中大咨詢●深物業(yè)集團(tuán)交流材料——房地產(chǎn)及物業(yè)根本觀點(diǎn)和案例本文內(nèi)容由中大咨詢制作，僅供中大咨詢內(nèi)部使用，未經(jīng)中大咨詢書面許可，他人不可使用、更改和向第三方傳播2021年9月1中國(guó)近年GDP保持較高速度增長(zhǎng)，是全球經(jīng)濟(jì)開(kāi)展最主要的驅(qū)動(dòng)力之一，同時(shí)房地產(chǎn)投資額也逐年增加2004年-2021年國(guó)內(nèi)GDP總量及增長(zhǎng)率2004年-2021年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及增長(zhǎng)率單位:億元單位:億元資料來(lái)源:2021中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，2021年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)公報(bào)，中大咨詢分析中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持較高速度增長(zhǎng),2021年和2021年受金融危機(jī)的影響,速度有所下降,受產(chǎn)業(yè)開(kāi)展不均衡和國(guó)家宏觀調(diào)控的影響,預(yù)計(jì)GDP以低于8%的速度增長(zhǎng);目前，房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，也是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的主要?jiǎng)恿?，產(chǎn)業(yè)占據(jù)GDP近約10%房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)，近年CAGR=24.7%；中國(guó)的城市化率目前為47%左右，遠(yuǎn)不及世界平均水平及美國(guó)97%的水平，房地產(chǎn)開(kāi)展空間巨大；房地產(chǎn)的開(kāi)展，必然帶動(dòng)投融資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)，及中介及各類經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理市場(chǎng)的開(kāi)展2從世界范圍內(nèi)看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(產(chǎn)品型)到房地產(chǎn)投資(資本運(yùn)作)的轉(zhuǎn)型期，強(qiáng)調(diào)業(yè)務(wù)模式的創(chuàng)新和資本優(yōu)勢(shì)的結(jié)合行業(yè)成熟度與房地產(chǎn)商商業(yè)模式演變示意圖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)/產(chǎn)品型房地產(chǎn)投資/資本運(yùn)作型房地產(chǎn)金融/效勞型時(shí)間行業(yè)規(guī)模中國(guó)大陸房地產(chǎn)商香港房地產(chǎn)商新加坡房地產(chǎn)興旺國(guó)家房地產(chǎn)商經(jīng)濟(jì)特征：需求特征：高利潤(rùn)階段高風(fēng)險(xiǎn)∕高回報(bào)產(chǎn)品創(chuàng)新中等利潤(rùn)階段中等風(fēng)險(xiǎn)∕中等回報(bào)資本優(yōu)勢(shì)∕規(guī)模優(yōu)勢(shì)低利潤(rùn)階段低風(fēng)險(xiǎn)∕低回報(bào)規(guī)模優(yōu)勢(shì)賣方市場(chǎng)對(duì)新增住房的需求快速膨脹均衡市場(chǎng)對(duì)新增住房的需求穩(wěn)定增長(zhǎng)買方市場(chǎng)以提升住房質(zhì)量為主3轉(zhuǎn)型階段的重要特征是來(lái)自于經(jīng)營(yíng)模式的豐富性、資本方式的覺(jué)醒和內(nèi)部精細(xì)運(yùn)作的加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)模式的豐富性資本方式的覺(jué)醒精細(xì)化運(yùn)作的加強(qiáng)業(yè)務(wù)模式的多樣化多種房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式不斷涌現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)地域的多樣化跨地域開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)呈現(xiàn)明顯的地域轉(zhuǎn)移融資方式的豐富與變相融資方式的出現(xiàn)〔除IPO外、國(guó)內(nèi)REITS以及CMBS等呼之欲出〕大量的合作開(kāi)發(fā)，合作經(jīng)營(yíng)的模式出現(xiàn)，特別是跨領(lǐng)域的合作〔房地產(chǎn)商與零售商，房地產(chǎn)商與酒店管理集團(tuán)〕專業(yè)的房地產(chǎn)投資基金和房地產(chǎn)投資商給行業(yè)帶來(lái)了新的動(dòng)力風(fēng)險(xiǎn)管理成為最重要的內(nèi)部管理焦點(diǎn)〔工程風(fēng)險(xiǎn)控制、公司組織管控和異地工程管控〕由于人才流動(dòng)頻繁，核心人員的鼓勵(lì)成為公司戰(zhàn)略層面的議題，也使得人力資源管理成為提升內(nèi)部管理的核心之一經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的投資和管理能力成為下一個(gè)階段的核心能力4差異化業(yè)務(wù)模式日益成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商考慮的重要問(wèn)題，目前業(yè)務(wù)創(chuàng)新模式顯著加快資料來(lái)源：中大咨詢分析物業(yè)管理物業(yè)持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)金融土地出讓為主，結(jié)合金融、貿(mào)易、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：以陸家嘴、金融街為代表開(kāi)發(fā)工業(yè)區(qū)土地：以天津工業(yè)區(qū)為代表片區(qū)開(kāi)發(fā)：小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式，以浙江大廈為代表工程開(kāi)發(fā)：住宅開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)；包括寫字樓、商場(chǎng)和酒店專業(yè)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)，成為一種專業(yè)物業(yè)，配合戰(zhàn)略合作者來(lái)收取租金回報(bào)，以第一太平洋戴維斯為代表混合的物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)，以收取租金為主：以中國(guó)國(guó)貿(mào)和金融界為代表開(kāi)發(fā)和物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)混合：以香港恒隆和新世界為代表價(jià)值鏈整合模式不動(dòng)產(chǎn)金融模式整合從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到銷售到物業(yè)管理的所有環(huán)節(jié)，形成縱向一體的全能公司：以大連萬(wàn)達(dá)為代表重點(diǎn)整合價(jià)值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在集團(tuán)內(nèi)實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的分工合作：以珠江系地產(chǎn)為代表房地產(chǎn)信托：以金信信托為代表房地產(chǎn)基金：國(guó)內(nèi)受市場(chǎng)和政策的影響，發(fā)育缺乏〔精瑞基金〕，越秀房地產(chǎn)信托基金成為國(guó)內(nèi)〔在維京群島注冊(cè)〕唯一一支在香港上市的REITS，同時(shí)國(guó)外地產(chǎn)基金，如嘉德置業(yè)和凱德基金大舉進(jìn)入中國(guó)中介效勞〔評(píng)估、經(jīng)紀(jì)、定制等〕行業(yè)主業(yè)務(wù)價(jià)值鏈輔助業(yè)務(wù)價(jià)值鏈地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式5經(jīng)營(yíng)模式的選擇對(duì)上市公司整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)有著重要的影響房產(chǎn)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)+房產(chǎn)房產(chǎn)+物業(yè)綜合類中介類公司數(shù)量占絕大多數(shù)，是上市公司主要的業(yè)務(wù)模式，盈利性整體較好，但是業(yè)績(jī)波動(dòng)比較大；資產(chǎn)負(fù)債率普遍較高，歷史四年平均水平為65%左右；經(jīng)營(yíng)狀況兩級(jí)分化，既有規(guī)模大、經(jīng)濟(jì)效益好的行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)，如萬(wàn)科和金地等企業(yè)，也有眾多規(guī)模較小的公司及一些業(yè)績(jī)表現(xiàn)較差的企業(yè)全部為開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)，擁有政府投入的壟斷性土地資源，目前受國(guó)家體土地政策管控嚴(yán)格影響，業(yè)務(wù)受到一定的影響；公司單體規(guī)模普遍較大；盈利性較好，業(yè)績(jī)穩(wěn)定，多數(shù)開(kāi)始在一級(jí)土地開(kāi)發(fā)根底上積極進(jìn)入二級(jí)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)盈利性中等，但業(yè)績(jī)穩(wěn)定性好，且歷史連續(xù)上漲；資產(chǎn)負(fù)債相對(duì)較低，平均控制在50%左右；經(jīng)營(yíng)持有的物業(yè)均為北京、廣州或上海的優(yōu)質(zhì)物業(yè)〔如購(gòu)物中心或酒店等〕；公司構(gòu)成既有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有物業(yè)的，也有純物業(yè)持有企業(yè)如中國(guó)國(guó)貿(mào)盈利性最差，業(yè)績(jī)穩(wěn)定性也差廣匯股份，金豐投資兩家上市公司，屬于輕資產(chǎn)型，上市企業(yè)較少，但非上市公司有上海同策，天津順馳等獲利能力較強(qiáng)，快速成長(zhǎng)的企業(yè)業(yè)績(jī)和盈利性較好，依靠房地產(chǎn)中介效勞獲取市場(chǎng)、信息等資源，實(shí)現(xiàn)資本積累，并探索與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相結(jié)合6在國(guó)內(nèi)，不同的產(chǎn)品類型在總量、收益率、增長(zhǎng)速度及競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度均有差異，其中精品商業(yè)地產(chǎn)工程的收益率較為優(yōu)異資料來(lái)源：各類資料綜合統(tǒng)計(jì)，中大咨詢分析總量比較〔10年〕競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度的比較增速比較〔未來(lái)10年〕獲利空間的比較〔開(kāi)發(fā)〕住宅辦公酒店零售住宅辦公酒店零售年均增長(zhǎng)需求約7%年均增長(zhǎng)需求約5-6%年均增長(zhǎng)約10%住宅辦公酒店零售年均增長(zhǎng)8%20-50%20-45%15-30%住宅辦公酒店零售20-30%5%70%10%5%7在興旺國(guó)家，零售地產(chǎn)是最正確的投資產(chǎn)品之一，但從目前美國(guó)上市公司不同業(yè)務(wù)模式的收益水平、市值表現(xiàn)來(lái)看，零售地產(chǎn)的收益情況不容樂(lè)觀行業(yè)上市公司市值(億美元)P/E*ROE**(%)凈利潤(rùn)率酒店持有35.5-----3.8寫字樓持有70.5101.13.69.3住宅出租333.532.15.93.1零售地產(chǎn)持有962.7--1.23.1工業(yè)地產(chǎn)持有251.255.41.13.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)786.810.113.412.4美國(guó)2021年REITS不同類型業(yè)務(wù)模式的收益比較*注：P/E為市盈率，等于每股市價(jià)/每股凈收益，收益為負(fù)時(shí)，P∕E不計(jì)算**注：ROE為凈資產(chǎn)收益率，收益為負(fù)時(shí)，ROE不計(jì)算8全球最大的商業(yè)地產(chǎn)之一—西蒙地產(chǎn)盡管每平方英尺銷售額略有上升，但其租金在下降，區(qū)域購(gòu)物中心相比09年最高租金下降15%，名牌大商場(chǎng)下降近50%資料來(lái)源：西蒙地產(chǎn)集團(tuán)2021和2021年第財(cái)務(wù)報(bào)表每平方英尺銷售額略有上升，但其租金在下降單位：美元單位：美元9而住宅地產(chǎn)明顯與商業(yè)地產(chǎn)有較大區(qū)別，住宅地產(chǎn)側(cè)重前端開(kāi)發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)后期的持有、運(yùn)營(yíng)投資決策工程建造營(yíng)銷推廣設(shè)計(jì)規(guī)劃開(kāi)發(fā)資產(chǎn)管理招商招租運(yùn)營(yíng)商管理商業(yè)規(guī)劃持有運(yùn)營(yíng)物業(yè)管理租賃管理品牌管理商業(yè)管理物業(yè)管理投資決策工程建造設(shè)計(jì)規(guī)劃寫字樓酒店零售租售管理商務(wù)管理物業(yè)管理客戶效勞資金住宅開(kāi)發(fā)的核心能力主要側(cè)重拿地開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)商業(yè)地產(chǎn)核心能力側(cè)重于持有和經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)資料來(lái)源：中大咨詢分析10中大咨詢認(rèn)為地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)、持有的平衡是長(zhǎng)期面對(duì)的選擇持有經(jīng)營(yíng)是長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)來(lái)源開(kāi)發(fā)出售持有經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)銷售是短期快速資本增值手段國(guó)內(nèi)區(qū)域經(jīng)濟(jì)梯級(jí)開(kāi)展，帶來(lái)持續(xù)的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)開(kāi)發(fā)銷售需要自有資金規(guī)模適中〔10~20億〕，周轉(zhuǎn)速度快〔3~4年〕，現(xiàn)階段獲利性較高〔15%~20%年投資收益率〕優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)獲利穩(wěn)定成長(zhǎng)，特別是一線城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)作為固定收益品種已成為國(guó)際資本投資持有的熱點(diǎn)持有需要規(guī)?；拈L(zhǎng)期資金〔80~100億〕，現(xiàn)階段年收益性較低〔6%~12%〕，資金周轉(zhuǎn)速度慢〔回收期8~15年〕在住宅地產(chǎn)不景氣的情況下，未來(lái)5年，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)具備充足的市場(chǎng)、獲利空間，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)應(yīng)建立市場(chǎng)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)對(duì)于物業(yè)持有，地產(chǎn)商需要建立量入為出的措施，謹(jǐn)慎并積極逐步控制優(yōu)質(zhì)物業(yè)資源，防止長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的喪失；未來(lái)一旦打通國(guó)內(nèi)或國(guó)外房地產(chǎn)金融渠道，實(shí)現(xiàn)對(duì)長(zhǎng)期、規(guī)模化資金的有效控制，物業(yè)持有方式可由謹(jǐn)慎開(kāi)發(fā)自留迅速過(guò)渡為內(nèi)外部結(jié)合的投資收購(gòu)，取得規(guī)模化優(yōu)勢(shì)11物業(yè)的開(kāi)發(fā)出售和持有經(jīng)營(yíng)比例取決于公司股東的要求、戰(zhàn)略態(tài)度、資金實(shí)力和企業(yè)能力等，這一切均基于在融資通道上的作為以及運(yùn)營(yíng)模式上的精心設(shè)計(jì)商業(yè)物業(yè)持有不是:最正確的商業(yè)物業(yè)持有是:用等價(jià)資金去持有商業(yè)物業(yè)用少量資金去撬動(dòng)大量商業(yè)物業(yè)持有融資通道上的作為運(yùn)營(yíng)模式的精心設(shè)計(jì)資金資金物業(yè)物業(yè)物業(yè)12持有環(huán)節(jié)的能力主要有資產(chǎn)管理、商業(yè)規(guī)劃、招商出租以及運(yùn)營(yíng)商的管理工程審核審核工程可研報(bào)告，工程審批檢討物業(yè)重新定位的時(shí)機(jī)物業(yè)購(gòu)置與投資決策監(jiān)督物業(yè)購(gòu)置、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策評(píng)估投資組合績(jī)效客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理投資工具制訂組合投資的目標(biāo)和投資準(zhǔn)那么設(shè)計(jì)和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用財(cái)務(wù)管理和控制審批主要的費(fèi)用支出監(jiān)控物業(yè)運(yùn)行績(jī)效管理并評(píng)估運(yùn)營(yíng)工作協(xié)調(diào)運(yùn)營(yíng)部門與租戶關(guān)系資產(chǎn)管理商業(yè)規(guī)劃*招商出租*運(yùn)營(yíng)商管理運(yùn)營(yíng)商甄選審核工程可研報(bào)告，工程審批檢討物業(yè)重新定位的時(shí)機(jī)運(yùn)營(yíng)商管理監(jiān)督物業(yè)購(gòu)置、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策評(píng)估投資組合績(jī)效客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理物業(yè)規(guī)劃前期的商業(yè)定位物業(yè)持有后的規(guī)劃調(diào)整對(duì)自營(yíng)業(yè)務(wù)的招商對(duì)委托外包業(yè)務(wù)的資產(chǎn)出租〔出租管理與出租業(yè)務(wù)〕*如果持有環(huán)節(jié)與運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)不是由一家企業(yè)承擔(dān)，那么“商業(yè)規(guī)劃〞與“招商出租〞在持有環(huán)節(jié)和運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)都同時(shí)存在持有環(huán)節(jié)能力要點(diǎn)：13在運(yùn)營(yíng)管理的環(huán)節(jié)，總的可以分為四個(gè)大的局部：商業(yè)籌劃、招商統(tǒng)籌、經(jīng)營(yíng)管理以及物業(yè)管理資料來(lái)源：中大咨詢分析商業(yè)籌劃招商統(tǒng)籌經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)管理職能商業(yè)地產(chǎn)酒店/公寓資產(chǎn)管理〔運(yùn)營(yíng)決策和協(xié)調(diào)〕宏觀環(huán)境分析地段環(huán)境分析商圈調(diào)研分析市場(chǎng)定位分析產(chǎn)品定位功能定位主題定位形象定位目標(biāo)客戶/消費(fèi)者提出工程規(guī)劃建議財(cái)務(wù)投資分析工程審批整體包裝宣傳推廣準(zhǔn)備招商材料手冊(cè)、平面圖價(jià)目表、合同組建招商隊(duì)伍擬定租售條款租售方式租售價(jià)格負(fù)責(zé)租金管理申請(qǐng)招商費(fèi)用招商綱領(lǐng)〔租售比例〕制定招商策略〔節(jié)奏、階段〕審核租售條款審批招商費(fèi)用商業(yè)品牌決策和資源整合制定物業(yè)改進(jìn)和重定位決策租戶結(jié)構(gòu)調(diào)整現(xiàn)金管理配套建設(shè)工程設(shè)備管理保安管理清潔管理廣告管理裝修管理商務(wù)效勞總臺(tái)效勞專業(yè)化、人性化效勞雙語(yǔ)效勞入室保潔社區(qū)效勞運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)能力要點(diǎn)：酒店和公寓的物業(yè)管理比其他商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)化程度更高；一般采用外包的方式商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理水平較住宅地產(chǎn)高，物業(yè)管理的水平和能力對(duì)租金影響較大14中大咨詢認(rèn)為，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)將是全價(jià)值鏈競(jìng)爭(zhēng)，這樣非常有利于打造自己的核心品牌和資本運(yùn)作，甚至可以輸出品牌和管理開(kāi)發(fā)持有/經(jīng)營(yíng)金融物業(yè)管理大力開(kāi)拓海外市場(chǎng)，中國(guó)和澳洲作為最大的市場(chǎng)目前以開(kāi)發(fā)為主類型：住宅、寫字樓、綜合體、公寓、商業(yè)物業(yè)，大局部是自有開(kāi)發(fā)，商業(yè)物業(yè)和寫字樓有一局部是收購(gòu)在建工程開(kāi)發(fā)檔次以高檔為主類型和資產(chǎn)規(guī)模：寫字樓、商場(chǎng)與金融〔26%〕、公寓〔14%〕、綜合體〔13%〕以各個(gè)專業(yè)公司作為持有主體分散化產(chǎn)權(quán)持有經(jīng)營(yíng)以自營(yíng)為主，均有專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作專項(xiàng)業(yè)務(wù)渠道：上市\(zhòng)私募\成立專項(xiàng)基金\REITs典型做法：利用自己管理的私募基金和自有資金聯(lián)合投資很強(qiáng)的投資分析和咨詢能力，對(duì)投資有獨(dú)特的理解扮演房地產(chǎn)投資銀行的角色自有專業(yè)物業(yè)管理公司－－宏騰國(guó)際以酒店式管理標(biāo)準(zhǔn)管理物業(yè)開(kāi)發(fā)為主①：住宅〔79%〕、公寓〔11%〕、綜合體〔4%〕、寫字樓〔3%〕注重建立和培育專業(yè)品牌，酒店式公寓有三個(gè)品牌：雅詩(shī)閣、盛捷、詩(shī)樂(lè)庭增長(zhǎng)模式以有機(jī)增長(zhǎng)和無(wú)機(jī)增長(zhǎng)相結(jié)合的方式進(jìn)行開(kāi)展。近兩年較多的采用收購(gòu)現(xiàn)有工程和在建工程的用于持有，在區(qū)域開(kāi)展方面多采用與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合資設(shè)立公司或聯(lián)盟的方式〔指商業(yè)物業(yè)〕進(jìn)入案例：凱德置地15在房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)跑者都高度重視商業(yè)聯(lián)盟體，共同打造高增值空間的商業(yè)物業(yè)，對(duì)其他企業(yè)的借鑒意義巨大融資持有/經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理開(kāi)發(fā)萬(wàn)達(dá)深國(guó)投與國(guó)際投資銀行建立合作，構(gòu)造國(guó)際融資平臺(tái)摩根士丹利高摩盛各工程公司根據(jù)沃爾瑪?shù)囊髮?duì)商業(yè)中心或購(gòu)物廣場(chǎng)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工營(yíng)建沃爾瑪引進(jìn)世界一流的物流配送設(shè)施的開(kāi)發(fā)管理商并以沃爾瑪百貨為核心租戶，形成穩(wěn)定互信的伙伴關(guān)系美國(guó)普洛斯沃爾瑪與國(guó)際資源資合作,彌補(bǔ)自身在物業(yè)管理上的短板嘉德置地西蒙集團(tuán)與國(guó)際零售巨結(jié)合戰(zhàn)略合作關(guān)系沃爾瑪百安居百勝與國(guó)際銀行達(dá)成戰(zhàn)略合作，發(fā)行CMBS麥格理銀行建銀國(guó)際借助國(guó)際零售商在工程的商業(yè)定位、布局進(jìn)行專業(yè)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，培育并提升自己的能力沃爾瑪與國(guó)際培訓(xùn)機(jī)構(gòu)簽訂培訓(xùn)協(xié)議，加強(qiáng)商業(yè)管理專業(yè)化能力澳大利亞培訓(xùn)機(jī)構(gòu)資料來(lái)源：中大咨詢分析16中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)仍處于開(kāi)展成長(zhǎng)期階段，有基金和金融背景的企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)中獲得更快的成功股權(quán)關(guān)系合作關(guān)系萬(wàn)達(dá)麥格理CMBS深國(guó)投嘉德摩根斯坦利西蒙嘉德?lián)碛谢鸹蚪鹑诒尘?、或?guó)外地產(chǎn)、或零售業(yè)翹首的企業(yè)更容易在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域獲得成功沃爾瑪華潤(rùn)和普洛斯沃爾瑪龍柏商置基金17國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)商——深國(guó)投在成為華潤(rùn)地產(chǎn)系之前，在產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)上與國(guó)際巨頭進(jìn)行較為深入的合作，被譽(yù)為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的“輕騎兵〞深圳格瑞融資地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)管理摩根士丹利深國(guó)投商置西蒙地產(chǎn)常熟、鄭州、杭州和蘇州印象城工程35%32.5%32.5%深國(guó)投與世界500強(qiáng)企業(yè)組建的商業(yè)地產(chǎn)陣營(yíng)，挾難以比較的金融資源優(yōu)勢(shì)和商業(yè)資源優(yōu)勢(shì)，以一種全新、銳利的商業(yè)地產(chǎn)模式，顛覆了人們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的想像。在快速擴(kuò)張的2004年至2006年，短短3年時(shí)間，深國(guó)投在全國(guó)獲得了60多個(gè)工程，至2021年已經(jīng)開(kāi)業(yè)23個(gè)。這樣的速度，幾乎創(chuàng)造了開(kāi)展的神話；當(dāng)然，與深國(guó)投商置合作的這些國(guó)際大牌，無(wú)一例外地遭到本次金融危機(jī)重創(chuàng)〔沃爾瑪除外〕，他們的戰(zhàn)略收縮導(dǎo)致這種合作模式難以為續(xù)；但是這種攻城略地的合作方式值得深思或有可借鑒之處。在商業(yè)模式上深國(guó)投商置利用資源杠桿、資金杠桿撬動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展2021年，深國(guó)投成為華潤(rùn)系一員后，擁有雄厚的背景，開(kāi)始嘗試打通全價(jià)值鏈，定位于一家專業(yè)的商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商18在城市核心商圈如有時(shí)機(jī)獲得黃金地段,精品廣場(chǎng)的增值保值潛力是最大的,而精品廣場(chǎng)應(yīng)適當(dāng)走向綜合型物業(yè)，即城市綜合體，使物業(yè)價(jià)值最大化酒店配套公寓XX購(gòu)物廣場(chǎng)寫字樓XX購(gòu)物廣場(chǎng)單體組合體城市綜合體〔HOPSCA〕商業(yè)地產(chǎn)最早開(kāi)始于單體物業(yè)，如獨(dú)立的寫字樓、酒店或購(gòu)物中心黃金地段的稀缺，以及交通等因素的限制，單體業(yè)態(tài)逐漸向組合體開(kāi)展；組合體的出現(xiàn)能滿足目標(biāo)群體的各類的需求，進(jìn)而提升物業(yè)價(jià)值城市綜合體的大體量、全功能的設(shè)計(jì)，滿足了更多的需求，緩解了城市壓力；而且大批品牌商家的引入，綜合體因此往往能成為一個(gè)城市的地標(biāo)性建筑，甚至成為城市的名片XX購(gòu)物廣場(chǎng)寫字樓寫字樓19眾多知名房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或運(yùn)營(yíng)商均致力于在核心黃金地段打造精品城市綜合體，也說(shuō)明這是開(kāi)展趨勢(shì)所在，或有可鑒之處文化中心北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的物業(yè)組合北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)不僅包括5A級(jí)智能寫字樓，還有著涉外連鎖商業(yè)中心、五星級(jí)酒店、國(guó)際商務(wù)港、特色商業(yè)街于一體。酒店配套公寓萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)寫字樓廣州太古匯的物業(yè)組合28層設(shè)計(jì)酒店、3層設(shè)計(jì)商業(yè)裙房、39層設(shè)計(jì)辦公樓、28層設(shè)計(jì)商業(yè)、辦公樓、7層設(shè)計(jì)文化中心各一棟，以“發(fā)現(xiàn)·滿足·無(wú)限〞為主題商業(yè)中心寫字樓酒店酒店20不同類型地產(chǎn)其關(guān)鍵成功因素不一樣住宅零售地產(chǎn)寫字樓地產(chǎn)酒店地產(chǎn)關(guān)鍵成功因素規(guī)劃與定位選擇城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、人口狀況品牌與整體運(yùn)作土地與資金商業(yè)模式、商業(yè)規(guī)劃的設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)商的選擇黃金地段只租不售或掌握售后經(jīng)營(yíng)權(quán)選擇城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、人口黃金地段、便利的公共交通客戶群規(guī)劃產(chǎn)品形象選擇城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)程度黃金地段準(zhǔn)確的定位酒店運(yùn)營(yíng)商選擇城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、旅游業(yè)的發(fā)展水平21核心能力是一家企業(yè)區(qū)別于其他企業(yè)的專有能力，通過(guò)對(duì)住宅開(kāi)發(fā)類房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)要素比較，我們可以看出國(guó)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)中每個(gè)企業(yè)都各有所長(zhǎng)投資決策工程建造營(yíng)銷推廣物業(yè)管理本錢管理設(shè)計(jì)規(guī)劃資金管理概念圖品牌員工素質(zhì)順馳金地萬(wàn)科萬(wàn)通紅石中海餅圖示例解釋：市場(chǎng)最佳市場(chǎng)領(lǐng)先市場(chǎng)平均水平市場(chǎng)較差市場(chǎng)最差萬(wàn)科總體是均衡型的能力中海突出在工程建造和物業(yè)萬(wàn)通突出在投資決策和規(guī)劃紅石突出在設(shè)計(jì)規(guī)劃和營(yíng)銷籌劃金地的產(chǎn)品制造能力突出順馳的前期和后期能力突出概念圖22縱觀國(guó)內(nèi)的主要商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)，其核心能力各有所長(zhǎng)，凱德是資金突出，能力最均衡的一家陽(yáng)光深國(guó)投凱德萬(wàn)達(dá)土地獲取工程建造營(yíng)銷推廣商業(yè)策劃成本管理設(shè)計(jì)規(guī)劃招商統(tǒng)籌經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)管理融資能力其他理想

模式金融街23與其它地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)以股權(quán)類融資相比主要手段經(jīng)常手段正在籌備的手段租賃融資*：主要指帶租約銷售金融手段企業(yè)融資工程融資引進(jìn)戰(zhàn)略股東合作開(kāi)發(fā)上市、增發(fā)可轉(zhuǎn)債銀行REITs借支產(chǎn)融結(jié)合私募房地產(chǎn)基金信托租賃融資*應(yīng)付、預(yù)收出售工程或股權(quán)境外上市萬(wàn)科引進(jìn)戰(zhàn)略股東合作開(kāi)發(fā)上市、增發(fā)可轉(zhuǎn)債銀行REITs借支產(chǎn)融結(jié)合私募房地產(chǎn)基金信托租賃融資應(yīng)付、預(yù)收出售工程或股權(quán)境外上市引進(jìn)戰(zhàn)略股東合作開(kāi)發(fā)上市、增發(fā)可轉(zhuǎn)債銀行REITs借支產(chǎn)融結(jié)合私募房地產(chǎn)基金信托租賃融資應(yīng)付、預(yù)收出售工程或股權(quán)境外上市嘉德萬(wàn)達(dá)引進(jìn)戰(zhàn)略股東合作開(kāi)發(fā)上市、增發(fā)可轉(zhuǎn)債銀行REITs借支產(chǎn)融結(jié)合私募房地產(chǎn)基金信托租賃融資應(yīng)付、預(yù)收出售工程或股權(quán)境外上市深國(guó)投引進(jìn)戰(zhàn)略股東合作開(kāi)發(fā)上市、增發(fā)可轉(zhuǎn)債銀行REITs借支產(chǎn)融結(jié)合私募房地產(chǎn)基金信托租賃融資應(yīng)付、預(yù)收出售工程或股權(quán)境外上市陽(yáng)光股份24融資高手萬(wàn)科充分利用多種融資手段進(jìn)行組合1988年公開(kāi)發(fā)行2800萬(wàn)股，募集資金2800萬(wàn)元，從此走上了高速開(kāi)展的道路；1991年按每股3.8元的價(jià)格配售新股5730萬(wàn)股，共募集資金22774萬(wàn)元；1993年向境外投資者發(fā)行4500萬(wàn)股B股，募集資金4500萬(wàn)元；1995年以每股3.01元的價(jià)格向公司員工發(fā)行883萬(wàn)股，共募集資金2600萬(wàn)元；1997年實(shí)施10配2.37股，共募集資金約3.8億元；2000年實(shí)施10配2.727股，共募集資金6.25億元；2006年定向增發(fā)7億股A股募資42億元金融手段企業(yè)融資工程融資引進(jìn)戰(zhàn)略股東合作開(kāi)發(fā)上市、增發(fā)可轉(zhuǎn)債銀行REITs借支產(chǎn)融結(jié)合私募房地產(chǎn)基金信托租賃融資應(yīng)付、預(yù)收出售工程或股權(quán)境外上市2005年與中信資本投資簽訂合作協(xié)議，共同組建“中信資本·萬(wàn)科中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金〞。該基金方案只投資于萬(wàn)科及萬(wàn)科關(guān)聯(lián)公司開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)工程。基金首期募集目標(biāo)金額不超過(guò)1.5億美元，存續(xù)期5年〔經(jīng)基金投資人批準(zhǔn)可延長(zhǎng)至7年〕銀行信貸額度：100多億許多工程采用信托方式兩次可轉(zhuǎn)債獲得34.9億元資金A、B股上市，屢次增發(fā)積極推進(jìn)境外上市事宜與中信合作與德國(guó)HI、新加坡GIC、摩根等基金合作泰達(dá)、中糧、招商…………出售萬(wàn)佳等非核心資產(chǎn)25房地產(chǎn)企業(yè)主要管控類型大致可分為4類，在4大類中還會(huì)存在許多管控細(xì)節(jié)上的差異財(cái)務(wù)型管控戰(zhàn)略型管控操作型管控集團(tuán)總部功能核心功能重要功能財(cái)務(wù)/資產(chǎn)集團(tuán)規(guī)劃監(jiān)控/投資管理收購(gòu)、兼并人力資源管理財(cái)務(wù)/資產(chǎn)集團(tuán)規(guī)劃監(jiān)控/投資管理收購(gòu)、兼并人力資源管理公關(guān)、集團(tuán)營(yíng)銷法律審計(jì)R＆D工程拓展工程管理采購(gòu)/物流質(zhì)量管理市場(chǎng)營(yíng)銷銷售執(zhí)行管控導(dǎo)向：集權(quán)分權(quán)分權(quán)管理模式功能和人員配置運(yùn)營(yíng)功能財(cái)務(wù)/資產(chǎn)集團(tuán)規(guī)劃監(jiān)控/投資管理收購(gòu)、兼并人力資源管理公關(guān)、集團(tuán)營(yíng)銷法律審計(jì)R＆D監(jiān)督型管控財(cái)務(wù)/資產(chǎn)集團(tuán)規(guī)劃監(jiān)控/投資管理收購(gòu)、兼并人力資源管理公關(guān)、集團(tuán)營(yíng)銷法律審計(jì)R＆D工程審核工程管理重大采購(gòu)/物流質(zhì)量監(jiān)督市場(chǎng)管理銷售管理集權(quán)與分權(quán)融合26房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類的組織結(jié)構(gòu)大約有以下三類，各有適應(yīng)性，一般是根據(jù)企業(yè)的管控原那么來(lái)進(jìn)行構(gòu)架的項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售類型職能管理型矩陣式管理型開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售職責(zé)分工開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售工程部工程部只負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)管理部門工程部成為工程執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體，職能部門成為資源提供、建議與監(jiān)督主體優(yōu)點(diǎn)對(duì)工程環(huán)境的反響較慢；需要高層協(xié)調(diào)工作多，容易形成決策堆積員工介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn)實(shí)施條件工程數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營(yíng)客戶定位專一，工程實(shí)施環(huán)境不確定性低公司高層介入工程協(xié)調(diào)工作工程數(shù)量較多，同時(shí)也需要專業(yè)共享公司總部有專業(yè)管理能力提升的要求，同時(shí)也需要工程經(jīng)理人才工程管理型工程公司或工程部開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售工程公司成為開(kāi)發(fā)工作的全權(quán)負(fù)責(zé)主體工程執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)較大；不利于公司職能知識(shí)積累和專業(yè)化開(kāi)展跨多個(gè)地域經(jīng)營(yíng)或客戶需求變化多工程管理前期的客戶定位非常準(zhǔn)確更強(qiáng)調(diào)工程產(chǎn)品對(duì)客戶需求滿足程度工程部缺點(diǎn)職能部門內(nèi)部實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)知識(shí)共享對(duì)工程環(huán)境反響迅速，便于實(shí)現(xiàn)工程產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升對(duì)工程環(huán)境反響靈敏，清晰的產(chǎn)品責(zé)任，容易到達(dá)客戶的滿意強(qiáng)總部職能部門強(qiáng)工程經(jīng)理雙強(qiáng)，偏工程經(jīng)理27房地產(chǎn)〔含商業(yè)地產(chǎn)〕企業(yè)總體來(lái)說(shuō)，一般有三種組織結(jié)構(gòu)：第一種形式是按產(chǎn)業(yè)鏈分工設(shè)置注：以下是功能設(shè)置示意圖，非組織結(jié)構(gòu)圖，非組織層級(jí)圖28第二種形式是按產(chǎn)品類型分工設(shè)置組織結(jié)構(gòu)注：以下是功能設(shè)置示意圖，非組織結(jié)構(gòu)圖，非組織層級(jí)圖29第三種形式是基于工程或區(qū)域的矩陣式組織結(jié)構(gòu)，這也是房地產(chǎn)公司采用最多的形式注：以下是功能設(shè)置示意圖，非組織結(jié)構(gòu)圖，非組織層級(jí)圖30房地產(chǎn)公司完整的運(yùn)營(yíng)管理體系應(yīng)該包括如下方面的內(nèi)容：工程獲取規(guī)劃設(shè)計(jì)采購(gòu)管理工程管理營(yíng)銷管理自持物業(yè)管理人力資源管理控制環(huán)境信息與溝通監(jiān)督3規(guī)劃設(shè)計(jì)流程（設(shè)）開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)主流程（營(yíng)）一級(jí)流程二級(jí)流程三級(jí)流程3.1辦理用地規(guī)劃許可證及土地證流程（設(shè)）3.2設(shè)計(jì)招標(biāo)流程（設(shè)）3.3設(shè)計(jì)及報(bào)批流程（設(shè)）3.4交樓標(biāo)準(zhǔn)確定流程（設(shè)）2.1產(chǎn)品定位流程（營(yíng)）2.2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃編制流程（項(xiàng)）2.3投資計(jì)劃編制與申報(bào)流程（成）2.4項(xiàng)目資金計(jì)劃流程（財(cái)）2.5拆遷流程（項(xiàng)）財(cái)務(wù)管理流程人力資源管理流程行政管理流程審計(jì)監(jiān)督流程1.1市場(chǎng)分析（營(yíng)）1.2可行性研究流程（營(yíng)）1.3合同簽訂流程（營(yíng)）1開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選擇與決策流程（營(yíng)）經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)主流程2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期工作流程（營(yíng)）舉例31房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)深入到運(yùn)營(yíng)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，但是，最核心的風(fēng)險(xiǎn)仍然是來(lái)自于前期決策、工程定位的風(fēng)險(xiǎn)，以及異地管控、投資管理等環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)IIIIVIII3781011121324設(shè)計(jì)方案不符合市場(chǎng)定位或客戶需求采購(gòu)在數(shù)量、質(zhì)量、規(guī)格、及時(shí)性等方面不符合工程建設(shè)需要采購(gòu)程序低效，延誤工程進(jìn)程工程本錢超標(biāo)本錢控制影響業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)工程不能按期完成為按時(shí)完工付出大量其他的管理本錢人才儲(chǔ)藏不符合當(dāng)前與持續(xù)開(kāi)展需要69設(shè)計(jì)無(wú)法充分配合工程工程進(jìn)度需要采購(gòu)本錢過(guò)高451725設(shè)計(jì)因素所影響的建造本錢過(guò)高設(shè)計(jì)方案不夠出色無(wú)法表達(dá)樓盤價(jià)值營(yíng)銷管理無(wú)法達(dá)成利潤(rùn)、客戶滿意度與戰(zhàn)略方向符合的平衡人才缺少創(chuàng)造業(yè)績(jī)的空間或意愿114工程投資決策失誤工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題15出現(xiàn)重大平安事故18物業(yè)持有比例不符合戰(zhàn)略開(kāi)展19物業(yè)持有工程無(wú)法保值增值22未能合理制定或有效監(jiān)控預(yù)算執(zhí)行23財(cái)務(wù)分析的決策支持作用缺乏16樓盤無(wú)法如期完成銷售任務(wù)而就物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)至今已取得較大開(kāi)展，但大多數(shù)物業(yè)管理公司規(guī)模較小，仍處于開(kāi)展的初級(jí)階段第32

頁(yè)三級(jí)及以下資質(zhì)物業(yè)公司占絕大局部平均管理面積小，兩極分化嚴(yán)重二級(jí)管理面積一級(jí)三級(jí)平均物業(yè)公司平均管理物業(yè)面積單位：萬(wàn)平方米資料來(lái)源：?全國(guó)物業(yè)管理公司生存狀況調(diào)查?，范圍涵蓋包括協(xié)會(huì)會(huì)員及其他物業(yè)管理公司的合計(jì)4600個(gè)企業(yè)三級(jí)二級(jí)一級(jí)說(shuō)明由于很多非會(huì)員的小型公司沒(méi)有參加此次調(diào)查，因此根據(jù)此次調(diào)查結(jié)果得出的二、三級(jí)單位數(shù)量會(huì)高于實(shí)際情況一級(jí)物業(yè)公司的平均管理面積遠(yuǎn)高于三級(jí)公司平均值，而陸家嘴等收入過(guò)億的國(guó)內(nèi)頂級(jí)公司的管理面積是三級(jí)平均水平的100倍以上各級(jí)資質(zhì)物業(yè)公司數(shù)量附：物業(yè)管理公司資質(zhì)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的業(yè)務(wù)資格第33

頁(yè)標(biāo)準(zhǔn)資質(zhì)等級(jí)一級(jí)二級(jí)三級(jí)注冊(cè)資金500萬(wàn)300萬(wàn)50萬(wàn)人員要求1專業(yè)人員302010中級(jí)職稱20105建筑面積基數(shù)2多層住宅200100未作規(guī)定高層住宅10050獨(dú)立式住宅158商業(yè)物業(yè)50201：工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱2：要求一級(jí)、二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理公司管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％資料來(lái)源：?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理方法?，建設(shè)部資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)不同資質(zhì)可承接業(yè)務(wù)一級(jí)資質(zhì)物業(yè)效勞企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理工程二級(jí)資質(zhì)物業(yè)效勞企業(yè)可以承接30萬(wàn)平方米以下的住宅工程和8萬(wàn)平方米以下的非住宅工程的物業(yè)管理業(yè)務(wù)三級(jí)資質(zhì)物業(yè)效勞企業(yè)可以承接20萬(wàn)平方米以下住宅工程和5萬(wàn)平方米以下非住宅工程的物業(yè)管理業(yè)務(wù)半數(shù)以上國(guó)內(nèi)物業(yè)管理公司處于虧損狀態(tài)，行業(yè)普遍盈利性較差第34

頁(yè)資料來(lái)源：?全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報(bào)告?由于參與調(diào)查的企業(yè)主要是協(xié)會(huì)會(huì)員，而多數(shù)規(guī)模較小的企業(yè)沒(méi)有參加，因此行業(yè)盈利水平會(huì)低于基于調(diào)查得出的數(shù)據(jù)盈虧企業(yè)比例行業(yè)總體營(yíng)業(yè)收入277億元總體獲利15億元每個(gè)公司平均利潤(rùn)82.1萬(wàn)元行業(yè)平均利潤(rùn)率5%持平虧損盈利平均獲利水平中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)開(kāi)展將呈現(xiàn)如下趨勢(shì)：〔1〕物業(yè)管理公司行業(yè)主流將由甲方物業(yè)向第三方物業(yè)轉(zhuǎn)變第35

頁(yè)國(guó)家建設(shè)部、地方房地產(chǎn)主管部門積極倡導(dǎo)物業(yè)管理工程的公開(kāi)招標(biāo)制度對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，建管別離方式更有益本錢較低效勞意識(shí)不強(qiáng)管理經(jīng)驗(yàn)缺乏前期介入專業(yè)知識(shí)不夠能根本完成物管效勞工作不能促進(jìn)后期銷售限于效勞管理規(guī)模及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，虧本的可能性較大本錢適中效勞意識(shí)實(shí)力較強(qiáng)管理經(jīng)驗(yàn)豐富前期介入可提出促進(jìn)銷售的專業(yè)建議客戶資源的整合、共享提升企業(yè)及物業(yè)品牌形象對(duì)消費(fèi)者購(gòu)置具促進(jìn)作用國(guó)際經(jīng)驗(yàn)也說(shuō)明第三方物業(yè)更有可持續(xù)開(kāi)展?jié)摿Α绹?guó)紐約、芝加哥85%的物業(yè)企業(yè)采用第三方物業(yè)管理模式；我國(guó)的香港，95%的物業(yè)由“第三方〞管理VS受政策、開(kāi)發(fā)商傾向以及行業(yè)自身開(kāi)展?jié)摿θ矫嬉蛩赜绊懀康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)別離將成為趨勢(shì)物業(yè)管理公司獲取工程方式由自建自管向建管別離轉(zhuǎn)變資料來(lái)源：中大咨詢分析〔2〕物業(yè)管理公司行業(yè)正發(fā)生著從效勞者向管理者的角色轉(zhuǎn)變，未來(lái)可能還會(huì)成為經(jīng)營(yíng)者第36

頁(yè)效勞者管理者經(jīng)營(yíng)者從1981年深圳設(shè)立第一家物業(yè)管理公司以來(lái)，物業(yè)管理公司主要從事著保安、保潔、代收費(fèi)用等根底效勞行業(yè)處于微利狀態(tài)，半數(shù)以上不盈利行業(yè)領(lǐng)先的物業(yè)管理公司已經(jīng)根本完成或正在進(jìn)行從效勞者向管理者轉(zhuǎn)變，將技術(shù)含量低的根底服物業(yè)別離，物業(yè)管理公司專注于管理角色轉(zhuǎn)變使公司的獲利能力大大提高國(guó)內(nèi)龍頭物業(yè)管理公司的獲利能力較國(guó)際領(lǐng)先水平仍有差距，為提高獲利能力，物業(yè)管理公司開(kāi)始經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新型增值業(yè)務(wù)，角色可能再次從管理者轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)者資料來(lái)源：中大咨詢分析〔3〕國(guó)內(nèi)物業(yè)管理公司眾多，差距懸殊，存在很大的兼并整合時(shí)機(jī)，未來(lái)公司數(shù)量將大幅度減少第37

頁(yè)由于早年準(zhǔn)入門檻低，目前眾多小型物業(yè)管理公司連年虧損，面臨倒閉或收購(gòu)大型公司希望通過(guò)收購(gòu)兼并進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模中型公司希望通過(guò)合并擴(kuò)大注冊(cè)資本規(guī)模提供資質(zhì)等級(jí)，獲得承接大型工程的資格行業(yè)內(nèi)將出現(xiàn)出現(xiàn)兼并整合的趨勢(shì)，公司數(shù)量將迅速減少大批小型企業(yè)消失，市場(chǎng)份額向大中型企業(yè)集中資料來(lái)源：中大咨詢分析38案例1：ZJJT戰(zhàn)略梳理報(bào)告總綱集團(tuán)層面Ⅰ．使命愿景：中國(guó)最專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)Ⅱ．產(chǎn)品：專注于商業(yè)地產(chǎn)，優(yōu)先開(kāi)展零售地產(chǎn)，打造精品城市綜合體，關(guān)注社區(qū)購(gòu)物中心Ⅲ．價(jià)值鏈：側(cè)重于并購(gòu)、持有和經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，少量開(kāi)發(fā)，可以引入更多的戰(zhàn)略合作伙伴Ⅳ．地域：以廣州為基地，在泛珠三角形成時(shí)機(jī)性擴(kuò)張模式，即“1+N〞地域擴(kuò)張模式Ⅴ．核心能力：各種能力均衡開(kāi)展，注重融資投資決策能力，以及品牌運(yùn)作和管理能力的提升Ⅵ．開(kāi)展階梯：短期以正佳廣場(chǎng)為核心，中期開(kāi)始進(jìn)行復(fù)制,成為較具實(shí)力的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)商正佳廣場(chǎng)Ⅰ．競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：在未來(lái)天河中央商業(yè)區(qū)直接的對(duì)手有天河城、太古匯及萬(wàn)菱匯，珠江新城商圈有太陽(yáng)城廣場(chǎng)、高德置地廣場(chǎng)、中央商業(yè)廣場(chǎng)等，火車東站有東方寶泰廣場(chǎng)，定位均有一定差異Ⅱ．競(jìng)爭(zhēng)能力：正佳廣場(chǎng)在地段上在未來(lái)格局中有一定優(yōu)勢(shì)，但是品牌和物業(yè)管理等需要加強(qiáng)Ⅲ．市場(chǎng)定位：主要定位于新時(shí)代家庭，有第二梯度的市場(chǎng)人群Ⅳ．業(yè)態(tài)組合：建議綜合各類原那么，依靠主力店，依據(jù)消費(fèi)群消費(fèi)特征建立動(dòng)態(tài)的業(yè)態(tài)組合機(jī)制Ⅴ．開(kāi)展目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)三年租金翻一番的目標(biāo)，到2021左右的時(shí)候帶到天河城目前的水平39ZJJT目前以正佳廣場(chǎng)為運(yùn)作核心的現(xiàn)實(shí)，維持目前商業(yè)地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)板塊職能，一是運(yùn)作目前的商業(yè)地產(chǎn)工程，二是為未來(lái)新的工程做準(zhǔn)備董事長(zhǎng)副董事長(zhǎng)總裁行政人事中心工程預(yù)結(jié)算中心招標(biāo)采購(gòu)中心法律事務(wù)部金融投資部M層運(yùn)營(yíng)管理公司黨工辦運(yùn)通投資管理公司廣東鵬尊能源開(kāi)發(fā)公司廣州鵬尊投資公司鴻越裝修公司廣告公司副總裁財(cái)務(wù)中心工程管理部開(kāi)發(fā)部副總裁正佳廣場(chǎng)工程設(shè)備部車場(chǎng)部營(yíng)銷推廣部租戶關(guān)系部現(xiàn)場(chǎng)效勞部行政部人力資源部財(cái)務(wù)部規(guī)劃委員會(huì)40ZIJT總部管控建議〔簡(jiǎn)表〕，應(yīng)兼顧戰(zhàn)略與監(jiān)控雙重職能總部介入的深度核心功能重要功能開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)功能財(cái)務(wù)/資產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃監(jiān)控/投資管理收購(gòu)、兼并人力資源公關(guān)/集團(tuán)營(yíng)銷法律審計(jì)項(xiàng)目開(kāi)拓規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理采購(gòu)物流質(zhì)量技術(shù)市場(chǎng)營(yíng)銷銷售管理售后服務(wù)商業(yè)持有與運(yùn)營(yíng)本地項(xiàng)目

異地項(xiàng)目

商業(yè)物業(yè)投資開(kāi)發(fā)

商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司

非主業(yè)控股公司

參股公司

:總部集權(quán)，由總部進(jìn)行操作；：總部局部分權(quán)，總部制定規(guī)那么、審核、執(zhí)行關(guān)鍵環(huán)節(jié)以及監(jiān)督；：總部以建制、審計(jì)監(jiān)督為主，授權(quán)給相應(yīng)層級(jí)執(zhí)行；空格：不存在此項(xiàng)職能或者總部介入較淺41中大咨詢基于房地產(chǎn)價(jià)值鏈幫ZJJT梳理的二級(jí)流程架構(gòu)與類目A.3籌劃定位流程B.3規(guī)劃設(shè)計(jì)管理流程B.4施工圖設(shè)計(jì)與會(huì)審流程B.1規(guī)劃需求制定流程C.1總控方案制定流程D.2營(yíng)銷籌劃流程C.10竣工驗(yàn)收流程C.8本錢管理流程客戶效勞D.3物業(yè)交接流程D.1營(yíng)銷定價(jià)流程D.4工程后評(píng)估流程土地獲取A.2工程可研流程銷售交房D市場(chǎng)營(yíng)銷C工程與本錢管理B規(guī)劃設(shè)計(jì)A工程拓展C.6進(jìn)度管理流程C.7質(zhì)量管理流程C.9變更管理流程C.2施工圖預(yù)算流程C.4施工招投標(biāo)流程A.1工程建議流程C.11竣工決算流程報(bào)批報(bào)建、證照辦理C.3材料招投標(biāo)流程B.2設(shè)計(jì)招投標(biāo)流程C.5監(jiān)理招投標(biāo)流程一級(jí)流程二級(jí)流程42案例2：ZJSY管理體系工程。ZJSY已經(jīng)形成以住宅產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)、建筑工程總承包、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、旅游酒店為核心業(yè)務(wù)，以建筑設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、建筑裝修、酒店物業(yè)管理、中介咨詢?yōu)殛P(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的國(guó)有大型企業(yè)集團(tuán)ZJSY集團(tuán)有限公司(核心企業(yè))ZJSY總部辦公室人力資源部財(cái)務(wù)部審計(jì)部資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部房地產(chǎn)事業(yè)部工程事業(yè)部物業(yè)經(jīng)營(yíng)事業(yè)部開(kāi)發(fā)效勞部監(jiān)察室黨委辦公室工會(huì)團(tuán)委廣州ZJ外資建筑設(shè)計(jì)院廣州ZJ工程建設(shè)監(jiān)理公司廣州ZJ裝修工程公司廣州ZJ物業(yè)酒店管理公司廣州ZJ體育文化開(kāi)展廣州ZJ物資供給公司深圳ZJSY公司惠州ZJSY公司廣州ZJSY集團(tuán)珠海公司廣州太平洋外資建設(shè)咨詢公司廣州ZJ廣告公司廣州ZJ興業(yè)公司瑞士中星投資(香港)珠海ZJ中星房地產(chǎn)開(kāi)展海南國(guó)際置業(yè)三亞ZJ南田溫泉度假區(qū)廣州華僑房屋開(kāi)發(fā)公司廣州ZJ體育文化開(kāi)展廣州華僑投資公司廣州華僑經(jīng)濟(jì)建設(shè)公司廣州ZJSY開(kāi)發(fā)股份廣州ZJ投資管理廣州世界貿(mào)易中心大廈廣州好世界綜合大廈廣州捷星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新會(huì)松園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)廣州麓翠苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)廣州ZJ恒昌房地產(chǎn)參謀廣州華南自動(dòng)化工程廣州廣怡中心大廈43根據(jù)工程要求，中大咨詢幫助ZJSY梳理并設(shè)計(jì)十二個(gè)核心管理流程方案預(yù)算流程戰(zhàn)略管理流程財(cái)務(wù)管控流程績(jī)效管理流程年度方案預(yù)算調(diào)整流程戰(zhàn)略制定流程年度方案預(yù)算制定流程財(cái)務(wù)管理流程績(jī)效考核流程績(jī)效輔導(dǎo)流程績(jī)效指標(biāo)制定流程資產(chǎn)管理流程資金管理流程財(cái)務(wù)審計(jì)流程三年戰(zhàn)略規(guī)劃制定流程投資管理流程投資決策流程合同管理流程合同管理流程44案例：ZJSY的績(jī)效考核流程圖績(jī)效考核流程編號(hào)：本流程共1頁(yè)之第1頁(yè)生效日期:流程協(xié)調(diào)控制部門：人力資源部總責(zé)任人：人力資源副總審核:簽署：總裁辦公會(huì)集團(tuán)財(cái)務(wù)部人力資源部考核人被考核人責(zé)任人備注財(cái)務(wù)部經(jīng)理人力資源部總監(jiān)被考核人考核人人力資源部總監(jiān)人力資源部總監(jiān)人力資源部總監(jiān)集團(tuán)董事長(zhǎng)人力資源部總監(jiān)考核人同時(shí)也是被考核人考核表格根據(jù)考核表格和年度經(jīng)營(yíng)方案自我評(píng)分評(píng)分、溝通年度方案預(yù)算人力資源部主持考核評(píng)審會(huì)議，全面溝通并調(diào)整考核結(jié)果考核結(jié)果匯總擬訂考評(píng)報(bào)告和獎(jiǎng)懲方案執(zhí)行考核結(jié)果實(shí)施獎(jiǎng)懲晉升業(yè)務(wù)及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)否決145案例：ZJSY的績(jī)效考核說(shuō)明文件1 目的、范圍及適用為標(biāo)準(zhǔn)集團(tuán)核心員工績(jī)效考核工作，明確相關(guān)權(quán)限職責(zé)與部門配合，特制訂本程序本程序適用范圍為XXXX集團(tuán)，自2007年10月1日起執(zhí)行。每年一月績(jī)效考核開(kāi)始時(shí)點(diǎn)適用本流程2 職責(zé)流程的總責(zé)任人人事資源部總監(jiān)人力資源部為流程控制協(xié)調(diào)部門，主持績(jī)效考核、溝通、獎(jiǎng)懲建議各部門、業(yè)務(wù)公司、房地產(chǎn)集團(tuán)配合，負(fù)責(zé)制定本部門/公司方案預(yù)算并參與預(yù)算協(xié)調(diào)會(huì)議3 流程概要人力資源部一月第一周發(fā)布考核工具與考核通知到各部門、公司，該環(huán)節(jié)責(zé)任人是人力資源副總被考核人三個(gè)工作日內(nèi)填寫考核表格，進(jìn)行自評(píng)，考核人一周內(nèi)完成對(duì)別考核人評(píng)分并溝通人力資源部三個(gè)工作日聶匯總考核結(jié)果，該環(huán)節(jié)責(zé)任人是人力資源部總監(jiān)人力資源部主持召開(kāi)績(jī)效考評(píng)會(huì)議進(jìn)行360度全方位綜合評(píng)定，兩日內(nèi)確定考評(píng)結(jié)果，該環(huán)節(jié)責(zé)任人是人力資源部總監(jiān)人力資源部一周內(nèi)制定考評(píng)報(bào)告和獎(jiǎng)懲建議方案報(bào)決策委員會(huì)審批決策委員會(huì)審批通過(guò)或提出修改建議，決策與修改周期為一周人力資源部監(jiān)督考核考核結(jié)果執(zhí)行，該環(huán)節(jié)責(zé)任人是人力資源部總監(jiān)4 相關(guān)流程交付品?獎(jiǎng)懲方案?：流程說(shuō)明文件46案例3：DT集團(tuán)開(kāi)展戰(zhàn)略——“三步走〞開(kāi)展戰(zhàn)略利潤(rùn)時(shí)間第一階段：資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整第二階段：經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng)新第三階段：尋求新事業(yè)時(shí)機(jī)，將企業(yè)做強(qiáng)做大第一階段：繼續(xù)強(qiáng)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，核心的問(wèn)題是將資產(chǎn)的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率調(diào)整至一個(gè)合理的數(shù)字上，與此同時(shí)要引進(jìn)新的合作者，增強(qiáng)企業(yè)的資金、技術(shù)及管理能力；第二階段：在已完成資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的根底上采取較為積極的開(kāi)展策略，尋求突破現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及效勞模式，增大企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模及增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力。這一階段大約需要三年時(shí)間；第三階段：通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)換及現(xiàn)代企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)模式，擴(kuò)大企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模，尋求企業(yè)更強(qiáng)更大。戰(zhàn)略重點(diǎn)：降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略重點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng)新戰(zhàn)略重點(diǎn)：戰(zhàn)略合作47案例3：?戰(zhàn)略梳理報(bào)告?分析梳理了順德區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)的開(kāi)展戰(zhàn)略主要內(nèi)容《戰(zhàn)略梳理報(bào)告》48根據(jù)順德國(guó)資辦對(duì)房地產(chǎn)物業(yè)具體情況和開(kāi)展思路，在現(xiàn)代企業(yè)治理結(jié)構(gòu)下，提出了基于現(xiàn)狀的“1+2〞組織結(jié)構(gòu)〔方案一〕順德房地產(chǎn)總裁財(cái)務(wù)部工程維修部實(shí)德公司總經(jīng)理匯德公司總經(jīng)理規(guī)劃設(shè)計(jì)部成本管理部行政部人力資源部房管部保障性住房部法務(wù)部工程管理部綜合部質(zhì)量管理部文化廣場(chǎng)項(xiàng)目部經(jīng)營(yíng)管理部綜合部規(guī)劃委員會(huì)副總副總營(yíng)銷推廣部市場(chǎng)拓展部工程維修部49明確戰(zhàn)略和組織架構(gòu)之后，以業(yè)務(wù)和客戶為導(dǎo)向的根底之上，主要解決三大問(wèn)題：流程識(shí)別與呈現(xiàn)、流程評(píng)估與優(yōu)化及流程實(shí)施與指導(dǎo)流程識(shí)別與呈現(xiàn)流程評(píng)估與優(yōu)化流程在企業(yè)中無(wú)處不在，僅僅沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)化和集中管理；一般識(shí)別流程有價(jià)值鏈架構(gòu)法和利益相關(guān)方的分析識(shí)別法；中大工程組為核心，全員參與，保證流程識(shí)別/梳理的科學(xué)、系統(tǒng)、全面和真實(shí)評(píng)估利潤(rùn)最大、本錢最高、耗時(shí)最長(zhǎng)及風(fēng)險(xiǎn)最大等核心流程；流程優(yōu)化以降低本錢，提高效率，控制風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)；消除、整合、簡(jiǎn)化、重排、自動(dòng)化和增加等6大手段保證流程的簡(jiǎn)潔、高效，提高工作效率全員參與流程管理，高層的支撐和員工的認(rèn)可：中大咨詢工程組實(shí)施培訓(xùn)，保證流程優(yōu)化及流程實(shí)施的穩(wěn)定開(kāi)展流程實(shí)施與指導(dǎo)50同時(shí)明確了授權(quán)體系