皮匠網(wǎng)—開放、共享、免費(fèi)的咨詢方案報(bào)告文庫(kù)咨詢?nèi)耸繉W(xué)習(xí)成長(zhǎng)與交流平臺(tái)皮匠網(wǎng)—開放、共享、免費(fèi)的咨詢方案報(bào)告文庫(kù)咨詢?nèi)耸繉W(xué)習(xí)成長(zhǎng)與交流平臺(tái)本資料由皮匠網(wǎng)收錄，更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)點(diǎn)擊：/本資料由皮匠網(wǎng)收錄，更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)點(diǎn)擊：/皮匠網(wǎng)—開放、共享、免費(fèi)的咨詢方案報(bào)告文庫(kù)咨詢?nèi)耸繉W(xué)習(xí)成長(zhǎng)與交流平臺(tái)本資料由皮匠網(wǎng)收錄，更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)點(diǎn)擊：/目錄\""\\\""上篇投標(biāo)文件商務(wù)標(biāo) \\""一、物業(yè)收費(fèi)報(bào)價(jià)說(shuō)明 \\""、報(bào)價(jià)編制情況 \\""、報(bào)價(jià)依據(jù) \\""、編制依據(jù) \\""二、物業(yè)收費(fèi)報(bào)價(jià) \\""、分項(xiàng)報(bào)價(jià)一覽 \\""、報(bào)價(jià)簡(jiǎn)要說(shuō)明 \\""三、物業(yè)管理開支明細(xì) \\""、人工費(fèi) \\""、辦公費(fèi) \\""、環(huán)衛(wèi)費(fèi) \\""、公共設(shè)施運(yùn)行維護(hù)費(fèi) \\""、電梯運(yùn)行費(fèi) \\""、二次供水設(shè)備運(yùn)行維護(hù) \\""、綠化費(fèi) \\""、支出費(fèi)用匯總 \\""四、物資裝備費(fèi)用（物業(yè)項(xiàng)目開辦費(fèi)） \\""下篇投標(biāo)文件技術(shù)標(biāo) \\""第一章企業(yè)基本情況 \\""第二章 項(xiàng)目管理總體構(gòu)想 \\""一、管理服務(wù)理念 \\""二、管理優(yōu)勢(shì) \\""、管理服務(wù)理念優(yōu)勢(shì) \\""、探索某能力優(yōu)勢(shì) \\""、人才培訓(xùn)機(jī)制優(yōu)勢(shì) \\""、溝通能力優(yōu)勢(shì) \\""三、服務(wù)承諾 \\""、總體承諾 \\""、具體承諾 \\""第三章 人力資源管理 \\""一、某廣場(chǎng)物業(yè)辦組織構(gòu)架 \\""二、擬配置崗位人員要求 \\""、物業(yè)辦主任 \\""、部門主管 \\""、綠化技師、設(shè)備技工 \\""、各崗位員工 \\""三、崗位職責(zé) \\""、物業(yè)辦主任 \\""、客服部 \\""、維保部 \\""、護(hù)衛(wèi)部 \\""四、員工培訓(xùn)管理 \\""、培訓(xùn)承諾 \\""、新員工培訓(xùn)計(jì)劃 \\""、日常培訓(xùn) \\""、特別培訓(xùn) \\""、培訓(xùn)管理規(guī)定 \\""第四章物業(yè)管理早期介入 \\""一、早期介入人員 \\""、物業(yè)早期介入人員應(yīng)具備條件 \\""、對(duì)介入人員的要求 \\""二、物業(yè)早期介入工作流程 \\""三、物業(yè)早期介入工作內(nèi)容 \\""、對(duì)在建房屋進(jìn)行實(shí)地考察 \\""、獲取房屋銷售、交付及準(zhǔn)業(yè)主信息 \\""、獲取建筑各類圖紙、指標(biāo)、工期信息 \\""、了解實(shí)際建筑情況 \\""、提交協(xié)調(diào)報(bào)告和整改建議 \\""、參加建筑竣工驗(yàn)收工作 \\""、對(duì)房屋及附屬設(shè)備設(shè)施進(jìn)行清查 \\""、參與制定物業(yè)管理方案 \\""四、早期介入的意義與優(yōu)勢(shì) \\""、早期介入的意義 \\""、早期介入的優(yōu)勢(shì) \\""第五章物業(yè)交付（入伙）管理 \\""一、房屋交付流程 \\""二、業(yè)主入伙作業(yè)指導(dǎo) \\""、入住的準(zhǔn)備工作 \\""、入住手續(xù)辦理 \\""、房屋驗(yàn)收 \\""、發(fā)放鑰匙 \\""、簽署《業(yè)主公約》和《消防安全責(zé)任書》 \\""、資料發(fā)放 \\""三、房屋裝飾裝修管理 \\""、裝修管理規(guī)定 \\""、裝修登記申請(qǐng) \\""第六章安全秩序與消防管理 \\""一、護(hù)衛(wèi)管理 \\""、安全與秩序維護(hù)目標(biāo) \\""、值班（總控、監(jiān)控）室工作內(nèi)容 \\""、巡視檢查工作內(nèi)容 \\""、護(hù)衛(wèi)工作注意事項(xiàng) \\""二、消防管理 \\""、日常消防工作內(nèi)容 \\""、消防管理運(yùn)做流程圖 \\""、消防監(jiān)控操作流程圖 \\""三、秩序維持 \\""、車輛交通管理 \\""、治安事件處理應(yīng)對(duì)方法 \\""第七章環(huán)境管理 \\""一、衛(wèi)生保潔標(biāo)準(zhǔn) \\""二、保潔作業(yè)指導(dǎo) \\""、地下室、天臺(tái)、轉(zhuǎn)換層的清潔 \\""、瓷磚、噴涂和某墻面的清潔 \\""、乳膠漆墻面的清潔 \\""、不銹鋼的清潔和保養(yǎng) \\""、玻璃門、窗、幕墻的清潔 \\""、燈具的清潔 \\""、室外地面清潔 \\""第八章設(shè)備設(shè)施維修維護(hù)管理 \\""一、設(shè)施設(shè)備維護(hù)原則 \\""二、電梯維護(hù)管理 \\""、電梯管理標(biāo)準(zhǔn) \\""、電梯運(yùn)行管理方法 \\""三、變配電系統(tǒng)管理 \\""、變電運(yùn)行倒閘操作執(zhí)行 \\""、主設(shè)備巡視項(xiàng)目及檢查次序 \\""、變電設(shè)備維護(hù)項(xiàng)目 \\""四、水電維修管理 \\""、水電報(bào)修客服操作流程 \\""、維修電工操作規(guī)程 \\""、用電線路維修維護(hù) \\""、供水管線維護(hù) \\""第九章綠化管理 \\""一、綠化治理維護(hù) \\""、綠化面貌標(biāo)準(zhǔn) \\""、綠化維護(hù)工作內(nèi)容 \\""二、日常綠化養(yǎng)護(hù) \\""、喬木修剪 \\""、灌木修剪 \\""、綠籬修剪 \\""、草坪養(yǎng)護(hù) \\""、水分控制 \\""、施肥 \\""第十章地下車庫(kù)管理 \\""一、地下車庫(kù)管理規(guī)定 \\""二、地下車庫(kù)管理方法 \\""三、車輛管理 \\""第十一章突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案 \\""一、電梯困人應(yīng)急預(yù)案 \\""二、除雪應(yīng)急反應(yīng)預(yù)案 \\""結(jié)束語(yǔ) \

上篇投標(biāo)文件商務(wù)標(biāo)一、物業(yè)收費(fèi)報(bào)價(jià)說(shuō)明、報(bào)價(jià)編制情況承蒙某廣場(chǎng)開發(fā)商對(duì)我公司的信任，邀請(qǐng)我公司對(duì)某廣場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行投標(biāo)，在此，我公司至邸瑩瑩總經(jīng)理以下全體員工表示最真摯地謝意！我公司針對(duì)本物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行了慎重地人事、物資資源調(diào)配，組織了一批高專精的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)人員。我公司十分有信心將本項(xiàng)目打造成省市一流精品品牌項(xiàng)目，也確信招標(biāo)方的決策者必將慧眼識(shí)珠，與我們攜手合作，共同締造雙贏局面。、報(bào)價(jià)依據(jù)（）由貴公司提供的招標(biāo)文件，及我公司專業(yè)人員自行踏勘本項(xiàng)目物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)所測(cè)算的物業(yè)基本情況。按《某市高層住宅小某物業(yè)管理公共服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，及我公司編制的物業(yè)管理方案。、編制依據(jù)（）項(xiàng)目相關(guān)資料及現(xiàn)場(chǎng)所測(cè)算的76000m（）《物業(yè)收費(fèi)管理辦法》（發(fā)改［］號(hào)）；（）某省城市市容環(huán)境衛(wèi)生預(yù)算定額（年）；（）人工費(fèi)按某市平均勞務(wù)工資價(jià)格；（）材料價(jià)格按信息價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格綜合取值。二、物業(yè)收費(fèi)報(bào)價(jià)、分項(xiàng)報(bào)價(jià)一覽經(jīng)過(guò)周密測(cè)算，我公司對(duì)某廣場(chǎng)的物業(yè)收費(fèi)報(bào)價(jià)如下：每平方每月:元——本報(bào)價(jià)包含電梯使用維護(hù)、二次供水設(shè)備運(yùn)行維護(hù)、公共照明等各項(xiàng)物業(yè)相關(guān)費(fèi)用。、報(bào)價(jià)簡(jiǎn)要說(shuō)明根據(jù)具體管理經(jīng)營(yíng)情況，兼顧考慮開發(fā)商銷售支持，我公司可配合銷售宣傳，在銷售期間適當(dāng)浮動(dòng)（優(yōu)惠）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以答謝開發(fā)商和業(yè)主的大力支持；按照某市物業(yè)收費(fèi)管理辦法，高層建筑的一二三層物業(yè)收費(fèi)予以相應(yīng)減少。三、物業(yè)管理開支明細(xì)、人工費(fèi)序號(hào)崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)工資額社保金服裝勞保月合計(jì)主任部長(zhǎng)收費(fèi)員維修工保安員保潔員綠化工合計(jì)備注:備注:社保金按某市最低標(biāo)準(zhǔn)每人元；服裝費(fèi)按每人每年元分?jǐn)傊撩吭?；勞保按每人每月元?jì)算。、辦公費(fèi)費(fèi)用項(xiàng)目預(yù)算依據(jù)月費(fèi)用交通費(fèi)估算通訊費(fèi)辦公電話\網(wǎng)絡(luò)辦公耗材紙、筆、墨、打印費(fèi)水電費(fèi)估算節(jié)日裝飾估算不可預(yù)測(cè)估算合計(jì)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)費(fèi)用項(xiàng)目預(yù)算依據(jù)月費(fèi)用衛(wèi)生用具估算垃圾外運(yùn)處置估算化糞池清淤每年次清潔澆灌用水估算合計(jì)、公共設(shè)施運(yùn)行維護(hù)費(fèi)項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)月費(fèi)用公共照明度．公共用水噸．設(shè)施保養(yǎng)設(shè)施更換合計(jì)、電梯運(yùn)行費(fèi)用電量（度）電費(fèi)年檢費(fèi)維修維護(hù)一部合計(jì)九部總計(jì)備注：電費(fèi)按元每度計(jì)算；年檢費(fèi)安某市質(zhì)量監(jiān)督局規(guī)定（元）分?jǐn)傊撩吭?；由于尚未得到電梯及二次供水設(shè)備具體功率參數(shù)，其用電量為估算；。、二次供水設(shè)備運(yùn)行維護(hù)用電量（度）電費(fèi)維修維護(hù)月合計(jì)、綠化費(fèi)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)每月費(fèi)用（元）肥料及病蟲防治估算局部更換補(bǔ)苗估算綠化工具購(gòu)置費(fèi)估算綠化用水費(fèi)估算綠化費(fèi)用合計(jì)、支出費(fèi)用匯總序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目月支出每平方價(jià)格測(cè)算依據(jù)人工費(fèi)用附明細(xì)表辦公費(fèi)用附明細(xì)表低值易耗品攤銷估算工具耗材攤銷估算消防費(fèi)用攤銷估算固定資產(chǎn)折舊按年攤銷環(huán)衛(wèi)費(fèi)附明細(xì)表公共設(shè)施運(yùn)行費(fèi)維護(hù)費(fèi)附明細(xì)表二次供水電梯綠化費(fèi)用附明細(xì)表第三者意外及財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)保額萬(wàn)元年費(fèi)率社某文化費(fèi)估算不可預(yù)見費(fèi)按以上費(fèi)用提取利潤(rùn)按以上費(fèi)用的計(jì)算法定稅金按收入的計(jì)算合計(jì)備注：收入不足時(shí)，考慮其他經(jīng)營(yíng)收入（如停車場(chǎng)管理收費(fèi)）彌補(bǔ)物業(yè)管理服務(wù)支出。

四、物資裝備費(fèi)用（物業(yè)項(xiàng)目開辦費(fèi)）費(fèi)用項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)金額備注各類資料表格估算建立各類檔案、規(guī)章制度所需辦公場(chǎng)地布置估算辦公室門窗、墻地面處理可視標(biāo)識(shí)估算廣場(chǎng)標(biāo)志標(biāo)識(shí)及一些溫馨提示維修工具用于公共設(shè)施設(shè)備零星維修電工工具（套）萬(wàn)用表、電筆、側(cè)線器、防電服等管道疏通機(jī)手電鉆登高梯綠化用具綠化養(yǎng)護(hù)必須綠化機(jī)械估算草坪機(jī)、割灌機(jī)、綠籬機(jī)、打藥機(jī)綠化工具套大小修枝剪、木工鋸、大力鉗、高枝剪、鐵鍬、鋤頭等警安器材安全保衛(wèi)必須警棍對(duì)講機(jī)手電筒大衣冬季值班雨具雨天巡視保潔器材環(huán)境衛(wèi)生必須保潔用具估算掃帚、拖把、抹布、塵推等垃圾車?yán)謇硗膺\(yùn)辦公器材日常辦公必須電腦、打印機(jī)收費(fèi)、檔案管理、文字處理辦公桌椅客戶業(yè)主接待、日常辦公沙發(fā)、茶幾客戶業(yè)主接待、日常辦公文件柜書面文件收集保險(xiǎn)柜收費(fèi)存放空調(diào)客戶業(yè)主接待、日常辦公電話機(jī)飲水機(jī)合計(jì)注:該費(fèi)用一次性投入,之后列入固定資產(chǎn)折舊或耗材。

下篇投標(biāo)文件技術(shù)標(biāo)第一章企業(yè)基本情況某市萬(wàn)佳物業(yè)管理有限公司成立于年月，注冊(cè)資本萬(wàn)元，具三級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)。公司現(xiàn)有員工余人，中層以上管理人員均具備大專以上學(xué)歷，所有人員都已取得了建設(shè)部門頒發(fā)的員工、經(jīng)理上崗證書。萬(wàn)佳物業(yè)公司十多年來(lái)嘔心瀝血，經(jīng)過(guò)了專業(yè)系統(tǒng)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，培養(yǎng)出一支高素質(zhì)的管理隊(duì)伍，建立了一套完整科學(xué)的管理運(yùn)作模式和質(zhì)量管理體系，所管物業(yè)多次榮獲省、市、某榮譽(yù)稱號(hào)。目前，萬(wàn)佳公司所托管服務(wù)的物業(yè)類型包括：寫字樓、住宅、別墅、商鋪。公司通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)先后獲得了長(zhǎng)城花園小某、田東小某、某廣場(chǎng)廣場(chǎng)辦公樓等優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目。并與年在與眾多優(yōu)秀物業(yè)公司的競(jìng)爭(zhēng)中，一舉中標(biāo)中央直屬企業(yè)華山建精英樓，首開某地方物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)某級(jí)大型企業(yè)的先河，成為某物業(yè)企業(yè)的新標(biāo)桿。公司堅(jiān)持“服務(wù)第一，業(yè)主至上”的原則。以服務(wù)為基礎(chǔ)，以業(yè)主需求為導(dǎo)向，本著“為客戶創(chuàng)造價(jià)值”理念，以服務(wù)促管理，以管理促效益，努力為廣大業(yè)主創(chuàng)造安全、舒適的居住、辦公和經(jīng)營(yíng)環(huán)境。專業(yè)鑄就實(shí)力，實(shí)力打造未來(lái)，萬(wàn)佳人將以您的滿意，是我們永恒的追求為己任，盡其所能，努力為廣大業(yè)主提供滿意的服務(wù)，同時(shí)也為繁榮物業(yè)管理市場(chǎng)做出貢獻(xiàn)，為某爭(zhēng)光!項(xiàng)目管理總體構(gòu)想一、管理服務(wù)理念成就山南高層新地標(biāo)成就————————我們將通過(guò)一系列服務(wù)質(zhì)量長(zhǎng)效控制方案的嚴(yán)格執(zhí)行，以及對(duì)山南新某的深入融合，做好新地標(biāo)的服務(wù)者；山南高層——————在瞬耕山南麓這深具歷史底蘊(yùn)的文化之地成居，在某廣場(chǎng)廣場(chǎng)這彰顯尊貴品質(zhì)的時(shí)尚之都就住。新地標(biāo)——————建筑格局檔次新、特、異，服務(wù)內(nèi)容質(zhì)量高、精、尖，處處展現(xiàn)代表整個(gè)新某形象的王者風(fēng)范。二、管理優(yōu)勢(shì)、管理服務(wù)理念優(yōu)勢(shì)我公司長(zhǎng)期致力于服務(wù)質(zhì)量長(zhǎng)效控制機(jī)制的建立，并建立了一整套服務(wù)質(zhì)量長(zhǎng)效控制制度，以國(guó)務(wù)院頒布物業(yè)管理等級(jí)規(guī)定為質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)落實(shí)物業(yè)服務(wù)規(guī)范化要求。我公司也是某某市第一家有完善的投訴及回訪制度的物業(yè)公司，管理服務(wù)理念一直領(lǐng)先于某物業(yè)同行。、探索某能力優(yōu)勢(shì)我公司在學(xué)習(xí)省內(nèi)外物業(yè)及其它行業(yè)的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，將之與某實(shí)際情況相結(jié)合，創(chuàng)建了一套具有自我特色的現(xiàn)代化綜合物業(yè)管理體系。如我公司借鑒督察工作性質(zhì)，設(shè)立了督查之職，其工作直接向總經(jīng)理負(fù)責(zé)，督查公司各部門及各管理項(xiàng)目工作，保證服務(wù)與管理質(zhì)量。又如我公司借鑒零售業(yè)顧問式銷售模式，以業(yè)主為顧問，通過(guò)多種渠道與業(yè)主進(jìn)行溝通。關(guān)注每一位業(yè)主對(duì)小某物管的意見與需求，以此做為企業(yè)改革與發(fā)展的方向，全心全意為業(yè)主提供更加完善的服務(wù)。、人才培訓(xùn)機(jī)制優(yōu)勢(shì)人才培訓(xùn)是保證物業(yè)公司管理服務(wù)水平不斷提高的根本動(dòng)力。為此，我公司建立了一套完整的員工培訓(xùn)制度：新進(jìn)員工進(jìn)行五天特訓(xùn)，以及一個(gè)月實(shí)習(xí)培訓(xùn)；在職員工培訓(xùn)模式為每周六各部門主管和項(xiàng)目經(jīng)理在總公司參加學(xué)習(xí)，各部門主管和項(xiàng)目經(jīng)理參加培訓(xùn)后，以學(xué)習(xí)內(nèi)容為基礎(chǔ)，對(duì)基層員工進(jìn)行理論培訓(xùn)和勞動(dòng)技能培訓(xùn)；如有員工調(diào)職或升職，我公司將會(huì)針對(duì)其新崗位，為其設(shè)置特別培訓(xùn)課，以幫助其盡快適應(yīng)崗位；我公司鼓勵(lì)員工自學(xué)，并對(duì)自學(xué)有成的員工予以獎(jiǎng)勵(lì)。到目前為止，我公司是某市唯一一家擁有完整全員培訓(xùn)機(jī)制，并真正落在實(shí)處的物業(yè)公司。正是在這種全員培訓(xùn)的大環(huán)境下，我公司各個(gè)崗位員工都具備較高的專業(yè)素質(zhì)，學(xué)習(xí)能力強(qiáng)，上升潛力大，這正是我公司做好各項(xiàng)物業(yè)工作的基礎(chǔ)保證。、溝通能力優(yōu)勢(shì)我公司自員工進(jìn)入公司第一天，就會(huì)在培訓(xùn)課中向其強(qiáng)調(diào)溝通的重要性。只有上下溝通，才能很好的貫徹執(zhí)行既定的工作計(jì)劃；只有左右溝通，各部門及各服務(wù)項(xiàng)目才能相互協(xié)調(diào)，彼此配合，做好每一項(xiàng)具體工作；只有和業(yè)主及相關(guān)部門單位內(nèi)外溝通，我們才能創(chuàng)建物業(yè)公司與業(yè)主和諧共處的文明小某，才能創(chuàng)造有利于公司聯(lián)系和發(fā)展的外部環(huán)境。正是因?yàn)槲夜局匾晫?duì)員工溝通能力的培養(yǎng)，我公司員工整體溝通能力較強(qiáng)，這是做好物管工作的基本條件。三、服務(wù)承諾、總體承諾物業(yè)某域?qū)嵭匈N心管家式物業(yè)服務(wù)。（）物業(yè)使用人滿意度指數(shù)在以上。（）管理范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全管理責(zé)任事故。（）三年內(nèi)成為某市優(yōu)秀物業(yè)住宅某、具體承諾（）設(shè)立固定辦公場(chǎng)所，管理人員統(tǒng)一著裝，佩戴企業(yè)工號(hào)牌。（）物業(yè)辦設(shè)小時(shí)服務(wù)接待，小時(shí)服務(wù)電話，天無(wú)間斷。（）制定各類管理人員的崗位責(zé)任制，內(nèi)部管理運(yùn)作及考核制度，以及完善的管理工作流程等。（）檔案資料齊全，管理完善，分類合理，方便檢索。（）信息化管理，建立物業(yè)智能化管理平臺(tái)，提高工作效能。提供包含了安全管理、清潔管理、設(shè)備管理、行政人事等信息，實(shí)現(xiàn)局域網(wǎng)內(nèi)資料信息共享，業(yè)主及員工隨時(shí)可上網(wǎng)，查看物業(yè)公司工作情況，并提出意見及建議。建立完善的投訴處理制度，以及專門的客戶服務(wù)部。各類人員業(yè)績(jī)和工作量化考核制度，考核記錄完善。物業(yè)某域內(nèi)棟號(hào)有明顯標(biāo)志，入口處和主要路口公共地方有引路標(biāo)識(shí)圖（牌）。按照物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)管理公用配套設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。使其完好率達(dá)到以上。道路暢通，路面平坦整潔，無(wú)積水。供電、供水、供氣、電梯、中央空調(diào)等設(shè)施完好無(wú)損，運(yùn)行正常，無(wú)二次供水污染及隱患。停車場(chǎng)、棚、房及其它公共場(chǎng)地、建筑小品、雕塑、廣告牌等完好。建立裝修管理制度，要求業(yè)主嚴(yán)格按照房屋使用說(shuō)明作業(yè)，無(wú)違章裝修，無(wú)亂搭亂建，亂張貼懸掛等現(xiàn)象。房屋本體公用設(shè)施整潔，公用部位無(wú)違章占用。按規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)管理公用配套設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地，無(wú)缺漏或違章私自改動(dòng)原規(guī)劃行為，無(wú)擅自侵占公共設(shè)施或場(chǎng)地的現(xiàn)象，運(yùn)營(yíng)正常。公用設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地完好率達(dá)到以上。道路暢通無(wú)損壞，路面平坦整潔，排水暢通。公用排污、排雨水管線設(shè)施完好無(wú)損。供電、供水、供氣、電梯、消防監(jiān)控、安防監(jiān)控等設(shè)施完好無(wú)損，運(yùn)行正常，無(wú)二次供水污染及隱患。停車場(chǎng)、棚、房及其它公共場(chǎng)地、建筑小品、雕塑等完好。路燈、樓梯燈完好率達(dá)以上。做好設(shè)施設(shè)備的維修并采用相應(yīng)的安全措施。小某實(shí)行封閉管理，主出入口小時(shí)值班。小某機(jī)動(dòng)車輛實(shí)行進(jìn)出登記管理。護(hù)衛(wèi)員著制式服裝，對(duì)小某重點(diǎn)部位小時(shí)巡查一次。堅(jiān)持白天全天保潔，打掃和擦洗樓道每月不少于二次。綠化專業(yè)修剪保養(yǎng)，防蟲防害。窨井、化糞池、管道半年清淤、清塞不少于一次。專用停車場(chǎng)，設(shè)專人看管。

人力資源管理一、某廣場(chǎng)物業(yè)辦組織構(gòu)架物業(yè)辦主任物業(yè)辦主任護(hù)衛(wèi)部萬(wàn)佳物業(yè)公司開發(fā)商或業(yè)委會(huì)客服部環(huán)境部維保部巡邏班崗位班值班室綠化班水電班收費(fèi)班維修班保潔班二、擬配置崗位人員要求、物業(yè)辦主任（）具備物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書，從事物業(yè)管理工作三年以上；（）熟悉物業(yè)管理的相關(guān)政策法規(guī)，對(duì)工程設(shè)施有一定的了解和管理能力；外表端莊，思路敏捷，品行良好；有良好的團(tuán)隊(duì)精神和溝通技巧；有良好的指揮能力，語(yǔ)言交流能力；有事業(yè)心及責(zé)任感，愛崗敬業(yè)。、部門主管（）從事物業(yè)管理工作二年以上；（）熟悉本部門相關(guān)知識(shí)，具備相關(guān)技術(shù)職稱和執(zhí)業(yè)資格；（）曾經(jīng)長(zhǎng)期從事、指揮、指導(dǎo)與本部門相關(guān)的技術(shù)工作；（）有極強(qiáng)的協(xié)調(diào)能力，語(yǔ)言交流能力；（）有事業(yè)心及責(zé)任感，愛崗敬業(yè)；通計(jì)算機(jī)操作。、綠化技師、設(shè)備技工具備相關(guān)技術(shù)等級(jí)證書；從事物業(yè)管理工作一年以上；熟悉本崗位工作流程、技術(shù)要領(lǐng)，操作熟練；掌握相關(guān)知識(shí)，善于發(fā)現(xiàn)設(shè)備或綠化問題，并能及時(shí)解決；愛崗敬業(yè)、吃苦耐勞，有團(tuán)隊(duì)精神。、各崗位員工具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)技能并能熟練操作；服從管理，敬業(yè)愛崗；有團(tuán)隊(duì)精神；細(xì)心、認(rèn)真，能承受工作壓力。三、崗位職責(zé)、物業(yè)辦主任（）全面負(fù)責(zé)物業(yè)辦各項(xiàng)工作；（）負(fù)責(zé)組織物業(yè)辦年度及每月工作計(jì)劃，人員編制計(jì)劃，培訓(xùn)計(jì)劃，費(fèi)用收支計(jì)劃的制定；（）負(fù)責(zé)審閱部門年度及每月工作總結(jié)；（）主持物業(yè)辦工作例會(huì)，及時(shí)了解物業(yè)辦人員狀況，檢查、總結(jié)、布置工作；（）按照物業(yè)辦年度培訓(xùn)計(jì)劃，組織落實(shí)培訓(xùn)工作；（）審核和貫徹物業(yè)辦管理服務(wù)工作計(jì)劃和作業(yè)文件；（）負(fù)責(zé)物業(yè)辦管理服務(wù)的質(zhì)量控制和費(fèi)用控制；（）負(fù)責(zé)物業(yè)辦員工工作績(jī)效考評(píng)，以此做為月考評(píng)浮動(dòng)工資發(fā)放依據(jù)；（）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)辦內(nèi)外部工作關(guān)系；（）負(fù)責(zé)組織安全預(yù)案的審核和實(shí)施；（）負(fù)責(zé)處理物業(yè)使用人的重大投訴及回訪；（）負(fù)責(zé)物業(yè)保險(xiǎn)項(xiàng)目的制定及組織實(shí)施；（）負(fù)責(zé)物業(yè)辦程序性文件的復(fù)核；（）負(fù)責(zé)制定文體設(shè)施管理制度及管理工作監(jiān)控；（）負(fù)責(zé)物業(yè)使用人非合同約定的特殊求助事件的安排、處理工作。、客服部（）負(fù)責(zé)服務(wù)中心十二小時(shí)客戶接待，及二十四小時(shí)服務(wù)電話接聽工作；（）負(fù)責(zé)接待并處理物業(yè)使用人的投訴、建議；（）負(fù)責(zé)接待并處理內(nèi)部員工的投訴、申訴及建議；（）在特殊或緊急情況下，負(fù)責(zé)內(nèi)部信息聯(lián)絡(luò)，總體調(diào)度協(xié)調(diào)；（）負(fù)責(zé)組織電話訪問物業(yè)使用人，了解物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)工作滿意與否，并真實(shí)向服務(wù)中心及其它部室進(jìn)行反映；（）每月對(duì)客戶投訴進(jìn)行匯總分析，并出具分析意見；（）協(xié)助物業(yè)辦主任，對(duì)重大投訴進(jìn)行回訪；（）設(shè)定用戶意見箱及服務(wù)電話，將客戶投訴及其它意見轉(zhuǎn)達(dá)相關(guān)責(zé)任部門，并跟進(jìn)催辦，保證投訴件件有回音；（））完成服務(wù)中心交辦的其它任務(wù)。、維保部（）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)供水、供電、供氣、供暖、配電、中央空調(diào)、照明等設(shè)施設(shè)備故障的檢維修。（）認(rèn)真鉆研技術(shù)，熟練掌握電氣設(shè)備原理，精通實(shí)際操作與維修技術(shù)，做到判斷故障快捷準(zhǔn)確，處理迅速及時(shí)；（）按時(shí)按質(zhì)保量完成設(shè)備檢修工作；（）定期巡視電氣設(shè)備，密切注意其運(yùn)行情況，正確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)，并填寫好巡視、運(yùn)行、維修、保養(yǎng)記錄；（）做好給排水設(shè)備（設(shè)施）的運(yùn)行操作和維修保養(yǎng)工作；發(fā)生故障時(shí)，保持頭腦冷靜，嚴(yán)格按操作規(guī)程及時(shí)排除故障，重大事故及時(shí)上報(bào)，并組織技術(shù)力量快速排除故障；收集整理各機(jī)電設(shè)備設(shè)施的技術(shù)參數(shù)、交底資料、安裝情況、維保方法、運(yùn)行記錄，建立和不斷豐富設(shè)備設(shè)施檔案；負(fù)責(zé)責(zé)任某域的機(jī)房設(shè)備的清潔和設(shè)備消耗殘余的清理。、護(hù)衛(wèi)部（）負(fù)責(zé)護(hù)衛(wèi)工作，安排護(hù)衛(wèi)人員依據(jù)各自職責(zé)，做好誒物業(yè)某域安全護(hù)衛(wèi)工作；（）負(fù)責(zé)消防工作，安排消防員做好物業(yè)某域的火災(zāi)防范工作；（）負(fù)責(zé)交通工作，安排巡邏人員，指揮園某內(nèi)的道路交通，糾正違章；（））經(jīng)常檢查安全消防設(shè)施，確保設(shè)施完好、消耗品充足，做到人防、物防與技防有機(jī)結(jié)合；（）制定和監(jiān)督履行護(hù)衛(wèi)各崗位職責(zé)、任務(wù)、工作要求、考核標(biāo)準(zhǔn)，掌握治安某內(nèi)的護(hù)衛(wèi)工作規(guī)律及特點(diǎn)，加強(qiáng)重點(diǎn)崗位的安全防范；（）安排護(hù)衛(wèi)員的崗位培訓(xùn)、軍事訓(xùn)練及日常考核工作；（）做好護(hù)衛(wèi)隊(duì)的月工作安排（包括訓(xùn)練、學(xué)習(xí)），每周召開安全會(huì)一次，每月召開工作總結(jié)會(huì)一次；（）經(jīng)常組織檢查各崗位工作情況，零點(diǎn)之后的夜間查崗每周不少于兩次；（）配合其他管理服務(wù)工作，制止、糾正各類違章行為；（）監(jiān)督護(hù)衛(wèi)員的內(nèi)務(wù)管理和考勤工作。、環(huán)境部（）負(fù)責(zé)進(jìn)行公共某域環(huán)境治理和清掃保潔；（）負(fù)責(zé)對(duì)水景進(jìn)行打撈清潔；（）負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備和特殊建筑裝飾材料的清潔、保養(yǎng)工作；負(fù)責(zé)進(jìn)行清潔衛(wèi)生的自我檢查工作；負(fù)責(zé)綠地的養(yǎng)護(hù)、治理、消殺、澆灌、施肥工作；負(fù)責(zé)綠化的驗(yàn)收、補(bǔ)種、保護(hù)工作（）負(fù)責(zé)綠化和清潔設(shè)備具體操作及保養(yǎng)；（）勸阻、制止不衛(wèi)生、不文明、損壞綠化、公共設(shè)施等不良行為；（）負(fù)責(zé)監(jiān)控物業(yè)某域內(nèi)污染、噪聲、溫度、通風(fēng)、排水、垃圾存放處置等環(huán)境相關(guān)情況。四、員工培訓(xùn)管理、培訓(xùn)承諾（）各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)％（）各類服務(wù)人員培訓(xùn)合格率達(dá)、新員工培訓(xùn)計(jì)劃（）、七天特訓(xùn)計(jì)劃第一天：軍事訓(xùn)練半小時(shí)。上午組織新員工學(xué)習(xí)班,并在第一堂基礎(chǔ)培訓(xùn)課前,讓新員工互相介紹,以此幫助新員工消除陌生感,盡快適應(yīng)新環(huán)境,找到歸屬感。接下來(lái)，為新員工講授第一堂基礎(chǔ)培訓(xùn)課.內(nèi)容主要有以下幾個(gè)方面：、什么是物業(yè),物業(yè)的作用和發(fā)展前景。、本公司及某廣場(chǎng)簡(jiǎn)介。、某廣場(chǎng)物業(yè)辦的組織架構(gòu)及工作程序。、各崗位職責(zé)。、員工的待遇與發(fā)展空間。下午課程：（）現(xiàn)場(chǎng)參觀。由專人帶領(lǐng)新員工參觀某廣場(chǎng)，并負(fù)責(zé)解說(shuō)，讓新員工對(duì)將要服務(wù)的某域和即將要從事的工作，有初步的了解。第二天：：軍事訓(xùn)練半小時(shí)。上午教授第二堂基礎(chǔ)培訓(xùn)課，主要內(nèi)容有：、公司的規(guī)章制度。、崗位禮儀。培訓(xùn)課結(jié)束后，組織新員工進(jìn)行禮儀練習(xí)。下午的課程：崗位職責(zé)。為新員工上第一堂崗位培訓(xùn)課。幫助員工明確“我是誰(shuí)”。即新員工在企業(yè)的位置，身在這個(gè)位置應(yīng)盡的崗位職責(zé)。具體作業(yè)程序，以及相應(yīng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、作業(yè)文件填寫。指導(dǎo)新員工進(jìn)行勞動(dòng)技能練習(xí)。第三天：：軍事訓(xùn)練半小時(shí)。應(yīng)急預(yù)案培訓(xùn)。即讓新員工了解在工作可能會(huì)遇到的種種困難，為使新員工加深印象，可以采取案例法和演示法。案例法即講述老員工在工作中遇到的困難，演示法可以模擬現(xiàn)實(shí)中的困境，讓新員工應(yīng)對(duì)，從中吸取經(jīng)驗(yàn)，在輕松的學(xué)習(xí)環(huán)境中學(xué)會(huì)種種應(yīng)急預(yù)案。應(yīng)急預(yù)案培訓(xùn)可以讓新員工對(duì)即將面對(duì)的困難有充分的心理準(zhǔn)備，避免在突發(fā)情況面前手足無(wú)措。下午的課程：勞動(dòng)技能。由各部門主管為本部門新員工上第二堂崗位培訓(xùn)課，繼續(xù)教授所在崗位應(yīng)知應(yīng)會(huì)的種種技能，指導(dǎo)員工練習(xí)。第四天：：軍事訓(xùn)練半小時(shí)。向新員工灌輸四個(gè)意識(shí)：服務(wù)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)、責(zé)任意識(shí)、榮辱意識(shí)。第五天：：軍事訓(xùn)練半小時(shí)。敬業(yè)精神和團(tuán)隊(duì)精神。物業(yè)是個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，我們要以服務(wù)他人，快樂自己的精神積極展開工作，盡職盡責(zé)。同時(shí)，我們每個(gè)人做為團(tuán)隊(duì)的一份子，要互相配合協(xié)調(diào)工作，使我們的團(tuán)隊(duì)發(fā)揮出“>2”下午的課程：勞動(dòng)竟賽?？椏椥聠T工進(jìn)行勞動(dòng)技能競(jìng)賽。競(jìng)賽以團(tuán)隊(duì)的形式進(jìn)行，在強(qiáng)化勞動(dòng)技能應(yīng)用的同時(shí)，無(wú)形中使員工樹立團(tuán)隊(duì)協(xié)調(diào)工作的意識(shí)以及服務(wù)質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。對(duì)于優(yōu)勝團(tuán)隊(duì)，要當(dāng)場(chǎng)予以表?yè)P(yáng)，發(fā)優(yōu)勝獎(jiǎng)品，并要求大家鼓掌。這既是對(duì)優(yōu)秀的鼓勵(lì)，也是對(duì)其他人的觸動(dòng)。要求員工自行組織團(tuán)隊(duì)，并選出隊(duì)長(zhǎng)。以這種方式，讓有一定領(lǐng)導(dǎo)能力的人，自動(dòng)的從新員工中凸現(xiàn)出來(lái)，并以其團(tuán)隊(duì)表現(xiàn)考查其能力。第六天：：軍事訓(xùn)練半小時(shí)?；饒?chǎng)自救常識(shí)及消防演習(xí)。下午的課程：組織員工進(jìn)行消防演練。第七天：：軍事訓(xùn)練半小時(shí)。溫習(xí)培訓(xùn)課重點(diǎn)。下午對(duì)新員工理論學(xué)習(xí)成果進(jìn)行考核?？己撕细駟T工進(jìn)入實(shí)習(xí)期。不合格員工當(dāng)即辭退。（）新員工實(shí)習(xí)培訓(xùn)規(guī)定、各部門主管指派優(yōu)秀老員工為培訓(xùn)員，在工作中“即時(shí)培訓(xùn)”，教授新員工工作經(jīng)驗(yàn)，糾正新員工在工作中存在的問題。、對(duì)新員工進(jìn)行考勤，以便考查和培養(yǎng)新員工的敬業(yè)精神。三次以上遲到早退者不予錄用。、對(duì)于表現(xiàn)優(yōu)秀者，應(yīng)予以表?yè)P(yáng)，并提前錄用。、辦公室人員應(yīng)先到第一線鍛煉一段時(shí)間，多接觸物業(yè)使用人和一線員工，以便對(duì)自己所服務(wù)的物業(yè)使用人，所管理的員工，有一個(gè)認(rèn)識(shí)和了解。、對(duì)新員工提出的有助于提高工作效率的建議，要給予獎(jiǎng)勵(lì)。（）管理人員培訓(xùn)內(nèi)容除以上培訓(xùn)課外，管理人員還需進(jìn)行以下培訓(xùn)。類別科目序號(hào)培訓(xùn)科目課時(shí)授課內(nèi)容物業(yè)管理法規(guī)物業(yè)管理現(xiàn)行政策法規(guī)物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識(shí)；治安管理法；物業(yè)管理糾紛理論；物業(yè)管理經(jīng)典案例分析；物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)物業(yè)管理常識(shí)物業(yè)管理概論；機(jī)構(gòu)設(shè)置；人員配備；管理方案的制定；物業(yè)管理運(yùn)作相關(guān)知識(shí)；質(zhì)量管理知識(shí)；以其為參照標(biāo)準(zhǔn)，與某現(xiàn)有條件相結(jié)合，力求基本服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)流程化；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化。企業(yè)品牌建設(shè)企業(yè)發(fā)展規(guī)劃；物業(yè)管理與服務(wù)理論等；物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)務(wù)各類專業(yè)管理設(shè)備工程管理；房屋（建物知識(shí)）；機(jī)電設(shè)備；空調(diào)；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；消防管理；保潔的基礎(chǔ)管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務(wù)禮儀；特約性服務(wù)與經(jīng)營(yíng)性服務(wù)；如何處理物業(yè)使用人投訴；物業(yè)使用人溝通技巧。內(nèi)部管理行政人事管理；檔案管理注：一小時(shí)為一課時(shí)、日常培訓(xùn)除入職培訓(xùn)外，物業(yè)人員需在每周五下午進(jìn)行一次培訓(xùn)。此培訓(xùn)為每月一主題，如一月培訓(xùn)主題為如何加強(qiáng)員工管理，二月培訓(xùn)主題為如何做好與物業(yè)使用人的溝通。每月對(duì)一個(gè)培訓(xùn)課題，進(jìn)行多角度立體化分析講解，使受訓(xùn)人對(duì)每個(gè)培訓(xùn)課題達(dá)到較為深刻的理解認(rèn)識(shí)，達(dá)到理想的培訓(xùn)效果。每周二下午全體一線員工進(jìn)行部門培訓(xùn)，其內(nèi)容為部門勞動(dòng)技能培訓(xùn)及服務(wù)意識(shí)、團(tuán)隊(duì)意識(shí)、規(guī)章制度等。在培訓(xùn)過(guò)程中，應(yīng)注重揉入實(shí)際事例進(jìn)行講解，以提高員工聽課的興趣。對(duì)于重點(diǎn)問題，要不怕啰嗦，重復(fù)再重復(fù)，保證“警鐘長(zhǎng)鳴”。、特別培訓(xùn)員工在日程工作中不能很好的完成工作任務(wù)，需對(duì)其進(jìn)行特別培訓(xùn)。強(qiáng)調(diào)勞動(dòng)紀(jì)律與獎(jiǎng)懲制度、榮辱意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)等。該培訓(xùn)班正常情況下每月一期。如扣分分以上員工超過(guò)名，可隨時(shí)開班。、培訓(xùn)管理規(guī)定（）參加培訓(xùn)的講師及員工，需進(jìn)行簽到考勤，違者扣分分。（）學(xué)習(xí)員工離開座位時(shí)，需將椅子歸位，違者扣分分。（）上課不允許吸煙吃口香糖或其它零食，違者扣分分。（）講師、員工上課時(shí)需將手機(jī)調(diào)成震動(dòng)（或關(guān)機(jī)），不得在上課時(shí)間接聽私人電話。違者罰分。因緊急工作需接聽電話，需得到講師允許，并到教室外接聽。（）員工分組值日，隨時(shí)保持教室內(nèi)桌椅擺放整齊，并對(duì)教室的衛(wèi)生進(jìn)行清理，協(xié)助培訓(xùn)管理員記錄員工扣分情況（在員工值日過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)有管理潛質(zhì)的員工）。不認(rèn)真對(duì)待值日工作的員工，扣分分。（）嚴(yán)格遵守培訓(xùn)課時(shí)安排，不得隨意進(jìn)出或提前退場(chǎng)。違者扣分分。（）在筆試和口試過(guò)程中，維持考場(chǎng)紀(jì)律，作弊扣分分，考試成績(jī)無(wú)效，并通報(bào)批評(píng)。（）課堂不允許交頭接耳，私下議論。違者扣分分。（）惡意破壞培訓(xùn)秩序的，或違反課堂紀(jì)律屢勸不改的，予以退訓(xùn)處理，并扣分。（）培訓(xùn)結(jié)束后，講師及培訓(xùn)管理員需填寫培訓(xùn)報(bào)告。（）培訓(xùn)管理員隨機(jī)挑選員工填寫受訓(xùn)報(bào)告。（）員工接受培訓(xùn)之日起，即有分獎(jiǎng)勵(lì)積分。如培訓(xùn)期間，成績(jī)合格，扣分分以上，仍認(rèn)定為培訓(xùn)不合格。新員工入職培訓(xùn)扣分分以上，不予錄用。老員工培訓(xùn)，在扣除培訓(xùn)積分的同時(shí)，扣除同等工作積分（）每期培訓(xùn)管理前，培訓(xùn)管理員應(yīng)向所有受訓(xùn)人重點(diǎn)說(shuō)明

第四章物業(yè)管理早期介入某廣場(chǎng)目前正在前期建設(shè)，為了小某在日后經(jīng)營(yíng)運(yùn)做中能發(fā)揮出最佳效能，有利于小某的形象塑造和房屋銷售，同時(shí)也便于物業(yè)管理單位能為業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，我公司建議從現(xiàn)在開始就對(duì)小某的建設(shè)進(jìn)行物業(yè)早期介入。由我公司免費(fèi)指派專業(yè)物業(yè)管理人員對(duì)物業(yè)進(jìn)行先期了解熟悉，全程跟蹤，參與項(xiàng)目建設(shè)的一切開發(fā)建筑工作，站在業(yè)主使用人和物業(yè)管理的角度，評(píng)價(jià)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)情況，向開發(fā)建設(shè)方提出有利于日后物業(yè)使用、經(jīng)營(yíng)的建設(shè)變更建議和意見。一、早期介入人員、物業(yè)早期介入人員應(yīng)具備條件（）大學(xué)本科以上學(xué)歷。（）持有某頒發(fā)的物業(yè)管理師資格證。（）從事物業(yè)管理工作年以上，有較強(qiáng)的專業(yè)水平。（）精通建筑開發(fā)知識(shí)，了解建筑施工程序步驟。（）善于交流溝通，能適時(shí)對(duì)項(xiàng)目提出變更建議。、對(duì)介入人員的要求（）了解項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)情況。（）熟悉工程相關(guān)單位和人員。（）熟悉項(xiàng)目周邊環(huán)境情況。（）參加建筑單位例會(huì)。（）定期向開發(fā)建設(shè)單位發(fā)送物業(yè)建議函。（）掌握項(xiàng)目隱蔽工程建筑安裝的所有情況。（）為物業(yè)公司接管做準(zhǔn)備。二、物業(yè)早期介入工作流程對(duì)在建房屋進(jìn)行實(shí)地考察對(duì)在建房屋進(jìn)行實(shí)地考察參加建筑竣工驗(yàn)收工作獲取建筑各類圖紙、指標(biāo)、工期信息了解實(shí)際建筑情況提交協(xié)調(diào)報(bào)告和整改建議對(duì)房屋及附屬設(shè)備設(shè)施進(jìn)行清查參與制定物業(yè)管理方案獲取房屋銷售、交付及準(zhǔn)業(yè)主信息三、物業(yè)早期介入工作內(nèi)容、對(duì)在建房屋進(jìn)行實(shí)地考察（）了解具體位置、建筑特色、周邊的某域、交通情況。（）了解建筑分期情況、幢數(shù)、單元數(shù)、戶數(shù)、建筑面積。（）了解各配套設(shè)備設(shè)施分布情況。（）了解建筑的總體規(guī)模、建成后的占地面積、綠化面積、各類建筑比例。了解各建筑施工隊(duì)人員和作業(yè)情況。編寫考察報(bào)告。、獲取房屋銷售、交付及準(zhǔn)業(yè)主信息（）獲知房屋準(zhǔn)確交付時(shí)間。（）了解銷售人員對(duì)業(yè)主的各項(xiàng)書面、口頭承諾。（）解讀購(gòu)房合同，觀看銷售宣傳。（）了解房屋銷售情況，確定將來(lái)交付數(shù)量和入住率。（）掌握已經(jīng)購(gòu)房業(yè)主的各項(xiàng)信息。（）與部分業(yè)主先期溝通，了解準(zhǔn)業(yè)主的消費(fèi)層次、文化水平、人員素質(zhì)和服務(wù)需求。編寫準(zhǔn)業(yè)主情況報(bào)告。、獲取建筑各類圖紙、指標(biāo)、工期信息（）獲取總體規(guī)劃設(shè)計(jì)圖，了解某域全貌。（）獲取單棟建筑、結(jié)構(gòu)、管線、設(shè)施、隱蔽工程等圖紙，建立設(shè)備設(shè)施檔案。與工程指揮人員、監(jiān)理人員、承包人、施工隊(duì)負(fù)責(zé)人建立有機(jī)聯(lián)系，參加工程現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議。了解、備份工程上的各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)、技術(shù)資料、原始記錄及施工方案。及時(shí)發(fā)現(xiàn)與物業(yè)相關(guān)的工程問題，提交開發(fā)商。、了解實(shí)際建筑情況（）掌握現(xiàn)有配套設(shè)備設(shè)施的安裝、使用及養(yǎng)護(hù)情況。（）了解工程進(jìn)度、技術(shù)交底資料、技術(shù)檔案。（）查找工程缺陷，登記備案，上報(bào)開發(fā)商。（）掌握所有隱蔽工程施工安裝全過(guò)程。（）備份工程變更情況，制定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)變更方案。（）督促物業(yè)管理設(shè)施的的落實(shí)，提出與物業(yè)管理相關(guān)的合理化建議。、提交協(xié)調(diào)報(bào)告和整改建議（）定期向開發(fā)商發(fā)送物業(yè)協(xié)調(diào)函。（）根據(jù)項(xiàng)目情況提出物業(yè)相關(guān)整改建議。（）配合施工方落實(shí)整改建議。、參加建筑竣工驗(yàn)收工作（）代表物業(yè)公司參與開發(fā)商的建筑驗(yàn)收。（）參加監(jiān)管部門對(duì)建筑的單體驗(yàn)收。（）參加項(xiàng)目綜合驗(yàn)收。（）準(zhǔn)備物業(yè)接管驗(yàn)收方案。、對(duì)房屋及附屬設(shè)備設(shè)施進(jìn)行清查（）檢查房屋外觀、道路和綠化情況。（）清查防盜門及配件和門鎖的靈敏度。（）檢查室內(nèi)應(yīng)具備的水電氣開關(guān)、配件的完好。（）測(cè)試隱蔽管線和弱電線路。（）按照設(shè)備設(shè)施檔案清點(diǎn)所有設(shè)備設(shè)施。（）對(duì)房屋進(jìn)行漏水測(cè)試和晴雨天觀察。（）記錄所有清查問題，確保在物業(yè)管理進(jìn)駐前上報(bào)完畢、參與制定物業(yè)管理方案（）研讀原物業(yè)管理預(yù)案（）了解項(xiàng)目招投標(biāo)規(guī)定（）對(duì)比預(yù)案與項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)情況（）寫出管理預(yù)案修正稿四、早期介入的意義與優(yōu)勢(shì)、早期介入的意義提高某廣場(chǎng)的使用價(jià)值。有利于某廣場(chǎng)房屋的銷售。便于早期向業(yè)主提供物業(yè)咨詢。為后期更好的為業(yè)主服務(wù)打好基礎(chǔ)。有利于某廣場(chǎng)項(xiàng)目的宣傳和社會(huì)形象。、早期介入的優(yōu)勢(shì)（）顯示萬(wàn)佳物業(yè)公司的專業(yè)性。（）利于物業(yè)辦日后的物業(yè)管理工作。（）利于萬(wàn)佳物業(yè)公司在投標(biāo)中勝出。（）易于業(yè)主接納萬(wàn)佳物業(yè)公司。

第五章物業(yè)交付（入伙）管理一、房屋交付流程持《購(gòu)房合同》到售房部領(lǐng)取《交房單》持《購(gòu)房合同》到售房部領(lǐng)取《交房單》攜帶《交房單》、業(yè)主身份證復(fù)印件至物業(yè)辦填寫《住戶成員登記表》建立住戶檔案簽訂《物業(yè)委托管理協(xié)議》及《裝修協(xié)議》領(lǐng)取房門鑰匙、《質(zhì)保書》、《使用說(shuō)明書》物業(yè)管理人員陪同現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收房屋在《房屋驗(yàn)收單》上填寫驗(yàn)收情況

二、業(yè)主入伙作業(yè)指導(dǎo)、入住的準(zhǔn)備工作（）入住資料的準(zhǔn)備、根據(jù)小某的實(shí)際情況編寫和印制《住戶手冊(cè)》、《消防安全責(zé)任書》、《入住通知書》。、《入住通知書》的內(nèi)容要求參照管理處辦公地點(diǎn)、業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的資料、證件及交納的費(fèi)用明細(xì)、并附簡(jiǎn)明扼要的入住流程等。、印刷以下各類入住表格：《（業(yè)主）領(lǐng)用登記表》、《裝修申請(qǐng)表》、《住宅使用說(shuō)明》、《住宅質(zhì)量保證書》、《鑰匙領(lǐng)用登記表》《入住驗(yàn)房表》、《入住登記表》（）入住時(shí)的環(huán)境布置。、某內(nèi)環(huán)境入口處掛歡迎橫幅，插彩旗，營(yíng)造熱烈的氣氛。插指路牌，由入口處到管理處，指路牌表明“加州陽(yáng)光物業(yè)辦公室”字樣。入口處表明管理處的辦公地址和辦公時(shí)間。、物業(yè)辦公環(huán)境擺放花盆、盆景給人以隆重喜慶的感受。張貼醒目的“辦理入伙手續(xù)流程圖”，辦理手續(xù)窗口設(shè)置要求做到“一條龍服務(wù)”。業(yè)主收到入住通知后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)帶齊有關(guān)證件和資料到銷售中心、物業(yè)管理處辦理入伙手續(xù)，如果在規(guī)定期限到來(lái)的前天內(nèi)，業(yè)主尚未辦理入住手續(xù)的，銷售部門應(yīng)再次發(fā)函或致電通知尚未辦理入住手續(xù)的業(yè)主前來(lái)辦理入住手續(xù)，并做好相應(yīng)記錄。業(yè)主辦理入（）業(yè)主須攜帶的證件、《關(guān)于辦理入伙手續(xù)的通知》。、《購(gòu)房合同》原件和復(fù)印件各一份。、業(yè)主家庭成員的身份證原件及復(fù)印件各一份，一吋彩照每人各兩張。、單位購(gòu)房的尚須帶齊營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本及其復(fù)印件各一份。、委托他人辦理的，須帶業(yè)主委托書。、入住手續(xù)辦理（）驗(yàn)證：物業(yè)管理員在業(yè)主之前未辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)首先對(duì)以下證件進(jìn)行檢查：《購(gòu)房合同》原件。、業(yè)主的身份證原件。、單位購(gòu)房的還須檢查其單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本。、委托他人辦理的，還須檢查業(yè)主的委托書。（）檢查無(wú)誤后，物業(yè)管理員將《購(gòu)房合同》原件，業(yè)主及家庭成員的身份證原件，單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本返回業(yè)主，證件復(fù)印件及業(yè)主委托書存入檔案。（）將業(yè)主提供的照片中的一張貼在《業(yè)主家庭情況登記表》內(nèi)，另一張為業(yè)主辦理《業(yè)主證》。（）交納入住費(fèi)用物業(yè)客戶服務(wù)應(yīng)指引業(yè)主到物業(yè)財(cái)務(wù)部交納入住費(fèi)用，收費(fèi)人員根據(jù)收款項(xiàng)目開具收款收據(jù)。、房屋驗(yàn)收（）物業(yè)客戶服務(wù)在業(yè)主交完入住費(fèi)用后交于工程組，由物業(yè)工程組帶業(yè)主驗(yàn)收房屋，并請(qǐng)業(yè)主將房屋存在的問題填入《業(yè)主入伙驗(yàn)房表中》。（）房屋經(jīng)驗(yàn)收合格的，管理員應(yīng)請(qǐng)業(yè)主在《業(yè)主入伙驗(yàn)房表》中簽字確認(rèn)。（）驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)立即協(xié)商整改。（）整改完畢，再通知業(yè)主二次驗(yàn)收，二次驗(yàn)收不合格的，由客服中心跟蹤改進(jìn)，至合格為止。、發(fā)放鑰匙（）業(yè)主收樓無(wú)問題，根據(jù)業(yè)主要求，由物業(yè)將鑰匙全部交給業(yè)主。（）業(yè)主收樓有問題，物業(yè)將鑰匙交給業(yè)主的同時(shí)，應(yīng)征某主同意后留一把進(jìn)戶門鑰匙，以供整改時(shí)使用。（）業(yè)主領(lǐng)取鑰匙時(shí)，應(yīng)在《鑰匙領(lǐng)用表》中簽字。、簽署《業(yè)主公約》和《消防安全責(zé)任書》（）管理員將《業(yè)主公約》、《消防安全責(zé)任書》（一式兩份）交給業(yè)主并請(qǐng)業(yè)主詳細(xì)閱讀。（）請(qǐng)業(yè)主簽署《業(yè)主公約》、《消防安全責(zé)任書》。（）管理員將簽署后的《業(yè)主公約》、《消防安全責(zé)任書》其中的一份存入業(yè)主檔案，另一份隨其他資料交業(yè)主保存。、資料發(fā)放管理員將以下資料發(fā)給業(yè)主保存：（）《住戶手冊(cè)》。（）《服務(wù)指南》。（）簽署后的《業(yè)主公約》。（）簽署后的《消防安全責(zé)任書》。（）《住宅使用說(shuō)明》。（）《住宅質(zhì)量保證書》。三、房屋裝飾裝修管理、裝修管理規(guī)定（）業(yè)主向物業(yè)辦申請(qǐng)，攜帶裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書及施工人員的身份證復(fù)印件到管理處填寫《住宅裝修申請(qǐng)表》與《施工人員登記表》，簽署《裝修施工承諾表》。如是物業(yè)使用人申請(qǐng)裝修，須有業(yè)主同意其裝修的證明文件。管理處審批合格后，收取裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)，為施工人員辦理施工許可證（收取工本費(fèi)）。如審批不合格，應(yīng)告知其應(yīng)補(bǔ)充那些文件。（）物業(yè)管理人員協(xié)同保安隊(duì)長(zhǎng)向業(yè)主和施工隊(duì)介紹小某管理規(guī)定。（）施工方搬運(yùn)裝修工具與材料時(shí)，應(yīng)提前告知物業(yè)。并派工作人到現(xiàn)場(chǎng)指揮搬運(yùn)。（）保安隊(duì)長(zhǎng)必須每天到裝修戶施工現(xiàn)場(chǎng)跟蹤視察，了解施工情況并做好記錄，必要時(shí)請(qǐng)機(jī)電工同往。（）裝修完畢后，保安隊(duì)長(zhǎng)或機(jī)電工驗(yàn)收后，在裝修申請(qǐng)表上填寫裝修驗(yàn)收情況，并簽名。（）在施工現(xiàn)場(chǎng)巡查時(shí)，如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共利益的行為，應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行整改，必要時(shí)填寫《整改通知單》，并現(xiàn)場(chǎng)拍照，以備留用與歸檔。（）對(duì)違反裝修規(guī)定者將依照有關(guān)條例采取如下措施：.批評(píng)、規(guī)勸.責(zé)令停工整改.報(bào)開發(fā)商、或政府有關(guān)部門。（）對(duì)于材料進(jìn)出、施工人員辦證、施工工具的管理：業(yè)主的裝修材料搬運(yùn)出廣場(chǎng)時(shí)，必須由業(yè)主親自到物業(yè)辦理出門證，簽字認(rèn)可，否則任何人一律不準(zhǔn)把材料帶出廣場(chǎng)。（）業(yè)主與施工人員需按物業(yè)辦要求，將裝修垃圾袋裝，放在指定位置。（）項(xiàng)目經(jīng)理每月不定期抽查次裝修管理情況。、裝修登記申請(qǐng)（）業(yè)主辦完所有入伙手續(xù)方可辦理裝修登記。（）業(yè)主攜帶裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書到管理處填寫《住宅裝修申請(qǐng)表》，簽署《裝修施工承諾表》。施工單位填寫《施工人員登記表》。（）物業(yè)辦審驗(yàn)業(yè)主、施工單位裝修資料時(shí)，如發(fā)現(xiàn)有不合理處，應(yīng)立即告知業(yè)主、施工單位對(duì)方案進(jìn)行修改，直至修改合格后，方準(zhǔn)予施工單位辦理施工管理手續(xù)，開始施工，發(fā)放施工許可證。（）施工單位負(fù)責(zé)人帶好施工人員身份證或暫住證到管理處辦理施工管理手續(xù)，交納管理工本費(fèi)，領(lǐng)取施工人員出入證。（）為維護(hù)全體業(yè)主的共同利益促進(jìn)物業(yè)的保值升值，在裝修過(guò)程中，請(qǐng)業(yè)主和施工單位在裝修前仔細(xì)地閱讀所領(lǐng)裝修材料。

第六章安全秩序與消防管理一、護(hù)衛(wèi)管理、安全與秩序維護(hù)目標(biāo)（）人員進(jìn)出井然有序，環(huán)境安全、舒適（）突發(fā)事件迅速得到解決（）交通事故處理率、安全護(hù)衛(wèi)管理運(yùn)做流程圖物業(yè)辦物業(yè)辦護(hù)衛(wèi)部護(hù)衛(wèi)人員門崗監(jiān)控室來(lái)電來(lái)人報(bào)警現(xiàn)場(chǎng)巡視檢查每周定期檢查發(fā)現(xiàn)問題緊急情況上報(bào)并及時(shí)報(bào)警視情況妥善處理或協(xié)助公安部門并做好記錄即使糾正并做好記錄每月按標(biāo)準(zhǔn)考評(píng)并記錄進(jìn)出車輛登記歸檔保存、值班（總控、監(jiān)控）室工作內(nèi)容上崗時(shí)先檢查監(jiān)控、防護(hù)設(shè)備；發(fā)現(xiàn)形跡可疑人員立即向所有崗位通報(bào)并報(bào)告物業(yè)服務(wù)中心；維持本崗周邊交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出車輛，引導(dǎo)要及時(shí)，手勢(shì)要規(guī)范，態(tài)度要熱情；車輛出入登記記錄詳細(xì)；遇有運(yùn)輸車輛出入，詳細(xì)記錄車輛來(lái)源與事由，放行時(shí)須手續(xù)完備（需有服務(wù)中心的放行條），同時(shí)無(wú)其它違規(guī)行為；（）值班室與巡視人員通信聯(lián)動(dòng)，時(shí)時(shí)相互通報(bào)安全情況。、巡視檢查工作內(nèi)容（）勤巡邏，細(xì)觀察，不放過(guò)任何一處非正常點(diǎn)；（）巡視范圍包括物業(yè)某域內(nèi)所有部位；（）按巡邏路線巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，遇重大問題及時(shí)告知部長(zhǎng)及服務(wù)中心，巡視中嚴(yán)格杜絕盲點(diǎn)；（）巡視時(shí)思想集中，做到“看、聽、聞、問”，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)匯報(bào)；并注意各種設(shè)施設(shè)備的完好性，以及保潔綠化工作是否到位等；（）巡視時(shí)有禮有節(jié)，認(rèn)真回答業(yè)主和來(lái)訪人員的詢問，熱情禮貌服務(wù)；（）接到交通、治安、火警報(bào)警要求支援信息，及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)了解情況，做出正確處理。（）必須規(guī)范著裝，佩帶對(duì)講機(jī)與警械進(jìn)行巡視檢查。、護(hù)衛(wèi)工作注意事項(xiàng)迅速熟悉內(nèi)部工作人員和車輛，防止干擾業(yè)主正常工作；對(duì)已劃定的禁某注意保護(hù)，但未經(jīng)批準(zhǔn)嚴(yán)禁擅入；與本崗工作無(wú)關(guān)的事項(xiàng)禁止過(guò)問；對(duì)高層客戶應(yīng)顯示出應(yīng)有的尊敬；協(xié)助內(nèi)保工作，以先內(nèi)后外為一般工作原則。二、消防管理、日常消防工作內(nèi)容（）物業(yè)服務(wù)中心對(duì)物業(yè)某域消防工作進(jìn)行不定期重點(diǎn)檢查和抽查，每月不少于一次；（）物業(yè)服務(wù)中心主任為物業(yè)某域防火負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)組建消防隊(duì)，每月定期檢查、指導(dǎo)消防管理工作和處理消防管理中的問題，消防辦公例會(huì)每月至少一次；（）護(hù)衛(wèi)部長(zhǎng)對(duì)消防管理工作進(jìn)行檢查和指導(dǎo)，每周不少于一次；（）護(hù)衛(wèi)員每天對(duì)本崗位、本地段進(jìn)行一次消防檢查，發(fā)現(xiàn)消防隱患及時(shí)處理并向上級(jí)匯報(bào)；（）堅(jiān)持“預(yù)防為主、防消結(jié)合”，做好物業(yè)某域的消防工作；（）做好消防培訓(xùn)工作，使所有員工都具備相應(yīng)的消防知識(shí)，能夠熟練使用各種消防器材、設(shè)施；（）做好消防宣傳工作，利用網(wǎng)絡(luò)、宣傳欄等媒介宣傳有關(guān)消防及逃生知識(shí)，加強(qiáng)對(duì)護(hù)衛(wèi)員進(jìn)行消防知識(shí)和業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)，定期進(jìn)行消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)，內(nèi)容包括：人員逃生、救生、常用消防工具的使用、火災(zāi)時(shí)人員緊急疏散、物業(yè)某域各消防系統(tǒng)的功能檢測(cè)等。（）設(shè)立防火分某，每個(gè)防火分某均設(shè)有防火責(zé)任人，加強(qiáng)監(jiān)控中心的監(jiān)控和日常巡視檢查，發(fā)現(xiàn)事故隱患及時(shí)排除，保持消防設(shè)備設(shè)施完好。、消防管理運(yùn)做流程圖物業(yè)辦物業(yè)辦護(hù)衛(wèi)部制定預(yù)案措施消防器材配制現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施日巡視檢查預(yù)防宣傳教育設(shè)備定期保養(yǎng)發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改并做好安全記錄義務(wù)消防員消防員（專職）歸檔保存年度考評(píng)檢查

、消防監(jiān)控操作流程圖登記記錄火災(zāi)救護(hù)撥打發(fā)現(xiàn)消防問題電話通知監(jiān)控消音復(fù)位確認(rèn)消音樓內(nèi)報(bào)警普通故障火災(zāi)報(bào)警保安巡視現(xiàn)場(chǎng)查看確認(rèn)火災(zāi)報(bào)告戶衛(wèi)部樓層報(bào)警中心機(jī)房報(bào)警監(jiān)控報(bào)警登記記錄火災(zāi)救護(hù)撥打發(fā)現(xiàn)消防問題電話通知監(jiān)控消音復(fù)位確認(rèn)消音樓內(nèi)報(bào)警普通故障火災(zāi)報(bào)警保安巡視現(xiàn)場(chǎng)查看確認(rèn)火災(zāi)報(bào)告戶衛(wèi)部樓層報(bào)警中心機(jī)房報(bào)警監(jiān)控報(bào)警樓外報(bào)警樓外報(bào)警三、秩序維持、車輛交通管理（）按車輛有關(guān)管理規(guī)定放行或禁行；（）所有車輛進(jìn)入物業(yè)某域，一律限速公里以下；（）維持門前交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出車輛，引導(dǎo)及時(shí)，態(tài)度熱情；（）遇有運(yùn)輸車輛進(jìn)入，詳細(xì)記錄車輛來(lái)源與事由，放行時(shí)須手續(xù)完備，同時(shí)無(wú)其它違規(guī)行為；（）車輛停靠需要求停放就位，車輛停放整齊；（）定時(shí)巡視停車場(chǎng)，防止車主粗心而造成損失，發(fā)現(xiàn)車輛報(bào)警立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)；（）有重大活動(dòng)安排，事先預(yù)留車位，擺放醒目標(biāo)志；（）完備停車場(chǎng)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，如限高牌、限速牌、禁停標(biāo)識(shí)、行駛停放識(shí)別標(biāo)記等；（）人性化管理，關(guān)注已停車輛，查看有無(wú)損壞、漏油、漏水情況，做好相關(guān)記錄，若出現(xiàn)損壞、漏油、漏水等，盡快與車主聯(lián)系，減小損失，輔助、引導(dǎo)車主安全停車，提醒車主勿將貴重物品遺忘在車內(nèi)，勿忘關(guān)閉車窗車門。、治安事件處理應(yīng)對(duì)方法（）發(fā)生治安事件，值班護(hù)衛(wèi)員應(yīng)第一時(shí)間趕到現(xiàn)場(chǎng)；（）護(hù)衛(wèi)人員不能控制的，應(yīng)立即上報(bào)并確定是否需要報(bào)警；（）處理治安事件應(yīng)本著保證人身財(cái)產(chǎn)安全，不擴(kuò)大事態(tài)的基本原則。（）對(duì)所有事件，監(jiān)控中心都應(yīng)留下視頻文件，以備調(diào)查取證。

第七章環(huán)境管理一、衛(wèi)生保潔標(biāo)準(zhǔn)（）樓道、走廊地面、梯級(jí)無(wú)垃圾雜物、污跡、泥土。 每天巡回保潔墻面干凈無(wú)臟污，天頂無(wú)積灰、蜘蛛網(wǎng)。每天次保潔扶手、欄桿干凈。每天次保潔目視燈具、燈管無(wú)灰塵，燈具內(nèi)無(wú)蚊蟲，燈罩、燈蓋無(wú)積灰。每月次保潔目視公共門、窗干凈無(wú)污漬、浮塵。每天次保潔（）監(jiān)控探頭探頭鏡頭干凈無(wú)積灰、浮塵。每周次保潔（）道路目視地面無(wú)垃圾雜物、污漬、積水、泥沙。每天巡回保潔人行路面無(wú)雜物、煙蒂、垃圾和痰跡。每天巡回保潔（）綠化帶花園內(nèi)無(wú)瓜果皮殼、落葉、枯葉、飲料盒、紙屑、碎石等雜物。每天巡回保潔（）垃圾桶垃圾桶表面無(wú)積灰、污跡。 室內(nèi)巡回保潔，室外每天次保潔（）其他設(shè)施煙感器、指示燈、消防栓、消防箱內(nèi)外無(wú)積灰，出風(fēng)口無(wú)灰塵、污跡每周次保潔（）天臺(tái)、平臺(tái)無(wú)垃圾雜物，排水口暢通。每周次保潔（）照明設(shè)施綠地矮燈干凈無(wú)積灰。每周次保潔燈桿無(wú)臟污、粘附物，燈罩目視無(wú)積灰。每周次保潔（）宣傳欄、閱報(bào)欄、廣告欄玻璃干凈無(wú)灰塵，框架干凈無(wú)污跡。 室內(nèi)每天次，室外每周次保潔（）排水溝目視干凈無(wú)雜草、雜物。每周次保潔 排水暢通無(wú)堵塞、積水、異味。 每周次保潔（）外墻外立面二米以下無(wú)污垢。 每周次保潔 建筑物外立面按委托具體要求清洗。二、保潔作業(yè)指導(dǎo)、地下室、天臺(tái)、轉(zhuǎn)換層的清潔（）每天早晨：和下午：分兩次用掃把清掃地下室、地下車庫(kù)的地面及公共梯間的臺(tái)階，清除地面及排水溝內(nèi)的垃圾、雜物，并將垃圾運(yùn)至指定地點(diǎn)。（）：至：、：至：，對(duì)樓內(nèi)進(jìn)行不間斷保潔。（）沖刷地面的油污、油漬。（）上樓清掃天臺(tái)、平臺(tái)、轉(zhuǎn)換層地面、明暗溝內(nèi)的垃圾、雜物，將垃圾動(dòng)至指定地點(diǎn)。（）協(xié)助垃圾清掃人員將垃圾運(yùn)至垃圾中轉(zhuǎn)站。（）每月清掃天棚等處。（）每月用清潔液、毛巾擦拭一遍消防栓、指示牌、消防指示燈、車位檔、防火門等公用設(shè)施。（）每?jī)蓚€(gè)月用干毛巾擦拭燈具一次。（）地下室和外露管線每?jī)蓚€(gè)月用雞毛撣子或掃把清掃灰塵一次。天臺(tái)、裙樓平臺(tái)的水管線每?jī)蓚€(gè)月沖刷一次。、瓷磚、噴涂和某墻面的清潔（）裝好兩桶水，其中一桶放入適量的洗潔精。（）用鏟刀、刀片輕輕刮掉墻面的污垢，臟漬。（）把毛巾浸入放有洗潔精的水盆，拿起后用中等力度擰干，沿著墻壁從上往下來(lái)回擦抹。（）有污跡的地方，再用短柄刷刷洗。（）用另一條毛巾浸透清水后，用中等力擰干，再清拭一次。（）用干拖把拖干地面。（）墻面清抹每周一次，墻面清洗每月一次。（）某外墻每?jī)赡昵逑匆淮?，瓷磚外墻每四年清洗一次，馬賽克墻每六年清洗一次。、乳膠漆墻面的清潔（）關(guān)閉局部要清潔處的門窗，在地面上淋些水。（）用雞毛撣子或干凈的掃把輕輕拂去墻面及天棚上的灰塵。（）用干毛巾清擦墻面的污跡，擦不掉的污跡用細(xì)砂紙輕輕擦掉。（）用鏟刀鏟掉墻面上的粘附的泥沙、痰跡。（）掃干凈地面灰塵，再用拖把拖干凈地面。（）上述工作每月做一次。、不銹鋼的清潔和保養(yǎng)（）先用兌有中性清潔劑的溶液對(duì)不銹鋼表面進(jìn)行拭抹。（）置少許無(wú)絨鋼油于無(wú)絨毛巾上，對(duì)不銹鋼表面進(jìn)行拭抹。（）拿無(wú)油凈無(wú)絨毛巾，對(duì)不銹鋼油表面進(jìn)行拭抹。（）表面面積大的可用手動(dòng)噴霧槍將不銹鋼油噴于不銹鋼表面，然后用無(wú)絨干毛巾拭抹。、玻璃門、窗、幕墻的清潔（）先用刀片刮掉玻璃上的污跡。（）按玻璃清潔劑與水：的比例兌好玻璃清潔溶液（如玻璃水為無(wú)須配兌產(chǎn)品，則無(wú)須配兌）。（）把浸有玻璃清潔溶液的毛巾裹在玻璃刮上，然后用適當(dāng)?shù)牧α堪丛诓Ａы敹藦纳贤麓怪毕茨＃ǎ┪圹E較重的地方重點(diǎn)抹。（）除掉毛巾用玻璃刮，刮去玻璃表面的水分。（）一洗一刮連貫進(jìn)行，當(dāng)玻璃的位置和地面較接近時(shí)，可以把刮做橫向移動(dòng)。（）用無(wú)絨毛巾抹去玻璃框上的水珠。（）最后用地拖拖抹地面上的污水。（）清刮高處玻璃時(shí)，可把玻璃刮套在伸縮竿上。、燈具的清潔（）準(zhǔn)備梯子、螺絲刀、抺布、膠桶等工具。（）關(guān)閉電源，架好梯子，人站在梯子上，一手托起燈罩，一手拿螺絲刀，擰松燈罩的固定螺絲，取下燈罩。（）先用濕抺布擦抺燈罩內(nèi)外污跡和蟲子，再用干抺布抺干水分。（）將抺干凈的燈罩裝上，并用螺絲刀擰緊固定螺絲。（）應(yīng)先將電源關(guān)閉，取下蓋板，取下燈管，然后用抺布分別擦抺燈管和燈具及蓋板，重新裝好。、室外地面清潔（）每天：和：分兩次，用掃把、垃圾斗對(duì)路面、綠地進(jìn)行徹底清掃，清除地面果皮、紙屑、樹葉等雜物。（）每天：—：，：—：每隔半小時(shí)巡回清掃保潔一次。（）用鏟刀清除粘在地面上的香口膠等雜物。（）發(fā)現(xiàn)污水、污漬、口痰，須在半小時(shí)內(nèi)沖刷、清理干凈。（）果皮箱和垃圾桶每天上、下午各清倒一次，并用長(zhǎng)柄刷子沾水刷洗一次。（）垃圾屋附近地面每天上、下午用水沖洗兩次，每周用洗潔精刷洗一次。（）室外宣傳牌、雕塑每天用濕毛巾擦拭一次。（）每月用水沖洗有污跡的地面、墻身一次。

第八章設(shè)備設(shè)施維修維護(hù)管理一、設(shè)施設(shè)備維護(hù)原則（）預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃性維修保養(yǎng)并重，使設(shè)備時(shí)刻處于良好狀態(tài)。（）對(duì)設(shè)備做到“三好、四會(huì)、五定”?！叭谩奔从煤谩⑿藓煤凸芾砗迷O(shè)備；“四會(huì)”即維修人員會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障；“五定”即對(duì)主要設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、檢修做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)。（）實(shí)行操作人員維護(hù)與專業(yè)人員維修相結(jié)合。以操作人員進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)為主，同時(shí)要求專業(yè)維修人員對(duì)出現(xiàn)的問題及時(shí)維修處理。（）完善設(shè)備管理和定期檢查、維修制度。制定科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計(jì)劃。（）修舊利廢，合理更新，降低設(shè)備維修費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益。（）規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維修保養(yǎng)管理工作，確保供配電設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。（）推行科技型物業(yè)管理模式，采用科學(xué)的管理方法和手段，如采取冗余策略，即在設(shè)備備件儲(chǔ)備、技術(shù)支援服務(wù)等方面實(shí)現(xiàn)冗余，以備設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)能迅速處理。二、電梯維護(hù)管理、電梯管理標(biāo)準(zhǔn)（）所有電梯保證小時(shí)正常運(yùn)行。（）保證小時(shí)有設(shè)備員在礦某內(nèi)值班，遇電梯困人事件保證在最短時(shí)間內(nèi)救出被困人員。（）執(zhí)行定期保養(yǎng)和每年年檢保養(yǎng)制度，并有記錄，把有序的維修保養(yǎng)落到實(shí)處，杜絕無(wú)序搶修現(xiàn)象。（）所有電梯都取得勞動(dòng)局頒發(fā)的安全使用證和合格的檢驗(yàn)報(bào)告后方可運(yùn)行。、電梯運(yùn)行管理方法（）曳引機(jī). 主機(jī)運(yùn)行正常，速度平穩(wěn)可靠；. 冷卻風(fēng)機(jī)正常、有效；. 減速和潤(rùn)滑良好，油位正常；. 制動(dòng)器完好、可靠。（）轎廂. 內(nèi)部按鈕齊全完好，信號(hào)登記有效；. 照明完好，通風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無(wú)異常聲；. 手動(dòng)、自動(dòng)操作運(yùn)行正常；. 應(yīng)急對(duì)講完好可靠；. 超載報(bào)警正確可靠；. 轎門開閉平穩(wěn)，時(shí)間適中；. 轎廂長(zhǎng)、短行程的平層精度符合要求。（）安全系統(tǒng). 安全鉗齊全，性能靈活可靠；. 限速開關(guān)可靠，動(dòng)作靈敏；. 各安全開關(guān)齊全、性能可靠、有效；. 各廳門及轎門安全連鎖開關(guān)齊全，性能可靠、有效；. 急停開關(guān)完好，性能可靠有效；. 檢修及運(yùn)行狀態(tài)正常。（）導(dǎo)軌導(dǎo)靴. 連接點(diǎn)平滑，固定螺栓無(wú)松動(dòng)，導(dǎo)軌不走位；. 運(yùn)行時(shí)靴襯與導(dǎo)軌無(wú)異常聲，滑動(dòng)平穩(wěn)；. 導(dǎo)軌潤(rùn)滑良好，油杯、油氈等齊全；. 各導(dǎo)軌表面無(wú)重大銹蝕。（）供電系統(tǒng). 每臺(tái)梯專用一只控制箱，電氣規(guī)范符合要求；. 應(yīng)急備用電源能自動(dòng)切換；. 動(dòng)力電與照明電，控制電與信號(hào)電不得混用；. 發(fā)電機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)異常聲；. 轎頂、井道照明齊全良好；. 電梯控制和內(nèi)接線符合要求，無(wú)臨時(shí)跳線；. 接地保護(hù)符合要求。（）底坑. 無(wú)積水、滲漏、線路受潮；. 照明、插座齊全完好；. 急停檢修開關(guān)有效；. 緩沖器正常、符合規(guī)定要求。三、變配電系統(tǒng)管理、變電運(yùn)行倒閘操作執(zhí)行（）受理調(diào)度下達(dá)的操作指令；（）審核研究操作指令的可行性；（）確定危險(xiǎn)點(diǎn)，制定控制措施；（）填寫操作票；（）審核操作票；（）模擬演習(xí)；（）操作前準(zhǔn)備（）操作（）操作結(jié)束（）布置現(xiàn)場(chǎng)安全措施、主設(shè)備巡視項(xiàng)目及檢查次序（）主變壓器巡視檢查（）有載分接開關(guān)巡視檢查（）真空斷路器巡視檢查（）斷路器巡視（）油斷路器巡視檢查（）彈簧操作機(jī)構(gòu)巡視檢查（）電磁操作機(jī)構(gòu)巡視檢查（）隔離開關(guān)巡視檢查（）電容器巡視檢查（）互感器、耦合電容器巡視檢查（）防雷設(shè)施巡視檢查項(xiàng)目（）母線巡視檢查（）阻波器巡視檢查（）電力電纜巡視檢查（）微機(jī)保護(hù)裝置巡視檢查（）微機(jī)監(jiān)控裝置巡視檢查（）直流電源裝置巡視檢查（）小電流接地微機(jī)選線裝置巡視檢查（）計(jì)量和指示儀表巡視檢查、變電設(shè)備維護(hù)項(xiàng)目（）變電站交直流熔絲（控制開關(guān)）運(yùn)行（）交直流熔絲（控制開關(guān)）檢查核對(duì)（）變電所直流接地處理（）設(shè)備接點(diǎn)測(cè)溫四、水電維修管理、水電報(bào)修客服操作流程接到服務(wù)邀約接到服務(wù)邀約責(zé)任人回應(yīng)十分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)做好服務(wù)記錄無(wú)法解決全某域聯(lián)動(dòng)支援維修完成回訪保修人、維修電工操作規(guī)程（）維修電工必須熟練掌握所維修設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、技術(shù)特征、工作原理和電氣系統(tǒng)原理圖和各安全保護(hù)裝置的作用。能獨(dú)立工作，并經(jīng)考試取得合格證。（）維修電工必須嚴(yán)格執(zhí)行《維修安全規(guī)程》有關(guān)規(guī)定和電氣相關(guān)作業(yè)規(guī)程。檢修質(zhì)量應(yīng)符合《機(jī)電設(shè)備檢修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》的有關(guān)規(guī)定。（）作業(yè)前對(duì)所用工具、儀表、保護(hù)用品認(rèn)真檢查、調(diào)試、確保準(zhǔn)確、安全、可靠，由專人負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備停、送電。作業(yè)前掛“停電作業(yè)”牌，并進(jìn)行驗(yàn)電、放電、接臨時(shí)對(duì)地線等項(xiàng)安全措施。（）操作高壓電氣設(shè)備時(shí)，必須戴合格的絕緣手套，穿絕緣靴、一人操作、一人監(jiān)護(hù)、在停電后的開關(guān)上掛警示牌。（）對(duì)所維修的電氣設(shè)備應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行巡回檢查，并注意各部溫升和有無(wú)異響、異味、異震。安全保護(hù)裝置定期維修、試驗(yàn)和整定。（）在試驗(yàn)采用新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備和新材料時(shí)，應(yīng)制定相應(yīng)的安全措施，報(bào)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。（）對(duì)檢修后電氣設(shè)備、機(jī)械保護(hù)進(jìn)行測(cè)試和某試驗(yàn)，確保整個(gè)保護(hù)系統(tǒng)靈敏可靠。（）檢修后的設(shè)備狀況向操作人員交待清楚，由檢修、管理、使用三方共同檢查驗(yàn)收后，方可投入正常使用。、用電線路維修維護(hù)（）嚴(yán)格遵守電氣操作規(guī)程，熟練地掌握物業(yè)某域內(nèi)電路實(shí)際操作與維修。（）經(jīng)常巡檢物業(yè)某域內(nèi)的照明、電器設(shè)備，做好物業(yè)某域內(nèi)的動(dòng)力、變配電的保養(yǎng)維修和安全運(yùn)行工作。（）負(fù)責(zé)安裝各類電器線路和設(shè)備，以及全部配電系統(tǒng)，做好物業(yè)某域內(nèi)各種小電器的維修工作。（）定期巡視各電器設(shè)備，密切監(jiān)視總配電房的各項(xiàng)工作情況，正確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)并認(rèn)真填好報(bào)表。（）努力做好所管轄電氣設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，對(duì)來(lái)人來(lái)電報(bào)修項(xiàng)目，應(yīng)隨叫隨到，及時(shí)修理，并做好登記工作。做好每月工時(shí)、材料的統(tǒng)計(jì)工作。（）需提供應(yīng)急電時(shí)，應(yīng)迅速趕到配電房，起動(dòng)發(fā)電機(jī)，盡快恢復(fù)送電，及時(shí)處理配電故障。（）發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)保持頭腦冷靜，并立即上報(bào)，嚴(yán)格按照操作規(guī)程，及時(shí)排除故障，事故未排除不進(jìn)行交接班。（）嚴(yán)格按照電氣設(shè)備規(guī)章制度要求上崗，注意用電安全，注意防火，防止人身事故的發(fā)生。（）對(duì)各種違章、違例用電事件嚴(yán)肅查處，認(rèn)真做好節(jié)電、降低消耗的工作。（）注意節(jié)約原材料，在保證設(shè)備正常運(yùn)作的基礎(chǔ)上延長(zhǎng)使用壽命，減少零配件的消耗，并妥善保管好所有的設(shè)備和工具。（）嚴(yán)禁在電房?jī)?nèi)堆放易燃易爆物品及其他雜物。、供水管線維護(hù)（）建立日常管線巡查制度。（）維修工應(yīng)掌握管線分布情況。（）各閘閥、表井定期清理檢查。（）每年秋季做好管線防寒工作。（）將管線圖紙和維修養(yǎng)護(hù)情況專項(xiàng)收存，建立管線設(shè)施檔案。

第九章綠化管理針對(duì)某廣場(chǎng)綠化項(xiàng)目比較特殊，綠化植被面積大、檔次高的特點(diǎn)，萬(wàn)佳物業(yè)專門制定了一套專業(yè)性高、實(shí)用性強(qiáng)，符合某廣場(chǎng)綠化特點(diǎn)的綠化治理養(yǎng)護(hù)方案。一、綠化治理維護(hù)、綠化面貌標(biāo)準(zhǔn)綠地內(nèi)清潔、整齊。無(wú)明顯病蟲危害，無(wú)藥害。根據(jù)實(shí)際情況制定養(yǎng)護(hù)、補(bǔ)種計(jì)劃，并按期實(shí)施。、綠化維護(hù)工作內(nèi)容（）落實(shí)責(zé)任，完善制度首先應(yīng)對(duì)小某的花木進(jìn)行分類，將植物的特征、習(xí)性編寫掛牌。做好綠化工人的技能培訓(xùn)，落實(shí)責(zé)任制，劃分管理片某。綠化工人每日應(yīng)清掃落葉、雜物，填補(bǔ)樓旁陷地，為植被澆水，根除雜草。澆水要澆透，澆均勻，按季節(jié)調(diào)整澆水時(shí)間，確保植物正常生長(zhǎng)。清除雜草主要通過(guò)人工除草和化學(xué)除草兩種方法，人工除草要連根拔除，化學(xué)除草要注意調(diào)配好除草劑的濃度，可選用莠去津、使他隆等藥劑。（）合理施肥澆水喬灌木施肥要根據(jù)不同品種，不同季節(jié)確定施肥量。一般盆栽植物花前花后可多施一、二次，其他植物全年施用化肥大約二至三次，每次施肥結(jié)合中耕松土有利于植物生長(zhǎng)。草坪施肥最好是在草坪修剪后進(jìn)行，施肥后要立即澆透水。合理的肥水管理，可使植物生長(zhǎng)旺盛，增強(qiáng)抵抗力，減少病蟲害發(fā)生。（）病蟲害防治防治住宅小某植物病蟲害，在使用農(nóng)藥時(shí)應(yīng)盡量采用高效低毒的產(chǎn)品，降低農(nóng)藥對(duì)小某的環(huán)境污染，并結(jié)合人工捕除同時(shí)進(jìn)行。其次要對(duì)癥施藥，注意藥劑比例，不同品種的藥劑應(yīng)輪換使用，防止病蟲害產(chǎn)生抗藥性。使用農(nóng)藥要帶好防護(hù)用品，噴施要均勻。做好農(nóng)藥登記，藥后要進(jìn)行評(píng)估。春夏季是病蟲害的高峰期，要特別注意做好病蟲害防治工作。而冬季應(yīng)對(duì)喬灌木進(jìn)行一次全面的病蟲害清查工作，修整樹形，剪除枯樹病枝，清除蟲卵、蟲繭，以減少蟲源。（）植被修剪喬灌木及綠籬要定期修剪，特別是成形的灌木球和綠籬，既要保持其造型又要保證植株生長(zhǎng)正常。灌木的造型根據(jù)品種和位置的不同可由綠化技術(shù)人員確定，小某灌木造型包括：圓形、蘑菇形、圓柱形、三角形、方形、菱形等。草坪應(yīng)定期修剪，全年剪草至少五、六次。對(duì)于一些植物的修剪應(yīng)注意技巧，修剪不當(dāng)會(huì)影響生長(zhǎng)甚至導(dǎo)致植株死亡。如美人蕉開花后要剪除老枝桿及枯花，保持通風(fēng)，減少病害發(fā)生；月季花怕澇也怕熱，在休眠期枝桿不能修得太短；棕櫚樹剝棕要適量，如超量剝棕會(huì)發(fā)生干腐病或?qū)е轮仓晁劳?。此外，綠籬的修剪高度也要適度，比如黃心梅綠籬的修剪高度應(yīng)控制在至厘米，九里香、山指甲綠籬的高度一般為至厘米。（）做好防風(fēng)、防澇和防寒工作剛栽種的喬木要搭建護(hù)架。工作人員要經(jīng)常檢查花木生長(zhǎng)情況，護(hù)樹架要及時(shí)進(jìn)行加固，備好抗風(fēng)用具。進(jìn)入雨季要注意排水系統(tǒng)暢通，防止植物受浸。冬天對(duì)熱帶植物要做好防寒處理，在5℃（）加強(qiáng)綠化保護(hù)宣傳隨著業(yè)主入住，損壞花木等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，因此，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主愛護(hù)綠化的宣傳很有必要?？衫酶鞣N宣傳手段，如舉辦綠化講座等來(lái)提高業(yè)主愛綠護(hù)綠的思想意識(shí)。同時(shí)，應(yīng)動(dòng)員全體員工共同參與綠化管理工作，以確保小某綠化管理工作順利進(jìn)行。二、日常綠化養(yǎng)護(hù)、喬木修剪喬木修剪的目的在于調(diào)節(jié)養(yǎng)分，擴(kuò)大樹冠，盡快發(fā)揮綠化功能；整理樹形，理順枝條，使樹冠枝繁葉茂，疏密適宜，充分發(fā)揮觀賞效果；同時(shí)又能通風(fēng)透光，減少病蟲害的發(fā)生。用于屋頂綠化的樹木由于生長(zhǎng)基質(zhì)較薄，應(yīng)當(dāng)縮小樹冠，控制其生長(zhǎng)速度，從而防止倒伏和對(duì)房屋頂部造成過(guò)大壓力。根據(jù)樹木本身的自然樹形和生長(zhǎng)習(xí)性，可分為無(wú)主軸型（如：槐樹、欒樹、饅頭柳、元寶楓等）和有主軸型（如：毛白楊、銀杏、白臘等），修剪要領(lǐng)各不相同，對(duì)松柏類的修剪又另有要求。無(wú)主軸型不定芽萌生力強(qiáng)，耐修剪。從定植開始就應(yīng)注意培養(yǎng)樹形，主要在冬季進(jìn)行修剪；夏季則進(jìn)行對(duì)小樹掰芽、對(duì)生長(zhǎng)過(guò)旺的枝條剪梢、摘心。修剪時(shí)應(yīng)注意：掌握定干高度。定植樹木時(shí)一般進(jìn)行抹頭，要根據(jù)不同栽植地點(diǎn)和要求，確定分枝點(diǎn)的高度，屋頂綠化中根據(jù)景觀實(shí)際要求確定植株高度。選留好主枝。對(duì)抹頭后剪口以下萌生的新枝條選留方向均勻、角度適宜的留三、四個(gè)作為主枝，其余的及時(shí)掰芽或疏剪，次冬對(duì)所留枝條根據(jù)強(qiáng)弱、長(zhǎng)短情況適當(dāng)進(jìn)行中度或輕度短截，以保證主枝粗壯，二次分枝適度。為防止有些枝條由于生長(zhǎng)過(guò)旺、過(guò)長(zhǎng)而向下彎垂或基部分枝，夏季應(yīng)對(duì)過(guò)旺枝條進(jìn)行短截或摘心，促使分枝。在樹形骨架基本成形后，則以疏枝為主，使枝條逐年發(fā)展，疏密適度，保持樹冠通風(fēng)透光。按去弱留強(qiáng)的原則，適當(dāng)?shù)厥杓魪纳?、過(guò)密枝、交叉枝，并剪去枯枝、病蟲枝，理順骨干枝系統(tǒng)，達(dá)到樹冠內(nèi)部不亂又不空，外圍豐滿又通風(fēng)透光。通過(guò)修剪對(duì)植株的株高、形態(tài)進(jìn)行有效控制，從而盡量減少對(duì)屋頂?shù)暮奢d，防止由于樹木過(guò)大過(guò)高造成的倒伏情況發(fā)生。有主軸型這類樹木具有很強(qiáng)的頂端生長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)，直立壯觀，不耐抹頭或重截，應(yīng)以疏剪為主。主要修剪在冬季進(jìn)行。修剪時(shí)應(yīng)注意：保持樹冠與樹木的適當(dāng)比例，高度一般保持在比左右，以保持足夠的枝葉供應(yīng)樹木生長(zhǎng)。最下方三大主枝著生位置要上下錯(cuò)開，方向均勻，角度適宜，防止生在一個(gè)水平面上，影響主尖生長(zhǎng)。及時(shí)剪掉三大主枝上基部貼近樹干的側(cè)枝，防止截留養(yǎng)分，影響主干往上生長(zhǎng)。選留好三大主枝以上的其他各主枝，使其呈螺旋形循序排列，保持適當(dāng)距離（一般在至厘米之間），避免重疊。適當(dāng)疏剪過(guò)密枝、主枝的背上枝、內(nèi)向枝、弱枝、徒長(zhǎng)枝、病蟲枝等。常綠樹的修剪一般要保留全部側(cè)枝，只修剪干枯枝、折損枝、病蟲害枝。如果要提高松樹的分枝點(diǎn)，應(yīng)從幼樹時(shí)逐年修剪，不宜一次修剪過(guò)多，剪口要適當(dāng)離開主干，不可剪掉基部膨大部分，防止剪口過(guò)大，流膠過(guò)多，傷口回縮，影響樹勢(shì)。、灌木修剪一般為保持灌叢狀態(tài)的修剪，主要在于逐年循序更新老枝，使上下部樹枝都能豐滿，避免下部空虛，一般在每年進(jìn)入生長(zhǎng)期前，在根生枝中選較老的自地面剪除，同時(shí)整修株形，控制高度，除去過(guò)密枝并隨時(shí)清理死枝和病蟲害侵害的枝條。對(duì)觀花灌木的修剪，時(shí)間及方法必須根據(jù)不同開花習(xí)性進(jìn)行。對(duì)當(dāng)年生枝條上開花的，應(yīng)在花開后剪去過(guò)長(zhǎng)枝，進(jìn)行整形修剪；對(duì)秋季孕蕾，次年春季開花的，應(yīng)在夏季休眠期剪去徒長(zhǎng)枝和過(guò)密枝，入冬前剪去過(guò)長(zhǎng)枝，修整株形；對(duì)花開于多年生枝上的和常綠開花灌木，可于休眠后或萌動(dòng)前進(jìn)行必要的整形修剪。為使花繁色艷，應(yīng)根據(jù)不同的開花習(xí)性掌握下列原則：（）當(dāng)年生枝條開花的種類如紫薇、木槿、珍珠梅等，選留適當(dāng)高度的健壯枝留至個(gè)飽滿芽短截；一年內(nèi)多次開花的種類花后在花下至芽處剪去，同時(shí)適當(dāng)追肥。（）兩年生枝條開花的種類如碧桃、榆葉梅、丁香、連翹、錦帶花等春季剪去內(nèi)膛過(guò)密枝，對(duì)開花枝適度輕剪?；ê蟀朐聦?duì)弱枝留至芽強(qiáng)剪；對(duì)強(qiáng)枝留輕剪，除去直立的徒長(zhǎng)枝。（）多年生枝條開花的種類如紫荊、貼梗海棠等著重更新修剪，即剪去衰老枝和細(xì)弱枝，選留健壯枝條短截以促生短花枝，同時(shí)剪除枯病枝及老枝枯梢。、綠籬修剪園林綠化中選用的綠籬苗木多是萌蘗能力強(qiáng)耐修剪的品種，因此栽植好后的綠籬應(yīng)每年在春季萌動(dòng)前和雨季休眠期進(jìn)行整形。綠籬的高度應(yīng)符合各種植物的不同習(xí)性，即不同高度的綠籬應(yīng)選用適當(dāng)?shù)闹参锓N類。綠籬可修剪成不同的幾何形狀；但對(duì)喜光的種類必須注意上部寬度不大于下部，以免下部枝葉稀疏衰弱。對(duì)自然式綠籬不用綠籬剪整形，只按一般灌木修剪。、草坪養(yǎng)護(hù)在不同環(huán)境中的草坪養(yǎng)護(hù)管理的復(fù)雜程度有很大的差異。用于屋頂綠化的草坪品種（以佛甲草為例）具有以下特點(diǎn)：抗旱節(jié)水、隔熱降溫、根系無(wú)穿透力、不破壞屋面結(jié)構(gòu)、對(duì)肥料的需求不高、綠色期較長(zhǎng)、管理粗放簡(jiǎn)單、自生自繁、繁殖方法簡(jiǎn)單、成活率高、所需基質(zhì)薄，對(duì)屋面負(fù)荷輕。因?yàn)槠渲θ~均為肉質(zhì)，不耐踐踏，在管護(hù)中只需適時(shí)拔除雜草，不需要修剪，可在每年植物萌動(dòng)季節(jié)將過(guò)年老本進(jìn)行去除。、水分控制（）屋頂綠化應(yīng)選擇滴灌、微噴、滲灌等灌溉系統(tǒng)（）在條件允許的狀況下，應(yīng)建立屋頂雨水和空調(diào)冷凝水的收集回灌系統(tǒng)。（）花園式屋頂綠化養(yǎng)護(hù)管理除參照—執(zhí)行外，灌溉間隔一般控制在天至天。（）簡(jiǎn)單式屋頂綠化基質(zhì)一般比較薄，應(yīng)根據(jù)植物種類和季節(jié)不同，適當(dāng)增加灌溉次數(shù)。（）如佛甲草、垂盆草等地被植物，因生長(zhǎng)基質(zhì)較薄，在春季來(lái)臨之前選溫度較高、