PAGEPAGEI目錄營(yíng)改增對(duì)房企財(cái)務(wù)管理的影響 1摘要 1一、A市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 2（一）成交量大幅增加 2（二）商品房存量得到有效消化，市場(chǎng)供求關(guān)系略顯緊張 3（三）房?jī)r(jià)持續(xù)回升 5（四）首次置業(yè)及改善性住房需求積極釋放，各種戶型成交量全面增長(zhǎng) 5（五）外地人購(gòu)房占比較大 6二、“營(yíng)改增”對(duì)A市房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析 6（一）土地成本無法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，導(dǎo)致房企稅負(fù)提高 6（二）建安成本無法獲得增值稅發(fā)票 7（三）營(yíng)改增對(duì)房企現(xiàn)金流將產(chǎn)生一定影響 7（四）政策過渡階段房企可能遭遇重大損失 7（五）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的影響 8三、A市房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”的有效策略 8（一）明確的企業(yè)發(fā)展定位 8（二）專注于企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā) 9（三）擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模 9（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的品牌建設(shè) 10（五）提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)營(yíng)改增影響的認(rèn)識(shí) 10參考文獻(xiàn) 12 PAGE9營(yíng)改增對(duì)房企財(cái)務(wù)管理的影響摘要自從2011年國(guó)稅局和財(cái)政部聯(lián)合下達(dá)了“營(yíng)改增”的試點(diǎn)方案之后。我國(guó)逐漸在交通運(yùn)輸業(yè)和電信業(yè)以及郵政服務(wù)業(yè)等行業(yè)進(jìn)行“營(yíng)改增”的試點(diǎn)。國(guó)稅局的相關(guān)發(fā)言人曾說過：要爭(zhēng)取在2015年內(nèi)將“營(yíng)改增”的范圍覆蓋到生活服務(wù)業(yè)和金融保險(xiǎn)業(yè)以及建筑業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)中。這對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的影響是很大的。在我國(guó)的稅法中明確指出營(yíng)業(yè)稅是針對(duì)我國(guó)境內(nèi)一些提供應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)或者轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的過程中國(guó)家征收的一種費(fèi)用。增值稅卻是指國(guó)家向提供銷售、進(jìn)口、加工、修理和修配勞務(wù)貨物以及提供應(yīng)稅服務(wù)的單位和個(gè)人所征收的一種稅。在當(dāng)前的實(shí)際中，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的稅率是5%。本篇文章以A市的房地產(chǎn)行業(yè)為研究對(duì)象，將營(yíng)改增對(duì)企業(yè)的影響進(jìn)行研究，并且提出了相應(yīng)的有針對(duì)性的有效建議。關(guān)鍵詞：“營(yíng)增改”；A市；房地產(chǎn)；影響；對(duì)策

一、A市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀在14年遭遇經(jīng)濟(jì)危機(jī)、地震和市場(chǎng)調(diào)整之后，2015年A市樓市隨著政府扶持政策、災(zāi)后重建等率先觸底反彈。該市的房地產(chǎn)行業(yè)隨著這些政府措施的護(hù)航商品房的交易成交量越來越多?？偟膩碚f2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)一下幾個(gè)特點(diǎn)：（一）成交量大幅增加2015年的商品房成交量并沒有像14年估計(jì)的那樣繼續(xù)低迷下去，而是創(chuàng)出了一個(gè)又一個(gè)的新高。A市房管局官方網(wǎng)站公布的關(guān)于該市的商品房交易數(shù)據(jù)顯示，在2015年前十一個(gè)月中，該市的商品房成交量為2446.79萬平方米。而前八個(gè)月的商品房成交量為2122萬平方米，與歷年同期相比是最高的，相對(duì)于上年來說，同期增長(zhǎng)了133%，與2013年同期相比增長(zhǎng)了22%。在這中間商品住宅成交量為1923萬平方米，相對(duì)于上年來說，同期增長(zhǎng)了143%，與2013年同期相比增長(zhǎng)了22%【1】。A市中心城區(qū)的商品房成交量為1045萬平方米，相對(duì)于上年來說，同期增長(zhǎng)了122%，與2013年同期相比增長(zhǎng)了20%。2015年第三季度樓市出現(xiàn)了第一個(gè)高峰期，主城區(qū)的商品交易房有31048套，成交的面積高達(dá)264.98萬㎡，相對(duì)于上年來說，同期的增長(zhǎng)率可謂是直線上升，將市場(chǎng)上的剛性需求釋放了出來；在4魚兒的時(shí)候，疙瘩商家紛紛開始推出新的房源，借助以一次買房高峰的機(jī)會(huì)退出了很多購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，又成交了14261套商品房，成交的面積也達(dá)到了122.68萬平方米，發(fā)展勢(shì)頭良好；在五月的交房會(huì)中，各大房地產(chǎn)商上演了各種價(jià)格戰(zhàn)，希望利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)來吸引買房者，成交量有14517套，成交面積也達(dá)到了128.9萬平方米。相對(duì)于前五個(gè)月來說，六月份的商品房成交量有所下滑，但是還是在朝著健康的趨勢(shì)發(fā)展，這個(gè)月的商品房成交量有9257套，成交面積也有80.9萬平方米?？偟膩碚f，A市主城區(qū)商品房成交量在上半年新增的供給與銷售面積的比例為0.8，而去年這一比例卻高達(dá)2.23，這說明今年A市的商品房市場(chǎng)仍然比較謹(jǐn)慎，存放量也在不斷的消化之中【2】。7月份雖然是商品房銷售的淡季，但是該市商品房的成交套數(shù)和成交面積卻有著一定小幅度的增長(zhǎng)。相對(duì)于六月份來說，成交套數(shù)增加了1923套，成交面積增加了21.2萬平方米，環(huán)比的增幅分別為20%和24.8%。在7月份成功舉辦了網(wǎng)上交房會(huì)，并且新開盤的項(xiàng)目也主要是中小戶型比較多，而且平均價(jià)格都在4500-5500元/平米之間，而且房地產(chǎn)商也制定了一系列優(yōu)惠政策，吸引了很多消費(fèi)者【3】。8月份該市商品房的交易套數(shù)和交易面積也在上漲，其中成交套數(shù)為11180套，成交面積為104.16萬平方米。因?yàn)槠咴路菰谑袌?chǎng)上新增的供應(yīng)量被集中地釋放了出來，而且本月一些新開的樓盤銷售效果較好，相關(guān)的成交量和成交面積都在這個(gè)月進(jìn)行備案，這就是為什么8月份商品房交易成交量升高的一個(gè)重要原因。因?yàn)槎追抠J的改善性需求對(duì)于商品房交易有著一定的限制，本月的戶均成交量從7月份的92平方米下降為這個(gè)月的86平方米，在本月穩(wěn)定成交的過程中，市場(chǎng)上的剛性需求仍是其中一個(gè)重要的原因。在9月份的時(shí)候，商品住宅的成交量也出現(xiàn)了一定小幅度的增長(zhǎng)，本月該市商品房成交套數(shù)為50.89萬平方米，相對(duì)于上個(gè)月來說增加了2005套。其原因在于本月新開樓盤的熱銷和隨著房交會(huì)的來臨諸多項(xiàng)目為避免現(xiàn)場(chǎng)短兵相接，提前進(jìn)行了優(yōu)惠促銷，使得本月成交持續(xù)走高。10月商品住宅成交漲幅繼續(xù)延續(xù)。商品住宅成交量為11623套，成交面積達(dá)100萬平方米，而在秋交會(huì)上就成交了商品房4581套，成交面積達(dá)到了44.63萬平方米，成交金額也達(dá)到了24.37億元。但是我們應(yīng)該注意的是，成交金額的增幅比較小【4】。其原因在于許多項(xiàng)目提前進(jìn)行了優(yōu)惠促銷，使得購(gòu)房需求提前釋放。而且在這個(gè)月不管是政府還是房地產(chǎn)開發(fā)商的優(yōu)惠政策和優(yōu)惠措施都比較少，限制了商品房成交量的大幅度上漲。十一月的商品房成交套數(shù)為20032套，成交面積達(dá)到了173.90萬平方米，在這中間，商品住宅房成交套數(shù)為15256套，成交面積也達(dá)到了1453100平方米。相對(duì)于上一個(gè)月來說，環(huán)比的增幅分比為31.3%和36.3%【5】。本月樓市火熱的主要原因有以下兩個(gè)方面：第一，地震之后國(guó)家的相關(guān)優(yōu)惠政策在這個(gè)月的時(shí)候已經(jīng)截至了，很多人不知道這個(gè)月過去之后優(yōu)惠政策還是否發(fā)揮作用，所以趕在這個(gè)月還有優(yōu)惠的情況下就購(gòu)房；第二，在2015年下半年的時(shí)候，A市的房?jī)r(jià)大幅度回升，所以市場(chǎng)上的投資性需求大量上漲，就誘發(fā)了大量的恐慌性需求。（二）商品房存量得到有效消化，市場(chǎng)供求關(guān)系略顯緊張由下表可以看出2015年商品房成交量漲聲一片，光是上半年的成交量就已經(jīng)基本達(dá)到14年的全年水平。因?yàn)樯习肽甑某山涣看蠓壬蠞q了，但是新的商品房供應(yīng)量卻相對(duì)來說比較少，將上一年積壓的一些房地產(chǎn)商品消化掉了，緩解了市場(chǎng)上的消費(fèi)壓力，改變了市場(chǎng)的供求關(guān)系，并且供求關(guān)系還有一點(diǎn)緊張。表一：2015年A市房地產(chǎn)市場(chǎng)上半年供需情況表單位：套月份成交量供應(yīng)量供需比一月72882286-5002二月11234282015-8425三月126238694-3929四月139606774-7186五月145514523-10028六月92977990-13137月由于進(jìn)入淡季供應(yīng)小幅回落。A市的主城區(qū)新增的商品房的供應(yīng)量為9448套，新增的商品房供應(yīng)面積也達(dá)到了70多萬平方米。相對(duì)于上個(gè)月來說，新增的商品房供應(yīng)的套數(shù)和面積都相對(duì)減少。在七月份的前兩個(gè)月，商品房的成交量在不斷的減少，開發(fā)商們根據(jù)這一形式也在相應(yīng)的減少新房源的供應(yīng)量，多以房地產(chǎn)市場(chǎng)上新增的供應(yīng)比較少。而且因?yàn)楸驹屡e行了網(wǎng)上交房會(huì)，刺激了該市的樓市，網(wǎng)上交房會(huì)一個(gè)星期的新增供應(yīng)量在2015年是最高的，對(duì)本月新增的供應(yīng)量的走勢(shì)做出了一定的貢獻(xiàn)。8月份因?yàn)樯蟼€(gè)月的銷售情況比較好，所有的樓盤都開始加快了申請(qǐng)預(yù)售證。該市主城區(qū)的新增商品供應(yīng)方的套數(shù)為14484套，新增供應(yīng)面積116.97萬平方米。相對(duì)于上個(gè)月來說，供應(yīng)的商品房套數(shù)和面積都有所增加，供應(yīng)水平基本上與本年的4月份是差不多的。因?yàn)榕R近秋交會(huì)，在9月份的時(shí)候，開發(fā)商就增大了市場(chǎng)上新增房源的供應(yīng)量，所以本月新增房源的供應(yīng)量出現(xiàn)了大幅度的上漲，在近14年以來是最高的，新增的供應(yīng)量高達(dá)兩萬多套，新增的供應(yīng)面積高達(dá)199.37萬平方米。相對(duì)于上個(gè)月來說都有很大程度的增長(zhǎng)。10月開發(fā)商為了能在節(jié)日和房交會(huì)期間里有足夠的房源供應(yīng)，均紛紛趕在節(jié)前加大對(duì)房源的供應(yīng)量。而本月主要是消化存量階段，較上月供應(yīng)出現(xiàn)了大幅下滑，但從2015年整體供應(yīng)來看，供應(yīng)方面逐步恢復(fù)正常。A市主城區(qū)中新增的商品房供應(yīng)的套數(shù)為8235套，新增的供應(yīng)面積為68.15萬平方米【6】。相對(duì)于上個(gè)月來說，新增的供應(yīng)面積和新增的套數(shù)都減少了，而且下降的幅度還比較大。十一月不管是供應(yīng)的面積還是供應(yīng)的套數(shù)都有了比較平穩(wěn)的回升，該市的主城區(qū)中一共申請(qǐng)并領(lǐng)取了38個(gè)預(yù)售證。11月新增的供應(yīng)量在很大程度上得到了回升，而且這一段時(shí)間以來該市的房地產(chǎn)市場(chǎng)十分火熱，但是開發(fā)商還是比較理智的采取了穩(wěn)中求勝的策略，對(duì)房源進(jìn)行了適當(dāng)?shù)目刂?，并且在?jié)奏上保持了一定的穩(wěn)定性。整體看來，本月新增的供應(yīng)量在整年中是第四名，比整年的平均水平稍微高一點(diǎn)，從這一點(diǎn)可以看出，這一供應(yīng)水平還是比較合理的。（三）房?jī)r(jià)持續(xù)回升在旺盛需求的推動(dòng)下，2015年以來房?jī)r(jià)持續(xù)回升，均價(jià)已經(jīng)從年初的5200多元/平方米上升到6000多元/平方米，漲幅超過15%【7】。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，開發(fā)商一般采用的策略是尾數(shù)定價(jià)。尾數(shù)定價(jià)給人的感覺就是比較便宜，還有就是標(biāo)價(jià)十分準(zhǔn)確，消費(fèi)者的信賴感增強(qiáng)。消費(fèi)者的求實(shí)心里在尾數(shù)定價(jià)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)，是消費(fèi)者感覺到自己購(gòu)買的是物美價(jià)廉的商品。今年在成交活躍的情況下，有很多的開發(fā)商都采取小幅提價(jià)的價(jià)格調(diào)整策略。很多樓盤在原來的價(jià)格上每周漲一兩百元每平方米，給消費(fèi)者緊迫感。同時(shí)，消費(fèi)者看到成交的火熱情況，產(chǎn)生一定的恐懼心理，從對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期過高，導(dǎo)致銷量進(jìn)一步擴(kuò)大。（四）首次置業(yè)及改善性住房需求積極釋放，各種戶型成交量全面增長(zhǎng)在今年1月到8月商品房的成交面積來看，該市90平方米以下的中小戶型的商品住房的成交面積為757萬平方米，在總的商品房成交面積中的比例為39%，同比增長(zhǎng)146%；90-144平方米中大套型商品住房的成交面積為47%，同比增長(zhǎng)157%；成交144平方米以上大套型商品住房的面積為265萬平方米，占總成交面積的14%，同比增長(zhǎng)98%【8】。不可否認(rèn)今年樓市轉(zhuǎn)暖過程中剛性需求、青年置業(yè)起到的扭轉(zhuǎn)性作用。但由于去年至今，由于眾多開發(fā)商優(yōu)先出貨中小戶型，成交量主要集中在90平方米左右的中小戶型，近段時(shí)間以來，一些中小戶型呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。在此情況下，大量自住需求者，逐漸把目光從城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移，一些三環(huán)路外的樓盤因此受到青睞。這些需求者個(gè)多看著樓盤的未來潛力，未來的環(huán)境，價(jià)格上漲的可能性。所以很多開發(fā)商主要推出的都是中小戶型的商品房。據(jù)房產(chǎn)局的數(shù)據(jù)顯示，從今年1月開始A市大戶型的供應(yīng)量、成交數(shù)據(jù)一直呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，1月A市主城區(qū)120平方米以上戶型的成交套數(shù)從1025套增加到3月的2005套之多，增長(zhǎng)接近一倍，改善型需求也逐釋放【9】。今年房地產(chǎn)市場(chǎng)上各種戶型的成交量全年增長(zhǎng)的主要原因在于首次置業(yè)以及改善性的住房需求被釋放了出來。（五）外地人購(gòu)房占比較大“市房管局發(fā)布《A市市2013—202015年一季度期間外地人購(gòu)房大型調(diào)研報(bào)告》這個(gè)報(bào)告表明，在該市商品房的購(gòu)買者中，外地人的比例為40%，沒有出現(xiàn)下滑的吉祥，而且這些外地人的購(gòu)米能力也很強(qiáng)。其中，外地人在中心城區(qū)勾描商品房的面積有372萬平方米，比整體增長(zhǎng)率高46%，在銷售出去的房子中所占的比例為41%，相對(duì)于上年來說也提高了5%，而且略高于2013年的39.4%的增長(zhǎng)水平。從上述數(shù)據(jù)可以看出，地震和金融危機(jī)對(duì)于消費(fèi)者的影響基本上已經(jīng)消失，該市的環(huán)境比較適合人居住，而且有著良好的發(fā)展前景對(duì)于外地人的吸引力也是比較大的。二、“營(yíng)改增”對(duì)A市房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析（一）土地成本無法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，導(dǎo)致房企稅負(fù)提高企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)決定了房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)改增的影響。在當(dāng)前的實(shí)際中，獨(dú)立成本和建安成本以及財(cái)務(wù)成本在房地產(chǎn)企業(yè)中所占的比重相對(duì)來說比較大，而且土地成本在現(xiàn)行的法律法規(guī)以及相關(guān)制度下不能夠進(jìn)行有效的抵扣。所以，在那些土地成本比較大的一線二線城市，實(shí)施營(yíng)改增之后房地產(chǎn)企業(yè)提供的稅負(fù)會(huì)大幅度的增長(zhǎng)。但是對(duì)于那些土地成本比較低的三線四線城市來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)的建安成本所占的比重比較大，如果這些建安成本可以與增值稅相抵扣的話，那么實(shí)施營(yíng)改增之后對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響是很大的，而且會(huì)有可能導(dǎo)致企業(yè)最終的稅負(fù)減少。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，營(yíng)業(yè)稅改為增值稅會(huì)使得房地產(chǎn)的拿地策略發(fā)生相應(yīng)的改變，進(jìn)而影響土地市場(chǎng)上的價(jià)格。如果那些價(jià)格比較高的地塊的最終賦稅比低價(jià)地塊的賦稅低，那么房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)慢慢的放棄高價(jià)地塊，從而保持土地價(jià)格的合理性。（二）建安成本無法獲得增值稅發(fā)票房地產(chǎn)行業(yè)的自接上游是建筑行業(yè)，所以建筑行業(yè)也會(huì)受到“營(yíng)改增”稅制改革的影響，而且這一影響還會(huì)滲透到房地產(chǎn)行業(yè)中，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)中的建安成本的增值稅發(fā)票不能有效的獲取或者是不能夠足額的獲取，會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)和經(jīng)營(yíng)壓力。實(shí)行“營(yíng)改增”之后，建筑行業(yè)不能夠有效的獲取建筑材料、勞務(wù)費(fèi)等相關(guān)的增值稅發(fā)票，或者發(fā)票抵扣有限的可能性會(huì)增加。在當(dāng)前的實(shí)際中，建筑行業(yè)中的供應(yīng)商的范圍很廣，不僅有個(gè)體戶，也有雜貨店，還有一些小規(guī)模的納稅人，這些市場(chǎng)主體在實(shí)行“營(yíng)改增”稅制改革之后就會(huì)出現(xiàn)面臨無法提供發(fā)票或者無法提供足額發(fā)票的情況。與此同時(shí)，建筑行業(yè)中的勞務(wù)用工一般都是一些勞務(wù)公司的工人或者說是一些零散的農(nóng)民工。勞務(wù)公司的利潤(rùn)本就比較低，而且不能抵扣任何性質(zhì)的稅收，對(duì)于要求的11%的增值稅銷項(xiàng)稅無法承擔(dān)，但是農(nóng)民工在提供給一些零散勞務(wù)工人的公費(fèi)更加沒有增值稅發(fā)票，這些現(xiàn)象都會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于一些進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣【10】。（三）營(yíng)改增對(duì)房企現(xiàn)金流將產(chǎn)生一定影響實(shí)質(zhì)上因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)通常情況下的運(yùn)營(yíng)形式一般都是項(xiàng)目公司，所以首先就要進(jìn)行預(yù)售收入的預(yù)繳稅款，等到項(xiàng)目完工之后就會(huì)確認(rèn)收入然后才能夠獲得比較大的金額的進(jìn)項(xiàng)稅款。也就是說房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣之前就繳納了增值稅銷項(xiàng)稅，增值稅成本提高。所以，“營(yíng)改增”稅制改革灰度企業(yè)的現(xiàn)金流產(chǎn)生一定的影響。（四）政策過渡階段房企可能遭遇重大損失對(duì)于那些正在建設(shè)或者是正在銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，當(dāng)前的情況下，很多房地產(chǎn)開發(fā)商都缺乏相關(guān)的過渡政策和措施。例如，某一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商的項(xiàng)目以及完成了，但是還沒有銷售和清盤，所以也沒有進(jìn)行收入結(jié)算，如果在這個(gè)時(shí)候?qū)嵭小盃I(yíng)改增”就不能夠取得任何的增值稅發(fā)票進(jìn)行抵扣。而且如果小木還在銷售的過程中，價(jià)格基本就是處于被鎖定的狀態(tài)，企業(yè)在最后需要承擔(dān)11%的全額的增值稅。與此同時(shí)，如果企業(yè)在進(jìn)行營(yíng)改增之前就收購(gòu)一些房地產(chǎn)項(xiàng)目在稅制改革之后再將該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，如果沒有相關(guān)的過渡政策，也會(huì)提高企業(yè)的稅收壓力。（五）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的影響建筑安裝成本在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本組成中的地位很重要。建筑安裝成本的實(shí)施主體是具有資質(zhì)的建筑施工行業(yè)，這一行業(yè)也是“營(yíng)改增”稅制改革的重點(diǎn)。根據(jù)現(xiàn)有的稅制改革的試點(diǎn)情況，建筑行業(yè)稅制改革之后的稅負(fù)輝銘心上漲，從而增加建筑行業(yè)的建安成本。建筑施工企業(yè)在進(jìn)行原料采購(gòu)的過程中，不僅包括一些鋼筋水泥等大宗的產(chǎn)品，這些產(chǎn)品取得增值稅的發(fā)票比較容易，當(dāng)然還包括一些比較零散的但是用量卻很大的材料，這些零星材料的供應(yīng)商主要是一些個(gè)體戶和小規(guī)模的納稅人等，他們納稅的方式一般都是核定稅款，銷售的材料不能夠開具增值稅專用的發(fā)票，不能進(jìn)行相應(yīng)的抵扣，使得應(yīng)該繳納的增值稅增加了，企業(yè)的稅負(fù)壓力也提高。因?yàn)榻ㄖ┕ば袠I(yè)是勞動(dòng)密集型企業(yè)的一種，所以在該行業(yè)中，人工成本在整個(gè)造價(jià)成本中的比重比較大，很多勞務(wù)用工的來源都是一些臨時(shí)招聘的農(nóng)民工或者說是一些勞務(wù)公司。農(nóng)民工獲得的用工收入無法開具增值稅發(fā)票，也無法抵扣稅款；勞務(wù)公司也不能夠抵扣稅額，增加了企業(yè)的稅收壓力，使得整個(gè)建筑施工行業(yè)的稅收增加。與此同時(shí)，有很多企業(yè)中使用和租賃的機(jī)器設(shè)備在“營(yíng)改增”之后的稅負(fù)壓力明顯上升。上述因素都是建筑行業(yè)稅負(fù)增加的原因，因?yàn)榻ㄖ袠I(yè)的成本增加，隨之而來的就是房地產(chǎn)行業(yè)的成本增加【11】。三、A市房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”的有效策略（一）明確的企業(yè)發(fā)展定位在我國(guó)房地產(chǎn)不斷發(fā)展和國(guó)家宏觀調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。再這樣的背景下，有些實(shí)力比較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商為了能夠?qū)崿F(xiàn)更好的發(fā)展，憑借著自己在資金和管理以及品牌方面的優(yōu)勢(shì)占據(jù)了大量的市場(chǎng)份額。A市的地理位置優(yōu)越，處在長(zhǎng)三角地區(qū)，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)比價(jià)發(fā)達(dá)的幾個(gè)省份之一。有些實(shí)力強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商開始向全國(guó)進(jìn)軍，也有很多外地的房地產(chǎn)開發(fā)上進(jìn)駐江蘇省，給江蘇省的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來了一定的契機(jī)的同時(shí)也增加了該市在房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。所以，企業(yè)應(yīng)該能夠更好地進(jìn)行定位，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中找準(zhǔn)自己的位置，謀求更好的發(fā)展。（二）專注于企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地開發(fā)市場(chǎng)正處在不斷的規(guī)范化之中，房地產(chǎn)企業(yè)的主要利潤(rùn)來源從之前的土地轉(zhuǎn)變成為了商品。躲著消費(fèi)者理性化程度的提高，消費(fèi)者在滿足自身生存需要的同時(shí)更加注重居住的體驗(yàn)，這就對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商提出了更改的要求。例如，萬科集團(tuán)就提出了精細(xì)化的策略和住宅產(chǎn)業(yè)化的策略，而且在2012年的時(shí)候，綠城的“精品工程”就開始全面啟動(dòng)。這樣的背景使得整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的注意力應(yīng)該集中在企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)上。在該市的房地產(chǎn)行業(yè)中，住宅產(chǎn)業(yè)化既帶來了機(jī)遇也帶來了挑戰(zhàn)。抓住機(jī)遇，該市的房地產(chǎn)行業(yè)就會(huì)獲得巨大的發(fā)展；失去這一發(fā)展機(jī)會(huì)，該市的房地產(chǎn)行業(yè)就會(huì)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)，甚至?xí)皇袌?chǎng)所淘汰。在一些發(fā)達(dá)國(guó)家的實(shí)踐中表明，住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展并不能一蹴而就，要想實(shí)現(xiàn)其發(fā)展，就必須將政府、開發(fā)商和消費(fèi)者的力量聯(lián)合起來，共同努力才能夠?qū)崿F(xiàn)。（三）擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模在激烈的市場(chǎng)經(jīng)種種，房地產(chǎn)行業(yè)不斷出現(xiàn)并購(gòu)和重組的現(xiàn)象，我國(guó)事項(xiàng)斤多的財(cái)政政策，房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著重要的作用。該市房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模相對(duì)來說比較小制約著其發(fā)展進(jìn)程。所以在今后的發(fā)展過程中，該市應(yīng)該不斷地拓展投資融資的渠道，擴(kuò)大房地產(chǎn)行業(yè)的整體規(guī)模，通過企業(yè)的煎餅和重組來實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。當(dāng)前我國(guó)傳統(tǒng)的融資方式主要有銀行貸款，企業(yè)上市之后發(fā)行股票募股集資，發(fā)行企業(yè)債券等。但是隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的不斷深入，銀行貸款和企業(yè)上市的門檻不斷提高，使得企業(yè)的融資渠道變得更加狹窄，融資過程變得更加困難，所以應(yīng)該增加海外融資的渠道或者建立房地產(chǎn)的信托基金。以企業(yè)并購(gòu)重組實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。通常情況下來說，國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到一定的程度，某個(gè)行業(yè)就會(huì)呈現(xiàn)出集中的趨勢(shì)。要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)壯大的目標(biāo)，不僅可以在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建新的融資渠道來提高企業(yè)的生產(chǎn)能力，也可以在行業(yè)內(nèi)進(jìn)行收購(gòu)來增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力。并購(gòu)主要就是指在市場(chǎng)機(jī)制的作用下，企業(yè)通過產(chǎn)權(quán)交易來獲得一些其他產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)和控制權(quán)。最近一些年以來，房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)在社會(huì)引起了較為廣泛的關(guān)注，而且收購(gòu)的頻率也比較高，不僅有利于降低房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)軍新的市場(chǎng)，還能夠搶占市場(chǎng)份額。對(duì)于房地產(chǎn)公司來說，外地的房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)駐一般活通過并購(gòu)來增加對(duì)于市場(chǎng)的熟悉程度以及對(duì)于品牌的認(rèn)知能力，而且可以利用本土企業(yè)的人脈來獲得市場(chǎng)份額，并購(gòu)能夠較好的實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源的優(yōu)化配置。（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的品牌建設(shè)在“2014年中國(guó)房地產(chǎn)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)企業(yè)”中，該市只有三家房地產(chǎn)行業(yè)入選，并且排名比較靠后，分別是33，35和71。而廣東省入選的有17家，浙江省的入選的有8家。這說明，A市的房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，而且在市場(chǎng)上的知名度也不高，所以在今后的發(fā)展過程中要注重品牌建設(shè)【12】?？梢蚤g接廣東省和浙江省在房地產(chǎn)行業(yè)的品牌建設(shè)方法來建設(shè)A市房地產(chǎn)行業(yè)的品牌建設(shè)：第一，搶占市場(chǎng)份額，這是進(jìn)行企業(yè)品牌謹(jǐn)慎的基礎(chǔ)，這一方面表現(xiàn)比較突出的是廣東??；第二，生產(chǎn)高質(zhì)量的適銷對(duì)路的產(chǎn)品，在保證生產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上更加注重產(chǎn)品的質(zhì)量，這一點(diǎn)對(duì)于企業(yè)品牌建設(shè)來說也是很重要的，這一方面浙江省表現(xiàn)的比較突出；第三，注重房地產(chǎn)行業(yè)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)的構(gòu)建，加強(qiáng)企業(yè)的品牌建設(shè)不僅是一個(gè)系統(tǒng)化的工程也是一個(gè)長(zhǎng)期性的工程，要著眼于未來，注重對(duì)于商標(biāo)和商號(hào)的設(shè)計(jì)以及對(duì)于著作權(quán)的保護(hù)，萬科在這一方面做得比較好。（五）提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)營(yíng)改增影響的認(rèn)識(shí)第一，在我國(guó)當(dāng)前的宏觀政策中，“營(yíng)改增”稅制改革是一項(xiàng)比較重要的工程，會(huì)對(duì)我國(guó)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生巨大的影響。企業(yè)中不管是管理者還是基層員工都要重視這一方面的工作。要加強(qiáng)對(duì)于員工的培訓(xùn)和再教育，財(cái)務(wù)管理人員和財(cái)務(wù)工作的相關(guān)人員都應(yīng)該將政府關(guān)于“營(yíng)改增”的相關(guān)政策熟悉，提高企業(yè)會(huì)計(jì)核算的效率。企業(yè)中其他的職能部門也要進(jìn)行積極地配合，而不是一幅“事不關(guān)己高高掛起”的態(tài)度，要配合起來進(jìn)行相關(guān)政策和制度的修訂，制定好過渡時(shí)期的經(jīng)營(yíng)政策和發(fā)展計(jì)劃，使得企業(yè)的進(jìn)稅額能夠得到有效的