英國土地登記制度

一、土地登記制度的立法。對于我國土地由于英國的土地概念中也包含建筑物，英國的土地登記也包括房地產(chǎn)登記。土地登記及其程序由《土地登記法》及配套的土地登記條例和相關(guān)的財產(chǎn)法等來規(guī)范。設(shè)立土地登記制度最主要的目的是通過一個統(tǒng)一的登記機構(gòu),對土地權(quán)利進行審查和登記發(fā)證,以確立土地權(quán)利的權(quán)威性和唯一性1,有效地保護土地權(quán)利。另一個目的是土地登記資料可以方便地進行公開查詢,使得土地交易更便捷,由此可以降低土地交易的成本。(一)土地產(chǎn)權(quán)的地產(chǎn)權(quán)在英國,除英王外的其他人所擁有的只是對土地的地產(chǎn)權(quán)。除了地產(chǎn)權(quán)以外,土地之上還有衍生的權(quán)利和義務(wù),被統(tǒng)稱為土地權(quán)益,他們通常歸屬于產(chǎn)權(quán)人或者其他第三方。(二)不動產(chǎn)登記的原則英國托倫斯制度奉行四條最基本的原則:(1)鏡像原則。登記簿應(yīng)如實地反映土地現(xiàn)有權(quán)利及影響事項。(2)帷幕原則,也就是延伸原則。土地上負擔有其他受益性權(quán)益,買受人的權(quán)利并不受影響,即土地購買者購買的僅為登記了的權(quán)益。(3)保障原則。國家為登記簿上所記載的產(chǎn)權(quán)提供保障,如果權(quán)利人因錯誤登記受損,由國家提供賠償。(4)權(quán)利登記原則,即登記內(nèi)容反映權(quán)利而非土地本身。(三)產(chǎn)權(quán)的登記一個完整的土地登記簿由三個部分組成。1.財產(chǎn)登記。主要記載該產(chǎn)權(quán)的正面信息,記錄該土地的產(chǎn)權(quán)、附著的其他利益和土地的具體位置。一塊土地上若干個登記的產(chǎn)權(quán),各自有獨立的編號和記載。這里的土地登記簿采用的是物的編成主義。2.權(quán)屬登記。主要記載有關(guān)產(chǎn)權(quán)屬性及權(quán)利人的一些信息,便于第三人查閱。從2000年4月1日開始,這一欄中還應(yīng)記載為受讓該產(chǎn)權(quán)支付的對價或產(chǎn)權(quán)的價值,在產(chǎn)權(quán)的下一次移轉(zhuǎn)中進行更新。3.負擔登記。登記簿的質(zhì)權(quán)部主要記載產(chǎn)權(quán)存在的負擔。(四)注冊申請1.申請人申請登記人應(yīng)為土地所有人或代理人,公有地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人必須落實到具體人上。2.強制注冊區(qū)的管理土地變動登記具有強制性。自1990年12月1日起,整個英格蘭和威爾士地區(qū)成為強制注冊區(qū),即所有未注冊過的土地不論私地公地,一旦發(fā)生交易,都必須到土地登記局進行登記,辦理過戶、登證和換證手續(xù)。土地一旦登記,之后權(quán)利的移轉(zhuǎn)和變動也都必須登記。3.申請人的國籍申請書格式有詳細的規(guī)定,在申請登記時,還應(yīng)據(jù)登記處的地籍圖敘述其土地位置、范圍。(五)土地登記所的性質(zhì)土地登記機關(guān)為土地登記局,統(tǒng)一管理英國的城鄉(xiāng)土地權(quán)屬。土地登記局是政府唯一從事土地所有權(quán)的審查、確認、登記、發(fā)證以及辦理過戶換證的部門。其所有業(yè)務(wù),由上議院院長任命的土地登記主任負責,旗下有土地登記官、助理登記官、書記等。土地登記主任(或區(qū)土地登記所的登記官)必須是出席高等法院的律師,或地方法院的律師具10年以上經(jīng)驗者,而土地登記官及助理土地登記官(或區(qū)助理登記官)必須是至少出席法院5年以上的律師資格者。由于上議院院長本身是內(nèi)閣成員,有行政責任,又是國會議員,有立法權(quán),還是司法最高長官,有司法權(quán)。而土地登記主任本身有司法及立法權(quán),因此英國土地登記機關(guān),極難斷定是屬行政系統(tǒng)還是司法系統(tǒng)。土地登記局分片承辦各自轄區(qū)范圍內(nèi)的具體登記業(yè)務(wù)。地方上設(shè)置的區(qū)土地登記所不屬地方政府編制,不受地方政府領(lǐng)導(dǎo),由登記局直接領(lǐng)導(dǎo)和指揮。這種垂直領(lǐng)導(dǎo),一統(tǒng)到底的管理體制,有利于登記機關(guān)獨立地行使職權(quán),免受地方行政力量的影響。英國政府土地登記局是非營利性機構(gòu),它也不靠政府財政撥款,一切費用和花銷全由登記費中支出。英國房地產(chǎn)交易十分活躍,這就可以保證土地登記局每年均可獲得可觀的登記費。(六)對土地登記督察權(quán)的審查登記申請書及各種證件依法提出后,登記機關(guān)即進行審查,以確定該項權(quán)利是否可以登記,英國登記審查是實質(zhì)性審查。有關(guān)文件由土地登記督察官進行審查,如土地登記督察官認為有必要查證各類證件時,可以調(diào)查或個別詢問,或提交特別移轉(zhuǎn)律師團(特別移轉(zhuǎn)律師團屬高等法院,由上議院院長任命具有不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)經(jīng)驗的高等法院律師組成)審查。在審查有關(guān)權(quán)利文件時,土地登記督察官如有法律上或權(quán)利事實上的疑問時,可提交高等法院判決,如非高等法院允許上訴,則高等法院的判決為最后審。在登記成為絕對效力前,必先公告于倫敦或地方報紙14天以上,在無任何異議后完成登記,并發(fā)給土地所有權(quán)狀。(七)不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記登記權(quán)利經(jīng)審查無疑異時,除初次登記公告程序外,可依照申請事項記入登記簿內(nèi)。登記的權(quán)利一經(jīng)確定成立,發(fā)給權(quán)利人土地權(quán)利證書,由此登記名義人在所登記的權(quán)利范圍內(nèi)被視為確定不可推翻的權(quán)利主體。英國的土地所有權(quán)證書上載明土地所有者及其土地的面積等等自然情況,對于承載建筑物的土地,本著房隨地走的原則一并登記,但不另行發(fā)放單獨的房屋產(chǎn)權(quán)證書,僅用文字和圖形載明。因而土地登記局同時是政府唯一的房屋權(quán)屬管理部門,土地房屋的產(chǎn)權(quán)證,是一個證而不是兩個證。登記以后如果發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移,除了訂立轉(zhuǎn)讓合同之外還需要將產(chǎn)權(quán)證書同時轉(zhuǎn)移,然后將合同連同產(chǎn)權(quán)證書一起交給登記官辦理轉(zhuǎn)移登記。登記官審查之后,或注銷產(chǎn)權(quán)證書另外發(fā)給新證書,或者在原來的證書上記載產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。(八)對于登記出現(xiàn)錯誤的土地登記簿上的錯誤,在不動產(chǎn)根據(jù)英國《土地登記法》,在下列情形下土地登記簿應(yīng)予更正:1.法庭宣判某人對土地享有某項權(quán)益,2.法庭針對登記機關(guān)的記載、遺漏、過錯或者延遲作出了某項判決,3.所有相關(guān)當事人同意進行更正,4.土地登記簿上的重大遺漏或錯誤導(dǎo)致了不公平等。如果因為辦理登記出現(xiàn)差錯,致使土地所有者合法權(quán)益遭受損失,則由登記局負責賠償。但是如果損失是由受害人自己的欺詐或者缺乏適當?shù)淖⒁馑鶎?dǎo)致,就不予賠償。如果受害人對該損失也有過失,則賠償?shù)臄?shù)額度也相應(yīng)減少。賠償費用來自于所收取的登記費用。二、英國的房地產(chǎn)登記制度是由英國的房地產(chǎn)登記制度形成的(一)英國的產(chǎn)權(quán)登記制度,主要表現(xiàn)為私權(quán)登記制度,應(yīng)將產(chǎn)權(quán)登記僅納入第產(chǎn)權(quán)登記的土地和土地征收英國的不動產(chǎn)登記實行的是負擔登記和產(chǎn)權(quán)登記并行的雙軌體制。這是一個比較獨特的體制,主要原因在于,英國的產(chǎn)權(quán)登記并非徹底的強制登記,未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記和經(jīng)過產(chǎn)權(quán)登記土地并存,不同的登記制度分別適用于不同種類的土地交易。不過因為負擔登記制度終究是一個過渡性的制度,所以英國政府把主要精力放在了產(chǎn)權(quán)登記制度上。(二)英國法上不動產(chǎn)登記的性質(zhì)決定了其具有與高等法院的特殊功能英國由內(nèi)閣制定政策,議會予以通過,文官負責執(zhí)行。英國議會由國王、上議院和下議院三部分組成。運作流程主要是先由下議院產(chǎn)生和通過法律議案,在上議院得到通過后,最后由國王批準。上議院院長任命的土地登記主任負責土地登記局事務(wù),統(tǒng)一管理英國的城鄉(xiāng)土地所有權(quán)事務(wù)。上議院院長兼具內(nèi)閣成員、國會議員和司法最高長官三重身份,所以既有行政責任,又有立法權(quán)、司法權(quán)。而土地登記主任本身是律師或具有律師資格,旗下登記人員皆有律師資格,因此英國土地登記機關(guān)的行政屬性并不明確。土地登記局按照行政區(qū)劃分片承辦各自轄區(qū)范圍內(nèi)的具體登記業(yè)務(wù)。地方上設(shè)置的區(qū)土地登記所不屬地方政府編制,由登記局直接領(lǐng)導(dǎo)和指揮,有利于登記機關(guān)獨立地行使職權(quán),免受地方行政力量的影響。如果實質(zhì)審查遇到困難,則提交屬高等法院的特別移轉(zhuǎn)律師團審查,無特殊情況,則高等法院的審查為最后審。這就使得英國不動產(chǎn)登記行政性和司法性交織在一起,難以區(qū)分。英國行政法是關(guān)于公共行政的全部法律,對于公法私法并沒有嚴格的區(qū)分。行政法的基本原則和體系主要由普通法規(guī)定。英國行政訴訟和民事訴訟一樣由普通法院管轄,沒有獨立的行政法院體系。所以英國受理不動產(chǎn)爭議案件的法院與受理其他案件的法院并無區(qū)別,也無法借此來區(qū)分不動產(chǎn)登記行為的性質(zhì)。英國政府土地登記局的行政屬性不明確還體現(xiàn)在另一方面。在英國,對于因為登記錯誤給當事人造成的損失,應(yīng)當由國家進行賠償,這是因為由國家對登記簿的公信力進行了保證?？墒窃趯嶋H中,土地登記局每年從英國房地產(chǎn)交易中獲得登記費,一切費用和花銷全由登記費中支出,賠償金則是專門從登記費中提取的,而非靠政府財政撥款。綜合起來,英國土地登記局的性質(zhì)與公立法人比較類似。英國公立法人是國家或地方團體,為了執(zhí)行某種或幾種相關(guān)聯(lián)的行政職務(wù)而設(shè)立的具有法人資格,能以自己名義享受權(quán)利和負擔義務(wù)的行政主體。公立法人一般包括以下因素:(1)職務(wù)。公立法人所執(zhí)行的職務(wù)必須是特定的或幾種相關(guān)聯(lián)的行政職務(wù),內(nèi)容可以多種多樣,可以是一般行政職務(wù),可以是公營企業(yè),可以是法律規(guī)定的其他活動。英國的土地登記局,統(tǒng)一管理英國的城鄉(xiāng)土地權(quán)屬,是政府唯一從事土地所有權(quán)的審查、確認、登記、發(fā)證以及辦理過戶換證的部門。(2)設(shè)立。當國家或地方團體認為某種行政活動興致不宜由一般行政機關(guān)處理時,可以在傳統(tǒng)的行政機關(guān)以外,設(shè)立新型機構(gòu),使它們有一定的獨立性,能以自己的名義執(zhí)行職務(wù),享受權(quán)利和負擔義務(wù)。英國土地登記局的所有業(yè)務(wù),由上議院院長任命的土地登記主任負責。(3)法人資格。公立法人必須就有法人資格,能以自己的名義享受權(quán)利和負擔義務(wù)。英國政府土地登記局是非營利性機構(gòu),它也不靠政府財政撥款,一切費用和花銷全