全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位的培訓(xùn)班的培訓(xùn)教材全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位培訓(xùn)班培訓(xùn)教材物業(yè)管理概論11/2/20232一、物業(yè)概念物業(yè)—Property財產(chǎn)、擁有物—房地產(chǎn)、不動產(chǎn)。單位性房地產(chǎn)的稱謂。已建成并投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地。11/2/20233二、物業(yè)的分類居住。廠房（主要指標(biāo)準(zhǔn)廠房）、倉庫、庫場。辦公。商業(yè)。交通運輸。11/2/20234二、物業(yè)的分類（續(xù)一）郵政、通訊、廣播、電視。賓館、飲食、服務(wù)、旅游。文化、教育、科研。衛(wèi)生。體育。11/2/2023511/2/20236四、現(xiàn)代物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展19世紀(jì)60年代的英國。工業(yè)發(fā)展高漲，勞動力需求大。大量人口的涌入，房屋及設(shè)施滿足不了需要。多人使用，環(huán)境條件差。拖欠租金，人為破壞。嚴(yán)重影響業(yè)主的經(jīng)濟(jì)收益。奧克維婭·希爾女士制定了住宅的管理辦法。11/2/2023740年代大移民潮木屋時代50年代九龍石硤尾大火早期公屋60年代私人大廈初級物業(yè)管理70年代美孚新村綜合物業(yè)管理80年代物業(yè)管理成為置業(yè)選擇因素五、物業(yè)管理在香港的發(fā)展過程11/2/20238六、國內(nèi)物業(yè)管理的發(fā)展過程1981年3月深圳市物業(yè)管理公司成立1991年深圳萬科“天景花園”成立業(yè)主管理委員會1993年成立深圳市物業(yè)管理協(xié)會1994年頒布了我國第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)——《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》1994年深圳“蓮花北村”首次物業(yè)管理招投標(biāo)1994年4月，建設(shè)部頒布實施了我國有關(guān)物業(yè)管理的第一個部門規(guī)章《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，《辦法》明確要求在新建小區(qū)推行物業(yè)管理制度。1994年以來，廣東、上海、重慶、深圳等20多個省、市相繼出臺了地方物業(yè)管理條例。11/2/20239國內(nèi)物業(yè)管理發(fā)展過程（續(xù)一）1995年，全國第一次物業(yè)管理工作座談會在青島召開。1996年12月3日深圳“鹿丹村”首次公開招投標(biāo)1997年，全國第二次物業(yè)管理工作座談會在大連召開。1999年，全國第三次物業(yè)管理工作座談會在深圳召開，時任建設(shè)部部長俞正聲、副部長宋春華出席，宋春華在會上作了《培育和規(guī)范物業(yè)管理市場，推動物業(yè)管理工作健康發(fā)展》的報告，會議規(guī)模大大超過了前兩次會議。2000年10月，中國物業(yè)管理協(xié)會在北京正式成立，共有878家物業(yè)管理單位成為首批會員，選舉產(chǎn)生了首屆理事會，理事會懇請宋春華擔(dān)任名譽會長。謝家瑾任首屆會長，徐俊達(dá)任常務(wù)副會長兼秘書長。11/2/202310國內(nèi)物業(yè)管理發(fā)展過程（續(xù)二）2002年3月，中央電視臺《焦點訪談》欄目連續(xù)報道了上海某住宅小區(qū)物業(yè)管理工作人員將業(yè)主打成骨折的惡性事件。當(dāng)年“3·15”消費者權(quán)益日，建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長謝家瑾，就物業(yè)管理方面存在的問題接受中央電視臺《生活》欄目的記者專訪。2003年6月8日，國務(wù)院正式公布《物業(yè)管理條例》。2003年7月14日，全國物業(yè)管理工作會議在北京召開。（學(xué)習(xí)、宣傳、貫徹條例）11/2/202311七、《物業(yè)管理條例》2003年5月28日國務(wù)院第9次會議通過2003年6月8日頒布自2003年9月1日起施行11/2/202312九、物業(yè)管理的目的和任務(wù)創(chuàng)造安居樂業(yè)的生產(chǎn)、生活環(huán)境A.服務(wù)行業(yè)—第三產(chǎn)業(yè)B.產(chǎn)品無形—服務(wù)C.產(chǎn)品質(zhì)量不易量化物業(yè)的保值增值11/2/202313十、物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理的區(qū)別比較項目傳統(tǒng)房屋管理物業(yè)管理物業(yè)產(chǎn)權(quán)國有業(yè)主私有單位性質(zhì)事業(yè)單位企業(yè)單位管理人員政府委派公開聘用管理手段行政法律、經(jīng)濟(jì)管理范圍狹小廣泛經(jīng)費來源收租養(yǎng)房自籌費用狀況嚴(yán)重不足收支平衡、稍有盈余。服務(wù)方式無償有償服務(wù)效果房損嚴(yán)重、壽命縮短。維護(hù)很好，保值增值。11/2/202314十一、物業(yè)管理的特征社會化：適應(yīng)社會化大生產(chǎn)專業(yè)分工的需求，需要全社會的參與、監(jiān)督。專業(yè)化：專門的組織機構(gòu)、專業(yè)從業(yè)人員、專業(yè)的管理技術(shù)。企業(yè)化：物業(yè)管理機構(gòu)依法成立和運作。經(jīng)營性：物業(yè)管理實行有償服務(wù)，在市場獲取合理利潤。11/2/202315十二、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)策劃階段、前期準(zhǔn)備階段（前期準(zhǔn)備）啟動階段（物業(yè)交付使用初期）日常運作階段（正常運作期）11/2/202316策劃階段早期介入A.檢討設(shè)計方案（對日后管理不利因素作出改善建議）。B.參與有關(guān)承建商會議，檢討進(jìn)度。C.協(xié)助列出遺漏工程供發(fā)展商跟進(jìn)。11/2/202317前期準(zhǔn)備階段機構(gòu)的設(shè)置/人員編制。人員選聘/培訓(xùn)。編制業(yè)主臨時公約/守則。草擬工作細(xì)則。設(shè)立財務(wù)制度。物業(yè)租售的代理。11/2/202318前期階段之重點管理（外部）配套設(shè)施：道路、商業(yè)、活動場所、垃圾處理等。能源：水、電、氣。保安消防：車場、住宅、設(shè)備。人文環(huán)境：綠化布置/選種/高度/搭配、園林景觀策劃等。建筑材料：外墻、公共場所材料易維護(hù)和更換。科技運用：智能化、網(wǎng)絡(luò)等。11/2/202319有關(guān)前期物業(yè)管理服務(wù)的法規(guī)內(nèi)容第二十一條在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。第二十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約。第二十四條國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。11/2/202320啟動階段物業(yè)的接管驗收用戶入住產(chǎn)權(quán)備案/檔案資料的建立首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的正式成立11/2/202321有關(guān)業(yè)主大會的法規(guī)內(nèi)容第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。第九條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。第十二條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有１／２以上投票權(quán)的業(yè)主參加。11/2/202322有關(guān)業(yè)主大會的法規(guī)內(nèi)容（續(xù)一）業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)