國家商品房政策調(diào)控下的合同簽訂問題研究

一根據(jù)研究(一)胡廣烈金解決價金2.2010年4月12日，梁兆泉和胡光勛簽署了《房地產(chǎn)買賣合同》。主要內(nèi)容是梁兆泉將其房屋出售給廣東省佛山市順德容桂縣，轉(zhuǎn)讓價格為42萬元。胡廣勛先付定金2萬元,剩余40萬元分兩筆支付:胡廣勛在雙方轉(zhuǎn)名當(dāng)天支付8萬元,剩余32萬元等胡廣勛在銀行辦理按揭后,由銀行直接將剩余金額轉(zhuǎn)帳給梁兆泉。胡廣勛在訂約當(dāng)日向梁兆泉支付了定金2萬元,但因銀行未能貸款32萬元給胡廣勛,致合同不能履行,涉案房產(chǎn)亦未移交給胡廣勛。2010年6月10日,胡廣勛提起訴訟,請求法院判令梁兆泉向其返還定金2萬元。(二)本案不適用發(fā)揮胡廣烈保險案件的作用廣東省佛山市順德區(qū)人民法院經(jīng)審理認為,定金罰則只有在合同因一方當(dāng)事人的過錯造成不能履行或不完全履行時,才可適用。按照涉案合同約定,購房款中的8萬元應(yīng)在銀行審批同意貸款32萬元后支付,余款32萬元亦是在銀行同意貸款后由銀行直接支付給梁兆泉,故雙方約定付款和辦理過戶手續(xù)的時間,均以銀行同意貸款32萬元給胡廣勛為前提。由于國家房貸政策變動,銀行未能以涉案房產(chǎn)為標的辦理按揭并提供貸款32萬元給胡廣勛,導(dǎo)致房屋買賣合同不能履行,屬不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因,雙方均不存在過錯,故本案不適用定金罰則。胡廣勛的訴訟請求合理合法,遂判決梁兆泉返還胡廣勛定金2萬元。宣判后,梁兆泉不服一審判決,提起上訴。廣東省佛山市中級人民法院二審認為,銀行未能向胡廣勛提供32萬元貸款,最終導(dǎo)致胡廣勛無法繼續(xù)履行合同,胡廣勛對此并無過錯。國家房貸政策調(diào)控是政府為加強房地產(chǎn)交易進行的政策調(diào)控,該調(diào)控政策何時出臺以及具體內(nèi)容如何,均是當(dāng)事人簽訂合同時無法預(yù)知的,涉案合同無法繼續(xù)履行不可歸責(zé)于胡廣勛,故判決駁回上訴,維持原判。二合同繼續(xù)履行問題實踐中因國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策引發(fā)的類似上述案例并不乏見。自2009年底開始,受投機性購房、地價上漲等因素影響,全國大部分城市商品房銷售價格持續(xù)升溫,黨中央、國務(wù)院開始把房地產(chǎn)市場調(diào)控作為宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容,并采取了一系列措施,從“國四條”、“國十條”到“新國十條”,其中重點就是實行逐步嚴格的住房信貸政策,對遏制房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象起到了一定作用,但也導(dǎo)致實踐中“退房潮”和“違約潮”大量涌現(xiàn)。此類糾紛如何處理,實踐中存在“同案不同判”現(xiàn)象。第一種觀點認為國家房貸政策調(diào)控屬于不可抗力,應(yīng)當(dāng)解除合同。國家房貸政策調(diào)整對于普通購房者來說屬于事先無法預(yù)見,且不能避免的客觀事件,由此導(dǎo)致購房者無法繼續(xù)履行合同的,屬于不可抗力,可以解除合同。第二種觀點認為國家房貸政策調(diào)控屬于情事變更,可以解除合同。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第26條的規(guī)定,發(fā)生情勢變更時,人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則,并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。國家房貸政策調(diào)控是購房人訂立房屋買賣合同時所無法預(yù)見的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化,若要求繼續(xù)履行合同對其明顯不公平,故購房人請求解除合同的,可予支持。第三種觀點認為國家房貸政策調(diào)控屬于商業(yè)風(fēng)險,當(dāng)事人不可據(jù)此解除合同。國家房貸政策調(diào)控屬于正常的商業(yè)風(fēng)險范疇,并不直接導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn),當(dāng)事人不得以商業(yè)風(fēng)險給自己帶來損失為由要求解除合同并免責(zé)。第四種觀點認為在無特別約定的情況下,一般不得以貸款成數(shù)變化等政策原因為由主張解除房屋買賣合同。購房者對于購房合同訂立后可能出現(xiàn)的各種履行障礙,應(yīng)當(dāng)有充分、合理的預(yù)見,貸款成數(shù)的變化不會當(dāng)然導(dǎo)致購房人不能繼續(xù)履行合同。在當(dāng)事人無特別約定的情況下,一般不得以貸款成數(shù)變化等政策原因為由主張解除房屋買賣合同。三國家對信貸政策的監(jiān)管是因信息變化而發(fā)生的經(jīng)考察,筆者認為,此次國家房貸政策調(diào)控屬于合同法上的情事變更,實踐中可依據(jù)合同法有關(guān)情事變更的規(guī)定予以處理。(一)情勢變更在我國合同法規(guī)定的范圍和實踐的過程均沒有真正適用自羅馬法以來,“契約嚴守”一直是世界各國合同法所遵循之原理,亦是私法自治與交易安全平衡所必須。然至第一次世界大戰(zhàn),由于戰(zhàn)爭所帶來的經(jīng)濟混亂、物價爆漲使得大量的合同成立之根基發(fā)生了動搖,“契約嚴守”與現(xiàn)實交易公平發(fā)生了沖突。1922年德國率先在判例上采用了奧特曼所主張的行為基礎(chǔ)喪失理論即“法律行為基礎(chǔ)”理論,后經(jīng)法院通過判例反復(fù)引用最終形成一種新興的法律制度,稱為“法律行為基礎(chǔ)制度”。2大陸法系另一代表法國,法學(xué)界盛行“不預(yù)見理論”,即在合同簽訂之后,當(dāng)事人于合同締結(jié)時不可能預(yù)見的新的事態(tài)發(fā)生時,應(yīng)允許合同變更的可能性,立法者亦通過一些立法措施,肯定法官通過考慮債務(wù)人的情事、經(jīng)濟情況、合同條款的性質(zhì)等變更合同的權(quán)限。3英美法系國家針對合同簽訂后,其基礎(chǔ)發(fā)生動搖所采的原則稱為“合同落空”,以此來對原合同進行變更或加以解除。4由此可見,無論是大陸法系德國的“法律行為基礎(chǔ)制度”、法國的“不預(yù)見理論”亦或是英美法系的“合同落空”理論所體現(xiàn)的,皆是民法學(xué)界通常所稱的“情事變更原則”,它是指合同訂立以后,合同履行期屆滿前,因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因,使合同行為的基礎(chǔ)或客觀環(huán)境發(fā)生了當(dāng)事人不能預(yù)料且無法防止的變更,若繼續(xù)維持合同原有效力有悖于誠實信用原則時,應(yīng)允許當(dāng)事人申請,法院或仲裁機關(guān)決定變更或解除合同關(guān)系的原則。遺憾的是,我國合同法并沒有明確規(guī)定情事變更原則。全國人大法律委員會《關(guān)于合同法草案審議結(jié)果的報告》提到:“情事變更制度是一個很復(fù)雜的問題,在合同法起草過程中,就有不同意見。這次大會審議,不少代表提出,根據(jù)現(xiàn)有的經(jīng)驗,對情事變更難以作出科學(xué)的界定,而且和商業(yè)風(fēng)險的界限也難以劃清,執(zhí)行時更難以操作,實際上只有在非常特殊的情況下才能適用情事變更制度,現(xiàn)在在合同法中作出規(guī)定條件尚不成熟。法律委員會經(jīng)過反復(fù)研究,建議對此不作規(guī)定?！?為此,我國理論和實務(wù)界頗感遺憾。6從現(xiàn)實層面來看,實踐中確實大量存在很多應(yīng)適用情事變更原則的情形。特別是前幾年發(fā)生金融危機以來,隨著國家對社會經(jīng)濟形勢的劇烈變化和國家宏觀調(diào)控政策的調(diào)整,諸多合同在履行過程中因各種情事的變化需要調(diào)整,能否靈活運用情事變更原則重新成為理論和實務(wù)界關(guān)注的問題。最高人民法院在《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋》(二)中彌補了合同法的立法遺憾,于第26條明確規(guī)定了情事變更原則。該條規(guī)定:“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化,繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的,當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則,并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”(二)房屋買賣合同履行過程中的商業(yè)風(fēng)險的認定這一輪國家房貸政策調(diào)控要求各大銀行實行更為嚴格的差別化住房信貸政策,在首付比例、貸款成數(shù)、貸款利率、停發(fā)第三套住房貸款、提高異地購房貸款條件等方面對銀行信貸政策產(chǎn)生較大影響,導(dǎo)致大批購房者以未能如期獲得銀行貸款,進而無法繼續(xù)履行合同的,是否屬于合同法上的情事變更?有觀點認為,近年來國家針對物價上漲、經(jīng)濟領(lǐng)域投資過熱現(xiàn)象相繼出臺了一系列政策措施,其中不乏日益緊縮的銀行信貸政策。在這個背景下,雙方簽訂房屋買賣合同時,均應(yīng)當(dāng)預(yù)見到國家可能會實行更為嚴格的住房信貸政策。房屋買賣合同訂立后,國家出臺上述一系列政策措施,并不是偶然的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在訂立合同時可以預(yù)見,也應(yīng)當(dāng)預(yù)見。因此,購房者以“國十條”、“新國十條”致其無法獲得(足額)貸款為由,主張解除合同缺乏依據(jù)。7這一觀點值得探討。在當(dāng)前國家日益加強宏觀調(diào)控的背景下,房屋買賣雙方雖然可以預(yù)見國家可能會采取一些政策調(diào)整,但什么時間出臺、具體出臺什么政策,均是無法預(yù)知的,且難以以正常的商業(yè)風(fēng)險來衡量。房屋買賣當(dāng)前應(yīng)該是屬于家庭的最大置業(yè)項目,購房者在訂立買賣合同時,根據(jù)充分判斷自身經(jīng)濟能力的情況下,約定以貸款方式支付部分購房款,這應(yīng)當(dāng)是契約賴以締結(jié)的一個基本假定和履行基礎(chǔ)。但合同訂立后,“國十條”、“新國十條”等具體政策的出臺,當(dāng)事人無法預(yù)見,也使得訂約時的履約基礎(chǔ)和客觀情況發(fā)生了較大變動,購房者原定的貸款目的無法實現(xiàn),成為履行合同不可克服的障礙,購房目的落空,符合上述情事變更原則的構(gòu)成要件,因此,房貸新政的出臺作為合同履行期間的情事變更,賦予當(dāng)事人解除合同的權(quán)利是有依據(jù)的。有鑒于此,最高人民法院根據(jù)社會形勢變化,在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中對情事變更原則作了細化的具體規(guī)定。該司法解釋第23條規(guī)定,“商品房買賣合同約定,買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,當(dāng)事人可以請求解除合同,出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”該規(guī)定成為司法實踐中,人民法院處理因房貸政策調(diào)整引發(fā)的商品房買賣合同糾紛的主要依據(jù)。情事變更的一個重要構(gòu)成條件,是當(dāng)事人在訂立合同時對情事變更的發(fā)生不能預(yù)見。而房屋交易市場的商業(yè)風(fēng)險,是指房屋買賣合同當(dāng)事人因經(jīng)營失利應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的正常利益損失。在房屋買賣合同履行過程中,引起商業(yè)風(fēng)險的原因與引起情事變更的原因有時是相同的,但二者的區(qū)別也是明顯的:1.二者對造成合同不能履行的客觀情況異常變動的預(yù)見性上不同。情事變更適用于當(dāng)事人對引起客觀情況異常變動的原因不能預(yù)見,而商業(yè)風(fēng)險發(fā)生則是當(dāng)事人可以預(yù)見、應(yīng)當(dāng)預(yù)見的。2.對公平的評價不同。情事變更往往導(dǎo)致當(dāng)事人利益顯失公平,法律應(yīng)賦予司法機關(guān)予以調(diào)整的權(quán)力。雖然商業(yè)風(fēng)險也可能導(dǎo)致當(dāng)事人雙方利益不公,但根據(jù)合同自由原則在法律上是允許的,在商業(yè)習(xí)慣上是可以接受的。3.客觀情況是否發(fā)生根本性變化,這也是界定情事變更與商業(yè)風(fēng)險的關(guān)鍵。如果客觀情況未發(fā)生根本變化,則屬商業(yè)風(fēng)險范疇,屬于量變范疇。如果客觀情況發(fā)生根本性變化,使合同履行風(fēng)險足以導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn),則屬于情事變更,屬于質(zhì)變范疇。從上述區(qū)別可以看出,國家房貸調(diào)控政策出臺不屬于商業(yè)風(fēng)險范疇。眾所周知,房屋交易的風(fēng)險與利潤同在,風(fēng)險大利潤高,這是普遍規(guī)律。房屋買賣中,交易雙方均應(yīng)對房屋市場價值的波動有基本的了解和判斷,合同約定的交易價格對雙方來講都可能存在或賠或賺的風(fēng)險,一般不會造成合同目的無法實現(xiàn),這與國家房貸政策調(diào)控導(dǎo)致的情事變更是不同的。四合同中應(yīng)約定當(dāng)事人雙方因國家藥房政策調(diào)控而解除,合同解除時,受益人承擔(dān)履行合同義務(wù)(一)因國家房貸政策調(diào)控導(dǎo)致房屋買賣合同無法履行,當(dāng)事人能否解除合同。此類案件不應(yīng)采取一刀切的作法,而應(yīng)針對具體問題進行具體分析。如房屋買賣合同簽訂于國家房貸政策調(diào)控之后,購房人在訂立合同時已經(jīng)知悉國家對銀行房貸政策的調(diào)整以及因此帶來的貸款風(fēng)險,其不能以無法足額獲得銀行貸款為由要求解除合同,因為此時能否獲得銀行足額貸款已經(jīng)不是購房人無法預(yù)知的事項,應(yīng)屬于商業(yè)風(fēng)險范疇,其后果應(yīng)由購房人自行承擔(dān)。當(dāng)然,如果房屋買賣合同明確約定,購房人如無法足額獲得銀行貸款則當(dāng)事人可行使解除權(quán)的,自然從其約定。如果房屋買賣合同簽訂于國家房貸政策調(diào)控之前,當(dāng)事人在訂立合同時無法獲悉銀行房貸政策何時出臺以及具體內(nèi)容,要求購房人支付更高的首付款甚至不允許其購買第二套、第三套房屋并非購房人之本意,也大大超出其合理預(yù)期。如果仍然要求購房人依合同約定繼續(xù)履行,相當(dāng)于強制購房人單方承擔(dān)因政策調(diào)整帶來的全部不利后果,而出賣人利益不受任何影響,甚至有所獲利,顯然有失公平。此種情形可參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條的規(guī)定,將國家房貸政策調(diào)控理解為“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”,允許當(dāng)事人解除合同,以此實現(xiàn)當(dāng)事人的利益平衡。具體到本案,房屋買賣合同約定剩余購房款32萬元由胡廣勛通過辦理按揭貸款并由銀行直接支付給梁兆泉,但合同訂立后國家調(diào)整銀行房貸政策,這是當(dāng)事人簽訂合同時無法預(yù)知的,并直接導(dǎo)致胡廣勛無法按時取得足額貸款履行合同義務(wù)。這種情況下,如果還要求胡廣勛依約定及時付清全部購房款,是為不公。當(dāng)然,如果房屋買賣合同明確約定,即使購房人不能依時足額取得銀行貸款亦應(yīng)繼續(xù)履行合同的除外。(二)因國家房貸政策調(diào)控導(dǎo)致房屋買賣合同解除,購房人應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任。合同解除并不意味著當(dāng)然免除違約責(zé)任。對于因國家房貸政策調(diào)控導(dǎo)致房屋買賣合同解除,購房人應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任的問題,司法實踐中,可以區(qū)分不同情況采取不同的處理思路:合同對貸款風(fēng)險有約定的,按照約定處理。例如,當(dāng)事人在合同中約定,“若因購房人自身原因,或因銀行貸款政策變化,導(dǎo)致購房人申請的貸款額度獲銀行批準不足或貸款不予批準,則購房人應(yīng)在接到出賣人通知之日起15日內(nèi),將不足部分的購房款付清。如購房人未在上述期限內(nèi)付款,視為購房人未按合同約定履行”或者“購房人申請銀行貸款的具體貸款金額、時間以銀行審核為準,不足部分購房人應(yīng)在過戶之前補足”等。這種情況下,合同對貸款風(fēng)險有明確約定的,應(yīng)當(dāng)按合同約定處理。合同對貸款風(fēng)險沒有約定的,則要看購房人是否確有證據(jù)證明其因銀行信貸政策調(diào)整而無法履行付款義務(wù)。如合同約定購房人以貸款方式支付一定比例的購房款,合同簽訂后確因房貸政策調(diào)整而使得購房人無法取得貸款或者所獲貸款數(shù)額明顯低于合同約定的貸款比例,而其又無法通過其他途徑籌集資金支付購房款的,則購房