小眾直擊目標(biāo)

群眾宣傳炒作品牌營(yíng)銷(xiāo)CRM營(yíng)銷(xiāo)整合營(yíng)銷(xiāo)推廣綱領(lǐng)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)充分發(fā)揮體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)的強(qiáng)大魅力會(huì)所體驗(yàn)樣板房體驗(yàn)景觀體驗(yàn)休閑運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)效勞體驗(yàn)純潔的山水、絢爛的顏色、美麗的建筑、閑適的生活構(gòu)成的完善的生活畫(huà)卷，在依云溪谷再現(xiàn)這種完善的生活將是體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)鍵。第一批進(jìn)展：會(huì)員卡、積分打算、圖書(shū)館、家庭日、聯(lián)盟商家其次批進(jìn)展：童子軍、但昭義鋼琴藝術(shù)中心、青年動(dòng)力營(yíng)、老年大學(xué)、美倫葡萄酒俱樂(lè)部2023~2023招商地產(chǎn)品牌年南京招商會(huì)掛牌成立儀式，請(qǐng)名人揭牌，會(huì)員卡、圖書(shū)館、家庭日、聯(lián)盟商家等開(kāi)頭運(yùn)作公開(kāi)發(fā)表“企業(yè)公民宣言”借殘奧會(huì)開(kāi)幕之機(jī)，舉辦“招商地產(chǎn)珍愛(ài)生活”大型音樂(lè)會(huì)慈善公演，關(guān)心殘疾人的生命安康扶貧助學(xué)：“新長(zhǎng)城扶助貧困大學(xué)生”、“招商地產(chǎn)獎(jiǎng)學(xué)金”、“1+1愛(ài)心”捐贈(zèng)南京首家“美倫葡萄酒私人俱樂(lè)部”成立……招商會(huì)是招商地產(chǎn)“家在情在”品牌理念的核心表達(dá)，招商會(huì)的人性關(guān)心理應(yīng)傳播到南京，并在南京生根發(fā)芽，而現(xiàn)在時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。充分發(fā)揮招商地產(chǎn)品牌影響力節(jié)假日親情活動(dòng)膳食養(yǎng)生之道絲竹品茗民俗手藝表演家庭日活動(dòng)戶(hù)外燒烤啤酒節(jié)……高爾夫球賽賽馬紅酒派對(duì)以車(chē)會(huì)友高檔酒店聯(lián)誼會(huì)VIP活動(dòng)……充分發(fā)揮CRM的傳播力業(yè)主及客戶(hù)活動(dòng)利用高端商家客戶(hù)資源媒介策略：小眾直擊目標(biāo)、群眾宣傳炒作主要通路：大牌、DM、短信、雜志、分眾、活動(dòng)、CRM

幫助通路：網(wǎng)絡(luò)、播送、報(bào)廣推案建議策略建議：主推二期雙拼，一期剩余物業(yè)先封盤(pán)，待二期銷(xiāo)到尾盤(pán)時(shí)，一二期剩余物業(yè)打包在一起實(shí)施清盤(pán)?？紤]到二期總體量較大，且消化時(shí)間要求較快，建議實(shí)行分批推出、批批熱銷(xiāo)的策略，擬分三批推出。獨(dú)棟別墅案量較小，但單棟總價(jià)很高〔均在1000萬(wàn)以上〕，現(xiàn)階段推出時(shí)機(jī)未成熟，建議放在09年推出。打算建議：08.5~6 二期首批〔46套〕08.7~8 二期二批〔54套〕08.9~10 二期三批〔70套〕08.11~12 一二期清盤(pán)09年 獨(dú)棟別墅首批推出二批推出三批推出獨(dú)棟推出5~6月二期首批公開(kāi)及開(kāi)盤(pán)業(yè)務(wù)目標(biāo)：快速去化40套以上營(yíng)銷(xiāo)策略：以二期推出為主題進(jìn)展全面宣傳，結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)大事炒作，形成第一拔銷(xiāo)售高潮營(yíng)銷(xiāo)大事：南京招商會(huì)成立儀式董建華揭牌、發(fā)表“企業(yè)公民宣言”、現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)區(qū)公開(kāi)、二期開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)7~8月加推二期二批雙拼別墅業(yè)務(wù)目標(biāo)：快速去化50套以上營(yíng)銷(xiāo)策略：在一批熱銷(xiāo)的根底上，連續(xù)加推，通過(guò)宣傳及客戶(hù)活動(dòng)的協(xié)作，形成其次拔銷(xiāo)售高潮。營(yíng)銷(xiāo)大事：露天音樂(lè)啤酒節(jié)、絲竹品茗活動(dòng)9~10月二期三批公開(kāi)及開(kāi)盤(pán)業(yè)務(wù)目標(biāo)：快速去化60套以上營(yíng)銷(xiāo)策略：以推出二期三批溪澗雙拼別墅為主題進(jìn)展全面宣傳，結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)大事炒作，形成第三次銷(xiāo)售高潮營(yíng)銷(xiāo)大事：招商會(huì)圖書(shū)館開(kāi)放并向?qū)W子捐贈(zèng)圖書(shū)〔嘉賓金庸〕、一期入伙儀式、十一黃金周促銷(xiāo)、二期三批開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)11~12月一、二期清盤(pán)業(yè)務(wù)目標(biāo)：一、二期雙拼別墅清盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策略：挖掘一、二期剩余物業(yè)特點(diǎn)進(jìn)展針對(duì)性宣傳，實(shí)施肯定的促銷(xiāo)打算， 并結(jié)合客戶(hù)活動(dòng)來(lái)帶動(dòng)銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)大事：膳食養(yǎng)生之道、圣誕紅酒PARTY、二期入伙及元旦促銷(xiāo)獨(dú)棟別墅的營(yíng)銷(xiāo)策略本案的獨(dú)棟別墅目前在仙林地區(qū)比較稀缺，但總價(jià)偏高，目前階段推出有肯定的難度，建議09年春夏之交時(shí)推出比較適宜。建議08年推雙拼時(shí)順帶積存獨(dú)棟客戶(hù)，在09年把獨(dú)立別墅單獨(dú)包裝推向市場(chǎng)，高舉高打，爭(zhēng)取短期內(nèi)消化完畢。緣由：1、通過(guò)二期一系列的營(yíng)銷(xiāo)大事及品牌形象提升,當(dāng)依云溪谷成為區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)地位的時(shí)候再推獨(dú)立別墅比較適宜。2、獨(dú)棟主要分布在湖畔，絕佳的山水景觀是支撐其價(jià)值的重要賣(mài)點(diǎn)，而目前景觀剛剛打造，尚未到達(dá)最正確的視覺(jué)效果。3、企業(yè)品牌是別墅購(gòu)置者特別看重的，建議通過(guò)08年招商地產(chǎn)及招商會(huì)品牌運(yùn)作一段時(shí)間并有良好的市場(chǎng)口碑時(shí)再推獨(dú)棟比較適宜。別墅市場(chǎng)供銷(xiāo)分析別墅市場(chǎng)板塊分析別墅將來(lái)供給分析區(qū)域別墅市場(chǎng)分析其他競(jìng)爭(zhēng)工程分析附：南京別墅市場(chǎng)分析南京別墅市場(chǎng)供求分析3月，全市共新增別墅218套，環(huán)比增幅51.39%，新增供給面積卻環(huán)比削減2.34萬(wàn)平方米，下降30.01%?？梢?jiàn)，新增供給的房源大局部是小面積的經(jīng)濟(jì)型別墅。別墅市場(chǎng)供銷(xiāo)分析南京別墅市場(chǎng)價(jià)格分析從上圖可以看出，南京別墅市場(chǎng)均價(jià)在波動(dòng)中不斷攀升，08年3月別墅市場(chǎng)成交均價(jià)已突破萬(wàn)元，到達(dá)10611元/平方米。別墅因其產(chǎn)品資源的內(nèi)在稀缺性，保持一貫的高調(diào)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)價(jià)格特別堅(jiān)硬。別墅市場(chǎng)供銷(xiāo)分析08年3月南京別墅市場(chǎng)新增上市一覽表

別墅市場(chǎng)供銷(xiāo)分析受2023年南京城中豪宅市場(chǎng)供給馬上放量的影響，南京各別墅區(qū)域市場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)將特別劇烈，從近期的市場(chǎng)供求看，5月份將迎來(lái)熱銷(xiāo)期。別墅市場(chǎng)供銷(xiāo)分析08年一季度板塊供給分析從08年1-3月各板塊累計(jì)新增供給狀況來(lái)看，江寧和東郊板塊供給套數(shù)最多，分別為260套和256套，江寧板塊由于大面積的獨(dú)立別墅供給量大，供給面積總量大于東郊板塊。遠(yuǎn)郊板塊1-3月份別墅共新增上市60套，分別來(lái)自于溧水的華洲鳳凰小鎮(zhèn)與臥龍湖國(guó)際社區(qū)兩個(gè)工程。別墅市場(chǎng)供銷(xiāo)分析08年一季度板塊成交分析從08年1－3月各板塊累計(jì)成交狀況來(lái)看，江寧板塊成交量最多，其次為東郊板塊。從各板塊新增供給與銷(xiāo)售量的比照來(lái)看，江寧與江北兩板塊目前處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，而東郊與遠(yuǎn)郊的別墅則面臨著肯定的銷(xiāo)售壓力。別墅市場(chǎng)供銷(xiāo)分析東郊板塊別墅供銷(xiāo)分析東郊板塊目前去化的主力產(chǎn)品是雙拼與疊加。截至3月，東郊板塊別墅共新增上市256套，以聯(lián)排、疊加別墅供給量最大，主要集中在城開(kāi)湯山公館與棲園兩個(gè)工程。從成交來(lái)看，雙拼別墅占累計(jì)成交總量的一半，主要來(lái)自依云溪谷工程。別墅市場(chǎng)供銷(xiāo)分析產(chǎn)品類(lèi)別分析—獨(dú)立別墅從08年1－3月獨(dú)棟產(chǎn)品的市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，遠(yuǎn)郊板塊將成為繼江寧與江北之后，獨(dú)棟產(chǎn)品市場(chǎng)的又一大主力板塊，這一板塊目前將以明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)占據(jù)市場(chǎng)。別墅市場(chǎng)供銷(xiāo)分析產(chǎn)品類(lèi)別分析—雙拼別墅08年1－3月份，雙拼產(chǎn)品累計(jì)新增供給53套，供給量主要來(lái)自于江寧與遠(yuǎn)郊板塊。累計(jì)成交116套，其中，有71套來(lái)自于東郊板塊，占累計(jì)成交總量的61.2%。別墅市場(chǎng)供銷(xiāo)分析產(chǎn)品類(lèi)別分析—聯(lián)排別墅08年1－3月份，聯(lián)排產(chǎn)品新增供給299套，累計(jì)去化162套，分別占全市新增供給量的一半和去化總量的41.3%。08年聯(lián)排別墅仍舊是市場(chǎng)的主力供求產(chǎn)品，目前聯(lián)排別墅的去化主要集中在江寧板塊。別墅市場(chǎng)供銷(xiāo)分析產(chǎn)品類(lèi)別分析—疊加別墅08年1－3月，疊加產(chǎn)品是繼聯(lián)排產(chǎn)品供給后的又一大主力產(chǎn)品，但其去化量較低。疊加產(chǎn)品供給與去化的主力區(qū)域在東郊板塊，目前仙林在售的棲園、山水風(fēng)華、麒麟鎮(zhèn)的城開(kāi)湯山公館仍舊有后續(xù)的疊加產(chǎn)品上市。08年南京別墅市場(chǎng)格局——三分天下目前，南京別墅市場(chǎng)逐步由近郊向遠(yuǎn)郊進(jìn)展，前幾年的主力供給區(qū)域三山板塊的開(kāi)發(fā)漸漸進(jìn)入尾聲，南京別墅市場(chǎng)新格局應(yīng)運(yùn)而生。三大新興板塊將成為將來(lái)別墅市場(chǎng)的主流泛仙林板塊老山板塊溧水板塊別墅市場(chǎng)板塊分析匯杰文庭山水風(fēng)華棲園本案大山地仙林翠谷華隆工程南京益來(lái)工程世紀(jì)天城恒大·金碧天下臥龍湖國(guó)際社區(qū)溧水臥龍湖板塊泛仙林板塊山河水自然天成香山湖一號(hào)綠城玫瑰園老山湯泉板塊英倫愛(ài)丁堡通宇地塊美達(dá)地塊別墅市場(chǎng)板塊分析相比老山和溧水板塊，仙林與主城的距離感更近，其高起點(diǎn)的規(guī)劃，濃郁的人文氣息，優(yōu)良的環(huán)境，便利的交通，將來(lái)配套水平的提升都使得該地區(qū)擁有比較明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)展前景相當(dāng)寬闊。泛仙林板塊的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)區(qū)域別墅市場(chǎng)分析山水風(fēng)華區(qū)域別墅市場(chǎng)分析?優(yōu)勢(shì)：資源：緊靠靈山風(fēng)景區(qū)，山景盡收眼底規(guī)劃：小區(qū)內(nèi)部景觀以“山水”為引導(dǎo)，園林景觀佳?劣勢(shì)：配套：周邊配套目前尚不完善山水風(fēng)華區(qū)域別墅市場(chǎng)分析棲園區(qū)域別墅市場(chǎng)分析?優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品：戶(hù)型設(shè)計(jì)和建筑外立面優(yōu)雅，節(jié)能材料的運(yùn)用表達(dá)科技含量規(guī)劃：小區(qū)的水系園林生動(dòng)、精巧資源：紫金山、棲霞山、青龍山圍繞之中，生態(tài)環(huán)境佳交通：交通便利，地鐵2號(hào)線終點(diǎn)站規(guī)劃在小區(qū)門(mén)口?劣勢(shì)：配套：周邊配套目前尚不完善棲園區(qū)域別墅市場(chǎng)分析匯杰文庭區(qū)域別墅市場(chǎng)分析?優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品：設(shè)計(jì)富有特色，院落和戶(hù)型空間是工程賣(mài)點(diǎn)?劣勢(shì)：資源：缺乏自然景觀資源配套：周邊配套較全

匯杰文庭區(qū)域別墅市場(chǎng)分析英倫·愛(ài)丁堡區(qū)域別墅市場(chǎng)分析?優(yōu)勢(shì)：建筑風(fēng)格：英倫風(fēng)情獨(dú)樹(shù)一幟?劣勢(shì)：資源：缺乏自然景觀

配套：目前周邊配套匱乏

英倫·愛(ài)丁堡區(qū)域別墅市場(chǎng)分析新湖·仙林翠谷區(qū)域別墅市場(chǎng)分析?優(yōu)勢(shì)：資源：東依寶華山森林公園,地塊周邊有山體、自然湖泊產(chǎn)品：內(nèi)庭院式聯(lián)排別墅?劣勢(shì)：配套：周邊配套匱乏新湖·仙林翠谷區(qū)域別墅市場(chǎng)分析大山地區(qū)域別墅市場(chǎng)分析?優(yōu)勢(shì)：資源：緊鄰寶華山森林公園,地塊周邊有山體、自然湖泊?劣勢(shì)：配套：周邊配套匱乏大山地區(qū)域別墅市場(chǎng)分析泛仙林板塊工程競(jìng)爭(zhēng)力比照區(qū)域別墅市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)好好一般一般較好一般較好基地及周邊景觀資源競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)差差一般一般一般一般一般周邊配套競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)一般開(kāi)發(fā)商品牌開(kāi)發(fā)商一般開(kāi)發(fā)商一般開(kāi)發(fā)商品牌開(kāi)發(fā)商一般開(kāi)發(fā)商一線品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商品牌競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)較近較近較近較近較近到市區(qū)距離競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)句容句容仙林仙林仙林仙林仙林區(qū)位板塊競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)獨(dú)立、雙拼聯(lián)排聯(lián)排聯(lián)排、疊加聯(lián)排、疊加聯(lián)排、疊加雙拼主力產(chǎn)品類(lèi)型競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)0.490.80.650.690.750.70.53容積率大山地仙林翠谷英倫·愛(ài)丁堡匯杰文庭棲園山水風(fēng)華本案項(xiàng)目

綜合來(lái)看，本案在泛仙林板塊具有較高的競(jìng)爭(zhēng)力，尤其是本案的開(kāi)發(fā)商品牌，主力產(chǎn)品類(lèi)型和容積率水平在各案中有較明顯的優(yōu)勢(shì)。由此我司認(rèn)為，充分挖掘本案的開(kāi)發(fā)商品牌價(jià)值，突出本案的低密度指標(biāo)和別墅物業(yè)的單純性是本案在今后的營(yíng)銷(xiāo)工作中應(yīng)予以重點(diǎn)考慮的。泛仙林板塊工程08年待售產(chǎn)品分析從總價(jià)來(lái)看，本案二期雙拼的總價(jià)范圍在400萬(wàn)左右，與山水風(fēng)華的雙拼產(chǎn)品、棲園的聯(lián)排產(chǎn)品，匯杰文庭的雙拼產(chǎn)品，大山地工程的獨(dú)立產(chǎn)品存在肯定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。如再參考各工程的當(dāng)前的可售體量〔匯杰文庭二期產(chǎn)品由原先的聯(lián)排為主調(diào)整為雙拼26戶(hù)、聯(lián)排6戶(hù)、獨(dú)立4戶(hù)，但上市時(shí)候估計(jì)在08年底，與本案二期產(chǎn)品的強(qiáng)銷(xiāo)期錯(cuò)位〕，則本案二期雙拼產(chǎn)品今年的主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案是棲園的聯(lián)排和大山地工程的獨(dú)立產(chǎn)品，泛仙林、老山、溧水板塊在售工程將來(lái)上市量猜測(cè)別墅將來(lái)供給分析三大別墅板塊在售工程后續(xù)供給量泛仙林版塊溧水板塊老山湯泉板塊226.5萬(wàn)㎡83.8萬(wàn)㎡64萬(wàn)㎡78.7萬(wàn)㎡＋＋三大別墅板塊在售工程將來(lái)供給量高達(dá)226.5