資產(chǎn)的定義會計(jì)學(xué)：由過去的交易或事項(xiàng)形成并由企業(yè)擁有或控制的資源，該資源預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益。經(jīng)濟(jì)學(xué)：特定經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制的，能夠給特定經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。資產(chǎn)評估：經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制、能以貨幣計(jì)量的、能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。第一節(jié)資產(chǎn)評估概述第一章緒論資產(chǎn)的分類2023/10/121資產(chǎn)評估的定義資產(chǎn)評估是專門機(jī)構(gòu)和專門人員，按照國家法律法規(guī)和評估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照規(guī)定的程序和標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用科學(xué)的方法和統(tǒng)一的價(jià)值尺度，對資產(chǎn)進(jìn)行評定估算的行為。第一章緒論第一節(jié)資產(chǎn)評估概述·資產(chǎn)評估的特點(diǎn)一、現(xiàn)實(shí)性以評估基準(zhǔn)日為時(shí)間參照，按這一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)實(shí)際狀況對資產(chǎn)進(jìn)行評估。1、以實(shí)際狀況為依據(jù)2、以現(xiàn)實(shí)狀況反映未來3、強(qiáng)調(diào)客觀存在二、市場性:模擬市場條件下，對資產(chǎn)確認(rèn)、估價(jià)、報(bào)告。

1、評估資料源于市場2、評估結(jié)果接受市場檢驗(yàn)三、預(yù)測性:以資產(chǎn)未來時(shí)空的潛能說明現(xiàn)實(shí)。四、公正性:評估機(jī)構(gòu)與人員應(yīng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)的當(dāng)事人無利害關(guān)系——組織保證。評估必須按法定的程序、準(zhǔn)則進(jìn)行——技術(shù)保證。五、咨詢性:評估結(jié)論僅僅是資產(chǎn)作價(jià)意見，無強(qiáng)制執(zhí)行的效力。最后的成交價(jià)是由買賣雙方討價(jià)還價(jià)決定的。2023/10/122第一章緒論資產(chǎn)評估的要素主體客體假設(shè)原則依據(jù)基準(zhǔn)日目的標(biāo)準(zhǔn)（價(jià)值類型）程序方法第一節(jié)資產(chǎn)評估概述資產(chǎn)評估的目的一般目的：資產(chǎn)在評估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值特定目的：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)聯(lián)營、股份經(jīng)營、中外合資合作、企業(yè)清算、抵押、擔(dān)保、企業(yè)租賃資產(chǎn)評估目的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評估方法決定制約2023/10/123非法令評估資產(chǎn)交易單項(xiàng)資產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)變動房地產(chǎn)交易合資經(jīng)營、合作經(jīng)營、企業(yè)經(jīng)營企業(yè)合并、分設(shè)、兼并發(fā)行股票企業(yè)出售企業(yè)出租土地成片出租土地開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)買賣房地產(chǎn)出租融通資金抵押貸款發(fā)行債券融資租賃資產(chǎn)保全企業(yè)資產(chǎn)保全會計(jì)處理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)資產(chǎn)清算咨詢服務(wù)資產(chǎn)開發(fā)考核經(jīng)營業(yè)績財(cái)務(wù)報(bào)表訴訟法令評估稅收國家征用不動產(chǎn)補(bǔ)償評估2023/10/124第一章緒論評估程序1、明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)；2、簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書；3、編制資產(chǎn)評估計(jì)劃；4、資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場評估；5、收集資產(chǎn)評估資料；6、評定估算；7、編制和提交資產(chǎn)評估報(bào)告書；8、資產(chǎn)評估工作檔案歸檔。第一節(jié)資產(chǎn)評估概述2023/10/125第一章緒論一、資產(chǎn)評估的假設(shè)交易假設(shè)交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)，交易假設(shè)是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)交易條件等模擬市場進(jìn)行估價(jià)。交易假設(shè)的作用第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)和原則2023/10/126公開市場假設(shè)公開市場假設(shè)就是假定比較完善的公開市場存在，被評估資產(chǎn)將要在這樣的市場中進(jìn)行交易。所謂公開市場，是指一個(gè)有眾多買者和賣者的充分競爭性的市場。在這個(gè)市場上，買者和賣者的地位是平等的。資產(chǎn)交易雙方都有獲取足夠市場信息的機(jī)會和時(shí)間，買賣雙方的交易行為都是自愿的、理智的，而非在強(qiáng)制或不受限制的條件下進(jìn)行的。買賣雙方都能對資產(chǎn)的功能用途及其交易價(jià)格等做出理智的判斷。適宜做公開市場假設(shè)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)要求被估資產(chǎn)具有通用性第一章緒論第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)和原則2023/10/127第一章緒論持續(xù)使用假設(shè)指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或?qū)⑥D(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。這一假設(shè)強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)對未來的有效性。采用持續(xù)使用假設(shè)的條件：（1）資產(chǎn)尚有剩余壽命，能滿足所有者經(jīng)營上期望的收益。（2）轉(zhuǎn)換用途能實(shí)現(xiàn)其最佳效用，轉(zhuǎn)換在法律上、經(jīng)濟(jì)上可行。資產(chǎn)使用的方式：在用續(xù)用、轉(zhuǎn)用續(xù)用、移地續(xù)用。第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)和原則2023/10/128第一章緒論清算假設(shè)是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假設(shè)說明。企業(yè)破產(chǎn)，資產(chǎn)被強(qiáng)制出售。清算評估通常要低于其他假設(shè)前提下同樣資產(chǎn)的評估值。第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)和原則2023/10/129第一章緒論二、資產(chǎn)評估的價(jià)值類型資產(chǎn)評估的價(jià)值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式。對資產(chǎn)價(jià)值的理解資產(chǎn)的價(jià)值不是一個(gè)靜態(tài)的、性質(zhì)不變的概念。價(jià)值與價(jià)格、成本價(jià)格——為取得一項(xiàng)資產(chǎn)所花費(fèi)的實(shí)際貨幣量成本——為創(chuàng)建一項(xiàng)資產(chǎn)所必需的生產(chǎn)要素的貨幣價(jià)值價(jià)格成本不一定與價(jià)值相等第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)和原則2023/10/1210二、資產(chǎn)評估的價(jià)值類型（一）以資產(chǎn)評估的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形式表述：重置成本收益現(xiàn)值現(xiàn)行市價(jià)清算價(jià)格（二）從資產(chǎn)評估假設(shè)的角度表述：繼續(xù)使用價(jià)值公開市場價(jià)值清算價(jià)值第一章緒論第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)和原則2023/10/1211二、資產(chǎn)評估的價(jià)值類型（三）從資產(chǎn)評估特定目的劃分：抵押價(jià)值保險(xiǎn)價(jià)值課稅價(jià)值投資價(jià)值清算價(jià)值轉(zhuǎn)讓價(jià)值保全價(jià)值交易價(jià)值兼并價(jià)值拍賣價(jià)值租賃價(jià)值補(bǔ)償價(jià)值第一章緒論第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)和原則2023/10/1212二、資產(chǎn)評估的價(jià)值類型（四）以資產(chǎn)評估時(shí)所依據(jù)的市場條件：市場價(jià)值市場價(jià)值以外的價(jià)值。二者劃分的標(biāo)準(zhǔn)

1、市場條件：公開市場條件還是非公開市場條件。

2、資產(chǎn)的使用狀態(tài)，正常使用（最佳使用）還是非正常使用。

3、信息和參數(shù)來源：公開市場信息還是非公開市場信息。第一章緒論第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)和原則2023/10/1213第一章緒論二、資產(chǎn)評估的價(jià)值類型（五）常見的價(jià)值類型

1、公允市場價(jià)值（fairmarketvalue)

指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的公開市場上的交易價(jià)格。

公開市場價(jià)格形成的條件買賣雙方地位平等有充分的時(shí)間收集信息有理智的經(jīng)濟(jì)人自愿成交買賣雙方均是正常交易的當(dāng)事人第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)和原則2023/10/1214第一章緒論2、投資價(jià)值（investmentvalue）指某項(xiàng)資產(chǎn)相對于某個(gè)特定購買者（或所有者）的價(jià)值對不同的潛在購買者而言，同一資產(chǎn)的投資價(jià)格可能不同。因?yàn)橘Y產(chǎn)的投資價(jià)值主要取決于其獲利能力，而一項(xiàng)資產(chǎn)的獲利能力不僅取決于該資產(chǎn)本身的狀況，而且與投資者的操作行為即價(jià)值創(chuàng)造直接有關(guān)。成交價(jià)=公允市價(jià)+“價(jià)值創(chuàng)造”的一部分第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)和原則2023/10/1215第一章緒論3、賬面價(jià)值（bookvalue）指資產(chǎn)的賬面原值減去累計(jì)折舊，或賬面價(jià)值減去負(fù)債（對企業(yè)而言）。資產(chǎn)的賬面價(jià)值具有客觀性和可審計(jì)性，但卻不能直接成為資產(chǎn)評估的依據(jù)。原因：

1、財(cái)務(wù)報(bào)告中的資產(chǎn)是以歷史成本計(jì)價(jià)的

2、企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表上并不包括全部有價(jià)值的資產(chǎn)、可能的負(fù)債項(xiàng)目，也不考慮權(quán)益資產(chǎn)的成本。第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)和原則2023/10/1216第一章緒論4、重置價(jià)值（replacementvalue）指在現(xiàn)時(shí)條件（市場、技術(shù)）下，獲得與被估資產(chǎn)同等功能的處于在用狀態(tài)的資產(chǎn)所需耗費(fèi)的成本。又稱為折余重置成本。一般在非市場和有限市場條件下運(yùn)用。5、清算價(jià)值指企業(yè)停止?fàn)I業(yè)，變賣企業(yè)所有資產(chǎn)減去所有負(fù)債后以貨幣形式存在的余額。強(qiáng)制清算與有序清算與公允市場的區(qū)別：

1、買賣雙方地位不平等2、沒有充足的時(shí)間詢價(jià)清算價(jià)格屬于非正常市價(jià)，因此評估值低于正常市價(jià)6、在用價(jià)值（value-in-use）指屬于企業(yè)組