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?房地產(chǎn)籌劃大全—房地產(chǎn)工程工程管理?
團(tuán)圓網(wǎng)“偷”面積方略淺析■何為“偷面積〞■“偷面積〞之常用方法■“偷面積〞·經(jīng)典案例本文綱要:一、何為“偷面積〞【概念詮釋】:依據(jù):?建筑工程建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)?偷法:把只計(jì)算半建筑面積〔比方未封閉的陽(yáng)臺(tái),挑梁等〕和不計(jì)算建筑面積的各類建筑〔比方層高小于2.20m以下的夾層,插層,技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室,房屋的天面,挑臺(tái),飄窗等)的面積盡量的放大;
增加層高,一層產(chǎn)權(quán)兩層實(shí)用〔多為頂樓復(fù)式〕,通過(guò)減少分?jǐn)?,增加?shí)惠,促進(jìn)銷售。不計(jì)面積的1、凸窗(外飄窗)無(wú)限度外擴(kuò)(凸窗高2.2米內(nèi))(空間的延伸)2、落地凸窗(2.2米內(nèi))(空間的延伸,實(shí)際窗地面與房間地面相同,變現(xiàn)類夾層實(shí)用面積)3、可局部拆卸內(nèi)假凸窗
(增加一些儲(chǔ)物空間或直接增加凸窗層高變成標(biāo)準(zhǔn)高)4、兩層高以上的普通大露臺(tái)
(增加使用面積但是不占用房間面積)5、兩層高以上的內(nèi)凹大露臺(tái)或入戶花園
(增加使用面積但不占用房間面積,可以加樓板變現(xiàn)更多實(shí)用面積)6、層高小于2.2米的地下室,半地下室空間(增加輔助使用空間)7、雙首層設(shè)計(jì)的”地下空間”
(增加輔助使用空間或變現(xiàn)更多實(shí)用面積)二、“偷面積〞的幾種常用方法$8、一樓庭院和樓頂?shù)氖褂妹娣e(增加輔助使用空間)9、超高內(nèi)庭院(可變現(xiàn)實(shí)用面積)10、室內(nèi)層高2.2米以下的夾層,插層,技術(shù)層(增加輔助使用面積)計(jì)半面積的1、一層普通大陽(yáng)臺(tái),未封閉的陽(yáng)臺(tái),挑廊2、與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊3、可以變房間的內(nèi)陽(yáng)臺(tái)4、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊計(jì)一層面積的室內(nèi)超高層1、室內(nèi)4.0米以下(增加空間體量和舒適度)2、室內(nèi)4.4米-6米甚至更高(增加空間體量還可加樓板變現(xiàn)使用面積)少分?jǐn)偣裁娣e1、不計(jì)面積的公共面積(高層高,夾層等)(減少公攤建筑面積,增加套內(nèi)實(shí)用面積)2、計(jì)一半面積的公共面積(陽(yáng)臺(tái)形式等)(減少公攤建筑面積,增加套內(nèi)實(shí)用面積)3模糊公共空間(裝飾性園林建筑<不計(jì)面積>與入戶大堂相連)(增加入戶大堂面積提高舒適度,客觀上減少公攤面積,增加套內(nèi)實(shí)用面積)房地產(chǎn)商“偷面積〞慣用手法匯總房地產(chǎn)商“偷面積”小手筆慣用手法高小于2.2米的落地凸窗高小于2.1米的落地大衣柜陽(yáng)光房高小于2.1米的隱藏式衣柜高小于2.2米的可拆卸凸窗房地產(chǎn)商“偷面積”大手筆慣用手法兩層高錯(cuò)層露臺(tái)及兩層高內(nèi)凹大露臺(tái)層高小于2.2米的地下室和半地下室以及住宅建筑在正負(fù)零以下的地下室和半地下室只計(jì)一層建筑面積的室內(nèi)超高層兩層高入戶花園房地產(chǎn)商“偷面積〞慣用手法匯總計(jì)一半建筑面積的”偷”法未封閉的陽(yáng)臺(tái)可變成房間的內(nèi)陽(yáng)臺(tái)一層普通大陽(yáng)臺(tái)不計(jì)算建筑面積的”偷”法深圳地產(chǎn)商“偷面積”小手筆慣用手法深圳地產(chǎn)商“偷面積”大手筆慣用手法深圳地產(chǎn)商慣用“偷面積”方法匯總不計(jì)算建筑面積的”偷”法計(jì)一半建筑面積的”偷”法
三、深圳◎偷面積由來(lái)背景:典型移民城市,置業(yè)需求旺盛;地根緊縮,寸土寸金,樓面地價(jià)日益飆升,銷售單價(jià)水漲船高,高容積率、高土地使用率、高得房實(shí)用率的產(chǎn)品成為市場(chǎng)不二選擇,偷面積的各類有效方法成為深圳所有開發(fā)商贏得市場(chǎng)的利器;利用凸窗“偷面積〞是地產(chǎn)商的常用手法(一〕其主要的技巧是把帶窗外墻向外推移,把窗臺(tái)放到最低,做成大玻璃窗,這樣在外立面上會(huì)凸出一局部。由于現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定2.2米以下空間不計(jì)入建筑面積,只要凸窗局部層高不超過(guò)2.2米,便可有效“偷〞到面積。
在設(shè)計(jì)中,為了層高不超過(guò)2.2米,通常開發(fā)商會(huì)做一個(gè)較低的平臺(tái),這稱為低臺(tái)凸窗,這是最早的“偷〞面積方法。開展到現(xiàn)在已有改進(jìn),開發(fā)商在設(shè)計(jì)圖紙中和毛坯房交付時(shí)可能會(huì)有“低臺(tái)〞,但客戶裝修時(shí),這個(gè)“低臺(tái)〞往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的層高,加上打掉的那局部“低臺(tái)〞,凸窗局部的層高可以到達(dá)2.3米甚至更高。這樣通過(guò)低臺(tái)凸窗變落地凸窗的做法,使得房屋的空間更舒適,有效地內(nèi)部空間結(jié)合起來(lái)。缺點(diǎn):大凸窗設(shè)計(jì)也會(huì)帶來(lái)諸如外墻保溫、外墻滲漏等問(wèn)題,需要開發(fā)商在材料、建筑設(shè)計(jì)上下功夫。“綠洲豐和〞凸窗經(jīng)典案例創(chuàng)新戶型之凸窗運(yùn)用:通風(fēng)采光佳,實(shí)用,視野開闊,建筑立面美觀,有效增加了客戶的套內(nèi)面積,賣點(diǎn)實(shí)在。綠洲豐和的臥室根本上都有1.5米深的落地凸窗,就是衛(wèi)生間也有0.9米深的凸窗,衛(wèi)生間的凈高要求低,落地凸窗的應(yīng)用最為理想“綠洲豐和〞凸窗經(jīng)典案例利用凸窗“偷面積〞是地產(chǎn)商的常用手法(二〕
可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁開發(fā)商為了“偷〞面積,成心將樓盤凸窗局部設(shè)計(jì)出一道橫梁,使得凸窗層高不高于2.2米。而客戶在拿到房子后,這樣一道專為“打掉〞設(shè)計(jì)的橫梁便可“拆卸〞掉,使原本2.2米的層高變成2.8米,與正常房屋層高一致。
將這種“偷〞面積方式發(fā)揮到極致的是,開發(fā)商在屋內(nèi)做一道假梁,將局部空間隔成兩層,下層空間不超過(guò)2.2米,上層空間0.6米左右用于儲(chǔ)藏室。在裝修的時(shí)候,購(gòu)房者可以將成心設(shè)計(jì)的那道假梁打掉,使得房屋空間變大。缺點(diǎn):拆卸后如何保證墻體的隔熱、保溫。“桂芳園〞凸窗經(jīng)典案例如圖,佳兆業(yè)“桂芳園”就利用可拆卸凸窗,為客戶“偷”出了一個(gè)很大的空間。步入式凸窗搖身變成一個(gè)獨(dú)立空間,實(shí)現(xiàn)了凸窗的盡量擴(kuò)大?!俺鞘兄鲌?chǎng)〞凸窗經(jīng)典案例上圖的頂柜為可以打掉的部分的上梁,將低于2.2米的凸窗空間轉(zhuǎn)化成標(biāo)準(zhǔn)高進(jìn)深的足夠大,可以把這個(gè)凸窗空間隔離成一個(gè)獨(dú)立的空間上圖為打掉頂柜后的臥室空間。這樣空間不再壓抑,還能隔離出一個(gè)小辦公間上圖為沒(méi)有打掉頂柜的臥室樣板房從上述分析可以看出:凸窗有如下優(yōu)點(diǎn):給業(yè)主帶來(lái)實(shí)惠:只要凸窗高度小于2.2米,可不計(jì)入建筑面積;通透的室內(nèi)空間:凸窗房的室內(nèi)采光效果好;美觀的建筑外立面;精心設(shè)計(jì)的凸窗建筑能把房間、自然融為一體;但凸窗本身亦存在局限性:政策對(duì)凸窗高度的限制,使進(jìn)深不可避免產(chǎn)生局限。這一點(diǎn),即使“可拆卸凸窗”的誕生,也未能有更好的突破;正當(dāng)凸窗無(wú)法為客戶帶來(lái)更極致的面積上的實(shí)惠,于是,另外一種“偷法”誕生。隱藏式衣櫥的設(shè)計(jì)方法有點(diǎn)類似于低臺(tái)凸窗,通過(guò)外墻外移并將其做成凸窗完成,只是這里的凸窗改成了“衣櫥〞。和凸窗一樣,隱藏式衣櫥的高度通常也在2.2米以下,不用計(jì)入建筑面積,但業(yè)主卻可以使用。缺點(diǎn):外墻的保溫和整個(gè)小區(qū)的外立面的協(xié)調(diào)性。隱藏式衣柜,落地衣柜“偷面積〞的無(wú)微不至利用超大入戶花園和大陽(yáng)臺(tái)“偷面積〞由于入戶花園和陽(yáng)臺(tái)只計(jì)一半建筑面積,開發(fā)商通過(guò)做大入戶花園和陽(yáng)臺(tái)也屬“偷面積〞之舉。此方法一般只在大戶型單元且自然資源景觀較好的樓盤中使用。缺點(diǎn):作為購(gòu)房者,由于入戶花園要計(jì)一半建筑面積,在規(guī)定面積內(nèi),大的入戶花園必然造成室內(nèi)空間的變小。另還必須考慮到底多大的入戶花園和陽(yáng)臺(tái)適合多大的戶型。利用超大入戶花園和大陽(yáng)臺(tái)“偷面積〞入戶花園可以隔成一個(gè)小書房,非常實(shí)用利用超大入戶花園和大陽(yáng)臺(tái)“偷面積〞大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì),陽(yáng)臺(tái)面積12㎡錯(cuò)層雙層高露臺(tái)或雙層高入戶花園“偷面積〞雙層高露臺(tái)首先在從室內(nèi)空間向外界的自然延伸上,對(duì)居住的舒適性肯定有所幫助。對(duì)于錯(cuò)層大露臺(tái)〔或入戶花園〕如果是可以用玻璃窗封上,或加樓層板使上下兩家都增加面積,對(duì)偷面積提高實(shí)用率有非常大的幫助。但要考慮上下層對(duì)視的問(wèn)題,如采用內(nèi)封閉的方式。錯(cuò)層雙層高露臺(tái)或雙層高入戶花園“偷面積〞奇數(shù)層露臺(tái)可能有對(duì)視問(wèn)題露臺(tái)經(jīng)典案例亮點(diǎn)【錯(cuò)層】有效解決了平層中送出不計(jì)面積的露臺(tái)。【優(yōu)勢(shì)】:“偷”出更大實(shí)惠。增加有力賣點(diǎn)。滿足客戶與室外大接觸心愿。露臺(tái)經(jīng)典案例相對(duì)“中央悅城”的大膽的露臺(tái)錯(cuò)層“西岸官邸”的錯(cuò)層露臺(tái)的設(shè)計(jì)更為人性化。它不僅為客戶送出了面積,更重要的是它相對(duì)前者更強(qiáng)調(diào)私人空間。上面兩副圖片為“西岸官邸”樓盤的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和樣板房模型,可以看出“西岸官邸”更有選擇性:它為偶數(shù)層增加了賣點(diǎn),從而提高了每平米的價(jià)格。而奇數(shù)層則能得到相對(duì)偶數(shù)層的單位建筑面積更為便宜的實(shí)惠?!熬┑睾J澜绋暵杜_(tái)經(jīng)典案例相對(duì)于前二者的錯(cuò)層大露臺(tái),“京地海世界”的露臺(tái)在設(shè)計(jì)上沒(méi)有那么突出。但是很大膽,它的兩層高的內(nèi)凹大露臺(tái)更加強(qiáng)調(diào)私人空間,更注意處理建筑外立面效果和減少施工難度。施工時(shí)故意留出一個(gè)兩層高的洞口,在交房時(shí)可加板封閉,成為單層的室內(nèi)使用空間。“入戶花園〞—全新設(shè)計(jì)理念從以上幾個(gè)案例可以看出,露臺(tái)得到地產(chǎn)商廣泛應(yīng)用主要基于下面幾個(gè)理由:對(duì)業(yè)主:1.“獲贈(zèng)面積”的誘惑更大;2.讓小區(qū)景致和房間形成有機(jī)的結(jié)合,露臺(tái)成為小戶型的主要置業(yè)群最喜愛的戶型結(jié)構(gòu)之一;對(duì)地產(chǎn)商:靈活多變的露臺(tái)設(shè)計(jì)帶來(lái)的戶型美感成為樓盤新的賣點(diǎn),減少了銷售壓力。露臺(tái)的出現(xiàn),在買房者求實(shí)惠的心理與深圳的高房?jī)r(jià)之間,找到了一個(gè)很好的平衡點(diǎn)。同樣,入戶花園的設(shè)計(jì),亦滿足了客戶求實(shí)惠的心理,同時(shí)以另一種設(shè)計(jì)理念給客戶和地產(chǎn)商帶來(lái)驚喜。6米高入戶花園〞采用左右錯(cuò)層設(shè)計(jì),將入戶花園設(shè)計(jì)成兩層高度,可以100%的“偷面積〞。
左右錯(cuò)層的入戶花園〔兩層高度〕,使得業(yè)主得到了實(shí)惠。“6米高入戶花園〞由于上層被封閉,在使用中甚至可以再作一層閣樓〔見下頁(yè)圖片〕。
入戶花園經(jīng)典案例入戶花園經(jīng)典案例空中院館“偷面積〞電梯廳電梯廳花園由兩層高露臺(tái)組成,即每?jī)蓪与娞輳d均有一個(gè)近30—40平方米的露臺(tái),形成了可供兩層業(yè)主共同使用梯廳花園??罩谢▓@,一般是兩層或者三層做一個(gè)。由于電梯廳露臺(tái)兩層高度,按照建筑計(jì)算有關(guān)規(guī)定,不計(jì)入容積率局部,因此這局部面積沒(méi)計(jì)入公攤面積,給業(yè)主帶來(lái)了實(shí)惠電梯廳露臺(tái)是兩層高度,可以不計(jì)算建筑面積空中院館“偷面積〞電梯廳空中院館空中過(guò)道在兩個(gè)單元之間做一個(gè)連接的空中過(guò)道,使得業(yè)主多出一部分空間。業(yè)主既可以分隔開,作為自己的私人空間;也可以作為空中院館,供業(yè)主共用,多出一個(gè)休閑空間。50空中院館空中過(guò)道萬(wàn)科.城市風(fēng)景的(紅色部分)的層高為2.2米,可以算“偷面積”的新做法,“陽(yáng)光房”擁有通透、華麗的外觀,其三面玻璃墻的設(shè)計(jì)讓業(yè)主能和自然有很親密的接觸。但是,私密性的處理一直是陽(yáng)光房設(shè)計(jì)的一大瓶頸。陽(yáng)光房“偷面積〞◆“陽(yáng)光房”因?yàn)椴荒芡耆U蠘I(yè)主隱私權(quán),且建筑立面的處理等受到質(zhì)疑,廣泛推廣尚有難度;◆與“陽(yáng)光房”異曲同工的產(chǎn)品——地下室和半地下室,相對(duì)能完善的保護(hù)業(yè)主的隱私,外觀處理更易,面積同樣可偷。◆地下室和半地下室的可應(yīng)用的“偷面積”政策是:層高小于2.2米的地下室,半地下室空間不計(jì)算建筑面積;雙首層設(shè)計(jì)的地下空間不計(jì)算建筑面積;住宅建筑正負(fù)零之下不計(jì)算建筑面積?!糁灰谡咴试S的范圍內(nèi),地下室和半地下室存在較大的可“偷”空間,另外,室外架空的半地下室較好地解決了地下采光的問(wèn)題,如圖。利用地下室和半地下室“偷面積〞“17英里〞地下室,半地下室經(jīng)典案例
兩圖均為萬(wàn)科“偷”的半地下室。但是萬(wàn)科應(yīng)用在了別墅和大戶型上。不計(jì)算建筑面積而又能創(chuàng)造如此大的空間的“偷”法,90平米內(nèi)依然有應(yīng)用空間;【萬(wàn)科“17英里”應(yīng)用依據(jù)】:“住宅建筑正負(fù)零以下不計(jì)算建筑面積。”如圖,它幾乎把半地下室的高度做到了近2.8米,貼近了標(biāo)準(zhǔn)層高。沒(méi)有壓抑感的空間,實(shí)用面積可以更大拓展。“17英里〞地下室,半地下室經(jīng)典案例夾層的層上下于2.2米,可以不計(jì)算建筑面積??蛷d設(shè)計(jì)成3.9-4米,標(biāo)準(zhǔn)層高2.8-3米,夾層一般為米。標(biāo)準(zhǔn)層和夾層不在同一水平位置上,內(nèi)部通過(guò)樓梯連接。夾層處于兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層之間,一般來(lái)說(shuō),如果一層4戶,就兩層的夾層處于標(biāo)準(zhǔn)層下面,另兩層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的上面;一層兩戶就奇數(shù)層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的上面,偶數(shù)層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的下面,同時(shí)夾層在標(biāo)準(zhǔn)層下面的一般客廳、夾層、標(biāo)準(zhǔn)層不在同一水平面上,形成三錯(cuò)層的格局。該結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜,沒(méi)有根本的透視圖,現(xiàn)場(chǎng)圖片資料很難說(shuō)清楚。缺點(diǎn):結(jié)構(gòu)復(fù)雜,施工周期加長(zhǎng),減少可售面積,從而單價(jià)較高。附平面圖利用送夾層“偷面積〞長(zhǎng)沙新景祥房地產(chǎn)投資參謀27利用送夾層“偷面積”利用送夾層“偷面積〞該戶型也是送夾層的一種變化,最下層的高度低于2.2米,形成三錯(cuò)層。利用送夾層“偷面積〞這是很多小戶型采用的方法,挑高5米、挑高4.9米,實(shí)際上也是“偷〞面積的一種。在將房屋層高設(shè)計(jì)到4.8米、4.9米甚至更高后,購(gòu)房者通??梢詫⑵涓舫蓛蓪樱箍臻g得到充分利用。一般的話就是把客廳挑高,其他空間局部間隔成兩層。缺點(diǎn):在限高的情況下,減少建筑面積,單價(jià)較高,同時(shí)在消防要求上很難達(dá)標(biāo),許多地方都已經(jīng)禁止這種設(shè)計(jì)。層高做大,變成挑高房源49【政策】:突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階等均不計(jì)入建筑面積。主要技巧:在樓盤的設(shè)計(jì)中,多設(shè)計(jì)出幾個(gè)空調(diào)外機(jī)安放處,將其層高控制在2.2米以內(nèi),或在頂上做一個(gè)假梁,使得這個(gè)空調(diào)外機(jī)的安放處可以裝修成一個(gè)生活陽(yáng)臺(tái)。空調(diào)機(jī)安放處變生活陽(yáng)臺(tái)THEEND內(nèi)容簡(jiǎn)介:一、包含六大版塊內(nèi)容:研究報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程工程、營(yíng)銷籌劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合全套容量:600GB,海量……二、41個(gè)細(xì)分欄目全部在內(nèi):市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營(yíng)銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)……三、企業(yè)實(shí)戰(zhàn)〔開發(fā)商、代理商、廣告公司〕:世聯(lián)、萬(wàn)科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火……四、熱點(diǎn)城市〔覆蓋全國(guó)絕大局部地區(qū)〕:北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島……五、內(nèi)容格式:Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG……鄭重承諾:如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴(yán)重不符,無(wú)條件退貨!全國(guó)范圍送貨上門??!貨到付款?。?!由于篇幅所限,以下僅列出2021年更新的局部資料如對(duì)目錄有疑問(wèn),可從下面的目錄中隨機(jī)抽取假設(shè)干資料,聯(lián)系客服驗(yàn)證!更多詳情介紹請(qǐng)登陸:聯(lián)系QQ:1323556639
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