打造物業(yè)管理特有品牌:物業(yè)工程經(jīng)理個人建議打造物業(yè)管理的特有品牌--物業(yè)工程經(jīng)理的個人建議

一、企業(yè)文化的定位：

1．追求最高的標準，敢于做別人不能做的事，敢于承擔別人不敢承擔的責任，敢于打出我們企業(yè)特有的口號標語：

我們的口號：有困難找物業(yè)，有問題不失望。

我們的理念：有問題總有辦法，有責任才有動力。

我們的追求：以高于別人的標準做事，以檢查自己的態(tài)度做人。

我們的宗旨：沒有功大于過，一分的失誤將否定九十九分的成績。

我們信俸：沒有我們的滿足，才會有客戶的滿意。

我們承諾：永遠把業(yè)主的問題當成自己的事辦；

永遠不回避業(yè)主的質(zhì)疑；

永遠先對業(yè)主說“您好”；

永遠站立端正的接待業(yè)主；（業(yè)主不坐下我們絕不先坐下）

永遠不讓業(yè)主手提物品在園區(qū)內(nèi)行走；（進入園區(qū)大門就會有物業(yè)人員送貨上門）

永遠為業(yè)主免費維修房屋設備；（材料費5元以下的物業(yè)承擔）

永遠為業(yè)主代購維修材料；（不讓業(yè)主跑腿）

永遠為業(yè)主維修自行車；

永遠為業(yè)主提供電動車充電的服務；（收成本電費）

永遠為忘帶鑰匙的業(yè)主進行開鎖服務；（必須首先確認業(yè)主身份，換鎖費用由業(yè)主負責）

永遠為業(yè)主提供電話預約叫早，叫出租車的服務；

永遠為業(yè)主移動般運家具和物品；（在戶內(nèi)移動位置）

永遠為業(yè)主提供送洗衣物的服務；

永遠為業(yè)主代投代寄郵遞物品；

永遠保證油煙機、磨剪刀等服務人員定期上門服務；

永遠為業(yè)主咨詢特殊商品的購置地點和維修地點；

永遠向業(yè)主贈送應急的打火機、鞋油等日常用品；

永遠向60歲以上老人，結(jié)婚的新人贈送生日蛋糕、鮮花禮品等祝福。

2．人性化管理，尊重人才，在嚴格執(zhí)行各項工作標準的情況下，應適當考慮下屬員工的休假、娛樂等生活問題。真正解決好員工的后勤生活，使企業(yè)員工能沒有后顧之憂的為企業(yè)工作是留住人才的必要手段，因此我認為作為公司或項目的領導在抓好日常工作的同時還必須抓好以下問題。

1）員工的日?；锸?，（無論條件如何都必須要建立員工食堂）絕不讓員工為了吃飯東奔西跑。日常的伙食標準應根據(jù)企業(yè)的承受能力可以讓員工自己掏一部分企業(yè)背付一部分把日常的伙食標準定在5元至7元才能使員工的伙食不至于太差。

2）應為員工創(chuàng)造洗浴、洗衣的必要條件。

3）員工宿舍最好為員工配備統(tǒng)一的被褥，嚴格管理使企業(yè)能有像軍隊一樣的正規(guī)化形象。

4）每月有必要組織一次員工的生日會餐，形式可以簡單，但這會拉近員工與領導的溝通距離。

5）每年至少組織一次員工的旅游活動，使員工們在緊張的工作之余也能有放松身心的片刻娛樂。只有優(yōu)秀的團隊，才有成績的出現(xiàn)。

二、抓好物業(yè)管理的臉面工作：

以下幾方面的工作是物業(yè)的臉面性工作，要想創(chuàng)造出物業(yè)的品牌效應，必須要下比較大的力量首先抓好臉面的工作。

1．保安人員的形象，當業(yè)主進入園區(qū)時最先看到和接觸的物業(yè)人員就是保安人員，保安人員的儀容儀表和精神面貌直接影響著物業(yè)公司的品牌形象，因此本人認為我們非常有必要加大保安門崗的投入，設立一個保安禮儀臺，白天設立一名訓練有素的保安人員身著禮儀服裝立正站在禮儀臺上，向所有進出園區(qū)的業(yè)主敬禮。其他的保安人員必須主動向業(yè)主說“您好”換崗時必須雙方敬禮。

2．園區(qū)的綠化和保潔是物業(yè)企業(yè)的又一重要臉面性工作，尤其以綠化的養(yǎng)護工作更為重要，當人們行走在園區(qū)之中，綠化效果的好壞直接會讓人感覺到物業(yè)管理的質(zhì)量如何，因此作好綠化工作應注意以下幾點

1）在前期的園林工程建設中要向開發(fā)公司提出物業(yè)的建議，使園區(qū)的綠化更符合園區(qū)的特點，有立體感，便于日后的維護。

2）嚴格按季節(jié)的變化，修剪樹枝草坪，及時補種枯死的樹木草坪，做到到園區(qū)內(nèi)不露黃土，無枯黃的死葉，該有鮮花的地方要有鮮花點綴。

3）有精美的“愛護草坪”的提示牌。有了優(yōu)美的綠化環(huán)境，如果沒有高標準的保潔管理，非但會影響物業(yè)工作的形象，綠化環(huán)境也會很容易遭到破壞，因此對保潔工作的管理同樣不容得我

們有半點的松懈，至少要做到以下幾點：

1）保潔主管人員必須每天定時巡視園區(qū)兩遍，（上、下午各一遍）及時清理道路上的廢棄物。

2）項目經(jīng)理每周至少要巡視園區(qū)兩次（一次明查一次暗查），抽查保潔的工作效果。

3）各種衛(wèi)生死角必須設專人負責，堅決消滅衛(wèi)生死角的臟、亂、差現(xiàn)象。

4）項目經(jīng)理必須親自督辦各種，路燈、護欄、景觀小品等定期性擦洗的保潔工作，是保潔工作能真正成為物業(yè)管理的一個亮點。

3．二次裝修的管理，在物業(yè)圈內(nèi)眾所周知小區(qū)的物業(yè)管理有兩大難點，一是第二年的物業(yè)管理費很難全額收取，另一方面就是在業(yè)主的二次裝修期間因個家個戶的需求千差萬別，對小區(qū)的整體外觀造成破壞的問題，而小區(qū)的外觀一但遭到破壞，物業(yè)管理的形象直接就會遭到業(yè)主的非議，使小區(qū)的品質(zhì)遭到嚴重的貶值，因此對于二次裝修的管理（即小區(qū)外觀的保護工作）是擺在

物業(yè)公司面前的一個難題，解不開這到難題就是物業(yè)管理的最大敗點，關(guān)于小區(qū)外觀的管理本人有專門的論述，詳見“關(guān)于業(yè)主裝

修期間破壞小區(qū)外觀的處理預案”和“小區(qū)外觀保護管理協(xié)議書”這里再簡單敘述以下幾點：

1）在工程建設階段，參與圖紙設計的討論，積極向開發(fā)建議盡量不給房屋的外立面預留太多的后期封裝改造的機會，統(tǒng)一設計好空調(diào)機位的預留，選擇優(yōu)質(zhì)的門窗品牌，不給業(yè)主封閉陽臺、更換門窗等破壞外立面的行為留下借口。

2）在房屋銷售階段有物業(yè)人員跟蹤銷售，向業(yè)主發(fā)放宣傳資料，提前告之購房業(yè)主小區(qū)外立面不能破壞，裝修的禁止行為。

3）物業(yè)管理人員必須充分了解各種戶型的結(jié)構(gòu)，對于有可能被多數(shù)業(yè)主改造的外觀必須提前制定統(tǒng)一的改造方案，堅決杜絕個人改造小區(qū)外觀。

4）業(yè)主入住后嚴格執(zhí)行以確定的二次裝修管理方案，堅決杜絕任何破壞小區(qū)外觀的行為。

4．物業(yè)的整體形象，物業(yè)人員的著裝、言行、接待業(yè)主的態(tài)度、處理問題水平等等，在物業(yè)的日常工作中全體工作人員的一舉一動都代表著企業(yè)的形象，因此需要我們認真做好以下幾方面的工作：

1）統(tǒng)一著裝（必須帶公司統(tǒng)一的領帶）是必要的企業(yè)形象展示。

2）嚴格培訓，統(tǒng)一工作步調(diào)、同一問題必須統(tǒng)一口徑。（有答客問題的匯編）

3）嚴格執(zhí)行質(zhì)量管理的體系文件，處理業(yè)主問題必須做到反應迅速，態(tài)度熱情，水平專業(yè)，回復及時。疑難問題逐級負責，24小時內(nèi)確定解決方案。

4）不斷加強部門之間、員工之間的團結(jié)協(xié)作的教育，充分發(fā)揮團隊的作用。

5）想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，只要是物業(yè)能做的事，不管份內(nèi)份外，為業(yè)主盡心盡力的作好每一件事，我們責無旁貸。（一定日要業(yè)主感覺我們的物業(yè)與其它物業(yè)有質(zhì)的區(qū)別）

5．標識標牌體系，規(guī)范的標識標牌和各種宣傳資料的公示廣告，也是企業(yè)宣傳自我的重要手段，是企業(yè)的經(jīng)營方針、服務理念、工作效果的直接展示，因此做好企業(yè)標識標牌的管理工作也是物業(yè)管理工作一個重要性的企業(yè)臉面。祥見企業(yè)標識標牌管理的規(guī)定，這里簡單綜述以下幾點：

1)各種標識標牌一定要追求精美別致，懸掛在明顯的位置，給人以美的享受。

2)一個系統(tǒng)的標牌要做到統(tǒng)一規(guī)格，統(tǒng)一樣式，給人以系統(tǒng)化的感覺。

3）標識標牌的懸掛必須端正齊整，安裝牢固。

4）各種上墻的規(guī)章制度，操作規(guī)程，工作標準等必須配置企業(yè)徽標，按企業(yè)統(tǒng)一格式制作成展板懸掛在明顯位置。

5）向業(yè)主發(fā)出各種通知、提示的必須反復審閱，避免有錯別字的出現(xiàn)。

6）各種標識標牌要定期擦試，確保表面干凈明亮，陳舊破損的能修復的要及時修復，不能修復的要進行更換，避免影響企業(yè)形象。

7）各種紙板的通知、提示要按有效日期及時撤除，有效期超過一個月的要進行更新改換，避免紙質(zhì)發(fā)黃破舊。

三、業(yè)主經(jīng)常議論物業(yè)的有關(guān)話題：

1．人員不穩(wěn)定的問題，一般物業(yè)公司在運行半年以上時，就會聽到業(yè)主說這樣的話，“物業(yè)的某某人又換了，物業(yè)換人跟走馬燈似的，物業(yè)的主管都經(jīng)常換還有什么信任度呀等等”的確現(xiàn)在是雙向選擇的時代，人員的流動是所有企業(yè)都面臨的一種困惑，尤其是物業(yè)行業(yè)許多工作需要連貫性，任何人員的更換都會不同程度的影響工作的持續(xù)改進，一些主管或主要人員的更換對工作的影響更是巨大，因此如何真正的選拔和留住人才，確保各項工作的連續(xù)性，避免因物業(yè)人員的平凡更換給業(yè)主心中造成不良的影響，是擺在物業(yè)上層領導面前的一個重大課題。本人認為這道課題的解法需要以下步湊：

1）人才的選拔除了要經(jīng)過必要筆試、面試，還要經(jīng)過類似文答辯的書面考核關(guān)，要由應聘人自己寫出所應聘崗位的工作計劃、如何保證工作計劃的完成，個人與想達到的工作目標（最好寫明在工作過程中需要上級領導給與怎樣的支持）完不成自己的工作目標如何自罰等。上崗后作為上級對其進行檢驗工作的主要依據(jù)。

2）人員一旦定編，做好上級領導應該做到用人不疑，疑人不用，在給與下級充分和必要的工作指導的基礎上，應放手讓下屬充分發(fā)揮主觀能動性，我們應該相信每個人都有長處。

3）上級領導必須經(jīng)常與下屬人員進行必要的溝通，了解掌握下屬的心態(tài)，認真聽取下屬對企業(yè)管理上的建議和意見，需要改進的要及時改進管理思路和方法。

4）加強團隊建設，讓每個員工都能容入在團隊中，給每個人發(fā)言權(quán)，相互幫助，相互監(jiān)督，對于個別不能與團隊合作，影響團隊建設的人員要及早清理出企業(yè)，使我們的團隊能真正成為一個和諧的大家庭。

2．小區(qū)外觀遭到破壞的問題，因現(xiàn)代物業(yè)管理工作難度越來越大，很多住宅區(qū)都有不同程度的私搭亂建，更改門窗等破壞小區(qū)整體外觀的現(xiàn)象，不少的業(yè)主對此有比較大的不滿，因此能否有效的保護好小區(qū)的整體外觀是物業(yè)管理工作是否成功的一個重要標志，即使此項工作具有較大的難度，但我們也別無選擇，必須要依據(jù)物業(yè)法規(guī)的支持，堅持原則，敢于管理，堅決杜絕破壞小區(qū)整體外觀的事情，具體方法前面已經(jīng)說到，這里不再重復。

3．本人經(jīng)常聽到業(yè)主說：“這物業(yè)什么問題也解決不了?！倍@句話主要是針對開發(fā)遺留的一些工程問題所說，的確任何工程都不可能做到完美無缺，業(yè)主入住后總會有一些使用功能上的問題，一般物業(yè)都認為樓不是我蓋的，我解決不了，業(yè)主會認為物業(yè)和開發(fā)怎么說也是一會事，再說業(yè)主沒有時間和開發(fā)去打官司，有問題不找物業(yè)找誰呀。

本人做了5年的工程經(jīng)理對此問題有著深刻的

感觸，同時也有個人的理解，我認為“物業(yè)物業(yè)，就是要捂熱業(yè)主心”如果什么問題都解決不了還要物業(yè)干什么，其實沒有解決不了的問題，只有解決不了問題的人，事在人為，只要我們積極動腦筋、想辦法，許多的問題并非真的解決不了，辦法都是人想出來，舉例說吧，有些衛(wèi)生間的窗戶高過了上層下水的返水彎，使業(yè)主在裝修時不能吊平頂棚，業(yè)主當然不會滿意，本人采取過這樣的辦法解決此問題，讓業(yè)主在裝修時把返水彎去掉（改成彎頭）頂棚就可以吊平了，而上一層的防臭問題到市場上買個樣品（市場上有一種效果非常好的防臭地漏）勸說上一層安裝防臭地漏（30元左右）就可以解決問題了。因此本人認為很多問題不是解決不了，還是因為人的惰性沒有想辦法解決問題的態(tài)度。當然在物業(yè)前期介入的時候，對設計方案進行審閱、探討和建議，避免后期的遺留問題是主要的工作重點之一。以上是本人對物業(yè)管理的一些浮淺認識，請批評指正。

篇2：地產(chǎn)營銷與物業(yè)管理品牌的利用

地產(chǎn)營銷與物業(yè)管理品牌的利用

物業(yè)管理品牌，通俗地說，就是物業(yè)管理這種商品的牌子。構(gòu)成物業(yè)管理品牌的要素主要有:物業(yè)公司的聲譽、形象以及形成和影響物業(yè)公司聲譽、形象的一系列因素，包括物業(yè)公司的特殊名稱(如響亮、引人注意、涵義深刻、來歷特殊等)、注冊資金、管理業(yè)績、裝備水平、社會評價、業(yè)主管理委員會的反映、政府意見等；負責人的管理經(jīng)歷、社會地位與影響力；管理層的素質(zhì)；專業(yè)技術(shù)人員的職稱或技術(shù)等級等等；此外，還包括公司物業(yè)管理服務的項目、收費標準、服務態(tài)度、服務深度等方面。

良好的物業(yè)管理品牌不僅有益于彌補和完善開發(fā)商的信譽和形象，而且使物業(yè)本身更具有吸引力，讓潛在的購房者更樂意為幾乎可以看到的、未來的、系統(tǒng)周到的服務和優(yōu)良的管理而傾囊。因此，在項目營銷中，一定要高度重視物業(yè)管理品牌的充分利用。具體來講，主要有以下方面的原因:

一、物業(yè)管理品牌是物業(yè)項目品牌的重要構(gòu)成部分

開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)，能不能很快為投資者、購房者所了解、所認同、所接受(購買)，跟物業(yè)項目的品牌有非常密切的關(guān)系。物業(yè)項目的品牌是一個非常復雜的綜合體，但它卻有較為固定的組成部分。具體來講，構(gòu)成物業(yè)項目品牌的要素主要有:①物業(yè)的自然地理情況包括物業(yè)的地理位置、周圍環(huán)境與發(fā)展情況、本物業(yè)在城市相同或相似物業(yè)中的地位等方面。②物業(yè)的“三商”(即開發(fā)商、施工商、監(jiān)理商)情況，包括它們的資質(zhì)、業(yè)績、社會評價、信譽、企業(yè)形象等方面。③物業(yè)的管理情況，也即物業(yè)管理的品牌如何。

物業(yè)項目品牌的上述三個組成部分中，第一個部分，即物業(yè)的自然地理情況，是物業(yè)項目品牌的基礎和前提，同時，它基本上也是不可改變的。第二個部分，物業(yè)的“三商”情況，它是決定物業(yè)工程質(zhì)量情況、價位情況、業(yè)主構(gòu)成情況等方面的重要影響因素。目前在人們的眼中，第一和第三部分是最為重要的部分，因為它們是最為“表面化”、能為人們?nèi)粘８杏X得到的東西。相比之下，由于第一部分往往是不可改變的“硬件”，是沒有感情的，人們對它的注視已逐步弱化，而第三個部分卻是可以改變的、富有感情的、具有實用價值的管理服務，因此，它更為人們所看重。特別在當前，物業(yè)的管理品牌如何，對物業(yè)的品位與品牌具有越來越重要的意義。

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，物業(yè)管理的作用與地位正在不斷提高，它是物業(yè)項目品牌形象體現(xiàn)最充分、最長久的一個環(huán)節(jié)。因此，要樹立物業(yè)品牌效應，就應從抓好物業(yè)管理品牌入手。

二、物業(yè)管理品牌與物業(yè)項目成功與否關(guān)系重大

一項物業(yè)如果具有良好的物業(yè)管理品牌，則可以讓現(xiàn)實的與潛在的購房者對物業(yè)增加更多一些信心。因為在客戶的眼中，物業(yè)公司才是和他們“同呼吸，共命運”，并將長期和他們共處的單位。目前，一些地方媒體曝光的房子出了問題，業(yè)主找不到開發(fā)商的事例，已讓潛在的買主多了一些心眼。同時，物業(yè)的管理品位如何，既是與他們?nèi)粘W習生活密切關(guān)聯(lián)的，也是他們能否自慰、自豪、自尊的一個重要影響因素。

目前，開發(fā)項目的物業(yè)管理情況已成為購房者越來越關(guān)心的問題，也是客戶是否選擇該物業(yè)的重要影響因素。一個很明顯的例子是，位置上相臨的兩項物業(yè)，價格高但物業(yè)管理品牌好的物業(yè)比另一個價格低但物業(yè)管理品牌差的銷售情況更為火爆。以前人們買房，考慮管理情況的基本上沒有。現(xiàn)在人們買房，大多數(shù)都要問問物業(yè)管理公司是誰，管理情況如何，收費多少，服務項目有哪些等等?？梢韵胍姡粋€沒有良好物業(yè)管理品牌的物業(yè)，它的形象會怎樣?

三、物業(yè)管理品牌策略是戰(zhàn)勝競爭對手的新穎而有效的策略

現(xiàn)代市場營銷理論認為，我國社會已經(jīng)進入“服務經(jīng)濟時代”，競爭的焦點已由質(zhì)量、品種向服務轉(zhuǎn)移，誰注重服務，誰就能贏得市場。而且，現(xiàn)在來看，物業(yè)營銷中可以采取的策略基本上都已用上，而因為物業(yè)管理在我國產(chǎn)生和發(fā)展的時間不長，還沒有得到多數(shù)開發(fā)商及營銷商的注意和重視，所以，營銷中如果充分利用物業(yè)管理品牌進行宣傳和促進營銷，將是一個非常新穎、出其不意因而有效地戰(zhàn)勝競爭對手的策略。目前，物業(yè)管理品牌策略已經(jīng)初現(xiàn)端倪，相信不久將會大放異彩。

那么，物業(yè)營銷中如何利用物業(yè)管理品牌策略呢?一般說來，營銷中利用物業(yè)管理品牌主要有兩個途徑。第一，現(xiàn)場銷售過程中，通過現(xiàn)有物業(yè)管理人員的儀表、言行、工作與服務態(tài)度等來直接展現(xiàn)物業(yè)管理品牌的魅力，把更多的購房者吸引到自己的物業(yè)項目上來；第二，非現(xiàn)場營銷中有意把物業(yè)管理品牌作為一個賣點，通過電視、雜志、報紙等媒體把項目物業(yè)管理品牌的概念突出出來。物業(yè)管理品牌在項目營銷中的利用，具體來講，主要有以下內(nèi)容:

1.突出品牌物業(yè)管理在未來居住生活中的重要價值。

目前，不少購房者不僅對自己所購房屋的質(zhì)量感興趣，也對未來自己的居住質(zhì)量，即物業(yè)管理服務的情況十分在意。同時，他們一般也都比較愛講“面子”。社區(qū)的品牌，物業(yè)管理的品牌都是他們樂于談論的話題。事實上，他們也真能從品牌物業(yè)管理中獲得生活上、工作上、學習上、自尊上、發(fā)展上、享受上的方便與好處。營銷中突出品牌物業(yè)管理在未來居住生活中的重要價值，對他們確實能夠構(gòu)成為一個極大的吸引力。

2.突出品牌物業(yè)公司的雄厚管理實力。

物業(yè)公司的雄厚管理實力主要體現(xiàn)在物業(yè)公司的技術(shù)力量、專業(yè)裝備水平、注冊資金以及管理人員的職稱、從業(yè)年數(shù)與專業(yè)管理水平等等。品牌物業(yè)公司的雄厚管理實力能夠給人一種理性上的認同與信任，為客戶在思想上、行動上接受物業(yè)項目、接受品牌物業(yè)公司打下堅實的基礎，提供了現(xiàn)實的可能性。

3.突出品牌物業(yè)公司的驕人管理業(yè)績。

品牌物業(yè)公司的管理業(yè)績主要體現(xiàn)在管理項目的多少(建筑面積、種類)、管理效果的好壞(取得部級、市級、地區(qū)級先進稱號的情況等等)、社會反映(業(yè)主、住戶及業(yè)主管理委員會的反映、媒體報道的情況、政府方面的意見、同行的評價等等)。品牌物業(yè)公司的驕人管理業(yè)績能夠給人一種感性上的認可與憧憬，讓購房者感受到實實在在的物業(yè)管理服務，并對自己的未來產(chǎn)生聯(lián)想和希望。

4.突出品牌物業(yè)公司的人情味與“人本管理”理念。一般來說，購房者不希望未來的物業(yè)公司是高高在上的“主人”，也不希望未來的物業(yè)公司是亦步亦趨、唯命是從的“仆人”。他們喜歡那種愿意為自己著想、尊重自己而又不巴結(jié)自己的朋友式的物業(yè)公司。品牌物業(yè)公司的人情味與“人本管理”理念讓人感到親切，讓人覺得自然，縮短了客戶與物業(yè)公司的距離，讓客戶更容易接受物業(yè)管理，從而接受和購買物業(yè)。

利用好物業(yè)管理品牌，物業(yè)營銷必然如魚得水；反之，如果在利用物業(yè)管理品牌時措施失當，就可能會出現(xiàn)相反的效果。所以，在利用物業(yè)管理品牌進行物業(yè)項目營銷時，還要注意以下問題:第一，要把物業(yè)管理的高品位與較低收費聯(lián)系起來宣傳。目前人們在收入不是很高的情況下，高標準的物業(yè)管理，讓人聯(lián)想高收費的同時，容易對物業(yè)產(chǎn)生一種畏懼感。第二，要把物業(yè)管理服務的大眾性與特殊性突出出來，要讓購房者對物業(yè)管理產(chǎn)生一種親近感的同時，對物業(yè)管理有一種向往與憧憬的空間。第三，物業(yè)管理品牌宣傳中，要突出物業(yè)公司的形象和企業(yè)信譽，確實給購房者一個具體的品牌化身，讓他們從“化身”中感受真實，樹立信心。

總之，項目營銷中既要重視物業(yè)管理品牌的利用，也要確實利用好物業(yè)管理的品牌，只有這樣，物業(yè)項目才能順利銷售，也才能為開發(fā)商或營銷商帶來更多的商機。

篇3：物業(yè)管理企業(yè)品牌創(chuàng)建策略

物業(yè)管理企業(yè)品牌創(chuàng)建策略

我國的物業(yè)管理行業(yè)在短短20年中獲得了長足的發(fā)展，全國絕大部分城市都引進和推廣物業(yè)管理體制，全國物業(yè)管理占物業(yè)總量的30%，經(jīng)濟發(fā)達城市已達到50%，眾多的物管公司也相應成立。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平提高和消費觀念的改變，消費者在對眾多的物管公司比較、選擇中，已把品牌作為首選目標，而市場呼喚的也是以價值為導向、專業(yè)化、全方位服務的品牌物業(yè)管理。因此，打造品牌已成為物管企業(yè)順應經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢。

品牌是企業(yè)長期一貫經(jīng)營的結(jié)果，是科技創(chuàng)新和勞動創(chuàng)造的結(jié)果。創(chuàng)立一個有價值的物業(yè)管理服務新品牌，不可能一蹴而就，其將是一項復雜長期的系統(tǒng)工程。物業(yè)管理企業(yè)必須利用自己的經(jīng)營服務理念、文化價值理念、先進的管理服務模式、嶄新的企業(yè)運營機制以及自身獨特的企業(yè)文化、社區(qū)文化，致力打造與國際市場、國際品牌接軌的具有鮮明自身特色的物業(yè)管理新品牌。

一、準確的市場定位是創(chuàng)立品牌的前提。

物業(yè)管理相對于房地產(chǎn)投資開發(fā)來說，企業(yè)市場運營的風險要小的多，但物管企業(yè)要謀求發(fā)展，從小變大、以弱變強創(chuàng)立品牌，同樣需要規(guī)避風險，對市場作細分與預測。

1、物管企業(yè)在接管物業(yè)時應有目的進行選擇，選擇精品物業(yè)使之為物管企業(yè)創(chuàng)立品牌鋪石奠基。

一個好的物業(yè)首先應具備達到標準的硬件設施，即主體建筑、附屬設備、配套設施以及道路、交通等，在此基礎上才能談得上從事完善、專業(yè)的物業(yè)管理。從物業(yè)管理前期看，目前物管企業(yè)接手物業(yè)后很長一段時間內(nèi)，住戶向物管企業(yè)反映的許多問題實際上是開發(fā)商與住戶之間關(guān)系的延續(xù)。而具有良好信譽的開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)后期問題相對較少，這樣就免除了物管企業(yè)把過多的精力投入本應屬于開發(fā)商的繁瑣問題上，為與業(yè)主建立良好的開端關(guān)系打下基礎，再從物業(yè)管理的全過程來看，精品物業(yè)的質(zhì)量和影響力有助于物管企業(yè)品牌效應的產(chǎn)生，物管企業(yè)可以借助精品物業(yè)的影響力和知名度推動自身的品牌知名度，從而產(chǎn)生“推波助瀾”的作用。任何企業(yè)都有自己的優(yōu)勢和劣勢，目標市場的選擇有助于企業(yè)揚長避短，對物業(yè)市場進行細分，可以選擇發(fā)揮物管企業(yè)的長處的物業(yè)，為物管企業(yè)打造品牌創(chuàng)造良好的開端。

2、正確對待與調(diào)整物業(yè)管理的風險與利益、成本與效益。

具備良好的物業(yè)環(huán)境后，物管企業(yè)還需要準確預測其經(jīng)營成本，不能因盲目追求規(guī)模效應、擴大市場份額而急于求成，以致故意降低標底，以非正常價格在物業(yè)管理招投標時中標。采用這種方法接管物業(yè)，在今后的管理中可能會出現(xiàn):一是因物管收入太低而無法提供承諾的規(guī)范化服務，得不到業(yè)主的認同，產(chǎn)生糾紛，沒有服務對象的配合，開展物業(yè)管理將十分困難，無從談起創(chuàng)立品牌；二是物管企業(yè)放棄利益，低收費、高標準的服務，虧本經(jīng)營，最終企業(yè)舉步維艱，更無法創(chuàng)立品牌。因此，創(chuàng)立品牌需要物業(yè)企業(yè)準確預測成本并兼顧效益，確立明確合理的利潤目標，逐步發(fā)展，形成規(guī)模。

二、以優(yōu)質(zhì)的服務和專業(yè)化運作樹立品牌。

物業(yè)管理作為服務行業(yè)，為消費者提供服務是物管企業(yè)的經(jīng)營本體，創(chuàng)立企業(yè)品牌就必須以提高服務質(zhì)量為目標，有針對性地將提供優(yōu)質(zhì)服務作為系統(tǒng)工程去建設。物管企業(yè)除要高質(zhì)量地完成保養(yǎng)、治安、綠化、衛(wèi)生、家政等常規(guī)物管項目外，還應致力于探索物業(yè)管理服務的內(nèi)涵，注重服務創(chuàng)新，形成親情的服務體系、主動的現(xiàn)代科技服務體系以及超前的預見性服務體系，為業(yè)主提供深層次的教育文化服務，個性化、多樣化服務。深圳市某物管企業(yè)在全國首開先河，提出并實施了“名宅加名?！钡膽?zhàn)略，創(chuàng)辦了規(guī)模大的學校和幼兒園，實現(xiàn)了社區(qū)物業(yè)管理服務和社區(qū)文化教育服務一體化。再加上質(zhì)量標準上與國際接軌，建立了6個內(nèi)部運作及考核制度，24小時管理服務工作流程，很快就創(chuàng)立了響當當?shù)奈飿I(yè)管理品牌。從行業(yè)特點看，實行全方位差異化策略，物業(yè)管理更能凸顯個性，突出品牌的優(yōu)勢。

此外，創(chuàng)立物管品牌還需引入專業(yè)化的運作，建立科學有序的質(zhì)量管理體系(如ISO國際質(zhì)量認證體系)，導入企業(yè)CI系統(tǒng)(企業(yè)形象識別系統(tǒng))，樹立專業(yè)化的“管家”企業(yè)形象，通過企業(yè)的標準化建設，提升管理平臺，最終提高企業(yè)的整體素質(zhì)和市場競爭力。形成品牌物管企業(yè)完整體系中的重要環(huán)節(jié)(即專業(yè)化服務)與非專業(yè)化的物管企業(yè)相比，在實際的物業(yè)管理中將會形成巨大的反差，突顯專業(yè)化管理的種種優(yōu)勢，更能被消費者廣泛認同。

三、全力加強物管企業(yè)內(nèi)部建設是創(chuàng)立企業(yè)品牌的保證。

1、加強企業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

物管企業(yè)要創(chuàng)立品牌，必須首先建立精干、高效、科學的組織結(jié)構(gòu)，盡量實現(xiàn)企業(yè)管理機構(gòu)小型化，特別是公司機關(guān)的小型化。這樣企業(yè)才能騰出足夠的精力去關(guān)注市場的變化，關(guān)注消費者的需求，避免把許多精力無謂地消耗在內(nèi)部事務方面。組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)化直接提高企業(yè)的服務能力與效率，確保企業(yè)能持續(xù)不斷地為顧客提供高效且優(yōu)質(zhì)的服務，從而樹立起精干、高效的企業(yè)新風。

2、注重人才，打造高素質(zhì)的企業(yè)員工隊伍。

國內(nèi)外優(yōu)秀的品牌企業(yè)首先都是一個學習、研究型的組織，從樹立人才培訓、終生培訓、素質(zhì)培訓的觀念著手，讓員工不斷的培訓增值，通過人才資源的增值集合裂變?yōu)槠髽I(yè)的整體增值?！耙匀藶楸尽睕Q非空談，而是企業(yè)未來長足發(fā)展的資源和基礎。

3、創(chuàng)立企業(yè)文化，融入服務。

物管企業(yè)文化的創(chuàng)立必須與企業(yè)的市場競爭和發(fā)展戰(zhàn)略緊密地聯(lián)系起來。從市場競爭的層面看，企業(yè)應從營銷的角度來審視自身的文化行為，把企業(yè)文化上升到企業(yè)經(jīng)營和市場推廣的層次并加以建設，使企業(yè)文化與社區(qū)文化相互協(xié)調(diào)、融合，通過社區(qū)的環(huán)境文化、休閑文化、科普文化、視覺文化、網(wǎng)絡文化等的營造，為消費者提供高品位的文化服務；從企業(yè)發(fā)展的層面看，注重企業(yè)的整體協(xié)同作戰(zhàn)，培養(yǎng)員工的團隊精神和進取精神，使得企業(yè)走可持續(xù)發(fā)展之路。此外，物管企業(yè)在我國入世后，還需致力于企業(yè)文化與西方文化的結(jié)合，吸收先進的國外文化，形成企業(yè)完整、開放、進取的文化體系。從某種意義上說，企業(yè)文化的厚積薄發(fā)才會形成鮮明獨特的品牌內(nèi)涵。

物管企業(yè)的品牌創(chuàng)立后，還需不斷對消費者心理、社區(qū)文化，消費者需求結(jié)構(gòu)進行研究，加強服務創(chuàng)新；注重企業(yè)與人員形象的推廣以及企業(yè)經(jīng)營原則的一貫型、持續(xù)性；注重企業(yè)的責任與社會和諧關(guān)系，承擔相應的公益責任；與媒體建立長期良好的互動合作關(guān)系等等。通過對企業(yè)品牌采取的一系列推廣措施，維護品牌效應的持久性。

篇4：以市場為導向加快國有物業(yè)管理企業(yè)品牌戰(zhàn)略改革與發(fā)展

以市場為導向加快國有物業(yè)管理企業(yè)“品牌戰(zhàn)略”改革與發(fā)展

北京中興物業(yè)管理有限公司成立于1999年5月18日，是在國家電力公司（原電力工業(yè)部）后勤體制改革中，以原國家電力公司機關(guān)事務局為基礎組建而成的專業(yè)物業(yè)管理公司，同時又是國家電網(wǎng)公司機關(guān)服務中心,“兩塊牌子，一套人馬”。注冊資金2000萬元人民幣，主要負責原國家電力公司在京的辦公樓宇、住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務；同時作為國家電力公司的后勤服務部門，還擔負著機關(guān)公務用車、食堂、醫(yī)務室、訂票室、幼兒園等后勤服務職能。

電力后勤體制的改革給中興物業(yè)帶來了巨大的變化和困難，同時也給中興物業(yè)帶來了無限的機遇。面對機遇與挑戰(zhàn)，我們沒有退縮，積極探索，大膽創(chuàng)新。經(jīng)過幾年的努力，中興物業(yè)公司已基本完成了由機關(guān)后勤服務部門向市場化、專業(yè)化的物業(yè)公司的過度和轉(zhuǎn)變，成為一個具有一定生存能力和競爭能力的市場主體。中興物業(yè)公司現(xiàn)有員工700余人，管理項目面積100余萬平方米，所管項目中有兩個“國優(yōu)”、兩個“市優(yōu)”，在全國三個省市擁有管理項目或顧問咨詢項目，是全國物業(yè)管理貳級資質(zhì)企業(yè)。我們的“中興品牌”也正在逐步叫響。我們的主要做法是：

一、高標準、高起點，全面貫徹ISO國際標準

公司成立之初，我們面臨的情況是，改制分流的近三百名老員工，年齡偏大，文化程度低，技術(shù)水平差，不用說參與市場競爭，連基本的市場觀念、競爭觀念也不多。由于改革帶來了角色的轉(zhuǎn)變、收入差距等心理不平衡。公司成立，除注冊資金以外，沒有任何資產(chǎn)，大多數(shù)員工對公司的前景和個人的生存擔憂。面對這種情況，在中興物業(yè)如何發(fā)展的問題有兩種觀點：一是依附于電力系統(tǒng)，按照舊有的機關(guān)后勤服務體制運營和發(fā)展，“能靠幾年靠幾年”，不行就再回去；二是依靠、但不依賴于電力系統(tǒng)，面向社會，投身市場，在市場中自我完善、自我發(fā)展。面對兩種選擇，中興物業(yè)公司自我加壓，選擇了第二條發(fā)展道路，確定了市場化、專業(yè)化、社會化的運作模式。公司經(jīng)過市場調(diào)研，并結(jié)合實際情況，制定了“五年內(nèi)兩步走，夯實基礎、擴大市場、打造品牌，創(chuàng)建全國一流物業(yè)企業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略。即從1999年到2000年，用兩年的時間夯實基礎，完成人才、資金、技術(shù)和管理經(jīng)驗的積累；從20**年到20**年，背靠電力，走向市場，實現(xiàn)公司規(guī)模的擴大、管理的提升、隊伍的成熟和品牌的成長，創(chuàng)建全國一流的物業(yè)管理企業(yè)。發(fā)展戰(zhàn)略的提出，為公司的發(fā)展確立了明確的目標，正是在這個發(fā)展戰(zhàn)略的指引下，中興物業(yè)開始了創(chuàng)業(yè)歷程。

首先從學習開始?！耙獙W就學最好的”，公司確定了高標準、高起點的發(fā)展思路。在資金并不充裕的情況下，出資選派公司的骨干力量到香港、新加坡等物業(yè)管理發(fā)達國家和地區(qū)學習先進的管理經(jīng)驗，同時聘請了香港世邦魏理仕、新加坡宏騰等國際知名物業(yè)公司做管理顧問，在具體項目上，請他們幫我們制定服務方案、標準，培訓人員，檢查、糾正工作，使我們盡快地掌握了物業(yè)管理的理念、標準、流程和方法，使公司從成立伊始，就能夠擁有一個較高的起點，并做好了技術(shù)和經(jīng)驗的準備，使公司的發(fā)展少走彎路，節(jié)省了寶貴的時間。

在學習中認識到，規(guī)范化、標準化是這些公司的共同特點，也是一個物業(yè)企業(yè)生存和發(fā)展的根本。因此，公司決定全面貫徹ISO國際質(zhì)量標準，并以此為框架和基礎，建立管理體系，提高服務質(zhì)量。2000年2月，公司抽調(diào)骨干力量，成立了專門的貫標辦公室，全面負責質(zhì)量管理體系的建立工作，聘請質(zhì)量管理專家進行指導，在公司范圍內(nèi)，先后組織培訓達500多人次，并到魯能物業(yè)公司等優(yōu)秀貫標企業(yè)學習經(jīng)驗，最終，按照ISO質(zhì)量標準建立了一套既符合國際標準，又具有中興物業(yè)特色的文件化管理體系，共完成《質(zhì)量手冊》、《程序文件》、各種作業(yè)指導文件近百萬字。公司于2000年12月通過審核，取得了貫標認證。

在貫標工作中，我們提出了三條指導思想：一是不圖虛名圖實惠，扎扎實實搞貫標；二是將貫標工作同創(chuàng)優(yōu)、日常管理服務工作緊密結(jié)合起來，以貫標促進各項工作；三是管理人員優(yōu)先貫標，帶頭實踐，帶動全公司高水平貫標。在整個貫標過程中，我們按照“實在、實際、實效、實惠”的原則，始終將貫標工作作為基礎的管理工作，當作強化管理的系統(tǒng)工程來抓，將管理行為納入標準體系，用先進的國際標準規(guī)范公司的管理和服務，用規(guī)范、標準管人管事。20**年，公司又通過了ISO9001：2000質(zhì)量管理體系的轉(zhuǎn)版認證和ISO14001：1996環(huán)境管理體系認證。

貫標給中興物業(yè)公司帶來了巨大的好處：一是促進了服務規(guī)范化、科學化和標準化，提升了服務質(zhì)量和水平，受到了業(yè)主的好評。通過貫標，使各崗位的工作任務明確，責權(quán)清晰，既便于員工的自我管理，又便于公司的量化檢查，同時還使各種管理工作公開、公正、公平的進行，調(diào)動了廣大員工的工作積極性；二是提高了人員素質(zhì)和技能。貫標后，員工普遍感到了壓力，因為工作標準、工作流程是明確的，工作到什么程度，是好是壞自己很清楚，提高了員工工作的自覺性，提升了員工的整體素質(zhì)；三是提高了公司的知名度。公司真實、規(guī)范的貫標，受到認證中心的高度贊揚，并被認證中心樹為典范，多次介紹有關(guān)單位來我公司學習貫標工作。四是提高了企業(yè)的核心競爭力，為今后的發(fā)展打下了良好的基礎。

二、深化人事制度改革，加強員工隊伍建設

人的問題是企業(yè)生存和發(fā)展的根本所在。能否將國家行政機關(guān)后勤員工平穩(wěn)地引導著走向市場，這是象中興物業(yè)這樣由機關(guān)后勤服務部門轉(zhuǎn)制而成的物業(yè)管理公司面臨的最大困難和考驗，也是這類公司必須跨過的“坎”。為此，幾年來，我們在用工制度、工資制度、人事管理制度等方面采取了一系列改革和探索，取得了較好的效果。

1.用工制度改革

實行全員合同制。結(jié)合公司實際情況，并根據(jù)公司發(fā)展需要設立崗位，從維持員工隊伍穩(wěn)定入手，通過評定員工的綜合素質(zhì)，實行“雙向選擇”。對沒被聘用的員工，公司提供培訓機會，主要針對物業(yè)管理服務技能和服務意識的提高，培訓后再上崗。

實行競聘上崗制度：公司每年搞一次全員競聘上崗。對所有崗位的職責、工作標準、上崗條件向全體員工公開，對照崗位條件，員工報名參加競聘，經(jīng)考核后上崗。競聘上崗極大地調(diào)動了員工的積極性，主動參加各種培訓，提高自身能力，促進了整個員工隊伍素質(zhì)的提升。同時實行末位待崗培訓制度。每年年底，從“德、能、勤、績、廉”五個方面，對總經(jīng)理到普通員工的所有員工進行綜合考評，考評末位的員工實行待崗培訓，經(jīng)培訓后重新競聘上崗。

在充分培養(yǎng)和挖掘內(nèi)部人才的同時，公司面向社會公開招聘人才，積極引進各類高素質(zhì)專業(yè)人才，改善隊伍結(jié)構(gòu)，滿足了公司持續(xù)發(fā)展的需要。

2.工資制度改革

實行新的工資制度。將過去以工齡、資歷為主的工資制度改為以崗位、能力為主的工資制度，以崗定薪，員工的收入與所在的崗位掛鉤，“上什么崗拿什么錢”。并加大獎金幅度，根據(jù)考核發(fā)放獎金，這樣使每個人的報酬與工作好壞緊密結(jié)合起來，使優(yōu)秀的員工得到相應的獎勵。新的工資制度是動態(tài)的，崗變薪變。工作表現(xiàn)不好，年終考評末位者，就要調(diào)低獎金系數(shù)。經(jīng)過一段時間，考評合格可恢復原系數(shù)。對優(yōu)秀員工，不管是月度優(yōu)秀員工還是年度優(yōu)秀員工，都給予及時的獎勵。

3.人事管理制度改革

根據(jù)員工隊伍狀況制定了內(nèi)退政策，為那些年齡較大、本人自愿的老員工辦理了內(nèi)退，使他們晚年生活得到保障，又為年輕員工提供了發(fā)展空間，使公司員工的年齡結(jié)構(gòu)趨于合理。

公司對人力資源實行人性化管理，無論是原有的員工，還是新招聘的員工，政治上一視同仁，打破所謂的“正式”與“聘用”的界限，“崗位靠競爭，收入憑貢獻”。建立了以能力和貢獻大小決定崗位和報酬的價值導向，為每位員工的個人發(fā)展建立一個公平、公開、均等的平臺。這種價值導向的確立，對原有的分流員工產(chǎn)生了較大的震動，一時難以接受。但幾年來的實踐證明，只有建立并遵循這種價值導向，公司才能獲得發(fā)展所必需的人力資源，而公司的發(fā)展，也使老員工們成為最大受益者。中興物業(yè)公司現(xiàn)有的中層管理崗位中，已有一部分崗位是社會招聘人員擔任，成為公司的骨干力量。

在人力資源管理中，我們特別重視員工培訓工作。每年年底，公司各部門根據(jù)人才需求和員工的實際情況，制定培訓計劃，由總經(jīng)理批準后實施。僅1999年和2000年，公司就有1000多人次參加了各類培訓，培訓率達100%。同時，公司采取突出重點、分層培訓、全員參與的形式，對于重點崗位，有針對性的實施重點培訓?，F(xiàn)在，公司的中層管理人員中，95%具有大專以上學歷，并全部取得“物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理”、“物業(yè)管理單位部門經(jīng)理”崗位證書；全部技術(shù)人員均持有相應的崗位證書，其中中、高級技術(shù)職稱35人，每位員工每年不少于15天培訓，每次培訓都有考試、考核，培訓情況成為員工晉級上崗的必要條件。

通過上述改革，中興物業(yè)公司不僅穩(wěn)定了員工隊伍，轉(zhuǎn)變了員工觀念，提高了員工的綜合素質(zhì)，而且使這支隊伍逐步適應了市場，為公司的長遠發(fā)展打下了基礎。

三、創(chuàng)優(yōu)秀管理項目，塑造“中興品牌”

實踐使我們認識到，在市場化程度日益提高的今天，保持現(xiàn)狀就是落后，尤其是隨著改革的不斷深入，現(xiàn)有的電力市場也將不再是“鐵飯碗”，只有不斷壯大實力，才能求得生存和發(fā)展，否則，只能被市場淘汰。因此，我們提出了創(chuàng)建“中興品牌”的奮斗目標，全面提升中興物業(yè)的影響力和市場競爭力。

優(yōu)秀的物業(yè)管理公司必須有強勢、叫得響的管理項目。

公司將創(chuàng)優(yōu)工作作為了創(chuàng)建“中興品牌”的重要手段和工作思路，將有條件的管理項目，達到“市優(yōu)”和“國優(yōu)”，以此來帶動“中興品牌”的塑造。

公司所管坐落于北京市西長安街的國家電力調(diào)度中心大廈，是國家電力公司的窗口。該項目硬件設施全國一流，是中興物業(yè)公司的“形象工程”和“品牌工程”。該項目于20**年7月正式接管以后，公司就提出了一年創(chuàng)“市優(yōu)”，達到“國優(yōu)”標準，兩年創(chuàng)“國優(yōu)”的奮斗目標。為此，對該項目實施服務的西單管理中心，結(jié)合實際，認真謀劃，精心實施，高、嚴、細、實搞創(chuàng)優(yōu)。成立了以中心主任為組長的創(chuàng)優(yōu)領導小組和創(chuàng)優(yōu)辦公室，實行部門經(jīng)理負責制，將創(chuàng)優(yōu)工作內(nèi)容逐項分解落實到各部門，部門分解到每個崗位，明確完成時間、標準和措施并加強檢查落實。在創(chuàng)優(yōu)中不搞形式主義，不擺花架子，提出了“天天是國優(yōu)、事事是國優(yōu)”的口號，以顧客為關(guān)注焦點，一切立足于實事求是，立足于提高服務質(zhì)量，提高管理水平。經(jīng)過努力，國家電力調(diào)度中心大廈于20**年9月通過了北京市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的驗收，以98.2分成績，取得了“市優(yōu)”稱號，在20**年的全國物業(yè)管理示范大廈評比中，以99.7分的成績列全國大廈物業(yè)管理第一名，取得“國優(yōu)”稱號。

除國家電力調(diào)度中心大廈以外，公司所管的國家電力信息通信綜合樓也獲得了“全國物業(yè)管理示范大廈”稱號；國家水利電力調(diào)度樓和法源寺住宅小區(qū)分別獲得“北京市優(yōu)秀管理大廈”和“北京市優(yōu)秀管理居住小區(qū)”稱號。

創(chuàng)優(yōu)工作具有深遠的意義：一是優(yōu)秀管理項目的示范作用，帶動了公司所有項目管理水平和服務水平的大幅度提高。二是這些優(yōu)秀的管理項目，全面提升了中興物業(yè)公司的知名度和市場競爭力，為創(chuàng)建“中興品牌”，增添了重要的砝碼。三是通過創(chuàng)優(yōu)，真真切切地提高了這些項目的管理和服務水平。高品質(zhì)的物業(yè)管理，使得這些設施先進的物業(yè)充分發(fā)揮了設計和使用功能，實現(xiàn)了保值增值，進一步提高了業(yè)主的辦公和居住品位，增加了業(yè)主的信任。四是增加了公司的收益，在持續(xù)的保證物業(yè)管理費收繳率的基礎上，根據(jù)合同約定，業(yè)主對創(chuàng)優(yōu)項目分別提高了物業(yè)管理費用標準，僅此一項，公司每年就增加近200多萬元的收入。

創(chuàng)優(yōu)不僅是一項具體工作，更是一種思維方式和工作方法。我們把“創(chuàng)優(yōu)”工作貫徹到一切工作中，提出了“事事爭先、唯旗是奪”的口號，全面開展創(chuàng)一流、創(chuàng)優(yōu)工作。在社會上、行業(yè)內(nèi)、系統(tǒng)內(nèi)舉辦的各種評比活動中，中興物業(yè)公司都積極參與，并取得了良好的成績，獲得了良好的社會效益。

20**年初，國務院機關(guān)事務管理局和北京市房地局等十多家單位組織了“我為社區(qū)服好務，我為首都添光彩”物業(yè)管理規(guī)范化服務活動。我們積極響應，召開動員大會，制定活動方案。大力倡導愛崗敬業(yè)，開展了崗位練兵、技術(shù)比武，舉辦“百問不倒”、“應知應會”、“無差錯操作”等活動，進一步規(guī)范、提高了管理和服務水平；提出了“首問負責制”等管理思路，業(yè)主找到物業(yè)公司，第一個接待的人就是這件事的負責人，不管這件事是不是歸你管，你都要負責地把這件事辦好，給業(yè)主一個滿意的答復。同時向業(yè)主做出了“您只要一個電話，其它的事情由我們來辦”的承諾，拉近了物業(yè)管理與業(yè)主之間的距離；住宅物業(yè)項目積極開展便民、愛民、助民活動，提出了“親情化、人性化服務”的理念，主動為業(yè)主提供親情服務，對孤寡老人、危重病人、空巢老人、軍烈屬及其他特殊困難居民更是開展了“一對一”式的特色服務，受到廣大業(yè)主的一致好評。

在“我為社區(qū)服好務，我為首都添光彩”活動中，中興物業(yè)公司獲得“北京市開展物業(yè)管理規(guī)范化服務活動優(yōu)秀組織單位”稱號；公司所屬法源寺小區(qū)獲“北京市首屆物業(yè)管理優(yōu)秀集體”稱號，小區(qū)主任被評為“北京市首屆物業(yè)管理優(yōu)秀員工”。

20**年春，一場突如其來的“非典”疫情襲擊了北京，打亂了人們正常的生活秩序，嚴重威脅著人們的生命健康。面對“非典”疫情，我們沒有絲毫退縮，于20**年4月15日成立了防控“非典”領導小組和辦公室，明確了一把手負責制和屬地管理的原則，通過層層簽訂責任書，將責任落實到每一位員工。同時，公司還結(jié)合管理項目的特點，制定了六個應急預案，對可能發(fā)生的緊急情況做了充分的準備，形成了嚴密的防控體系。在保護業(yè)主生命安全的同時，最大可能地改善物業(yè)員工住宿、交通、就餐條件，保護員工的生命和利益。在抗擊“非典”這場沒有硝煙的戰(zhàn)爭中，中興物業(yè)全體員工堅守崗位，不怕犧牲，任勞任怨，無私奉獻，外地員工沒有一個回家的。經(jīng)過幾個月的奮戰(zhàn)，我們所管轄區(qū)域和我們的員工沒有出現(xiàn)一例“非典”患者和疑似患者，并且保證了業(yè)主各項工作的正常運行，為最終取得抗“非典”勝利做出了應有的貢獻。為了表彰我們的工作，國家電網(wǎng)公司黨組[20**]30號文件專門對中興物業(yè)公司提出表揚，并給予獎勵。同時，北京市授予我們防治非典型肺炎工作先進單位稱號。

四、開拓市場，提高市場競爭力

在企業(yè)具備一定實力以后，中興物業(yè)公司開始將眼光投向社會市場，將“中興品牌”向社會推廣，以進一步壯大企業(yè)實力，在激烈的市場競爭中檢驗自己，提高自己。

公司成立了專門的市場開發(fā)部門，負責新項目的開發(fā)。積極參與社會投標，在投標中發(fā)現(xiàn)不足，鍛煉隊伍。20**年，公司成功接管了威?！昂Ｉ厦髦椤本幼⌒^(qū)，成立了中興物業(yè)威海分公司，邁出了走向市場的第一步。隨后，公司陸續(xù)承接了西北電力公司物業(yè)管理咨詢、國際投資大廈物業(yè)管理服務、威?！俺鞘谢▓@”小區(qū)物業(yè)管理服務、北京百榮世貿(mào)商城保潔服務等項目。憑借優(yōu)質(zhì)的服務和真誠的合作精神，公司的管理項目面積以每年20萬平方米的速度遞增。

公司規(guī)模不斷擴大，管理項目不斷增加，給中興物業(yè)公司帶來了較好的經(jīng)濟效益，員工的個人收入也有了顯著的提高。與1999年機關(guān)后勤改革之前相比，20**年中興物業(yè)公司人均收入翻了將近一番。經(jīng)濟收入的提高，使公司員工，尤其是后勤改革分流而來的老員工，深切地體會到了改革帶來的好處，增強了企業(yè)的凝聚力。

五、以人為本，建設企業(yè)文化

好的企業(yè)必定有其特色的企業(yè)文化，這是一個企業(yè)的精髓所在。中興物業(yè)公司在幾年的發(fā)展歷程中，繼承和發(fā)揚了國家機關(guān)思想政治工作的傳統(tǒng)和優(yōu)勢，充分發(fā)揮黨、團組織作用，從實際出發(fā)，緊密圍繞公司發(fā)展目標，使思想政治工作成為鼓舞公司士氣和干勁的重要手段。在改革的過程中，我們把轉(zhuǎn)變員工觀念作為首要任務，通過深入細致的思想工作，疏導情緒，化解矛盾，幫助員工解決工作、生活中的實際問題，保證了公司各項改革的順利進行。公司每月都有黨、團活動或文體活動，通過開展參觀革命圣地、技能比武、拔河比賽、書畫比賽、球類比賽、卡拉OK比賽等活動，豐富員工生活，提高員工素質(zhì)，寓思想教育于各項活動之中。

公司關(guān)心每一位員工，每位員工過生日，都會收到一份禮物或賀卡；員工生病，公司領導到醫(yī)院探望；員工家中遇到困難，公司給予幫助；“非典”期間，給每位外地員工家中發(fā)慰問信、通電話，讓家人放心；一位員工家人患重病，員工自發(fā)捐錢，對其幫助。這些點點滴滴極大地提高了員工對公司的認同感，親和力和凝聚力。就象有的員工說的：“中興物業(yè)象學校一樣教我們增長知識，象家一樣給我們關(guān)懷和溫暖，我為成為中興物業(yè)的一員感到高興和自豪?！?/p>

中興物業(yè)公司成立五年來，形成了一整套能夠真實體現(xiàn)中興物業(yè)特色的企業(yè)文化體系，主要包括：“忠誠、敬業(yè)、團隊、卓越”的企業(yè)精神；“客戶至上，服務第一”的服務宗旨；“科學管理，以人為本；質(zhì)量為先，服務周到”的管理理念；“雙效并舉，互惠雙贏”的經(jīng)營理念；“追求卓越、用心服務、持續(xù)改進、顧客滿意”的質(zhì)量方針；“人講誠信，事爭一流”的核心價值觀等。這些企業(yè)文化，是中興物業(yè)公司運作幾年來成功經(jīng)驗的總結(jié)，是中興物業(yè)公司管理與服務的精髓所在。這些企業(yè)文化并不是口號式的空談，而是作為一個體系，深深融入到中興物業(yè)公司的管理當中，融入到每一位員工的工作當中。這些精神、宗旨、理念，通過公司的各種刊物、通過管理與服務得到廣泛的宣傳和交流。每一位來到中興物業(yè)的人，不論是業(yè)主、同行，還是新來的員工，都能深刻感受到公司深厚的文化底蘊。良好的企業(yè)文化氛圍，弘揚了正氣，為中興物業(yè)公司的發(fā)展提供了足夠的精神動力和支持，提高了公司的凝聚力和競爭力。

經(jīng)過不懈的努力，中興物業(yè)公司從一個國家機關(guān)的后勤服務部門轉(zhuǎn)變成一個具有一定實力和充滿活力的專業(yè)物業(yè)公司?；仡^看看走過的路，成績的背后是陣痛和曲折，是拼搏和汗水。我們的曲折和教訓，或許能為國有物業(yè)公司提供一些借鑒。相比社會上其他物業(yè)公司，國有物業(yè)公司的改革和發(fā)展需要更大的魄力和付出。結(jié)合我們幾年的發(fā)展歷程，我們有以下幾點體會：

一、轉(zhuǎn)變觀念是國有物業(yè)管理企業(yè)改革面臨的第一個，也是最大的難題

盡管我國市場經(jīng)濟體制已經(jīng)建立了很多年，但是從舊有的后勤管理體制中剝離出來的國有物業(yè)管理企業(yè)，有著濃厚的計劃經(jīng)濟和行政管理的色彩。所謂改革帶來的“陣痛”，很大程度上指的就是角色轉(zhuǎn)變所帶來的巨大的不適應。針對這個問題，首先要做深入細致的思想工作，要不厭其煩地利用一切機會學習市場經(jīng)濟知識，增強市場競爭觀念。要特別注意利用社會改革大背景做員工的工作，要允許員工思想的反復，要根據(jù)員工的思想水平、承受能力推進改革。要正確把握和處理改革、發(fā)展、穩(wěn)定的關(guān)系，處理不好，企業(yè)不僅不能發(fā)展，而且還會翻車。其次，要不失時機地推進改革，建立一套符合市場經(jīng)濟規(guī)律的、具有活力的管理機制，包括經(jīng)營目標責任制，競聘上崗、末位待崗培訓競爭機制，自我約束機制和激勵機制等，讓改革促進員工思想的轉(zhuǎn)變。最后，要讓員工嘗到改革的甜頭，看到企業(yè)的希望。員工生活水平的提高，企業(yè)的不斷發(fā)展壯大，將大大促進員工思想觀念的轉(zhuǎn)變。

二、標準化、規(guī)范化

改造一種體制比新建一種體制更難，舊體制遺留下來的隨意性和無序性，使國有物業(yè)企業(yè)建立標準、規(guī)范的管理體系更為迫切。采用先進、成熟的管理標準和質(zhì)量標準（例如ISO標準）建立管理體系，使企業(yè)所有的管理行為和服務均規(guī)范化、標準化，是一條捷徑。一方面可以提升管理水平和服務水平，為企業(yè)帶來收益。另一方面，可以使企業(yè)更好地和市場接軌，為進一步發(fā)展壯大奠定良好的基礎。

三、建設一支有戰(zhàn)斗力的團隊

在解決管理體制、機制，標準化、規(guī)范化等一系列問題的同時，必須考慮如何使企業(yè)成為一個團結(jié)的、有戰(zhàn)斗力的集體。對于一個現(xiàn)代企業(yè)，團隊精神無疑是非常重要的，可以使體制、機制、素質(zhì)、經(jīng)驗、標準這些看起來死氣沉沉的名詞變得充滿活力，起到一加一大于二的作用。把企業(yè)建設成為一個有戰(zhàn)斗力的團隊，最主要的就是增強企業(yè)的凝聚力，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，人性化的管理、合理的薪水、充分的個人發(fā)展空間，這些都是直接的吸引力。而良好的企業(yè)文化氛圍，卻是看不見，摸不著的，需要一個企業(yè)以一貫之長期培養(yǎng)和經(jīng)營。有了好的企業(yè)文化，才能不斷增強企業(yè)的凝聚力和向心力，才能使團隊更具活力和戰(zhàn)斗力。

四、自我加壓，走向市場

舊有的“血緣”關(guān)系，使國有物業(yè)企業(yè)大多管理著原“母體”的物業(yè)項目，這給了國有物業(yè)企業(yè)相對穩(wěn)定的市場和收入來源，基本上可以保證“衣食無憂”。但隨著國家機關(guān)后勤改革的不斷深入，原有的國家機關(guān)市場也不再風平浪靜，如果不能提供價格合理，讓業(yè)主滿意的服務，原有的、看似穩(wěn)定的市場也會失去。因此，在提高自身管理和服務水平的同時，國有物業(yè)企業(yè)應將眼光投向市場，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，去爭取自己“血緣關(guān)系”以外的市場份額。闖市場可能會“嗆水”，但只有在市場中才能長大。

北京中興物業(yè)管理有限公司李友誼

篇5：物業(yè)管理企業(yè)的品牌營銷

物業(yè)管理企業(yè)的品牌營銷

物業(yè)管理行業(yè)雖然已經(jīng)歷了20多年的發(fā)展，初步形成了一個新興產(chǎn)業(yè)，但在過去20多年的發(fā)展歷程中其社會地位和社會價值應該不同程度的被低估或忽視，隨著國家的政策導向“以***，構(gòu)建和諧社會”，物業(yè)管理企業(yè)在城市文明建設中將會扮演重要的角色，其社會地位和社會價值也亟待重新評估和重視。作為物業(yè)管理企業(yè)要想在城市文明建設中扮演好這一重要角色，在市場競爭中贏得更大的份額向廣大客戶傳達企業(yè)的價值、文化和個性，得到他們的充分信賴和忠誠，物業(yè)管理企業(yè)品牌的建設凸顯重要和迫在眉睫。事實上，在物業(yè)管理市場逐步形成、市場競爭日趨激烈的今天，物業(yè)管理企業(yè)間的競爭已開始步入由“產(chǎn)品（服務）競爭”向“品牌競爭”的過渡階段，一些一線品牌物業(yè)管理企業(yè)，如萬科、中海、招商、華僑城等已開始在品牌建設的同時進行品牌的事例傳播，打造企業(yè)公民形象。因此，如何提煉企業(yè)的核心競爭力，塑造企業(yè)的品牌力，已成為眾多物業(yè)管理企業(yè)特別是國家一級資質(zhì)企業(yè)有待解決或完善的重要課題。

一、品牌和品牌的營銷

品牌一詞來源于古挪威文字brandr，它的中文意思是“烙印”。在當時主要是區(qū)分西部游牧部落之間的財產(chǎn)，其最初含義是區(qū)分產(chǎn)品和通過特定的口號在人們心中留下印象?，F(xiàn)代意義的品牌，是指客戶與產(chǎn)品（服務）之間的關(guān)系及全部體驗。它不僅包括物質(zhì)體驗，更包括精神的體驗，它是向客戶傳遞一種方式，人們在消費產(chǎn)品、接受服務過程中，被賦于一種象征性的意義，最終改變?nèi)藗兊纳顟B(tài)度以及生活觀點。在產(chǎn)品（服務）日益同質(zhì)化的時代，產(chǎn)品（服務）的物理屬性已經(jīng)相差無幾，唯有品牌給人以暗示，滿足消費者的情感和精神寄托。對于消費者而言，品牌是一種經(jīng)驗，是一種保證，更是一種個性的展現(xiàn)和身份的象征；對于競爭者而言品牌是一種制約；對于品牌自身而言，品牌是一種契約。它主要包括品牌的知名度、美譽度、忠誠度、聯(lián)想度。

對于物業(yè)管理品牌，它是由物業(yè)品牌、管理品牌、服務品牌共同構(gòu)成，構(gòu)成要素主要有；物業(yè)公司的聲譽、形象以及形成和影響物業(yè)公司聲譽、形象的一系列因素，包括物業(yè)公司的特殊名稱（如響亮、引入注意、涵義深刻、來歷特殊等）、注冊資金、管理業(yè)績、裝備水平、社會評價、業(yè)主委員會的反映、政府意見等；負責人的管理經(jīng)歷、社會地位與影響力；管理層的素質(zhì)；專業(yè)技術(shù)人員的職稱或技術(shù)等級等等；此外，還包括公司物業(yè)管理服務的項目等級、收費標準、服務理念、服務態(tài)度、服務深度等方面。

品牌營銷簡稱BM，主要由品牌個性、品牌傳播、品牌銷售、品牌管理四部分組成。結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)，品牌個性主要包括企業(yè)的命名、物業(yè)管理服務的特征、物業(yè)服務的價格、企業(yè)品牌的概念、企業(yè)形象的設計、公司領導人等；品牌傳播主要包括傳播對象、廣告風格、媒體策略、廣告活動、公關(guān)活動、項目展示等；品牌銷售主要包括通路策略、事件的行銷、社區(qū)活動推廣等；品牌管理主要構(gòu)成要素有：隊伍建設、營銷策劃制度、品牌診斷與維護、品牌營銷渠道管理等。

二、品牌營銷策略

由于品牌營銷涵蓋的內(nèi)容較為復雜，在此僅從幾個主要方面加以闡述：

（一）準確品牌定位

品牌定位不是針對產(chǎn)品（服務）本身，而是來源于客戶的內(nèi)心深處，并通過積極的傳播使品牌的認同和主張與客戶的價值取向一致。物業(yè)管理企業(yè)在品牌定位過程中可從多個角度給予考慮。比如，從物業(yè)前景可以分為：理論型、經(jīng)營型、科技型、服務型等；從物業(yè)類型可分為：住宅物業(yè)型、醫(yī)院物業(yè)型、高科技園區(qū)物業(yè)型（廠房）、酒店物業(yè)型、旅游物業(yè)型等；從滿足客戶的角度可分為：顧問型、培訓型、物業(yè)服務供應商、管家型等；從物業(yè)品級劃分，可分為高端路線、大眾路線、低端路線等；從物業(yè)服務對象可分為：大眾生活型、品質(zhì)生活型、商務型、私人秘書型等等。

（二）建立品牌個性

價值觀念多元化，是品牌個性存在的基礎，但是要用一種模式來規(guī)范品牌個性的建立是困難的，因為每個企業(yè)都會有屬于自己的不一樣的背景和資源。品牌定位是確定品牌個性的必要條件，它是被品牌管理者經(jīng)常向廣大客戶宣傳的核心策略。而品牌個性是廣大客戶對品牌人格化的評價。結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)的特點，在品牌個性的建立過程中，仍有一些共同的思路值得借鑒和利用。

1、充分考慮客戶的現(xiàn)在需求和未來期望

針對物業(yè)管理品牌，品牌是與廣大業(yè)主（客戶）的一種關(guān)系，當品牌以一個人的身份和客戶接觸時，它就具備了個性。為了維系與其更久遠的關(guān)系，品牌個性不僅要考慮到客戶現(xiàn)在的需求，還需預見客戶未來的期望。比如，作為物業(yè)服務供應商，則應根據(jù)客戶的需求不斷地開發(fā)新的服務項目；作為商務寫字樓管理者，則應不斷升級自己的設備信息網(wǎng)絡資源，舉辦多層級商務沙龍或論壇；作為科技型的物業(yè)企業(yè)，則應加強高新技術(shù)的開發(fā)和應用。

2、以情感滲透樹立品牌個性

品牌個性的建立過程應該是灌輸情感過程，物業(yè)管理行業(yè)因其特點決定了該種方式是眾多物業(yè)企業(yè)慣用的策略，并也發(fā)揮了應有的效果。比如一些企業(yè)提出的“人和社區(qū)”“和諧社區(qū)”“運動社區(qū)”“氛圍管理”“親子家園”“彩生活”等等。

3、從品牌定位和核心價值出發(fā)考慮品牌個性

品牌定位及品牌的核心價值是品牌個性的基礎，品牌個性是品牌人性化的表現(xiàn)。比如，定位為科技型的物業(yè)企業(yè)，它的品牌個性：技術(shù)領先、工作效率高、信息化、網(wǎng)絡化。品質(zhì)生活型的物業(yè)企業(yè)，它的品牌個性：尊貴、高尚、健康、時尚、安全、私密。作為大眾型的物業(yè)企業(yè)，它的品牌個性：陽光、親和、規(guī)范、價格適中。

4、品牌個性體現(xiàn)單純、簡單

品牌建設從一開始就需要正確的規(guī)劃，同時也需要強有力的資金保障。因為品牌的建立并非一朝一夕，而是隨著企業(yè)的成長長期投入，并達到一定的深度、廣度方可顯現(xiàn)其效應，因此品牌的建立還需長期堅持。

（三）提煉品牌基因

品牌基因是品牌的精髓，它代表了一個品牌最中心且不具時間性的要素，它是品牌的靈魂。往往客戶在體驗品牌時主要有三個層面：物理屬性、感官享受、價值主張。品牌基因即價值主張。它將會給客戶帶來精神上的快感、心理上的滿足以及獨特的價值取向。通常，企業(yè)品牌需具有兼容性、排它性、感召力和執(zhí)行力四個特點。企業(yè)在提煉自身品牌基因的過程