第49頁共49頁 第1頁共49頁目錄TOC\o”1—3”\h\z\u_Toc216425946"第一節(jié)項目背景 3第二章項目投資環(huán)境和市場研究 16第二節(jié)云南房地產(chǎn)市場分析 18HYPERLINK\l”_Toc216425951"第三節(jié)昆明房地產(chǎn)市場分析 20第四節(jié)區(qū)域內(nèi)微觀層次分析 24HYPERLINK\l”_Toc216425953"第五節(jié)本項目利弊分析（SWOT分析） 25第六節(jié)市場定位及項目評估 34HYPERLINK\l”_Toc216425955"第三章建筑規(guī)劃方案 36HYPERLINK\l”_Toc216425956"第一節(jié)設(shè)計指導原則 36HYPERLINK\l”_Toc216425957"第二節(jié)總體規(guī)劃布局 36第四章節(jié)水節(jié)能措施 38HYPERLINK\l”_Toc216425959”第一節(jié)設(shè)計依據(jù) 38第二節(jié)建筑節(jié)能 39第三節(jié)節(jié)電措施 39_Toc216425964"第一節(jié)項目場址環(huán)境現(xiàn)狀 40HYPERLINK\l”_Toc216425965"第二節(jié)環(huán)境影響評價依據(jù) 40第四節(jié)項目運營期間環(huán)境影響分析 42HYPERLINK\l”_Toc216425968"第五節(jié)環(huán)境影響評價結(jié)論 43HYPERLINK\l”_Toc216425969"第六章消防及安全防護 43HYPERLINK\l”_Toc216425970”第一節(jié)消防 43HYPERLINK\l”_Toc216425971"第二節(jié)安全防護 44_Toc216425973”第一節(jié)項目組織機構(gòu) 44第二節(jié)項目實施與管理方案 45第八章項目實施進度 46_Toc216425977”第二節(jié)項目進度計劃 46HYPERLINK\l”_Toc216425978”第九章經(jīng)濟分析 46_Toc216425980”銷售收入估算 48_Toc216425983"第十章研究結(jié)論 48 48這一普天地產(chǎn)孜孜以求的企業(yè)理念.1.1.4可行性研究報告編制依據(jù)1、國家計委《投資項目可行性研究指南》。2、國家計委《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版)。3、建設(shè)部《城市規(guī)劃編制辦法及實施細則》.1。1.5項目提出的理由與過程在經(jīng)濟持續(xù)快速增長的影響下，2006年昆明房地產(chǎn)業(yè)的整體走勢保持了穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)市場經(jīng)過2005年的高速增長后已開始呈現(xiàn)增速回落，市場總體呈現(xiàn)供需基本平衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理和價格基本平穩(wěn)的運行特征.房地產(chǎn)市場景氣度高，需求持幣待購氣氛濃厚。昆明房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展已日漸成熟、規(guī)范,房地產(chǎn)市場在經(jīng)過市場規(guī)模的穩(wěn)健擴張后轉(zhuǎn)入對質(zhì)需求的上升，近年國家出臺了若干調(diào)控政策，預計昆明市房地產(chǎn)業(yè)在2009年在將保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢。該項目位于新省委行政中心和最時尚的商圈，將是白領(lǐng)最為熟悉和認同的區(qū)域。其次，住宅戶型面積小,總價低，符合投資客戶的投資要求,具有一定的市場空間。目前,小龍?zhí)兜V務局與普天地產(chǎn)達成欲購3000套職工住宅的意向，待收到國土資源廳用地性質(zhì)變更后，與該單位簽訂團購合同,每套就可以收15萬元購房款。省委和省屬各廳級部委等單位部門搬遷到南市區(qū)。從項目的宏觀和微觀層次的形勢分析，項目的開發(fā)具有良好的開發(fā)前景且開發(fā)條件已成熟。1。1.6可行性研究報告研究的主要內(nèi)容建設(shè)項目的背景；項目投資環(huán)境和市場研究；建筑規(guī)劃方案；節(jié)水節(jié)能措施；環(huán)境影響評價；消防及安全防護；組織機構(gòu)與人員配置、項目實施進度；投資估算；研究結(jié)論與建議等.1。1。7編制原則本可行性研究報告以昆明市繁華的南市區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展及城市規(guī)劃為主線,符合國家資源“四節(jié)”（節(jié)約建設(shè)土地、節(jié)水、節(jié)能、節(jié)材)要求，結(jié)合土地利用實際,本著以人為本、實事求是、因地制宜、功能實用,建設(shè)規(guī)模適度的原則編制。第二節(jié)項目概況1.2.1擬建地點：昆明市盤龍江以西，正大河以東的六甲鄉(xiāng)金家村。1.2。2經(jīng)濟指標總用地：287。5畝（191666㎡）總建筑面積：656666㎡地上建筑面積：536666㎡地下車庫、人防120000㎡（3000個車位）其中：臨街商鋪36000㎡；住宅面積500666㎡；容積率:2。8建筑密度：25%綠化率：55％建筑層數(shù)：11層2、擬建蓋戶型（住宅總面積為500666㎡）共4445套.①頂層復式樓120套，每套為240㎡，面積為28800㎡.②花園洋房180套，每套為200㎡，面積為36000㎡。③錯層300套，每套為140㎡，面積為42000㎡。④小高層a2000套，每套為120㎡，面積為240000㎡。⑤小高層b700套，每套為100㎡，面積為70000㎡。⑥小高層c654套,每套為90㎡,面積為58860㎡.⑦小高層d500套,每套為50㎡，面積為25000㎡。1。2.3開發(fā)建設(shè)方式開發(fā)建設(shè)方式為滾動式開發(fā)建設(shè),總體規(guī)劃設(shè)計,分期實施，分三期開發(fā)建設(shè)。因全球金融危機和房地產(chǎn)銷售下滑等影響，為降低風險，第一期按訂單數(shù)開發(fā)建設(shè).1.2。4項目投入總資金本項目投入總資金為162256.5萬元。一、直接建筑成本（一）地下車庫及人防基坑合875萬元1。土方開挖：540000m3×12元/m3=6480000元2。噴錨護壁：6300㎡×300元/m3=1890000元3。土方回填:15000m3×25元/m3=375000元基礎(chǔ)合8016萬元1。墊層：12000m3×250元/m3=3000000元2。磚底模：5000m3×270元/m3=1350000元3。防水層：126000㎡×28元/㎡=3528000元（含墻體）4。鋼筋混凝土閥板基礎(chǔ)：96000m3×750元/m3=72000000元5。止水帶:1400m×墻體合1322萬元1。鋼筋混凝土墻：3200m3×1200元/m2。保護層：6300㎡×30元/㎡=189000元3。鋼筋混凝土柱：5040m3×1500元/m3=7560000元4.鋼筋混凝土樓梯：1800㎡×300元/㎡=540000元5.磚砌防火墻：4050m3×270元/m3=1093頂板合7800萬元1.混凝土板：48000m3×1400元/m2.墻、地、頂抹灰刮白：360000㎡×30元/㎡=10800000元人防工事合3080萬元1。正壓通風系統(tǒng)：4套×300000/套=1200000元2.防爆波、防生化設(shè)備：4套×400000/套=1600000元3.人防土建增加：56000㎡×500元/㎡=28000000元排水系統(tǒng)合40萬元1.自動控制系統(tǒng):150000元2。水泵：150000元3.管道：100000元消防系統(tǒng)合166萬元1.感煙、感溫系統(tǒng)：2000點×500元/點=1000000元2.消防聯(lián)動系統(tǒng)：1套×120000/套=120000元3.自動噴淋系統(tǒng):2000點×150元/點=300000元4。消防水泵:4臺×15000/臺=60000元5.防火卷簾門:600㎡×300元/㎡=180000元指標1。地下車庫及人防總造價：20459萬元2。地下車庫及人防單價:1705元/㎡3.總建筑面積單價：312元/㎡未計入的費用1.電氣、照明2。停車引導3.單元門及戶內(nèi)控制（二）上部建筑鋼筋制安:65Kg/m2×（4.5＋0。5）元/Kg=325元/㎡商品砼：0。42m3/m2×280元/m3=118元/磚墻：0.45m3/m2×140元/m3=63元/窗子：0.25m2/m2×220元/m2=55元/門：0。015m2/m2×500元/m2=7。5元/廚房、衛(wèi)生間墻地面裝修：35元/㎡外墻裝飾：0。6m2/m2×80元/m2=48元/屋面造型：0。15m2/m2×120元/m2=18元/內(nèi)墻裝飾：1.5m2/m2×15元/m2=22.5元/室內(nèi)地面：0.75m2/m2×12元/m2=9元/屋面保溫及防水：0.4m2/m2×100元/m2=40元/廚房、衛(wèi)生間防水：0。3m2/m2×40元/m2=12元/衛(wèi)生潔具:55元/㎡水、電安裝:40＋40元/m2=80元/㎡消防:45元/㎡電梯:90元/㎡雨落管、化糞池、陰井、雨水溝等：30元/㎡腳手架:25元/㎡指標上部建筑單價價：1078元/㎡上部建筑總造價:1078元/㎡×536666㎡=57853萬元（三)樁基礎(chǔ)1。PC400—95砼靜壓樁：0.75m/㎡×110元/m=83元/㎡2。C25鋼筋混凝土承臺：0.08m3/m2×560元/m3指標樁基礎(chǔ)單價:128元/㎡樁基礎(chǔ)總造價:128元/㎡×536666㎡=6869萬元＊直接建筑成本（一）地下車庫及人防總造價：20459萬元（二）上部建筑總造價：57855萬元（三）樁基礎(chǔ)總造價：6869萬元合計:85183萬元平方米造價：1297元/㎡二．管理費、預備費等（一）管理費：建筑成本×7。5％=6389萬元（二)利潤：建筑成本×2。5％=2130萬元(三）不可預見費:建筑成本×3.5％=2981萬元指標單價：175元/㎡總價:11500萬元三.規(guī)費單價：85元/㎡總價：4562萬元四.前期費用1。設(shè)計費：656666㎡×16元/㎡=1051萬元2。工程勘察費:656666㎡×2.6元/㎡=171萬元3。監(jiān)理費:656666㎡×8元/㎡=525萬元4。審圖費:656666㎡×4。8元/㎡=315萬元5.質(zhì)量監(jiān)督費：656666㎡×2.5元/㎡=164萬元指標單價：34元/㎡總價：2226萬元五。配套費1.自來水配套費：536666㎡×28元/㎡=1503萬元2。供電配套費:536666㎡×45元/㎡=2415萬元3.煤氣配套費：536666㎡×23元/㎡=1234萬元指標單價:79元/㎡總價:5152萬元六。道路、綠化、景觀1。道路:536666㎡×0.06㎡/㎡×350元/㎡=1127萬元2.綠化：536666㎡×0.14㎡/㎡×300元/㎡=2254萬元3。景觀：一項×3000000元/項=300萬元指標單價：56元/㎡總價：3681萬元七.安防系統(tǒng)1?？梢晫χv門鑰：536666㎡×8元/㎡=429萬元2.紅外防盜系統(tǒng):536666㎡×12元/㎡=644萬元3.車輛門禁系統(tǒng):536666㎡×3元/㎡=161萬元4.背景音樂系統(tǒng)：536666㎡×1元/㎡=54萬元庭院照明系統(tǒng)：536666㎡×2.5元/㎡=134萬元指標單價：22元/㎡總價：1422萬元＊*成本合計直接建筑成本:85183萬元管理費、預備費等：11500萬元規(guī)費：4562萬元前期費用：2226配套費：5152萬元道路、綠化、景觀：3681萬元安防系統(tǒng)：1422萬元合價:113726萬元單價:1730元/㎡八.稅費＊＊成本合計的8.6%=9718萬元單價:148元/㎡項目總投資成本合計＋稅費=113726萬元＋9718萬元123444萬元+38812。5萬元=162256.5萬元最終單價(不含地價）:1880元/㎡1880元/㎡+600元/㎡=2480元/㎡(含地價）第二章項目投資環(huán)境和市場研究第一節(jié)房地產(chǎn)市場的宏觀背景2008年全球經(jīng)濟增長速度放緩，在這種外部環(huán)境不利的條件下，預計中國經(jīng)濟將以高于8%的增長速度受到世界各國關(guān)注。在北京成功舉辦奧運會和殘奧會，國際地位顯著上升的基礎(chǔ)上。今年10月份以來世界經(jīng)濟金融危機日趨嚴峻，為抵御國際經(jīng)濟環(huán)境對我國的不利影響，中國政府將采取靈活審慎的宏觀經(jīng)濟政策，以應對復雜多變的形勢.實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，出臺更加有力的擴大國內(nèi)需求措施,加快民生工程、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境建設(shè)和災后重建，提高城鄉(xiāng)居民特別是低收入群體的收入水平，促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長.中國的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了1992、1993年的過熱后,隨著宏觀經(jīng)濟的調(diào)控進入了低谷。為了擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長，中央提出要把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟增長點，同時出臺了停止住房實物分配,逐步實行住房分配貨幣化的政策.為進一步規(guī)模房地產(chǎn)市場，2006年從中央到地方各級房地產(chǎn)主管部門都按照市場實際要求，對涉及房地產(chǎn)投資體制、土地取得、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、銷售管理、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)的政策作了修改和調(diào)整。政府前兩年對房地產(chǎn)行業(yè)出臺了一系列宏觀調(diào)控措施:——按揭貸款利率上調(diào)：去年第一季度,中國人民銀行繼去年首次調(diào)整銀行貸款利以來，繼續(xù)調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策。從3月17日起,個人住房貸款利率將不再實行現(xiàn)行優(yōu)惠利率,而回復到同期貸款利率水平，實行下限管理。此外國六條和清算土地增值稅對開發(fā)商開發(fā)項目提出了更高的要求，主要影響如下：1)對超過90平米的中大戶型有一定的影響，控制其開發(fā)比例，提高首付款。2）控制了開發(fā)商開發(fā)個盤的周期。3)限制了短期投資者房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟發(fā)展的“晴雨表”，國民經(jīng)濟發(fā)展的很大部分是依靠房地產(chǎn)投資來拉動的。因此政府對房地產(chǎn)的態(tài)度是很曖昧的：既要讓房地產(chǎn)保持一定的增長速度來拉動國民經(jīng)濟的增長，但是又不能使它增長過快，增長過快就會出現(xiàn)泡沫，給國民經(jīng)濟安全帶來威脅.根據(jù)這一點我們可以說：政府最近對房地產(chǎn)市場的調(diào)控是暫時的，是朝著對經(jīng)濟發(fā)展有利的方向來引導房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，政府不會過度打壓房地產(chǎn)，只是控制一下房地產(chǎn)行業(yè)的投資、增長速度,把房地產(chǎn)行業(yè)中可能存在的泡沫擠壓出去，使得房地產(chǎn)行業(yè)能夠健康發(fā)展.在這一輪的調(diào)控之后，相信房地產(chǎn)行業(yè)又將會進入新一輪的增長周期。從而,一方面保護了消費者的合法權(quán)益，有效刺激了房地產(chǎn)的消費需求；另一方規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為，提高了房地產(chǎn)業(yè)的準入門檻，促進房地產(chǎn)市場的優(yōu)勝劣汰機制的形成，為房地產(chǎn)的持續(xù)、健康發(fā)展起到了積極的推動作用.第二節(jié)云南房地產(chǎn)市場分析2。2。1云南房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀我省在準確把握國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的基本原則的基礎(chǔ)上，出臺了引導和扶持云南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)措施,使房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持了開發(fā)投資適度增長、商品房和商品住宅價格比較穩(wěn)定、商品房供給和需求同步增長的良好局面。到2005年年底，全省房地產(chǎn)開發(fā)超額完成了年度投資200億元的計劃，達到250億元以上，實現(xiàn)了兩年翻一番的跨越式發(fā)展.房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,有力地促進了城鎮(zhèn)居民住房水平的提高，到去年底,城鎮(zhèn)人均居住面積將達到28平方米，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資總額的比重保持在16％以上，房地產(chǎn)業(yè)已成為推動我省社會經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。據(jù)云南省建設(shè)廳統(tǒng)計，我省城鎮(zhèn)居民人均居住面積已逾11平方米，為1978年的3倍多。去年，云南全省城鎮(zhèn)竣工住宅面積1098萬平方米，完成住宅建設(shè)投資138億元，對全省國民經(jīng)濟增長的拉動率為2。7％，成為國民經(jīng)濟又一新的增長點。大規(guī)模進行的住宅建設(shè),使以城市普通住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)成為新的消費熱點，房地產(chǎn)市場日益活躍。目前全省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)增至300多家，房地產(chǎn)市場去年銷售商品住宅256萬多平方米,比上年增長59.8%.在住宅銷售中，個人購房比重提高到60％左右，并有繼續(xù)提高的趨勢。至今，全省已建成規(guī)模在2萬平方米以上的住宅小區(qū)近200個。在改善城鎮(zhèn)居民居住條件的同時，云南省加快了住房貨幣化分配進程,到去年底全省出售公房收入累計達170億元.經(jīng)省人民政府批準，部分城市已購公房和經(jīng)濟適用住房的交易市場相繼啟動,今年對購房房貸有了新的更寬松的政策。多種稅收予以減免。2.2。2云南房地產(chǎn)市場特點從2004年以來，國家打出了宏觀調(diào)控政策“組合拳”，以抑制一些地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資、信貸和土地供應過快、房價快速上漲的勢頭。但“我省商品房市場總體水平不高，運行平穩(wěn)，供求也總體平穩(wěn),尚無空置壓力，今后群眾對住房的需求還很旺盛”。2005年１至８月全省的開發(fā)投資規(guī)模僅占全國同期的1.54％，在全國排第20位；房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重是15。3％，低于全國平均水平6。6個百分點；我省房地產(chǎn)市場發(fā)展較晚，近年來的增長是對過去長期處于滯后狀態(tài)的回補.而且,我省商品房銷售面積均大于竣工面積，市場供求基本平衡.商品房價格處于相對平穩(wěn)態(tài)勢.2005年１至７月,全省商品房價格為2062.0元／平方米，同比下降1。45％,大大低于全國平均價2988.0元／平方米，價格水平在全國排第19位。我省屬地震多發(fā)地帶，因抗震設(shè)防要求，建房成本要比其他不設(shè)防地區(qū)高20％左右。近幾年的價格上漲，主要是成本推動的上漲，不存在房價過高問題，也不存在過熱或泡沫問題。在此背景下,有關(guān)研究認為，云南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較晚,開發(fā)投資雖然增幅較大，但與全國相比，基數(shù)較低，在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中的比重也不高，對于敏感的房價問題，研究認為，房地產(chǎn)市場的供求總體平穩(wěn)，尚無空置壓力，商品房價格總體水平不高，且運行平穩(wěn),隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民和進城農(nóng)民改善住房條件的需求仍很旺盛。省政府將采取措施,加強對供應、需求、市場秩序的調(diào)控，保護和扶持發(fā)展中的云南房地產(chǎn)業(yè)。第三節(jié)昆明房地產(chǎn)市場分析2。3。1昆明市經(jīng)濟發(fā)展及城區(qū)規(guī)劃背景1、國內(nèi)生產(chǎn)總值。2006年昆明市國內(nèi)生產(chǎn)總值為1203.14億元，比上年增長12.30%。歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值情況見下圖：2、結(jié)構(gòu)2006年GDP構(gòu)成：第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值81。55億元，比上年增長4。5％，第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)561。90億元,比上年增長15.7％，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)559.69億元,比上年增長10.2％。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為6.8：46。7:46。5。3、社會消費品零售總額2006年昆明市社會消費品零售總額達484.2億元，增長16.5％，整個社會消費品零售市場從整體上保持了持續(xù)、穩(wěn)定的增長態(tài)勢。1）人均國內(nèi)生產(chǎn)總值2006年昆明市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值為19663元，昆明市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值從整體上保持了持續(xù)、穩(wěn)定的增長態(tài)勢。2）人均可支配收入2006年昆明市人均可支配收入為10766元，同比增長率為12%.昆明市人均可支配收入大幅度地增長，這為眾多的商家?guī)砹撕芏嗟纳虣C。4、人口1）人口規(guī)模2006年年末昆明市總?cè)丝跒?15。2萬人，主要聚集在180平方公里的市區(qū)。2)人口密度2006年全市總體為556人/平方公里，其中五華區(qū)、盤龍區(qū)的人口密度為29621人/平方公里，西山區(qū)為332人/平方公里，官渡區(qū)為615人/平方公里，東川區(qū)為156人/平方公里。因此：經(jīng)濟的增長、人口規(guī)模的增長以及人均收入的增長，提高了昆明市的整體消費規(guī)模，也為房地產(chǎn)的發(fā)展和增長提供了消費基礎(chǔ)。2.3.2昆明城市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析近幾年來,昆明市的房地產(chǎn)業(yè)得到長足發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值已占全市GDP的5％以上，成為我市的第三大支柱產(chǎn)業(yè).擁有全省近一半的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500余家，注冊的房產(chǎn)中介機構(gòu)有400余家，商品房的建設(shè)、開發(fā)、銷售以及存量房的上市交易等占到了全省總量的一半以上，初步形成了門類齊全、服務完善、供需兩旺、交易頻繁的房地產(chǎn)市場。昆明的房地產(chǎn)業(yè)市場直接影響著全省房地產(chǎn)業(yè)市場的走勢。2005年，在政府的宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)各行各業(yè)的共同努力下,昆明市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)平穩(wěn)、持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢，房價保持相對平穩(wěn)，市場趨向規(guī)范合理，投機性購房受到抑制,購房者消費心理顯得成熟而理性,商品住宅價格未出現(xiàn)大的波動，商品房結(jié)構(gòu)屬于合理范圍,供給和需求基本平衡?？偟膩碚f，宏觀調(diào)控對昆明樓市的影響不大，隨著房價漲幅逐漸減慢，昆明市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)平穩(wěn)、持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢，供給和需求基本平衡，使得昆明房地產(chǎn)市場更加有序的健康發(fā)展.目前昆明市的房地產(chǎn)市場發(fā)展處于一個良性發(fā)展狀態(tài),雖然近年受一些因素影響,昆明的商品房價格有所上升，但參考同期土地價格、原材料價格上漲等因素，商品房價格上漲幅度很小,屬正常的波動。2。3。3昆明城市房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢從2000年開始至今，讓昆明的房地產(chǎn)歷史翻開了新的篇章.經(jīng)歷了兩個時代發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，從此步入穩(wěn)定、成熟的發(fā)展期。市場經(jīng)濟的初步建立，使房地產(chǎn)業(yè)也更加規(guī)范、有序。大浪淘沙、適者生存。這一自然法則讓競爭中的昆明房地產(chǎn)格局不斷變化?！?0年代看中房、90年代看官房、21世紀百家爭鳴、群雄逐鹿”。21世紀初,本階段房地產(chǎn)企業(yè)正在發(fā)生著一場資本結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。由于房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，原有的一批私營或股份制的房地產(chǎn)企業(yè),紛紛謀求企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的擴大、資本結(jié)構(gòu)的充實和競爭實力的提升，如慶豐之于云電.由于房地產(chǎn)相對的厚利，其它產(chǎn)業(yè)的巨額資本也正加強對房地產(chǎn)業(yè)的滲透,如有色冶金背景的云銅地產(chǎn)、紅塔集團下屬的紅塔物業(yè)等。與此同時，省外大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始覬覦昆明房地產(chǎn)住宅市場，并有了實際的動作,如大連萬達等。省外房企大舉入滇,屯兵昆明.“大時代，大地產(chǎn)”的世紀：從產(chǎn)品經(jīng)濟到概念地產(chǎn),從滿足居住到創(chuàng)造生活,房地產(chǎn)有了質(zhì)的飛躍。有專家在總結(jié)中國住宅發(fā)展歷程時指出，昆明的住宅經(jīng)歷了經(jīng)濟節(jié)約型、實用型、發(fā)展轉(zhuǎn)變型、景觀舒適型幾個階段，現(xiàn)正向著生態(tài)文化型發(fā)展,而這一轉(zhuǎn)變最終引發(fā)市場供應質(zhì)的轉(zhuǎn)變。在21世紀前幾個年頭，昆明的經(jīng)濟依然保持高速增長,老百姓經(jīng)濟收入不斷提高，經(jīng)濟承受能力明顯增強。其居住遠不止是有無房的問題，而是要更加美觀、舒適、安全、健康，還要有生活的品味。這意味著，在昆明樓市，一枝獨秀式的時代已經(jīng)過去，因為，單憑一個房地產(chǎn)公司生產(chǎn)出來的產(chǎn)品，已經(jīng)滿足不了消費者的品味。在激烈的競爭中，房地產(chǎn)開發(fā)商們很清楚地看到:得天獨厚的自然條件及區(qū)位優(yōu)勢，使昆明成為最適合人類居住的城市之一;綠色強省、旅游大省的建設(shè)，使云南成了最有吸引力的地方；東盟經(jīng)濟自由區(qū)域合作,使昆明這一橋頭堡商機無限；現(xiàn)代新昆明“一湖四片、一湖四環(huán)”的宏偉規(guī)劃將進一步加快昆明城市化進程，促進房地產(chǎn)健康.我們可以從歷年來的房地產(chǎn)開發(fā)趨勢來說明目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平。昆明房地產(chǎn)開發(fā)周期約為4－5年,在新的歷史機遇情況下，目前正經(jīng)歷一個循環(huán)周期。2006年，昆明市房地產(chǎn)業(yè)保持健康穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，政府會考慮適時采用一定調(diào)控措施,保持房價平穩(wěn),政府出臺了很多優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)商應該將這些優(yōu)惠政策切實轉(zhuǎn)化到開發(fā)中，讓人民群眾得到更大實惠。同時，房地產(chǎn)市場發(fā)展要適應當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平，把開發(fā)著眼點放到解決中低收入人群住房問題上，為廣大人民群眾提供好的住房。強化經(jīng)濟適用住房建設(shè)，并繼續(xù)推進普通商品住房建設(shè)。截至2006年10月，在國家發(fā)改委公布了全國70個大中城市中，大中城市房屋銷售價格同比上漲5。4％。昆明成為房價下降的8個城市之一,10月房價與9月份相比下降0.1％。第四節(jié)區(qū)域內(nèi)微觀層次分析本項目位于昆明市南市區(qū)，具有商業(yè)價值高和投資吸引力強的特點.項目交通便利，水電煤氣和學校、醫(yī)院等大配套條件成熟可靠。以上兩條是本項目的優(yōu)勢，本項目的據(jù)點是地塊不規(guī)則，地塊周邊小環(huán)境較差，這些缺點可以通過優(yōu)化規(guī)劃方案來解決問題.項目具體分析如下：通訊通（直撥國際電話IDD、國內(nèi)長途自動直撥DDD、傳真、電子郵件、寬帶網(wǎng)絡、光纜等）,東風廣場郵電大樓統(tǒng)一管轄。寬帶帶寬由2M、512K兩種,光纜為LAN2M。排污通：以招標形式確定管理部門.進入地塊區(qū)域排水支管DN600，干管至少為DN1200。熱力管線通：昆明地區(qū)基本不需要熱力管線的埋設(shè).燃氣管線通：該地塊屬于永昌煤氣管理轄區(qū)，管道型號為地塞50型號，需要穿墻時擴大2號規(guī)格。場地平整：現(xiàn)狀房屋還在使用中，場地未做平整.第五節(jié)本項目利弊分析①（SWOT分析）內(nèi)部環(huán)境外部環(huán)境優(yōu)勢（Strengths）劣勢（

Weacaeses）位于一環(huán)以內(nèi),市中心稀缺項目,交通便利,可輻射較大范圍的眾多消費群體。周邊生活配套齊全，生活氛圍濃厚.商業(yè)價值商，投資吸引力大.地塊不方正。緊臨交通道，噪音影響.道路狹窄，對商業(yè)的車流組織造成一定的困難。機會（Opportunities）SO基地指向：發(fā)揮優(yōu)勢利用機會WO基地指向借助機會克服劣勢昆明置業(yè)者對區(qū)位的敏感程度非常高,對一環(huán)內(nèi)項目認可度極高?；刂車胁簧倮系木用裥^(qū)，存在相當數(shù)量的換房置業(yè)群?，F(xiàn)有的類似區(qū)位的競爭樓盤數(shù)量不多,且競爭力有限。充分利用區(qū)位優(yōu)勢所指向的明確目標客戶群，將一期主打產(chǎn)品定位為適合普通上班族居住的房子，亦可針對信息中心的特點定位SOHO產(chǎn)品。盡量提升產(chǎn)品品質(zhì),增加附加值，做強、做全產(chǎn)品功能吸引換房客戶，突出競爭力。聚現(xiàn)和內(nèi)部配套的劣勢用產(chǎn)品的高附加值來平衡,同時充分利用完善的外配套和景觀來打消客戶抗勝。在成本可以壓縮的余地極小的情況下,盡量提高產(chǎn)品品質(zhì)。換房置業(yè)群的置業(yè)III和產(chǎn)品的要求成為指導本項目產(chǎn)品定位的最主要因素。②2001—2005年昆明市房地產(chǎn)市場供求情況年份新增樓盤數(shù)量（個）在售樓盤數(shù)量（個）總供應量（套)總銷量（套)總存量(套）住宅均價（元/平米）銷售率2001年54155500003600014000230072.0％2002年318032000250007000210078.1%2003年4695280001870093000226066.8％2004年58182348961741017486291649。9％2005年40165450002250022500300050.0％從上表我們可以看出:.2001年及以前是昆明房地產(chǎn)開發(fā)的啟動初期。至2001年第一次達到開發(fā)高潮，但由于處于昆明房地產(chǎn)市場早期,人均收入有限,因此，房價絕對值不太高.2002、2003年是高位消化盤整年。在經(jīng)歷2001年的高潮后，2002、2003兩年處于以消化已有物業(yè)為主的開發(fā)周期，新增及在售樓盤均較少,房價有所回落。2004年是個新的開發(fā)高潮年。在土地政策轉(zhuǎn)變、土地供給有限及新昆明城市規(guī)劃與建設(shè)的刺激下，步入由供給拉動型的新一輪房地產(chǎn)開發(fā)高潮期限，新開及在售樓盤量空前增加，房價猛漲17。7％。2005年是一個高位運行盤整年.新增樓盤供應量不斷增加，房價總體來說出現(xiàn)小幅下降，市場競爭激烈，下半年推出的產(chǎn)品都不太樂觀。③2008年該項目地塊周邊市場環(huán)境主要從商品房（包含住宅和商業(yè)）的成交情況、新開盤樓盤的推盤情況展開闡述目前昆明房地產(chǎn)市場環(huán)境1、銷售持續(xù)低迷2、價格整體出現(xiàn)回落，但部分物業(yè)拉升了住宅整體價格；3、南市區(qū)、北市區(qū)成交量較大，成交均價也比較高，西市區(qū)成交均價較低，東市區(qū)整體成交均價相對較高；4、新開盤樓盤成交低迷；5、商業(yè)成交量有所下跌，成交均價受成交區(qū)域影響呈現(xiàn)上漲態(tài)勢；6、10月底房產(chǎn)新政出臺后，受細則界定不明影響，預計市場仍會保持觀望,成交回升預期并不樂觀.2008年10月昆明商品房成交情況——傳統(tǒng)銷售旺季，成交仍舊低迷商品房成交情況10月，昆明商品房（包含一二手住宅、商業(yè)、車庫等）成交了4213套，成交面積39。20萬㎡，成交金額19.48億元,成交均價4971元/㎡，成交套數(shù)環(huán)比增加7。8％，成交面積環(huán)比下降20%，成交均價環(huán)比上漲40。5%.本月成交量有所回升,成交價格有較大幅度上漲,這主要是由于9月大量定向開發(fā)住宅和集資房等低價住宅成交,而10月這部分住宅成交量下降，因此成交面積環(huán)比下降20%。（注:數(shù)據(jù)來源于昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)合同鑒證數(shù)據(jù)，不含部分備案登記不在四區(qū)范圍內(nèi)的樓盤.）2008年1-10月商品房成交情況如圖:2008年1—10月樓市成交量波動較大,成交均價在1、2、4、9月分別出現(xiàn)了明顯下降?？傮w來看，價格和成交量基本保持一致的波動趨勢,即價跌量縮趨勢.10月底房產(chǎn)新政出臺后，受細則界定不明影響，預計市場仍會保持觀望，成交回升預期并不樂觀。2008年10月昆明商品房成交情況—-別墅、市中心住宅等高端物業(yè)拉動住宅整體價格上漲住宅成交情況本月,昆明商品住宅(僅為一手住宅)成交了1286套,成交均價為5136元/㎡。成交量環(huán)比增加18.4%，成交均價環(huán)比上漲2.4％10月份，在世博生態(tài)城、星雅俊園、MOMA二期和滇池衛(wèi)城等高端物業(yè)拉動下，住宅成交均價上漲2。4％。（注：商品房指有產(chǎn)權(quán)的住宅、商業(yè)物業(yè)、車庫等，其成交包含一手房和二手房成交,商品住宅指進入房地產(chǎn)市場銷售的住宅物業(yè),不包含商業(yè)、經(jīng)濟適用房、定向開發(fā)住宅和車庫等。）10月昆明商品房成交情況各區(qū)域住宅成交情況如圖：就各區(qū)域成交情況而言，南市區(qū)、北市區(qū)成交量較大,成交均價也比較高，西市區(qū)成交均價較低，約為4215元/㎡,東市區(qū)整體成交均價在世博生態(tài)城的拉動下,價格相對較高。10月昆明商品房成交情況——成交量下降,成交均價上漲商業(yè)成交情況10月，昆明商業(yè)成交量約為39271㎡，成交均價約為8561元/㎡，成交量環(huán)比減少26％,均價環(huán)比上漲50.2%。10月昆明成交情況如圖：商業(yè)成交均價上漲主要是受售價較高的市中心商場、街鋪銷量較高影響，10月商業(yè)成交量較高的主要是頤高數(shù)碼中心、星都總部基地和環(huán)球金融寫字樓等物業(yè)。10月新增樓盤成交情況—-新開盤樓盤成交持續(xù)低迷新開盤樓盤成交情況本月新增樓盤開盤成交依然比較低迷，相對而言，部分價格較低的樓盤開盤銷量較好，如錦泰花園等.2008年10月新增樓盤推售情況10月，昆明新開盤樓盤銷售率大幅下降,環(huán)比下降了6.6個百分點。2008年4—10月新開盤樓盤銷售率④昆明市房地產(chǎn)市場環(huán)境區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)供需狀況周邊競爭項目地塊位于大商匯旁邊，目前周邊在售樓盤較多,均價在4000—5500元/㎡之間,主要是廣福路沿線分布,產(chǎn)品同質(zhì)。世紀半島蘋果谷世紀半島蘋果谷均價5300-5500元/㎡主力戶型：二房、三房（80-140㎡）光輝城市均價：5000元/㎡主力戶型：兩房、三房（30-135㎡）大商匯均價：2980元/㎡戶型：60-110㎡華都均價：4600元/㎡主力戶型：90-130㎡良辰水逸二期均價：4300元/㎡主力戶型：三房滇池印象均價：4600元/㎡主力戶型：90-130㎡邦盛國際城水映長島均價：4000-4300元/㎡主力戶型：104-120㎡本案區(qū)域供應量就現(xiàn)實供應量而言，目前周邊現(xiàn)實供應量不少于1700套住宅。區(qū)域內(nèi)住宅市場需求就市場需求而言，區(qū)域內(nèi)住宅市場需求情況一般，大部分樓盤開發(fā)體量大，消化周期相對較長.第三季度住宅市場需求通過測算,得出區(qū)域內(nèi)住宅整體市場需求價格（成交均價）約為4809元/㎡。低于市場整體成交均價（2008。10月商品房整體成交均價約為4971元/㎡）。區(qū)域住宅市場供求特點供求特點：1、項目沿廣福路沿線分布；2、現(xiàn)實供應量大，項目周邊競爭集中;3、產(chǎn)品以80-130㎡滿足日常居家生活需求的兩房、三房為主，產(chǎn)品同質(zhì)化;4、樓盤開發(fā)體量較大，消化周期較長，除光輝城市和世紀半島蘋果谷外，大部分樓盤的消化期都超過了12個月。綜上所述本項目具備了中高檔商住宅所必須的地產(chǎn)因素，是較理想的中高檔次商住地塊,因此，本項目的物業(yè)檔次定位為--紫羅蘭花園——精品高檔住宅物業(yè)第六節(jié)市場定位及項目評估2。6從項目自身資源的角度：獨特的區(qū)域優(yōu)勢。符合城市居住理想國際潮流，交通便利;土地稀缺性,作為“城市中心優(yōu)勢地段”；通過引進美國著名超市，建立昆明南市區(qū)商業(yè)巨擎；從態(tài)勢的角度：從適應國際化生活方式發(fā)展趨勢、國際化居住潮流的標準角度建立競爭力；建立商業(yè)新中心，與周邊商圈連動成就昆明南市區(qū)商業(yè)黃金三角;以中國房地產(chǎn)的目前最高進化形態(tài)—-體驗地產(chǎn)的角度建立競爭力；從客戶研究:契合昆明人的主流住宅需求特點、文化審美偏好和生活模式,解決好配套問題；契合各階層的生活示范者和潮流領(lǐng)袖之生活魅力，以項目的品牌個性建立核心競爭力;打破南市片區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)局面，傾力打造昆明新的城市中心體驗商圈。本項目核心競爭力關(guān)鍵——紫羅蘭花園的體驗地產(chǎn)標準釋義性靈的“人本”體驗：體現(xiàn)在住宅地產(chǎn)的對消費者個體需求全方位多層次的滿足，在馬斯洛在五大需求層面的滿足,不僅僅滿足基本的居住需求，更要在精神文化、交往溝通、尊重成就層面來滿足客戶需求，使地產(chǎn)項目產(chǎn)生的體驗在全方位對客戶產(chǎn)生心靈沖擊.理想城市人居：該特點體現(xiàn)的是個體與自然、社會和城市的理想棲居狀態(tài)，除了社區(qū)服務、社區(qū)鄰里交往、社區(qū)生活的便利之外，大盤在規(guī)模上可以保證一部分有時尚魅力的城市功能，例如時尚購物消費的大型商業(yè)MALL、運動休閑會所、社區(qū)公園、詩意園林環(huán)境,同時強調(diào)休閑、健康、生態(tài)，創(chuàng)造城市人居理想。感染效果的地產(chǎn)美學：體驗地產(chǎn)與傳統(tǒng)概念地產(chǎn)的重要區(qū)別是體現(xiàn)為對于地產(chǎn)美學的強調(diào)，使地產(chǎn)開發(fā)從概念系統(tǒng)演繹、工程質(zhì)量的優(yōu)質(zhì)進化到體驗地產(chǎn)美學效果層面,從主題、風格、布局、造型、色彩、材料、空間感、比例關(guān)系等諸多方面強化其藝術(shù)性，結(jié)合特定的人文精神內(nèi)涵,創(chuàng)造出令人印象深刻、產(chǎn)生驚喜激動的體驗效果.創(chuàng)新的技術(shù)幸福：把科技創(chuàng)新的新技術(shù)、新材料融入到住宅建設(shè)和居住生活中，社區(qū)網(wǎng)絡化、物業(yè)服務的智能化，跟蹤現(xiàn)代材料和現(xiàn)代技術(shù)發(fā)展動態(tài)，使科技進步直接帶來幸福效益。天人合一的可持續(xù)發(fā)展：和整體相融是一種可持續(xù)發(fā)展的大智慧,其中與自然環(huán)境、城市、社會生活方式、人文氛圍相互融合的天人合一，保護環(huán)境，注重生態(tài)平衡，減少資源消耗等.紫羅蘭花園體驗地產(chǎn)引導全新的居住標準基本準則：更適宜的居住面積更完善的居住功能更先進的生活設(shè)施更科學的建筑構(gòu)造更藝術(shù)的地產(chǎn)設(shè)計更宜人的園林環(huán)境更繁華的商業(yè)配套更文明的社區(qū)環(huán)境更相融的環(huán)境關(guān)系第三章建筑規(guī)劃方案第一節(jié)設(shè)計指導原則1、創(chuàng)造昆明市南市區(qū)風格獨特的居住建筑;2、在南市區(qū)的空間中設(shè)計更為寬松的布局；3、城市中的生態(tài)居住環(huán)境,高層設(shè)置空中花園,垂直綠化滲透；4、針對用地的三面臨街,商業(yè)面積較大,故在住房面局部架空層作環(huán)境及活動空間；5、創(chuàng)造新型的小戶型概念，在投資與安居之間取得更能吸引市場的商住空間,同時,使住宅的布局取得最大限度的均好性。第二節(jié)總體規(guī)劃布局3.2.1規(guī)劃設(shè)計依據(jù)1、中華人民共和國城市規(guī)劃法；國家工程建設(shè)標準強制性條文；昆明市城市規(guī)劃局技術(shù)管理若干規(guī)定。2、現(xiàn)行國家標準《城市用地豎向規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（CJJ83-99）。3、《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB50220—95）。4、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》(GB50180-93）；《城市居住小區(qū)技術(shù)經(jīng)濟指標》。5、現(xiàn)行國家標準《住宅設(shè)計規(guī)范（GB50096—1999）》.6、當?shù)乜刂菩栽斠?guī)及場地規(guī)劃條件、其他相關(guān)現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)定等.3.2。2總平面設(shè)計1、規(guī)劃布局住宅的均好性——好朝向—-好景觀——好采光—-合理的分類布局，由此，這樣既能使住宅的朝向有均好性；同時，使建筑布局能與周邊有平行的道路相協(xié)調(diào)，而重要的是建筑與周邊高層建筑的空間關(guān)系寬松。2、景觀組織紫羅蘭花園毗鄰廣福路雙向八車道并與新省委行政中心相連，東西南北面沿廣福路、興科路、正大河、盤龍江環(huán)繞紫羅蘭花園。沿各條道路和盤龍江至滇池規(guī)劃60米寬的道路和綠化，設(shè)置綠化商業(yè)休閑廣場,住房屋頂設(shè)生態(tài)花園增加項目的景觀值，住宅每層均設(shè)空中花園,提升項目賣點,給住戶提供休閑娛樂和溝通空間。3、交通組織項目區(qū)域內(nèi)盡可能使人、車分流，且人流按不同的功能分流，使住宅、商業(yè)、辦公人流各行其道。3.21、概況：本工程地下一層為停車場和設(shè)備用房，層高3.5米；建筑地面為15層；層高為3米；建筑高度45米。2、別墅層高3.5米;建筑高度14米.3、空中綠化設(shè)計：在屋頂設(shè)置綠化，并設(shè)置休閑活動場所，增強居住戶與戶主之間的交流；4、住宅戶型設(shè)計：住宅戶型以小戶型為主，戶型設(shè)計采用小戶型大空間的概念,功能布置合理，方正，在有限的空間內(nèi)做到最大化利用。住宅的戶型布置，按好朝向,好景觀，好采光的順序布置.5、建筑立面設(shè)計：簡約風格為主,造型錯落有致，體現(xiàn)公共建筑立面,同時符合本建筑的特點。第四章節(jié)水節(jié)能措施世界上從一次能源轉(zhuǎn)換到有用能源的效率大約為三分之一.換言之，三分之二的能源在轉(zhuǎn)換過程中損失掉了。在有用能源提供能源服務時，還會產(chǎn)生顯著的能源損失.因此，在能源效率的改善方面，尤其在從有用能源到能源服務的轉(zhuǎn)換過程中蘊藏著大量和多樣的經(jīng)濟機會.如能提高能效，那就意味著更便宜的能源服務和更低的污染及排放。根據(jù)中央建設(shè)節(jié)約型社會的要求,省政府強調(diào)搞好資源節(jié)約與綜合利用，實現(xiàn)經(jīng)濟增長方式的根本轉(zhuǎn)變，是促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展和人與自然和諧的根本保證,節(jié)約資源是貫徹中央提出建設(shè)節(jié)約型社會的發(fā)展趨勢,項目的節(jié)能措施是對建設(shè)節(jié)約型社會的有力保障，昆明作為國際旅游性城市，建筑的節(jié)能問題已經(jīng)十分迫切。第一節(jié)設(shè)計依據(jù)1、民用建筑節(jié)能管理規(guī)定（建設(shè)部令76號);建設(shè)部其他建筑標準、規(guī)范。2、《公共建筑節(jié)能標準》；《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》（2005年7月1日實施)。3、《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》(JCJ134-2001）;4、“當前國家鼓勵發(fā)展的節(jié)水設(shè)備（產(chǎn)品）目錄”;“民用建筑節(jié)水措施”.第二節(jié)建筑節(jié)能總平面規(guī)劃考慮建筑的朝向、風向、窗墻比和建筑體形系數(shù)等關(guān)系,要求自然通風良好，日照充足;加強室內(nèi)通風、蓄熱和隔熱。對建筑外結(jié)構(gòu)和材料進行節(jié)能設(shè)計。采用新材料、新墻體（如保溫節(jié)能墻體材料，禁止使用實心粘土磚）、新技術(shù)，提高建筑熱環(huán)境綜合指標。屋頂覆蓋種植物;建筑室內(nèi)采用雙層玻璃窗;尤其注重開發(fā)利用太陽能。第三節(jié)節(jié)電措施本項目電能主要為生活用電、公共場所用電等，擬采用以下節(jié)電措施：1、所有用電設(shè)備均選用節(jié)能、低損耗的新型產(chǎn)品。2、項目運營期間盡量減少不必要的照明用電。3、合理選擇配電線路和線型，優(yōu)化線路敷設(shè)方案。第四節(jié)節(jié)水措施住宅及公共建筑按照“民用建筑節(jié)水施"的要求，選用最新節(jié)水型衛(wèi)生潔具、自動開停和限時沖廁裝置和洗手龍頭；選用密封性能好、質(zhì)量可靠的給水器具、閘閥和龍頭。第五章環(huán)境影響評價第一節(jié)項目場址環(huán)境現(xiàn)狀紫羅蘭花園項目將建于昆明市，該區(qū)屬低緯度高原平壩地區(qū)，海拔1900左右，氣候?qū)俚途暥雀咴撅L氣候型，年平均氣溫14.7攝氏度，年日照數(shù)2200小時，年均降雨量800毫米.第二節(jié)環(huán)境影響評價依據(jù)5.2.11、《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》（GB3095—1996）2、《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》（GB3838-2002）3、《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（GB3096-93)5。2.2污染物排放標準1、《污水綜合排放標準》(GB8978—1996)2、《污水排入城市下水道水質(zhì)標準》(CJ3082—1999）3、《景觀娛樂用水水質(zhì)標準》（GB12941—91）4、《城市污水再生利用城市雜用水水質(zhì)》（GB/T18920-2002）5、《大氣污染物綜合排放標準》（GB16297—1996)6、《建筑施工場界噪聲限值》（GB12523—90）7、《惡臭污染物排放標準》（GB14554-93）8、《飲食業(yè)油煙排放標準》（GB18483-2001)第三節(jié)項目建設(shè)期間環(huán)境影響分析5。3。11、廢氣:建設(shè)項目施工期在運進沙石、水泥、地基開挖時產(chǎn)生揚塵，揚塵以無組織排放的形式,借助風力在施工現(xiàn)場引起空氣環(huán)境中總懸浮顆粒物(TSP）指標升高。另外，施工機械會有燃油煙氣產(chǎn)生，燃油煙氣中含有少量的煙塵、SO2、NO2、CO及CH等。2、廢水:施工時產(chǎn)生的廢水含大量泥沙、水泥等，產(chǎn)生量不定。另外，施工人員有少量生活廢水產(chǎn)生，主要污染物為CODcr、氨氮、磷酸鹽、動植物油及懸浮物等。污水排放方式為隨機分散，無組織間斷排放。3、固體廢物：施工中產(chǎn)生的固體廢物為棄土（石）、廢棄建筑材料及生活垃圾。5.3。1、施工粉塵：為減少施工期建筑揚塵，對施工場地需采取灑水抑塵措施,運輸車輛應封閉、且上路前用高壓水沖洗車輪.同時還應對被運輸車輛污染的道路進行及時的清掃、沖洗;主體建筑物施工時立面用草席、安全網(wǎng)及防塵帷幕，進行全封閉施工，減少粉塵的傳播和飛揚.2、施工廢水：施工排水或降雨需通過導排溝收集入專設(shè)的沉淀池，沉清后回用或排放，避免阻塞城市下水道設(shè)施，同時減少降水造成的水土流失。3、施工期水土流失：在基礎(chǔ)開挖過程中，應做到開挖出來的土石方及時清理、運往棄渣場,不能及時清運的棄渣，在大風或降雨季節(jié)應使用土工布及時覆蓋，