基于灰色關(guān)聯(lián)度的望城縣社會經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系研究

許多中國科學(xué)家研究了房地產(chǎn)與社會經(jīng)濟發(fā)展之間的關(guān)系。曹振良認為,房地產(chǎn)業(yè)定位也就是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國民經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系問題;劉育中闡述了房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟相互促進的作用;劉靜巖分析了房地產(chǎn)投資和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展之間的關(guān)系,探討房地產(chǎn)投資對于經(jīng)濟增長的促進作用;曹宏亮認為,房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟結(jié)成了密切的聯(lián)系,并且兩者的發(fā)展呈現(xiàn)同向波動關(guān)系;李啟明就房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟各行業(yè)的相關(guān)關(guān)系等方面進行了評述;劉文婷對武漢房地產(chǎn)與經(jīng)濟增長進行了實證研究等等。但以往的研究偏重于國家或者大中城市有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的研究,小城鎮(zhèn)的相關(guān)研究略顯單薄。因此,本文以湖南省望城縣為例,對房地產(chǎn)業(yè)與縣域經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系進行了相關(guān)分析。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量多,投資及投資小望城縣緊鄰長沙市區(qū),是長沙中心城區(qū)人口和產(chǎn)業(yè)向外擴散的承接區(qū)域。近年,望城縣房地產(chǎn)業(yè)不斷升溫,特別是隨著長沙市融城建城步伐的加快,基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善,多條交通干線的貫通,以及日益增長的房地產(chǎn)需求,加上自身優(yōu)越的自然環(huán)境和城市區(qū)位,使房地產(chǎn)業(yè)成為望城縣的支柱產(chǎn)業(yè)。2006年,全縣房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資259487萬元,進駐望城縣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達52家。商品房新開工建設(shè)面積100.87萬平方米,同比增長85%;新竣工建設(shè)面積42.62萬平方米,同比增長27%。自2002年起,投資額逐年攀升,由1300萬元陡升至2006年的259487萬元。房地產(chǎn)業(yè)占固定資產(chǎn)投資的比重逐年上升,帶動了建筑、建材、裝飾、運輸?shù)认嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。總之,望城縣房地產(chǎn)業(yè)成長很快,表現(xiàn)出迅猛發(fā)展的勢頭。二、王城縣房地產(chǎn)與社會經(jīng)濟發(fā)展關(guān)系的實證分析(一)對金融業(yè)的影響社會經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的作用或是帶動,或是制約。一般來說,GDP、經(jīng)濟增長率、社會固定資產(chǎn)投資水平以及消費水平、信貸規(guī)模和利率都與房地產(chǎn)業(yè)有一定的關(guān)聯(lián),對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有不同程度的影響。在此,采用灰色關(guān)聯(lián)分析方法對望城縣各項經(jīng)濟發(fā)展指標與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)聯(lián)度進行分析。1.灰色關(guān)聯(lián)分析方法灰色關(guān)聯(lián)分析方法能夠反映系統(tǒng)內(nèi)各因素的動態(tài)發(fā)展狀況,其基本思想是根據(jù)序列曲線幾何形狀的相似程度來判斷其聯(lián)系是否緊密,以關(guān)聯(lián)度作為其關(guān)系密切程度及相互比較的主要標志,曲線越接近,相關(guān)序列之間的關(guān)聯(lián)度就越大,反之則越小?；疑P(guān)聯(lián)分析方法計算過程如下:首先,給出原始數(shù)據(jù)列的參考序列(X0)和比較序列(Xm):其次,對原始數(shù)據(jù)進行無量綱化處理。求出參考序列和比較序列之間的差序列,計算關(guān)聯(lián)系數(shù)ξ:式中,ξ為分辨系數(shù),且ξ∈(0,1),i=0,1,2,…,m。再次,采用公式計算關(guān)聯(lián)度,列出關(guān)聯(lián)序。最后,比較關(guān)聯(lián)度的強弱。若γa>γb,則稱影響因素Xa的關(guān)聯(lián)度優(yōu)于Xb。2.濟發(fā)展指標x根據(jù)望城縣社會經(jīng)濟與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實際,分別從經(jīng)濟發(fā)展、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)以及生活消費水平3個方面選取以下8項社會經(jīng)濟發(fā)展指標:X1=固定資產(chǎn)投資(萬元)、X2=GDP(萬元)、X3=財政收入(萬元)、X4=工業(yè)產(chǎn)值(萬元)、X5=第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值(萬元)、X6=社會消費品零售總額(萬元)、X7=人均GDP(元)、X8=農(nóng)民人均純收入(元),與X9=房地產(chǎn)投資(萬元),各項指標的原始數(shù)據(jù)如表1所示。3.關(guān)聯(lián)系數(shù)矩陣的確定利用SPSS11.5軟件對原始數(shù)據(jù)進行無量綱化處理,求出參考序列以及比較序列差序列矩陣。確定關(guān)聯(lián)系數(shù)γ,這里取值0.5,并計算得出關(guān)聯(lián)系數(shù)矩陣。計算關(guān)聯(lián)度γm并進行排序,結(jié)果如表2所示:4.關(guān)系密切的工業(yè)產(chǎn)出通過對望城縣的各項經(jīng)濟發(fā)展指標與房地產(chǎn)業(yè)投資進行分析可知,在各項指標中,與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系最為密切的是工業(yè)總產(chǎn)值,其次是固定資產(chǎn)投資、社會消費品零售總額、GDP、人均GDP、財政收入、農(nóng)民年人均純收入、第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值等。這些指標與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)聯(lián)度差距最多為0.2,說明望城縣各項社會經(jīng)濟發(fā)展指標與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)聯(lián)緊密,與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相互促進。(二)房地產(chǎn)對經(jīng)濟發(fā)展的影響分析望城縣社會經(jīng)濟發(fā)展在影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時,房地產(chǎn)業(yè)也在很大程度上帶動了這些部門的發(fā)展。1.固定資產(chǎn)投資模型依據(jù)表1中望城縣社會固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資的數(shù)據(jù)可知,社會固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資趨于同向增長。根據(jù)社會固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資的數(shù)據(jù),采用最小二乘法進行線性回歸分析,所得到的相關(guān)模型(1)如下:由模型(1)可知,望城縣房地產(chǎn)投資每增加1億元,可以直接帶動固定資產(chǎn)投資增加2.7億元。同時,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也可以帶動GDP以及財政收入的增加,對國民經(jīng)濟具有明顯的拉動作用。2.帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中一個十分重要的產(chǎn)業(yè),我國房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度達52個行業(yè)。通過對望城縣房地產(chǎn)投資與社會經(jīng)濟發(fā)展關(guān)聯(lián)分析,房地產(chǎn)投資與工業(yè)總產(chǎn)值的關(guān)聯(lián)度最高,因為房地產(chǎn)業(yè)可以直接帶動建材業(yè)、冶金業(yè)、交通運輸業(yè)、飲食服務(wù)業(yè)、裝飾裝璜業(yè)、家具生產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,直接或者間接帶動工業(yè)以及其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。依據(jù)表1中工業(yè)總產(chǎn)值與房地產(chǎn)投資的數(shù)據(jù),可以得出工業(yè)總產(chǎn)值與房地產(chǎn)投資之間的相關(guān)模型(2):由模型(2)可知,望城縣房地產(chǎn)投資每增加1億元,就可以帶動工業(yè)總產(chǎn)值增加2.8億元。房地產(chǎn)在促進和帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時,又創(chuàng)造了大量就業(yè)機會。綜合算賬,房地產(chǎn)業(yè)每投資10萬元可創(chuàng)造一個就業(yè)崗位。據(jù)此,2006年較2005年,望城縣房地產(chǎn)業(yè)投資增加值便可為望城縣直接或者間接增加25949個工作崗位。3.房地產(chǎn)的發(fā)展可以促進消費，改善生活環(huán)境三、房地產(chǎn)行業(yè)是地方經(jīng)濟發(fā)展的依托通過以上分析,我們可以看出,望城縣房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟發(fā)展關(guān)聯(lián)度比較緊密,相互促進發(fā)展。推動房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,對拉動投資、刺激消費、帶動就業(yè)和優(yōu)化城市形象環(huán)境、提高居民生活質(zhì)量具有重要意義。近幾年來,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對望城縣經(jīng)濟的發(fā)展起到了較大的促進作用。但是,在依靠房地產(chǎn)業(yè)帶動地方經(jīng)濟發(fā)展的情況下,首先應(yīng)該認識到湖南省現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)總體來看還不是很成熟,特別是在房地產(chǎn)的1/3的市場都集中在長沙市,其余也大多集中在各地市,縣域的房地產(chǎn)市場還只是處在起步階段。其次,應(yīng)該看到,房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展情況出現(xiàn)整體投資過熱,局部存在泡沫的現(xiàn)象。從另一個角度來看,就是存在著一定的風(fēng)險。為了實現(xiàn)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展,以科學(xué)、合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為依托,促進地區(qū)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。望城縣社會消費零售