蘇州房地產(chǎn)發(fā)展分析姓名：陳發(fā)娟學(xué)號(hào)：1601013102專(zhuān)業(yè)：連鎖經(jīng)營(yíng)管理指導(dǎo)老師：周云霞

自從2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)以后，由于世界各國(guó)的金融市場(chǎng)都并不景氣這就使得大量的限制資金缺乏投資渠道，股票市場(chǎng)的不規(guī)范以及商業(yè)銀行的利率持續(xù)下降使資金被迫進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，這也促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。由于中國(guó)人對(duì)于住房的硬性需求使得房地產(chǎn)投資迅速發(fā)展，大有一發(fā)而不可控制的態(tài)勢(shì)。一度使得整個(gè)市場(chǎng)上的買(mǎi)方力量甚至強(qiáng)于賣(mài)方力量，使得整個(gè)市場(chǎng)更加繁榮。但是由于房產(chǎn)價(jià)格一直上升已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出正常居民能夠承受的范圍內(nèi)，使得政府不得不對(duì)其進(jìn)行調(diào)控。自2015年開(kāi)始政府不斷的通過(guò)限購(gòu)令等政策對(duì)房屋價(jià)格進(jìn)行管制，這種行為雖然在一定程度上穩(wěn)住了房地產(chǎn)的價(jià)格，但是另一方面，大量的房地產(chǎn)企業(yè)都因?yàn)橘Y金的回籠速度變慢而受到影響，甚至部分中小房地產(chǎn)企業(yè)都因?yàn)檎叩淖儎?dòng)導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)欲望下降最終的結(jié)果就是這些企業(yè)的房產(chǎn)大量滯銷(xiāo)，他們的貸款也無(wú)法及時(shí)償還，最終的結(jié)果就是這些房地產(chǎn)企業(yè)遭受到了滅頂之災(zāi)路黎黎，吳芳.路黎黎，吳芳.蘇州房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)研究[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2018，39（01）：9-10.一、蘇州房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析（一）蘇州市房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀蘇州市的房?jī)r(jià)過(guò)高是基于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和資本炒作等多種因素共同導(dǎo)致的，房地產(chǎn)市場(chǎng)一度成為蘇州市的最為廣泛的投資手段，這種模式使得蘇州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸畸形。這種房?jī)r(jià)增速過(guò)快一方面讓居民難以承受高價(jià)的房?jī)r(jià)，但是又基于龐大的購(gòu)買(mǎi)需求不得不購(gòu)買(mǎi)，造成了居民生活水平的巨大壓力，雖然按揭貸款模式解決了部分問(wèn)題，但是也使得購(gòu)買(mǎi)矛盾凸顯出來(lái)郝登攀.郝登攀.蘇州市房地產(chǎn)泡沫實(shí)證分析[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2017（24）：46-47（二）蘇州房地產(chǎn)發(fā)展的困境蘇州市房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格泡沫化是指房?jī)r(jià)與實(shí)際的房屋價(jià)格出現(xiàn)巨大的偏差，房地產(chǎn)價(jià)格由于資本外力的運(yùn)作導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格被外界操作，最終導(dǎo)致了房地產(chǎn)偏離了市場(chǎng)的價(jià)格，最終使得整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了泡沫。日本20世紀(jì)80年代的房地產(chǎn)泡沫的破裂就導(dǎo)致了日本經(jīng)濟(jì)的衰退，由此我們可以看到房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格泡沫化的巨大危害。因此如何將房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫去除就關(guān)系到我國(guó)的整體政治經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。居民收入和房?jī)r(jià)之間的關(guān)系是一個(gè)非常重要的問(wèn)題，顯然三口之家一個(gè)90米的住房就需要很多年才能還清，顯然這種收入和房?jī)r(jià)之間巨大差距必然就造成了人民生活質(zhì)量的下降，以及社會(huì)整體的焦慮不安。這種收入與房?jī)r(jià)的差距導(dǎo)致了社會(huì)的不穩(wěn)定因素增加，也使得整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨巨大的危機(jī)。二、蘇州房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析（一）經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，城市化水平高從當(dāng)前蘇州市的實(shí)際發(fā)展來(lái)看發(fā)展速度還是比較快的，蘇州市生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)百分之七左右，總量突破五千五百億元，固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)百分之十六，社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長(zhǎng)百分之十一。從這些數(shù)據(jù)上我們能夠較為清楚的看到當(dāng)前蘇州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度比較快，城市化水平相對(duì)較高。（二）GDP的影響目前蘇州市的GDP增幅為百分之七左右，這說(shuō)明蘇州市的GDP增速相對(duì)較穩(wěn)。這基本上是基于我國(guó)的發(fā)展以及相關(guān)政策的幫助下才得以提升的。但是我們也應(yīng)該考慮到這種GDP總很大一部分力量是來(lái)自于房地產(chǎn)市場(chǎng)的買(mǎi)賣(mài)增值的。。蘇州市房地產(chǎn)價(jià)格上之間GDP增長(zhǎng)有著正相關(guān)關(guān)系，那么我們可以初步判斷只要蘇州市的GDP不斷的增長(zhǎng)就必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上升。我們應(yīng)該考慮到蘇州市的人均GDP的增速并不高，甚至無(wú)法抵充房地產(chǎn)價(jià)格的增加幅度，因此如果的蘇州市的房地產(chǎn)價(jià)格得不到有效的控制，那么就可能會(huì)導(dǎo)致雖然GDP不斷增加，最終的結(jié)果就是人民貨幣的購(gòu)買(mǎi)力會(huì)大幅度下降葉曉陶，周云，田鵬許葉曉陶，周云，田鵬許.房地產(chǎn)投資與城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的相關(guān)性實(shí)證研究——基于長(zhǎng)三角主要城市的面板數(shù)據(jù)分析[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2017，38（12）：70-73.（三）政策因素的影響從房地產(chǎn)發(fā)展的情況來(lái)看，由于限購(gòu)令的出現(xiàn),房產(chǎn)稅的提高以及諸多手段的出現(xiàn)導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)趨于正?；罅康馁Y本已經(jīng)開(kāi)始從房地產(chǎn)行業(yè)抽離選擇新的行業(yè)，大量的熱錢(qián)的流失使得房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，但這種降溫是相對(duì)理性的。因此我們可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)蘇州市的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必然會(huì)在有限的市場(chǎng)需求下競(jìng)爭(zhēng)的更加激烈。2016年，最新的房地產(chǎn)管理?xiàng)l例出臺(tái)，導(dǎo)致各個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)都開(kāi)始變動(dòng)，未來(lái)中國(guó)的房?jī)r(jià)必然要發(fā)生大的變動(dòng)，那么在這樣的背景下加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理就顯得尤為重要。（四）地價(jià)過(guò)高因素的影響土地成本是房地產(chǎn)企業(yè)最為常見(jiàn)的成本之一，由于房地產(chǎn)企業(yè)需要有土地來(lái)進(jìn)行建設(shè)，這就造成了在獲得土地的過(guò)程中必須要從他人的手中購(gòu)置土地，這種購(gòu)置的花費(fèi)就是土地成本。土地成本是非常大的一筆支出。當(dāng)前蘇州市的土地由于市場(chǎng)的需求過(guò)大導(dǎo)致了整個(gè)價(jià)格非常高并不適合市場(chǎng)的發(fā)展。（五）開(kāi)發(fā)成本及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期的影響房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)過(guò)程中諸如房屋建筑材料的選取，綠化的設(shè)計(jì)以及落實(shí)，園林的設(shè)計(jì)、水電的網(wǎng)絡(luò)等等都是成為影響房地產(chǎn)的建筑成本的重要指標(biāo)，我們應(yīng)該清楚的認(rèn)識(shí)到當(dāng)前建筑企業(yè)的材料選擇不同其成本差別會(huì)非常大，一些房地產(chǎn)企業(yè)選擇用環(huán)保材料就會(huì)增加自己的成本，但會(huì)增加自己的口碑以及賣(mài)點(diǎn)。而一些小房地產(chǎn)公司則盡可能的將建筑材料的成本，從而讓自己在價(jià)格上更有優(yōu)勢(shì)楊康，陳靜靜，張點(diǎn)點(diǎn)，孫晨圓，高雅露，秦希逸楊康，陳靜靜，張點(diǎn)點(diǎn)，孫晨圓，高雅露，秦希逸.居民對(duì)蘇州市房?jī)r(jià)上漲的認(rèn)知及態(tài)度研究[J].價(jià)值工程，2017，36（21）：16-18.往往更加注重工期而非注重質(zhì)量，注重整體的美觀性而非細(xì)節(jié)的把握。注重表面的美觀性而沒(méi)有注重到一些基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)?，F(xiàn)在很多小區(qū)實(shí)際的結(jié)果并不理想，和整個(gè)小區(qū)的設(shè)計(jì)甚至可以說(shuō)是相去甚遠(yuǎn)。這種差別不僅僅使得購(gòu)房人的利益受到影響，而且也嚴(yán)重的影響了房地產(chǎn)企業(yè)的的建筑成本。三、蘇州房地產(chǎn)發(fā)展的建議（一）優(yōu)化地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展多元經(jīng)濟(jì)制造業(yè)是我國(guó)的發(fā)展的基礎(chǔ)。因此我國(guó)想要更好的發(fā)展就必須要保證我國(guó)的制造業(yè)能夠得到發(fā)展，這就要求我國(guó)提升制造業(yè)的相關(guān)實(shí)力。當(dāng)前蘇州市的制造業(yè)發(fā)展并不景氣，投資也非常少，只有讓蘇州市的制造業(yè)的投資潛力得到提升才能更好的促進(jìn)蘇州市的制造業(yè)的發(fā)展。從而讓房地產(chǎn)行業(yè)的大量熱錢(qián)能夠轉(zhuǎn)投向其他行業(yè)，逐漸讓蘇州市的房地產(chǎn)行業(yè)降溫。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格的控制也需要讓其他行業(yè)的投資價(jià)值得到提升。想要控制房地產(chǎn)價(jià)格就必須要同多方面的方式。通過(guò)控制相關(guān)地產(chǎn)公司拿地，限制各種資本的濫用，對(duì)房地產(chǎn)公司實(shí)行審核，逐漸淘汰一批房地產(chǎn)公司，讓蘇州市的房地產(chǎn)業(yè)逐漸呈現(xiàn)出優(yōu)質(zhì)，專(zhuān)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。通過(guò)提升門(mén)檻能夠讓房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸重歸市場(chǎng)化，資本無(wú)法進(jìn)入自然會(huì)降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度，從而讓蘇州市的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)逐漸降低到其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比例讓蘇州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)更好的發(fā)展田建華，周云，張浩祺.田建華，周云，張浩祺.房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供給與城市化水平的相關(guān)性分析——以蘇州市為例[J].價(jià)值工程，2016，35（26）：20-24.（二）完善收入分配制度，穩(wěn)定地區(qū)物價(jià)水平宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在計(jì)算的時(shí)候必須清楚的考慮到房地產(chǎn)的影響，因此政府在制定相關(guān)政策如稅費(fèi)政策時(shí)就必須要多元化考慮，充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的重要性，在出臺(tái)貨幣政策、利率政策時(shí)要切實(shí)考慮到房地產(chǎn)價(jià)格這一變量，從而保證整個(gè)經(jīng)濟(jì)能夠穩(wěn)定發(fā)展。要完善收入分配制度，一旦房?jī)r(jià)銳減蘇州市的經(jīng)濟(jì)必然會(huì)硬著陸，因此必須協(xié)調(diào)相關(guān)政策保證整個(gè)經(jīng)濟(jì)能夠在穩(wěn)定的狀態(tài)下逐漸發(fā)展。蘇州市的房地產(chǎn)需求非常大，抑制房?jī)r(jià)必然收效甚微，這時(shí)的房?jī)r(jià)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的結(jié)果，但是政府也應(yīng)適當(dāng)干預(yù)防止房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，讓這些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展能夠在一種可控的范圍內(nèi)小幅度上漲，最好是能夠穩(wěn)定在一定水平線上，這樣就能讓蘇州市的經(jīng)濟(jì)逐漸擺脫這種市場(chǎng)的壓力。（三）完善金融相關(guān)政策，健全銀行信貸機(jī)制我們已經(jīng)說(shuō)過(guò)，房地產(chǎn)企業(yè)想要更好的發(fā)展就必須拓展融資渠道，通過(guò)多種方式進(jìn)行融資才能讓整個(gè)房地產(chǎn)的資本得到快速的補(bǔ)充。首先，蘇州市房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立內(nèi)部融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)之所以發(fā)展的如此迅速其重要原因就是蘇州市對(duì)于住處的看重這種思想是所有中國(guó)人共同的，房地產(chǎn)企業(yè)的員工也不例外，因此抓住這種心理就可以達(dá)到內(nèi)部融資的目的。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過(guò)金融工具進(jìn)行融資。我們可以通過(guò)眾籌的模式來(lái)進(jìn)行融資。通過(guò)小資金的融通緩解房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中對(duì)于資金的需求，同時(shí)通過(guò)利用金融工具環(huán)節(jié)整體的資金壓力，同時(shí)還能夠宣傳企業(yè)的目的周云霞.周云霞.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的發(fā)展及建議探究——以蘇州“我愛(ài)我家”為例[J].中國(guó)市場(chǎng)，2016（34）：180-181.最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該多使用營(yíng)銷(xiāo)策略進(jìn)行融資，我們發(fā)現(xiàn)大部分的融資渠道都無(wú)法直接拿出房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所需求的資金。因此房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該多渠道進(jìn)行融資，將各種融資方式都合理使用。四、蘇州房地產(chǎn)的發(fā)展預(yù)測(cè)未來(lái)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)保持穩(wěn)定，現(xiàn)在供需基本維持在一個(gè)穩(wěn)定的水平，之前被大量炒高房?jī)r(jià)的地區(qū)，價(jià)格會(huì)慢慢下降，整體上來(lái)說(shuō)，在蘇州市政府的有力調(diào)控下，蘇州的房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)將呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢(shì)。結(jié)束語(yǔ)本文對(duì)蘇州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況進(jìn)行了分析，為了保證整個(gè)分析更加符合實(shí)際情況本文的分析從各個(gè)角度進(jìn)行了分析，通過(guò)分析闡述了當(dāng)前蘇州市房?jī)r(jià)存在的問(wèn)題，然后針對(duì)問(wèn)題提出了解決的方案，在方案之中有很多意見(jiàn)都是基于部分產(chǎn)業(yè)，以及部分企業(yè)的具體模式提出的意見(jiàn)，希望這些意見(jiàn)能夠讓蘇州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)更好的發(fā)展。

致謝本論文是在周云霞老師的諄諄教誨和指導(dǎo)下完成的，論文從選題、構(gòu)思到定稿無(wú)不滲透著導(dǎo)師的心血和汗水；教授淵博的知識(shí)和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)風(fēng)使我受益終身，在此表示深深的敬意和感謝。我還要感謝含辛茹苦、任勞任怨、望子成龍、不圖回報(bào)的父母的養(yǎng)育之恩，他們給予我的愛(ài)和支持讓我順利地完成了自己的學(xué)業(yè)。最后，因本人水平有限，在文中難免有不足之處，懇請(qǐng)各位老師批評(píng)指正。

參考文獻(xiàn)[1]路黎黎，吳芳.蘇州房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)研究[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2018，39（01）：9-10.[2]郝登攀.蘇州市房地產(chǎn)泡沫實(shí)證分析[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2017（24）：46-47.[3]葉曉陶，周云，田鵬許.房地產(chǎn)投資與城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的相關(guān)性實(shí)證研究——基于長(zhǎng)三角主要城市的面板數(shù)據(jù)分析[J].建筑經(jīng)