淺談物業(yè)管理在房地產(chǎn)中的應(yīng)用

隨著房地產(chǎn)全球開發(fā)的興起、改革開放的深化和生活水平的提高，房地產(chǎn)管理的產(chǎn)生和逐步發(fā)展是必然的過程。作為一種高度集中的企業(yè)化、社會化、專業(yè)化的管理模式,在發(fā)展過程中其職能不斷深化,內(nèi)容越來越豐富,手段越來越先進(jìn)。然而,在實踐中物業(yè)管理收費難的問題始終制約著物業(yè)管理企業(yè)界及物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。因此,如何解決物業(yè)管理收費問題,真正做到既能保護(hù)物業(yè)業(yè)主或使用人的合法權(quán)益,也能促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展,已經(jīng)成為一個亟待解決的重要問題。可以說,物業(yè)行業(yè)前途光明但是道路曲折。一、相關(guān)概念(一)物業(yè)propertch“物業(yè)”一詞源于港澳臺地區(qū)及東南亞國家,是由英語“Estate”或“Property”翻譯而來的,含義是“財產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物”,是一個廣義的范疇。而現(xiàn)實中,我們所說的物業(yè)是一種狹義的范疇。狹義的物業(yè)是指已建成并投入使用的各類建筑物及其配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。(二)房地產(chǎn)管理的重要性(三)服務(wù)與公眾代理費物業(yè)服務(wù)收費,是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,對房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,向業(yè)主所收取的費用。物業(yè)管理服務(wù)收費分為三部分:公共性服務(wù)收費、公共代辦性服務(wù)收費和特約性服務(wù)收費。(1)公共性服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)面向所有業(yè)主或使用人提供的最基本的管理與服務(wù),其基本項目包括:房屋修繕裝修及其管理、房屋設(shè)備設(shè)施的管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、治安消防管理、小區(qū)內(nèi)道路車輛管理等,其費用構(gòu)成包括物業(yè)管理企業(yè)員工工資及福利費、公用設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費、清潔費、保安費、綠化費、辦公費、固定資產(chǎn)折舊費、稅金和利潤等9項因素;(2)公眾代辦性服務(wù)費是物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主或使用人代繳水、電、煤氣費等而進(jìn)行服務(wù)所收取的費用;(3)特約服務(wù)費是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需求,物業(yè)管理企業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項目,并將服務(wù)內(nèi)容質(zhì)量與收費標(biāo)準(zhǔn)公布,當(dāng)業(yè)主或使用人需要這種服務(wù)時,接受其委托而提供服務(wù)所收取的費用。主要包括交通工具保管和應(yīng)業(yè)主要求所提供的搬家、運送液化氣瓶、煤炭等勞務(wù)費用;個人家電、辦公設(shè)備、戶內(nèi)水電管線設(shè)備、儀表的維修、報刊信函收遞分發(fā)等費用。(四)房地產(chǎn)服務(wù)的成本原則根據(jù)2004年1月1日下發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的規(guī)定,物業(yè)管理收費原則為“合理公開,收費與服務(wù)水平相適應(yīng)”。二、房地產(chǎn)管理成本難以分析的原因(一)第2類:“開放商”型筆者認(rèn)為,物業(yè)收費難最主要的原因在于物業(yè)公司的服務(wù)與承諾不符。目前,大部分物業(yè)公司都屬于“建管一家”型,或者“投標(biāo)中的”型。第一種情形下,開放商為了能夠更好地銷售住房,給購房者提出很多項優(yōu)厚的服務(wù)承諾,當(dāng)這些潛在的業(yè)主變成真正的業(yè)主后,發(fā)現(xiàn)物業(yè)的服務(wù)與之前的相差甚遠(yuǎn),不愿意繳納物業(yè)管理費;第二種情形下,物業(yè)公司為了能夠中標(biāo),提出的服務(wù)承諾都是物美價廉,等真正入主之后,也不能達(dá)到承諾的標(biāo)準(zhǔn),導(dǎo)致業(yè)主憤憤不平,不相信物業(yè)公司,抵制繳費。(二)房地產(chǎn)租金的消費觀念大大下降(三)“負(fù)人”的存現(xiàn)代城市的許多小區(qū),都盡力塑造出城市富人區(qū)或高尚社區(qū)的感覺,但事實證明,更多入住在這些小區(qū)的工薪階層,是“負(fù)人”,即大部分業(yè)主都是在負(fù)債的情形下入住的。而高層和小高層的存在,電梯的普遍使用,現(xiàn)代化通訊工具以及可視系統(tǒng)等都提高了物業(yè)收費的標(biāo)準(zhǔn)。負(fù)債入住以及物業(yè)費的偏高,是很多人抵制或延遲繳費的一個原因。(四)業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)責(zé)任的主張方面的認(rèn)識:物業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)2007年筆者所在的小區(qū)發(fā)生一起小汽車丟失事件,由于是免費停車場,加之事件根源在于業(yè)主醉酒忘鎖車門,因此經(jīng)法院宣判,此事件系業(yè)主自己的責(zé)任,物業(yè)公司不予負(fù)責(zé)。盡管如此,該業(yè)主仍以此為理由拒交物業(yè)費。這種認(rèn)識表現(xiàn)出業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的服務(wù)和責(zé)任的主張上,隨意拓寬了物業(yè)管理的外延和內(nèi)涵,從而對物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任要求超出了合理的范圍。2004年1月1日出臺的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定的收費原則為:合理公開,收費與服務(wù)水平相適應(yīng)。物業(yè)的服務(wù)水平業(yè)主看得見,但是收費標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主卻看不見。這必定會引起業(yè)主的猜疑和不信任,無益于雙方的溝通,增加了收費的難度。三、房地產(chǎn)管理成本難以解決的問題(一)明確物業(yè)管理單位和開發(fā)建設(shè)單位的職責(zé)如果屬于建管一家的情形,物業(yè)管理的早期介入可以有效避免工程質(zhì)量的遺留問題,在公共設(shè)施的建設(shè)上物業(yè)公司也可以根據(jù)業(yè)主需求,提出更加合理化的建議。然而,現(xiàn)實的情形是很多物業(yè)公司的前期介入也只是在走形式。這樣的物業(yè)管理企業(yè)往往不進(jìn)行嚴(yán)格承接驗收,稀里糊涂就接管過來。筆者認(rèn)為,我們可以借鑒近鄰日本的做法。日本政府就非常重視早期介入的作用。他們要求在房屋銷售時,一定要確定物業(yè)管理單位。實際上,物業(yè)管理公司在房屋設(shè)計、規(guī)劃階段已經(jīng)介入,另外在房屋出售時,物業(yè)管理公司也已經(jīng)制定出20年的維修養(yǎng)護(hù)計劃。我們要求物業(yè)公司早期介入的工作重點是制訂《工程服務(wù)計劃》,其包括:對建安工程、附屬工程和室外工程進(jìn)行補充設(shè)計漏項、完善使用功能;優(yōu)化系統(tǒng)設(shè)計、完善設(shè)計細(xì)節(jié);對綠化設(shè)計和變更設(shè)計進(jìn)行審核補充設(shè)計;參與房屋建筑設(shè)備和電氣設(shè)備的選型;對封建結(jié)構(gòu)、隱蔽工程、裝飾裝修、設(shè)備安裝和系統(tǒng)調(diào)試進(jìn)行工程監(jiān)理。最后,必須嚴(yán)把承接驗收關(guān),在承接驗收中必須分清開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任,特別對于物業(yè)共用部件、共用設(shè)施設(shè)備要進(jìn)行認(rèn)真查驗,并與開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會移交承接驗收手續(xù),凡屬于開發(fā)建設(shè)單位的責(zé)任由開發(fā)單位負(fù)責(zé)解決,切不可忽視承接驗收的環(huán)節(jié),為日后減少物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛打好基礎(chǔ)。對于投標(biāo)選中的物業(yè)公司,應(yīng)該本著誠信為本的精神,做出的承諾要努力踐行,如果不能真正實現(xiàn),可以自己降低物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn),使得收費與服務(wù)相符。(二)做好業(yè)主的宣傳工作為使業(yè)主和物業(yè)公司建立良好和諧的關(guān)系,解決物業(yè)管理收費難的問題,物業(yè)管理公司應(yīng)對業(yè)主加強物業(yè)法律法規(guī)、物業(yè)管理知識宣傳。在日常的管理中利用不同的宣傳形式,如使用公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進(jìn)行宣傳。物業(yè)公司還可以根據(jù)業(yè)主的特點,不定期組織物業(yè)管理的相關(guān)知識的宣傳活動,與業(yè)主互動交流,使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的運作、物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成及相關(guān)法律法規(guī)有更直觀、更清晰的認(rèn)識,并逐漸樹立起正確的物業(yè)消費觀念和物業(yè)消費意識,讓他們切身體會到他們才是物業(yè)管理的最大受益者。物業(yè)管理公司要以更良好的管理與服務(wù)讓廣大居民切實感到物業(yè)管理所帶來的變化,從而喚起他們的參與意識。此外,在收費問題上,要使各級政府部門認(rèn)識到此事事關(guān)物業(yè)管理行業(yè)的生存發(fā)展。只有政府、物業(yè)管理公司、業(yè)主共同提高認(rèn)識,才能真正解決物業(yè)管理收費的難題。(三)業(yè)主與物業(yè)公司的雙贏首先,對不同的住宅區(qū)根據(jù)居民的不同情況,制定合理的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn),與業(yè)主協(xié)商確定,明碼標(biāo)價,力爭達(dá)到業(yè)主與物業(yè)公司的雙贏。同時,國家對一些收入很低確實交不起物業(yè)費的貧困戶,要制定像廉租房、公房租金減免那樣的減免補貼政策及具體標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)公司在不損害其他業(yè)主利益的前提下,適當(dāng)降低例如回遷戶的物業(yè)費,使交不起物業(yè)費的貧困戶的物業(yè)費也能有一個合理的解決途徑。(四)物業(yè)收費結(jié)算我國在2006年提出物業(yè)費公開這個服務(wù)理念。事實上,增強物業(yè)管理服務(wù)費收支情況的透明度,是業(yè)主知情權(quán)的重要表現(xiàn)形式。業(yè)主、物業(yè)使用人不僅有交納物業(yè)管理服務(wù)費的義務(wù),同時也有知道物業(yè)管理服務(wù)費用在什么地方,花到哪里的去的權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)有義務(wù)按照《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定》的要求,不僅要將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進(jìn)行公示,以接受業(yè)主、物業(yè)使用人的查詢和監(jiān)督。因此,可以推行綜合收費卡制度,就是將居民的水費、電費、煤氣費、物業(yè)費等統(tǒng)一存儲在一個卡中,業(yè)主或物業(yè)使用人每月到指定代收代繳銀行或收費部門劃卡結(jié)算。如果卡中所存資金不足,其水、電、煤氣等均不能使用。這樣不僅可以減少大量的收費人員,提高辦事效率,降低服務(wù)成本,而且也是保障居民消費應(yīng)收盡收的好辦法。四、物業(yè)有償消費主義觀念尚未形成現(xiàn)階段,我國的物業(yè)管理剛剛起步,業(yè)主有償消費的觀念還沒有確立,物業(yè)公司的服務(wù)往往難以滿足業(yè)主的要求,增加了物業(yè)收費的難度。筆者認(rèn)為,改善物業(yè)收費難的問題,需要物業(yè)公司和業(yè)主共同努力,只有收費標(biāo)準(zhǔn)的透明,才能使現(xiàn)有問題得到更好的解決。物業(yè)管理是一種和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合管理,是與隨著住房制度改革的推進(jìn)而形成的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理。目前,整個社會對物業(yè)管理的認(rèn)識還處在一個較低水平,人們普遍對這個新興的行業(yè)不很了解,許多業(yè)主尚未樹立物業(yè)有償消費觀念。有位業(yè)主到物業(yè)質(zhì)問,我住我的房,憑什么給你們交錢?？头鞴芙忉屨f,工作人員的工資、基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù)都是需要從物業(yè)費中出的。業(yè)主喊道,我又沒有用過這些基礎(chǔ)設(shè)施,憑什么要我交錢