CONTENTS高o1社區(qū)商業(yè)的定義社區(qū)商業(yè)的定義城市級(jí)購物中心10萬m2以上5-10萬m22-5萬m23萬m2以下輻射范圍覆蓋周邊1公里范圍，服務(wù)5萬人綜合業(yè)態(tài)，多元化集時(shí)尚、娛樂、餐飲于一體的一站式購物娛樂體驗(yàn)中心餐飲、服務(wù)、親子為主，零售為輔，高品質(zhì)、便捷性、高性價(jià)比重交互的高頻消費(fèi)場所社區(qū)商業(yè)與傳統(tǒng)購物中心主要區(qū)別購物中心VS社區(qū)商業(yè)輻射范圍客戶需求經(jīng)營理念2社區(qū)商業(yè)的主要特征社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)高購物中心毛租金盒子型社區(qū)商業(yè)毛租金街區(qū)型社區(qū)商業(yè)毛租金購物中心運(yùn)營成本盒子型社區(qū)商業(yè)運(yùn)營成本率租戶汰換速度快，率租戶汰換速度快，推廣成本相對(duì)低，有一定團(tuán)隊(duì)成本，推廣成本相對(duì)低，有一定團(tuán)隊(duì)成本，有公區(qū)能耗與維護(hù)無推廣成本或公區(qū)能耗與維護(hù)，團(tuán)隊(duì)人數(shù)有限區(qū)能耗與維護(hù)，需持續(xù)性、創(chuàng)新型大規(guī)模性推廣成熟期街區(qū)型社區(qū)商業(yè)運(yùn)營成本各業(yè)態(tài)中商業(yè)的出租率和NOI最為穩(wěn)定防御型資產(chǎn)是指空間需求對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)敏感度相對(duì)較低、經(jīng)營表現(xiàn)受經(jīng)濟(jì)周期和商業(yè)周期影響也較小的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。以鄰里或資料來源：NAREIT2007-2008金融危機(jī)期間不同業(yè)態(tài)RETs總回報(bào)率電商沖擊下，社區(qū)商業(yè)作為線上線下融合的載體價(jià)值凸顯高護(hù)員,牙膏餅干6糖果牛奶4045%*數(shù)據(jù)來源：公司公告、華創(chuàng)證券數(shù)據(jù)彩女(75%,14%)電商滲透率低且增長率低2016-2020電商滲透率及變化420●巧克力酸奶85食品、生鮮具備即時(shí)消費(fèi)屬性，更適合線下場景：快消品具有使用周期短、消費(fèi)頻次高的特60%~100%之間，其中嬰兒用品和護(hù)膚品電商滲透率最高，日用品次之；而食品、即飲飲品等線上滲透率有限。最適合電商的是適合批量采購、低運(yùn)輸損耗、易存儲(chǔ)、低頻消費(fèi)品，而與此相對(duì)的高頻、高時(shí)效的生活用品則是電商無法覆蓋的。這部分的產(chǎn)品天然地需要在線下的社區(qū)商業(yè)進(jìn)行購買。因此，社區(qū)商業(yè)的高頻剛需是首選的招商方向，耐用品或?qū)馁u產(chǎn)品到賣服務(wù)：以便利店為代的高頻低價(jià)消費(fèi)正在快速增長。根據(jù)凱度統(tǒng)計(jì)，近年來國內(nèi)便利店銷售額和消費(fèi)頻次均以雙位數(shù)速度增長；與此相對(duì)的家電等耐用品，因需求頻次極低，未來線下店商業(yè)模式或?qū)膯渭兊馁u商品轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚩蛻籼峁┖罄m(xù)的增值服務(wù)。公寓社區(qū)商業(yè)自存?zhèn)}儲(chǔ)辦公養(yǎng)老購物中心酒店數(shù)據(jù)中心基站物流公寓社區(qū)商業(yè)自存?zhèn)}儲(chǔ)辦公養(yǎng)老購物中心酒店數(shù)據(jù)中心基站物流推動(dòng)城市治理的重心和配套資源向街道社區(qū)推動(dòng)城市治理的重心和配套資源向街道社區(qū)高科學(xué)化科學(xué)化精細(xì)化2017、2018、2019年習(xí)總書記2018年上海市人民政府《上海市2035城市總體規(guī)劃》2018年習(xí)總書記第二次考察上海時(shí)強(qiáng)調(diào)，城市治理是國家治理體系和治理2019年習(xí)總書記第三次實(shí)地考察上海楊浦濱江、古北社區(qū)，強(qiáng)調(diào)落實(shí)現(xiàn)代化城市治理需突出以人民為中心的本質(zhì)需求，積極適應(yīng)未來生活方式轉(zhuǎn)變趨勢，更加強(qiáng)調(diào)能力現(xiàn)代化的重要內(nèi)容。一流城市要有一流治理，要注重在科學(xué)化、精細(xì)化、智能化上下功夫。要發(fā)揮好政府、社會(huì)、市民等各方力量。從突出問題出發(fā)，把分散式信息系統(tǒng)整合起來。鼓勵(lì)和支持企業(yè)、群團(tuán)組織、社會(huì)組織積極“社區(qū)”這一城市基本空間單元的建設(shè)以15分鐘社區(qū)生活圈組織緊湊復(fù)合的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)，促進(jìn)生活、就業(yè)、休閑相互融合，提升市民的幸福感。堅(jiān)持以人民為中心、堅(jiān)持尊重科學(xué)規(guī)律、堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)、堅(jiān)持精細(xì)化管理、堅(jiān)持走智能化之路。參與，發(fā)揮群眾主體作用，調(diào)動(dòng)群眾積極性、主動(dòng)性、創(chuàng)造性，探索建立可持續(xù)的運(yùn)作機(jī)構(gòu)建宜居、宜業(yè)、宜學(xué)、宜游的社區(qū)服政策推動(dòng)——15分鐘生活圈高北京城市副中心控制性詳細(xì)規(guī)劃(街區(qū)層面)市民中心——組團(tuán)中心——家園中心——便民服務(wù)點(diǎn)構(gòu)成的公共服務(wù)體系，將讓居民從家步行5分鐘可以到達(dá)便民服務(wù)點(diǎn)，享受便民商業(yè)、小微綠地、兒童游戲、老年看護(hù)等公共服務(wù)；步行15分鐘到達(dá)家園中心，就近滿足教育、文化、醫(yī)療等需求，享有一站式社區(qū)生活服務(wù)，實(shí)現(xiàn)一刻鐘社區(qū)服務(wù)圈全覆蓋。浙江省政府打造一批重點(diǎn)領(lǐng)域示范性項(xiàng)目，加快構(gòu)建“14項(xiàng)基礎(chǔ)便民型+11類品質(zhì)提升型”社區(qū)商業(yè)多元業(yè)態(tài)服務(wù)體系，系統(tǒng)營造功能完善、精準(zhǔn)高效的社區(qū)生活服務(wù)新場景，不斷增強(qiáng)社區(qū)商業(yè)發(fā)展活力，推動(dòng)形成共生共榮的社區(qū)優(yōu)質(zhì)生活服務(wù)圈，讓社區(qū)居民生活更加便捷，基本生活需求實(shí)現(xiàn)就近配套，生活品質(zhì)顯著提升?！墩憬∥磥砩鐓^(qū)建設(shè)試點(diǎn)工作方案》基于新加坡鄰里中心模式，浙江省退出了基于5-10-15分鐘生活圈，打造具有歸屬感、舒適感、未來感的新型城市功能單元。牢牢把握民生為先、改革為基、重建為主、穩(wěn)健為要的四大原則。未來社區(qū)是綠色低碳智慧的“有機(jī)生命體”、宜居宜業(yè)宜游的“生活共同體”、資源高效配置的“社會(huì)綜合體”,以及數(shù)字社會(huì)城市基本功能單元系統(tǒng)的內(nèi)涵特征，堅(jiān)持四個(gè)屬性、防止四種傾向，科學(xué)有序推進(jìn)未來社區(qū)創(chuàng)建。社區(qū)商業(yè)配置的優(yōu)勢特點(diǎn)高抗周期配置消費(fèi)元定律政策大方向社區(qū)商業(yè)客源以社區(qū)及周邊的萬人，消費(fèi)需求穩(wěn)定，實(shí)踐檢驗(yàn)抗周期。不可消失的門店，電商沖擊下仍家門口邊便捷商業(yè)的不可替代性，私域流量的深耕。涉及民生，人民幸福生活，符合下一階段發(fā)展的政策支持；多地已經(jīng)啟動(dòng)實(shí)際政策支持。3社區(qū)商業(yè)的行業(yè)分析募：行業(yè)尚未出現(xiàn)對(duì)應(yīng)的機(jī)構(gòu)長期投資者投：1線城市資產(chǎn)價(jià)格過高，投資落地難*。募：行業(yè)尚未出現(xiàn)對(duì)應(yīng)的機(jī)構(gòu)長期投資者投：1線城市資產(chǎn)價(jià)格過高，投資落地難*。強(qiáng)，運(yùn)營管理難度大；出方式。當(dāng)前未來W劣勢社區(qū)商業(yè)行業(yè)SWOT分析高當(dāng)前抗周期配置：經(jīng)濟(jì)下行中充分體現(xiàn)抗周期能力，是資產(chǎn)配置的不可或缺的部分；政策大方向：政策上已出現(xiàn)對(duì)民生項(xiàng)目的支持；消費(fèi)元定律：永不消失的門店，家門口的優(yōu)勢；多樣化策略：資產(chǎn)投資及退出模式多樣，可根據(jù)投資收益目標(biāo)靈活調(diào)整(純銷售、純出租、租售并米米發(fā)達(dá)國家60%。S優(yōu)勢短期短期長期長期短期短期長期長期社區(qū)商業(yè)行業(yè)SWOT分析高少投：1.5線城市大量高負(fù)債率的開發(fā)商項(xiàng)目，不乏物美價(jià)廉，需集中解決方案(*);商業(yè)供應(yīng)過剩：部分城市如上海、成都商業(yè)供應(yīng)過量，消費(fèi)市場競爭激烈。管：近期涉及到教育、居住兩類受政策沖擊可能性較大，如教育培訓(xùn)、房產(chǎn)中介縮減線下門店等；管：家門口社區(qū)商業(yè)大量創(chuàng)新機(jī)會(huì)，運(yùn)營或?qū)ξ磥硖嵘盒摿Υ?*);養(yǎng)老、醫(yī)療等主題消費(fèi)近年來開始逐步進(jìn)入社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域，業(yè)態(tài)更新有突破口可循；應(yīng)，潛在威脅社區(qū)商業(yè)市場存量、未來供應(yīng)量、吸納量情況高城市商業(yè)面積(萬m)項(xiàng)目數(shù)(個(gè))上海市深圳市廣州市北京市成都市925.44385合計(jì)8759.903808國內(nèi)社區(qū)商業(yè)行業(yè)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)張，平均每年新開業(yè)項(xiàng)目超過155個(gè)、體量逾850萬m,年均增長率達(dá)到29%,自2015年數(shù)據(jù)來源：盈石商用智能數(shù)據(jù)庫(2021年Q1)、克爾瑞社區(qū)商業(yè)運(yùn)營創(chuàng)新提升坪效的潛力巨大高造“商”社區(qū)商業(yè)行業(yè)SWOT分析初步結(jié)論(1線vs1.5線*)消費(fèi)能力(1-竟品力系數(shù))在地消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)能力(1-竟品力系數(shù))在地消費(fèi)習(xí)慣X經(jīng)營能力XXX/租金收入17城市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展與情況對(duì)比高沈陽。上北深廣海京圳州新一線城市排名新一線城市排名重慶蘇州武漢天津②佛山B青島沈陽63.5860.85 2020年六城市GDP對(duì)比(億元)北京上海成都西安南京長沙36,102.5538,700.5817,716.6810,020.3914.817.9512.142.52城市宏觀經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與情況對(duì)比高2019年六城市人均GDP對(duì)比(元)北京上海成都西安南京長沙164,220.00157,279.00103,386.0092,256.00165,681.00139,876.517城市人均收入及消費(fèi)支出分析(消費(fèi)能力)高2020年各城市統(tǒng)計(jì)年鑒，各城市統(tǒng)計(jì)局7城市消費(fèi)習(xí)慣分析高數(shù)據(jù)來源：2020年各城市統(tǒng)計(jì)年鑒，各城市統(tǒng)計(jì)局北京(1.50)>上海(1.00)西安(1.北京(1.50)>上海(1.00)西安(1.19)>南京(1.15)>成都(1.04)>杭州(1.00)7城市商業(yè)相關(guān)消費(fèi)體量與基礎(chǔ)租金分析高100.00%5,387.36北京人均可支配收入人均消費(fèi)支出67756元43038元63.52%2153.6萬常住人口3998.8億元預(yù)估消費(fèi)市場規(guī)模居住15751元23.25%商業(yè)相關(guān)18568元27.40%交通通訊+醫(yī)療保險(xiǎn)8719元12.87%人均可支配收入人均消費(fèi)支出67756元43038元63.52%2153.6萬常住人口3998.8億元預(yù)估消費(fèi)市場規(guī)模居住15751元23.25%商業(yè)相關(guān)18568元27.40%交通通訊+醫(yī)療保險(xiǎn)8719元12.87%7消費(fèi)市場規(guī)模對(duì)比高人均消費(fèi)支出45605元65.67%2428.1萬常住人口15046元21998元8561元杭州長沙杭州長沙1680.1億元2011.4億元1680.1億元2011.4億元2715.0億元1856.8億元萬57.14%57.14%65.92%67.53%71.55%69.55%4805元 居住5051元居住724805元 居住5051元居住7247元13622元39.99%9766元居住7268元居住5432元商業(yè)相關(guān)商業(yè)相關(guān)居住商業(yè)相關(guān)22119元7836元1社區(qū)商業(yè)行業(yè)SWOT分析初步結(jié)論(1線vs1.5基本結(jié)論：社商營業(yè)額社商營業(yè)額1消費(fèi)能力在地消費(fèi)習(xí)慣力系數(shù))經(jīng)營能力XXX1線城市，可交易的資產(chǎn)價(jià)格高較租金水平偏高(尤其上海),資產(chǎn)切入僅為機(jī)會(huì)型，且不乏資管解決方案。1.5線城市，或有結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)，資產(chǎn)價(jià)格為1線城市的1/3-1/2(長沙、南京、西安、杭州等城市報(bào)價(jià)),同4社區(qū)商業(yè)的趨勢趨勢一：著重打造社交屬性和生活方式呈現(xiàn)，進(jìn)行私域化經(jīng)營。高社區(qū)商業(yè)作為最能體現(xiàn)城市文明進(jìn)步程度和生活便利服務(wù)程度的商業(yè)形態(tài)，與社會(huì)發(fā)展有著緊密的聯(lián)系；與購物中心(體驗(yàn)購物)、線上電商(便利購物)的差異化，社區(qū)商業(yè)將強(qiáng)化"生活方式"與“社交”兩重屬性，未來有望通過私域運(yùn)營大大拓展坪效天花板。社區(qū)商業(yè)1-3KM本地居民為主生活剛性需求社區(qū)型連鎖租戶與特色化本地化小店平衡扎根社區(qū)，建立與社區(qū)的聯(lián)接VS輻射范圍客戶需求經(jīng)營理念購物中心輻射5-10KM客群購物消費(fèi)需求購物中心連鎖租戶為主追求標(biāo)準(zhǔn)化與穩(wěn)定注重營銷推廣，體驗(yàn)式消費(fèi)線上電商無地理限制購物消費(fèi)需求全品類便捷購物因?yàn)樯婕暗矫裆?，在開發(fā)社區(qū)商業(yè)時(shí)也會(huì)更加重視其社會(huì)服務(wù)功能，未來社會(huì)商業(yè)將會(huì)是商業(yè)和社區(qū)融合發(fā)展；2021年05月28日國務(wù)院發(fā)布《商務(wù)部等12部門關(guān)于推進(jìn)城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)的意見》;未來社區(qū)商業(yè)必將會(huì)走上統(tǒng)一規(guī)劃、定位、布局、運(yùn)營、管理的道路，業(yè)態(tài)及功能趨于合理。趨勢三：招商-運(yùn)營-服務(wù)的商管轉(zhuǎn)向，管理更加專業(yè)細(xì)分。高利用專業(yè)科學(xué)的方法論準(zhǔn)確把握市場供需情