綜合物流園招商方案綜合物流園招商方案目錄TOC\o"1-2"\h\u27496綜合物流園招商方案 226732一、項(xiàng)目概況 226069二、功能定位 431341三、招商總體策略 660471.銷售與招商關(guān)系 7273352.因時(shí)利勢(shì),因勢(shì)利導(dǎo) 7322603.形象先行,造市先造勢(shì) 8141744.嚴(yán)格把關(guān),先緊后松 898665.放水養(yǎng)魚 827148四.招商執(zhí)行策略 91126(一)招商策略 932488(二)租金策略 102595五、招商執(zhí)行 1212762（一）招商執(zhí)行計(jì)劃 1229036（二）招商執(zhí)行管理 125566（三）招商準(zhǔn)備工作 1610785六、費(fèi)用預(yù)算 1810655七、招商單位：____物流有限公司企劃部。 20綜合物流園招商方案項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱：____綜合物流園2、建設(shè)地址：本項(xiàng)目位于四川____經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)港口物流功效組團(tuán)倉(cāng)儲(chǔ)用地LG-P04-03地塊、LG-P05-01地塊。項(xiàng)目西北面緊鄰園區(qū)道路；項(xiàng)目北面、東面廠界近來(lái)距離約120m為海關(guān)倉(cāng)庫(kù)，項(xiàng)目東北面為荒地，廠界距離約230m為海關(guān)倉(cāng)庫(kù)；項(xiàng)目東面為荒坡；項(xiàng)目東南面廠界距離約410m為_(kāi)_港志誠(chéng)作業(yè)區(qū)；項(xiàng)目南面廠界距離約500m為長(zhǎng)江；是__市上江北、白沙、羅龍、鹽坪壩、福溪等工業(yè)園區(qū)的中心地帶，與以上工業(yè)園的距離為5—16公里，是工業(yè)園區(qū)抱負(fù)的物資集散地和倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)。3、____綜合物流園區(qū)的對(duì)外交通____綜合物流園區(qū)對(duì)外非常便捷，快速通道、高速公路以及鐵路四通八達(dá)。該園區(qū)距宜南快速通道、宜瀘高速公路約3公里，距__火車北站（吊黃樓）約10公里。通過(guò)宜南快速通道、宜瀘高速公路、內(nèi)宜高速公路、樂(lè)宜高速公路、內(nèi)昆鐵路、成渝鐵路可輻射我省成都、德陽(yáng)、綿陽(yáng)、廣元、資陽(yáng)、內(nèi)江、自貢、樂(lè)山、眉山、涼山州等大部分市、州以及滇東北、黔西北等地區(qū)，吸納腹地大量物資到園區(qū)周轉(zhuǎn)。樂(lè)宜高速公路、宜南快速通道已建成通車，宜瀘高速公路也將于底建成通車，進(jìn)港鐵路全長(zhǎng)約45公里，總投資約21億元，建設(shè)工期30個(gè)月，正式開(kāi)工建設(shè)。（經(jīng)__港志誠(chéng)作業(yè)區(qū)中轉(zhuǎn)的貨品，運(yùn)價(jià)優(yōu)勢(shì)也較明顯，以省內(nèi)__、瀘州兩大港口為例，樂(lè)宜高速公路建成后，成都、德陽(yáng)、綿陽(yáng)、廣元等地的貨品經(jīng)成樂(lè)、樂(lè)宜高速公路到__港志誠(chéng)作業(yè)區(qū)，公路運(yùn)距較經(jīng)成渝、隆納高速公路到瀘州集裝箱碼頭近約15公里，志誠(chéng)作業(yè)區(qū)到瀘州集裝箱碼頭水路距離約130公里，而水上運(yùn)輸價(jià)格便宜，每噸公里運(yùn)價(jià)0.06~0.08元，這段水路距離每噸運(yùn)費(fèi)約為8元，高速公路運(yùn)輸運(yùn)價(jià)每噸公里約為0.5元，成都等地到__港志誠(chéng)作業(yè)區(qū)與到瀘州集裝箱碼頭的公路運(yùn)費(fèi)每噸也是相差約8元，總運(yùn)價(jià)基本持平，但成渝高速公路因建設(shè)等級(jí)偏低，路況差，車流量已經(jīng)飽和，塞車現(xiàn)象嚴(yán)重，故經(jīng)志誠(chéng)作業(yè)區(qū)在時(shí)間上有優(yōu)勢(shì)，而對(duì)自貢、樂(lè)山、眉山、雅安等地貨源來(lái)說(shuō)，志誠(chéng)作業(yè)區(qū)的優(yōu)勢(shì)則非常明顯，以集裝箱為例，以上各地到瀘州港比到__港的運(yùn)輸費(fèi)用高40元/TEU以上。）4、建設(shè)內(nèi)容：項(xiàng)目總占地面積約133333.33平方米總建筑面積約96193.27平方米倉(cāng)儲(chǔ)面積41807.92平方米綜合物流園區(qū)18176.87平方米二、功效定位本項(xiàng)目定位為當(dāng)代倉(cāng)儲(chǔ)、專線物流市場(chǎng)、包裝加工、商居綜合樓宇，是以商貿(mào)物流及商務(wù)辦公，生活人居，酒店為主，輔以商業(yè)配套，為_(kāi)___的產(chǎn)業(yè)發(fā)展及__港的配套服務(wù)。項(xiàng)目體現(xiàn)“多功效、實(shí)用化、人性化、服務(wù)發(fā)展”的宗旨。__現(xiàn)在物流市場(chǎng)分析項(xiàng)目名稱位置經(jīng)營(yíng)定位面積租金入住率點(diǎn)評(píng)陸港物流園高速公路南站零擔(dān)物流8000平米左右100%物流網(wǎng)點(diǎn)已經(jīng)形成經(jīng)營(yíng)很數(shù)年，經(jīng)營(yíng)狀況較好，城區(qū)網(wǎng)點(diǎn)西郊兩路橋貨運(yùn)貨代每家50平米左右物流網(wǎng)點(diǎn)已經(jīng)形成經(jīng)營(yíng)很數(shù)年，經(jīng)營(yíng)狀況較好，城區(qū)網(wǎng)點(diǎn)高速公路北站貨運(yùn)貨代每家40-100平米左右35-40元/平米原有街鋪經(jīng)營(yíng)狀況較好解決方式：1）擴(kuò)大招商范疇，由傳統(tǒng)對(duì)現(xiàn)有城區(qū)已有經(jīng)營(yíng)戶招商轉(zhuǎn)為重點(diǎn)發(fā)展外圍、發(fā)展外市、發(fā)展全國(guó)出名物流公司，進(jìn)而形成市場(chǎng)名牌效應(yīng)與集群效應(yīng)后，帶動(dòng)本地市場(chǎng)招商的方略；2）由政府出臺(tái)政策，強(qiáng)行驅(qū)趕市區(qū)零碎經(jīng)營(yíng)戶?？沙雠_(tái)“大車禁行”、“市區(qū)物流行業(yè)網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)牌照不予申辦”等政策，強(qiáng)制性的把現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶驅(qū)趕出市區(qū)。3）____綜合物流園項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)某些較為成熟的物流園的園區(qū)定位，以倉(cāng)儲(chǔ)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以可帶動(dòng)人流的專線物流市場(chǎng)、酒店為輔助產(chǎn)業(yè)，做綜合型商貿(mào)物流中心的市場(chǎng)定位。三、招商總體方略1.銷售與招商關(guān)系○招商成果帶動(dòng)剩余面積銷售:本項(xiàng)目的起點(diǎn)在于招商,重點(diǎn)在于銷售.招商工作的執(zhí)行直接關(guān)系到項(xiàng)目的銷售和將來(lái)的發(fā)展.商業(yè)價(jià)值提高核心在于引進(jìn)的公司與否有足夠的號(hào)召力和吸引力.招商與銷售的緊密互動(dòng),首先能夠保障項(xiàng)目將來(lái)的良性發(fā)展和經(jīng)營(yíng),另首先也能夠通過(guò)出名品牌公司的招商成功帶動(dòng)銷售,將商鋪推向市場(chǎng),又能夠確保資金鏈順暢,實(shí)現(xiàn)適宜利潤(rùn)最大化.2.因時(shí)利勢(shì),因勢(shì)利導(dǎo)前期對(duì)租賃模式和招商模式不作固定而是做最優(yōu)準(zhǔn)備和多方面選擇，全方面理解、掌控、收集重點(diǎn)目的客戶信息加以資料整頓,在后期根據(jù)實(shí)際狀況再作最后最后決定。出名品牌物流公司招商先行,散戶控制跟進(jìn)出名品牌物流公司的提前擬定，是整個(gè)項(xiàng)目主體要點(diǎn)和項(xiàng)目成功操作的確保,并能提高發(fā)展商物業(yè)品牌形象以及商業(yè)價(jià)值。盡早進(jìn)行出名公司的招商工作，能夠在大范疇經(jīng)營(yíng)客戶中選擇品牌號(hào)召力強(qiáng)，租金承受力強(qiáng)，符合商業(yè)檔次規(guī)劃的商家入駐經(jīng)營(yíng)，并擬定所需經(jīng)營(yíng)面積以利于小型商家進(jìn)場(chǎng)定位。品牌公司的擬定對(duì)商業(yè)鋪位招商價(jià)格的提高,投資客戶的吸引,人流匯聚,買點(diǎn)推廣,散戶的招商,租金提高等方面都將會(huì)帶來(lái)極其重要的增進(jìn)作用.商業(yè)運(yùn)作講究"成行成市",本地區(qū)其它商家自然趨之若鶩.3.形象先行,造市先造勢(shì)形象先行,造市先造勢(shì).先塑造區(qū)域化和高端化的市場(chǎng)形象差別,引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注,通過(guò)政府,媒介和形象三方面的造勢(shì),以求達(dá)成營(yíng)造現(xiàn)有傳統(tǒng)市場(chǎng)的恐慌,樹立市場(chǎng)形象標(biāo)桿和引領(lǐng)市場(chǎng)升級(jí)換代的目的,進(jìn)而引發(fā)區(qū)域業(yè)內(nèi)轟動(dòng).4.嚴(yán)格把關(guān),先緊后松商家經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)弱直接影響項(xiàng)目的生命力,不加以甄別而使大量輻射區(qū)域小,經(jīng)營(yíng)能力不強(qiáng)商家進(jìn)駐,不僅難以確保項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益實(shí)現(xiàn),一旦被市場(chǎng)裁減,勢(shì)必使整個(gè)項(xiàng)目陷入困境.5.放水養(yǎng)魚商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)含有長(zhǎng)久性特點(diǎn),采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù),先將整個(gè)市場(chǎng)造旺,然后根據(jù)運(yùn)行狀態(tài),適宜穩(wěn)步地調(diào)節(jié)租金,讓經(jīng)營(yíng)商家看到本項(xiàng)目的發(fā)展前景是大有空間的.這樣,開(kāi)發(fā)商與商戶才干一同成長(zhǎng),實(shí)現(xiàn)共贏.放水養(yǎng)魚的原則就是商家"先做人氣,再做生意”的戰(zhàn)略.四.招商執(zhí)行方略(一)招商方略1.主動(dòng)出擊方略這是招商比較常見(jiàn)的方略之一.在立足本地市場(chǎng)的同時(shí),招商范疇將擴(kuò)大到其它都市,如樂(lè)山、成都等周邊都市,將某些含有市場(chǎng)出名度和號(hào)召力的品牌公司進(jìn)行邀請(qǐng)并進(jìn)行一對(duì)一的洽談,加強(qiáng)前期雙方的理解和溝通,為下一步與商家進(jìn)入實(shí)質(zhì)性奠定基礎(chǔ).2.控制性方略各階段推出的優(yōu)惠政策進(jìn)行名額控制,制造緊張感;保存部分好位置不推出,以備其它外地品牌或者談判周期較長(zhǎng)的品牌進(jìn)入,同時(shí)有助于解決不可預(yù)見(jiàn)的調(diào)節(jié)和糾紛.3.以商招商、發(fā)揮頭羊效應(yīng)首先擬定入場(chǎng)各行業(yè)和品牌大戶及有影響力之商戶,充足發(fā)揮大品牌、大商戶的帶動(dòng)效應(yīng),增強(qiáng)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力,并奠定其它中小戶入場(chǎng)的信息.4.大戶“三優(yōu)”，小戶扶持大戶“三優(yōu)”政策：優(yōu)先認(rèn)租：行業(yè)內(nèi)大戶優(yōu)先在我們給定的范疇內(nèi)選鋪；優(yōu)惠招商:予以行業(yè)內(nèi)大戶和品牌公司予以租金優(yōu)惠；優(yōu)化組合：計(jì)劃中合理分布大戶的位置，充足發(fā)揮他們的品牌和市場(chǎng)影響力，有助于帶旺其它中小物流公司，也利于整個(gè)市場(chǎng)久遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)。小戶扶持政策：引進(jìn)優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)予以有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∥锪鞴?；予以部分公司?yōu)惠付款條件，減輕其經(jīng)營(yíng)壓力；(二)租金方略1.招商政策任何新興商業(yè)商場(chǎng)開(kāi)業(yè)——興旺——達(dá)成合理的租金水平，均需要一定的時(shí)間來(lái)進(jìn)行哺育，哺育時(shí)間的長(zhǎng)短根據(jù)市場(chǎng)合處的位置、商業(yè)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等的不同而有所差別。若不予以市場(chǎng)一定的哺育期，一步到位的直接以抱負(fù)的租金對(duì)商戶招商，對(duì)市場(chǎng)而言無(wú)異于“殺雞取卵”，但由于商戶經(jīng)營(yíng)成本過(guò)大造成裝修投入局限性及經(jīng)營(yíng)模式太小，難以形成良好的購(gòu)物環(huán)境，加之市場(chǎng)人氣、客源短期內(nèi)難以形成，市場(chǎng)不溫不火，老商戶不肯支撐、新商戶不敢進(jìn)場(chǎng)，造成惡性循環(huán)。為此，我們提出“放水養(yǎng)魚”的招商政策，從三個(gè)方面對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行哺育：合理的業(yè)態(tài)規(guī)則：有選擇性的引入有一定經(jīng)營(yíng)能力的業(yè)態(tài)商家。租金優(yōu)惠及免租期：開(kāi)業(yè)前1-2年予以商戶不同程度的租金優(yōu)惠，同時(shí)對(duì)訂立長(zhǎng)久租賃合同的商戶提供一定免租期。此部分政策已經(jīng)提交公司，望領(lǐng)導(dǎo)予以同意。后期市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理：俗話說(shuō)“甩手掌柜不成事”，我們不僅要把商戶招進(jìn)來(lái)，還要讓商戶“進(jìn)得來(lái)、有發(fā)展、賺到錢”，市場(chǎng)的后期經(jīng)營(yíng)管理也是商戶十分關(guān)心的問(wèn)題，市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理不僅需要專業(yè)的人才，還需要一定的宣傳推廣費(fèi)用的投入。對(duì)于哺育市場(chǎng)期間，應(yīng)預(yù)留出一定份額的資金，用于協(xié)助進(jìn)場(chǎng)商戶進(jìn)行宣傳推廣，如有能力，能夠組建一支隊(duì)伍，用于協(xié)助進(jìn)場(chǎng)公司進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展。2.租金價(jià)格方略樹立項(xiàng)目高端價(jià)值形象，低開(kāi)高走，穩(wěn)步上升確認(rèn)項(xiàng)目合理實(shí)收租金后，早期對(duì)外宣傳租金定位高于普通市場(chǎng)，通過(guò)高端價(jià)格樹立項(xiàng)目高端產(chǎn)業(yè)形象。但考慮到市場(chǎng)實(shí)際租金承受能力及對(duì)商戶養(yǎng)水放魚的經(jīng)營(yíng)政策，在商場(chǎng)哺育期和第二年，招商過(guò)程中能夠通過(guò)多個(gè)類活動(dòng)及折扣予以商戶一定租金優(yōu)惠，使整個(gè)租金達(dá)成市場(chǎng)普通水平，通過(guò)高端形象、低端價(jià)格快速引爆市場(chǎng)，隨著市場(chǎng)關(guān)注度的提高，以及商戶的入駐率不停提高，通過(guò)減少折扣穩(wěn)步提高租金價(jià)格。平衡周邊商業(yè)項(xiàng)目租金和其商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，我方建議應(yīng)將租金原則調(diào)至專線物流市場(chǎng)25元/平米/月，倉(cāng)庫(kù)15元/平方/月3.招商優(yōu)惠方法出名公司的進(jìn)入時(shí)整個(gè)項(xiàng)目的整體形象及對(duì)商家吸引力提高的重要一種環(huán)節(jié)，所覺(jué)得了確保品牌公司的進(jìn)入，可適宜對(duì)主力客戶提供相對(duì)優(yōu)厚招商政策?！褡饨饤l件優(yōu)惠政策●提供外墻體多媒體廣告位召開(kāi)簽約新聞公布●優(yōu)先選鋪權(quán)●免費(fèi)為其做形象宣傳（在招商宣傳媒體上）五、招商執(zhí)行（一）招商執(zhí)行計(jì)劃1、招商籌辦階段：12月-1月招商前期市場(chǎng)調(diào)查及招商策劃2、前期招商階段：2月-4月招商工作的全方面展開(kāi)，多個(gè)媒體廣告的投放結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)客戶反饋狀況適宜調(diào)節(jié)招商方略3、開(kāi)業(yè)籌辦階段：4月招商工作進(jìn)入倒計(jì)時(shí)階段，緊張而有序的進(jìn)行業(yè)的準(zhǔn)備工作，做最有力的廣告宣傳（二）招商執(zhí)行管理1.招商的原則流程為了便于更加好地開(kāi)展本項(xiàng)目的招商工作，我們根據(jù)項(xiàng)目的總體營(yíng)銷戰(zhàn)略和項(xiàng)目定位建立了一種原則的招商執(zhí)行流程，使得我們的招商工作能夠有目的、有環(huán)節(jié)地進(jìn)行。安排客戶進(jìn)場(chǎng)裝修市場(chǎng)順利開(kāi)業(yè)安排客戶進(jìn)場(chǎng)裝修市場(chǎng)順利開(kāi)業(yè)為確保商鋪的順利銷售，開(kāi)業(yè)前如準(zhǔn)客戶故意向購(gòu)置商鋪，可將誠(chéng)意金轉(zhuǎn)為購(gòu)房金客戶填寫租賃意向書、租戶記錄表項(xiàng)目組審核客戶認(rèn)租資格準(zhǔn)客戶訂立臨時(shí)租賃合同書，并交納誠(chéng)意金聯(lián)系目的客戶多次重復(fù)發(fā)放資料給目的客戶人員分組按業(yè)態(tài)將招商團(tuán)體分組協(xié)助客戶辦理營(yíng)業(yè)合同、稅務(wù)登記等事項(xiàng)客戶資料收集客戶資料收集聯(lián)系客戶看場(chǎng)地（洽談）聯(lián)系客戶看場(chǎng)地（洽談）準(zhǔn)客戶在商定時(shí)內(nèi)訂立租賃合同，非準(zhǔn)客戶退還誠(chéng)意金準(zhǔn)客戶在商定時(shí)內(nèi)訂立租賃合同，非準(zhǔn)客戶退還誠(chéng)意金2.招商主題架構(gòu)為方便招商工作的組織統(tǒng)籌與后來(lái)的客戶服務(wù)管理工作的同一性，應(yīng)建立一種由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)的項(xiàng)目小組。項(xiàng)目經(jīng)理起到日常招商工作的協(xié)調(diào)、對(duì)接作用，項(xiàng)目小組其它員工作由項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度需要安排。其組織構(gòu)造以下（根據(jù)項(xiàng)目具體狀況設(shè)立）____綜合物流園項(xiàng)目項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理策劃師招商經(jīng)理策劃師招商經(jīng)理招商主任招商主任招商主任招商主任招商主任招商主任招商主任招商主任招商主任招商主任招商主任招商主任3.招商管理控制招商人員素質(zhì)管理，針對(duì)招商人員進(jìn)行上崗前培訓(xùn)；招商分類分級(jí)等管理手段都是有效的方式。招商項(xiàng)目的質(zhì)量控制，招商并不是越多越好，而是要有符合項(xiàng)目的目的市場(chǎng)定位的公司。招商項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制，對(duì)故意向的公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性要進(jìn)行一定的調(diào)查分析，優(yōu)先選擇經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、管理有序、行業(yè)商譽(yù)較好的公司作為合作伙伴，避免盲目招商帶來(lái)的隱形風(fēng)險(xiǎn)。招商項(xiàng)目的進(jìn)行控制，項(xiàng)目籌辦階段招商工作有別于業(yè)后的調(diào)節(jié)性招商，規(guī)定在有限的時(shí)間段內(nèi)完畢內(nèi)鋪招商完畢率的70%以上，市場(chǎng)才干順利開(kāi)張營(yíng)業(yè)。招商人員選用●良好的心理素質(zhì)崇高的事業(yè)心強(qiáng)烈的責(zé)任感堅(jiān)韌頑強(qiáng)的意志力。意志品質(zhì)堅(jiān)強(qiáng)，穩(wěn)健持重的招商人員，才干去認(rèn)真克服困難，并不為小恩小惠誘惑。良好的自控能力，招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處在對(duì)立狀態(tài)，出現(xiàn)僵持甚至不歡而散的現(xiàn)象亦為常見(jiàn).含有有關(guān)經(jīng)濟(jì)知識(shí)、社交能力和語(yǔ)言體現(xiàn)能力招商信息重要是通過(guò)文字形式傳遞出去的，而招商談判則重要是通過(guò)語(yǔ)言來(lái)溝通的。招商人員語(yǔ)言體現(xiàn)須對(duì)的規(guī)范，使用有效的語(yǔ)法、修辭邏輯，使體現(xiàn)更含有吸引力、說(shuō)服力和感染力。含有良好的現(xiàn)象判斷能力、靈活應(yīng)變能力和局勢(shì)控制能力招商人員應(yīng)根據(jù)實(shí)際招商過(guò)程中的發(fā)生的多個(gè)變化，敏銳地抓住市場(chǎng)反饋信息，把握客戶的心理，做出對(duì)項(xiàng)目招商有利的變化。招商