本科論文本科論文摘要近幾年來(lái)房地產(chǎn)飛速發(fā)展，已成為我國(guó)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)重要的投資市場(chǎng)、消費(fèi)市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)不僅影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，還將關(guān)系著人民生活質(zhì)量。房?jī)r(jià)過(guò)高，投機(jī)型購(gòu)房多等問(wèn)題是關(guān)系到我們每一個(gè)居民的切身問(wèn)題。中央銀行曾多次制定相關(guān)的貨幣政策以提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性，抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，保障居民有房可住，保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。我們應(yīng)該充分觀察、學(xué)習(xí)其他國(guó)家的前車之鑒，通過(guò)探究貨幣供應(yīng)量和貸款利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，制定合理有效的貨幣政策，使房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展的同時(shí)還能解決百姓住房難的問(wèn)題，以確保社會(huì)穩(wěn)定和諧發(fā)展。關(guān)鍵詞：貨幣政策，房地產(chǎn)價(jià)格，貨幣供應(yīng)量，利率AbstractInrecentyears,therapiddevelopmentofrealestatehasbecomeanimportantpillarindustryinChina.Asanimportantinvestmentmarketandconsumermarket,thechangeofrealestatepricewillnotonlyaffectthestabledevelopmentofChina'seconomy,butalsoaffectthequalityofpeople'slife.Thehighhouseprice,theexcessivepurchaseandspeculationofinvestmentmodelsandotherissuesarerelatedtoeachofourresidents.Thecentralbankhasformulatedrelevantmonetarypoliciesformanytimestoimprovethestabilityoftherealestatemarket,curbtheexcessivegrowthofhouseprices,protectresidents'livesandhousing,andensurethesteadydevelopmentoftheeconomy.Weshouldfullyobserveandlearnfromtheexperienceofothercountries,throughexploringtheinfluenceofmoneysupplyandloaninterestrateontherealestateprice,formulatereasonableandeffectivemonetarypolicy,sothattherealestatemarketcansolvetheproblemofhousingdifficultieswhiledeveloping,soastoensurethesocialstabilityandharmoniousdevelopment.Keywords：Monetarypolicy，Realestateprices，Moneysupply，Interestrate目錄TOC\o"1-3"\h\u摘要 11緒論 51.1選題背景和意義 51.1.1選題背景 51.1.2選題意義 51.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 51.2.1國(guó)外研究現(xiàn)狀 51.2.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀 61.3結(jié)構(gòu)安排 62我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 62.1房地產(chǎn)政策 6187792.2房地產(chǎn)價(jià)格2.3房地產(chǎn)成交量 73影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的因素 83.1成本因素 83.2供求因素 93.3經(jīng)濟(jì)因素 93.4社會(huì)因素 9108603.5政策因素3.5.1土地制度3.5.2住房制度3.6環(huán)境因素 104貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的渠道 104.1利率傳導(dǎo)渠道 104.1.1房地產(chǎn)企業(yè)角度 10250674.1.2房屋購(gòu)買者角度4.1.3利率預(yù)期角度 104.2信貸傳導(dǎo)渠道 104.2.1商業(yè)銀行視角 104.2.2房地產(chǎn)企業(yè)視角 11294954.2.3消費(fèi)者的角度4.3匯率傳導(dǎo)渠道 115貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證研究 115.1變量的選擇與分析 115.2平穩(wěn)性檢驗(yàn) 125.3協(xié)整檢驗(yàn) 135.4Granger因果檢驗(yàn) 135.5脈沖效應(yīng)分析 145.6方差分解分析 166結(jié)論與政策建議 166.1結(jié)論 166.2建議 176.2.1加強(qiáng)管控貨幣供給量的增速 176.2.2靈活利用多種政策手段 176.2.3縮短貨幣政策的時(shí)滯 176.2.4加強(qiáng)房地產(chǎn)立法 17參考文獻(xiàn) 181緒論1.1選題背景和意義1.1.1選題背景住房是人類最普遍，最重要的需求，隨著人口的急劇增長(zhǎng)、人們的高度交往和共存以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快的背景下更加凸顯其重要性。不僅如此，房地產(chǎn)行業(yè)還匯集了建材業(yè)、制造業(yè)、金融等多個(gè)行業(yè)領(lǐng)域，吸引了投資者、普通群眾、研究者、政治家等各個(gè)人群的注意力。所以房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)將會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的方方面面產(chǎn)生影響，譬如房?jī)r(jià)上漲，普通群眾將無(wú)力支付高額房款，從而背負(fù)貸款，嚴(yán)重影響自身的生活質(zhì)量；而房地產(chǎn)投機(jī)者和拆遷戶則從中獲取了高額利潤(rùn)，導(dǎo)致嚴(yán)重的貧富差距。在2003年到2015年之間先后頒布了國(guó)6條，國(guó)8條，國(guó)10條，以及對(duì)人民幣存款和利率的調(diào)整有效的抑制了房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，減少了投機(jī)性的購(gòu)房需求，表明了國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的重視。在2016年房?jī)r(jià)達(dá)到高峰后，時(shí)至今日房地產(chǎn)價(jià)格總體上呈現(xiàn)了緩慢下降的態(tài)勢(shì)，解決住房難的問(wèn)題已經(jīng)指日可待。1.1.2選題意義從國(guó)家層面來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展中的重要組成部分。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展能推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)反作用于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體系。所以說(shuō)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)帶動(dòng)，但過(guò)快，過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)反而不利于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)安定。從個(gè)人層面來(lái)看，住房幾乎是家家戶戶的必需品，房屋的基礎(chǔ)設(shè)施和綠化與單個(gè)家庭的幸福指數(shù)息息相關(guān)，并且房屋價(jià)格也體現(xiàn)了個(gè)人的資產(chǎn)狀況和社會(huì)地位，是一個(gè)家庭需要解決的頭等大事。從企業(yè)層面上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，容易導(dǎo)致銷量過(guò)低，進(jìn)而整個(gè)小區(qū)入住率低，服務(wù)設(shè)施不到位，更難以銷售，進(jìn)而惡性循環(huán)；房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)低可能難以維持高額的資金需求，企業(yè)發(fā)展緩慢。因此，房地產(chǎn)價(jià)格的影響體現(xiàn)在社會(huì)的每個(gè)方面，不僅需要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還要保證社會(huì)各個(gè)群體的穩(wěn)定，所以通過(guò)貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控就顯得尤為重要。通過(guò)探究貨幣供應(yīng)量和利率等因素是否對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響，從而能夠通過(guò)制定切實(shí)可行的貨幣政策來(lái)有效的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格，規(guī)范我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，改善居民住房難的問(wèn)題，提升全國(guó)人民的幸福指數(shù)。

1.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國(guó)外研究現(xiàn)狀William(2002)通過(guò)在險(xiǎn)價(jià)值模型，得出當(dāng)貨幣供應(yīng)量上升時(shí)，住房?jī)r(jià)格提高；當(dāng)貨幣供應(yīng)量下降時(shí)，住房?jī)r(jià)格下跌的結(jié)論，二者呈正比關(guān)系。Gerlach和Carlstrom表明，央行不必因?yàn)橘Y產(chǎn)價(jià)格變化而相應(yīng)改變貨幣政策，這是由于對(duì)通貨膨脹作出強(qiáng)烈反應(yīng)的貨幣政策規(guī)則已經(jīng)考慮了資產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定。Chadha和Haugh（2007）發(fā)現(xiàn)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)巨大異常時(shí)，中央銀行將會(huì)制定一系列政策來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。Wheaton和Nechayev(2008)通過(guò)實(shí)驗(yàn)得出利率沒(méi)有直接影響房地產(chǎn)價(jià)格，而是通過(guò)一系列的傳導(dǎo)機(jī)制最終作用于房地產(chǎn)價(jià)格，但由于利率存在時(shí)滯性，所以作用微弱。TuuliKoivu（2011）研究了在中國(guó)財(cái)富渠道是否存在問(wèn)題，發(fā)現(xiàn)中國(guó)貨幣政策的放松會(huì)促使資產(chǎn)價(jià)格上漲，當(dāng)住宅價(jià)格受到積極的沖擊而有所上漲時(shí)會(huì)促使家庭擴(kuò)大消費(fèi)支出，但是對(duì)于家庭而言股票價(jià)格變動(dòng)帶來(lái)的影響相當(dāng)微弱。1.2.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀李愛(ài)華等人（2014）通過(guò)實(shí)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)股市消沉?xí)r，大量的資金將涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，相反當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)不景氣時(shí)，大量資金流入股市，帶動(dòng)了股市的發(fā)展，二者之間往往呈現(xiàn)此消彼長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。吳立力（2017）通過(guò)分析我國(guó)35個(gè)城市的面板數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格快速增長(zhǎng)有明顯的正向作用。在貨幣供應(yīng)量的影響方面，苗青（2018）通過(guò)VAR模型，選取2000年到2017年M2和商品房平均銷售價(jià)格的月度數(shù)據(jù)，在考慮行政手段和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資率的情況下對(duì)貨幣政策和房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究，得出了M2和房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)大致相同、二者顯著正相關(guān)，且貨幣供給量的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響有一定滯后性的結(jié)論。在利率的影響方面，王海俠、王孜易（2019）通過(guò)建立時(shí)變參數(shù)向量自回歸模型研究得出利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響具有時(shí)變性，并且說(shuō)明了實(shí)施擴(kuò)張的利率政策對(duì)于調(diào)控處于低位的國(guó)家經(jīng)濟(jì)和不景氣的房地產(chǎn)市場(chǎng)有較好的效果，然而緊縮的利率政策在經(jīng)濟(jì)繁榮、房地產(chǎn)行情高漲的情況下調(diào)控效果不盡人意。1.3結(jié)構(gòu)安排第1部分，主要介紹了當(dāng)前形勢(shì)和研究目的第2部分，從房地產(chǎn)的政策和價(jià)格來(lái)描述房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀第3部分，從成本因素，供求因素，經(jīng)濟(jì)因素，社會(huì)因素，政策因素和環(huán)境因素六個(gè)方面闡述了影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素第4部分，分析房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的渠道第5部分，探究貨幣政策如何影響房地產(chǎn)價(jià)格第6部分，對(duì)實(shí)證研究做出總結(jié)并給予相關(guān)建議2我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2.1房地產(chǎn)政策我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于不促進(jìn)也不抑制的狀態(tài)，近幾年，為了謀求廣大人民的根本利益，解決住房難的問(wèn)題，政府多次講話并推行各種貨幣政策來(lái)抑制房?jī)r(jià)的抬升，盡量讓大部分居民買的起房，住的上房。政府也不鼓勵(lì)投機(jī)型購(gòu)房，開(kāi)始在各個(gè)省市推行限額購(gòu)房的體制，部分城市必須有戶口或者工作1年以上的常住人口才有資格購(gòu)房，每個(gè)人名下規(guī)定房屋套數(shù)，一般不超過(guò)3套。除此之外，在購(gòu)房時(shí)除首套房產(chǎn)外，再購(gòu)房時(shí)要繳納額外費(fèi)用，尤其是在大城市格外明顯。另一方面政府大力扶持廉租房，辦理程序簡(jiǎn)潔，讓一大部分經(jīng)濟(jì)狀況差的居民也能憑借便宜的價(jià)格住上合適的房屋。2.2房地產(chǎn)價(jià)格圖2.12014-2019年我國(guó)住房?jī)r(jià)格漲幅程度根據(jù)上述圖表所示，我國(guó)住房?jī)r(jià)格從2014年開(kāi)始迅速增長(zhǎng)，在2016年漲幅度最高，漲幅近50%，環(huán)比增長(zhǎng)3%，2016年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格趨于穩(wěn)定，雖然仍在緩慢上漲，但漲幅幅度不大，抑制了投機(jī)型購(gòu)房的行為。預(yù)計(jì)在今后幾年里，房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)再有大幅度的升高，炒房的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，習(xí)主席也說(shuō)要讓百姓住的上房，住的起房，所以從長(zhǎng)時(shí)間的趨勢(shì)來(lái)看，住房?jī)r(jià)格將趨于穩(wěn)定，呈現(xiàn)緩慢下降的狀態(tài)。2.3房地產(chǎn)成交量圖2.22014-2019年我國(guó)房地產(chǎn)成交面積結(jié)合上圖數(shù)據(jù)來(lái)看，居民的住房需求可以通過(guò)成交面積很好的表現(xiàn)出來(lái)，房地產(chǎn)的需求由于2014年的房貸利息降低，再加上這兩年對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的政策一直處于寬松形式，所以2014年至2016年間呈上升趨勢(shì)，再加上當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)未達(dá)高峰，買房自用和買房投資的人比比皆是，促使房地產(chǎn)的價(jià)格不斷提高。而自2016年后，房?jī)r(jià)正處于一個(gè)較高的時(shí)段，房?jī)r(jià)居高不下，已不再適用于投資，再加上雖然仍有很多年輕人需要購(gòu)房用于結(jié)婚，但居高不下的價(jià)格使得大部分人望而卻步，從而減少了房地產(chǎn)的需求，但相信隨著二胎政策的實(shí)施，以及對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的抑制，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)緩慢下降，今后房地產(chǎn)的需求仍會(huì)有進(jìn)一步的提高。而從房地產(chǎn)的供給方面來(lái)看，隨著土地的利用率增高，住宅層數(shù)的提高以及房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)商的充斥，當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的供給并不短缺。但隨著人口的增多和土地資源的不斷開(kāi)發(fā)，僅僅提高土地利用率是不夠的，未來(lái)或許會(huì)面臨房地產(chǎn)企業(yè)供給不足的情況。3影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的因素房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)絕不僅僅是一種原因作用的結(jié)果，一定是多種因素共同影響的過(guò)程。商品價(jià)格的高低取決于成本，市場(chǎng)的供給以及我國(guó)的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境。房地產(chǎn)也是一種特殊的商品，所以本文將從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求，我國(guó)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，社會(huì)環(huán)境以及當(dāng)下的政策因素來(lái)分析房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)情況。3.1成本因素房地產(chǎn)是一種特殊的商品，房地產(chǎn)的價(jià)格和開(kāi)發(fā)成本之間有著密不可分的關(guān)系，由于土地成本耗費(fèi)資金多，規(guī)模大，所以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中最重要的當(dāng)屬土地成本再加上我國(guó)是一個(gè)土地所有制的國(guó)家，所以在土地的交易中，門(mén)檻更高，受到的制度約束更多。這些年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和人口數(shù)量的增多，所剩能夠利用開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的土地資源越來(lái)越少。不僅導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)能夠利用的資源收到約束，還因?yàn)橥恋刭Y源需求大，供給少，土地的價(jià)格越來(lái)越高，從而影響房地產(chǎn)的價(jià)格升高。而當(dāng)下，保護(hù)自然環(huán)境是時(shí)代的主題，推行“綠水青石就是金山銀山”的倡導(dǎo)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)也造成了一定的沖擊，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。再者，從房屋建造過(guò)程上來(lái)看，建筑安裝成本是房?jī)r(jià)的主要組成部分，所謂建筑安裝成本，實(shí)際上指的是房地產(chǎn)企業(yè)建造房屋時(shí)所需花銷的費(fèi)用，占很大一部分開(kāi)支，所以通過(guò)減少建筑安裝的費(fèi)用可以有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本。建筑安裝成本大致包括人工費(fèi)，原材料費(fèi)用和固定資產(chǎn)的投入。通常，這部分費(fèi)用占房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的1/4左右，但隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，石、沙、水泥等建筑材料的價(jià)格也在不斷升高，人工費(fèi)也隨著物價(jià)上漲而增加，還需要給高危工作人員購(gòu)買保險(xiǎn)。所以怎樣有效降低房地產(chǎn)的成本將成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。3.2供求因素購(gòu)買房屋通常分為兩種心理，一種是購(gòu)房用于居住，譬如結(jié)婚，養(yǎng)老或改善生活環(huán)境；另一種則是用于投資，以期增加自己的財(cái)富儲(chǔ)備，俗稱“炒房”。所以房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求因素與人口因素是密不可分的，人口因素是影響房地產(chǎn)供求因素的主要方面，當(dāng)人口的密度升高時(shí)，居民對(duì)住房的需求將會(huì)增加，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)升高，出現(xiàn)購(gòu)房難的情況，說(shuō)明人口密度和房地產(chǎn)價(jià)格呈正相關(guān)，供給與價(jià)格反向變動(dòng)?？墒俏覈?guó)是人口大國(guó)，且隨著近幾年的開(kāi)發(fā)，能被利用的土地資源所剩無(wú)幾，在加上中國(guó)現(xiàn)階段老齡化嚴(yán)重，青壯年勞動(dòng)力不足，且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程時(shí)間較長(zhǎng)，所以房地產(chǎn)供給不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格提高，只有部分居民能滿足自身的住房需求。同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費(fèi)水平也隨之提高，大部分居民都對(duì)住房有更高的需求，向往基礎(chǔ)設(shè)施好，綠化面積大的小區(qū)。一方面，原來(lái)沒(méi)有住房的居民也開(kāi)始攢錢(qián)買房，將收入變?yōu)樾枨?；另一方面，居民?duì)住房的需求不在只是有房住，而是住的更大，更好，更舒適。3.3經(jīng)濟(jì)因素從經(jīng)濟(jì)層面來(lái)說(shuō)，制約房地產(chǎn)價(jià)格因素主要體現(xiàn)在貨幣供應(yīng)量和貸款利率上。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，居民對(duì)住房的基礎(chǔ)設(shè)施，綠化面積的要求會(huì)有所提高，從而使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本增高，進(jìn)而帶動(dòng)住房?jī)r(jià)格的提高。貨幣供應(yīng)量指的是一個(gè)國(guó)家在一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上為了經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行所存儲(chǔ)的貨幣量，包括存款和現(xiàn)金貨幣兩部分。為了刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)政府采取寬松的貨幣政策時(shí)，存款利率下調(diào)，存在銀行中的利息降低，居民往往會(huì)把錢(qián)從銀行中提出，滿足自己的消費(fèi)或者將錢(qián)投入股市，購(gòu)買住房和購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品等，從而間接的導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。若當(dāng)前為通貨膨脹，則政府會(huì)采取緊縮的貨幣政策，消費(fèi)者認(rèn)為存款有利可圖，將會(huì)把資金存入銀行，減少或推遲當(dāng)下對(duì)房地產(chǎn)的需求，進(jìn)而引起房?jī)r(jià)下跌。同樣，利率是影響房地產(chǎn)價(jià)格的又一重要經(jīng)濟(jì)因素。對(duì)于不同的對(duì)象，利率的影響方面是不同的，當(dāng)利率下調(diào)，對(duì)于房屋購(gòu)買者來(lái)說(shuō)，買房的貸款利率下降，利息減少或是機(jī)會(huì)成本減少，部分對(duì)買房需求不高，持觀望態(tài)度的購(gòu)房者將增加對(duì)買房的需求，房地產(chǎn)價(jià)格上升；而對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，利率下調(diào)將減少債務(wù)融資成本，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身需求適當(dāng)降低住房?jī)r(jià)格，以提高在同行業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)力。3.4社會(huì)因素首先，社會(huì)的穩(wěn)定程度會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格。如果社會(huì)穩(wěn)定，居民生活安定，那么人們將愿意留在本地并出資購(gòu)買房屋，房屋價(jià)格將上漲；但如果戰(zhàn)亂不斷，政治動(dòng)蕩，那么居民將不愿意出資在購(gòu)買房屋，而是愿意攜帶一些容易變現(xiàn)的資產(chǎn)，從而房?jī)r(jià)下降。再者房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)隨著某地區(qū)的人口數(shù)量變動(dòng)而變動(dòng)，當(dāng)人口數(shù)量增多時(shí)，因?yàn)橥恋刭Y源有限，導(dǎo)致供給有限，進(jìn)而住房需求隨人口增多而增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格必然會(huì)上漲。若處于偏遠(yuǎn)地區(qū)，居民大部分向大城市遷移，人口數(shù)量減少，供過(guò)于求，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)下跌。當(dāng)然，居民的生活習(xí)慣也制約著房地產(chǎn)的價(jià)格，大部分居民喜歡居住在繁華的街區(qū)，靠近各大商業(yè)圈和學(xué)校，生活方便，所以繁華街區(qū)的住房?jī)r(jià)格較高，相反，在郊區(qū)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)除了部分環(huán)境優(yōu)美的別墅以外，大多數(shù)房地產(chǎn)的價(jià)格偏低。3.5政策因素3.5.1土地制度我國(guó)是一個(gè)土地所有制的國(guó)家，任何土地資源都隸屬于國(guó)家，企業(yè)和個(gè)人只能享有土地的使用權(quán)，土地制度是國(guó)家出臺(tái)的有效保護(hù)自然環(huán)境和土地市場(chǎng)的政策，除了部分受保護(hù)的土地不允許私自占有和買賣以外，主要通過(guò)不同的定價(jià)來(lái)制約住房?jī)r(jià)格的。土地資源是不可再生的，國(guó)家通過(guò)土地政策使土地得到合理的利用，既保護(hù)自然環(huán)境不受破壞，也促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。3.5.2住房制度廉租房制度，是我國(guó)實(shí)施的一項(xiàng)惠民利民的偉大工程，讓買不起住房的居民有房可住，生活更加有保障，廉租房?jī)r(jià)格低，設(shè)施好，解決了部分經(jīng)濟(jì)困難的家庭無(wú)房可住的燃眉之急，降低了居民的購(gòu)房需求，迫使房?jī)r(jià)降低。再如國(guó)家推行的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略地區(qū)像北上廣，4大直轄市等，隨著經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，居民消費(fèi)水平的提高，購(gòu)房?jī)r(jià)格也隨之增長(zhǎng)。還有隨著周邊環(huán)境的變化諸如建設(shè)學(xué)校，商業(yè)圈等都會(huì)提高周邊的房地產(chǎn)價(jià)格。3.6環(huán)境因素房地產(chǎn)環(huán)境因素可分為地理環(huán)境因素和人文環(huán)境因素。從地理環(huán)境因素層面看，交同便利的地域房?jī)r(jià)偏高，多為沿海，沿河或是交通樞紐城市，譬如山東青島的房?jī)r(jià)在省內(nèi)數(shù)一數(shù)二。從人文環(huán)境因素來(lái)看，省會(huì)城市，有文化底蘊(yùn)的景區(qū)附近，房?jī)r(jià)較高，例如山東濟(jì)南大明湖附近的房?jī)r(jià)是周邊城市的幾倍之高。4貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的渠道4.1利率傳導(dǎo)渠道4.1.1房地產(chǎn)企業(yè)角度在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金主要通過(guò)銀行貸款，又因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)所需資金量非常大，周轉(zhuǎn)時(shí)間又長(zhǎng)，所以房地產(chǎn)企業(yè)的成本與利率之間有著密不可分的關(guān)系。由于中小型房地產(chǎn)企業(yè)更加依賴于銀行貸款，所以當(dāng)貸款利率稍有變動(dòng)，就會(huì)引發(fā)許多問(wèn)題。若利率上調(diào)，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的成本增加，房地產(chǎn)企業(yè)資金受阻，若資金無(wú)法運(yùn)轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)采用降低樓盤(pán)價(jià)格的方式進(jìn)行大量的銷售，以獲得足夠的資金維持企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)，從而降低了房地產(chǎn)價(jià)格的平均水平。當(dāng)利率下調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)的成本減少，將會(huì)有更多投資者涌入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，整體投資更加充足，不同房地產(chǎn)企業(yè)之間的相互競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系愈加激烈，從而為了更好的吸引購(gòu)房者，房地產(chǎn)企業(yè)整體的房屋質(zhì)量和小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施會(huì)更加完善，售價(jià)也就越高。4.1.2房屋購(gòu)買者角度由于住房是大部分房屋購(gòu)買者一筆很大的支出，通常大部分消費(fèi)者會(huì)選擇貸款的方式購(gòu)買。所以房地產(chǎn)的需求會(huì)隨著利率的變化而變化，當(dāng)利率上升時(shí)，貸款購(gòu)房者將背負(fù)高額的利息，支出增加，迫于經(jīng)濟(jì)壓力，購(gòu)房者對(duì)住房的需求下降，持觀望態(tài)度，住房?jī)r(jià)格降低；當(dāng)利率下降時(shí)，貸款購(gòu)房者支出減少，甚至部分投機(jī)型購(gòu)房者貸款進(jìn)行房地產(chǎn)投資，以期獲得高額的回報(bào)，購(gòu)房者對(duì)住房的需求增加，住房?jī)r(jià)格增高。4.1.3利率預(yù)期角度當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期利率將會(huì)上升，進(jìn)而房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)成本上升，企業(yè)需要降價(jià)銷售以維持資金的運(yùn)轉(zhuǎn)，房屋購(gòu)買者將因害怕背負(fù)高額貸款而減少對(duì)買房的需求，把資金存入銀行或購(gòu)買股票；當(dāng)房地產(chǎn)預(yù)期利率將會(huì)下降，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)計(jì)成本下降，將會(huì)籌劃投資新的建設(shè)，房屋購(gòu)買者將提高手中存款的流動(dòng)性，以備買房時(shí)的不時(shí)之需。4.2信貸傳導(dǎo)渠道4.2.1商業(yè)銀行視角央行的貨幣政策直接影響商業(yè)銀行的可貸資金總額。如果央行執(zhí)行寬松性貨幣政策，商業(yè)銀行的可貸資金增加，銀行會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)放的款額度，且放款條件也會(huì)適當(dāng)寬松，更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款。從需求角度來(lái)看，貸款成本的降低將會(huì)使對(duì)住房有迫切需求的人帶來(lái)福音，滿足其住房需求；并且，對(duì)于一些投資者或投機(jī)者而言，成本降低的預(yù)期將導(dǎo)致其對(duì)住房需求的上升，進(jìn)一步促進(jìn)房?jī)r(jià)的上升。從供給角度來(lái)看，寬松的貨幣政策將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)貸款成本降低，貸款門(mén)檻低，資金充足，房?jī)r(jià)將維持在較高水平。反之，如果央行執(zhí)行緊縮性貨幣政策，商業(yè)銀行的可貸資金減少，這將對(duì)住房剛性需求造成一定約束，同時(shí)對(duì)投資性和投機(jī)性購(gòu)房者的壓力更大，可以降低住房需求；房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的流動(dòng)性壓力，不得不降價(jià)以清庫(kù)存，提高資金周轉(zhuǎn)能力，從而使得房?jī)r(jià)下降。4.2.2房地產(chǎn)企業(yè)視角在我國(guó)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的主要通過(guò)銀行貸款進(jìn)行債務(wù)融資，所以貨幣政策的差異會(huì)導(dǎo)致利率的差異，進(jìn)而影響住房?jī)r(jià)格的波動(dòng)。又由于根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模不同，對(duì)債務(wù)融資中銀行貸款的比例不同，所以不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴性也不同。對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，很難通過(guò)債券融資，大部分資金主要通過(guò)銀行信貸的方式獲取，所以當(dāng)銀行的貸款利率提高時(shí)，中小型企業(yè)為了保持資金的流動(dòng)性，避免資不抵債的情況發(fā)生，往往會(huì)通過(guò)降低住房?jī)r(jià)格的方式，提高住房的銷售量，使存貨周轉(zhuǎn)率維持一個(gè)較高水平，讓資金流動(dòng)起來(lái)，以保證資金的充足性。而大型的房地產(chǎn)企業(yè)的資金量大，融資方式廣，受貨銀行貸款制約程度小，從而導(dǎo)致大型房地產(chǎn)企業(yè)尋求其他的債務(wù)融資方式，如發(fā)行債券和信托的方式。但會(huì)增加其債務(wù)融資成本和融資的風(fēng)險(xiǎn)。4.2.3消費(fèi)者的角度緊縮性的貨幣政策會(huì)導(dǎo)致利率提高，消費(fèi)者面對(duì)高額的貸款本金和利息會(huì)存在擔(dān)心自己無(wú)法償還房地產(chǎn)貸款的心理，或是會(huì)從對(duì)房地產(chǎn)持觀望態(tài)度變?yōu)閮A向于把錢(qián)存入銀行以獲取利息或是將資金轉(zhuǎn)入股市和債券市場(chǎng)，以待之后房?jī)r(jià)下跌時(shí)再購(gòu)買，從而對(duì)購(gòu)買住房的需求下降，房?jī)r(jià)下跌。相反，如果銀行采用寬松的信貸政策，利率下降，消費(fèi)者會(huì)傾向于把自己的存款用于消費(fèi)，需要買房的消費(fèi)者住房的需求會(huì)增加，同時(shí)投機(jī)型購(gòu)房者會(huì)把存款用于房產(chǎn)投資，需求也會(huì)提高，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。4.3匯率傳導(dǎo)渠道我國(guó)在國(guó)際上的對(duì)外貿(mào)易一直處于出口額大于進(jìn)口額的狀態(tài)，再加上美國(guó)的惡意操縱，使得人民幣幣值在國(guó)際上處于上升階段。由于幣值上升，各個(gè)國(guó)家喜好買入人民幣，賣出本國(guó)貨幣，以期待在將來(lái)人民幣幣值增高時(shí)賣出人民幣，獲取利差的收益，所以大量的外國(guó)貨幣涌入國(guó)內(nèi)，導(dǎo)致我國(guó)的外匯儲(chǔ)備持續(xù)增多。再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于高峰期，所以許多外幣又流入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而加劇了房?jī)r(jià)的上漲。5貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證研究5.1變量的選擇與分析因?yàn)樨泿耪邥?huì)通過(guò)利率，貨幣供應(yīng)量來(lái)影響房地產(chǎn)的價(jià)格，所以本文擬用5年期的房屋貸款利率、貨幣供應(yīng)量（M2）和房地產(chǎn)的平均銷售價(jià)格為數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。M2是流通的現(xiàn)金加上一系列的流動(dòng)性較強(qiáng)的資產(chǎn)構(gòu)成，最能反映購(gòu)房者能夠付出的資金，所以，用以表示貨幣供應(yīng)量；因?yàn)榉康禺a(chǎn)貸款額度較高，且短期內(nèi)難以迅速償還，所以選擇5年期貸款利率，比較能夠反映普通購(gòu)房者貸款的時(shí)間和貸款的金額，以此表示利率水平。該數(shù)據(jù)均來(lái)源于《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》以及中國(guó)人民銀行官方網(wǎng)站。表5.1選取數(shù)據(jù)年份房地產(chǎn)價(jià)格M2貸款利率20188736.901275058.305.3920177892.001146445.174.920167476.001063509.434.16520156793.00991324.674.920146324.00880318.406.1520136237.00769233.936.5520125790.99665484.606.820115357.10561743.227.0520105032.00459230.306.420094681.00388788.705.920083800.00308949.477.220073863.90250882.107.3820063366.79219549.906.820053167.66191476.916.320042778.00158137.206.120032359.00137104.305.920022250.00114125.205.720012170.0098430.306.020002112.0081463.106.119992076.0078435.806.215.2平穩(wěn)性檢驗(yàn)平穩(wěn)性檢驗(yàn)是指檢測(cè)出非平穩(wěn)的數(shù)據(jù)，避免出現(xiàn)兩個(gè)相對(duì)無(wú)關(guān)變量，卻出現(xiàn)很高的相關(guān)性的數(shù)據(jù)。檢測(cè)平穩(wěn)性最常用的是單位根檢驗(yàn)，下面將對(duì)所列變量進(jìn)行檢驗(yàn)，觀察是否出現(xiàn)非平穩(wěn)的兩個(gè)變量。表5.2單根檢驗(yàn)結(jié)果變量ADF值5%臨界Prob.*LnP-1.930948-2.886890.3171dLnP-4.194314-2.886690.0011LnlC2-2.072211-3.4508070.5552dLnlX2-6.444873-3.4508070.0000R-1.429397-1.9435970.1419dR-5.582168-1.9435870.0000若數(shù)據(jù)的P值小于5%則表示該數(shù)據(jù)是平穩(wěn)的，若p值大于5%，需采取差分的辦法將非平穩(wěn)時(shí)間序列轉(zhuǎn)化為平穩(wěn)序列。從上述表中可以看出，LnP、LnM2以及R三個(gè)變量的P值均大于5%，都不可進(jìn)行檢驗(yàn)，當(dāng)經(jīng)過(guò)一階差分后，LnP、LnM2以及R三個(gè)變量的值均小于5%可以進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。5.3協(xié)整檢驗(yàn)協(xié)整檢驗(yàn)適用于檢測(cè)非平穩(wěn)變量之間的數(shù)量關(guān)系，由于上述三個(gè)變量都為非平穩(wěn)，所以下面對(duì)其進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。表5.3協(xié)整檢驗(yàn)ErpothesizedNo.ofCE(s)ELgenvalueTraceStatistie0.05CriticalValueProb.**None*0.25745734.8278821.131620.0003Atmost1*0.14556218.4054214.264600.0105Atmost20.0256713.0427533.8414660.0811

根據(jù)上述表格可知，因?yàn)?.105>0.05，0.0811>0.05，所以三個(gè)變量間存在協(xié)整關(guān)系5.4Granger因果檢驗(yàn)Granger因果檢驗(yàn)適用于檢測(cè)三個(gè)變量之間是否存在因果關(guān)系，因果關(guān)系是單向的還是雙向的。通過(guò)上述實(shí)驗(yàn)可知，三個(gè)變量間存在協(xié)整關(guān)系，若證明是否存在因果關(guān)系，需做如下實(shí)驗(yàn)。表5.4Granger因果檢驗(yàn)NullHypothesise0bsF-StatisticProb.LNM2doesnotGrangerCauseLNP11840.78425.E-14LNPdoesnotGrangerCauseLNN22.325470.1024RdoesnotGrangerCauseLNP1182713620.0706LNPdoesnotGrangerCauseR0.672000.5127RdoesnotGrangerCauseLNC21182.474650.0887LNM2doesnotGrangerCauseR1.633950.1997從上表可以看出，M2不是P的格蘭杰原因的P值為5.E-14<0.05，說(shuō)明M2與房地產(chǎn)價(jià)格為因果關(guān)系，M2的變動(dòng)會(huì)引起住房?jī)r(jià)格的變動(dòng)；利率R不是房地產(chǎn)價(jià)格的格蘭杰原因的P值為0.0706>0.05，說(shuō)明利率與房地產(chǎn)價(jià)格之間不存在因果關(guān)系，雖然利率變動(dòng)會(huì)引起住房?jī)r(jià)格的變動(dòng)，但不顯著，作用效果比貨幣供給量差。因此，貨幣供給量能夠更好地解釋房地產(chǎn)價(jià)格的變化。5.5脈沖效應(yīng)分析脈沖效應(yīng)分析指的是不同變量之間影響程度所占比重，檢驗(yàn)結(jié)果如下。房?jī)r(jià)對(duì)自身沖擊的脈沖響應(yīng)。圖5.1房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)自身沖擊的脈沖響應(yīng)房?jī)r(jià)對(duì)自身的沖擊程度在前3個(gè)時(shí)期內(nèi)不斷降低，達(dá)到最低值，然后在3到5期之間緩慢上升，第5期后逐漸趨于平緩。所以，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)自身的沖擊在開(kāi)始會(huì)受到比較大的影響，隨后影響會(huì)趨于穩(wěn)定。房?jī)r(jià)對(duì)貨幣供應(yīng)量M2沖擊的脈沖響應(yīng)圖5.2房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)貨幣供應(yīng)量M2沖擊的脈沖響應(yīng)M2對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊程度在1到2期之間上升并到達(dá)最大值，在2到4期之間下降，第4期后逐漸趨于穩(wěn)定。（3）房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)長(zhǎng)期貸款利率沖擊的反應(yīng)。圖5.3房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)長(zhǎng)期貸款利率沖擊的反應(yīng)長(zhǎng)期貸款利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的沖擊程度在1到2期上升，2到4期遞減，4期后逐漸趨于穩(wěn)定，但從第3期開(kāi)始，長(zhǎng)期貸款利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的沖擊程度為負(fù)數(shù)。由此可見(jiàn)，長(zhǎng)期來(lái)看，隨著長(zhǎng)期貸款利率的升高，房地產(chǎn)價(jià)格下降，即長(zhǎng)期貸款利率與房?jī)r(jià)的呈負(fù)相關(guān)。5.6方差分解分析圖5.4方差分解分析由上圖可知，當(dāng)處于第一期時(shí)，當(dāng)期房地產(chǎn)價(jià)格完全只受自身影響，貨幣供應(yīng)量和貸款利率不對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。從第2期開(kāi)始，M2對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響不斷增加，在第3期達(dá)到最大值之后趨于平緩。貸款利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響小于M2對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響強(qiáng)于貸款利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，所以貨幣供應(yīng)量是影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵。6結(jié)論與政策建議6.1結(jié)論本文利用實(shí)證分析，結(jié)合近20年的房地產(chǎn)平均價(jià)格，M2以及5年期貸款基準(zhǔn)利率，得出了如下結(jié)論：首先通過(guò)單位根檢驗(yàn)的結(jié)果，說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格、M2以及5年期貸款利率都是一階單整序列，接著根據(jù)協(xié)整檢驗(yàn)得出房地產(chǎn)平均價(jià)格、廣義貨幣供應(yīng)量和長(zhǎng)期貸款利率存在兩個(gè)長(zhǎng)期均衡的協(xié)整聯(lián)系，然后通過(guò)Granger因果檢驗(yàn)，得知貨幣供應(yīng)量M2是房地產(chǎn)平均價(jià)格的單向格蘭杰原因，而5年期貸款利率與房地產(chǎn)價(jià)格互不為因果關(guān)系，最后通過(guò)脈沖響應(yīng)分析和方差分解得到廣義貨幣供給量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度比長(zhǎng)期貸款利率更顯著。綜上所述，貨幣供應(yīng)量M2和長(zhǎng)期貸款利率與房地產(chǎn)價(jià)格之間具有著持續(xù)均衡的協(xié)整聯(lián)系，貨幣供給量的變動(dòng)會(huì)引起房地產(chǎn)平均價(jià)格顯著的正向變動(dòng)，而長(zhǎng)期貸款利率的變動(dòng)會(huì)引起房地產(chǎn)平均價(jià)格輕微的反向變動(dòng)。6.2建議6.2.1加強(qiáng)管控貨幣供給量的增速?gòu)纳鲜鲅芯靠芍?，可以通過(guò)貨幣政策調(diào)整貨幣供應(yīng)量，從而達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的目的。但貨幣供應(yīng)量是把雙刃劍，當(dāng)貨幣供應(yīng)量過(guò)低時(shí)，能抑制當(dāng)?shù)禺a(chǎn)價(jià)格，但會(huì)導(dǎo)致社會(huì)經(jīng)濟(jì)低迷，居民消費(fèi)水平降低，不利于經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展；當(dāng)貨幣供應(yīng)量過(guò)高時(shí)，社會(huì)中有大量的資金將流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格迅速增長(zhǎng)。因此政府需要合理的管控貨幣供給量增速，把貨幣供應(yīng)量維持在一個(gè)合理的區(qū)間，既能抑制物價(jià)，也能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。6.2.2靈活利用多種政策手段房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)運(yùn)過(guò)程包含許多方面，如果只是從某一個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)就很困難的。所以，在調(diào)整房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)程中，政府需要適當(dāng)運(yùn)用多種政策手段，如推行住房限夠制度，制約投機(jī)型買房者大量投資，把房地產(chǎn)價(jià)格抬高，或是考慮從稅收方面通過(guò)對(duì)第二套住房的購(gòu)買收取高額的費(fèi)用以此降低消費(fèi)者的需求，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)，再者如政府出資建設(shè)廉價(jià)的保障性住房也能有效地穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。6.2.3縮短貨幣政策的時(shí)滯由于利率在傳導(dǎo)過(guò)程中就有時(shí)滯性的性質(zhì)，所以利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不明顯。因此央行需要及時(shí)對(duì)利率的時(shí)滯性做出響應(yīng)，制定一套預(yù)警機(jī)制，以保障相應(yīng)的政策有充分的時(shí)間進(jìn)