成木法在房地產(chǎn)評估中的運用適用范圍：無收益（從而無法使用收益法）且交易案例少（從而無法使用市場法）因土地價值和成本關(guān)聯(lián)度小，故成本法在土地評估中運用受到一定限制。計算公式土地評估價值二土地增值收益+土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+開發(fā)商的利潤（1）土地增值收益：新的購買者為土地改變用途或功能變化而引起的增值支付的價款，土地增值收益應(yīng)該在土地所有者、土地投資者和使用者之間合理分配。⑵土地取得費（實際上就是拆遷補償費） ：途徑一：征用集體土地的費用征用集體土地需要向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及個人支付費用，這些費用包括：土地補償費：按該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6倍?10倍計算；安置補助費：I?每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口，為該耕地被占用前 3年的平均產(chǎn)值的4-6倍，但是每公頃的安置補助費，不超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。n?需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量?！咀⒁狻堪凑找?guī)定支付的土地補償費和安置補助費，不能夠保證被安置農(nóng)民原有生活水平的，經(jīng)省級政府批準(zhǔn)，可以增加，但是土地補償費和安置補助費之和，不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。附著物和青苗補償費征用城市郊區(qū)的菜地，按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。途徑二：購買和征用城市舊有土地的費用。購買和征用城市舊有土地，需向原土地所有者支付拆遷費用等， 標(biāo)準(zhǔn)由各地規(guī)定。⑶土地開發(fā)費：對土地進行實質(zhì)建設(shè)開發(fā)的支出，主要包扌4基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共事業(yè)建設(shè)配套費、小區(qū)開發(fā)配套費。⑷稅費：一般按照己知條件容易計算。⑸利息和土地評估的假設(shè)開發(fā)法中的利息計算方法一致，參見假設(shè)開發(fā)法。⑹利潤：是給開發(fā)商的回報。利潤通常以土地取得費和土地開發(fā)費為基數(shù)，也可以是開發(fā)后土地的地價并通過合理的利潤率計算。利潤=(土地取得費+土地開發(fā)費) X合理的利潤率或者二開發(fā)后土地的地價X合理的利潤率[例]某市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為 15000m2,該地塊的土地征地費用(含安置、拆遷、青苗補償費和耕地占用稅)為每畝10萬元，土地開發(fā)費為每平方公里2億元，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費用的 35%,開發(fā)商要求的投資回報率為10%,當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?5%,銀行貸款年利率為6%,試評估該土地的價值。該土地的各項投入成本均己知，可用成本法評估。計算土地取得費。土地取得費=10萬元/畝=150元/平方米提示：1畝=667平方米計算土地開發(fā)費。土地開發(fā)費=2億元/平方公里=200元/平方米提示：1平方公里=106平方米計算投資利息土地取得費的計息期為兩年，土地開發(fā)費為分段均勻投入，貝I」，土地取得費利息二150X[(1+6%)2-1]=18.54(元/平方米)土地開發(fā)費利息二200X35%<[(1+6%)1?5—1]+200X65%<[(1+6%)0.5—1]=6.39+3.84=10.23(元/平方米)(4)計算開發(fā)利潤。

開發(fā)利潤=[(1)+(2)]X10%=35(元/平方米)(5)計算土地價值。土地單價二[(1)+(2)+(3)+(4)]X(1+15%)=(150+200+18.54+10.23+35)X(1+15%)=475.84(元/平方米)土地總價二475.84X15000=7137600(元)該宗地單價為475.84元/平方米，總價為7137600新建房地產(chǎn)價值二土地取得費用+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+正常利潤單項選擇題1、國家規(guī)定的商業(yè)、旅游、娛樂用地的土地使用權(quán)最高出讓年限是（）年。A.70B.50C.40D.452、根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，我國實行房地產(chǎn)交易價格（）制度。評估B.申報C.公示D.登記）。60%,下列建設(shè)方3）。60%,下列建設(shè)方A.城市規(guī)劃的限制 B.交通通達程度C.區(qū)域的繁華程度 D.公共設(shè)施的配套情況4、某宗土地1000平方米，國家規(guī)定容積率為 5,建筑密度小于或等于案比較起來最可行的方案是（ ）o建筑物建筑總而積為建筑物建筑總而積為建筑物建筑總而積為建筑物建筑總而積為建筑物建筑總而積為建筑物建筑總而積為建筑物建筑總而積為建筑物建筑總而積為5000平方米,1500平方米,4800平方米,7000平方米,底層建筑而積為底層建筑而積為底層建筑而積為底層建筑而積為700平方米300平方米600平方米400平方米5、某宗土地的土地取得成木為800萬元，土地開發(fā)費為2000萬元，土地開發(fā)費是均勻投入的，土地開發(fā)期為1年，銀行一年期貸款利率為8%。投資利息使用復(fù)利計算，則該土地投資利息為（）。A.120萬元B.142.46萬元C.160萬元D.100萬元1-5:CBCCB6、用成木法評估土地時，土地取得費的計息期應(yīng)為（A.整個開發(fā)期B?整個銷售期C.整個開發(fā)期和銷售期 D.整個開發(fā)期和銷售期的一半7、土地的“三通一平”是指（ ）。A.通水、通熱、通路、平整地面通水、通路、通氣、平整地面通水、通路、通電、平整地面通氣、通電、通訊、平整地面8、路線價法的理論基礎(chǔ)是（ ）。A.替代原則B?供求原則C?貢獻原則D.預(yù)期收益原則9、有一宗土地，出讓年期為 45年，已使用30年，