2011年1月24日遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告（討論稿）1、外部分析和發(fā)展模式研究2、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo)3、戰(zhàn)略階段劃分和舉措從下游來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)、城市化和服務(wù)業(yè)大發(fā)展將驅(qū)動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和空間重構(gòu)，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和持有經(jīng)營(yíng)帶來(lái)不容錯(cuò)過(guò)的歷史性機(jī)遇；從上游來(lái)看，以住宅回歸消費(fèi)屬性為標(biāo)志的政策調(diào)整和房地產(chǎn)金融管制的放松，為商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)和商業(yè)地產(chǎn)金融帶來(lái)階段性機(jī)會(huì)；能否通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)模式，有效突破資金瓶頸，擴(kuò)大實(shí)際控制的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模，是遠(yuǎn)洋商業(yè)差異化發(fā)展后來(lái)者居上的關(guān)鍵；轉(zhuǎn)型期的“租售并舉+輕資產(chǎn)運(yùn)作”，是遠(yuǎn)洋商業(yè)減少轉(zhuǎn)型期間“陣痛”的優(yōu)先選擇從商業(yè)地產(chǎn)金融視角切入，通過(guò)中短期“三足鼎立”發(fā)展（商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理、商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)管理和商業(yè)地產(chǎn)金融服務(wù)三塊業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展），實(shí)現(xiàn)中長(zhǎng)期“一主兩翼”定位（以商業(yè)地產(chǎn)金融服務(wù)為主導(dǎo)，以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理及持有經(jīng)營(yíng)管理為兩翼）核心結(jié)論分析框架1、2013年持有項(xiàng)目總規(guī)模（運(yùn)營(yíng)+在建+土地儲(chǔ)備）達(dá)到326萬(wàn)平米左右，租金以及物業(yè)管理收入為18億元,經(jīng)營(yíng)收入能力為50億元2、完成內(nèi)部資源整合，樹立標(biāo)桿項(xiàng)目3、搭建多項(xiàng)目、多業(yè)態(tài)、跨區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目管控平臺(tái)4、組建針對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)偏好投資者的PE，形成多渠道的投融資平臺(tái)5、“租售并舉”模式成型，并嘗試輔以策略性投資和權(quán)益性投資來(lái)拓展新業(yè)務(wù)1、2015年持有項(xiàng)目總規(guī)模（運(yùn)營(yíng)+在建+土地儲(chǔ)備）達(dá)到400萬(wàn)平米左右，租金以及物業(yè)管理收入為55億元，經(jīng)營(yíng)收入能力達(dá)到88億元2、前期開發(fā)培育的資產(chǎn)逐漸進(jìn)入成熟期，需不斷培養(yǎng)和提高商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力3、通過(guò)股份回購(gòu)等方式實(shí)現(xiàn)收入規(guī)模的增長(zhǎng)4、優(yōu)化完善投融資平臺(tái)和商業(yè)項(xiàng)目管控平臺(tái)5、完善優(yōu)化租售并舉和股權(quán)合作模式6、樹立針對(duì)投資者的基金品牌和針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的品牌商業(yè)運(yùn)營(yíng)培育期（2014-2015）積極擴(kuò)張PE規(guī)模，積極籌備REITS發(fā)行，積極沉淀優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，積極擴(kuò)大持有運(yùn)營(yíng)規(guī)模投資開發(fā)拓展期（2011-2013）通過(guò)租售并舉、股權(quán)合作等杠桿，并嘗試搭建PE，最大限度撬動(dòng)實(shí)際主導(dǎo)的投資開發(fā)規(guī)模，擴(kuò)充資源，樹立標(biāo)桿項(xiàng)目1、外部分析和發(fā)展模式研究2、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo)3、戰(zhàn)略階段劃分和舉措1外部分析和發(fā)展模式研究關(guān)鍵結(jié)論從下游來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)、城市化和服務(wù)業(yè)大發(fā)展將驅(qū)動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和空間重構(gòu)，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和持有運(yùn)營(yíng)帶來(lái)歷史性機(jī)遇；從上游來(lái)看，以住宅回歸消費(fèi)屬性為標(biāo)志的政策調(diào)整和房地產(chǎn)金融管制的放松，為商業(yè)地產(chǎn)持有運(yùn)營(yíng)和商業(yè)地產(chǎn)金融帶來(lái)階段性機(jī)會(huì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)投資拉動(dòng)放緩，調(diào)結(jié)構(gòu)擴(kuò)內(nèi)需成為主線城市化發(fā)展將繼續(xù)地產(chǎn)調(diào)控政策密集住宅開發(fā)高額利潤(rùn)不可持續(xù)居民消費(fèi)逐年增長(zhǎng)商業(yè)地產(chǎn)需求增加、銷量增加貨幣從緊住宅開發(fā)融資受限REITs臨近，PE放松商業(yè)地產(chǎn)金融管制放松，商業(yè)地產(chǎn)融資渠道拓寬保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)歷史發(fā)展機(jī)遇中西部是規(guī)劃重點(diǎn)金融環(huán)境區(qū)域機(jī)會(huì)值得關(guān)注當(dāng)前狀況價(jià)值走向發(fā)展模式外部分析產(chǎn)品區(qū)域事實(shí)上，眾多知名地產(chǎn)企業(yè)也已看好商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇和前景，加大投入企業(yè)名稱關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略表述萬(wàn)科提出“商業(yè)地產(chǎn)三步走”策略，未來(lái)收入目標(biāo)商業(yè)占比20%，拿出不少于10%的資金來(lái)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)三年，萬(wàn)科將建成220萬(wàn)m2的商業(yè)配套保利將商業(yè)物業(yè)的投資比例逐步增大到總體投資的30%在未來(lái)三年內(nèi)，持有型商用物業(yè)面積將增加到300萬(wàn)平方米，目前已有100萬(wàn)m2的商業(yè)自持面積招商地產(chǎn)未來(lái)幾年商業(yè)地產(chǎn)預(yù)計(jì)將達(dá)到188萬(wàn)m2，招商地產(chǎn)土地儲(chǔ)備80%是住宅用地，20%是商業(yè)用地中糧未來(lái)5-10年，在全國(guó)拓展20個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大悅城，總資產(chǎn)將達(dá)到700億元規(guī)模金地發(fā)展城市的綜合體，最近在深圳崗廈做了一個(gè)舊村改造，有100萬(wàn)平方米的建筑，只有50萬(wàn)平方米是住宅華潤(rùn)置地公司商業(yè)地產(chǎn)在未來(lái)資產(chǎn)比例和利潤(rùn)貢獻(xiàn)將上升到40%企業(yè)名稱關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略表述新世界中國(guó)長(zhǎng)三角、珠三角和環(huán)渤海的全國(guó)性布局，致力于大型高檔住宅和綜合商業(yè)項(xiàng)目，將涉足于二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)新鴻基選擇內(nèi)地一線城市核心地段，開發(fā)地標(biāo)性的住宅和商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目以持有為主凱德置地采取“3+2”策略，以一線城市為中心，1小時(shí)飛機(jī)圈內(nèi)城市為開發(fā)對(duì)象，二線城市通過(guò)收購(gòu)、合作等途徑發(fā)展優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目擴(kuò)大規(guī)模，通過(guò)REITs投資物業(yè)和記黃埔內(nèi)地物業(yè)面積占集團(tuán)96%，繼續(xù)以內(nèi)地為主尋求投資機(jī)會(huì)瑞安集團(tuán)主要城市最核心地段，開發(fā)以商辦、住宅、文化、休閑為一體的地標(biāo)性建筑，通過(guò)將歷史建筑翻新和現(xiàn)代建筑結(jié)合、文化和創(chuàng)意帶來(lái)高附加值恒隆內(nèi)地城市的黃金地段發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目，以上海恒隆廣場(chǎng)為基礎(chǔ)進(jìn)行復(fù)制，二線城市積極開拓，未來(lái)投入300億元，興建10-15個(gè)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展模式外部分析產(chǎn)品區(qū)域同時(shí)，部分零售商也積極向上游拓展，分享商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的高溢價(jià)紅星美凱龍創(chuàng)立了紅星地產(chǎn)，開始向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，主要項(xiàng)目有天津紅星國(guó)際廣場(chǎng)和昆明紅星國(guó)際紅星美凱龍創(chuàng)辦于1986年，業(yè)務(wù)方面以家具制造和家具連鎖賣場(chǎng)為主區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，以經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一二線城市為主，每年開發(fā)5個(gè)左右的綜合體項(xiàng)目產(chǎn)品策略，一是大型城市綜合體，二是SOHO公寓，滿足辦公和居住需求

盈利模式以增值和服務(wù)費(fèi)用為主，通過(guò)持有物業(yè)貸款進(jìn)行擴(kuò)張12345紅星美凱龍商業(yè)地產(chǎn)之路高市盈率上市，國(guó)美2004年凈利潤(rùn)僅為1.78億港元，以83億港元價(jià)值上市，市盈率高達(dá)49.5%買殼，黃光裕通過(guò)地產(chǎn)業(yè)務(wù)換股，配股增發(fā)等一系列手段，低價(jià)逐步獲得上市公司控制權(quán)減持股份套現(xiàn)，02-03年黃光裕兩次以當(dāng)時(shí)市價(jià)減持凈得1.15億，之后又減持套現(xiàn)19.59億變相投資房地產(chǎn)，2005年黃光裕以7.5億港幣價(jià)格回購(gòu)鵬潤(rùn)地產(chǎn)的金樽大廈，4倍于當(dāng)時(shí)鵬潤(rùn)的收購(gòu)地價(jià)東山再起，2009年出售鵬潤(rùn)建國(guó)大酒店之后，2010年又傳出鵬潤(rùn)準(zhǔn)備出售旗下為數(shù)不多物業(yè)中的大康鞋城，伺機(jī)尋找新投資項(xiàng)目12345國(guó)美商業(yè)地產(chǎn)之路華聯(lián)案例

華聯(lián)股份成功轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，2009年明確未來(lái)5年成為國(guó)內(nèi)社區(qū)購(gòu)物中心的領(lǐng)導(dǎo)者，且在公司章程中規(guī)定，每年分配利潤(rùn)不少于概念可分配利潤(rùn)的90%，實(shí)際上在為REITs的到來(lái)做準(zhǔn)備

現(xiàn)狀：華聯(lián)股份目前擁有7家購(gòu)物中心，通過(guò)租賃形式經(jīng)營(yíng)管理6家購(gòu)物中心，合計(jì)面積40.66萬(wàn)平方米，未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展城市在北京、合肥、沈陽(yáng)、成都、南京等

商業(yè)模式以投資物業(yè)開發(fā)公司和引入高質(zhì)量的海外戰(zhàn)略合作者為主，拓展方式包括自建、租賃和受托管理，收購(gòu)已經(jīng)開發(fā)或即將開業(yè)的項(xiàng)目，投資回報(bào)率10%是重要評(píng)估指標(biāo)發(fā)展模式外部分析產(chǎn)品區(qū)域從外部訪談來(lái)看，由于目前資產(chǎn)價(jià)格和土地價(jià)格較高，外部企業(yè)選擇商業(yè)項(xiàng)目主要看中其地段、未來(lái)的升值潛力，以及成熟后租金收入能否覆蓋其運(yùn)營(yíng)成本和財(cái)務(wù)成本發(fā)展模式外部分析產(chǎn)品區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目選擇非財(cái)務(wù)方面：看中地段、周邊交通是否符合公司的產(chǎn)品定位收購(gòu)成熟項(xiàng)目還看中外立面、車位、大堂、電梯等硬件，或者硬件有無(wú)改造的空間綜合體項(xiàng)目選擇商業(yè)項(xiàng)目選擇酒店項(xiàng)目選擇外部企業(yè)選擇商業(yè)項(xiàng)目訪談主要結(jié)論財(cái)務(wù)方面：由于目前資產(chǎn)價(jià)格高，租金收入相對(duì)較低，收益法來(lái)算IRR比較低主要看中未來(lái)的資產(chǎn)升值成熟后租金收入能否覆蓋運(yùn)營(yíng)成本和財(cái)務(wù)成本非財(cái)務(wù)方面：地段、周邊交通和配套是否符合公司的產(chǎn)品和客戶定位對(duì)公司品牌的影響城市規(guī)劃財(cái)務(wù)方面：配套商業(yè)確保3年內(nèi)現(xiàn)金 流平衡持有資產(chǎn)增值貢獻(xiàn)綜合項(xiàng)目，IRR10-15%

自有資金收益率非財(cái)務(wù)方面：地段、周邊交通和配套周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?jǐn)?shù)量是否符合公司的產(chǎn)品定位住宅配套的需要城市規(guī)劃財(cái)務(wù)方面：成熟后租金收入能否覆蓋運(yùn)營(yíng)成本和財(cái)務(wù)成本主要看中未來(lái)資產(chǎn)升值資產(chǎn)價(jià)格和土地價(jià)格高，收益法來(lái)算IRR比較低非財(cái)務(wù)方面：地段、周邊交通和配套拿地的需要是否能提升公司的形象和品牌是否對(duì)綜合體總體功能協(xié)調(diào)以及總體價(jià)值實(shí)現(xiàn) 有推動(dòng)作用收購(gòu)成熟項(xiàng)目還看中內(nèi)部裝修和設(shè)備水平，以及有無(wú)改造空間財(cái)務(wù)方面：酒店投資回收期長(zhǎng)，回報(bào)率低主要用來(lái)沉淀資產(chǎn)，看中其資產(chǎn)增值現(xiàn)金流能否平衡雖然許多企業(yè)紛紛介入商業(yè)地產(chǎn)，但多數(shù)企業(yè)尚處在戰(zhàn)略摸索階段，尚未形成清晰的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式準(zhǔn)備期成長(zhǎng)期高速成長(zhǎng)期成熟發(fā)展期戰(zhàn)略摸索階段產(chǎn)品復(fù)制階段品牌經(jīng)營(yíng)階段萬(wàn)科遠(yuǎn)洋保利龍湖區(qū)域性發(fā)展，尚未形成全國(guó)布局尚未形成清晰的產(chǎn)品和區(qū)域定位面臨轉(zhuǎn)型帶來(lái)的團(tuán)隊(duì)、品牌、招商運(yùn)營(yíng)能力方面的不足萬(wàn)達(dá)寶龍和記黃埔九龍倉(cāng)恒基兆業(yè)太古地產(chǎn)新鴻基嘉德置地波士頓鐵獅門具有清晰的商業(yè)模式和增長(zhǎng)模式具有相對(duì)成熟的產(chǎn)品線以及清晰區(qū)域拓展戰(zhàn)略，能夠進(jìn)行快速?gòu)?fù)制持有或代管大規(guī)模經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，商業(yè)物業(yè)以穩(wěn)健開發(fā)為主，追求品牌溢價(jià)金融街陸家嘴華潤(rùn)中糧南國(guó)置業(yè)發(fā)展模式外部分析產(chǎn)品區(qū)域大陸企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模商業(yè)資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例商業(yè)地產(chǎn)收入商業(yè)收入占總收入比重華潤(rùn)置地147.4217.3%9.416.4%富力地產(chǎn)103.3215.6%6.823.8%中海68.226.8%1.720.5%世茂集團(tuán)63.739.6%8.535.0%遠(yuǎn)洋地產(chǎn)39.846.4%1.691.9%招商地產(chǎn)23.895.0%4.835.3%保利地產(chǎn)8.070.9%31.3%萬(wàn)科2.280.2%00.0%萬(wàn)達(dá)集團(tuán)637-2711.0%從遠(yuǎn)洋商業(yè)自身看，其商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模和收入在行業(yè)內(nèi)并不占優(yōu)勢(shì)，如何選擇合適的發(fā)展模式，抓住商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇，快速發(fā)展，是遠(yuǎn)洋商業(yè)首先要解決的問(wèn)題單位：（億元）注：1.樣本企業(yè)平均水平中，萬(wàn)達(dá)和綠地集團(tuán)兩大巨頭，由于非上市公司，商業(yè)資產(chǎn)規(guī)模無(wú)法估計(jì)確認(rèn)，按0值計(jì)。從其在經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目規(guī)模來(lái)看，規(guī)模遠(yuǎn)高于本圖中的平均數(shù)據(jù)，即：樣本企業(yè)實(shí)際平均值要略高于圖中數(shù)據(jù)。2.新鴻基地產(chǎn)為各企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模最大；華潤(rùn)置地為在港上市的內(nèi)地企業(yè)中商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模最大。遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入行業(yè)地位情況13981358遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模行業(yè)地位情況香港企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模商業(yè)資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例商業(yè)地產(chǎn)收入商業(yè)收入占總收入比重新鴻基地產(chǎn)139851.2%81.9427.2%九龍倉(cāng)101760.6%72.2146.7%恒隆地產(chǎn)62871.0%36.6999.8%恒基兆業(yè)59935.6%38.9729.1%和記黃埔372.6557.2%33.3427.2%新世界中國(guó)8017.0%6.1134.1%數(shù)據(jù)來(lái)源：各企業(yè)2009年財(cái)務(wù)年報(bào)、企業(yè)訪談業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)發(fā)展模式外部分析產(chǎn)品區(qū)域從發(fā)展模式看，國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)公司采取了重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)兩類發(fā)展模式，重資產(chǎn)更依賴于大量的資本投入，輕資產(chǎn)則以資本運(yùn)作和商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力獲取全價(jià)值鏈的收益模式重資產(chǎn)輕資產(chǎn)香港模式（租售并舉）新加坡(PE+REITs)美國(guó)(REITs)案例寶龍、萬(wàn)達(dá)新鴻基、恒隆凱德鐵獅門、萬(wàn)豪、波士頓、SLG價(jià)值體現(xiàn)銷售收入、租金收入、資產(chǎn)溢價(jià)、物業(yè)管理費(fèi)基礎(chǔ)資產(chǎn)管理費(fèi)、業(yè)績(jī)提成、交易提成、收益分紅基礎(chǔ)資產(chǎn)管理費(fèi)、開發(fā)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、交易提成、業(yè)績(jī)提成、收益分紅模式總結(jié)以大量的資本投入支持物業(yè)持有，以持有物業(yè)獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，抵抗行業(yè)波動(dòng)PE+REITs+運(yùn)營(yíng)(資本運(yùn)作+運(yùn)營(yíng))PE+REITs+運(yùn)營(yíng)(資本運(yùn)作+運(yùn)營(yíng))特點(diǎn)高投入，高收入，低自有資金回報(bào)率，低杠桿率，低資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低投入，低收入，高自有資金回報(bào)率，高杠桿率，較高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率關(guān)鍵成功因素政府議價(jià)能力，招商運(yùn)營(yíng)能力，以及良好的行業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略，優(yōu)秀的招商運(yùn)營(yíng)能力和平衡的經(jīng)營(yíng)策略資本運(yùn)作和招商運(yùn)營(yíng)能力，以及穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略和優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)組合資本運(yùn)作和招商運(yùn)營(yíng)能力，以及穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略和優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)組合備注：重資產(chǎn)模式股份比例大于50%，通過(guò)資本投入控制企業(yè)，輕資產(chǎn)模式股份比例小于50%，通過(guò)能力實(shí)際控制企業(yè)發(fā)展模式外部分析產(chǎn)品區(qū)域作為大陸商業(yè)地產(chǎn)的典型，寶龍和萬(wàn)達(dá)均采用了“租售并舉”的重資產(chǎn)模式，通過(guò)“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”，利用地產(chǎn)發(fā)展的上升期，通過(guò)將物業(yè)銷售獲取的大量資金用以支撐商業(yè)持有的發(fā)展，有效緩解了資金壓力寶龍萬(wàn)達(dá)產(chǎn)品商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅區(qū)域三、四線城市中心和新城一、二線城市黃金商業(yè)位置、城市副中心、開發(fā)區(qū)和CBD關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)銷售利潤(rùn)高于住宅項(xiàng)目，能帶來(lái)持續(xù)性的商業(yè)經(jīng)營(yíng)收益，商業(yè)部分溢價(jià)顯著將土地、資金、資源、品牌前置倒商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈上游，并輔以“訂單模式”業(yè)態(tài)配比住宅面積占30%-40%，商業(yè)地產(chǎn)面積占60%-70%購(gòu)物中心約占60%，住宅、寫字樓和社區(qū)商業(yè)約占40%租售比例住宅全部出售，商業(yè)地產(chǎn)出售30%，70%只租不售購(gòu)物中心只租不售，住宅、寫字樓和社區(qū)商業(yè)全部出售寶龍和萬(wàn)達(dá)“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式的區(qū)別

自有資金銀行貸款土地：核心位置、低地價(jià)、分期付款訂單地產(chǎn)大型綜合體地標(biāo)建筑住宅、寫字樓、商業(yè)只租不售：購(gòu)物中心銷售部分：住宅、寫字樓、社區(qū)商業(yè)租金收益資產(chǎn)溢價(jià)私募、整售IPO上市資產(chǎn)抵押貸款租約抵押貸款滾動(dòng)開發(fā)租金歸還利息低地價(jià)成本，可以提供低租金提升房?jī)r(jià)歸還貸款“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”

模式發(fā)展模式外部分析產(chǎn)品區(qū)域作為香港租售并舉的典型，恒隆地產(chǎn)順周期擴(kuò)張持有物業(yè)，逆周期投資開發(fā)住宅，等待行業(yè)轉(zhuǎn)好時(shí)出售套利，其“租售并舉”模式的成功來(lái)自于雄厚的資金實(shí)力和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略投資商業(yè)投資住宅賣出融資92年，70億元投入商業(yè)物業(yè)93-96年，60億投資商業(yè)物業(yè)98年，120億投資住宅04-05年，計(jì)劃投資興建商業(yè)地產(chǎn)200-250億92年，股權(quán)融資24億92-94年，可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股融資22.5億，賣出5億物業(yè)94-95年，認(rèn)股權(quán)證融資16億96-97年，配股融資34億，96年，賣出12億物業(yè)；97年，賣出11億物業(yè)00年，貸款40億01年，貸款40億02年，貸款34.5億02-03年，貸款55億03-04年，貸款60億，出售23億05-07年，計(jì)劃投資興建商業(yè)地產(chǎn)250-300億06-07年，修改計(jì)劃投資興建商業(yè)地產(chǎn)400億08年，貸款80億,截至08年，出售300億04-05年，出售45億，銀團(tuán)貸款80億，15億票據(jù)，定向融資44億05-06年，貸款60億06-07年，大面積推廣，配股67億1991年7月1992年7月1993年7月1994年7月1995年7月1996年7月1997年7月1998年7月1999年7月2000年7月2001年7月2002年7月2003年7月2004年7月2005年7月2006年7月2007年7月2008年7月2009年7月200180160140120100806040200在投資商業(yè)物業(yè)方面，恒隆采取保守策略，在租金已確定上升趨勢(shì)時(shí)才出手買地，商業(yè)物業(yè)出租形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，為公司在最佳時(shí)間投資開發(fā)物業(yè)套利提供保障在投資開發(fā)物業(yè)方面，恒隆選取低時(shí)點(diǎn)出手，以達(dá)到成本最小化套利的目的，98年樓市低迷期投資120億購(gòu)買住宅用地在物業(yè)出售方面，恒隆把握高時(shí)點(diǎn)出售，如93到94年時(shí)的樓市小高峰和97年的樓市高峰；再如98年低谷期購(gòu)入土地之后，低迷的樓市持續(xù)了近10年，恒隆一直堅(jiān)持到04年樓市上升才開始出售，之所以有這樣的耐心正是由于出租物業(yè)現(xiàn)金流對(duì)公司保持運(yùn)營(yíng)的支持，而高峰期售樓對(duì)收入和出租物業(yè)現(xiàn)金流形成支持在融資方面，恒隆也根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)選取不同的策略在樓市低谷時(shí)期，利率比較低而股價(jià)看漲，因而采取債券融資的方式，此時(shí)公司的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到比較高的水平；而在樓市上升期，則采取股權(quán)或可轉(zhuǎn)債融資的方式即便在負(fù)債比較高的時(shí)期，恒隆也堅(jiān)持高分紅的政策，因?yàn)檫@是支撐其股價(jià)的底線，也是其未來(lái)順利融資的保障港大綜合住宅指數(shù)發(fā)展模式外部分析產(chǎn)品區(qū)域作為新加坡輕資產(chǎn)模式的典型，嘉德置地采取了“私募+REITs”模式，REITs為私募基金提供退出渠道，而私募基金則為REITs輸送成熟物業(yè)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)以資產(chǎn)為基礎(chǔ)（Asset-basedBusinesses），而嘉德戰(zhàn)略重組的重點(diǎn)是拓展以費(fèi)用收益為主的新模式，將地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)發(fā)展成為一個(gè)新的增長(zhǎng)引擎，并專門成立了嘉德金融部門(包含15個(gè)基金)嘉德集團(tuán)私募投資人公眾投資人私募REITs零售物業(yè)現(xiàn)金投資收購(gòu)物業(yè)增發(fā)融資資產(chǎn)升值收益資產(chǎn)置入穩(wěn)定分紅資產(chǎn)收購(gòu)管理支持業(yè)績(jī)提成零售物業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)嘉德“私募+REITs”的模式嚴(yán)格的資產(chǎn)剝離政策由于REITs只能吸收成熟物業(yè)，而孵化和培育優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)的工作則需要借助集團(tuán)和私募投資人的力量，REITs為私募基金提供了退出渠道，而私募基金則為REITs輸送成熟物業(yè)，彼此間的相互支持成為嘉德基金模式的關(guān)鍵私募+REITs在以基金方式實(shí)現(xiàn)投資物業(yè)擴(kuò)張的同時(shí)，適時(shí)剝離集團(tuán)層面的非核心資產(chǎn)和其他投資資產(chǎn)，不僅能夠強(qiáng)化輕資產(chǎn)模式的效果，更能幫助集團(tuán)公司度過(guò)基金平臺(tái)構(gòu)建過(guò)程中可能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)低谷，使轉(zhuǎn)型過(guò)程平穩(wěn)推進(jìn)發(fā)展模式外部分析產(chǎn)品區(qū)域作為美國(guó)輕資產(chǎn)模式的典型，波士頓堅(jiān)持穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略，控制融資成本和收購(gòu)成本，駕馭地產(chǎn)估值周期，低谷時(shí)低成本并購(gòu)，高估時(shí)出售物業(yè)套利穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)：嚴(yán)格遵循P/FFO收購(gòu)原則，即高P/FFO出售、低P/FFO買入，有效控制了收購(gòu)成本，并維護(hù)了財(cái)務(wù)安全歷史平均資產(chǎn)價(jià)格是每年?duì)I運(yùn)資金貢獻(xiàn)的12倍，在資產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)達(dá)到營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流18倍的情況下賣出物業(yè)，當(dāng)樓價(jià)回到正常水平時(shí)，可以用同樣的錢買入1.5倍的物業(yè)，從而使租金收益率提高50%（凈營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流FFO=房地產(chǎn)的凈收入+房地產(chǎn)的折舊和攤銷-公司的管理費(fèi)用-利息）定制開發(fā)服務(wù)：商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)長(zhǎng)周期行業(yè)，應(yīng)對(duì)長(zhǎng)周期為美國(guó)政府提供定制開發(fā)服務(wù)產(chǎn)品物業(yè)重開發(fā)：在高估值年份對(duì)現(xiàn)有物業(yè)重開發(fā)，不僅可以避免高價(jià)收購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，還可以縮短開發(fā)周期，使現(xiàn)有物業(yè)更好的享受資產(chǎn)升值的溢價(jià)股權(quán)置換控制收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)：利用上市公司優(yōu)勢(shì)，盡可能使用相對(duì)估值優(yōu)勢(shì)進(jìn)行換股擴(kuò)張，1997年在總價(jià)25億美元的收購(gòu)中，98%都是以股票單位支付的控制融資成本：不同時(shí)期充分利用股票、債券、可轉(zhuǎn)債和私募基金等融資途徑，從而有效控制融資成本01年，收購(gòu)花旗中信02年。債券融資9.25億03年，債券融資7.25億，出售5.55億資產(chǎn)買商業(yè)物業(yè)賣出融資04年，股票融資2.9億，賣出1.2億資產(chǎn)06年，債券融資4.5億，賣出13億資產(chǎn)07年，債券融資8.6億，賣出20億資產(chǎn)02年，投資10億07年，收購(gòu)6億資產(chǎn)06年，收購(gòu)3.7億資產(chǎn)08年，收購(gòu)25億資產(chǎn)04年，購(gòu)入1.60億資產(chǎn)2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1.901.801.701.601.501.401.301.201.101.000.900.800.70穆迪寫字樓物業(yè)指數(shù)發(fā)展模式外部分析產(chǎn)品區(qū)域分享地產(chǎn)項(xiàng)目40%以上的收益成功的經(jīng)驗(yàn)失敗的教訓(xùn)保底費(fèi)用資產(chǎn)管理費(fèi)資產(chǎn)總值的0.50%優(yōu)秀的品牌和管理運(yùn)營(yíng)能力：鐵獅門多年沉淀的品牌資源，以及從地產(chǎn)投資、地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、地產(chǎn)服務(wù)一體化的運(yùn)營(yíng)模式高杠桿提供更大平臺(tái)：地產(chǎn)基金打破了管理團(tuán)隊(duì)的資本約束，使管理能力在更大的資產(chǎn)平臺(tái)上發(fā)揮，通過(guò)經(jīng)營(yíng)能力的杠桿創(chuàng)造增值收益基金模式拓展了價(jià)值鏈：通過(guò)提取地產(chǎn)開發(fā)鏈條各個(gè)環(huán)節(jié)的相關(guān)管理費(fèi)和參與旗下地產(chǎn)基金超額收益的分配，以不到5%的資本投入分享了地產(chǎn)項(xiàng)目40%以上的收益投資過(guò)于激進(jìn)：由于牛市中財(cái)務(wù)杠桿遠(yuǎn)大于經(jīng)營(yíng)杠桿收益，金融投資人成為合作的主導(dǎo)，地產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)在投資人的帶動(dòng)下也變得激進(jìn)起來(lái)高杠桿受行業(yè)波動(dòng)影響大：2008年，資產(chǎn)泡沫的破滅使由財(cái)務(wù)杠桿撬動(dòng)的超額利潤(rùn)大幅降低高杠桿導(dǎo)致高成本：高峰期高杠桿的收購(gòu)會(huì)導(dǎo)致低谷期租金收益不足以應(yīng)對(duì)利息和運(yùn)營(yíng)支出的狀況，被迫低價(jià)拋售資產(chǎn)，甚至?xí)捎趥鶆?wù)危機(jī)而破產(chǎn)交易提成開發(fā)管理費(fèi)新開發(fā)項(xiàng)目施工成本的3.5%收購(gòu)交易費(fèi)收購(gòu)總價(jià)的1%資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)不超過(guò)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)價(jià)值的1%業(yè)績(jī)提成物業(yè)管理費(fèi)年收入2.5-4.0%改善性投資施工成本的2.0-4.0%超額股權(quán)收益超過(guò)投資入股金額的分紅業(yè)務(wù)提成費(fèi)5年年均總回報(bào)率大于10.5%時(shí)，超額收益部分的30%而鐵獅門更是將輕資產(chǎn)模式發(fā)揮到極致，依托強(qiáng)大的品牌和優(yōu)秀管理運(yùn)營(yíng)能力，突破資本約束，以不到5%的資本投入分享項(xiàng)目40%的收益正所謂成也金融，敗也金融，如何在與金融機(jī)構(gòu)的合作中抵御誘惑，攫取主導(dǎo)地位、控制財(cái)務(wù)杠桿，是地產(chǎn)基金能否長(zhǎng)期存在的關(guān)鍵；理性的管理團(tuán)隊(duì)只分享管理能力控制范圍內(nèi)的經(jīng)營(yíng)杠桿收益，而擯棄過(guò)度財(cái)務(wù)杠桿所創(chuàng)造的超額收益，以保持管理品牌的長(zhǎng)期可持續(xù)性發(fā)展模式外部分析產(chǎn)品區(qū)域無(wú)論是重資產(chǎn)，還是輕資產(chǎn)發(fā)展模式，其發(fā)展都需要一定時(shí)間和資本投入，而輕資產(chǎn)模式可以有更高的財(cái)務(wù)杠桿和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，可以使遠(yuǎn)洋商業(yè)更好的突破資金瓶頸，獲得快速發(fā)展香港（租售并舉）模式轉(zhuǎn)型期對(duì)企業(yè)規(guī)模要求高轉(zhuǎn)型期風(fēng)險(xiǎn)大轉(zhuǎn)型時(shí)間：10-20年轉(zhuǎn)型期資本市場(chǎng)表現(xiàn)欠佳轉(zhuǎn)型后抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)新加坡模式對(duì)資本市場(chǎng)環(huán)境要求較高轉(zhuǎn)型期風(fēng)險(xiǎn)中轉(zhuǎn)型時(shí)間：5-10年轉(zhuǎn)型期資本市場(chǎng)表現(xiàn)較好轉(zhuǎn)型后抗風(fēng)險(xiǎn)能力中美國(guó)模式多年企業(yè)品牌的積累成熟的機(jī)構(gòu)投資人轉(zhuǎn)型時(shí)間：5-10年轉(zhuǎn)型后抗風(fēng)險(xiǎn)能力中轉(zhuǎn)型后回報(bào)率高租售并舉可有效的緩解資金壓力：萬(wàn)達(dá)、寶龍、恒隆等均采取租售并舉的模式，通過(guò)銷售補(bǔ)貼持有，有效緩自有解資金壓力持有物業(yè)穩(wěn)定企業(yè)經(jīng)營(yíng)：出租物業(yè)在低谷期穩(wěn)定的租金收益對(duì)支撐企業(yè)股價(jià)、維持企業(yè)運(yùn)營(yíng)具有明顯的效果行業(yè)上升周期是擴(kuò)張商業(yè)物業(yè)的較好時(shí)機(jī)：在上升周期購(gòu)買擴(kuò)張是較為穩(wěn)妥的經(jīng)營(yíng)思路，從恒隆和新鴻基的案例也可以看到這一點(diǎn)轉(zhuǎn)型期內(nèi)銷售物業(yè)利益的損失在所難免：在轉(zhuǎn)型階段，要達(dá)到一定持有物業(yè)規(guī)模勢(shì)必要犧牲短期物業(yè)銷售的利益，來(lái)補(bǔ)貼持有持有物業(yè)的投資穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略：重資產(chǎn)模式以自有資金為主，轉(zhuǎn)型期運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)較大，因此多采用穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略以規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)重資產(chǎn)模式借鑒意義良好的資本運(yùn)作能力是輕資產(chǎn)模式成功的關(guān)鍵：物業(yè)前期的開發(fā)和收購(gòu)需要占?jí)捍罅抠Y金，新加坡REITs采用私募基金合作的方式解決物業(yè)開發(fā)和培育的問(wèn)題，而美國(guó)鐵獅門則采用高財(cái)務(wù)杠桿收購(gòu)實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張良好的運(yùn)營(yíng)管理能力是成功的依托：無(wú)論是新加坡還是美國(guó)模式，后期都是通過(guò)成熟優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)管理能力獲取超額收益優(yōu)化資產(chǎn)組合是成功的推進(jìn)力：新加坡凱德以及美國(guó)鐵獅門等往往是通過(guò)不斷優(yōu)化資產(chǎn)組合，提升整體的投資回報(bào)水平嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)控制是成功的保障：美國(guó)波士頓模式即通過(guò)嚴(yán)格的資產(chǎn)交易原則(P/FFO或租金回報(bào)率/資金成本)把握行業(yè)周期，從而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)低買高賣，以提高整體投資回報(bào)率輕資產(chǎn)模式借鑒意義發(fā)展模式外部分析產(chǎn)品區(qū)域能否通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)模式，借助商業(yè)地產(chǎn)金融有效突破資金瓶頸，擴(kuò)大實(shí)際控制的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模，是遠(yuǎn)洋商業(yè)差異化發(fā)展后來(lái)者居上的關(guān)鍵行業(yè)成熟度與商業(yè)模式演變示意圖商業(yè)地產(chǎn)銷售重資產(chǎn)模式輕資產(chǎn)模式時(shí)間行業(yè)成熟度中國(guó)大陸商業(yè)地產(chǎn)香港商業(yè)地產(chǎn)（銷售+持有）發(fā)達(dá)國(guó)家商業(yè)地產(chǎn)(REITs+商業(yè)運(yùn)營(yíng)、PE+REITs+商業(yè)運(yùn)營(yíng))高利潤(rùn)階段高風(fēng)險(xiǎn)/高回報(bào)獲取土地紅利和開發(fā)收益中等利潤(rùn)階段適中風(fēng)險(xiǎn)/適中回報(bào)資本優(yōu)勢(shì)/規(guī)模優(yōu)勢(shì)獲取資產(chǎn)溢價(jià)和運(yùn)營(yíng)收益高利潤(rùn)階段低風(fēng)險(xiǎn)/高回報(bào)資本優(yōu)勢(shì)/規(guī)模優(yōu)勢(shì)/能力優(yōu)勢(shì)獲取資產(chǎn)溢價(jià)和管理收益經(jīng)濟(jì)特征業(yè)務(wù)特征以房產(chǎn)銷售為主，持有少部分物業(yè)銷售收入以銷售和持有經(jīng)營(yíng)為主物業(yè)經(jīng)營(yíng)和資產(chǎn)管理資本市場(chǎng)完善，退出機(jī)制健全，以房地產(chǎn)投資和資本運(yùn)作為主資產(chǎn)管理、資本運(yùn)作和物業(yè)經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)部分企業(yè)已經(jīng)開始向商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)作模式探索發(fā)展模式外部分析產(chǎn)品區(qū)域同時(shí)，轉(zhuǎn)型期的“租售并舉+輕資產(chǎn)運(yùn)作”，可以降低商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)，盡快形成商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部造血機(jī)制，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)金流平衡，是遠(yuǎn)洋商業(yè)減少轉(zhuǎn)型期間“陣痛”的優(yōu)先選擇商業(yè)地產(chǎn)資金占?jí)捍?，培育周期長(zhǎng)，無(wú)論是輕資產(chǎn)還是重資產(chǎn)，在開發(fā)和培育期都會(huì)對(duì)企業(yè)的收入和利潤(rùn)產(chǎn)生較大的影響；國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)歷史性發(fā)展機(jī)遇，許多企業(yè)加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資力度，如果遠(yuǎn)洋商業(yè)不能有效的抓住發(fā)展機(jī)會(huì)，擴(kuò)大實(shí)際控制的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模，遠(yuǎn)洋商業(yè)將可能成為被動(dòng)的跟隨者，甚至只是作為集團(tuán)沉淀資產(chǎn)的工具；如果遠(yuǎn)洋商業(yè)想在未來(lái)取得領(lǐng)先地位和優(yōu)勢(shì)，避免在未來(lái)的發(fā)展處于被動(dòng)局面，甚至被邊緣化，則須權(quán)衡近期和遠(yuǎn)期的利弊得失。租售并舉轉(zhuǎn)型期的商業(yè)地產(chǎn)租售并舉，可以有效的緩解集團(tuán)的資金壓力，盡快形成商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部自身造血機(jī)制，減少對(duì)集團(tuán)報(bào)表的影響輕資產(chǎn)運(yùn)作輕資產(chǎn)運(yùn)作可以使遠(yuǎn)洋商業(yè)實(shí)際控制更多的商業(yè)資產(chǎn)，獲得快速發(fā)展，而回購(gòu)條款的設(shè)立也可使遠(yuǎn)洋后期獲得并表收入成為可能+發(fā)展模式外部分析產(chǎn)品區(qū)域從產(chǎn)品和區(qū)域來(lái)看，城市綜合體仍是商業(yè)發(fā)展的熱點(diǎn)，寫字樓發(fā)展的重點(diǎn)仍在一線城市和部分有產(chǎn)業(yè)支撐的二線城市，高星級(jí)酒店發(fā)展集中在有經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)和旅游優(yōu)勢(shì)的地區(qū)，建議遠(yuǎn)洋重點(diǎn)關(guān)注除一線城市外的天津、重慶、杭州、南京、蘇州等二線城市寫字樓得分商業(yè)得分商業(yè)一線城市新城中心和二線城市核心區(qū)域的城市綜合體成為發(fā)展熱點(diǎn)社區(qū)購(gòu)物中心作為解決住宅開發(fā)配套公建存量處置問(wèn)題的重要手段，存在著較大的發(fā)展機(jī)會(huì)二、三線城市逐漸成為商業(yè)發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng)寫字樓“北上廣深”一線城市，仍然是寫字樓發(fā)展的主要區(qū)域，但天津、重慶、成都等經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的二線城市逐漸表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)趨勢(shì)酒店受市場(chǎng)需求降低、替代產(chǎn)品的出現(xiàn)等影響，低星級(jí)酒店數(shù)量規(guī)模逐步萎，經(jīng)濟(jì)型酒店和高星級(jí)酒店正經(jīng)歷著快速增長(zhǎng)高星級(jí)酒店具有明顯的地域特征，主要集中于具有經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)、旅游優(yōu)勢(shì)的地區(qū)，隨著一線城市市場(chǎng)的逐步飽和，近年來(lái)其向二、三線城市擴(kuò)張的趨勢(shì)較為明顯發(fā)展模式外部分析產(chǎn)品區(qū)域1、內(nèi)外部分析2、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo)3、戰(zhàn)略階段劃分和舉措2.1中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略2.2五年規(guī)劃目標(biāo)和資源需求商業(yè)地產(chǎn)金融服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)管理商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理商業(yè)地產(chǎn)金融服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)管理商業(yè)地產(chǎn)金融服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)管理中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略：前期（2011年-2015年）商業(yè)地產(chǎn)金融服務(wù)、開發(fā)管理和持有經(jīng)營(yíng)管理“三足鼎立”，共同發(fā)展，適機(jī)拓展新業(yè)務(wù)，遠(yuǎn)期（2016年后）形成以地產(chǎn)金融服務(wù)為主導(dǎo)，開發(fā)管理和持有經(jīng)營(yíng)管理為支撐的“一主兩翼”發(fā)展格局，最終將商業(yè)地產(chǎn)打造成為集團(tuán)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的支柱、現(xiàn)金流和利潤(rùn)的穩(wěn)定支撐前期定位：支柱業(yè)務(wù)之一，緩解集團(tuán)的資金壓力，盡快形成商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部自身造血機(jī)制；未來(lái)定位：支撐商業(yè)地產(chǎn)金融服務(wù)發(fā)展；價(jià)值體現(xiàn)：銷售收入前期定位：支柱業(yè)務(wù)之一，獲得穩(wěn)定的租金收益和資產(chǎn)增值溢價(jià)；未來(lái)定位：支撐商業(yè)地產(chǎn)金融服務(wù)發(fā)展；價(jià)值體現(xiàn)：租金收入、聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)收入（酒店）、資產(chǎn)溢價(jià)、物業(yè)費(fèi)等前期定位：支柱業(yè)務(wù)之一，充分發(fā)揮其融資平臺(tái)功能，推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理和持有經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)的發(fā)展；未來(lái)定位：主導(dǎo)業(yè)務(wù)，帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和持有經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)的發(fā)展，并適機(jī)拓展集團(tuán)外業(yè)務(wù)。價(jià)值體現(xiàn)：基金管理費(fèi)、基礎(chǔ)資產(chǎn)管理費(fèi)、開發(fā)管理費(fèi)、交易提成、業(yè)績(jī)提成、收益分紅等新業(yè)務(wù)商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)：養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、主題地產(chǎn)等投資類業(yè)務(wù)：策略性投資、權(quán)益性投資等產(chǎn)品和區(qū)域定位：重點(diǎn)關(guān)注一線和部分二線城市的綜合體和高端寫字樓，積極探索社區(qū)購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)模式，以滿足集團(tuán)住宅配套的需要產(chǎn)品：以遠(yuǎn)洋天津項(xiàng)目和杭州項(xiàng)目為依托，打造遠(yuǎn)洋城市綜合體的標(biāo)桿項(xiàng)目區(qū)域：一線城市（新城中心）；二線城市（核心區(qū)域+新城中心，結(jié)合前期城市分析結(jié)論，建議優(yōu)先考慮天津，南京，重慶，杭州等城市）；三線城市（核心區(qū)域）以遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)(擬)為品牌的城市綜合體競(jìng)爭(zhēng)力吸引力高低低高產(chǎn)品：以天津遠(yuǎn)洋城公建項(xiàng)目為依托，打造遠(yuǎn)洋生活廣場(chǎng)，解決集團(tuán)住宅配套公建問(wèn)題區(qū)域：跟隨集團(tuán)住宅區(qū)域以遠(yuǎn)洋生活廣場(chǎng)(擬)為品牌的社區(qū)購(gòu)物中心產(chǎn)品：以遠(yuǎn)洋光華國(guó)際項(xiàng)目為樣本，打造高端寫字樓系列區(qū)域：一線城市（核心區(qū)域收購(gòu)成熟物業(yè)、有產(chǎn)業(yè)支撐的新城中心）；二線城市（核心區(qū)域，結(jié)合前期城市分析結(jié)論，建議優(yōu)先考慮天津，南京，重慶，杭州等城市）以遠(yuǎn)洋國(guó)際中心(擬)為品牌的高端寫字樓根據(jù)集團(tuán)業(yè)務(wù)拓展需要，出于配套的考慮視機(jī)會(huì)發(fā)展酒店業(yè)務(wù)1、內(nèi)外部分析2、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo)3、戰(zhàn)略階段劃分和舉措2.1中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略2.2五年規(guī)劃目標(biāo)和資源需求項(xiàng)目名稱物業(yè)類型城市總建筑面積資源權(quán)屬事業(yè)部?jī)?nèi)事業(yè)部外遠(yuǎn)洋大廈寫字樓北京31,15731,1750遠(yuǎn)洋國(guó)際A座寫字樓北京88,34688,3460光華國(guó)際寫字樓、商業(yè)北京136,471136,4710遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城商業(yè)北京97,51097,5100沁山水E02E03商業(yè)、辦公、SOHO北京103,157103,1570頤堤港酒店、寫字樓、商業(yè)北京295,205295,2050京棉寫字樓、商業(yè)北京87,40487,4040CBD項(xiàng)目公建北京190,000190,0000大慈寺商業(yè)、寫字樓、酒店公寓、住宅成都601,320601,3200AB地塊商業(yè)、酒店公寓、寫字樓、底商天津232,696125,391107,305天津遠(yuǎn)洋城商業(yè)天津79,224079,224大連紅星海酒店大連36,000036,000大連遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)酒店大連46,410046,410大連鉆石灣寫字樓、商業(yè)大連120,0000120,000長(zhǎng)春凈月公建長(zhǎng)春241,5000241,500運(yùn)河商務(wù)區(qū)酒店、寫字樓、商業(yè)杭州581,1270581,127中山遠(yuǎn)洋城寫字樓、商業(yè)、公寓中山261,0000261,000北京大望京公寓北京22,568022,568合計(jì)3,251,0951,755,9791,495,1342010年推論2011年2012年2013年2014年2015年配套公建部分注(集中商業(yè))362010年集團(tuán)土地儲(chǔ)備中公建的比例為參考集團(tuán)未來(lái)土地儲(chǔ)備面積參考集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃2121232831集團(tuán)住宅開發(fā)土地儲(chǔ)備7237106907709301030公建比例4%3%3%3%3%3%表2.2集團(tuán)未來(lái)土地儲(chǔ)備中的配套公建面積分析注：2010年配套公建部分項(xiàng)目包含大連遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)、大連鉆石灣、長(zhǎng)春凈月項(xiàng)目現(xiàn)有項(xiàng)目和集團(tuán)未來(lái)配套資源：事業(yè)部?jī)?nèi)外均存在大量?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，應(yīng)優(yōu)先考慮整合此類資產(chǎn)表2.1現(xiàn)有項(xiàng)目權(quán)屬分析單位:萬(wàn)元單位:億元項(xiàng)目名稱物業(yè)類型項(xiàng)目調(diào)整基本原則經(jīng)營(yíng)方式(調(diào)整前)經(jīng)營(yíng)方式(調(diào)整后)持有銷售持有銷售遠(yuǎn)洋大廈寫字樓31,175031,1750遠(yuǎn)洋國(guó)際A座寫字樓88,346088,3460光華國(guó)際寫字樓、商業(yè)136,4710136,4710遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城商業(yè)97,510097,5100沁山水E02E03商業(yè)、辦公、SOHO103,1570103,1570頤堤港酒店、寫字樓、商業(yè)295,2050295,2050京棉寫字樓、商業(yè)87,404087,4040CBD項(xiàng)目公建190,0000190,0000大慈寺商業(yè)、寫字樓、酒店公寓、住宅209,980391,340209,980391,340A地塊注商業(yè)125,3910125,3910B地塊酒店公寓、寫字樓、底商由于寫字樓運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富，且地段良好，寫字樓調(diào)整為持有36,00071,30578,00029,305天津遠(yuǎn)洋城商業(yè)79,224079,2240大連紅星海酒店36,000036,0000大連遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)酒店046,410046,410大連鉆石灣寫字樓、商業(yè)商業(yè)持有，寫字樓銷售0120,00050,00070,000長(zhǎng)春凈月公建商業(yè)持有，其余業(yè)態(tài)銷售0241,500191,50050,000運(yùn)河商務(wù)區(qū)酒店、寫字樓、商業(yè)酒店、甲級(jí)寫字樓和商業(yè)持有，乙級(jí)寫字樓銷售119,452461,675336,323244,804中山遠(yuǎn)洋城寫字樓、商業(yè)、公寓商業(yè)持有，寫字樓和公寓銷售0261,000143,324117,676北京大望京公寓22,568022,5680合計(jì)1,657,8831,593,2302,301,578949,535現(xiàn)有項(xiàng)目和集團(tuán)未來(lái)配套資源(續(xù))：考慮未來(lái)遠(yuǎn)洋商業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展需要，針對(duì)天津B地塊、大連鉆石灣、長(zhǎng)春凈月、運(yùn)河商務(wù)區(qū)和中山遠(yuǎn)洋城項(xiàng)目中的部分業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行了調(diào)整表2.3現(xiàn)有項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式調(diào)整分析注：天津A地塊寫字樓已安排銷售，未考慮現(xiàn)有項(xiàng)目物業(yè)規(guī)模分析物業(yè)規(guī)模比重持有9463%銷售5637%物業(yè)規(guī)模比重持有13678%銷售3922%調(diào)整后事業(yè)部?jī)?nèi)5年累計(jì)物業(yè)規(guī)模調(diào)整后事業(yè)部外5年累計(jì)物業(yè)規(guī)模調(diào)整后176萬(wàn)m2,54%150萬(wàn)m2,46%事業(yè)部?jī)?nèi)事業(yè)部外調(diào)整后物業(yè)規(guī)模比重持有13678%銷售3922%調(diào)整前事業(yè)部?jī)?nèi)5年累計(jì)物業(yè)規(guī)模物業(yè)規(guī)模比重持有3020%銷售12080%調(diào)整前事業(yè)部外5年累計(jì)物業(yè)規(guī)模現(xiàn)有項(xiàng)目和集團(tuán)未來(lái)配套資源(續(xù))：調(diào)整后，事業(yè)部外的持有項(xiàng)目比重由20%增大至63%，有利于發(fā)揮事業(yè)部專業(yè)優(yōu)勢(shì)，挖掘商業(yè)物業(yè)的最大價(jià)值收入

（100%權(quán)益）指標(biāo)20112012201320142015復(fù)合增長(zhǎng)率1.持有物業(yè)租金收入1.1現(xiàn)有項(xiàng)目3.66.312.622301.2新增項(xiàng)目0.01.33.911191.3小計(jì)3.67.616.5335094%1.4經(jīng)營(yíng)收入能力152850748857%2.物業(yè)及其他收入–1.21.21.635合計(jì)1.3+24.88.818.1365584%3.銷售收入3.1現(xiàn)有項(xiàng)目002128673.2新增項(xiàng)目001430463.3小計(jì)003557113單位：億元遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)五年規(guī)劃收入目標(biāo)：2015年，遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入能力注達(dá)88億元，但100%權(quán)益的運(yùn)營(yíng)收入為55億元，考慮股權(quán)結(jié)構(gòu)后的實(shí)際收益為35億元事業(yè)部2015年要形成約400萬(wàn)m2左右的物業(yè)規(guī)模，可在形成88億元經(jīng)營(yíng)收入能力未來(lái)銷售物業(yè)在拓展項(xiàng)目規(guī)模中的比重為30%，即主動(dòng)和被動(dòng)(集團(tuán)未來(lái)配套公建)獲取的項(xiàng)目中有30%的物業(yè)將用于租售并舉表2.4遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)五年規(guī)模收入目標(biāo)注：1.經(jīng)營(yíng)收入能力指當(dāng)年持有的物業(yè)總規(guī)模在未來(lái)能夠形成的經(jīng)營(yíng)收入能力；2.租金和物業(yè)收入等不考慮抵消因素；3.100%權(quán)益指假設(shè)所有項(xiàng)目均按照并表收入計(jì)算，實(shí)際權(quán)益指按照實(shí)際股權(quán)結(jié)構(gòu)計(jì)算；4.基金管理費(fèi)收入按新增項(xiàng)目30%的規(guī)模，并參照標(biāo)桿企業(yè)收益水平，按35%估算收入

（實(shí)際權(quán)益）1.持有物業(yè)租金收入1.1現(xiàn)有項(xiàng)目3.32.74.59.415.91.2新增項(xiàng)目0.00.92.77.513.61.3小計(jì)3.33.67.216.929.573%2.物業(yè)及其他收入–1.21.21.63.35.03.基金管理費(fèi)收入運(yùn)營(yíng)收益*35%0.00.00.10.20.3合計(jì)1.3+24.54.828.920.334.867%4.銷售收入4.1現(xiàn)有項(xiàng)目001915284.2新增項(xiàng)目001021324.3小計(jì)00293660類型指標(biāo)20112012201320142015凈利潤(rùn)(萬(wàn)m2)1.持有項(xiàng)目(大陸會(huì)計(jì)準(zhǔn)則)1.1現(xiàn)有項(xiàng)目(5.2)(7.8)(5.9)(2.8)0.81.2新增項(xiàng)目0.0(1.3)(3.6)(7.5)(11.0)1.3小計(jì)(5.2)(9.1)(9.5)(10.3)(10.2)2.持有項(xiàng)目(香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則)2.1現(xiàn)有項(xiàng)目(3.2)(4.0)4.48.513.12.2新增項(xiàng)目0.00.10.26.03.12.3小計(jì)(3.2)(3.8)4.614.616.23.銷售項(xiàng)目3.1現(xiàn)有項(xiàng)目(3.7)(0.2)34.020.81.73.2新增項(xiàng)目0.00.02.14.56.93.3小計(jì)(3.7)(0.2)36.125.38.5遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)五年規(guī)劃利潤(rùn)目標(biāo)：2011-2012年由于大量物業(yè)處于投入期，因而凈利潤(rùn)均為負(fù)值，將對(duì)集團(tuán)整體報(bào)表產(chǎn)生一定影響，2013-2015年，隨著物業(yè)逐漸進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期，資產(chǎn)大幅溢價(jià)將彌補(bǔ)營(yíng)運(yùn)凈利潤(rùn)的虧損，將對(duì)集團(tuán)凈利潤(rùn)產(chǎn)生較大貢獻(xiàn)新增土地儲(chǔ)備面積一線城市二線城市自建物業(yè)(銷售物業(yè)占20%)收購(gòu)物業(yè)自建物業(yè)(銷售物業(yè)占20%)收購(gòu)物業(yè)65%35%60%40%100%0%城市項(xiàng)目單位2010增長(zhǎng)率一線城市租金單價(jià)元/m2/月2005%收購(gòu)單價(jià)元/m2300005%樓面地價(jià)元/m21200010%開發(fā)成本元/m260005%二線城市租金單價(jià)元/m2/月1205%收購(gòu)單價(jià)元/m2150005%樓面地價(jià)元/m2600010%開發(fā)成本元/m250005%平均值樓面地價(jià)元/m2150005%由于目標(biāo)一線城市商業(yè)項(xiàng)目盈利水平較高且土地稀缺，近 期土地儲(chǔ)備以一線城市為主，遠(yuǎn)期二線城市比重逐漸增加當(dāng)前物業(yè)收購(gòu)價(jià)格較高，因而一線城市以拿地自建為主， 收購(gòu)為輔，二線城市全部自建進(jìn)行培育新增項(xiàng)目測(cè)算假設(shè)備注:持有項(xiàng)目增量部分的凈利潤(rùn)=毛利潤(rùn)(營(yíng)業(yè)收入*毛利率)-三費(fèi)(營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，取投資的10%)-稅費(fèi)(營(yíng)業(yè)稅及附加、房產(chǎn)稅、所得稅)；銷售項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率按經(jīng)驗(yàn)值15%計(jì)；評(píng)估增值，按開發(fā)期總投資20%估算，且已預(yù)提所得稅表2.5遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)五年規(guī)模利潤(rùn)目標(biāo)遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)五年規(guī)劃資源需求：2011年事業(yè)部主動(dòng)拓展的項(xiàng)目規(guī)模為50萬(wàn)m2，至2015年，事業(yè)部持有物業(yè)總規(guī)模達(dá)到400萬(wàn)m2，能夠形成88億元經(jīng)營(yíng)收入能力，當(dāng)年在營(yíng)面積為269萬(wàn)m2，貢獻(xiàn)55億元收入指標(biāo)20112012201320142015復(fù)合增長(zhǎng)率1.持有規(guī)模(100%權(quán)益)1.1現(xiàn)有項(xiàng)目173173173173173當(dāng)年在營(yíng)面積354497150173

當(dāng)年在建面積138129762301.2新增項(xiàng)目3581153200227當(dāng)年在營(yíng)面積06175496當(dāng)年在建面積0286498104當(dāng)年土地儲(chǔ)備面積2835634224當(dāng)年收購(gòu)成熟物業(yè)面積611963合計(jì)=1.1+1.220825432637340018%2.銷售規(guī)模(100%權(quán)益)2.1現(xiàn)有項(xiàng)目109109897243當(dāng)年銷售面積020172917當(dāng)年在建面積109897243262.2新增項(xiàng)目1535565944當(dāng)年銷售面積09182624當(dāng)年在建面積068128當(dāng)年土地儲(chǔ)備面積1520312012合計(jì)=2.1+2.212414414613188項(xiàng)目拓展規(guī)模持有+銷售508212810671備注：項(xiàng)目拓展規(guī)模指用于持有和銷售的土地儲(chǔ)備和成熟項(xiàng)目收購(gòu)表2.6遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資源需求-按經(jīng)營(yíng)方式劃分指標(biāo)20112012201320142015復(fù)合增長(zhǎng)率1.持有規(guī)模1.當(dāng)年在營(yíng)項(xiàng)目面積100%權(quán)益355011520526967%實(shí)際權(quán)益27398515019764%2.當(dāng)年在建項(xiàng)目面積100%權(quán)益138157140121104實(shí)際權(quán)益10311610288733.當(dāng)年土地儲(chǔ)備面積100%權(quán)益2835634224實(shí)際權(quán)益20254429174.當(dāng)年收購(gòu)成熟物業(yè)面積100%權(quán)益611963實(shí)際權(quán)益48642合計(jì)(100%權(quán)益)208254326373400合計(jì)(實(shí)際權(quán)益)155187237271289指標(biāo)20112012201320142015復(fù)合增長(zhǎng)率2.銷售規(guī)模1.當(dāng)年銷售面積0293555422.當(dāng)年在建項(xiàng)目109958156343.當(dāng)年土地儲(chǔ)備1520312012合計(jì)12414414613188累計(jì)銷售面積02963119161遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)五年規(guī)劃資源需求(續(xù))表2.7遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資源需求-按權(quán)益劃分遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)五年資源需求(續(xù))：2011年事業(yè)部總投資為130億元，項(xiàng)目拓展（包括土地和成熟項(xiàng)目）資金需求為70億元類型指標(biāo)20112012201320142015投資額(億元)1.持有項(xiàng)目1.1現(xiàn)有項(xiàng)目49403120211.2新增項(xiàng)目518811396681.2.1土地拓展投資額28386044281.2.2成熟項(xiàng)目拓展投資額20373021121.2.3土地項(xiàng)目建設(shè)資金3132331281.3小計(jì)100127144115892.銷售項(xiàng)目2.1現(xiàn)有項(xiàng)目1214111472.2新增項(xiàng)2.1土地拓展投資額16233223152.2.2土地項(xiàng)目建設(shè)資金28191372.3小計(jì)30466250283.當(dāng)年總投資1.3+2.3130173206165117累計(jì)總投資1303035096737914.當(dāng)年項(xiàng)目拓展投資額1.2.1+1.2.2+2.2.170981228855累計(jì)增量拓展投資額70168290378433表2.8遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)資金資源需求序號(hào)項(xiàng)目名稱我方股權(quán)比例融資條件分析1遠(yuǎn)洋大廈72%擬出售，暫不考慮2遠(yuǎn)洋國(guó)際A座100%集團(tuán)資產(chǎn)，暫不具備條件3光華國(guó)際100%待成熟后，具備reits可能性4遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城100%集團(tuán)資產(chǎn)，暫不具備條件5沁山水E02E03100%集團(tuán)資產(chǎn)，暫不具備條件6頤堤港50%已股權(quán)合作，出讓股權(quán)50%7京棉35%已股權(quán)合作，出讓股權(quán)65%8CBD項(xiàng)目80%已股權(quán)合作，出讓股權(quán)20%9成都大慈寺50%已股權(quán)合作，出讓股權(quán)50%10天津AB地塊100%租售并舉后，回報(bào)率達(dá)到PE要求，具備PE可能性11天津遠(yuǎn)洋城100%商業(yè)效益較低，不能滿足PE回報(bào)條件，但可以考慮與下游商家進(jìn)行股權(quán)合作12大連紅星海100%酒店效益較低，不能滿足PE回報(bào)條件13大連遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)100%整體銷售14大連鉆石灣90%已股權(quán)合作，出讓股權(quán)10%15長(zhǎng)春凈月51%已股權(quán)合作，出讓股權(quán)49%16杭州運(yùn)河商務(wù)區(qū)51%已股權(quán)合作，出讓股權(quán)49%17中山遠(yuǎn)洋城100%效益較低，不能滿足PE回報(bào)條件18北京大望京100%效益較低，不能滿足PE回報(bào)條件遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)五年資源需求(續(xù))：通過(guò)對(duì)遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)板塊所有項(xiàng)目進(jìn)行融資條件分析，天津AB地塊具備PE合作的條件，部分未出讓股權(quán)的項(xiàng)目可以考慮出讓股權(quán)獲取運(yùn)作資金表2.9遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)有項(xiàng)目融資條件分析遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)五年資源需求(續(xù))：采用債權(quán)和股權(quán)融資后，2011年資金投入為35億元，2014年可能實(shí)現(xiàn)事業(yè)部整體現(xiàn)金流平衡現(xiàn)有項(xiàng)目PE合作項(xiàng)目出讓49%股權(quán)項(xiàng)目

天津AB地塊

天津遠(yuǎn)洋城新增項(xiàng)目PE合作項(xiàng)目出讓49%股權(quán)項(xiàng)目30%的項(xiàng)目用于PE合作，因而部分收入無(wú)法并表70%的項(xiàng)目保持絕對(duì)控制權(quán)，因而出讓49%股權(quán)備注：2011-2015年均不考慮還款，則2015年遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)的債務(wù)總量為474億元；分項(xiàng)資金流出見表2.8表2.10遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)資金缺口分析類型指標(biāo)20112012201320142015資金缺口(億元)1.資金流入1.1債權(quán)融資(60%負(fù)債率)現(xiàn)有項(xiàng)目3732252017新增項(xiàng)目41719879541.2出讓49%股權(quán)現(xiàn)有項(xiàng)目00001新增項(xiàng)目9162218121.3PE合作(股權(quán)比例30%)現(xiàn)有項(xiàng)目1.62.92.12.21.4新增項(xiàng)目5.810141181.4銷售回款現(xiàn)有項(xiàng)目021286742新增項(xiàng)目014304645當(dāng)年資金流入95168219243179累計(jì)資金流入952634827249032.資金流出2.1當(dāng)年總投資額1301732061651172.2累計(jì)總投資額1303035096737913.資金缺口3.1當(dāng)年資金缺口355-13-78-623.2累計(jì)資金缺口354027-51-1131、內(nèi)外部分析2、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo)3、戰(zhàn)略階段劃分和舉措3.1戰(zhàn)略路徑3.2戰(zhàn)略舉措未來(lái)五年的發(fā)展路徑：2011-2013年為投資開發(fā)拓展期，2014-2015年為運(yùn)營(yíng)培育期投資開發(fā)拓展期(2011-2013)商業(yè)運(yùn)營(yíng)培育期(2014-2015)戰(zhàn)略主題積極擴(kuò)張PE規(guī)模，積極籌備REITS發(fā)行，積極沉淀優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，積極擴(kuò)大持有運(yùn)營(yíng)規(guī)模通過(guò)租售并舉、股權(quán)合作等杠桿，并嘗試搭建PE，最大限度撬動(dòng)實(shí)際主導(dǎo)的投資開發(fā)規(guī)模，擴(kuò)充資源，樹立標(biāo)桿項(xiàng)目階段目標(biāo)1、2015年持有項(xiàng)目總規(guī)模（運(yùn)營(yíng)+在建+土地儲(chǔ)備）達(dá)到400萬(wàn)平米左右，租金以及物業(yè)管理收入為55億元，經(jīng)營(yíng)收入能力達(dá)到88億元2、前期開發(fā)培育的資產(chǎn)逐漸進(jìn)入成熟期，需不斷培養(yǎng)和提高商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力3、通過(guò)股份回購(gòu)等方式實(shí)現(xiàn)收入規(guī)模的增長(zhǎng)4、優(yōu)化完善投融資平臺(tái)和商業(yè)項(xiàng)目管控平臺(tái)5、完善優(yōu)化租售并舉和股權(quán)合作模式6、樹立針對(duì)投資者的基金品牌和針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的品牌1、2013年持有項(xiàng)目總規(guī)模（運(yùn)營(yíng)+在建+土地儲(chǔ)備）達(dá)到326萬(wàn)平米左右，租金以及物業(yè)管理收入為18億元,經(jīng)營(yíng)收入能力為50億元2、完成內(nèi)部資源整合，樹立標(biāo)桿項(xiàng)目3、搭建多項(xiàng)目、多業(yè)態(tài)、跨區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目管控平臺(tái)4、組建針對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)偏好投資者的PE，形成多渠道的投融資平臺(tái)5、“租售并舉”模式成型，并嘗試輔以策略性投資和權(quán)益性投資來(lái)拓展新業(yè)務(wù)1、內(nèi)外部分析2、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo)3、戰(zhàn)略階段劃分和舉措3.1戰(zhàn)略路徑3.2戰(zhàn)略舉措要實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，遠(yuǎn)洋商業(yè)要整合資源，搭建統(tǒng)一的商業(yè)項(xiàng)目管控平臺(tái)，同時(shí)解決資金缺口，能力提升的問(wèn)題解決資金缺口：租售并舉：采用租售并舉的模式，快速補(bǔ)充現(xiàn)金流，盡快實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)自我平衡搭建PE平臺(tái)：成立針對(duì)開發(fā)階段、培育階段和成熟階段的不同PE基金，針對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)偏好投資者，形成多渠道的投融資平臺(tái)股權(quán)合作：通過(guò)股權(quán)合作的方式，實(shí)際控制更多的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模整合資源：整合集團(tuán)商業(yè)資產(chǎn)：整合集團(tuán)除體量較?。ㄐ∮?萬(wàn)平方米）的零散商業(yè)項(xiàng)目之外的商業(yè)資產(chǎn)優(yōu)化資產(chǎn)配置：處置非核心商業(yè)資產(chǎn)，收購(gòu)具有升值潛力的成熟項(xiàng)目，優(yōu)化資產(chǎn)配置整合上下游資源：積極與上游投資者、下游經(jīng)營(yíng)商、業(yè)內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)商等展開合作提升能力：深化合作：加強(qiáng)與上游投資者和下游零售商的合作，通過(guò)合作，快速提升資本運(yùn)營(yíng)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力培養(yǎng)人才：積極引進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)金融、投資拓展、定位策劃、運(yùn)營(yíng)管理等專業(yè)人才，加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn)樹立標(biāo)桿：打造自建項(xiàng)目、收購(gòu)項(xiàng)目和運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目各類型項(xiàng)目的標(biāo)桿，通過(guò)標(biāo)桿項(xiàng)目的打造培養(yǎng)人才，鍛煉隊(duì)伍，同時(shí)通過(guò)標(biāo)桿項(xiàng)目的打造來(lái)彰顯實(shí)力，吸引更多合作伙伴搭建管控平臺(tái)：搭建管控平臺(tái)：優(yōu)化組織架構(gòu)，搭建商業(yè)地產(chǎn)多項(xiàng)目、多業(yè)態(tài)、跨區(qū)域的項(xiàng)目管控平臺(tái)優(yōu)化制度流程體系：根據(jù)戰(zhàn)略要求和管控模式明，建立與之相匹配的制度流程體系戰(zhàn)略目標(biāo)在整合資源方面，首先遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)需要整合內(nèi)部項(xiàng)目資源，包括除體量較?。ㄐ∮?萬(wàn)平方米）的零散商業(yè)項(xiàng)目之外的其他商業(yè)資產(chǎn)整合目的專業(yè)化分工，打造商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)能力，在充分體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的同時(shí)，更好的發(fā)揮與住宅的協(xié)同效應(yīng)，提升住宅的產(chǎn)品溢價(jià)；便于商業(yè)資產(chǎn)整體優(yōu)化配置，為未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)金融打下良好基礎(chǔ)；整合原則除體量較?。ㄐ∮?萬(wàn)平方米）的零散商業(yè)項(xiàng)目之外的商業(yè)資產(chǎn)全部整合；管理權(quán)限優(yōu)先整合，股權(quán)根據(jù)項(xiàng)目情況逐步整合；整合方式首先將所有項(xiàng)目的管理權(quán)限統(tǒng)一歸入商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部；針對(duì)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司（或下屬全資子公司）控股的商業(yè)項(xiàng)目，如萬(wàn)和城，建議逐步整合遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司（或下屬全資子公司）的股權(quán)；針對(duì)由遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（香港）有限公司（或下屬全資子公司）控股的商業(yè)項(xiàng)目，如中山遠(yuǎn)洋城，暫不做股權(quán)變動(dòng)；針對(duì)目前不控股的合作項(xiàng)目，比如將臺(tái)項(xiàng)目，股權(quán)暫不做變動(dòng)；在項(xiàng)目層面，如有可能，優(yōu)先考慮將持有部分和銷售部分拆分成立項(xiàng)目公司。資金缺口提升能力管控平臺(tái)整合資源項(xiàng)目名稱物業(yè)類型城市總建筑面積資源權(quán)屬事業(yè)部?jī)?nèi)事業(yè)部外遠(yuǎn)洋大廈寫字樓北京31,15731,1750遠(yuǎn)洋國(guó)際A座寫字樓北京88,34688,3460光華國(guó)際寫字樓、商業(yè)北京136,471136,4710遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城商業(yè)北京97,51097,5100沁山水E02E03商業(yè)、辦公、SOHO北京103,157103,1570頤堤港酒店、寫字樓、商業(yè)北京295,205295,2050京棉寫字樓、商業(yè)北京87,40487,4040CBD項(xiàng)目公建北京190,000190,0000大慈寺商業(yè)、寫字樓、酒店公寓、住宅成都601,320601,3200AB地塊商業(yè)、酒店公寓、寫字樓、底商天津232,696125,391107,305天津遠(yuǎn)洋城商業(yè)天津79,224079,224大連紅星海酒店大連36,000036,000大連遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)酒店大連46,410046,410大連鉆石灣寫字樓、商業(yè)大連120,0000120,000長(zhǎng)春凈月公建長(zhǎng)春241,5000241,500運(yùn)河商務(wù)區(qū)酒店、寫字樓、商業(yè)杭州581,1270581,127中山遠(yuǎn)洋城寫字樓、商業(yè)、公寓中山261,0000261,000北京大望京公寓北京22,568022,568合計(jì)3,251,0951,755,9791,495,134然后，遠(yuǎn)洋商業(yè)處置非核心商業(yè)資產(chǎn)，并通過(guò)并購(gòu)整合方式收購(gòu)中小型企業(yè)或項(xiàng)目公司股權(quán)，以及購(gòu)買具有升值潛力的成熟項(xiàng)目資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)快速規(guī)模擴(kuò)張、優(yōu)化資產(chǎn)配置優(yōu)化資產(chǎn)組合處置非核心資產(chǎn)處置在手商業(yè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備中與戰(zhàn)略不符的非核心資產(chǎn)，換取部分現(xiàn)金用以收購(gòu)和自建其他物業(yè)優(yōu)先持有一、二線城市核心區(qū)域和新城中心的購(gòu)物中心和一、二線城市的核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)寫字樓處置公寓、普通寫字樓及非核心商鋪視機(jī)會(huì)持有位置好、品質(zhì)高的酒店項(xiàng)目，以提升公司品牌寫字樓酒店商業(yè)綜合體規(guī)模體量大于5萬(wàn)m2滿足四星級(jí)酒店要求體量大于5萬(wàn)m2體量大于10萬(wàn)m2地段及類型一線或重點(diǎn)二線城市的商務(wù)區(qū)域經(jīng)營(yíng)不善的物業(yè)，且能夠通過(guò)翻修和改造提高租金水平周邊配套實(shí)施健全一線、二線城市核心區(qū)域標(biāo)志性建筑，能為集團(tuán)帶來(lái)品牌效應(yīng)一線城市新城中心，二、三線城市核心地段一線城市新城中心；二線城市核心區(qū)域+新城中心；三線城市核心區(qū)域經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)（收購(gòu)或改造后）運(yùn)營(yíng)1年后，年租金回報(bào)率能夠滿足REITs發(fā)行的要求(5-8%)運(yùn)營(yíng)1年后，租金收入能否覆蓋運(yùn)營(yíng)成本和財(cái)務(wù)成本運(yùn)營(yíng)1年后，年租金回報(bào)率能夠滿足REITs發(fā)行的要求(5-8%)年化回報(bào)率能達(dá)到20%左右，滿足PE的回報(bào)要求其他產(chǎn)權(quán)完整符合集團(tuán)戰(zhàn)略產(chǎn)權(quán)完整符合集團(tuán)戰(zhàn)略產(chǎn)權(quán)完整符合集團(tuán)戰(zhàn)略產(chǎn)權(quán)完整符合集團(tuán)戰(zhàn)略資金缺口提升能力管控平臺(tái)整合資源商業(yè)項(xiàng)目收購(gòu)建議同時(shí)，積極與上游投資者、下游經(jīng)營(yíng)商、業(yè)內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)商等展開合作資金缺口提升能力管控平臺(tái)整合資源整合下游零售商資源整合上游資源通過(guò)定制化的方式為下游客戶提供服務(wù)，積累相應(yīng)資源收購(gòu)下游零售商部分股權(quán)，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略合作通過(guò)項(xiàng)目開發(fā)或改造為戰(zhàn)略性商戶量身定制商業(yè)空間，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展積累戰(zhàn)略性合作伙伴資源收購(gòu)估值偏低零售商的部分股權(quán)，一方面滿足招商要求，另一方面分享收益分紅自建項(xiàng)目，在前期定位策劃時(shí)充分考慮戰(zhàn)略性零售商的需要，進(jìn)行定制化開發(fā)收購(gòu)項(xiàng)目，在翻新和改造過(guò)程中，要充分考慮戰(zhàn)略性商戶意見由專門部門負(fù)責(zé)管理主要零售商的戰(zhàn)略合作關(guān)系分析目前零售商的經(jīng)營(yíng)水平和估值狀況選擇與發(fā)展戰(zhàn)略相匹配的零售商作為備選的收購(gòu)標(biāo)的公司層面合作，要具有話語(yǔ)權(quán)；項(xiàng)目層面合作，要具有絕對(duì)控股權(quán)簽訂長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作協(xié)議與金融機(jī)構(gòu)合作與金融機(jī)構(gòu)、知名商業(yè)地產(chǎn)商三方合作房地產(chǎn)開發(fā)商金融機(jī)構(gòu)平臺(tái)公司金地集團(tuán)UBS穩(wěn)盛投資管理有限公司復(fù)地集團(tuán)荷蘭ING上海復(fù)地投資管理有限公司中海地產(chǎn)工銀國(guó)際中海集團(tuán)的附屬公司佳時(shí)公司華潤(rùn)置地花旗漢威資本管理有限公司注：平臺(tái)公司是指從事房地產(chǎn)私募基金業(yè)務(wù)的公司2010年1月18日銀泰百貨與京投銀泰股份達(dá)成戰(zhàn)略合作，銀泰百貨將采取向京投銀泰“下訂單”的合作模式開店2010年11月20日，綠地、正大正式“牽手”大連·綠地中心商業(yè)部分的運(yùn)營(yíng)，又一對(duì)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的合作現(xiàn)身商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“商業(yè)+金融+開發(fā)”模式西蒙集團(tuán)（32.5%）摩根士丹利（32.5%）深國(guó)投（35%）案例案例深國(guó)投商用置業(yè)有限公司、西蒙集團(tuán)和摩根士丹利和合作開發(fā)運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心-格瑞印象城目前，遠(yuǎn)洋商業(yè)目前擁有一定的商業(yè)地產(chǎn)儲(chǔ)備，但并未形成統(tǒng)一的商業(yè)地產(chǎn)管理平臺(tái)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（香港）有限公司商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部光華國(guó)際遠(yuǎn)洋大廈遠(yuǎn)洋國(guó)際中心A座商業(yè)項(xiàng)目n商業(yè)項(xiàng)目1……光華國(guó)際、遠(yuǎn)洋大廈、遠(yuǎn)洋國(guó)際中心A座、天津A地塊、萬(wàn)合城、沁山水、京棉項(xiàng)目、將臺(tái)、大慈寺項(xiàng)目歸屬商業(yè)事業(yè)部管理，其他商業(yè)項(xiàng)目由遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司區(qū)域事業(yè)部或城市公司管理天津A地塊萬(wàn)和城沁山水京棉項(xiàng)目將臺(tái)大慈寺遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下商業(yè)項(xiàng)目股權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，基本分為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限獨(dú)資、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)香港獨(dú)資、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋香港合資、以及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)香港與其他公司合資幾種情況未形成統(tǒng)一的商業(yè)項(xiàng)目管理平臺(tái)項(xiàng)目股權(quán)結(jié)構(gòu)多樣指管理線指股權(quán)線100%100%資金缺口提升能力管控平臺(tái)整合資源建議遠(yuǎn)洋商業(yè)成立實(shí)體的商業(yè)地產(chǎn)管理公司，作為遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)金融管理、開發(fā)管理和運(yùn)營(yíng)管理主體，搭建統(tǒng)一的商業(yè)地產(chǎn)管理平臺(tái)指管理線指股權(quán)線注：1、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司為“一套人馬，兩塊牌子”；

2、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資管理公司僅為示意，代表遠(yuǎn)洋地產(chǎn)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，商業(yè)地產(chǎn)金融服務(wù)板塊為其分項(xiàng)業(yè)務(wù)，具體業(yè)務(wù)由遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資管理公司和遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)有限公司合作開展。為理順投資關(guān)系，管理關(guān)系，便于未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)金融的運(yùn)作，建議成立由遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司控股的實(shí)體商業(yè)管理公司——遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)有限公司（與商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部“一套人馬，兩塊牌子”），由其牽頭整合現(xiàn)有商業(yè)資源，并投資、開發(fā)和運(yùn)營(yíng)新的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司，定位于管理型總部，通過(guò)戰(zhàn)略管理、重大決策（投資決策、非銀行融資決策、項(xiàng)目方案決策等）管理、年度計(jì)劃考核管理、財(cái)務(wù)管理和商業(yè)地產(chǎn)高層（副總及以上）人員管理對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有限公司進(jìn)行管控；遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)有限公司（對(duì)內(nèi)仍為商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部），整體定位于商業(yè)業(yè)務(wù)管理中心，作為遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)板塊的商業(yè)地產(chǎn)金融管理主體、商業(yè)開發(fā)管理管理主體和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理主體。資金缺口提升能力管控平臺(tái)整合資源遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司注1遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（香港）有限公司遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)有限公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目公司1酒店物業(yè)公司遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資管理公司注2商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目公司1商業(yè)地產(chǎn)PE商業(yè)地產(chǎn)信托基金…商業(yè)地產(chǎn)金融服務(wù)板塊商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目公司n……商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理板塊商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目公司n商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)管理板塊……100%100%100%住宅或其他業(yè)務(wù)金融服務(wù)同時(shí)明確事業(yè)本部與下屬各業(yè)務(wù)板塊之間的定位，理順管理關(guān)系，形成商業(yè)地產(chǎn)多項(xiàng)目、多業(yè)態(tài)、跨區(qū)域的項(xiàng)目管控平臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)金融服務(wù)板塊為集團(tuán)金融板塊子業(yè)務(wù)，在集團(tuán)統(tǒng)一規(guī)劃和業(yè)務(wù)指導(dǎo)下，由商業(yè)事業(yè)部開展相關(guān)工作，重大決策按集團(tuán)相關(guān)流程報(bào)批；充分利用集團(tuán)在房地產(chǎn)金融方面的資源和能力，加強(qiáng)與外部金融機(jī)構(gòu)和投資者的合作，盡快的推出針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的金融服務(wù)產(chǎn)品；優(yōu)先選擇成立商業(yè)地產(chǎn)PE,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)作為GP，根據(jù)不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者，可成立針對(duì)商業(yè)項(xiàng)目不同發(fā)展階段的PE；以事業(yè)部投融資部門為基礎(chǔ)，引進(jìn)人才，提高能力，組建商業(yè)地產(chǎn)金融管理團(tuán)隊(duì)，與集團(tuán)地產(chǎn)金融板塊對(duì)接。建議將開發(fā)項(xiàng)目中銷售和持有的物業(yè)分開成立項(xiàng)目公司，以便于后期商業(yè)地產(chǎn)金融的運(yùn)作；對(duì)于控股項(xiàng)目，北京和異地的項(xiàng)目在部門設(shè)置和權(quán)限劃分上應(yīng)有所區(qū)別，以便于平衡效率和風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于非控股項(xiàng)目，按合作協(xié)議進(jìn)行管理。商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊目前可按項(xiàng)目來(lái)劃分業(yè)務(wù)單元，未來(lái)可按業(yè)態(tài)分為商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司、寫字樓運(yùn)營(yíng)公司和酒店運(yùn)營(yíng)公司，以便于商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)能力的提升和有效利用；利用現(xiàn)有項(xiàng)目強(qiáng)化寫字樓運(yùn)營(yíng)管理的能力，培養(yǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力；酒店物業(yè)公司目前負(fù)責(zé)商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理工作，未來(lái)強(qiáng)化其酒店管理運(yùn)營(yíng)的職能，打造成為商業(yè)地產(chǎn)板塊酒店運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)和高端商業(yè)物業(yè)管理平臺(tái)。遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)有限公司整體定位于商業(yè)業(yè)務(wù)管理中心，作為遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)板塊的商業(yè)地產(chǎn)金融管理主體、商業(yè)開發(fā)管理主體和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理主體；事業(yè)部本部層面定位于綜合管理中心，負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)投融資業(yè)務(wù)的運(yùn)作和管理，并通過(guò)事前的計(jì)劃和預(yù)算，事中的重大決策和例外決策，以及事后的決算和考核來(lái)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理和商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)板塊進(jìn)行管控；商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目公司、商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目公司和酒店物業(yè)公司定位于業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)中心，負(fù)責(zé)具體商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理和運(yùn)營(yíng)工作。資金缺口提升能力管控平臺(tái)整合資源遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)有限公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目公司1酒店物業(yè)公司商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目公司1商業(yè)地產(chǎn)PE商業(yè)地產(chǎn)信托基金……商業(yè)地產(chǎn)金融服務(wù)板塊商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目公司n……商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理板塊商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目公司n商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)管理板塊……同時(shí)，優(yōu)化目前“專業(yè)和產(chǎn)品混搭”的組織架構(gòu)，采用矩陣式的項(xiàng)目管理模式，按專業(yè)劃分部門，整合專業(yè)資源，集中力量，沉淀組織能力投資發(fā)展部產(chǎn)品研發(fā)部對(duì)外合作部商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部財(cái)務(wù)部戰(zhàn)略與計(jì)劃管理項(xiàng)目拓展與投資商業(yè)定位規(guī)劃與開發(fā)組織寫字樓部人事行政部會(huì)計(jì)核算財(cái)務(wù)管理預(yù)算管理資金管理稅務(wù)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理預(yù)算管理對(duì)外合作品牌建設(shè)綜合協(xié)調(diào)寫字樓租售及拓展寫字樓運(yùn)營(yíng)管理寫字樓市場(chǎng)推廣商業(yè)業(yè)態(tài)及空間規(guī)劃招商管理商業(yè)項(xiàng)目籌備商業(yè)營(yíng)銷管理商