和嘉國(guó)際廣場(chǎng)營(yíng)銷推廣策略提案HosnOrganization

[和聲機(jī)構(gòu)2007年11月〕

目錄｜Contents第一部分宏觀市場(chǎng)研究第二部分微觀市場(chǎng)研究第三部分競(jìng)爭(zhēng)定位研究第四部分項(xiàng)目市場(chǎng)定位第五部分項(xiàng)目形象定位第六部分營(yíng)銷推廣大綱第一部分宏觀市場(chǎng)研究/寫字樓一個(gè)中心，多極存在推敲合肥寫字樓在地理位置上的分布可以發(fā)現(xiàn)，“一個(gè)中心，多極存在”的格局已經(jīng)形成。“一個(gè)中心”主要以一環(huán)為中心，集中著老式寫字樓，而“多極”主要分布著新近建成的寫字樓。一環(huán)以外的寫字樓，零星分布于合肥市蜀山區(qū)、包河區(qū)、瑤海區(qū)，對(duì)商業(yè)板塊的依附較為明顯。板塊劃分區(qū)域特征檔次供應(yīng)主力供應(yīng)量一環(huán)線以內(nèi)的老城區(qū)在未來合肥城市發(fā)展過程中，該區(qū)域仍將是合肥寫字樓的聚集中心（CBD）高檔財(cái)富大廈二期、置地投資廣場(chǎng)、眾城國(guó)際廣場(chǎng)約15.3萬(wàn)㎡政務(wù)新區(qū)將成為合肥高檔寫字樓集中地區(qū)域，將發(fā)展成為合肥新的CBD高檔新城國(guó)際、綠地·藍(lán)海約25萬(wàn)㎡馬鞍山路沿線新興市場(chǎng)，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)和成長(zhǎng)型企業(yè)將成為周邊寫字樓消化的主體中高檔綠地海頓公館寫字樓、佳和項(xiàng)目、富安項(xiàng)目等約10萬(wàn)㎡新站區(qū)配套齊全，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)和成長(zhǎng)型企業(yè)將成為消化周邊寫字樓的主體中高檔恒豐國(guó)際大廈、UTOWN金色地帶寫字樓約6萬(wàn)㎡高新區(qū)高新型創(chuàng)業(yè)企業(yè)及IT行業(yè)將成為周邊寫字樓消化的主體中高檔浙商創(chuàng)業(yè)大廈、富臨廣場(chǎng)約9.1萬(wàn)㎡合計(jì)未來兩年內(nèi)放量（不含其他已取得土地但尚未上市的）約65.4萬(wàn)㎡合肥寫字樓板塊劃分及供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)一環(huán)線以內(nèi)的老城區(qū)約15.3萬(wàn)㎡政務(wù)新區(qū)約25萬(wàn)㎡新站區(qū)約6萬(wàn)㎡馬鞍山路沿線約10萬(wàn)㎡

高新區(qū)約9萬(wàn)㎡

板塊競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系圈定ＩＴ專業(yè)區(qū)一環(huán)線以內(nèi)的老城區(qū)該區(qū)域是合肥市的市中心，交通便利、配套完善、商業(yè)氛圍較濃。其中，長(zhǎng)江路沿線有不少寫字樓分布，如“CBD中央廣場(chǎng)”、“仁和大廈”、“招商大廈”、“天徽大廈”和“置地投資廣場(chǎng)”等。北一環(huán)附近分布了少量的次高檔寫字樓，如“財(cái)富廣場(chǎng)”，以及沿蒙城路的“潤(rùn)安大廈”、“徽商國(guó)際大廈”。長(zhǎng)江中路“紅旗飯店”區(qū)域改造項(xiàng)目以及“華僑飯店”區(qū)域改造項(xiàng)目所在的廬陽(yáng)區(qū)，規(guī)劃以商業(yè)和住宅為主。廬陽(yáng)區(qū)過去作為省市領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)所在地，是合肥政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心區(qū)域，所以分布了大量的早期寫字樓。在未來合肥城市發(fā)展過程中，該區(qū)域仍將扮演合肥CBD的角色，仍然是合肥高檔寫字樓的聚集中心，是高端客戶的首選地。供應(yīng)主力：財(cái)富大廈二期、置地投資廣場(chǎng)、眾城國(guó)際廣場(chǎng)潛在供應(yīng)量：約25萬(wàn)㎡寫字樓板塊分析政務(wù)新區(qū)雖然濱湖新城建設(shè)對(duì)政務(wù)新區(qū)有一定影響，但政務(wù)新區(qū)畢竟有合肥市人民政府的辦公樓以及如財(cái)政局、法院、新聞出版署、聯(lián)通等重要機(jī)構(gòu)入住，加上原有的區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)的高標(biāo)準(zhǔn)，隨著商業(yè)寫字樓“新城國(guó)際”的高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，以及“綠地·藍(lán)海”的銷售，特別是政務(wù)新區(qū)大量的商業(yè)和辦公土地即將進(jìn)入開發(fā)大限（2年內(nèi)開發(fā)），政務(wù)新區(qū)無(wú)疑將成為合肥未來高檔寫字樓集中地。政務(wù)新區(qū)將成為合肥繼一環(huán)線以內(nèi)的老城區(qū)之后又一高檔寫字樓集中地區(qū)域，將有條件發(fā)展成為合肥新的CBD。供應(yīng)主力：新城國(guó)際、綠地·藍(lán)海潛在供應(yīng)量：約15.3萬(wàn)㎡馬鞍山路沿線隨著“新都會(huì)”的交付以及省行政服務(wù)中心的工程推進(jìn)，綠地海頓公館、佳和項(xiàng)目、富安項(xiàng)目等寫字樓陸續(xù)投入建設(shè)，以及合肥首條娛樂休閑街的啟動(dòng)，馬鞍山路逐漸成為合肥寫字樓的集中區(qū)域。原有的“風(fēng)和園”、“鳳巢園”、“聯(lián)邦花園”、“萬(wàn)振逍遙苑”、“金地國(guó)際城”內(nèi)大量的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)和成長(zhǎng)型企業(yè)將走出住宅小區(qū)，成為周邊消化寫字樓的主體。

借勢(shì)濱湖新區(qū)的開發(fā)，馬鞍山路商圈將成為中高端寫字樓的新興市場(chǎng)，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)和成長(zhǎng)型企業(yè)將成為周邊消化寫字樓的主力。供應(yīng)主力：綠地海頓公館寫字樓、佳和項(xiàng)目、富安項(xiàng)目等潛在供應(yīng)量：約10萬(wàn)㎡新站區(qū)一、由于新站商貿(mào)城的區(qū)域定位，大量小型商貿(mào)企業(yè)在此聚集。和馬鞍山路寫字樓相似，此地也有大量以商業(yè)貿(mào)易為主的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)或成長(zhǎng)型企業(yè)蝸居在住宅樓內(nèi)辦公。“澳瀾寶邸”、“長(zhǎng)春都市豪庭”、“吟春園”等住宅小區(qū)，即是這類小型企業(yè)的集中地。二、由于新站區(qū)大規(guī)模的純住宅項(xiàng)目不多，很多項(xiàng)目在取得土地時(shí)就是綜合用地，住宅、商業(yè)、辦公混合使用情況較為普遍。像中環(huán)廣場(chǎng)寫字樓項(xiàng)目、恒豐國(guó)際寫字樓項(xiàng)目、金色地帶寫字樓項(xiàng)目這樣純粹、專業(yè)的寫字樓，本區(qū)域內(nèi)為數(shù)甚少，更多是像“嘉華中心”、“廣大國(guó)際”、“浙江商貿(mào)城”等住宅、辦公混搭，“租、住、用”同時(shí)進(jìn)行。新站區(qū)擁有相對(duì)獨(dú)立、成熟的商業(yè)配套，為合肥目前發(fā)展最為成熟的城市副中心，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)和成長(zhǎng)型企業(yè)將成為周邊寫字樓消化的主體，地段及客戶群上與馬鞍山路沿線有幾分類似，但發(fā)展更成熟。供應(yīng)主力：恒豐國(guó)際大廈、UTOWN金色地帶寫字樓潛在供應(yīng)量：約6萬(wàn)㎡高新區(qū)和專業(yè)市場(chǎng)區(qū)高新區(qū)由于政策的原因，轄區(qū)內(nèi)存在大量的創(chuàng)業(yè)中心和企業(yè)孵化中心，如“民創(chuàng)中心”、“大學(xué)生創(chuàng)業(yè)園”、“科創(chuàng)中心”、“孵化中心”等等，容納了大量的高科技企業(yè)或新型創(chuàng)業(yè)企業(yè)。同時(shí)，在一些行業(yè)集中的區(qū)域——如IT行業(yè)集中的黃山路和金寨路交口區(qū)域，對(duì)寫字樓的需求也較大，這些地方的寫字樓租售情況也相對(duì)較好。如“安徽國(guó)際商務(wù)中心”、“黃金廣場(chǎng)”、“興科大廈”。專業(yè)性寫字樓、環(huán)境因素使生態(tài)辦公成為高新區(qū)和專業(yè)市場(chǎng)區(qū)的特色，高新型創(chuàng)業(yè)企業(yè)及IT行業(yè)將成為周邊寫字樓消化的主體。供應(yīng)主力：浙商創(chuàng)業(yè)大廈、富臨廣場(chǎng)潛在供應(yīng)量：約9.1萬(wàn)㎡競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析○●合肥寫字樓未來供應(yīng)主體將集中在政務(wù)新區(qū)及馬鞍山路沿線，從地段特征及客戶群來看，馬鞍山路沿線與本案所在區(qū)域較為相似，馬鞍山路沿線寫字樓將與本案形成較直接的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。○●據(jù)合肥房交網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，隨著寫字樓開發(fā)量的增長(zhǎng)，合肥寫字樓銷售量在2004年底已經(jīng)達(dá)到了21.5萬(wàn)平方米。2005年上半年合肥市寫字樓的銷售面積走勢(shì)平穩(wěn)，下半年由于新政對(duì)住宅市場(chǎng)的影響，一部分房地產(chǎn)投資客將資金從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌?chǎng)，銷售量由6月份的3.99萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到7月份的4.49萬(wàn)平方米。按此類推，合肥寫字樓年消化量控制在10萬(wàn)平方米左右，對(duì)于未來兩年約65.4萬(wàn)平方米的集中放量，寫字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將顯著加劇。宏觀市場(chǎng)總結(jié)寫字樓特征分析■隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市擴(kuò)張，多極副中心的出現(xiàn)將使寫字樓供應(yīng)激增，合肥寫字樓進(jìn)入快速發(fā)展軌道?！龊戏矢邫n寫字樓盡管硬件配置上較高，但在物業(yè)管理等軟性服務(wù)上，目前尚未達(dá)到真正意義上的5A標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)仍然缺少軟件和硬件都能達(dá)到高品質(zhì)的寫字樓，總體上寫字樓市場(chǎng)處于第三代產(chǎn)品階段?！鲎≌瑯歉慕ㄉ套腔蚣儗懽謽牵ㄖ蟹棵糞tudio、眾城國(guó)際廣場(chǎng)SOHO），對(duì)中、低檔次商務(wù)樓形成一定沖擊?！鐾恋啬晗逓?0年的商住樓或及土地年限為70年的住宅用地建設(shè)的商住樓市場(chǎng)需求旺盛，投資客和自用客戶均對(duì)此類產(chǎn)品感興趣。■無(wú)論是高端產(chǎn)品還是中低檔商務(wù)樓宇，在客戶的市場(chǎng)細(xì)分和產(chǎn)品細(xì)分以及物業(yè)服務(wù)上均有較大的提升空間。第二部分微觀市場(chǎng)研究/寫字樓立面形象對(duì)比財(cái)富廣場(chǎng)二期

眾城國(guó)際廣場(chǎng)市場(chǎng)供給特征分析置地投資廣場(chǎng)恒豐國(guó)際大廈浙商創(chuàng)業(yè)大廈中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)新城國(guó)際富臨廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱區(qū)域總建面(㎡)棟數(shù)\樓層層高面積范圍(㎡)公攤率置地投資廣場(chǎng)蜀山5.7萬(wàn)1棟26層3.5m60-350120為主26％財(cái)富廣場(chǎng)二期廬陽(yáng)7.8萬(wàn)2棟16層21層3.4m85-1500標(biāo)準(zhǔn)層約1100㎡26％眾城國(guó)際廣場(chǎng)廬陽(yáng)1.8萬(wàn)1棟18層/計(jì)224戶2.9m84-137/商住樓17.8％恒豐國(guó)際大廈新站3萬(wàn)1棟28層3.4m80-1500/80為主標(biāo)準(zhǔn)層約1500㎡23％浙商創(chuàng)業(yè)大廈高新3.3萬(wàn)1棟20層3.6m38-1800/60-80為主標(biāo)準(zhǔn)層約1800㎡26％中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)新站6.1萬(wàn)1棟29層5.2m挑高60-143標(biāo)準(zhǔn)層：800多㎡——新城國(guó)際政務(wù)20萬(wàn)3棟（2棟23層1棟33層）3.8m————富臨廣場(chǎng)高新4.8萬(wàn)1棟16層3.0m24-1085/60-150標(biāo)準(zhǔn)層約1085㎡26％基礎(chǔ)指標(biāo)對(duì)比項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目定位核心賣點(diǎn)財(cái)富廣場(chǎng)二期廬陽(yáng)一環(huán)路首席財(cái)富地標(biāo)商啟中華，經(jīng)濟(jì)天下新徽商比肩世界500強(qiáng)戰(zhàn)略平臺(tái)綜合規(guī)模、企業(yè)品牌、產(chǎn)品品質(zhì)眾城國(guó)際廣場(chǎng)廬陽(yáng)合肥首座SOHO寫字樓德式精英Office高性價(jià)比恒豐國(guó)際大廈新站一環(huán)經(jīng)濟(jì)總部高性價(jià)比、地段置地投資廣場(chǎng)蜀山國(guó)際化商務(wù)坐標(biāo)純正甲級(jí)商務(wù)品質(zhì)地段、企業(yè)品牌、產(chǎn)品品質(zhì)浙商創(chuàng)業(yè)大廈高新高新商務(wù)旗艦24小時(shí)環(huán)球商務(wù)領(lǐng)地綜合配置、24H辦公、浙商定制新城國(guó)際政務(wù)合肥唯一“航母級(jí)”總部商務(wù)寫字樓政務(wù)新區(qū)首座國(guó)際甲級(jí)寫字樓規(guī)模、品質(zhì)、發(fā)展前景富臨廣場(chǎng)高新配有管家的特色寫字樓集辦公、研發(fā)、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部低密度、生態(tài)環(huán)境、高性價(jià)比項(xiàng)目定位對(duì)比■建筑立面、市場(chǎng)定位同質(zhì)化■標(biāo)準(zhǔn)層基本單元?jiǎng)澐?，每個(gè)單元在80-120平方米之間■標(biāo)準(zhǔn)層面積在1000－1500平方米之間■以中外合資二、三級(jí)電梯品牌居多■空調(diào)分戶控制，成本可自控，使用時(shí)間可自控■物業(yè)服務(wù)以本地公司為主，24小時(shí)物業(yè)服務(wù)受市場(chǎng)歡迎■總體均價(jià)在4000－6000元，非中心區(qū)與中心區(qū)高端寫字樓相差2000-3000元■商住性質(zhì)寫字樓銷量情況普遍總體良好■2008年中下旬將迎來集中交付高峰期■純商務(wù)作為主推核心已經(jīng)成為趨勢(shì)總結(jié)板

塊板塊特征主要客戶三孝口板塊交通便利，配套完善

銷售代理、廣告策劃及代理公司、外地公司分支機(jī)構(gòu)四牌樓板塊商業(yè)氛圍濃厚，交通便利

外地企業(yè)駐合肥分公司、分支機(jī)構(gòu)、本地企業(yè)百花井板塊一般寫字樓和商住樓中小型私營(yíng)企業(yè)大鐘樓板塊濃厚商業(yè)氛圍，交通擁擠金融、科技類企業(yè)科大板塊專業(yè)化市場(chǎng)計(jì)算機(jī)軟件、硬件開發(fā)及銷售北一環(huán)板塊交通便利，商務(wù)氛圍及配套欠缺外地企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)、中介服務(wù)類企業(yè)、代理公司南一環(huán)板塊交通便利，配套完善中介服務(wù)類、貿(mào)易類、實(shí)業(yè)類等本地企業(yè)高新區(qū)板塊交通通暢，商務(wù)氛圍及配套欠缺

高新技術(shù)企業(yè)、外地辦事處、分公司、科研單位新站區(qū)板塊交通便利，配套成熟，商務(wù)氛圍不濃厚日化用品代理公司、建材、房地產(chǎn)企業(yè)客戶群比較分析表（信息來源：合肥房地產(chǎn)交易網(wǎng)）市場(chǎng)需求特征分析已建成主要寫字樓入駐企業(yè)一覽表項(xiàng)目名稱級(jí)別地段主要入駐企業(yè)金誠(chéng)大廈頂級(jí)寫字樓三孝口A樓：金融系統(tǒng)單位B樓：服裝外貿(mào)公司和科技產(chǎn)業(yè)公司盛安廣場(chǎng)頂級(jí)寫字樓三孝口入駐公司行業(yè)較雜，各種類型共同存在潤(rùn)安大廈較好寫字樓阜南路證券公司，律師事務(wù)所，會(huì)計(jì)事務(wù)所綠都商廈較差寫字樓四牌樓房產(chǎn)公司，如中信評(píng)估公司等郵電大廈甲級(jí)寫字樓淮河路郵電系統(tǒng)單位，各種行業(yè)公司同濟(jì)大廈甲級(jí)寫字樓蕪湖路入駐單位有較大規(guī)?；驀?guó)有背景，如安通發(fā)展有限公司、省統(tǒng)計(jì)局、證券期貨公司等宏圖大廈較好寫字樓金寨路房地產(chǎn)行業(yè)公司較多，入駐公司較雜新鴻安大廈甲級(jí)寫字樓金寨路新華集團(tuán)，廣告公司，電腦軟件公司財(cái)富大廈頂級(jí)寫字樓北一環(huán)世界500強(qiáng)、房產(chǎn)公司、證券公司、律師事務(wù)所中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)甲級(jí)寫字樓新站貿(mào)易公司、駐肥辦事處、服飾公司秀珍大廈較好寫字樓新站美容美發(fā)用品公司、服飾公司從以上統(tǒng)計(jì)分析可以發(fā)現(xiàn)，合肥寫字樓市場(chǎng)需求呈現(xiàn)出如下特征：■雖然合肥經(jīng)濟(jì)近年取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，但仍然屬于二線城市，中小企業(yè)依然占據(jù)主流地位，數(shù)量和規(guī)模還會(huì)不斷擴(kuò)大，并成為寫字樓需求的主力?！鋈腭v企業(yè)多集中在貿(mào)易類（國(guó)內(nèi)外貿(mào)易或銷售代理等）、咨詢類（證券事務(wù)所、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、評(píng)估所、策劃及房產(chǎn)中介等）及設(shè)計(jì)類（建筑、廣告等）等第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)性行業(yè)?！瞿壳靶袠I(yè)分布較為分散，除了IT業(yè)外還未形成較為集中的商務(wù)辦公區(qū)域?？偨Y(jié)第三部分競(jìng)爭(zhēng)定位研究/寫字樓技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目產(chǎn)品特征綜合指標(biāo)財(cái)富廣場(chǎng)恒豐國(guó)際眾城國(guó)際和嘉國(guó)際核心屬性項(xiàng)目位置3333產(chǎn)品品質(zhì)4434價(jià)格/成本4334外圍屬性物業(yè)配套4434升值空間4334營(yíng)銷水平3333外延屬性形象定位4333綜合服務(wù)4334商務(wù)氛圍3333綜合評(píng)分33292732評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：最好為5分，最差為0分完整的產(chǎn)品由核心屬性（功能）、外圍屬性（服務(wù)）、外延屬性（品牌）構(gòu)成。根據(jù)客戶的認(rèn)知價(jià)值來評(píng)價(jià)產(chǎn)品——由外往里看。本案的綜合評(píng)價(jià)與財(cái)富廣場(chǎng)、恒豐國(guó)際并未形成明顯差異。財(cái)富廣場(chǎng)物業(yè)形態(tài)復(fù)雜，同屬“城市綜合體”，形成直接競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系比較分析由此確定本案的競(jìng)爭(zhēng)定位為市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者本案“領(lǐng)導(dǎo)者”定位描述：產(chǎn)品創(chuàng)新，綜合性價(jià)比高；形象好，必將成為市場(chǎng)明星項(xiàng)目。競(jìng)爭(zhēng)定位：挑戰(zhàn)者→領(lǐng)導(dǎo)者

3142產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者）（品牌）（社會(huì)資源）（自然資源）萬(wàn)科：“2+4”—人本主義；操作難度大；經(jīng)常被效仿；由于缺乏客觀性，導(dǎo)致排斥相當(dāng)部分客戶——體現(xiàn)“營(yíng)銷價(jià)值”『客觀性』『主觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式華僑城：“3+4”—區(qū)域性品牌模型，地段品牌增值性高；一旦形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，很難被模仿和超越——體現(xiàn)“區(qū)域價(jià)值”瀾溪鎮(zhèn)：“1+3”—客觀性；典型的單一項(xiàng)目成功要素和高價(jià)樓盤的充分條件——體現(xiàn)“項(xiàng)目?jī)r(jià)值”市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的核心競(jìng)爭(zhēng)力模型『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』

3142產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者）（品牌）（社會(huì)資源）（自然資源）本項(xiàng)目的選擇：“1+2”（產(chǎn)品+服務(wù)），——體現(xiàn)“創(chuàng)新價(jià)值”產(chǎn)品作為項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，關(guān)鍵是客戶對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的認(rèn)知體驗(yàn)。將產(chǎn)品價(jià)值轉(zhuǎn)化為營(yíng)銷價(jià)值，關(guān)鍵在于通過服務(wù)滿足客戶利益。本案“核心競(jìng)爭(zhēng)力”選擇客戶價(jià)值厘定(%)公交系統(tǒng)物業(yè)素質(zhì)及服務(wù)水平進(jìn)出物業(yè)的交通條件租金水平停車場(chǎng)空調(diào)設(shè)施物業(yè)的品牌形象物業(yè)裝修很看重42.342.334.634.634.634.626.919.2比較看重53.853.853.853.853.865.45065.4不看重3.83.811.511.511.5——23.115.4TOTALS100100100100100100100100對(duì)寫字樓的看重因素1根據(jù)對(duì)長(zhǎng)期以來積累的客戶的調(diào)查分析，對(duì)于影響寫字樓成交的要素，總結(jié)出以下幾點(diǎn)：(%)通訊設(shè)施網(wǎng)絡(luò)服務(wù)銀行\(zhòng)票務(wù)\郵電配套公共空間的裝修電梯品牌\數(shù)量\速度商業(yè)配套翻譯\秘書軟性服務(wù)餐飲\娛樂\健身設(shè)施很看重61.557.730.826.923.119.215.411.5比較看重38.530.857.746.265.45034.653.5不看重——11.511.523.111.530.846.230.8很不看重——————3.8——-——3.83.8TOTALS100100100100100100100100總結(jié)：從市場(chǎng)客戶對(duì)寫字樓綜合反映來看，最關(guān)注的是地段、交通、物業(yè)軟性服務(wù)及樓宇商務(wù)設(shè)施配置等。對(duì)寫字樓的看重因素2第四部分項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略——以產(chǎn)品為突破口，做市場(chǎng)的引領(lǐng)者——借力區(qū)域氛圍，變后進(jìn)劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)——做一個(gè)很符合某一類客戶商務(wù)心理需求的商務(wù)房地產(chǎn)產(chǎn)品大中型企業(yè)：金融、保險(xiǎn)、證券、房產(chǎn)、通信等投資型企業(yè)等成長(zhǎng)迅速、有擴(kuò)大辦公場(chǎng)地需求的中小型企業(yè)：咨詢、顧問等服務(wù)型企業(yè)，制作、貿(mào)易等傳統(tǒng)行業(yè)等核心客戶游離客戶偶得客戶中小投資者在商住樓辦公企業(yè)核心驅(qū)動(dòng)力：純商務(wù)形象優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)保障可持續(xù)增值客戶定位

建議：將客戶的主導(dǎo)方向定位在金融、投資類企業(yè)，但并不局限于此。同時(shí)，一些新興行業(yè)或服務(wù)型企業(yè)在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的迅猛發(fā)展所帶來的強(qiáng)勁需求，應(yīng)成為我們不可忽視的一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。建議：將主力客群集中在大中型企業(yè)的同時(shí)，也應(yīng)關(guān)注那些需求面積不是很大（大約在50-200平方米左右），但成長(zhǎng)性極好、十分注重品牌形象的企業(yè)?？蛻舳ㄎ淮笾行推髽I(yè)為主中小型企業(yè)為輔第五部分項(xiàng)目形象定位品位商務(wù)影響力雙核引擎：形象力（產(chǎn)品）＋原動(dòng)力（服務(wù)），形成核心競(jìng)爭(zhēng)力品位商務(wù)影響力：以高端定位跳出中低端同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，形成市場(chǎng)占位形象定位支撐：雙核引擎形象力（產(chǎn)品）城市地標(biāo)性建筑：地處商務(wù)集群位置，外觀極具現(xiàn)代元素，簡(jiǎn)潔挺拔，氣勢(shì)恢弘，必然成為地標(biāo)性建筑。國(guó)際化企業(yè)形象：氣派入口、超大豪華大堂、寬闊的電梯間與走道、品牌高速電梯、超大停車位、空中生態(tài)花園、國(guó)際園林專家設(shè)計(jì)的內(nèi)外綠化廣場(chǎng)等國(guó)際化商務(wù)環(huán)境，滿足品牌企業(yè)的形象需要，及人性化商務(wù)要求，展現(xiàn)企業(yè)品牌、實(shí)力與形象。原動(dòng)力（服務(wù)）城市資源共享：路網(wǎng)發(fā)達(dá)，公交成熟，周邊商業(yè)、酒店、餐飲、休閑、娛樂業(yè)發(fā)達(dá)，繁華新站優(yōu)勢(shì)盡顯，構(gòu)成無(wú)與倫比的城市資源共享系統(tǒng)。商務(wù)資源共享：周邊商務(wù)氛圍，項(xiàng)目自身的商業(yè)配套，商務(wù)氛圍逾漸濃厚，派生出無(wú)限企業(yè)發(fā)展信息資源，為企業(yè)的持續(xù)性發(fā)展提供強(qiáng)勁信息支持。辦公配套共享：構(gòu)建從城市空間到建筑內(nèi)部空間等多空間花園生態(tài)型辦公環(huán)境。豪華大堂、整層高檔商務(wù)配套等等，為企業(yè)提供了一個(gè)高效、快捷的國(guó)際化商務(wù)環(huán)境。案名和嘉國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)

HejiaInternationalplaza品位商務(wù)影響力產(chǎn)品配置分析樓宇造型大堂層高樓宇外墻建材衛(wèi)生間內(nèi)部過道67.06%95.29%38.82%46.88%21.18%10.59%17.65%我司對(duì)寫字樓客戶關(guān)心的因素調(diào)研結(jié)果如下：大堂、樓宇造型、外墻是最受關(guān)注的形象因素；對(duì)于形象和檔次起重要支撐作用的部分，并且能直觀被客戶所感受的部分最為客戶關(guān)心。

電梯網(wǎng)絡(luò)空調(diào)會(huì)所員工餐廳停車位花園供電電源管線84.85%48.48%66.67%54.55%9.09%18.18%9.09%9.09%0.00%0.00%我司對(duì)寫字樓客戶關(guān)心的因素調(diào)研結(jié)果如下：寫字樓客戶的選擇標(biāo)準(zhǔn)停留在看得見和感受得到的地方；電梯、網(wǎng)絡(luò)、空調(diào)是最受關(guān)注的硬件設(shè)施。

商務(wù)中心及“金鑰匙”級(jí)服務(wù)服務(wù)內(nèi)容建議鑒于本案定位為以大中型企業(yè)為主導(dǎo)的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)型物業(yè)，必須在高端硬件配置及軟性服務(wù)方面進(jìn)行匹配，設(shè)立大型商務(wù)中心，商務(wù)中心將設(shè)有多媒體多功能會(huì)議室（出租）、餐飲中心、娛樂休閑中心、商務(wù)服務(wù)中心等。軟性服務(wù)方案建議引入“金鑰匙”服務(wù)體系，來強(qiáng)化其高端物業(yè)的內(nèi)在支撐。“金鑰匙”級(jí)服務(wù)：到位、細(xì)致、人性、尊榮微笑和尊敬，在和嘉國(guó)際每個(gè)服務(wù)人員的臉上都閱讀得到，量身定制專人、專業(yè)、專心服務(wù)，尊貴享受無(wú)可比擬。和嘉國(guó)際由國(guó)際物業(yè)顧問提供的“金鑰匙”服務(wù)將服務(wù)系統(tǒng)化、制度化，不僅關(guān)注售前、售中服務(wù)，更延續(xù)到售后，提供物業(yè)終身服務(wù)體系。當(dāng)您踏進(jìn)和嘉國(guó)際的一刻，“金鑰匙”服務(wù)就已經(jīng)開始?！敖痂€匙”來源于“Concierge”這一名詞，Concierge是一個(gè)非常法國(guó)化的單詞，通常被譯為酒店里的“禮賓司”，語(yǔ)意為“保管”、“管理”或是“仆人”。金鑰匙的N類服務(wù)內(nèi)容一對(duì)一的、貼身的、全程的、終身的、透明化的商務(wù)服務(wù)內(nèi)容，在業(yè)主、客戶享受極致服務(wù)的同時(shí)，更保障了可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)增值潛力。服務(wù)內(nèi)容建議代理服務(wù)（ServiceAgent）票務(wù)服務(wù)（TicketAgent）郵政服務(wù)（PostalService）速遞服務(wù)（ExpressService）商務(wù)服務(wù)（BusinessServive）打印（Print）復(fù)?。–opy）傳真（Fax）商務(wù)會(huì)議服務(wù)(CommercialMeeting)代定車船票(ShipOrTrainTicketsBooking)酒店訂房(HotelReservation)VIP服務(wù)一卡通結(jié)算服務(wù)（CardService）“金鑰匙”是一個(gè)國(guó)際化的酒店服務(wù)專業(yè)組織，迄今已有70多年的歷史，目前國(guó)際金鑰匙組織已有5000多家成員，分別來自34個(gè)不同的國(guó)家和地區(qū)?！敖痂€匙”是現(xiàn)代酒店個(gè)性化服務(wù)的標(biāo)志，它追求盡善盡美的服務(wù)效果，從給客人創(chuàng)造驚喜中獲取價(jià)值?！癓ESCLEFSDOR”,aprofessionalhotelserviceorganization,hasbeeninexistenceformorethan70years.Bynow,theorganizationhasownedmorethan5000memberfrom34defferentcountriesandregions.TheGoldenKeyisthesymbolofinvidualizedmodernhotelservice.Theywilldotheirbesttoofferperfectserviceandmaketheirguestshappy.“金鑰匙”級(jí)服務(wù)的由來“金鑰匙”服務(wù)方程式安保高效化：安保人員接到任何警報(bào)必須2分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)、道口崗?fù)ぶ蛋喟脖?duì)進(jìn)出車輛換證時(shí)間不超過20秒，登記有效證件時(shí)間不超過60秒。維修時(shí)效化：維修人員接到報(bào)修后3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，一般事故30分鐘內(nèi)處理完畢，因特殊原因確實(shí)處理不了的，必須在3小時(shí)內(nèi)完成。保潔質(zhì)效化：客戶留下的腳印不會(huì)保留超過5分鐘，拖地每5平方米清洗一次拖布，抹洗欄桿扶手3次無(wú)灰塵，白色紙巾擦拭60厘米長(zhǎng)壁磚3遍后無(wú)污跡，并按照從左至右、由上而下、從里至外的規(guī)定操作法不遺漏地進(jìn)行。和嘉國(guó)際，根據(jù)超甲級(jí)寫字樓配置標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行科學(xué)專業(yè)設(shè)置：安保人員：4000平方米/人，24小時(shí)值班，全天候監(jiān)控，電梯專人開啟。保潔人員：平均4層/人維修人員：20000平方米/人，像對(duì)待藝術(shù)品修復(fù)一樣提供精工細(xì)作的維修服務(wù)。第六部分營(yíng)銷推廣大綱市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的營(yíng)銷戰(zhàn)略領(lǐng)導(dǎo)者營(yíng)銷戰(zhàn)略在有限的市場(chǎng)總量下擴(kuò)大份額購(gòu)買/新產(chǎn)品/提高了產(chǎn)品質(zhì)量或營(yíng)銷費(fèi)用保護(hù)市場(chǎng)份額陣地防御/側(cè)翼防御/先發(fā)制人/反擊式防御/運(yùn)動(dòng)防御/收縮防御新用戶/新用途/更多的使用擴(kuò)大總需求明暗兩條線齊頭并進(jìn)、虛實(shí)結(jié)合、爭(zhēng)奪資源本案營(yíng)銷戰(zhàn)略模型呈現(xiàn)“梭狀”結(jié)構(gòu)，需要做強(qiáng)的是占位、體驗(yàn)和服務(wù)，而要做大的是形成產(chǎn)業(yè)與客戶規(guī)模方面。占位——形象價(jià)值體驗(yàn)——產(chǎn)品價(jià)值服務(wù)——提供附加值引導(dǎo)并創(chuàng)造客戶需求，形成產(chǎn)業(yè)與客戶簇群占位高端，代表城市未來，建立市場(chǎng)標(biāo)桿體驗(yàn)和服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)虛實(shí)競(jìng)爭(zhēng)定位：完成從挑戰(zhàn)者到領(lǐng)導(dǎo)者的角色轉(zhuǎn)換核心競(jìng)爭(zhēng)力：產(chǎn)品+服務(wù)爭(zhēng)奪客戶資源營(yíng)銷戰(zhàn)略模型競(jìng)爭(zhēng)定位：市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者核心競(jìng)爭(zhēng)力：產(chǎn)品+服務(wù)根據(jù)市場(chǎng)定位分明暗兩條線展開營(yíng)銷推廣。營(yíng)銷戰(zhàn)略體系明線：占位高端，代表城市未來，建立市場(chǎng)標(biāo)桿，引導(dǎo)并創(chuàng)造客戶需求，形成行業(yè)集簇群與客戶簇群。暗線：推廣前期主動(dòng)與已進(jìn)入或即將進(jìn)入合肥的國(guó)內(nèi)外大中型品牌企業(yè)進(jìn)行接洽，以優(yōu)惠政策吸引其進(jìn)駐，進(jìn)入方式實(shí)行租售結(jié)合。暗線戰(zhàn)略Action1：推廣前期主動(dòng)與已進(jìn)入或即將進(jìn)入合肥的國(guó)內(nèi)外大中型品牌企業(yè)進(jìn)行接洽，以優(yōu)惠政策吸引其進(jìn)駐，進(jìn)入方式實(shí)行租售結(jié)合；接洽企業(yè)建議：銀行（民生銀行、華夏銀行、上海埔東、興業(yè)、廣東發(fā)展等尚未在合肥設(shè)點(diǎn)，可與其洽談布點(diǎn)事宜）、保險(xiǎn)、證券等金融系統(tǒng)，世界500強(qiáng)駐安徽辦事處，電信、聯(lián)通、鐵通等國(guó)內(nèi)巨頭駐合肥辦事處等。Action2：利用集團(tuán)內(nèi)部資源與全球?qū)懽謽强蛻糍Y源接洽，進(jìn)行高端客戶的定向開發(fā)。引導(dǎo)并創(chuàng)造客戶需求，形成行業(yè)簇群與客戶簇群占位高端，代表城市未來，建立市場(chǎng)標(biāo)桿體驗(yàn)和服務(wù)與合肥的未來關(guān)聯(lián)中心化引入領(lǐng)袖企業(yè)滿足中小企業(yè)擴(kuò)張需求租售聯(lián)動(dòng)體驗(yàn)計(jì)劃建立商務(wù)平臺(tái)明線戰(zhàn)略核心戰(zhàn)略分戰(zhàn)略營(yíng)銷分戰(zhàn)略Action1：和嘉國(guó)際，全球發(fā)售聯(lián)合境外中介機(jī)構(gòu)，全球公開發(fā)售，高舉高打吸引與合肥有關(guān)聯(lián)的高端企業(yè)，以及本地的大型企業(yè)，塑造高端形象。Action2：和嘉國(guó)際城市雕塑全球?qū)?biāo)承載城市形象、企業(yè)高度、國(guó)際形象。Action3：發(fā)起“尋訪100名時(shí)代精英”全民大行動(dòng)協(xié)同市、區(qū)政府，以及工商聯(lián)，邀請(qǐng)經(jīng)濟(jì)學(xué)者擔(dān)任評(píng)委，掀起社會(huì)話題，重塑徽商精神。1.與合肥的未來關(guān)聯(lián)，事件炒作Action1：成為重要的經(jīng)濟(jì)、商務(wù)會(huì)議場(chǎng)所積極挖掘資源，主動(dòng)贊助經(jīng)濟(jì)類會(huì)議，增加媒體曝光率。Action2：介入有社會(huì)影響力的商務(wù)活動(dòng)或社會(huì)事件如經(jīng)營(yíng)高峰論壇、合肥住交會(huì)等。Action3：鋪設(shè)傳播網(wǎng)絡(luò)占領(lǐng)幾個(gè)重要據(jù)點(diǎn)：機(jī)場(chǎng)/火車站廣告牌、合肥地圖、黃頁(yè)、商旅資料、電臺(tái)報(bào)時(shí)等。2.中心化：讓“和嘉”深入民心Action1：大客戶培養(yǎng)計(jì)劃向大中型企業(yè)定向推廣，簽訂認(rèn)購(gòu)意向書。Action2：大客戶定制專屬大堂及電梯；預(yù)留建筑可調(diào)整空間；將大面積（400平方米以上）與地下車位或精裝修公寓進(jìn)行捆綁銷售（捆綁銷售給予適當(dāng)優(yōu)惠）；增加附加值，提供彰顯企業(yè)形象的渠道，如形象展示區(qū)域的設(shè)置、樓體戶外廣告位、廣場(chǎng)旗桿、電梯轎廂樓層按鈕定制標(biāo)示等等。Action3：大企業(yè)進(jìn)駐簽約儀式利用大客戶進(jìn)駐，通過新聞發(fā)布會(huì)將其效應(yīng)擴(kuò)大，發(fā)揮其領(lǐng)袖意見（前期可通過定向招商的形式與某一金融機(jī)構(gòu)以租賃形式達(dá)成進(jìn)駐意向）。3、引入領(lǐng)袖企業(yè)：形成行業(yè)集聚效應(yīng)4、租售聯(lián)動(dòng)：滾雪球，擴(kuò)大客戶群Action：建立專業(yè)租賃服務(wù)中心收集租賃客戶資源，轉(zhuǎn)換成為購(gòu)房客戶（作為一種售后服務(wù)，使其在推廣期為銷售服務(wù)）。純投資型客戶先投資后自用客戶部分投資部分自用客戶純自用型客戶此三類客戶都將產(chǎn)生對(duì)所購(gòu)寫字樓物業(yè)出租的需求，能否出租？多少時(shí)間出租？租金多少？風(fēng)險(xiǎn)如何？等問題的解決程度將直接影響其購(gòu)買決策！良好的租賃市場(chǎng)前景與租賃服務(wù)將滿足客戶對(duì)人氣及可能的出租需求，對(duì)此類客戶成交有極大的促進(jìn)作用。Action：進(jìn)行租賃推廣＊產(chǎn)生帶租約銷售單元，為保守型投資者提供更好的選擇。＊在保證“銷售率”的前提下，提升項(xiàng)目的“入住率”，提升人氣、市場(chǎng)形象及項(xiàng)目的投資價(jià)值。＊如市場(chǎng)較好，保留一部分物業(yè)面積作為長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入來源。＊在銷售進(jìn)度計(jì)劃不變的情況下，增加項(xiàng)目的租金收入。＊為投資者提供優(yōu)質(zhì)售后服務(wù)，帶動(dòng)客戶的良性開發(fā)，為后期銷售的成功提供保障。階段性租賃策略：預(yù)售期階段目標(biāo)：積極溝通投資客戶及預(yù)租意向客戶，爭(zhēng)取簽訂2～3個(gè)大客戶的預(yù)租協(xié)議，為預(yù)售推廣提供有力的支持（可借大客戶品牌之勢(shì)）。工作要點(diǎn)：＊配合預(yù)售推廣，制訂并完善投資客戶服務(wù)條款。＊與投資客戶簽訂租賃服務(wù)協(xié)議。＊針對(duì)有預(yù)租意向的客戶，制定預(yù)租優(yōu)惠策略。＊積極跟進(jìn)，拜訪有預(yù)租意向的客戶。＊安排大客戶預(yù)租簽約儀式及相關(guān)活動(dòng)。階段性租賃策略：強(qiáng)銷期階段目標(biāo)：用規(guī)范有效的租賃推廣服務(wù)進(jìn)一步吸引投資者，并吸引大型知名客戶入住，提升項(xiàng)目品質(zhì)及人氣。工作要點(diǎn)：＊做好投資客與租客的意向匹配及租金水平協(xié)調(diào)，防止發(fā)生因小業(yè)主自行租賃在租客及租金方面出現(xiàn)的混亂局面。＊租賃市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析、研究與對(duì)策。＊運(yùn)用多種渠道與手段強(qiáng)化租賃推廣。階段性租賃策略：鞏固期階段目標(biāo)：為投資客及租客提供專業(yè)化、全方位的服務(wù)，提高入住率，為項(xiàng)目在本階段的升值提供保障。工作要點(diǎn)：＊以優(yōu)質(zhì)客戶及大客戶為重點(diǎn)，進(jìn)行租賃推廣。＊提高租金面價(jià)，制造租金上升的市場(chǎng)影響。渠道策略客戶客戶客戶客戶和嘉國(guó)際中介朋友活動(dòng)直郵電話新聞廣告...寫字樓營(yíng)銷推廣渠道示意圖營(yíng)銷渠道運(yùn)用要點(diǎn)——廣告項(xiàng)目體量大及高比例銷售的特性，決定了一定比例廣告投入的必要性，廣告渠道的運(yùn)用要點(diǎn)是：特定目標(biāo)群體的多次刺激，提升項(xiàng)目在業(yè)界的知名度。認(rèn)購(gòu)期為廣告主要投放期，進(jìn)行有效的媒體組合宣傳。強(qiáng)銷期維持一定比例的廣告投放，主要為解析說服型廣告。鞏固期廣告可少量投放，主要依靠其他渠道。認(rèn)購(gòu)強(qiáng)銷鞏固比例營(yíng)銷渠道運(yùn)用要點(diǎn)——新聞報(bào)道組織專業(yè)的、連續(xù)的、專題性的新聞報(bào)道是形象導(dǎo)入期的必要手段。新聞報(bào)道的特點(diǎn)為可信性、媒體集中影響性及成本低廉性，在預(yù)售階段結(jié)合營(yíng)銷活動(dòng)進(jìn)行專題新聞報(bào)道的宣傳，對(duì)于和嘉國(guó)際前期預(yù)售十分有必要。每一輪次的新聞報(bào)道應(yīng)以“主題統(tǒng)一，訴求豐富”為原則，做好新聞繕稿的準(zhǔn)備工作，保證新聞報(bào)道的可信性及說服力。認(rèn)購(gòu)強(qiáng)銷鞏固比例營(yíng)銷渠道運(yùn)用要點(diǎn)——直郵以客戶數(shù)據(jù)庫(kù)為基礎(chǔ)進(jìn)行直郵推廣，是寫字樓營(yíng)銷的主要方法。直郵不應(yīng)僅為信息傳遞型，禮品郵遞、節(jié)日問候郵遞等情感溝通型直郵能收到更為良好的效果。直郵對(duì)象的選擇及收件人的準(zhǔn)確性尤為重要。高效的直郵郵件應(yīng)包括如下特性：郵件規(guī)范性、信件+資料、語(yǔ)言的專業(yè)與禮貌、反饋及咨詢的方便性與引導(dǎo)性、信息的擴(kuò)展性。認(rèn)購(gòu)強(qiáng)銷鞏固比例營(yíng)銷渠道運(yùn)用要點(diǎn)——網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)網(wǎng)渠道運(yùn)用的目的包括“形象包裝、信息獲知、信息檢索”。建立項(xiàng)目的專用網(wǎng)站，提供統(tǒng)一的宣傳口徑和完善的信息服務(wù)。建立與著名搜索引擎的鏈接，關(guān)鍵詞為“寫字樓、雙核、引擎、房地產(chǎn)投資、和嘉、國(guó)際.......在房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站(如合房、搜房,ehomeday等)發(fā)布廣告。認(rèn)購(gòu)強(qiáng)銷鞏固比例營(yíng)銷渠道運(yùn)用要點(diǎn)——朋友介紹通過朋友介紹而引發(fā)購(gòu)買行為的客戶一般為滾動(dòng)客源。由于有投資寫字樓能力的客戶一般都有“朋友圈，生意圈”。擁有滿意購(gòu)買經(jīng)歷的客戶大多會(huì)引導(dǎo)朋友來購(gòu)買，形成良性的客戶滾動(dòng)。滾動(dòng)客源開發(fā)所發(fā)生的單位營(yíng)銷成本最低。優(yōu)質(zhì)的“售前、售中、售后”三階段客戶服務(wù)是滾動(dòng)客源成功開發(fā)的前提。認(rèn)購(gòu)強(qiáng)銷鞏固比例第一波Thefirst第一階段：預(yù)熱期階段主題：和嘉國(guó)際全球發(fā)售推廣目標(biāo)：和嘉國(guó)際隆重上市，全方位占領(lǐng)宣傳市場(chǎng)，力爭(zhēng)一炮而響，通過全球發(fā)售的概念建立高端形象。推廣思路：明線：以戶外媒體告知，以活動(dòng)造勢(shì)，輔以大量軟文及適量硬廣，并結(jié)合DM等輔助媒介，全方位營(yíng)造“新地標(biāo)”隆重登場(chǎng)的威勢(shì)，項(xiàng)目成為社會(huì)關(guān)注熱點(diǎn)。暗線：主動(dòng)出擊，與各大企業(yè)進(jìn)行針對(duì)性洽談，爭(zhēng)取在認(rèn)購(gòu)前引入2-3家大公司為前期造勢(shì)。推廣組合：A媒介類+B活動(dòng)類+C物料及銷售工具支持階段主題：和嘉國(guó)際全球發(fā)售A、媒介類戶外媒體+紙媒體+直效媒體+創(chuàng)新媒體戶外媒體：1。地界及外圍包裝：項(xiàng)目周邊主要路網(wǎng)包裝；2。工地包裝：施工現(xiàn)場(chǎng)工地圍擋，完成現(xiàn)場(chǎng)包裝；3。戶外廣告：合肥老城區(qū)辦公樓聚集區(qū)、繁華中心區(qū)安放各類廣告牌；車站廣告燈箱廣告；公共汽車候車亭廣告、車體廣告等。報(bào)紙媒體：1。報(bào)紙選擇：《新安晚報(bào)》、《合肥晚報(bào)》等，投放適量硬廣（形象類，可與戶外一致）及大量軟文；2。雜志選擇：《財(cái)富雜志》、《航空雜志》等，專業(yè)類地產(chǎn)雜志可采取軟文方式結(jié)合部分硬廣炒作，而閱讀類、生活類雜志可采取硬廣投放。A、媒介類戶外媒體+紙媒體+直效媒體+創(chuàng)新媒體直效媒體：DM直投至老中心城區(qū)周邊中高檔寫字樓內(nèi)的公司。創(chuàng)新媒體：1。制作《和嘉國(guó)際》的商務(wù)會(huì)刊；2。室外大屏幕廣告：選擇如繁華市中心廣場(chǎng)大屏幕進(jìn)行形象廣告投放；3。機(jī)場(chǎng)內(nèi)廣告：機(jī)場(chǎng)內(nèi)大屏幕廣告或是室內(nèi)廣告牌。其他媒體：1。網(wǎng)絡(luò)：在合房網(wǎng)、搜房網(wǎng)等門戶網(wǎng)站2。電臺(tái)廣告3。合肥地圖、黃頁(yè)、商旅資料等B、活動(dòng)類儀式類+媒體事件類+展示類展示類：＊協(xié)辦“城市建設(shè)成果及規(guī)劃展覽”媒體事件類：制造極富新聞性的事件性活動(dòng)，引發(fā)媒體爭(zhēng)相關(guān)注，并成為社會(huì)新聞熱點(diǎn)。＊“尋找100名時(shí)代精英”全民大行動(dòng)協(xié)同市、區(qū)政府，以及工商聯(lián)，邀請(qǐng)經(jīng)濟(jì)學(xué)者擔(dān)任評(píng)委，掀起社會(huì)話題，重塑徽商精神?；顒?dòng)建議與電視臺(tái)大型人力資源欄目《絕對(duì)挑戰(zhàn)》互動(dòng)，推薦選手參加《絕對(duì)挑戰(zhàn)》活動(dòng)，活動(dòng)結(jié)束后結(jié)合開盤活動(dòng)，還可邀請(qǐng)主持人李迦明及財(cái)富評(píng)委團(tuán)馬云等企業(yè)大腕為活動(dòng)造勢(shì)。C、物料及銷售工具支持系列硬廣、DM、沙盤模型、廣告宣傳片、形象樓書、海報(bào)、折頁(yè)、銷售單張等第二波Thesecond第二階段：強(qiáng)銷期階段主題：雙核引擎品味商務(wù)·

商務(wù)意識(shí)

先鋒形態(tài)推廣目標(biāo)：從前期地段的訴求轉(zhuǎn)向地段加產(chǎn)品。利用細(xì)致豐滿的推廣主張，在目標(biāo)受眾心目中樹立和嘉國(guó)際從地段到產(chǎn)品的“地標(biāo)級(jí)”形象，通過2～3家大公司簽約進(jìn)駐來增強(qiáng)商務(wù)氛圍的渲染，突出項(xiàng)目產(chǎn)品的高品質(zhì)與領(lǐng)先意識(shí)。推廣思路：這一階段時(shí)間跨度較大，是集中熱銷的階段，因此整體推廣節(jié)奏應(yīng)該是有起有伏，形成一兩個(gè)密集型推廣高潮，期間放緩節(jié)奏留出客戶消化期，形成有張有弛的推廣節(jié)奏。貫穿地段價(jià)值賣點(diǎn)，推廣側(cè)重點(diǎn)放在產(chǎn)品細(xì)致賣點(diǎn)上，通過硬廣與軟文詳盡呈現(xiàn)，讓客戶對(duì)“雙核引擎

”，“軟性生態(tài)辦公空間”等領(lǐng)先市場(chǎng)的產(chǎn)品概念由認(rèn)知到認(rèn)同到產(chǎn)生美譽(yù)，同時(shí)配合關(guān)鍵時(shí)間結(jié)點(diǎn)的宣傳活動(dòng)、促銷活動(dòng)。推廣組合：A媒介類+B活動(dòng)類+C物料及銷售工具支持A、媒介類戶外媒體+紙媒體+直效媒體+創(chuàng)新媒體戶外媒體：1。地界及外圍包裝：項(xiàng)目周邊主要路網(wǎng)包裝，將主題更換為產(chǎn)品賣點(diǎn)；2。戶外