精品文檔目錄第三部分在建工程抵押第二部分在建工程的分類第四部分在建工程抵押價值評估第一部分 在建工程的含義及其特點第五部分在建工程抵押評估案例分析23第一部分在建工程的含義及其特點

一、在建工程的含義

在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而體現(xiàn)在其建筑物實體形態(tài)不完全，不具備有關(guān)部門組織進(jìn)行竣工驗收的條件，以及不能馬上實現(xiàn)其設(shè)計用途等諸多特性。4第一部分在建工程的含義及其特點一、在建工程的含義

在建工程，其涵義有廣義和狹義之分。

廣義上的房屋在建工程，是指房屋自主體工程動工建設(shè)開始至建成后房地產(chǎn)主管機關(guān)頒發(fā)所有權(quán)證書止所處的狀態(tài)。

狹義上的房屋在建工程，是指房屋工程自主體工程基本建設(shè)開始至房屋達(dá)到竣工驗收條件前所處的狀態(tài)。

可見，狹義上的房屋在建工程，主要是指房屋主體結(jié)構(gòu)的建設(shè)過程中的狀態(tài)，是一種實物上的未完成狀態(tài)；而廣義上的房屋在建工程不僅包括狹義上的房屋在建工程在內(nèi)，還包括房屋各項工程均已完工，即達(dá)到房屋竣工驗收條件后、未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書的情形，是一種在法律上未完成的狀態(tài)。第一部分在建工程的含義及其特點一、在建工程的含義

總行《在建工程抵押價值評估操作規(guī)范》（工銀辦發(fā)[2012]170號）對在建工程的定義：

在建工程指處于自主體動工開始建設(shè)至建成后主管機關(guān)辦發(fā)所有權(quán)證書之間狀態(tài)的固定資產(chǎn)建設(shè)或改良工程。5第一部分在建工程的含義及其特點二、在建工程的特點

在建工程，一般把是否進(jìn)行了整體竣工驗收作為界定的主要依據(jù)。作為房地產(chǎn)的一種類型，在建工程的表現(xiàn)形式多種多樣，既可以是處于建設(shè)過程中的項目，也可以是己停工多年的“爛尾樓”。在建工程有著與一般房地產(chǎn)不同的特點。67第一部分在建工程的含義及其特點

二、在建工程的特點

1、所有權(quán)的相對確定性

指房屋在建工程在主管機關(guān)正式頒發(fā)所有權(quán)證書之前，其所有權(quán)處于相對確定的狀態(tài)。

2、合法性

房屋在建工程，必須是經(jīng)國家法定機關(guān)或有關(guān)部門在其職權(quán)范圍內(nèi)，依照法律規(guī)定的程序進(jìn)行審批后取得相關(guān)批文的合法工程，未經(jīng)審批并取得規(guī)劃紅線圖、施工許可證等合法手續(xù)的違章建筑不受法律保護(hù)，更不得以抵償法律文書確定的債務(wù)。8第一部分在建工程的含義及其特點

二、在建工程的特點

3、可變價性在市場經(jīng)濟條件下，房屋在建工程與其他房地產(chǎn)一樣屬于商品，有其內(nèi)在價值及使用價值。但是由于在建工程處于法律上或事實上的未完成狀態(tài)，尤其是事實上未完成而停止建設(shè)的工程，其價值能否以交換價值體現(xiàn)出來，即該在建工程是否具有可變價性，是區(qū)分執(zhí)行案件抵債標(biāo)的物與非標(biāo)的物的基礎(chǔ)。只有那些在市場上能夠變價的、抵償金錢債權(quán)的在建工程，才能被執(zhí)行法院納入執(zhí)行標(biāo)的物的范圍，列為司法評估的對象。4、在建工程房地產(chǎn)可比性差在建工程涵括了從剛剛投資興建的工程到已完成建設(shè)但尚未交付使用的工程，這就造成了在建工程房地產(chǎn)之間可比性差9第一部分在建工程的含義及其特點

二、在建工程的特點

5、在建工程形象進(jìn)度與實際投資額較難一致在建工程實際投資額，其賬面價值包括預(yù)付材料款和預(yù)付設(shè)備款，同時也記錄在建工程中應(yīng)付材料款及應(yīng)付設(shè)備款等，因此，在建工程投資不能完全體現(xiàn)在建工程的形象進(jìn)度。6、在建工程建設(shè)工期長短差別較大建設(shè)工期長短的差別，直接與建造期間材料，工費價值變化、設(shè)計變更等相聯(lián)系，對評估價值標(biāo)準(zhǔn)的選擇有直接影響。10第一部分在建工程的含義及其特點

二、在建工程的特點7、在建工程房地產(chǎn)種類多在建工程房地產(chǎn)也涉及正常使用房地產(chǎn)中各類房地產(chǎn)，如不同用途、不同結(jié)構(gòu)的廠房、倉庫、普通住宅、高級住宅等。8、在建工程造價差異大同種用途、同種結(jié)構(gòu)的在建工程，由于其地基的差異等特殊原因，造成比正常情況房地產(chǎn)投資增大。目錄第三部分在建工程抵押第四部分在建工程抵押價值評估第五部分在建工程抵押評估案例分析11第一部分在建工程的含義及其特點第二部分 在建工程的分類

第二部分在建工程的分類

在實際的估價實務(wù)以及科學(xué)研究中，可以將在建工程按照不同方式進(jìn)行分類。在建工程可根據(jù)標(biāo)志性工程進(jìn)度進(jìn)行分類，也可根據(jù)建設(shè)用途進(jìn)行分類，同時對于同一階段的在建項目，由于工程款支付方式的不同，以及材料設(shè)備購置的早晚，在價值上也會形成差異。12第二部分在建工程的分類根據(jù)標(biāo)志性工程進(jìn)度進(jìn)行分類，建筑工程的施工過程分為土方工程、基礎(chǔ)工程，結(jié)構(gòu)工程、電氣設(shè)備安裝工程、給排水工程、內(nèi)外裝修工程、室外工程等等。由于工程施工是一個連續(xù)的過程，可以按照建設(shè)工程施工主要工作的進(jìn)度狀況劃分為結(jié)構(gòu)在施工、結(jié)構(gòu)封頂及準(zhǔn)備驗收幾個階段。對此我們也稱為按形象進(jìn)度進(jìn)行分類。另一種分類方式是按照項目設(shè)計用途進(jìn)行劃分，建設(shè)工程可分為工業(yè)建筑、民用建筑和農(nóng)業(yè)建筑，進(jìn)而又可分為工業(yè)廠房、倉庫、鍋爐房、住宅、辦公樓、商業(yè)、農(nóng)場、牧場等等。13

第二部分在建工程的分類

由于不同類型的建筑工程具有各自不同的生產(chǎn)流程和特性，因此對于在建工程價值的評估首先應(yīng)確定在建工程的種類，選取適合其特性的方法和技術(shù)進(jìn)行研究14目錄第四部分在建工程抵押價值評估第五部分在建工程抵押評估案例分析15第一部分在建工程的含義及其特點第三部分 在建工程抵押第二部分在建工程的分類16第三部分在建工程抵押

一、什么是在建工程抵押

所謂在建工程，是指正在建設(shè)中的固定資產(chǎn)建設(shè)或改良工程，包括成套或單項建設(shè)的生產(chǎn)性和非生產(chǎn)性固定資產(chǎn)以及維修、安裝、改建、擴建和大修理工程。關(guān)于在建工程抵押的問題，《擔(dān)保法》未作規(guī)定，而是由1997年建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條第5款作出規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》對在建工程抵押的表述：本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。由于在建工程抵押在實踐中比較常見，因此而發(fā)生的糾紛也較多。為此，《擔(dān)保法解釋》第四十七條對此專門作出了規(guī)定：以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。17第三部分在建工程抵押關(guān)于在建項目抵押的條件，法律并未做明確規(guī)定。從《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》對在建工程抵押的表述我們可以看出在建工程抵押滿足以下幾個條件：（1）抵押人為主債務(wù)人；（2）債權(quán)人為具有貸款經(jīng)營權(quán)的金融機構(gòu)；（3）主債權(quán)的種類為貸款；（4）擔(dān)保的貸款須用于在建工程繼續(xù)建造；（5）抵押人已合法取得在建工程占用土地的使用權(quán)，且須將其合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)一并抵押?！稉?dān)保法解釋》中并未規(guī)定在建工程抵押必須具備上述條件。

二、在建工程抵押的條件18第三部分在建工程抵押此外，根據(jù)《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及其他法律法規(guī)等的規(guī)定，在建項目抵押必須滿足以下幾種條件：

1、已經(jīng)交付全部土地出讓金，取得國有土地使用權(quán)證書。根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)以折價、拍賣或變賣的方式處置抵押物，就相關(guān)價款優(yōu)先受償。集體所有土地或劃撥形式取得的土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，故不得進(jìn)行抵押。

2、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定在建工程抵押合同應(yīng)載明土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證以及建設(shè)工程規(guī)劃許可證三證的編號，而只有已經(jīng)取得三證的情況下，才能按要求填寫相應(yīng)編號。

3、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。因為只有符合該比例要求，開發(fā)商才能申請商品房預(yù)售，在建項目才具有了可轉(zhuǎn)讓的屬性，滿足抵押法定要求。二、在建工程抵押的條件19第三部分在建工程抵押為保證在建工程具有可轉(zhuǎn)讓的屬性，在建工程應(yīng)達(dá)到一定的工程進(jìn)度才能抵押。如商品房在建工程的抵押應(yīng)達(dá)到其預(yù)售條件。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定，商品房的預(yù)售條件是“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上”。二、在建工程抵押的條件20第三部分在建工程抵押三、在建工程抵押應(yīng)注意的問題（一）在建工程抵押權(quán)與工程款優(yōu)先權(quán)問題

《合同法》第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?！薄逗贤ā吩谠摋l中對工程款享有優(yōu)先受償權(quán)作了規(guī)定，但法定抵押權(quán)與工程款享有優(yōu)先受償權(quán)誰先行使，《合同法》中未作明確。但是，最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋[2002]16號）則采納了工程款法定優(yōu)先權(quán)說，并從字面上與抵押權(quán)區(qū)別開來。批復(fù)第一條規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件時和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)按照《合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)?！庇纱丝闯觯こ炭钍軆?shù)姆ǘ▋?yōu)先權(quán)絕對地優(yōu)先于抵押權(quán)，而無論抵押權(quán)登記與否、成立的時間是否在工程款法定優(yōu)先權(quán)之前。按照該司法解釋，對銀行來說，在建工程抵押貸款最大的風(fēng)險就是工程款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)問題。建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)作為法定優(yōu)先權(quán)，不僅是由法律直接予以規(guī)定的，而且無須辦理登記手續(xù)，其受償額不屬公示信息，從而導(dǎo)致抵押權(quán)人對自己的風(fēng)險無法預(yù)測和控制。21（一）在建工程抵押權(quán)與工程款優(yōu)先權(quán)問題

所以，銀行在審查時應(yīng)重點要把握以下三點：1、要求客戶提供與在建工程施工單位簽訂的建設(shè)工程合同，注意審查合同約定工程的總造價、工程款支付條件、支付方式以及是否存在施工單位墊資建設(shè)等情況。2、確定在建工程可抵押擔(dān)保額度時，應(yīng)將尚欠施工單位的工程款從抵押物價值中剔除。對尚欠工程款的情況，應(yīng)要求工程施工單位出具書面證明材料。3、要求工程施工單位對銀行貸款提供擔(dān)?；驎娉兄Z放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)。銀行在辦理貸款時除在建工程抵押外，還可以要求增加工程施工單位作連帶責(zé)任保證擔(dān)保，如出現(xiàn)施工單位主張工程款優(yōu)先權(quán)時，銀行可要求施工單位承擔(dān)抵押物不足清償部分的保證責(zé)任，使貸款資金不受損失。另外，在客戶以在建工程申請抵押貸款時，銀行可要求施工單位出具放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)的書面承諾，從源頭上避免出現(xiàn)抵押權(quán)與工程款優(yōu)先受償權(quán)之間的沖突。第三部分在建工程抵押三、在建工程抵押應(yīng)注意的問題22第三部分在建工程抵押

（二）在建工程的建筑物與土地使用權(quán)必須同時抵押。

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。這也是與我國房地產(chǎn)法律中的“房隨地走”或“地隨房走”保持一致的要求。銀行在辦理在建工程抵押貸款時，應(yīng)把整宗土地使用權(quán)與在建工程的建筑物一并抵押，而不能僅僅抵押在建工程建筑物占用部分的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)和在建工程建筑物的數(shù)量、面積、有關(guān)權(quán)證號碼等情況應(yīng)在抵押物清單上載明。在建工程抵押應(yīng)按規(guī)定到相關(guān)部門辦理抵押登記手續(xù)，取得抵押物登記證。

三、在建工程抵押應(yīng)注意的問題第三部分在建工程抵押

（三）銀行要密切關(guān)注在建工程的建設(shè)施工情況，根據(jù)實際情況及時辦理新增部分在建工程的抵押手續(xù)。當(dāng)在建工程竣工，客戶已取得房屋所有權(quán)證后，銀行應(yīng)根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十四條的規(guī)定，與客戶重新簽訂抵押合同，按規(guī)定辦理房地產(chǎn)抵押登記。三、在建工程抵押應(yīng)注意的問題23第三部分在建工程抵押

（四）在建工程抵押權(quán)與商品房預(yù)售沖突的風(fēng)險及防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金，常常在開發(fā)的過程中就進(jìn)行預(yù)售，一般說來，在建工程抵押與商品房預(yù)售不能同時并存，也就是說，商品房預(yù)售時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與銀行解除已設(shè)定的抵押關(guān)系，否則購房人將無法獲得房屋的產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)只要“按揭供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”，就可以向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明，進(jìn)而進(jìn)行商品房預(yù)售。預(yù)售是一種轉(zhuǎn)讓行為，根據(jù)《擔(dān)保法》第49條：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效?！贝藭r，由于在建工程已經(jīng)抵押給銀行，如果銀行同意開發(fā)企業(yè)進(jìn)行預(yù)售，作為抵押物的土地連同房地產(chǎn)將被逐步地分割出去，銀行的抵押權(quán)就逐步落空，而銀行的債權(quán)尚未獲得清償，因此，銀行如何同意、何時同意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，成為銀行防范風(fēng)險的關(guān)鍵所在。三、在建工程抵押應(yīng)注意的問題24第三部分在建工程抵押

（五）土地抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押過程中的操作風(fēng)險及防范開發(fā)企業(yè)向銀行申請貸款時，常常雖然取得了有關(guān)部門關(guān)于同意其進(jìn)行建造的建設(shè)用地規(guī)劃許可證及其他證件，但是尚未進(jìn)行實質(zhì)性的開發(fā)，此時銀行僅僅能夠接受其土地使用權(quán)作為抵押物。一旦開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始開發(fā)，形成部分完工建筑，根據(jù)銀行的信貸實踐，都要求將土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押。由于我國土地和房產(chǎn)的登記部門不同，土地使用權(quán)抵押在土地管理部門登記，在建工程抵押則在房地產(chǎn)管理部門登記，在將土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押的過程中，必須簽訂新的抵押合同，并重新辦理登記，原有的抵押合同和登記必須注銷，否則就成了重復(fù)抵押。此時，如果操作不當(dāng)，將會使銀行的抵押權(quán)落空。三、在建工程抵押應(yīng)注意的問題25第三部分在建工程抵押

（五）土地抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押過程中的操作風(fēng)險及防范首先，作為抵押物的土地使用權(quán)如果已被法院或其他司法部門查封的，此時銀行若到登記機關(guān)注銷了原登記，卻因為抵押物已經(jīng)被查封而無法辦理新的登記，一旦注銷后甚至連恢復(fù)原狀也無法做到。其次，土地使用權(quán)雖然沒有被查封，但在銀行辦理注銷土地使用權(quán)抵押登記后、在建工程抵押權(quán)登記前的短暫時間內(nèi)，抵押物突然被查封，此時，在建工程抵押權(quán)登記也無法辦理。因為，根據(jù)《擔(dān)保法》第37條第5項的規(guī)定，依法被查封的財產(chǎn)是不能抵押的。另外，根據(jù)《辦法》第37條第2款：“抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。”在注銷在建工程抵押、重新辦理房地產(chǎn)抵押登記的過程中也可能存在上述風(fēng)險。銀行在因辦理土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押、在建工程抵押轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押而必須重新辦理抵押登記時，首先要到登記部門查明抵押物是否被法院或其他司法部門查封，如果被查封的，不得辦理新的登記手續(xù)，而只能要求借款人歸還貸款或依法起訴要求行使抵押權(quán)。抵押物沒有被查封的，在辦理新的抵押手續(xù)過程中，要帶好完備的登記資料，力求使登記手續(xù)在盡量短的時間里完成。同時做好保密措施，防止借款人的其他債權(quán)人獲悉后通知司法機關(guān)查封抵押物。三、在建工程抵押應(yīng)注意的問題26第三部分在建工程抵押

（六）在建工程系違法建筑或部分違法建筑的問題現(xiàn)實生活中，在建工程最終成為違法建筑或部分違法建筑的現(xiàn)象時常發(fā)生。在這種情況下，如果在建工程又是抵押物，則直接影響到抵押權(quán)人的利益，1、在建工程系全部違法建筑。在這種情形下，如果抵押人與債務(wù)人惡意患通，共同欺騙抵押權(quán)人，致使債權(quán)人在不知情的情況下簽訂了抵押合同，在抵押合同被認(rèn)定無效后，抵押人應(yīng)在其提供擔(dān)保的范圍內(nèi)與債務(wù)人承擔(dān)連帶責(zé)任。如果債務(wù)人并不知抵押人用于設(shè)定抵押的在建工程系全部違法建筑，則抵押人應(yīng)根據(jù)其過錯承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。如果抵押權(quán)人未對用于抵押的在建工程盡到審查義務(wù)，則其對于抵押合同的無效亦有一定的過錯，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。2、在建工程發(fā)生部分違法建筑。如果在建工程在建成后，扣除違法建筑部分，其既存價值仍然足以擔(dān)保債務(wù)的履行的或與約定的預(yù)計價值相當(dāng)，則其擔(dān)保責(zé)任的承擔(dān)與通常情況并無區(qū)別。如果其既存價值低于其與抵押權(quán)人約定的預(yù)計價值，且又不足以擔(dān)保債務(wù)的履行的，抵押人應(yīng)就不足部分予以補足。三、在建工程抵押應(yīng)注意的問題2728目錄第三部分在建工程抵押第二部分在建工程的分類第五部分在建工程抵押評估案例分析第四部分 在建工程抵押價值評估第一部分在建工程的含義及其特點第四部分在建工程抵押價值評估我國城市建設(shè)項目須由城市規(guī)劃、土地和建設(shè)主管等部門的審批。未經(jīng)審批擅自動開工建設(shè)的在建工程，屬于違章建筑，必須拆除，因此不能評估其價值。超過審批規(guī)模、改變建筑用途而建設(shè)的部分也不能不加分析地評估其價值。建設(shè)項目從立項、選址定點，到進(jìn)入施工階段，主要的審批文件及證書有：項目批復(fù)（備案）文件、《國有土地使用權(quán)出讓合同》、《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》等。一、在建工程抵押價值評估須具備哪些合法文件29第四部分在建工程抵押價值評估盡量搜集齊全相關(guān)資料，了解估價對象在建工程的審批過程及規(guī)劃指標(biāo)，對評估操作是有好處的。但是有些文件、證書間有因果關(guān)系。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中規(guī)定，以在建工程抵押的抵押合同中應(yīng)當(dāng)載明《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的編號。因此，該三證也應(yīng)是在建工程抵押貸款評估的必備文件。一、在建工程抵押價值評估須具備哪些合法文件30第四部分在建工程抵押價值評估經(jīng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處信息測繪辦公室核實蓋章的《樓層、單元編號總覽表》及《樓層、單元編號平面圖》也是具備預(yù)售條件的在建工程抵押貸款評估的必備文件。一、在建工程抵押價值評估須具備哪些合法文件31第四部分在建工程抵押價值評估針對在建工程房地產(chǎn)抵押價格的評估范圍和特點，特別是在建工程權(quán)益的相對確定這一主要特性，要求評估人員對資料收集更嚴(yán)密全面。除收集一般的權(quán)屬證明資料外，還應(yīng)更重視對“施工方出具的工程款支付憑證(或者書面支付承諾函)”、“《房地產(chǎn)登記冊》——房屋狀況及產(chǎn)權(quán)人、土地狀況及預(yù)告登記狀況信息和房地產(chǎn)他項權(quán)利登記信息”等資料的收集，明晰法定優(yōu)先受償款項的金額。二、在建工程抵押價值評估資料收集及踏勘要求32第四部分在建工程抵押價值評估在建工程存在差異性大、專業(yè)技術(shù)性強等特點。評估人員在抵押評估中，在對借款人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行比照核實的同時，還應(yīng)當(dāng)對評估對象進(jìn)行實地查勘，將評估對象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進(jìn)行對照，全面、細(xì)致地了解估價對象，做好實地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片。二、在建工程抵押價值評估資料收集及踏勘要求33第四部分在建工程抵押價值評估在建工程房地產(chǎn)涉及的種類較多，往往包括不同用途的工業(yè)廠房、商品住宅、商辦大樓等物業(yè)，其結(jié)構(gòu)各異，專業(yè)程度不同，要求評估人員對建筑知識有較全面的掌握，在查勘時對不同類別建筑的結(jié)構(gòu)構(gòu)造、施工特點等狀況要有比較全面的了解，采集估價對象房屋開間、進(jìn)深、層高等對造價及可利用性有特殊影響的數(shù)據(jù)，并結(jié)合相關(guān)圖紙，對評估對象的坐落、四至等情況進(jìn)行再次核查，對工程施工節(jié)點做出判斷。必須指出，評估調(diào)查人員于評估時點在進(jìn)行工程形象進(jìn)度判斷時，應(yīng)當(dāng)引起足夠的重視，并保持必要的謹(jǐn)慎。二、在建工程抵押價值評估資料收集及踏勘要求3435（一）對在建工程類押品權(quán)屬資料的要求總行《押品價值評估流程管理辦法》對在建工程類押品權(quán)屬資料要求：主要分為土建工程和設(shè)備安裝工程兩類。土建工程類，主要包括《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、項目批準(zhǔn)文件、開工證明、工程預(yù)決算書、階段性工程決算書、建筑工程圖紙等證明權(quán)屬的文件及附件，還包括已投入在建工程的工程款、施工合同等書面材料。出讓的土地還應(yīng)有《土地使用權(quán)出讓合同》及交納土地使用權(quán)出讓金憑證、用于銷售的還應(yīng)有《商品房銷售許可證》、《商品房登記備案證》及商品房銷售情況表；對于已部分抵押在建工程，還須提供《抵押合同》。設(shè)備安裝工程類，主要包括設(shè)備安裝工程合同、設(shè)備購置發(fā)票、設(shè)備購買合同等證明權(quán)屬的文件及附件。第四部分在建工程抵押價值評估三、總行對在建工程抵押價值評估提供資料和情況的要求36（二）對在建工程類押品評估流程影像資料的要求（1）現(xiàn)場勘察報告、調(diào)查表及人員入景照片；（2）規(guī)劃建筑面積和其他規(guī)劃指標(biāo)；（3）房產(chǎn)面積測繪報告；（4）施工方、建設(shè)方和工程監(jiān)理方三方共同出具的專業(yè)工程進(jìn)度報告；（5）工程款支付憑證明細(xì)清單，清單需包括工程款支付日期、付款單位、收款單位、款項名稱、憑證類別、金額等內(nèi)容；（6）工程結(jié)構(gòu)、已建成建筑面積、已投入工程款、預(yù)付款和應(yīng)付款（材料款、設(shè)備款和施工款等）、已完成工程量、續(xù)建工程量；施工進(jìn)度、建設(shè)周期等；（7）《抵（質(zhì)）押物（權(quán)）價值評估流程管理辦法》規(guī)定的其他有關(guān)資料；（8）其他。第四部分在建工程抵押價值評估三、總行對在建工程抵押價值評估提供資料和情況的要求37根據(jù)總行《在建工程抵押價值評估規(guī)范》：在建工程類押品評估原則上優(yōu)先采用成本法，推薦使用兩種（含）以上評估方法，最終結(jié)果根據(jù)加權(quán)平均值進(jìn)行計算，權(quán)重應(yīng)謹(jǐn)慎確定。第四部分在建工程抵押價值評估三、在建工程抵押價值評估方法38

（一）成本法成本法評估要點：1、成本法評估基本公式為：

在建工程價值=估價對象對應(yīng)建設(shè)用地使用權(quán)價值＋前期工程及其他專業(yè)費＋形象進(jìn)度對應(yīng)（建筑安裝成本＋管理費用＋開發(fā)利潤）＋資金成本－調(diào)整

調(diào)整數(shù)值須在綜合考慮在建工程實際建設(shè)進(jìn)度、貶值因素、政策因素及其他影響抵押資產(chǎn)價格的因素后謹(jǐn)慎確定，并須在評估報告中予以詳細(xì)說明。

2、估價對象對應(yīng)建設(shè)用地使用權(quán)價值，應(yīng)為評估時點的客觀市場價值，可利用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法、市場比較法等方法求取。第四部分在建工程抵押價值評估三、在建工程抵押價值評估方法39

（一）成本法成本法評估要點：

3、前期工程及其他專業(yè)費可按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定或當(dāng)?shù)氐亩~指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)或批準(zhǔn)的設(shè)計概算計算。主要包括勘察設(shè)計費；策劃、可行性研究、評估和咨詢費；辦理規(guī)劃許可證費用；工程及設(shè)備招投標(biāo)費用；概預(yù)算編制審查費；工程監(jiān)理和質(zhì)量監(jiān)督費；工程保險；竣工圖編制費及其他。第四部分在建工程抵押價值評估三、在建工程抵押價值評估方法40

（一）成本法成本法評估要點：

4、在建工程完工形象進(jìn)度計算：①以工程建設(shè)方與施工方的工程結(jié)算價款與合同價值的比例確定：在建工程完工形象進(jìn)度（％）=建筑已結(jié)算價款÷建筑工程施工合同總價款×100%。評估中，應(yīng)重點關(guān)注預(yù)付款項、已支付但未安裝并固定在建筑物主體上的材料和設(shè)備價值，應(yīng)核實是否在工程實際結(jié)算價款中扣除；

②以在建工程各組成部分的實際完工進(jìn)度與各部分占預(yù)算的比例共同確定：在建工程完工形象進(jìn)度（%）=∑[各分項工程完工進(jìn)度（%）×各分項工程占總預(yù)算的比例（%）±調(diào)整因素]

③其他方法。評估中，應(yīng)以施工方和建設(shè)方共同出具的專業(yè)工程進(jìn)度為依據(jù)，對在建工程完工形象進(jìn)度予以客觀、準(zhǔn)確描述；對采用（一）（二）計算的工程形象進(jìn)度，需結(jié)合內(nèi)部評估人員現(xiàn)場勘查的工程形象進(jìn)度合理調(diào)整確定。第四部分在建工程抵押價值評估三、在建工程抵押價值評估方法41

（一）成本法成本法評估要點：

5、建筑安裝成本指在建工程至目前形象進(jìn)度對應(yīng)的建筑和安裝的所有費用，主要包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用和安裝工程費用。推薦采用下述公式計算：

①形象進(jìn)度對應(yīng)建筑安裝成本=建筑工程客觀市場單位造價×已完工工程量

或②形象進(jìn)度對應(yīng)建筑安裝成本=調(diào)整后當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行概預(yù)算定額×已完工工程量

或③形象進(jìn)度對應(yīng)建筑安裝成本=工程施工合同總價款或預(yù)算×在建工程完工形象進(jìn)度

其中，對采用公式③計算的成本，須與公式①或②計算結(jié)果進(jìn)行校驗，取較低值作為最終成本。對缺乏當(dāng)?shù)亟ㄖこ炭陀^市場單位造價或概預(yù)算定額有關(guān)數(shù)據(jù)的，可根據(jù)謹(jǐn)慎原則采用公式③或其他方法合理確定。第四部分在建工程抵押價值評估三、在建工程抵押價值評估方法42（一）成本法成本法評估要點：

6、管理費用一般取形象進(jìn)度對應(yīng)的建筑安裝成本的1－3％。

7、資金成本主要包括建設(shè)用地使用權(quán)取得成本、開發(fā)成本以及建筑安裝成本的利息。計算公式如下：

歸屬于建設(shè)用地使用權(quán)的利息=建設(shè)用地使用權(quán)取得成本和開發(fā)成本×利率×在建工程已施工工期

歸屬于建筑物的利息=建筑安裝成本×利率×在建工程已施工工期/2

利率以同期貸款利率計算。資金成本的計算也可根據(jù)復(fù)利計算。第四部分在建工程抵押價值評估三、在建工程抵押價值評估方法43（一）成本法成本法評估要點：

8、形象進(jìn)度對應(yīng)開發(fā)利潤應(yīng)根據(jù)項目用途、市場平均利潤、工程進(jìn)度、區(qū)位、在建工程質(zhì)量等綜合考慮確定。其中，房地產(chǎn)在建工程對應(yīng)開發(fā)利潤通常取當(dāng)?shù)卣l件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的所得稅前的平均利潤，結(jié)合在建工程形象進(jìn)度、市場狀況等綜合確定。

9、上述參數(shù)取值依據(jù)，有地方政府規(guī)定的，根據(jù)地方政府規(guī)定執(zhí)行。如有我行內(nèi)部項目評估報告，價值評估時可參考報告中相關(guān)數(shù)據(jù)和信息。

10、對非我行重點營銷客戶1提供的在建工程，當(dāng)完工形象進(jìn)度70％（含）以下時，根據(jù)第九條公式計算其價值可根據(jù)風(fēng)險狀況不計算形象進(jìn)度對應(yīng)的開發(fā)利潤。第四部分在建工程抵押價值評估三、在建工程抵押價值評估方法44（二）假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法評估要點：

1、假設(shè)開發(fā)法基本計算公式為：在建工程價值=開發(fā)完成后的在建工程價值-續(xù)建成本-續(xù)建部分對應(yīng)資金成本-續(xù)建部分對應(yīng)管理費用-銷售（租賃）費用－銷售（租賃）稅費-續(xù)建開發(fā)利潤-購買該在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)稅費

2、假設(shè)開發(fā)法主要包括動態(tài)法和靜態(tài)法。運用動態(tài)法評估時，通過現(xiàn)金流折現(xiàn)考慮資金的時間價值，將不同時點的收入、支出折算到估價時點，無需考慮資金成本和開發(fā)利潤。靜態(tài)法評估，通過計算利息的方式考慮資金的時間價值，將各項收入、支出直接相加減，需考慮資金成本和開發(fā)利潤。第四部分在建工程抵押價值評估三、在建工程抵押價值評估方法45（二）假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法評估要點：

3、開發(fā)完成后的在建工程價值、續(xù)建成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等，在靜態(tài)法中，主要根據(jù)估價時點的市場狀況確定；動態(tài)法中，須預(yù)測其發(fā)生的時點和數(shù)額。

4、靜態(tài)法下開發(fā)完成后的在建工程價值求取方法：

①對待銷售的，按評估時點同類型資產(chǎn)市場交易價格確定；

②對出租或營業(yè)的，可根據(jù)評估時點市場合理租金或經(jīng)營收入水平，通過收益法求取。

第四部分在建工程抵押價值評估三、在建工程抵押價值評估方法46（二）假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法評估要點：

5、動態(tài)法下開發(fā)完成后的在建工程價值求取方法：①對待銷售的：可采用市場法，根據(jù)評估時點同類型資產(chǎn)價格，并考慮類似資產(chǎn)價格的未來變動趨勢，或采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合求取；②對出租或營業(yè)的：可采用市場法，根據(jù)評估時點同類型資產(chǎn)租賃或經(jīng)營收入，并考慮類似資產(chǎn)價格的未來變動趨勢，或采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合預(yù)測其租賃或經(jīng)營收益，再利用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價值。其中，市場法、收益法和長期趨勢法計算原理見《辦法》要求。

第四部分在建工程抵押價值評估三、在建工程抵押價值評估方法47

（二）假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法評估要點：

6、續(xù)建成本包括土建工程費用、設(shè)施設(shè)備及安裝費用、內(nèi)外裝修工程費用、專業(yè)費及不可預(yù)見費等。有關(guān)取值根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定或市場情況確定。

7、續(xù)建部分對應(yīng)資金成本計算須注意：（一）合理確定后續(xù)開發(fā)建設(shè)周期：一般指自評估基準(zhǔn)日至工程竣工并出租或出售完畢的這一段時間，應(yīng)參考市場上同類工程正常合理開發(fā)周期確定；（二）應(yīng)計息的項目通常包括：1.待求取在建工程價值；2.購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費；3.續(xù)建成本和續(xù)建部分對應(yīng)管理費用。銷售費用和銷售稅費一般不計息；（三）上述（二）中1、2項通常假設(shè)在評估時點一次付清，3項一般假設(shè)期間均勻投入。實際情況與上述假設(shè)不符的，根據(jù)實際情況評估。

第四部分在建工程抵押價值評估三、在建工程抵押價值評估方法48

（二）假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法評估要點：

8、開發(fā)利潤取在建工程建成后對應(yīng)全部預(yù)期利潤減去形象進(jìn)度對應(yīng)利潤，確定方法參考成本法。

9、其他參數(shù)取值依據(jù)參考各地法規(guī)、市場情況或項目評估報告中數(shù)據(jù)和信息確定。

10、動態(tài)法評估中，折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場上類似開發(fā)項目所要求的平均報酬率，應(yīng)體現(xiàn)資金利率和開發(fā)利潤率兩部分，具體求取參考《辦法》第二章規(guī)定。

11、對非我行重點營銷客戶提供的在建工程，當(dāng)完工形象進(jìn)度70％（含）以下時，根據(jù)第十九條公式計算其價值時可根據(jù)風(fēng)險狀況以“全部預(yù)期利潤”替代“續(xù)建開發(fā)利潤”。第四部分在建工程抵押價值評估三、在建工程抵押價值評估方法49

（三）形象進(jìn)度法形象進(jìn)度法評估要點：

形象進(jìn)度法基本計算公式為：

在建工程價值＝在建工程完工后價值×完工形象進(jìn)度－調(diào)整

1、在建工程完工后價值可根據(jù)前述假設(shè)開發(fā)法的第4、5點要求計算。完工形象進(jìn)度計算參照前述成本法的第4條規(guī)定。對可取得在建工程賬務(wù)資料、工程承包合同、施工圖紙、工程預(yù)算、設(shè)計變更條件、工程監(jiān)理報告等資料的項目，在施工期1年以內(nèi)，或預(yù)計價格變化較小的情況下，也可使用建筑工程預(yù)算造價經(jīng)合理調(diào)整后估算在建工程完工后價值。2、調(diào)整數(shù)值須綜合考慮在建工程實際建設(shè)進(jìn)度、政策因素及其他影響抵押資產(chǎn)價格的因素謹(jǐn)慎確定，并須在評估報告中詳細(xì)說明。第四部分在建工程抵押價值評估三、在建工程抵押價值評估方法50

在建工程抵押價值計算基本公式為：在建工程抵押價值=在建工程價值-法定優(yōu)先受償款

1、在建工程評估其他技術(shù)細(xì)則參照《辦法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對商住兩用房或類似在建工程，應(yīng)根據(jù)規(guī)劃用途分別計算對應(yīng)抵押價值。

2、施工方與開發(fā)商應(yīng)出具是否拖欠工程款的書面證明；如存在拖欠工程款，則評估時應(yīng)扣除該部分價款。如施工方出具放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)的書面證明，評估時原則上仍應(yīng)扣減該部分價款。第四部分在建工程抵押價值評估四、在建工程抵押價值計算51在建工程抵押權(quán)可以對抗其他的一些債權(quán)索求，但作為貸款銀行仍應(yīng)注意，在行使抵押變現(xiàn)時仍可能存在不少障礙，這些變現(xiàn)障礙在評估在建工程的抵押價值時，即在確定其抵押范圍時，就必須予以考慮，這些障礙有：建設(shè)工程承包人價款優(yōu)先受償權(quán)。1999年頒布的《合同法》第286條規(guī)定：當(dāng)建設(shè)工程，“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。”

第四部分在建工程抵押價值評估五、在建工程抵押變現(xiàn)分析522002年6月，最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中再次認(rèn)定：建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。因此，當(dāng)在建工程拍賣，拍賣價款中需要優(yōu)先支付拖欠承包人（施工單位）的工程價款，銀行只能從剩余部分中受償。因此，貸款銀行一般要求承包人（施工單位）出具《放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)的承諾函》，以保證自身抵押權(quán)的優(yōu)先地位。第四部分在建工程抵押價值評估五、在建工程抵押變現(xiàn)分析53

土地出讓金優(yōu)先權(quán)。根據(jù)《擔(dān)保法》第56條的規(guī)定：“拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)?！卑凑丈鲜鲆?guī)定，土地管理部門收取土地出讓金的權(quán)利也優(yōu)先于銀行的抵押權(quán)。因此，在評估劃撥土地上的在建工程抵押價值時，必須扣除劃撥土地應(yīng)繳納的出讓金。

第四部分在建工程抵押價值評估五、在建工程抵押變現(xiàn)分析54

稅收優(yōu)先權(quán)。2001年新修訂的《稅收征收管理辦法》第45條規(guī)定：“納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人財產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行?！痹撘?guī)定表明，當(dāng)在建工程抵押人于在建工程抵押之前欠了稅，則貸款銀行在處置抵押的在建工程時，只有在抵押人付清拖欠稅款后，才可以受償在建工程處置后的價款。

第四部分在建工程抵押價值評估五、在建工程抵押變現(xiàn)分析55已預(yù)售的商品房。當(dāng)商品房的在建工程抵押在先，商品房預(yù)售在后，此時開發(fā)企業(yè)必須事先取得抵押銀行同意，解除已設(shè)定的抵押關(guān)系。當(dāng)商品房在建工程抵押前已經(jīng)進(jìn)行了商品房預(yù)售，則銀行在確定該在建工程抵押范圍時必須將已預(yù)售的戶室扣除在外，不然，就可能不能獲得抵押在建工程處置時的全部受償。

第四部分在建工程抵押價值評估五、在建工程抵押變現(xiàn)分析56住宅小區(qū)的公共用房。住宅小區(qū)一般都要配備一定數(shù)量的公共用房，如物業(yè)管理用房、配電間、消防室等，這些公共用房是不能單獨進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，因此在確定在建工程抵押范圍時也宜將這部分公共用房的價值扣除。地下室。在建工程中的地下室部分也不宜納入可抵押的范圍，抵押人可能將地上的房產(chǎn)賣完后歸還部分的貸款，而繼續(xù)以不易出售的地下室作為在銀行的抵押，從而長期占用銀行的貸款。第四部分在建工程抵押價值評估五、在建工程抵押變現(xiàn)分析57目錄第三部分在建工程抵押第二部分在建工程的分類第四部分在建工程抵押價值評估評估第五部分 在建工程抵押價值評估案例分析第一部分在建工程的含義及其特點58工程進(jìn)度在評估實務(wù)中，各個評估在建項目完成的在建工程量各不相同，有的是剛剛完成了設(shè)計地坪以下的基礎(chǔ)工程（包括地下室結(jié)構(gòu)部分）；有的是剛剛完成了裙房的結(jié)構(gòu)部分；有的已完成全部的結(jié)構(gòu)封頂?shù)鹊取４蟛糠值捻椖?，其裝修及設(shè)備安裝工程還沒有進(jìn)行。對于上述不同的情況，評估時必須準(zhǔn)確地把握在建工程項目的實際完成進(jìn)度，即把握其已完成的實物工程量，對于那些未安裝并固定在建筑物主體上的材料和設(shè)備，就不能納入在建房地產(chǎn)項目的評估范圍。因此在對在建工程進(jìn)行抵押價值評估時，不能簡單地根據(jù)工程的實際投資進(jìn)度來評估其價值。第五部分在建工程抵押價值評估案例分析實際評估中存在的問題59銷售狀況有些評估的房地產(chǎn)在建項目，已領(lǐng)有商品房預(yù)售許可證，并已預(yù)售了部分樓盤。評估抵押價值時，必須清楚地把握兩個問題，一是預(yù)售許可證所允許預(yù)售的樓層及其建筑面積，即可售部分；二是開發(fā)商已實際出售了多少建筑面積。評估時必須將已售部分的在建實物工程量價值和相應(yīng)的土地使用權(quán)價值從整個在建房地產(chǎn)項目的評估值中扣除。因為已售部分樓盤的權(quán)利已不屬于委托單位所有，委托人無權(quán)將其抵押第五部分在建工程抵押價值評估案例分析實際評估中存在的問題60某集團(tuán)公司在建工程抵押價值內(nèi)部評估報告書第五部分在建工程抵押價值評估案例分析評估案例歷史ⅱ岳麓版第13課交通與通訊的變化資料精品課件歡迎使用[自讀教材·填要點]一、鐵路，更多的鐵路1．地位鐵路是

建設(shè)的重點，便于國計民生，成為國民經(jīng)濟發(fā)展的動脈。2．出現(xiàn)1881年，中國自建的第一條鐵路——唐山

至胥各莊鐵路建成通車。1888年，宮廷專用鐵路落成。交通運輸開平

3．發(fā)展(1)原因：①甲午戰(zhàn)爭以后列強激烈爭奪在華鐵路的

。②修路成為中國人

的強烈愿望。(2)成果：1909年

建成通車；民國以后，各條商路修筑權(quán)收歸國有。4．制約因素政潮迭起，軍閥混戰(zhàn)，社會經(jīng)濟凋敝，鐵路建設(shè)始終未入正軌。修筑權(quán)救亡圖存京張鐵路

二、水運與航空1．水運(1)1872年,

正式成立，標(biāo)志著中國新式航運業(yè)的誕生。(2)1900年前后，民間興辦的各種輪船航運公司近百家，幾乎都是在列強排擠中艱難求生。2．航空(1)起步：1918年，附設(shè)在福建馬尾造船廠的海軍飛機工程處開始研制

。(2)發(fā)展：1918年，北洋政府在交通部下設(shè)“

”；此后十年間，航空事業(yè)獲得較快發(fā)展。輪船招商局水上飛機籌辦航空事宜處三、從驛傳到郵政1．郵政(1)初辦郵政：1896年成立“大清郵政局”，此后又設(shè)

，郵傳正式脫離海關(guān)。(2)進(jìn)一步發(fā)展：1913年，北洋政府宣布裁撤全部驛站；1920年，中國首次參加

。郵傳部萬國郵聯(lián)大會2．電訊(1)開端：1877年，福建巡撫在

架設(shè)第一條電報線，成為中國自辦電報的開端。(2)特點：進(jìn)程曲折，發(fā)展緩慢，直到20世紀(jì)30年代情況才發(fā)生變化。3．交通通訊變化的影響(1)新式交通促進(jìn)了經(jīng)濟發(fā)展，改變了人們的通訊手段和

，

轉(zhuǎn)變了人們的思想觀念。(2)交通近代化使中國同世界的聯(lián)系大大增強，使異地傳輸更為便捷。(3)促進(jìn)了中國的經(jīng)濟與社會發(fā)展，也使人們的生活

。臺灣出行方式多姿多彩[合作探究·提認(rèn)知]

電視劇《闖關(guān)東》講述了濟南章丘朱家峪人朱開山一家，從清末到九一八事變爆發(fā)闖關(guān)東的前塵往事。下圖是朱開山一家從山東輾轉(zhuǎn)逃亡到東北途中可能用到的四種交通工具。依據(jù)材料概括晚清中國交通方式的特點，并分析其成因。

提示：特點：新舊交通工具并存(或：傳統(tǒng)的帆船、獨輪車，近代的小火輪、火車同時使用)。

原因：近代西方列強的侵略加劇了中國的貧困，阻礙社會發(fā)展；西方工業(yè)文明的沖擊與示范；中國民族工業(yè)的興起與發(fā)展；政府及各階層人士的提倡與推動。[串點成面·握全局]

一、近代交通業(yè)發(fā)展的原因、特點及影響1．原因(1)先進(jìn)的中國人為救國救民，積極興辦近代交通業(yè)，促進(jìn)中國社會發(fā)展。(2)列強侵華的需要。為擴大在華利益，加強控制、鎮(zhèn)壓中國人民的反抗，控制和操縱中國交通建設(shè)。(3)工業(yè)革命的成果傳入中國，為近代交通業(yè)的發(fā)展提供了物質(zhì)條件。2．特點(1)近代中國交通業(yè)逐漸開始近代化的進(jìn)程，鐵路、水運和航空都獲得了一定程度的發(fā)展。(2)近代中國交通業(yè)受到西方列強的控制和操縱。(3)地域之間的發(fā)展不平衡。3．影響(1)積極影響：促進(jìn)了經(jīng)濟發(fā)展，改變了人們的出行方式，一定程度上轉(zhuǎn)變了人們的思想觀念；加強了中國與世界各地的聯(lián)系，豐富了人們的生活。(2)消極影響：有利于西方列強的政治侵略和經(jīng)濟掠奪。1．李鴻章1872年在上海創(chuàng)辦輪船招商局，“前10年盈和，成為長江上重要商局，招商局和英商太古、怡和三家呈鼎立之勢”。這說明該企業(yè)的創(chuàng)辦 (

)A．打破了外商對中國航運業(yè)的壟斷B．阻止了外國對中國的經(jīng)濟侵略C．標(biāo)志著中國近代化的起步D．使李鴻章轉(zhuǎn)變?yōu)槊褡遒Y本家解析：李鴻章是地主階級的代表，并未轉(zhuǎn)化為民族資本家；洋務(wù)運動標(biāo)志著中國近代化的開端，但不是具體以某個企業(yè)的創(chuàng)辦為標(biāo)志；洋務(wù)運動中民用企業(yè)的創(chuàng)辦在一定程度上抵制了列強的經(jīng)濟侵略，但是并未能阻止其侵略。故B、C、D三項表述都有錯誤。答案：A二、近代以來交通、通訊工具的進(jìn)步對人們社會生活的影響(1)交通工具和交通事業(yè)的發(fā)展，不僅推動各地經(jīng)濟文化交流和發(fā)展，而且也促進(jìn)信息的傳播，開闊人們的視野，加快生活的節(jié)奏，對人們的社會生活產(chǎn)生了深刻影響。(2)通訊工具的變遷和電訊事業(yè)的發(fā)展，使信息的傳遞變得快捷簡便，深刻地改變著人們的思想觀念，影響著人們的社會生活。2．清朝黃遵憲曾作詩曰：“鐘聲一及時，頃刻不少留。雖有