房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式解析稅收問題是以企業(yè)的商業(yè)模式作為基礎(chǔ)的，雖然是同一個行業(yè)，商業(yè)模式不同，稅負就不同。一、商業(yè)模式的概念狹義：商業(yè)模式是指利益相關(guān)者的交易結(jié)構(gòu)。廣義：商業(yè)模式是指企業(yè)創(chuàng)造價值的方式、方法、途徑。企業(yè)的商業(yè)模式不是一成不變的，而是隨著企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整不斷創(chuàng)新的。轉(zhuǎn)型升級（戰(zhàn)略調(diào)整）企業(yè)戰(zhàn)略：企業(yè)在各個發(fā)展階段的奮斗目標。企業(yè)家的發(fā)展歷程：生意人-商人-企業(yè)家-資本家-慈善家-政治家-哲學(xué)家生存發(fā)財發(fā)展基業(yè)長青（回饋）社會國家研究人類發(fā)展的規(guī)律原始積累規(guī)范（低成本，偷稅漏稅）企業(yè)家：公司的創(chuàng)始人，從無到有，從小到大，在業(yè)界有知名度，有可持續(xù)盈利能力。資本家：公司是我的，我是股東，CEO是其他人（經(jīng)營團隊）做企業(yè)要循序漸進，要不斷轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)有兩種業(yè)態(tài)：商貿(mào)型：發(fā)財工業(yè)型：發(fā)展商業(yè)模式的多維視角：1、決策與執(zhí)行層面：商業(yè)模式=戰(zhàn)略+戰(zhàn)術(shù)+技術(shù)董事會高層管理部門職員戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)技術(shù)決策執(zhí)行決策與執(zhí)行的關(guān)系：決策正確+執(zhí)行力強=成功決策錯誤+執(zhí)行力強=完蛋執(zhí)行力決定成功、失敗的速度！戰(zhàn)略——高度戰(zhàn)術(shù)——廣度技術(shù)——深度2、經(jīng)營戰(zhàn)略商業(yè)模式=資產(chǎn)經(jīng)營+資本經(jīng)營商業(yè)模式（戰(zhàn)略：企業(yè)價值）管理模式投融資模式（經(jīng)營績效）財務(wù)杠桿3、項目定位商業(yè)模式=產(chǎn)業(yè)前景+市場定位+團隊素質(zhì)選產(chǎn)品找客戶招人天時地利人和4、操作運營商業(yè)模式=組織架構(gòu)+資產(chǎn)布局+運營方式5、企業(yè)管理商業(yè)模式=企業(yè)文化+公司制度+領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)二、商業(yè)模式構(gòu)成要素企業(yè)戰(zhàn)略客戶群體客戶價值產(chǎn)品研發(fā)質(zhì)量控制營銷渠道品牌打造團隊建設(shè)企業(yè)文化資本運營企業(yè)內(nèi)控財務(wù)管理等等三、商業(yè)設(shè)計與創(chuàng)新內(nèi)容1、組織架構(gòu)與股權(quán)結(jié)構(gòu)的安排與重組2、業(yè)務(wù)流程與交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計與創(chuàng)新四、商業(yè)模式設(shè)計工具1、經(jīng)濟交易工具：買賣、勞務(wù)、租賃、借貸、許可2、資產(chǎn)重組工具：新設(shè)、增資、減資、合并、分立、轉(zhuǎn)讓、清算3、兩類特殊工具：捐贈、豁免五、商業(yè)模式設(shè)計的基本思路以企業(yè)戰(zhàn)略為宗旨，以商業(yè)模式的構(gòu)成要素為基礎(chǔ)，以現(xiàn)行相關(guān)的法律、法規(guī)為依據(jù)，以普遍性與特殊性相結(jié)合為原則，以案例為載體，綜合運用商業(yè)模式設(shè)計工具，對各種交易結(jié)構(gòu)進行定性和定量的分析判斷，大膽設(shè)想，小心求證，設(shè)計并選擇最優(yōu)方案。六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商業(yè)模式1、商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)（運營）+住宅保理案例：江灣大市場（吳），每畝地3萬，首期融資6億，但房子賣不掉。一周之內(nèi)全部銷售完畢，且不交稅；條件：關(guān)閉售樓部；打廣告方案：個體戶拿個營業(yè)執(zhí)照登記，商鋪登記可以免費使用五年。政府形象工程，配套建設(shè)住宅，定向招排牌出讓。商業(yè)資產(chǎn)運營部、預(yù)約登記費把借款利息轉(zhuǎn)嫁到施工方，改變付款方式，由按形象進度付款，改為工程兩年竣工后一次付清，加大工程款，利息就可以在企業(yè)所得稅和土地增值稅前全額扣除。2、工業(yè)地產(chǎn)（1）政府主導(dǎo)——工業(yè)園，如蘇州工業(yè)園區(qū)、中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園區(qū)，向國家申請相關(guān)產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠。工業(yè)用地出讓引進工業(yè)企業(yè)入駐基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、百姓就業(yè)、增加GDPTAX國有企業(yè)牽頭，提供配套：園區(qū)物業(yè)服務(wù)、開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)（自持出租、經(jīng)營）（2）工業(yè)龍頭企業(yè)主導(dǎo)龍頭企業(yè)入駐、成立工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司受讓工業(yè)用地開發(fā)（標準廠房、以研發(fā)名義開發(fā)的寫字樓）、轉(zhuǎn)讓、出租給上下游企業(yè)，完善產(chǎn)業(yè)鏈。房車（森林河）（3）房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)專門從事工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售、出租案例：廣告公司——廣告產(chǎn)業(yè)園3000畝商業(yè)用地服裝區(qū)、食品區(qū)、電子區(qū)等產(chǎn)品展銷中心（）產(chǎn)品交易中心金融、中介、咨詢、培訓(xùn)、酒店前期調(diào)研：1、國企高管；2、銀行行長（債務(wù)重組）方案：1、零資產(chǎn)兼并（吸收合并、控股合并）不要搞吸收合并，否則要還債；公司一注銷，就不能彌補虧損10億，抵減企業(yè)所得稅2.5億。2、不要零資產(chǎn)，出資1元控股合并3、集團公司無償贈送30%股權(quán)給原公司的高管，作為股權(quán)激勵；企業(yè)所得稅前要納稅調(diào)增4、資產(chǎn)損失報備5、與銀行簽訂債務(wù)重組協(xié)議，豁免8000萬元6、高價拍地（因為周圍有1500畝地，可以提高成本）如果是不出售的物業(yè)，就要低價拍地7、變更名稱、股東、經(jīng)營范圍，注冊兩家分公司（為了使虧損不被浪費，因為主營業(yè)務(wù)收入不可能一下子盈利）（1）商貿(mào)，經(jīng)營范圍：鋼材、水泥等建筑材料功能：融資、稅收（2）銷售代理，經(jīng)紀人資格功能：整個集團所有項目公司的營銷中心，引進2位高級人才8、注銷兩家分公司，簽訂股東協(xié)議，修改公司章程，公司法35條，按約定分配，不按出資比例分配。應(yīng)政府要求：紅線外各項投入-大市政配套費，最好寫入國有土地出讓合同，如果合同不行，就簽補充協(xié)議，約定是與地一起的，從而計入土地成本。拆遷安置房地產(chǎn)企業(yè)土地是從國土局受讓的，政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)拆遷補償費，實際工作中，政府要求房地產(chǎn)企業(yè)代政府支付補償費拆遷安置是指開發(fā)公司將商品房銷售給業(yè)主，銷售款抵償拆遷補償費或理解為：現(xiàn)金補償給業(yè)主，然后業(yè)主用現(xiàn)金購房開發(fā)公司需與業(yè)主簽訂拆遷補償費，并收取收據(jù)。開發(fā)公司城與業(yè)主簽訂商品房銷售合同，并開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票。1、不支付補價拆遷補償費=商品房的市場價2、房地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主支付現(xiàn)金補價拆遷補償費=商品房的市場+補償3、拆遷補償費=商品房的市場價-現(xiàn)金補償依據(jù)：國稅函（2010）220號土地增值稅、企業(yè)所得稅收入、成本與會計處理一致營業(yè)稅按市場價格發(fā)票，按照成本價核定征收營業(yè)稅依據(jù)：國稅函（1995）549號應(yīng)納營業(yè)稅及附加=成本*（1+成本利潤率）/(1-5.6%)財稅（2012）82號：凡業(yè)主支付補價僅對補價的部分，繳納契稅，凡業(yè)主沒有支付補價，免征契稅。財稅（2010）94號：以家庭為單位唯一的一套普通住宅減半征收契稅，其中90㎡（含）以下，按照1%征收契稅。財稅（2005）45號：個人取得的拆遷補償費免征個稅個人獨資企業(yè)取得的拆遷補償費，并入個體工商戶的生產(chǎn)經(jīng)營所得征收個稅。案例：某研究院擁有土地1000畝，被政府收回700畝，拍賣給甲房地產(chǎn)公司，甲繳納了出讓金，同時甲公司、國土局、研究院簽訂三方協(xié)議：甲公司無償為研究院另外300畝地上建筑一幢綜合寫字樓（具體標準略）請思考：甲為研究院建筑寫字樓的支出能否計入700畝的成本？建筑業(yè)發(fā)票抬頭應(yīng)開給甲還是研究院？分析：三方應(yīng)當(dāng)簽署拆遷補償協(xié)議，同時研究院與甲簽訂委托代建協(xié)議。寫字樓以研究院名義辦理報建的各項手續(xù)，所有發(fā)票抬頭應(yīng)開給研究院，由甲單獨裝訂原始憑證，竣工決算后，整體移交給研究院作固定資產(chǎn)管理，同時研究院給甲出具一份拆遷補償收據(jù)。根據(jù)財稅（204）134號：拆遷補償費需補交契稅出讓金、拆遷補償費、契稅共同構(gòu)成700畝的成本。第二講合作開發(fā)1、合作方成為房地產(chǎn)企業(yè)股東——風(fēng)險共擔(dān)、利益共享。新設(shè)、增資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓（無論股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格是多少的，土地成本都是不變的）房地產(chǎn)公司股權(quán)的價格低于凈資產(chǎn)評估價工業(yè)等企業(yè)股權(quán)的價格高于凈資產(chǎn)評估價2、合作方以非股東身份參與案例：合作開發(fā)協(xié)議（合作框架協(xié)議、合作意向書、合作備忘錄）房地產(chǎn)（甲方）：提供土地一塊，負責(zé)立項、開發(fā)、銷售合作方（乙方）：提供該地開發(fā)所需資金，派出管理人員，以非股東身份參與開發(fā)經(jīng)營以甲名義設(shè)立共管賬戶，開發(fā)資金按照開發(fā)進度分期到位。按照該地塊實現(xiàn)利潤的6：4分成。假設(shè)乙累計出資2億元，應(yīng)分回2.9億元請思考：關(guān)于乙出資、分成，雙方的會計與稅務(wù)。操作程序：根據(jù)合作框架協(xié)議，設(shè)計操作方案（利益相關(guān)者的交易結(jié)構(gòu)）；根據(jù)操作方案，編制經(jīng)濟合同；根據(jù)經(jīng)濟合同，履行義務(wù)，行使權(quán)利，并據(jù)此記賬，然后申報納稅。注意：一份合作框架協(xié)議，可以設(shè)計出若干種方案；一個方案需要一組經(jīng)濟合同實施。29000=20000+利息+勞務(wù)報酬+其他名義的（賣豬糞給開發(fā)公司作為綠化肥料，免增值稅和企業(yè)所得稅）1、借款合同：注意利率，按工程進度投入資金，按實際使用期間計算利息2、服務(wù)合同：注意服務(wù)內(nèi)容、收費標準（要計入開發(fā)成本，內(nèi)容必須是為工程服務(wù)的，最好簽三方協(xié)議）合作開發(fā)協(xié)議房地產(chǎn)：甲方合作方：乙方甲提供土地，乙提供資金，以非股東身份參與開發(fā)，以甲名義設(shè)立共管賬戶，開發(fā)資金按照開發(fā)進度分期到位，乙派出管理人員參與開發(fā)經(jīng)營?？偨ㄖ娣e10萬㎡，按照6：4分房，乙方分得4萬㎡商業(yè)用房（自用、出租、融資）方案1：4萬㎡市場價=本金+利息+服務(wù)費+其他名義報酬方案2：第1步：甲用4萬㎡，現(xiàn)金出資成立全資子公司M第2步：甲將M公司100%股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給乙或乙指定的受讓方股權(quán)轉(zhuǎn)讓價=本金+利息+服務(wù)費+其他名義報酬方案3：第1步：甲將4萬㎡以公司分立方式注冊M公司第2步：將M公司100%股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給乙或乙指定的受讓方股權(quán)轉(zhuǎn)讓價=本金+利息+服務(wù)費+其他名義報酬方案4：第1步：甲用4萬㎡對乙或乙指定的公司增資擴股第2步：甲從被投資方取得稅后分配第3步：甲以股東減資方式從被投資方退出分配+減資=本金+利息+服務(wù)費+其他名義報酬總建筑面積10萬㎡，按照6：4分房，各自對外銷售，各自承擔(dān)稅費。補充協(xié)議：乙方分得的4萬㎡委托甲方出售，售房款扣除乙方應(yīng)承擔(dān)稅費后的差額歸乙方所有。不能拿給稅務(wù)機關(guān)看。稅收風(fēng)險：國稅函（1995）156號租賃合同租賃期一年，年租金12萬元，前2個月免租。請思考：計算營業(yè)稅、所得稅的稅基是10萬元、還是12萬元？前2個月是否計征房產(chǎn)稅？（征，財稅【2010】121號）改成：租賃期1年（2010.1.1-2010.12.31），租金10萬，支付日期：從第3個月開始支付房租。租期要明確清楚，可以省房產(chǎn)稅，避免引起爭議。案例：股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同鑒于1、甲持有M公司100%股權(quán)，投資成本2000萬元2、轉(zhuǎn)讓日M公司債權(quán)、債務(wù)分別為3000萬元、1200萬元甲、乙磋商達成：1、甲將M公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙，轉(zhuǎn)讓價6000萬元2、轉(zhuǎn)讓日M公司債權(quán)、債務(wù)全部歸甲方享有、承擔(dān)。請思考：甲轉(zhuǎn)讓所得？乙收購成本？三方分錄？甲公司的債權(quán)債務(wù)與新老股東無關(guān)合同應(yīng)該這樣現(xiàn)實性股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格7800萬，甲公司協(xié)助乙公司收回債權(quán)3000萬M公司欠甲方債務(wù)1200萬，甲方承諾：免除M公司債務(wù)1200萬元。甲將M公司100%股權(quán)及1200萬元債權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給乙方，轉(zhuǎn)讓價格6000萬元，其中債權(quán)原價轉(zhuǎn)讓1200萬元，股權(quán)轉(zhuǎn)讓4800萬元。甲供材：開票金額：是指應(yīng)收款項（含營業(yè)稅，是價內(nèi)稅）。含甲供材營業(yè)稅，但不含甲供材。營業(yè)稅計稅依據(jù)：稅法規(guī)定甲供材的營業(yè)稅承擔(dān)者是發(fā)包方，納稅人是施工企業(yè)開發(fā)成本-開發(fā)間接費用與期間費用區(qū)別“關(guān)于成立**項目工程管理部的通知”開發(fā)產(chǎn)品與公共配套設(shè)施（產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)產(chǎn)品主人）開發(fā)產(chǎn)品：可售建筑面積，即可以辦理獨立產(chǎn)權(quán)登記。公共配套設(shè)施：不可售面積，即不可以辦理獨立產(chǎn)權(quán)登記。住房（有產(chǎn)權(quán)證）、地下車庫、閣樓取得收入作為價外費用增加主營業(yè)務(wù)收入，隨房子走會所，如果可以辦產(chǎn)權(quán)證，就是開發(fā)產(chǎn)品售樓處租賃：分期攤銷，計入銷售費用臨時建造：計入固定資產(chǎn)，計提折舊，拆除，向稅務(wù)機關(guān)專項申報損失開發(fā)產(chǎn)品作樣板房：只是待售的精裝修開發(fā)產(chǎn)品，不交房產(chǎn)稅開發(fā)成本的分配及核算方法一定要事前向稅務(wù)機關(guān)報備（合理的方法），誰主張誰舉證。某房地產(chǎn)企業(yè)與總承包人簽訂以房抵債協(xié)議（房號、面積、價