關(guān)于“長(zhǎng)安區(qū)韋曲蘭喬國(guó)際后期開(kāi)發(fā)”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告123116202第一組目錄一、項(xiàng)目背景二、市場(chǎng)調(diào)研三、蘭喬國(guó)際后期項(xiàng)目定位分析四、效益研究（經(jīng)濟(jì)效益分析和評(píng)價(jià)）五、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避一、項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目名稱及本質(zhì)

（1）名稱：關(guān)于“長(zhǎng)安區(qū)韋曲蘭喬國(guó)際后期開(kāi)發(fā)”（居住小區(qū)）

（2）本質(zhì)：a.高品質(zhì)、大規(guī)模；b.交通便利；c.明顯豪宅符號(hào)，國(guó)際化氣質(zhì)，西班牙特色；d.瑞士軍刀型戶型：精致、小但功能全、低總價(jià)；e.都市化、年輕、時(shí)尚、活力；f.延續(xù)蘭喬圣菲的品牌傳奇2、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（2）《A市城市拆遷管理?xiàng)l例》（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》（4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》（8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》3、項(xiàng)目概況（1）地塊位置：該基地位于陜西省西安市長(zhǎng)安

區(qū)大學(xué)城東側(cè)(大學(xué)路與長(zhǎng)安南路交匯處西北角)，即一期蘭喬國(guó)際對(duì)面的土地，該地塊屬西安市三類地段。（2）建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：土地面積：200畝（約11萬(wàn)多平方米）容積率：2.4（一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3，綠地率應(yīng)不低于30%）建筑面積（預(yù)計(jì)）：總建筑面積：40萬(wàn)㎡（3）周圍環(huán)境與設(shè)施交通、教育、銀行、醫(yī)院。二、市場(chǎng)調(diào)研1、周邊項(xiàng)目產(chǎn)品調(diào)研：

對(duì)項(xiàng)目周邊及有參考價(jià)值的樓盤(pán)進(jìn)行調(diào)研，目的是想了解目前在售或已售的戶型中哪些銷售最快，調(diào)研樓盤(pán)：華城國(guó)際（一期）、智慧城。2、客戶群調(diào)研：（1）當(dāng)前狀況誰(shuí)是購(gòu)房者

（a）剛性的首次置業(yè)者：買房是為了讓自由有安全感，也是對(duì)家庭責(zé)任感的體現(xiàn)。

（b）長(zhǎng)期對(duì)某一區(qū)域關(guān)注者：對(duì)該區(qū)域過(guò)去幾年房產(chǎn)價(jià)格及自己適合什么房型和對(duì)生活品質(zhì)的注重，即本區(qū)域內(nèi)部的客戶。

（c）長(zhǎng)期的理性投資者：對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的信心及對(duì)可以出來(lái)通貨膨脹。

（2）結(jié)論：按照豪宅理念打造打造幸福特區(qū)的想法是有必要的，該項(xiàng)目市場(chǎng)投資方案可行。從理性市場(chǎng)環(huán)境分析，首次置業(yè)者會(huì)成為市場(chǎng)主力購(gòu)買者。

客戶主要以本區(qū)域內(nèi)部客戶為主，對(duì)區(qū)域外的客戶具有一定的吸引力3、項(xiàng)目SWOT分析（1）優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)（2）劣勢(shì)及威脅

華城國(guó)際（一期）：作為長(zhǎng)安路上的代

表性樓盤(pán)，客戶群很典型，分析該項(xiàng)目，可以大致了解西安客戶在長(zhǎng)安區(qū)的置業(yè)

需求特征；戶型：1房面積45平方米-70平方米；2房面積73平方米，83.7平方米，

90.2平方米，102-121平方米套,133-140平方米,456套36%數(shù)352套所占比例28%銷

售情況100%100%100%79%；3房434套35%78%。

智慧城：作為長(zhǎng)安區(qū)大學(xué)城代表性樓盤(pán)，一經(jīng)推出受到工薪階層的追捧。通過(guò)典

型項(xiàng)目中各戶型的分配比例及銷售走勢(shì)

為本項(xiàng)目戶型定位提供參考。戶型1房

面積45-50平方米66.86平方米76.56平方米78.38平方米；2房83.76平方米100%86.89平方米剩余套數(shù)840套33%100%98.66平方米；3房102-121平方米1390套59%套數(shù)260套所占比例7%100%100%100%銷售情況。優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)：

(1)該項(xiàng)目地處西安市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來(lái)是最佳的居住區(qū)域。

(2)近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。

(3)周圍小區(qū)成功開(kāi)發(fā)，為該區(qū)域的房?jī)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認(rèn)可性。

(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。加之大學(xué)城的存在，文化氣息旺盛。未來(lái)潛在高素質(zhì)客戶。劣勢(shì)及威脅：

(1)拆遷密度過(guò)大，拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。

(2)西安市拆遷實(shí)施細(xì)則的即將出臺(tái)，拆遷成本的預(yù)測(cè)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。

(3)市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測(cè)算具有一定的不確定性。

(4)外來(lái)資金的介入，有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過(guò)高。

(5)規(guī)劃中對(duì)于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過(guò)具有一定的不可確定性。三、蘭喬國(guó)際后期項(xiàng)目定位分析1、地理特征（1）位于韋曲是傳統(tǒng)的老城區(qū)（2）占地規(guī)模大，140----200畝2、西安房地產(chǎn)發(fā)展走向-----向南

長(zhǎng)安區(qū)于2002年9月16日撤縣設(shè)區(qū)，被稱為西安市的后花園，是西安中心南移的大后方，目前長(zhǎng)安區(qū)已是新興住宅的新板塊，由于無(wú)環(huán)境污染是居住地的最好選擇。3、該地塊能否純粹做中小戶社區(qū)

（1）市場(chǎng)特征：主要以城區(qū)外來(lái)自主流城區(qū)的客戶為主力客戶（2）長(zhǎng)安區(qū)老城區(qū)的消費(fèi)者不是主流客戶原因4、區(qū)域外的購(gòu)房原因（1）主城區(qū)的物業(yè)價(jià)格高，無(wú)力購(gòu)買（2）價(jià)格便宜（3）城市發(fā)展的預(yù)期5、區(qū)域外的客戶購(gòu)房需滿足的市場(chǎng)條件

（1）主城區(qū)的房屋價(jià)格高漲已超，過(guò)大多數(shù)青年的購(gòu)買力。（2）項(xiàng)目離主流社區(qū)的物理距離不能太遠(yuǎn)。（3）有便利的公共交通

6、現(xiàn)階段住宅類型：豪宅、主流住宅、中小戶型社區(qū)7、結(jié)論（1）純粹的中小戶型特點(diǎn)：a.易復(fù)制，不具有排他性、唯一性。

b.在市場(chǎng)的繁榮期，皆大歡喜，誰(shuí)后開(kāi)盤(pán)誰(shuí)價(jià)格高。在市場(chǎng)理性期，容易淪為價(jià)格戰(zhàn)。

（2）長(zhǎng)安區(qū)項(xiàng)目符合以上的市場(chǎng)條件，可以定位于純粹的中小戶型社區(qū)。做豪宅本地缺少消費(fèi)力，而地域問(wèn)題無(wú)法吸引市區(qū)內(nèi)的高端客戶?，F(xiàn)階段本地居民生活品質(zhì)處于一個(gè)發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，暫無(wú)能力接受主流住宅的價(jià)位。四、效益研究（經(jīng)濟(jì)效益分析和評(píng)價(jià)）1、拆遷成本分析圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，房屋均為～～四層的民宅,共205戶。根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核

結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營(yíng)性用房600平方米，合計(jì)住戶約205戶。住戶

成密集型居住,住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建

房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。均為一次拆

遷,無(wú)拆遷經(jīng)驗(yàn)。2、建筑成本分析對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡合計(jì)建筑面積：17906㎡。建設(shè)成本估算：

（1）、工程前期費(fèi)：小計(jì)：1027.93萬(wàn)元（18、19項(xiàng)代收代繳，未計(jì)）（2）工程成本：小計(jì)：18121.43萬(wàn)元總計(jì)：19149.36萬(wàn)元3、項(xiàng)目費(fèi)用分析：

依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為：

小高層住宅6900元/㎡；商鋪8000元/㎡；地下車庫(kù)1200元/㎡銷售收入：住宅6900*56160=387504000=38750.4萬(wàn)商鋪8000*5300=42400000=4240萬(wàn)地下室4861*1200=5833200=583.32萬(wàn)總計(jì)：43573.72萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅及附加43573.72萬(wàn)*5.5%=2396.56萬(wàn)各項(xiàng)費(fèi)用43573.72萬(wàn)*4%=1742.95萬(wàn)總成本：31389.81萬(wàn)元毛利潤(rùn)：12183.91萬(wàn)元在經(jīng)濟(jì)分析中可行。五、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避（1）分期開(kāi)發(fā)，以低密度住宅帶動(dòng)整體社區(qū)品質(zhì)樹(shù)立高檔樓盤(pán)形象，避免陷入價(jià)格戰(zhàn)，解決在長(zhǎng)安區(qū)買房沒(méi)面子的問(wèn)題。買房者心里：圖便宜、要面子（我住在某某小區(qū)，最高檔的社區(qū)）對(duì)購(gòu)房者而言：房屋功能=使用價(jià)值+投資價(jià)值+社會(huì)價(jià)值（2）景觀貝爾高林設(shè)計(jì)，是長(zhǎng)安區(qū)最大的地中海水景社區(qū)。從市場(chǎng)需求來(lái)看，本項(xiàng)目要與周圍項(xiàng)目有區(qū)別，有獨(dú)特性，不適合用中式景觀。雖然項(xiàng)目位于西安，但由于古老的西安處處都是中國(guó)古典風(fēng)格的建筑，所謂“熟悉的地方無(wú)風(fēng)景”。所以西安本地客戶可能會(huì)比較喜歡西式景觀風(fēng)格或者具有明顯國(guó)際化、大都市氣質(zhì)的景觀風(fēng)格。所以本項(xiàng)目的景觀有豪宅氣息的尊貴感。突出：華貴、穩(wěn)重、都市感。（3）攻守自如的的產(chǎn)品設(shè)計(jì)（戶型）a.合理的面積區(qū)間，控制總價(jià)b.攻受自