》》》住宅社區(qū)項(xiàng)目招標(biāo)文件10月目錄物業(yè)管理邀標(biāo)書 1物業(yè)邀標(biāo)會(huì)組織活動(dòng)方案 3物業(yè)邀標(biāo)大會(huì)議程 4物業(yè)管理邀標(biāo)有關(guān)闡明 5投標(biāo)須知 9物業(yè)管理評(píng)標(biāo)細(xì)則 10物業(yè)管理委托合同書（草本） 14附件：物業(yè)招標(biāo)評(píng)分表評(píng)分匯總表物業(yè)管理邀標(biāo)書物業(yè)管理有限公司，我公司開發(fā)的》》》住宅社區(qū)項(xiàng)目，按照政府有關(guān)文獻(xiàn)，物業(yè)管理公司將提前介入，現(xiàn)特邀請(qǐng)貴公司準(zhǔn)備有關(guān)的物業(yè)管理資料、方案前來投標(biāo)。1、邀標(biāo)項(xiàng)目的簡要闡明：住宅社區(qū)用地總面積31738.89㎡，其中有效用地面積25896.2㎡、規(guī)劃路幅4421.58㎡、綠化用地1421.1㎡，住宅社區(qū)由8棟住宅構(gòu)成，層數(shù)均為13層，住宅總戶數(shù)374戶?？偨ㄖ娣e約79688.97㎡，其中地上63042.69㎡，地下16646.28㎡。2、項(xiàng)目開工日期：10月29日。3、邀標(biāo)地點(diǎn)：長沙市天心區(qū)新姚南路198號(hào)華天苑9棟901室4、邀標(biāo)截止時(shí)間：11月18日，逾期不到的或不符合規(guī)定的投標(biāo)文獻(xiàn)不接受。5、開標(biāo)時(shí)間：11月22日上午10:00時(shí)。6、開標(biāo)地點(diǎn)：長沙市房產(chǎn)協(xié)會(huì)7、凡對(duì)本次邀標(biāo)提出詢問，請(qǐng)?jiān)?1月21日前與潤江置業(yè)有限公司聯(lián)系。8、招標(biāo)人名稱：湖南》》》置業(yè)有限公司9、招標(biāo)人地址：長沙市天心區(qū)新姚南路198號(hào)華天苑9棟902室聯(lián)系人：張明聯(lián)系電話：》》》》》》湖南》》》》置業(yè)有限公司11月1日物業(yè)邀標(biāo)會(huì)組織活動(dòng)方案為了組織安排好》》》》住宅社區(qū)物業(yè)邀標(biāo)大會(huì)活動(dòng)，公司成立了邀標(biāo)會(huì)組委會(huì)，并制訂本方案。一、邀標(biāo)會(huì)組委會(huì)組長：尹劍平副組長：姚再興成員：秦利嘉、張明、朱雅二、活動(dòng)安排1、11月1日前公布邀標(biāo)書；2、11月22上午10:00時(shí)公開開標(biāo)，主持人：朱雅；3、11月25日公布中標(biāo)人。三、活動(dòng)規(guī)定1、準(zhǔn)備充足，確保各項(xiàng)工作有序進(jìn)行；2、開標(biāo)當(dāng)天工作人員規(guī)定全部到位，著裝整潔，儀表端莊大方。湖南》》》》置業(yè)有限公司11月1日

物業(yè)邀標(biāo)大會(huì)議程一、宣布物業(yè)邀標(biāo)大會(huì)開始（開發(fā)商）；二、介紹到會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)及專家（5人）；專家構(gòu)組員：三、驗(yàn)證專家構(gòu)組員的正當(dāng)性；四、檢查投標(biāo)文獻(xiàn)的完整性；五、由投標(biāo)單位進(jìn)行狀況介紹；（每家單位限8分鐘）六、評(píng)委當(dāng)場打分、亮分，計(jì)分；七、公布評(píng)分成果，宣布大會(huì)結(jié)束；八、開發(fā)商對(duì)前三名進(jìn)行復(fù)查，進(jìn)入洽談階段；九、年11月25日前按“遞補(bǔ)原則”，擇其一中標(biāo)單位，予以公布。湖南》》》》置業(yè)有限公司11月1日

物業(yè)管理邀標(biāo)有關(guān)闡明一、物業(yè)概況1、名稱：》》》》住宅社區(qū)2、地理位置：東臨》》》，南臨》》》》，西臨》》》，北臨》》》，距省政府約1公里，距省廳約1.4公里。3、建筑設(shè)計(jì)：住宅總戶數(shù)374戶（建筑面積約60755m2），地上建筑面積涉及住宅建筑面積、屋頂機(jī)房、社區(qū)用房、物業(yè)管理用房、商鋪和架空層；4、面積：①社區(qū)總用地面積：31738.89m2，其中有效用地面積：25896.2m2；規(guī)劃路幅：4421.58m2；綠化用地：1421.1m2②總建筑面積79983.46m其中設(shè)備用房面積約1095m2，人防面積6991.6m5、車位：住宅社區(qū)地上停車位12個(gè)，地下382個(gè)。6、設(shè)備及其它配套設(shè)立：①智能化工程：*高速信息通訊系統(tǒng)：該系統(tǒng)包含語音、數(shù)據(jù)網(wǎng)、有線電視網(wǎng)等系統(tǒng)設(shè)備。*安保系統(tǒng)：該系統(tǒng)包含視頻監(jiān)控、紅線報(bào)警、實(shí)時(shí)監(jiān)控、電子巡更系統(tǒng)、可視樓宇對(duì)講機(jī)等子系統(tǒng)。*消防系統(tǒng)：該系統(tǒng)由消防泵房設(shè)備、噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、消防通訊系統(tǒng)、防排煙及加壓送風(fēng)系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)等構(gòu)成，消防控制室設(shè)在一層。*遠(yuǎn)程傳抄系統(tǒng)：采用表計(jì)戶外計(jì)量，將每一住戶的煤氣、電量使用讀數(shù)傳輸?shù)綉敉庥?jì)量端口，通過網(wǎng)絡(luò)技術(shù)采集上述數(shù)據(jù)，免卻上門抄表的不便。*車庫管理系統(tǒng)：屬機(jī)電一體化計(jì)算機(jī)集散控制系統(tǒng)。由出入口票據(jù)驗(yàn)讀器、電動(dòng)欄桿、自動(dòng)計(jì)價(jià)收銀機(jī)、泊位調(diào)度控制器、車牌識(shí)別器以及管理終端構(gòu)成，對(duì)出入車輛從買票(讀卡)、放行、引導(dǎo)、停車及收費(fèi)(讀卡)、放行實(shí)施自動(dòng)化管理。②電梯：承載力≥1000Kg客運(yùn)電梯15臺(tái)(兼作消防客梯)③垃圾站：設(shè)有地埋式垃圾站一種。④出入口：車行出入口兩個(gè),人行出入口一種。⑤水電系統(tǒng)：社區(qū)供電接入公變系統(tǒng)，由長沙市電業(yè)局統(tǒng)一管理；IC卡水表入戶，一戶一表由物業(yè)公司統(tǒng)一管理。⑦綠化：綠地率40.1%，綠化面積10384.38m2。二、承包方式全權(quán)委托，獨(dú)立經(jīng)營、自負(fù)盈虧。三、物業(yè)管理總體規(guī)定含有物業(yè)管理資質(zhì)公司，且達(dá)成三級(jí)物業(yè)管理及以上服務(wù)原則。四、物業(yè)服務(wù)與管理目的1、采用先進(jìn)管理模式，體現(xiàn)“以人為本”的物業(yè)服務(wù)與管理理念，在物業(yè)內(nèi)營造出高雅、和諧、親近、美妙的辦、居環(huán)境，享有高品味的人文環(huán)境。2、標(biāo)的物業(yè)服務(wù)和管理原則，應(yīng)標(biāo)公司按《湖南省住宅物業(yè)管理服務(wù)原則》競標(biāo)并承諾。五、物業(yè)服務(wù)與管理內(nèi)容及規(guī)定1、對(duì)管理區(qū)域提供針對(duì)物業(yè)及其公共部位、共用設(shè)備、設(shè)施以及保潔、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、報(bào)修為一體的全方位服務(wù)和管理。2、對(duì)管理區(qū)域提供車輛、環(huán)境、檔案、社區(qū)文化的管理。3、政策法規(guī)及合同規(guī)定的其它事項(xiàng)。4、物業(yè)管理前期介入。六、前期物業(yè)管理內(nèi)容和規(guī)定前期物業(yè)管理的內(nèi)容涉及參加設(shè)計(jì)圖紙有關(guān)物業(yè)管理部分的會(huì)審、質(zhì)量管理、選擇核心設(shè)備、督促公建配套設(shè)施合理布局和如期實(shí)施。其它尚有：*加強(qiáng)對(duì)隱蔽工程的驗(yàn)收，促使物業(yè)建造質(zhì)量和驗(yàn)收效率的提高。*收集技術(shù)檔案，熟悉管理區(qū)域環(huán)境及其它社區(qū)有關(guān)職能部門。*協(xié)助開發(fā)商制訂“業(yè)主公約”，理解業(yè)主狀況。*參加管理區(qū)域前期驗(yàn)收。在接受物業(yè)前應(yīng)提交住宅社區(qū)物業(yè)管理前期介入綜合報(bào)告”。1、基本管理：(1)房屋建筑機(jī)器附屬設(shè)備、設(shè)施、有關(guān)場地的維護(hù)和管理，使之完好率達(dá)成100%。(2)物業(yè)資料的檔案管理。2、專項(xiàng)管理：(1)前期裝潢施工管理;(2)配合行業(yè)主管部門，協(xié)助成立本物業(yè)業(yè)主委員會(huì);(3)配合屬施工單位合同維護(hù)期內(nèi)的綠化、綠地管理;(4)治安管理;(5)車輛管理。3、特色服務(wù)：發(fā)揮本身的特點(diǎn)和強(qiáng)項(xiàng)，實(shí)施特色服務(wù)并“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”。

投標(biāo)須知一、投標(biāo)文獻(xiàn)的編制內(nèi)容和規(guī)定1、投標(biāo)文獻(xiàn)的構(gòu)成(1)投標(biāo)書(加蓋公章后密封)(2)投標(biāo)公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明、稅務(wù)登記證復(fù)印件、法人委托書、法人身份證明、法人委托人證明、身份證復(fù)印件。(3)公司概況、業(yè)績等介紹（4）投標(biāo)承諾書（5）聯(lián)合調(diào)度中心及住宅社區(qū)物業(yè)管理方案2、投標(biāo)書編制內(nèi)容及規(guī)定(1)公司介紹、業(yè)績，現(xiàn)在管理服務(wù)狀況，財(cái)務(wù)狀況(前一年度財(cái)務(wù)年報(bào))。(2)提供應(yīng)標(biāo)公司重要有關(guān)專業(yè)人員，技術(shù)人員資料。(3)提出項(xiàng)目管理模式及經(jīng)營理念，涉及本標(biāo)的項(xiàng)目經(jīng)營的總體思想管理框架、管理理念等綜合方案。(4)符合有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策的，對(duì)本標(biāo)的項(xiàng)目物業(yè)管理的工作計(jì)劃以及具體制度和控制，物資裝備。(5)擬配備于本標(biāo)的項(xiàng)目物業(yè)管理處、出任各部門負(fù)責(zé)人的名單，個(gè)人簡歷，專業(yè)資格和物業(yè)管理人員培訓(xùn)，持證上崗狀況。(6)編制物業(yè)管理前期介入費(fèi)用(“附加應(yīng)標(biāo)價(jià)①”)、開辦費(fèi)用(“附加應(yīng)標(biāo)價(jià)②”)和前期物業(yè)管理收費(fèi)的具體目錄、測算單價(jià)(“應(yīng)標(biāo)價(jià)”)以及收費(fèi)根據(jù)、收支預(yù)算方案。開辦費(fèi)用計(jì)算列項(xiàng)時(shí)，請(qǐng)注明固定資產(chǎn)折舊年限，并按規(guī)定折舊年限分?jǐn)傆?jì)入年費(fèi)。(7)專項(xiàng)管理和特色管理。(8)其它物業(yè)服務(wù)與管理的目的和承諾。

物業(yè)管理評(píng)標(biāo)細(xì)則一、評(píng)標(biāo)組員構(gòu)成1、評(píng)委會(huì)：由長沙市住建委、房屋協(xié)會(huì)抽3名專家、湖南》》置業(yè)有限公司2人，人數(shù)為5人構(gòu)成。2、專家構(gòu)組員實(shí)施抽簽甄選，采用邀標(biāo)方式，凡資格審查入圍的單位，其單位是專家構(gòu)組員的實(shí)施回避制度，不參加本次評(píng)審活動(dòng)。3、專家構(gòu)組員堅(jiān)持的原則：公正、公平、公開，嚴(yán)禁打印象分、人情分、照顧分。嚴(yán)禁徇私舞弊、弄虛作假，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)即取消評(píng)標(biāo)組員資格。4、中標(biāo)簽約遞補(bǔ)原則：本次評(píng)標(biāo)堅(jiān)持遞補(bǔ)原則，即專家評(píng)審組按照評(píng)比分?jǐn)?shù)，按序號(hào)劃分為簽約單位。第一名中標(biāo)單位，若因個(gè)別條款與邀標(biāo)方協(xié)商不成，即視為自動(dòng)放棄；依次由第二名、第三名中標(biāo)單位遞補(bǔ)。二、評(píng)標(biāo)細(xì)則（一）評(píng)標(biāo)原則：評(píng)委會(huì)對(duì)投標(biāo)單位的標(biāo)書、公司綜合經(jīng)營狀況和答辯狀況實(shí)施記分制，獲得最高分的物業(yè)公司為中標(biāo)。記分為：標(biāo)書50分，答辯15分，投標(biāo)報(bào)價(jià)15分，公司信譽(yù)20分。（二）評(píng)標(biāo)、決標(biāo)程序方式：1、時(shí)間：于11月22日舉辦開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)會(huì)議，2、簽定前期物業(yè)管理合同（1）合同按長沙市房管局印發(fā)的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》文本為基準(zhǔn)。（2）中標(biāo)公司應(yīng)在中標(biāo)10日內(nèi)和邀標(biāo)方簽定前期物業(yè)管理服務(wù)合同。（3）邀、投標(biāo)文獻(xiàn)中的目的、規(guī)定和應(yīng)標(biāo)公司答辯過程中的闡明和承諾將成為合同的構(gòu)成部分，與合同含有同等法律效力。3、未盡事宜本邀標(biāo)書未盡事宜仍根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行，法律法規(guī)未作規(guī)定的，由邀標(biāo)方與應(yīng)標(biāo)公司另行商定。三、前期物業(yè)管理評(píng)標(biāo)細(xì)則（一）評(píng)標(biāo)原則：1、評(píng)標(biāo)時(shí)由評(píng)委對(duì)投標(biāo)標(biāo)書、答辯、投標(biāo)報(bào)價(jià)三項(xiàng)進(jìn)行綜合評(píng)定。2、公司信譽(yù)由邀標(biāo)工作小組負(fù)責(zé)到投標(biāo)單位受托物業(yè)現(xiàn)場進(jìn)行調(diào)查后，會(huì)商計(jì)分。3、若出現(xiàn)3家總得分相似而影響到評(píng)定成果時(shí)，則由評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)得分相似的投標(biāo)單位再行評(píng)定后擬定。4、經(jīng)評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)審，投標(biāo)單位物業(yè)管理服務(wù)方案與服務(wù)費(fèi)收取原則存在嚴(yán)重不合理的，評(píng)標(biāo)委員會(huì)能夠擬定投標(biāo)報(bào)價(jià)分項(xiàng)得分為零。5、在投標(biāo)過程中有違法違紀(jì)或采用任何不正當(dāng)競爭手段的，一經(jīng)查實(shí)，由評(píng)標(biāo)委員會(huì)取消其本次投標(biāo)資格。（二）計(jì)分辦法標(biāo)書、答辯、投標(biāo)報(bào)價(jià)、信譽(yù)四大項(xiàng)分別以百分制評(píng)分，四大項(xiàng)權(quán)重系數(shù)為50∶15∶15∶20。前三大項(xiàng)計(jì)分時(shí)，按各大項(xiàng)分值去掉一種最高分、一種最低分，取平均值，得出分值;分值之和為該大項(xiàng)總分;大項(xiàng)總分乘以對(duì)應(yīng)的權(quán)數(shù)后加和，得出投標(biāo)單位總分(精確到小數(shù)點(diǎn)后第二位)。計(jì)算公式：投標(biāo)單位綜合得分=標(biāo)書平均分×50%+答辯平均分×15%+投標(biāo)報(bào)價(jià)平均分×15%+信譽(yù)平均分×20%。（三）評(píng)標(biāo)項(xiàng)目評(píng)標(biāo)項(xiàng)目分為標(biāo)書、現(xiàn)場答辯、投標(biāo)報(bào)價(jià)、公司信譽(yù)四項(xiàng)，分別按百分制計(jì)分。1、標(biāo)書(總分100分，占綜合得分50%)（1）物業(yè)管理服務(wù)具體內(nèi)容及原則。(65分)按照投標(biāo)單位提供的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及原則，對(duì)照《湖南省住宅物業(yè)管理服務(wù)原則》，按照科學(xué)合理、細(xì)致周密、先進(jìn)可行的管理原則，逐項(xiàng)進(jìn)行評(píng)分。（2）管理服務(wù)整體方案。(25分)對(duì)投標(biāo)單位根據(jù)有關(guān)法規(guī)、政策、原則及本物業(yè)的特點(diǎn)，為達(dá)成所承諾的物業(yè)管理服務(wù)原則提出的整體構(gòu)想及管理方案，以及制訂的有關(guān)管理規(guī)定，物業(yè)區(qū)域精神文明建設(shè)等進(jìn)行計(jì)分。（3）管理人員的配備、培訓(xùn)、管理。(5分)對(duì)擬派駐的管理處主任及其別人員管理水平、專業(yè)素質(zhì)，管理人員培訓(xùn)計(jì)劃、管理方案等進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。（4）方案特點(diǎn)及亮點(diǎn)。(5分)由于標(biāo)書評(píng)標(biāo)項(xiàng)目的局限性，為突出評(píng)價(jià)標(biāo)書的特點(diǎn)及亮點(diǎn)，設(shè)立該分項(xiàng)。評(píng)委在評(píng)定該分項(xiàng)時(shí)，可根據(jù)投標(biāo)單位在管理方案中能夠?qū)?shí)際管理起到主動(dòng)作用的、先進(jìn)突出的管理特點(diǎn)及亮點(diǎn)進(jìn)行評(píng)分。2、現(xiàn)場答辯(總分100分，占綜合得分15%)各投標(biāo)單位答辯人限于投標(biāo)單位經(jīng)理、擬定的項(xiàng)目管理處主任二人。答辯時(shí)，先由投標(biāo)單位答辯人介紹我司的基本概況、管理業(yè)績及投標(biāo)書的重要內(nèi)容(限5分鐘)，再由評(píng)委進(jìn)行提問，提問內(nèi)容限于標(biāo)書及“》》》》住宅社區(qū)項(xiàng)目”的管理事項(xiàng)(約30分鐘)。根據(jù)答辯評(píng)分原則，以及答辯人的儀容儀表(10分)、時(shí)間掌握(10分)、語言簡潔(10分)、邏輯性強(qiáng)(10分)、回答精確(20分)、狀況熟悉(15分)、工作思路(15分)及綜合印象(10分)，評(píng)出答辯分。3、投標(biāo)競價(jià)（100分，綜合得分15%)按物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取原則及開辦費(fèi)金額、前期物業(yè)管理補(bǔ)貼金額三大分項(xiàng)由評(píng)委評(píng)分。（1）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取原則(70分)：（2）開辦金額(15分);（3）物業(yè)管理補(bǔ)貼金額(15分)。4、公司信譽(yù)(總分100分，占綜合得分20%)（1）公司信譽(yù)分別由招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組組織調(diào)查，對(duì)投標(biāo)單位現(xiàn)托管的一種以上受托項(xiàng)目采用調(diào)查、訪問，隨機(jī)調(diào)查10戶業(yè)主(使用人)，以10戶回答下列問題的匯總平均作為投標(biāo)單位該項(xiàng)總分。（2）查、訪問分項(xiàng)內(nèi)容為：安全保衛(wèi)(15分)、環(huán)境綠化(15分)、衛(wèi)生保潔(12分)、維修維護(hù)(15分)、便民服務(wù)(8分)、服務(wù)質(zhì)量(15分)、社區(qū)文化(10分)、綜合評(píng)價(jià)(10分)。物業(yè)管理委托合同書（草本）第一章總則第一條本合同當(dāng)事人委托方（下稱甲方）：》》》》置業(yè)有限公司受托方（下稱乙方）：根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在雙方自愿、平等、協(xié)商一致的的基礎(chǔ)上，甲方將其投資開發(fā)的》》》住宅社區(qū)項(xiàng)目委托給乙方實(shí)施物業(yè)管理，訂立本合同。第二條物業(yè)基本狀況住宅社區(qū)建筑面積約79983.46m2，位于長沙市天心區(qū)，本委托合同合使用方法規(guī)是《物業(yè)管理?xiàng)l例》，委托期限為年。第三條乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對(duì)推行本合同承當(dāng)對(duì)應(yīng)責(zé)任。第二章委托管理事項(xiàng)第四條房屋建筑共用部位維修、養(yǎng)護(hù)和管理，涉及：屋頂、外墻面、樓梯間、電梯間廳、走廊通道、門廳、地下室、物業(yè)管理用房等。第五條共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，涉及：共用的排水管道、共用照明、有線天線、高壓泵房、發(fā)電機(jī)房、電梯、樓內(nèi)（室外）消防設(shè)施、設(shè)備、變配電設(shè)施設(shè)備、水箱。第六條市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，涉及：區(qū)內(nèi)道路、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、垃圾間。第七條公用場地、綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)和管理。第八條附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。第九條樓宇（整體或局部）保質(zhì)期內(nèi)發(fā)生的維護(hù)及其有關(guān)費(fèi)用，由甲方或甲方協(xié)調(diào)有關(guān)建設(shè)安裝單位負(fù)責(zé)。第十條公共環(huán)境衛(wèi)生，涉及公共場合、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。第十一條交通與車輛停放秩序的管理。第十二條維修公共秩序，涉及安全監(jiān)控、門崗執(zhí)勤、組織防火、防風(fēng)、防盜等。第十三條管理與物業(yè)有關(guān)的工程圖紙、住顧客檔案與竣工驗(yàn)收資料。第十四條組織開展社區(qū)文化娛樂活動(dòng)。第十五條負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用：1、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；2、停車費(fèi)；3、其它按規(guī)定應(yīng)收取的費(fèi)用。第十六條業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方應(yīng)接受委托并合理收費(fèi)。第十七條其它委托事項(xiàng)1、有償代理甲方空置房屋租售（雙方另行訂立代理合同）；2、代收代繳水電費(fèi)及其它需要代收代繳的費(fèi)用；3、代理業(yè)主房屋出租、置換、轉(zhuǎn)讓。第三章委托管理期限第十九條委托管理期限為自月日至月日，為期年。年內(nèi)，乙方須與社區(qū)業(yè)主訂立新的委托管理合同，乙方與業(yè)主訂立委托管理合同后，本合同自行終止。委托管理期限內(nèi)，如乙方不能被社區(qū)業(yè)主接納，而被業(yè)主大會(huì)辭退，乙方承當(dāng)全部責(zé)任。第四章雙方權(quán)利義務(wù)第二十條甲方權(quán)利義務(wù)1、督促乙方擬定物業(yè)管理制度；2、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行狀況；3、審定乙方提出的年度物業(yè)管理方案服務(wù)計(jì)劃；4、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)成國標(biāo)規(guī)定；6、負(fù)責(zé)收集、整頓物業(yè)管理所需全部竣工圖紙、檔案、資料等，并于訂立物業(yè)管理委托合同之日起30日內(nèi)，向乙方移交；7、訂立物業(yè)管理委托合同30日內(nèi)，將業(yè)主或使用人的姓名、地址、聯(lián)系電話等書面告知乙方現(xiàn)場管理負(fù)責(zé)人；8、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳、教育、文化活動(dòng)；9、協(xié)助完畢乙方與業(yè)主訂立業(yè)主公約；第二十一條乙方權(quán)利義務(wù)1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的商定提供物業(yè)管理服務(wù)，負(fù)責(zé)制訂物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范和物業(yè)管理制度；2、在甲方協(xié)助下，按法律規(guī)定和業(yè)主訂立業(yè)主公約，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法律、法規(guī)的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門解決；3、按本合同的商定，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行解決；4、可選聘物業(yè)公司下屬的專業(yè)分支機(jī)構(gòu)承當(dāng)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任權(quán)利轉(zhuǎn)給第三方；5、負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并組織實(shí)施；6、與業(yè)主和物業(yè)使用人辦理房屋交接手續(xù)，向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，與業(yè)主和物業(yè)使用人訂立裝修合同；7、負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度計(jì)劃、維修基金使用計(jì)劃及決算報(bào)告；8、每6個(gè)月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費(fèi)用收支賬目；9、對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得私自占用和變化使用功效，如需要在本物業(yè)社區(qū)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須經(jīng)甲方同意后報(bào)有關(guān)部門同意方可實(shí)施；10、接受甲方推薦職工人，并負(fù)責(zé)培訓(xùn)上崗，經(jīng)培訓(xùn)后合格者錄用，不合格者予以辭退；11、法規(guī)規(guī)定由乙方承當(dāng)?shù)钠渌?zé)任。第五章物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量第二十二條乙方應(yīng)制訂物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量原則，提供專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)，實(shí)施目的管理。第二十三條乙方設(shè)立物業(yè)管理派出機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)聯(lián)合調(diào)度中心辦公樓和住宅區(qū)域的物業(yè)管理工作，并制訂各項(xiàng)管理制，確保推行合同，提供符合規(guī)定的服務(wù)。第六章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用第二十四條自乙方正式入駐實(shí)施物業(yè)管理之日起，住宅房屋管理費(fèi)用由乙方按建筑面積每月每平方米元，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)元，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取，空置房屋按對(duì)應(yīng)原則半價(jià)收費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)原則的任何調(diào)節(jié)，應(yīng)按有關(guān)政策法規(guī)規(guī)定辦理。第二十五條車位使用費(fèi)由乙方按政府有關(guān)規(guī)定和原則收取。第二十六條乙方對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護(hù)及其它特約特務(wù)，由當(dāng)事人按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用計(jì)付。收費(fèi)原則須經(jīng)當(dāng)事人同意。第二十七條乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其它服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)，按政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，沒有規(guī)定的，由乙方和受益人協(xié)商執(zhí)行。第二十八條房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的大中修、設(shè)施設(shè)備的更新改造，由乙方制訂方案、費(fèi)用構(gòu)成報(bào)請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表審批，乙方組織實(shí)施，所需費(fèi)用從物業(yè)公共維修基金中列支，