我們相信今天每個(gè)人看到協(xié)信中心之后，都會(huì)有不同的想象和期待……>美美百貨太平洋百貨北城天街西武SOGO太古廣場(chǎng)東方新天地伊勢(shì)丹仁和春天每個(gè)人心中都有一個(gè)理想商業(yè)的藍(lán)圖因?yàn)槲覀兿嘈?，今天作為協(xié)信集團(tuán)攜手商業(yè)巨子在南坪打造13萬平米商業(yè)，必將與江北協(xié)信中心工程一道，無論在新品牌的招商上和后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)上都將形成對(duì)區(qū)域消費(fèi)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)上的新的突破。我們何以達(dá)成？他僅僅是一個(gè)如同北城天街、西城天街、大都會(huì)……之后的另一個(gè)復(fù)制？一個(gè)能夠讓南坪擁有國(guó)際化時(shí)尚消費(fèi)的商業(yè)？或者，成為另一個(gè)重慶國(guó)際化時(shí)尚消費(fèi)的代表?從區(qū)域消費(fèi)引力上，解放碑觀音橋沙坪壩楊家坪南坪……大都會(huì)廣場(chǎng)美美百貨太平洋百貨立洋百貨遠(yuǎn)東百貨新世界百貨……每一個(gè)區(qū)域的有時(shí)尚消費(fèi)的代表因?yàn)橹貞c多商圈的城市商業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致了以商圈為核心的消費(fèi)引力

解放碑作為全重慶人消費(fèi)的中心，

而各區(qū)域都有相對(duì)獨(dú)立的商圈，吸引根底性消費(fèi)。我們同時(shí)看到各區(qū)域本身商業(yè)結(jié)構(gòu)的強(qiáng)化使解放碑地位被分化江北觀音橋已經(jīng)成為了繼解放碑之后的重慶第二大商圈，沙坪壩、楊家坪也以其獨(dú)立的區(qū)域特性在商業(yè)格局上迎合其旺盛內(nèi)需。但是，這種分化南坪除外區(qū)域問題導(dǎo)致南坪時(shí)尚消費(fèi)外流不僅僅因?yàn)槟掀涸诔鞘猩钌蠒r(shí)代感的缺乏，更因?yàn)殡x解放碑較近的距離，南坪人在時(shí)尚消費(fèi)上也習(xí)慣于不再區(qū)域內(nèi)解決，他們會(huì)選擇更有時(shí)尚感和滿足感的解放碑進(jìn)行消費(fèi)。從南岸商業(yè)格局來看，南岸缺乏時(shí)尚消費(fèi)的代言商業(yè)如果說大都會(huì)代言了解放碑的時(shí)尚消費(fèi)北城天街代言了江北的時(shí)尚消費(fèi)從南岸現(xiàn)有的商業(yè)百盛、重百、新世紀(jì)等傳統(tǒng)商業(yè)，無論從檔次上還是從商業(yè)規(guī)劃上只能承擔(dān)區(qū)域生活消費(fèi)的功能。而新興商業(yè)萬達(dá)廣場(chǎng)雖然擁有較大規(guī)模的體量，但是從招商上很難突破原有的萬達(dá)模式，雖然是〞一個(gè)無所不能的世界“，但無論在檔次上和商業(yè)模式上顯然立足于區(qū)域生活消費(fèi)。未來隸屬萬達(dá)的萬千百貨，和重百旗下的尚熙百貨，雖然以最時(shí)尚標(biāo)榜，但是從其招商的品牌來看，也無非是承襲了市場(chǎng)上猶如王府井百貨、江北茂業(yè)百貨等傳統(tǒng)商業(yè)的群眾品牌，再加上一些已經(jīng)遍布重慶的新興時(shí)尚品牌。從整體商業(yè)格局來看，南岸缺乏能夠與時(shí)代相一致的商業(yè)代言。從商家的角度也許對(duì)于商家來說，雖然他們僅僅需要知道的是如下的信息：人流量、區(qū)域吸納力以及品牌號(hào)召力但是，更重要的是，每一個(gè)商家都有自己選擇市場(chǎng)的次序而南坪本身的區(qū)域吸引力缺乏成為時(shí)尚品牌進(jìn)入重慶的首選。因此，今天本工程贏得市場(chǎng)的關(guān)鍵在于如何突破南岸這就意味著必須要建立工程在重慶范圍的時(shí)尚消費(fèi)地位，從而在成為南岸時(shí)尚商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的同時(shí)，釋放南岸中高檔時(shí)尚消費(fèi)力，從而突破南岸商業(yè)吸納力的壁壘。>這種時(shí)尚消費(fèi)地位，是否僅是等同于大都會(huì)、北城天街的又一個(gè)重慶最時(shí)尚的商業(yè)就足夠了一個(gè)問題市場(chǎng)上對(duì)于西城天街的看法是什么？一個(gè)等同于北城天街的又一個(gè)時(shí)尚地標(biāo)但是，作為必須要做到突破區(qū)域消費(fèi)引力的工程單純打造重慶又一個(gè)最時(shí)尚的地方是不夠的。如果今天本工程僅僅是時(shí)尚地標(biāo)的復(fù)制，無非又一個(gè)都會(huì)或天街而已，很難引導(dǎo)區(qū)域消費(fèi)的回歸，更難突破南岸區(qū)域本身在招商上的引力問題。我們的藍(lán)海在哪里？一個(gè)市場(chǎng)洞察是不是很熟悉重慶市的商業(yè)零售業(yè)結(jié)構(gòu)以百貨公司、超市和專賣(業(yè))店為主，代表新型商業(yè)零售業(yè)的購(gòu)物中心工程較少。但北城天街/西城天街、大都會(huì)、美美作為租賃式的新興的高檔購(gòu)物中心，僅以品牌豐富吸引消費(fèi)，而大多數(shù)的品牌重疊嚴(yán)重，僅僅是將同樣的品牌裝在了不同的容器。A=B=C在品牌復(fù)制之下，時(shí)尚商業(yè)提供的，僅僅是時(shí)尚的復(fù)制一個(gè)城市洞察重慶人的時(shí)尚是什么？跟隨時(shí)尚他們所理解的時(shí)尚僅僅是追隨群眾而已他們雖然跟隨流行趨勢(shì)，因?yàn)楦S所以往往時(shí)尚一面今天，協(xié)信集團(tuán)以業(yè)態(tài)規(guī)劃方面尋求多種突破、港資集團(tuán)經(jīng)營(yíng)的前驅(qū)理念、全新品牌引進(jìn)的先鋒思路，在13萬方時(shí)尚型商業(yè)上，給重慶提供更多的時(shí)尚視角，為重慶人帶來多面時(shí)尚的消費(fèi)體驗(yàn)。傳播定位13萬方城市時(shí)尚多面體不僅僅是時(shí)尚品牌的多面，同時(shí)在業(yè)態(tài)區(qū)域劃分上也進(jìn)行多面的規(guī)劃可愛的一面〔俏麗女裝品牌〕溫柔的一面〔淑女裝品牌〕堅(jiān)毅的一面〔男士正裝品牌〕體貼的一面〔床上用品品牌〕如何溝通？我們的目標(biāo)消費(fèi)群體為20-35歲之間是時(shí)尚消費(fèi)的主流人群她們的衣柜永遠(yuǎn)不嫌滿但是往往只是不斷重復(fù)類似的風(fēng)格和款式所以在她們的衣櫥中看到類似的款式很多即使有兩件不同風(fēng)格的服裝也很少穿出來她們也期望在時(shí)尚消費(fèi)上讓自己展示更多的色彩至少期望和別人不同但是在真正變化自己風(fēng)格的時(shí)候又不勇于展示自己的另一面因?yàn)槊總€(gè)人都有多個(gè)自己，只是被自己隱藏工程案名13萬方時(shí)尚多面體,只為釋放你隱藏的每一面TMALL,你的時(shí)尚秀場(chǎng),盡興展現(xiàn)你隱藏的每一面建議案名以市場(chǎng)占位為核心策略品牌主張時(shí)尚自省可以是善變的可以是忠實(shí)的可以是矛盾的可以是激進(jìn)的可以是傳統(tǒng)的……時(shí)尚,可以是一切唯,勇于展現(xiàn)內(nèi)心不同的自己溝通的角度消費(fèi)市場(chǎng)招商角度面面精彩，你在哪一面釋放自己隱藏的欲望對(duì)消費(fèi)者的第一步喚起每個(gè)人心中的多個(gè)自己報(bào)紙廣告TVC電梯候車亭對(duì)消費(fèi)者的第二步釋放多面的欲望報(bào)紙廣告TVC招商手冊(cè)概念你最關(guān)注哪一面理性的一面〔人流量〕敏感的一面〔回報(bào)率〕精彩的一面〔業(yè)態(tài)規(guī)劃〕動(dòng)人的一面〔推廣包裝〕具有獨(dú)有的品牌內(nèi)涵具備獨(dú)特的時(shí)尚感召重慶第一時(shí)尚主題商業(yè)品牌可能性形成重慶市場(chǎng)的差異化特色化經(jīng)營(yíng)THANKYOU黑弧奧美〔重慶〕如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析學(xué)習(xí)內(nèi)容理論局部案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？慈溪銀泰地產(chǎn)工程市場(chǎng)研究及定位報(bào)告市場(chǎng)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？

開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估工程所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找工程潛在的市場(chǎng)時(shí)機(jī)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。制定工程的開展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議5。評(píng)估工程目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的根底。開發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購(gòu)置者或租賃者供給方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)〔包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等〕市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

1。思路三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、工程市場(chǎng)兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場(chǎng)分析專業(yè)市場(chǎng)分析工程市場(chǎng)分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)廣州住宅市場(chǎng)工程所在地市場(chǎng)例如：區(qū)域房地產(chǎn)開展處于何種階段？工程市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的根本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種開展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)開展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行比照預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：工程市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到工程的時(shí)機(jī)點(diǎn)、預(yù)估工程的市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析〔一〕根本內(nèi)容+對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的根本因素進(jìn)行分析，對(duì)過去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來的開展前景。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析〔二〕根本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)開展方案、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)開展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)開展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)開展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法異常基本正常正常運(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2021年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步專業(yè)市場(chǎng)分析〔住宅〕1、住宅類土地供給情況、成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析〔按面積進(jìn)行劃分〕3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價(jià)格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第四步工程市場(chǎng)分析〔微觀層面〕對(duì)每一個(gè)可能影響工程競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性工程自身資源條件分析(swot分析)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)工程的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反響目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出工程的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出工程面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的時(shí)機(jī)點(diǎn)最終目標(biāo)STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT工具〔工程+環(huán)境+競(jìng)爭(zhēng)〕SWOT分析的價(jià)值要素S/W〔優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)〕的價(jià)值要素地段要素環(huán)境要素地塊要素工程要素具體地說，針對(duì)一個(gè)地塊的價(jià)值要素包括：地段要素——地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套〔商業(yè)/教育〕/交通等〔可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度〕環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會(huì)人文環(huán)境〔噪音〕等〔可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏〕地塊要素——地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等〔可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間〕工程要素——目標(biāo)/開發(fā)商品牌/可利用資