物業(yè)相關(guān)《民法典》重點法條解析簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同提供前期物業(yè)服務(wù)續(xù)聘解聘選聘簽訂物業(yè)服務(wù)合同提供

(平穩(wěn)期)

物業(yè)服務(wù)成立業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會第二百七十二條

業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，

不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。第二百七十三條

業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，

享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；

不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。2 共有所有權(quán)專有所有權(quán)1第九百四十四條

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費

。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，

業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。第二百七十三條

業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，

享有權(quán)利

，承擔(dān)義務(wù)；

不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)

。

2共有所有權(quán)eg:《中華人民共和國民法典》

第一千二百五十三條

建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害， 所有人、管理人或者使用人不能證明自

己沒有過錯的，

應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任

。所有人、管理人或者使用人賠償后，

有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。《物業(yè)管理條例》 第二條

本條例所稱物業(yè)管理，

是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，

由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，

對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，

維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。合同約定《中華人民共和國民法典》

第九百三十九條建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及

業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同提供前期物業(yè)服務(wù)成立業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會續(xù)聘解聘選聘簽訂物業(yè)服務(wù)合同提供

(平穩(wěn)期)

物業(yè)服務(wù)第九百三十七條

物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，

為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)， 業(yè)主支付物業(yè)費的合同。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。第九百三十八條

物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。具體條款合同定義第九百四十八條

物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，

業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，

物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，

原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，

但是服務(wù)期限為不定期。當(dāng)事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，

但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對方。第九百五十條

物業(yè)服務(wù)合同終止后，

在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，

原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項，

并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費。第九百四十條

建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，

業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，

前期物業(yè)服務(wù)合同終止。物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出

構(gòu)成：1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的

日常運行、維護(hù)費用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用；6、辦公費用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、 中修和更新、改造費用，

應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支， 不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。《甘肅省物業(yè)管理辦法》第二十八條酬金制：物業(yè)服務(wù)成本物業(yè)服務(wù)支出預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金企業(yè)酬金法定稅費企業(yè)利潤物業(yè)服務(wù)費用包干制：《物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》第十四條物業(yè)違約行為+第三人侵權(quán)行為(or事件)=損害結(jié)果M物業(yè)公司是否擔(dān)責(zé)在于物業(yè)公司是否履行了相應(yīng)的合同義務(wù), 只有在充分履行義務(wù)的前提下才免責(zé)

。

"返水盜竊流浪貓/狗

高空拋/墜物……常見糾紛物業(yè)責(zé)任案例基本案情：某光物業(yè)公司系XX小區(qū)物業(yè)服務(wù)單位，李某、徐某、楊某、李某、薛某系該小區(qū)業(yè)主，2018年4月10日，原告李X娟與被告徐X、楊X、薛XX、李XX、X光物業(yè)管理有限公司,物權(quán)保護(hù)糾紛一案，本院于2018年4月10日,李X娟向本院提出訴訟請求：1、依法判令五被告排除妨礙、停止侵害，并支付原告房屋裝修及財產(chǎn)損失等共計43534元；2、依法判令五被告支付原告評估費1820元；3、本案訴訟費由五被告承擔(dān)。事實與理由：原告系XX市XX區(qū)珠光路688號26棟4單元101戶山水家園小區(qū)業(yè)主；被告徐X連、楊X、薛X、李X系原告居住小區(qū)同樓同單元的2-5樓層業(yè)主；X光物業(yè)管理有限公司為原告小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。因原告居住的單元樓共用下水管道堵塞存在問題，多次導(dǎo)致原告房屋及財產(chǎn)涉水并造成損失，為此原告曾多次與五被告溝通，五被告置之不理，

仍放任侵權(quán)行為的發(fā)生，給原告造成極大損失。為維護(hù)原告合法權(quán)益，特向貴院提起訴訟，請求法院依法判決。法院判決日期:2019年8月27日。本院認(rèn)為，依據(jù)原告提供的溢水事件當(dāng)日所拍攝的照片可知，因為原告長期不在家居住，管道溢水嚴(yán)重并浸泡家具，沒有能夠在第一時間發(fā)現(xiàn)溢水采取措施，導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大，原告對自身各項損失承擔(dān)30%的責(zé)任，被告某光物業(yè)公司對公共管道堵塞及業(yè)戶家中反水浸泡的情況未能及時查知，某光物業(yè)公司對原告的損失承擔(dān)40%的責(zé)任。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九十二條、《中華人民共和國侵權(quán)法》第六條、第十條、第二十六條，參照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：被告徐X、楊X、薛X美、李X鵬于本判決生效后十日內(nèi)賠償原告李X娟各項損失共計13150.2元；被告X光物業(yè)管理有限公司于本判決生效后十日內(nèi)賠償原告李X娟各項損失共計17533.6元；駁回原告李X娟的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案案件受理費人民幣934元，由原告負(fù)擔(dān)568元，由被告徐X連、楊X、薛X美、李X鵬共同負(fù)擔(dān)128元，由X光物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)238元。案例：管道返水造成損失應(yīng)當(dāng)誰來承擔(dān)??[案情簡介]（2022）渝0153民初4710號從2022年4月8

號上午

10時左右至今，被皆楊某某、肖某某系榮易區(qū)昌街道飛帶路XX號XXX-402

的業(yè)主。經(jīng)過L物管及開發(fā)商工程部鑒定，被楊某基、肖某某家中裝修時把次衛(wèi)生間二次排水管道直接插入整棟樓的主水管長度3、4公分，屬于違建行為。被告楊某某、肖某某該行為導(dǎo)致樓上用的所有圾都掛在支出來的地方，導(dǎo)致堵塞，污水返水

至原告X

X-X-502

家中，造成告家具、門及門套被淹，臭味熏天。被告D物業(yè)公司在楊某某、肖某某裝修期間未明確告知，存在管理漏洞，以及存在未及時發(fā)現(xiàn)，巡視次數(shù)不

夠等行為，其有不可推卸的責(zé)任，且至今還未恢復(fù)開發(fā)商主水管道原狀，也未對楊某某、肖某某下達(dá)撤除二次排水管道不能直接插入整棟樓的主水管的整改通知書，隱患還未及

時消除。因被告破壞下水管道影響了原告的正常生活，且被告不愿意約談處理賠償事宜

和配合處理管道問題，原告為維護(hù)其合法權(quán)益，特訴至法院。法院判決1、被告楊某某和被告肖某某于本判決生效之日起五日賠償原告損失

4000元；2、于本判決生效之日起十五日內(nèi)消除位于榮昌區(qū)昌州街道玉帶路X

X號(XXXX小區(qū))XX幢X單元402

房屋次衛(wèi)生間二次排水管道插入主排水管道過長的隱患，恢復(fù)至該主排水管道正常排放功能的狀態(tài)。司法實踐中，法院出于保護(hù)弱者的考量，通常會判決物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任，其判決邏輯主要有以下幾點:1、物業(yè)公司出具的定期檢查、清掏記錄均為單方文件，無法證明是否實際進(jìn)行了檢查、清掏。2、物業(yè)公司負(fù)有管理責(zé)任的下水主管道堵塞導(dǎo)致業(yè)主遭受損害，物業(yè)公司構(gòu)成不作為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。3、在現(xiàn)行司法實踐中，物業(yè)公司只有在查明管道堵塞原因，并找到直接供權(quán)行為人的情況下。才能夠免責(zé)。此種情況下，由直接侵權(quán)行為人承擔(dān)賠償責(zé)任

案例

是否以被盜為由拒繳物業(yè)費？【案情簡介】秦女士家住烏市天山區(qū)一小區(qū),在她眼里,近3年來,小區(qū)物業(yè)公司服務(wù)讓人不太滿意?！笆紫裙苍O(shè)施不維護(hù),單元樓的門鎖和窗戶壞了,不及時更換;其次,衛(wèi)生打掃不干凈,樓道里貼滿小廣告,也沒人清理。”秦女士說,更讓她氣惱的是,一年前的夏天,她和家人外出,回家后發(fā)現(xiàn)家中被盜。

秦女士認(rèn)為,自己家中被盜,小區(qū)物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。在找物業(yè)公司理論無果后,她開始拒繳物業(yè)費以示“抗議”。而小區(qū)物業(yè)公司也不“示弱”,將秦女士告上法庭,要求其繳納拖欠了一年的物業(yè)費及違約金。

庭審上,秦女士說:“我家被盜造成了財物損失,都是因為物業(yè)公司失職導(dǎo)致,所以才沒繳納物業(yè)費?！薄痉ㄔ号袥Q】經(jīng)審理,法院判決秦女士敗訴,向物業(yè)公司支付拖欠的物業(yè)費及違約金。本案中,秦女士家中被盜和物業(yè)公司提供的服務(wù)并沒有直接關(guān)系。雖然她家中被盜了,但是這不能成為其拒繳物業(yè)服務(wù)費的理由。不是所有事都屬物業(yè)公司的服務(wù)范圍,如秦女士家中被盜,此事屬于刑事案件,應(yīng)向公安機(jī)關(guān)報案,而不應(yīng)向物業(yè)公司追責(zé)。關(guān)于樓道衛(wèi)生、設(shè)施維修等情況,業(yè)主對物業(yè)公司服務(wù)不滿的,可以向小區(qū)業(yè)主委員會反映,由業(yè)委會督促物業(yè)公司完善服務(wù)。在本案中,秦女士并沒有充分證據(jù)證明物業(yè)公司違反合同義務(wù)以及物業(yè)公司提供的服務(wù)存在嚴(yán)重質(zhì)量問題,對整個小區(qū)業(yè)主的正常生活造成實質(zhì)性影響,導(dǎo)致業(yè)主喪失了根本上的合同利益,

所以其拒付物業(yè)費的理由并不成立。案例【案情簡介】方某與徐某均系閻良某小區(qū)業(yè)主。2022年5月，方某在小區(qū)內(nèi)散步時，突然從樓道內(nèi)竄出一條狗咬傷方某右腿。方某受傷后立即前往醫(yī)院診治，花費3243元。事發(fā)后，方某向經(jīng)常投喂該條流浪狗的徐某提出索賠被拒。方某報警，警察出警處理時，該流浪狗正爬臥在徐某家門口休息，經(jīng)社區(qū)工作人員、派出所民警多次調(diào)解，徐某拒絕賠償，方某遂于2022年9月訴至閻良法院。案件受理后，承辦法官為查明案件事實前往小區(qū)調(diào)查了解并調(diào)取了小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控視頻。查明，自2022年2月份開始，徐某在喂養(yǎng)自家寵物狗的同時會將狗糧、飯菜等放置于自家門口，讓該流浪狗食用，同時，徐某在遛狗時亦會帶著流浪狗一同遛彎，該條流浪狗亦會在相對固定的時間出現(xiàn)在徐某家門口等待投喂或休息。形成本案訴訟。法院判決：經(jīng)審理，法院認(rèn)為徐某的長期投喂行為已經(jīng)與流浪狗形成了事實上的飼養(yǎng)關(guān)系，對方某遭受的損害，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。因徐某拒絕調(diào)解，法院判決徐某賠償方某醫(yī)療費等3243元。法律依據(jù)：《民法典》第1249條“遺棄、逃逸的動物在遺棄、逃逸期間造成他人損害的，由動物原飼養(yǎng)人或者管理人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！北景钢?，傷人之狗雖系流浪狗，但徐某長期在固定地點向該狗喂食，此狗亦長期在徐某家門口棲息，徐某與該流浪狗已經(jīng)形成了事實上的飼養(yǎng)關(guān)系，徐某已經(jīng)對該狗產(chǎn)生了管理和約束的義務(wù)。徐某未盡到管理之責(zé)，造成方某人身損害，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。因建筑物等設(shè)施脫落、墜落造成他人損害，所有人、使用人、管理人的責(zé)任認(rèn)定[案情簡介]A公司系某小區(qū)某酒店的業(yè)主，A

公司與某物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》。某日，李某

1

在前往補(bǔ)課的途中經(jīng)過該酒店門口時，被該酒店所在建筑二樓頂部脫落的外墻大理石磚砸中頭部，當(dāng)場昏迷。隨后，李某

1

被送至醫(yī)院進(jìn)行治療。后根據(jù)李某

1的法定代理人的申請，司法鑒定中心出具鑒定意見書，

載明李某1的腦外傷為十級傷殘，李某

1為此支付鑒定費

3150

元。李某

1

起訴要求A

公司、物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。【法院判決】物業(yè)公司作為小區(qū)的物業(yè)管理人，

對小區(qū)的外墻瓷磚負(fù)有日常安全管理、維修、養(yǎng)護(hù)之職責(zé)，

但其并未提交任何證據(jù)證明其已經(jīng)盡到物業(yè)安全管理義務(wù)，

且物業(yè)公司疏于管理，

未及時發(fā)現(xiàn)、排除隱患，

導(dǎo)致案涉脫落的外墻瓷磚砸傷李某1

。故物業(yè)公司未盡到管理責(zé)任是導(dǎo)致事故發(fā)生的主要原因，其應(yīng)當(dāng)對李某

1

承擔(dān)主要賠償責(zé)任。A

公司作為酒店的業(yè)主，

負(fù)有防止該建筑物不得對他人造成損害、及時排除安全隱患等職責(zé)。但在無證據(jù)證明存在外力影響的情況下，

酒店的外墻瓷磚自行脫落，

從而導(dǎo)致李某

1

被砸傷。故

A

公司作為建筑物的所有人，

對事故的發(fā)生也存在過錯。至于

A

公司已委托物業(yè)公司對小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，

系A(chǔ)

公司與物業(yè)公司之間內(nèi)部的問題，

不能以此抗辯無過錯的李某

1

的賠償主張，

故

A

公司對李某

1

應(yīng)當(dāng)承擔(dān)次要賠償責(zé)任。此外，

雖然某酒店的經(jīng)營場所為室內(nèi)，

但砸傷李某

1

的瓷磚系自某酒店使用的房屋外墻脫落;

且根據(jù)現(xiàn)場照片顯示，

某酒店也在脫落瓷磚部位的外墻處懸掛了某酒店的招牌，

其并非完全未使用房屋外墻部分。因此，

作為案涉房屋外墻的使用人，

某酒店與物業(yè)公司共同負(fù)有對案涉外墻瓷磚日常安全管理，

及時排除使用建筑范圍內(nèi)的安全隱患之職責(zé)，

在發(fā)現(xiàn)安全隱患后，

某酒店應(yīng)及時報告、處理。但因某酒店并未舉證證明其已盡到安全管理職責(zé)，

故也應(yīng)當(dāng)對李某

1

承擔(dān)次要賠償責(zé)任。案例分析因建筑物等設(shè)施脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)根據(jù)其過錯大小、與損害發(fā)生的因果關(guān)系程度、與設(shè)施的接觸度等按份承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。物業(yè)公司作為專業(yè)的物業(yè)管理公司，應(yīng)當(dāng)定期巡視外墻，排除隱患，而不應(yīng)以管理范圍超出其管理能力為由置之不理。業(yè)主作頭案涉建筑物的使用人，對設(shè)施的接觸度最高，并且其還在脫落瓷磚的外墻處懸掛了招牌，并非完全沒有使用案涉建筑物的外墻部分，但鑒于其過錯大小、與損害發(fā)生的因果關(guān)系程度較之物業(yè)公司為輕，所以裁判其承擔(dān)責(zé)任也輕于物業(yè)公司建筑物等設(shè)施的所有人不因?qū)⒔ㄖ锏仍O(shè)施委托給專業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)而當(dāng)然免除其安全管理責(zé)任，在其不能證明自己沒有過錯時，仍應(yīng)根據(jù)過錯推定原則承擔(dān)相適應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任本案中，A

公司作為案涉建筑物的業(yè)主，負(fù)有防止該建筑物不得對他人造成損害的義務(wù)，這項義務(wù)不因其委托物業(yè)公司進(jìn)行管理而免除?！稑I(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第二條

業(yè)主大會

由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，

代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利

，履行相應(yīng)的義務(wù)。第三條

業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，

履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，

執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，

接受業(yè)主的監(jiān)督。第二百七十八條

下列事項由業(yè)主共同決定：

(一)

制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；(二)

制定