過三天,可以認(rèn)定嚴(yán)重違約。典型情況是對于因故障停水、停電時(shí),在業(yè)主報(bào)修后未及時(shí)維修。至于什么是對業(yè)主生活的“重大緊迫影響”?課題組認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)限制在水、電、氣、暖、(六層以上的)電梯、超標(biāo)噪音六個(gè)方面。至于給業(yè)主造成的其他影響,課題組認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在違約行為持續(xù)兩個(gè)月以上或發(fā)生可能性在30%以上(如報(bào)修10次、僅維修5次)時(shí),認(rèn)定物業(yè)公司構(gòu)成嚴(yán)重違約。(三)約定各反收費(fèi)數(shù)額物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成會(huì)進(jìn)行約定,但約定的方式有所不同。第一種情況是比較具體的約定各服務(wù)項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)數(shù)額,如某《樓宇收費(fèi)明細(xì)》約定的收費(fèi)項(xiàng)目包括保安費(fèi)、保潔費(fèi)、生活垃圾清運(yùn)費(fèi)等15項(xiàng)4。第二種情況是僅對物業(yè)費(fèi)構(gòu)成進(jìn)行描述。四、房地產(chǎn)公司違反反辯護(hù)法的法律效果結(jié)合上述分類,可以對物業(yè)公司的責(zé)任進(jìn)行判斷,從而對業(yè)主提出的物業(yè)公司違約、減免物業(yè)費(fèi)的抗辯能否成立做出判斷,并進(jìn)一步作出處理。(一)業(yè)主的停車費(fèi)繳納義務(wù)1、物業(yè)公司服務(wù)具有局限性,需要對客觀情況予以肯定在此種情況下,可以認(rèn)定物業(yè)公司違約,但不宜減免物業(yè)費(fèi),而應(yīng)當(dāng)采取其他方式敦促物業(yè)公司改進(jìn)服務(wù)。這主要是出于對物業(yè)服務(wù)基本情況的考慮,物業(yè)公司提供服務(wù)具有長期性、持續(xù)性,物業(yè)公司及從業(yè)人員需要面對形形色色的人員和情況,即使盡最大努力,服務(wù)存在瑕疵仍然不可避免,人民法院需要對客觀情況給予必要的認(rèn)可。在具體訴訟中,如經(jīng)審理查明物業(yè)公司在服務(wù)中存在輕微違約,可以在判決書的相關(guān)部分對此予以認(rèn)定,同時(shí)對該種行為予以批評(píng),但判決結(jié)果則無需減免物業(yè)費(fèi)。2、酌減物業(yè)服務(wù)合同對發(fā)展服務(wù)費(fèi)用有明確規(guī)定的,可依物業(yè)公司的服務(wù)課題組認(rèn)為,對于物業(yè)公司的嚴(yán)重違約行為,因其已經(jīng)嚴(yán)重違反了合同所確定的義務(wù)、給業(yè)主帶來了明顯的影響,因此應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)處理。具體區(qū)分如下四種情況:(1)業(yè)主提出自益型抗辯,物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)費(fèi)構(gòu)成有明確約定的,應(yīng)認(rèn)定物業(yè)公司違約,并對違約部分減免物業(yè)費(fèi)。因?yàn)橐罁?jù)合同,雙方權(quán)利義務(wù)已經(jīng)明確,物業(yè)公司又直接侵害了業(yè)主的合同權(quán)利,則可以有針對性的減免物業(yè)費(fèi),具體減免比例與違約程度成正比。(2)業(yè)主提出自益型抗辯,物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)費(fèi)構(gòu)成沒有明確約定的,也應(yīng)當(dāng)減免物業(yè)費(fèi),但難點(diǎn)在于如何確定減免數(shù)額。課題組認(rèn)為,酌減物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)參照:第一,某單項(xiàng)服務(wù)所隸屬的服務(wù)類別的收費(fèi)情況,扣除該服務(wù)類別的一定比例,具體數(shù)額參照該單項(xiàng)服務(wù)在該服務(wù)類別中所占位置;第二,《等級(jí)規(guī)范》從10個(gè)方面規(guī)范了物業(yè)服務(wù)行為,故對于某一項(xiàng)違約,酌減金額應(yīng)當(dāng)在物業(yè)費(fèi)總額10%以下,同時(shí)考慮到物業(yè)公司已經(jīng)提供了部分服務(wù),一般應(yīng)掌握在物業(yè)費(fèi)總額5%以下,特殊情況也不應(yīng)超過8%。(3)業(yè)主提出共益型抗辯,物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)費(fèi)構(gòu)成有明確約定的,抗辯能否成立與提出抗辯的業(yè)主人數(shù)有關(guān)系。如果案件數(shù)量較多、涉及業(yè)主人數(shù)較多,則可以結(jié)合違約承擔(dān)判決減免物業(yè)費(fèi)。如果僅僅是個(gè)別業(yè)主主張共益型抗辯,則應(yīng)慎重酌減物業(yè)費(fèi),以批評(píng)、督促為主。(4)業(yè)主提出共益型抗辯,物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)費(fèi)構(gòu)成沒有明確約定的,課題組認(rèn)為,考慮到物業(yè)服務(wù)是針對小區(qū)全體業(yè)主的,對于對收費(fèi)約定不明、又針對全體業(yè)主的服務(wù),支持由單獨(dú)業(yè)主提出抗辯就必須面對如何確定酌減物業(yè)費(fèi)數(shù)額的問題,而這又是難以拿出標(biāo)準(zhǔn)的。因此,對于此種情況仍應(yīng)以批評(píng)、督促為主,一般不宜減免物業(yè)費(fèi)。3、物業(yè)服務(wù)合同對于物業(yè)服務(wù)合同對于物業(yè)服務(wù)合同可減損當(dāng)物業(yè)公司根本違約時(shí),業(yè)主未能得到依據(jù)物業(yè)合同所應(yīng)享有的服務(wù),原則上均應(yīng)減免相應(yīng)物業(yè)費(fèi)。如物業(yè)服務(wù)合同對于該項(xiàng)服務(wù)有具體標(biāo)準(zhǔn),則依該標(biāo)準(zhǔn)減免;如缺少具體標(biāo)準(zhǔn),則按照《等級(jí)規(guī)范》所確定的大項(xiàng),每項(xiàng)減免不超過10%的物業(yè)費(fèi)。(二)物業(yè)公司違約抗辯對豐富之訴的影響在物業(yè)服務(wù)合同中,通常會(huì)有對業(yè)主遲延繳納物業(yè)費(fèi)的行為采取滯納金、違約金的處罰,因此物業(yè)公司的訴訟中一般會(huì)涉及到滯納金或違約金的問題。課題組認(rèn)為,滯納金和違約金在本質(zhì)上是相似的,都是對業(yè)主未按期履行合同義務(wù)的罰則。而當(dāng)存在物業(yè)公司違約抗辯之時(shí),業(yè)主未能按期履行義務(wù)存在著一定的合理性,因此,物業(yè)公司違約的抗辯能夠?qū){金或違約金產(chǎn)生影響。第一,判決減免物業(yè)費(fèi)的,應(yīng)當(dāng)減免滯納金、違約金。因?yàn)樵谖飿I(yè)費(fèi)收取時(shí),物業(yè)公司不會(huì)允許業(yè)主部分繳納,所以在訴訟前業(yè)主不可能僅交納合理的物業(yè)費(fèi),滯納金、違約金的產(chǎn)生不可避免。所以在減免物業(yè)費(fèi)的場合,一并減免滯納金、違約金是合理的。第二,因共益型抗辯原因,認(rèn)定物業(yè)公司嚴(yán)重違約但不減免物業(yè)費(fèi)的,應(yīng)當(dāng)減免滯納金、違約金。其理由同上。第三,認(rèn)定物業(yè)公司輕微違約,不減免物業(yè)費(fèi)的,無需酌減滯納金、違約金。此時(shí)物業(yè)公司在較大程度上履行了合同義務(wù),業(yè)主也應(yīng)當(dāng)較大程度的履行自己的義務(wù)再謀求救濟(jì),拒交物業(yè)費(fèi)行為的合理性不足。五、物業(yè)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要物業(yè)服務(wù)是一個(gè)具有長期性、持續(xù)性、復(fù)雜性的工作,而物業(yè)收費(fèi)的方法、標(biāo)準(zhǔn)均由政府掌握,因此物業(yè)公司服務(wù)的積極性和能動(dòng)性必然是有限度的,其