京鵬房地產(chǎn)公司營運資金管理研究目錄摘要 摘要近些年，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，已經(jīng)成為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)，對于我國經(jīng)濟發(fā)展做出了很大的貢獻。在國內(nèi)范圍的改革發(fā)展持續(xù)深化的背景下，擁有投資大、風(fēng)險高、周期長等特性房地產(chǎn)企業(yè)怎樣處置資金營運效率低、缺乏有效預(yù)警機制等問題，以適應(yīng)新形勢的變化，在角逐中游刃有余，是中國相關(guān)行業(yè)需一同應(yīng)對和急切要處置的。文中側(cè)重中國房產(chǎn)業(yè)的特性，聯(lián)合京鵬公司營運資金管理狀況予以探究剖析，并就怎樣對其予以強化提供恰當(dāng)?shù)囊庖?，為房地產(chǎn)業(yè)完成發(fā)展壯大和推動中國經(jīng)濟發(fā)展供給相關(guān)參照。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理對策AbstractTherealestateindustryisoneoftheleadingindustriesinChina'snationaleconomy,andplaysanimportantroleinmodernsocialandeconomiclife.Againstthebackgroundofthecontinuousdeepeningofdomesticreformanddevelopment,howcanrealestatecompanieswithcharacteristicssuchaslargeinvestment,highrisk,andlongcycledealwithproblemssuchaslowoperatingefficiencyoffundsandlackofeffectiveearlywarningmechanismstoadapttothechangesinthenewsituationandbeabletocompeteeasilyItisChina'srelatedindustriesthatneedtocopewithandurgentlydealwithit.ThearticlefocusesonthecharacteristicsoftheChinesehousingindustry.ItexploresandanalyzestheworkingcapitalmanagementofJingpengCompanyandprovidesappropriateadviceonhowtostrengthenit,providingareferencefortherealestateindustrytocompleteitsdevelopmentandpromoteChina'seconomicdevelopment.【Keywords】realestateenterprisesworkingcapitalmanagementcountermeasures一、研究的目的和意義（一）研究的目的財務(wù)管理為企業(yè)管理的核心所在，而營運資金的管理又是財務(wù)管理的核心，在現(xiàn)代財務(wù)管理過程中利潤所產(chǎn)生的作用已經(jīng)被持續(xù)弱化，圍繞凈資產(chǎn)以及營運資金管理的企業(yè)價值管理已經(jīng)成為企業(yè)財務(wù)管理發(fā)展的主要趨勢。立足于房地產(chǎn)企業(yè)來看，強化營運資金管理必須要在企業(yè)管理的層面入手，綜合性的考慮，通過強化管理意識，構(gòu)建管理制度，優(yōu)化管理過程，完善管理方法等來確保企業(yè)運營資金能夠得以健康穩(wěn)定的運行，強化企業(yè)面對復(fù)雜環(huán)境所具備的應(yīng)變能力，防止產(chǎn)生資金鏈緊張的狀況，及時有效的采取合理的措施，進而給企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供助力。文中研究的重點就是采取營運資金管理的原理以及方法，聯(lián)系房地產(chǎn)行業(yè)的實際特點，以京鵬房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理過程中所表現(xiàn)出的各類問題為切入點，得出幫助房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理的辦法。（二）研究的意義我國在營運資金管理方面研究歷程并不長，現(xiàn)階段的研究重點包含了流動資產(chǎn)管理、流動負債管理和融資策略等相應(yīng)領(lǐng)域的研究，而面向營運資金管理這一方面所進行的研究并不多，就國內(nèi)而言，當(dāng)前不少企業(yè)均未構(gòu)建出較為完善的營運資金管理制度，所以利用對企業(yè)營運資本管理和企業(yè)價值的關(guān)系進行研究對優(yōu)化企業(yè)營運資金管理以及企業(yè)價值的提升而言意義關(guān)鍵。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)對于營運資金管理的要求相對較高，所以選擇房地產(chǎn)行業(yè)來探析企業(yè)營運資金管理策略意義關(guān)鍵，這對房地產(chǎn)行業(yè)和我國營運資本管理而言意義均十分關(guān)鍵。二、相關(guān)理論概述（一）房地產(chǎn)企業(yè)的概念房地產(chǎn)企業(yè)，是指開展房地產(chǎn)開發(fā)、營運、管理和服務(wù)活動，并以營利為目的開展自主營運、單獨統(tǒng)計的經(jīng)濟組織。房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不容忽缺的組分及其暗含的種種權(quán)益。（二）營運資金的概念營運資金也叫營運成本。在房地產(chǎn)企業(yè)的營運資金，通常有兩大類，一類為營運活動類，另一類為非營運活動類。就前者而言，常見的為;應(yīng)交稅費，應(yīng)付賬款，其他應(yīng)付款，開發(fā)產(chǎn)品存貨，預(yù)收賬款。目的是強化運轉(zhuǎn)率從而使房地產(chǎn)企業(yè)盈利。非營運性的營運資金為期限是一年的非流動資產(chǎn)，其他流動負債，應(yīng)付股利，應(yīng)收利息，交易性金融資產(chǎn)，應(yīng)付利息等。他們與房地產(chǎn)的營運活動毫無關(guān)聯(lián)，牽涉相應(yīng)的投資，同理財相關(guān)。這些營運資金是在開展相關(guān)事務(wù)時，于資金充足的前提下讓流動性和償債水平符合要求。(三)營運資金管理的特點第一，變現(xiàn)能力相對較強，結(jié)合企業(yè)實際發(fā)展情況能夠得知，環(huán)境在不斷變化，企業(yè)也在不斷變化，企業(yè)實際生產(chǎn)經(jīng)營過程中所需要的各類營運資金，相應(yīng)的也會產(chǎn)生一定程度的改變，并且變化存在連續(xù)性。通過現(xiàn)金對原材料進行購買，然后進行加工，最后實現(xiàn)銷售，回收應(yīng)收賬款資金。在吉安整個生產(chǎn)經(jīng)營流程中均存在資金流動情況，因而推動資金周轉(zhuǎn)的重點就是對流動資產(chǎn)管理加大關(guān)注力度，且結(jié)合實際情況對各類流動資產(chǎn)的比重進行有效的分配，若企業(yè)產(chǎn)生了資金周轉(zhuǎn)的問題，就能夠在短時間內(nèi)利用變現(xiàn)能力相對較強的資產(chǎn)來緩解其對于資金的需求，比如短期投資應(yīng)收賬款等。第二周期時間短。通常大部分情況下，企業(yè)在營業(yè)周期內(nèi)就能夠完成對流動資產(chǎn)的資金回收，并且一般都會依托短期借款、商業(yè)信用等途徑來獲取穩(wěn)定的營運資金支撐。第三，波動性。在企業(yè)內(nèi)部以及外部環(huán)境出現(xiàn)較大程度的改變時，表示流動資產(chǎn)以及流動負債的數(shù)量也會產(chǎn)生相應(yīng)的改變，并且表現(xiàn)出高低波動的狀況。第四，多樣性。企業(yè)能夠利用短期以及長期酬金資金的辦法來對所需資金加以籌集滿足期擴張發(fā)展的需求，并且籌集營運資金的方式，存在靈活性，例如短期銀行借款、基金等。（四）企業(yè)營運資金管理的重要性第一，加大營運資金管理力度，提高使用效益。加強營運資金管理，及時掌握企業(yè)大多數(shù)經(jīng)營業(yè)務(wù)活動的狀況，對企業(yè)全部資金以及所有計費環(huán)節(jié)的營運資金展開系統(tǒng)綜合的探析，對資金使用狀況加以明確，確保企業(yè)財務(wù)流動性維持企業(yè)償債能力。第二，控制企業(yè)營運資金的規(guī)模管理，使用效率最大化企業(yè)營運資金的持有量一定要保持在適宜的水平，營運資金的持有量過多會給企業(yè)帶來不利影響，一方面增加營運資金的機會成本，會造成大量不活躍資金的損失丟棄；另一方面，重復(fù)分散的資產(chǎn)，無法形成規(guī)模效益。而持有營運資金不足，會拉低企業(yè)的償債能力，而償債能力不足會給企業(yè)的經(jīng)營活動帶來不利影響。因此合理的對營運資金進行使用規(guī)劃，能行之有效地控制企業(yè)營運資金規(guī)模，當(dāng)營運資金處于平衡狀態(tài)時才能發(fā)揮使效益的最高水平。第三，加大營運資金管理力度，提高企業(yè)競爭力。建立良好營運資金循環(huán)的充分條件是加大營運資金管理力度，為了加大市場競爭力度，多方面對營運資金進行充分利用，通過規(guī)避風(fēng)險的不利影響使得營運資金在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的價值收益達到最理想的效果。（五）房地產(chǎn)營運資金的特性第一，運轉(zhuǎn)時間長。基于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，生產(chǎn)周期較長，而從地塊競拍、前期手續(xù)、施工建設(shè)、后期管理等環(huán)節(jié)，均需要營運資金的運轉(zhuǎn)。因此，資金運轉(zhuǎn)期普遍較長，造成運轉(zhuǎn)緩慢。第二，易受內(nèi)外部條件作用房地產(chǎn)企業(yè)因其建設(shè)周期長、耗費大等特性，流動資產(chǎn)或流動負債極易受前期手續(xù)、施工進度的作用。而且成交額達不到一定數(shù)量還將造成產(chǎn)品的大量積壓，不能形成恰當(dāng)產(chǎn)出，作用資金回籠。第三，由來相對單一營運資金的由來形式有長期與短期籌資?；诜康禺a(chǎn)企業(yè)建設(shè)規(guī)格都不小，對資金需求非常大，大型企業(yè)除了銀行貸款，還可以借助證券市場開展融資。經(jīng)由強化資產(chǎn)負債率來獲取大量營運資金，而小企業(yè)則只能依靠銀行借款。所以在房地產(chǎn)行業(yè)營運資金呈現(xiàn)出由來相對單一，融資途徑一元化等特征明顯。

三、京鵬房地產(chǎn)公司營運資金管理（一）京鵬房地產(chǎn)公司簡介京鵬房地產(chǎn)全名云南京鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2003年9月，總資產(chǎn)為17909萬元。擁有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級資質(zhì)，更是在2011年完成總收入38000萬元。該公司營運資金方面有自己的一套理念，因為公司成立之初就著力打造“京鵬新時代”項目，旨在打造成形象工程、品牌工程，樹立一流品牌、建立一流工程，造福百姓，服務(wù)地方經(jīng)濟發(fā)展。它打造的京鵬新時代小區(qū)一期項目，項目占地面積333500平方米，計劃投資120000萬元，項目由中天建設(shè)集團、陜西二建等企業(yè)承建，商住配套建筑共有21棟，項目周邊有大型超市、醫(yī)院、學(xué)校等功能齊全，方便住戶的飲食起居，目前已經(jīng)入住的客戶對住房評價很高。除了主攻房地產(chǎn)建設(shè)項目外，京鵬地產(chǎn)還參與城市工程建設(shè)和公益項目。推廣了企業(yè)文化，樹立了良好的公眾形象，產(chǎn)生了主動的社會效益，曾多次被云南住建廳評為“明星企業(yè)”。(二)京鵬房地產(chǎn)公司營運資金管理現(xiàn)狀1.存貨構(gòu)成，且呈飆升態(tài)勢京鵬房地產(chǎn)公司存貨主要為未銷售樓盤與爛尾樓，并且存貨數(shù)量大。如下圖所示，為京鵬房地產(chǎn)公司的存貨構(gòu)成表。表1京鵬地產(chǎn)有限公司存貨構(gòu)成表單位：平方米項目未銷售房產(chǎn)爛尾樓新時代小區(qū)83202240天璽臺54001410高薪名門32001100世紀(jì)新城43100384京鵬房地產(chǎn)有限責(zé)任公司存貨量大，且呈增長態(tài)勢，公司的存貨量越大，占用的資金就越多，而存貨又是流動資產(chǎn)中流動性最差的部門，這種態(tài)勢，勢必致使?fàn)I運資金的靈巧運轉(zhuǎn)。2.速動資產(chǎn)不足京鵬房地產(chǎn)的流動資金每年呈下降態(tài)勢，可是存貨卻呈飆升態(tài)勢，致使速動資產(chǎn)不足。如下圖所示，為京鵬房地產(chǎn)公司2016-2018年的速動資產(chǎn)狀況。表2京鵬房地產(chǎn)公司速動資產(chǎn)表單位：萬元項目2016年2017年2018年存貨4019.24612.14721.3流動資產(chǎn)6572.146324.125821.1速動資產(chǎn)2506.9418121099.82016—2018年京鵬房地產(chǎn)有限責(zé)任公司的流動資產(chǎn)數(shù)量逐年呈下降態(tài)勢，流動資產(chǎn)在持續(xù)減少，而存貨在增多，致使速動資產(chǎn)的逐年減少。表明企業(yè)的償債水平不強，勢必會增多企業(yè)的資金營運風(fēng)險。3.資金的由來形式云南京鵬房地產(chǎn)公司資金的籌集形式主要以銀行貸款，期房回籠資金，樓盤抵押為主為。下圖為京鵬房地產(chǎn)公司資金的由來狀況。表3京鵬地產(chǎn)資金由來表單位：萬元年份銀行貸款期房回籠樓盤抵押2018年21309001320京鵬房地產(chǎn)公司的籌資形式比較單一，大多數(shù)以銀行貸款為主，依賴銀行供給資金。其次，大面積的期房建筑也回籠一部分資金，保證企業(yè)的正常運行。最后基于前期對資金的預(yù)算不夠準(zhǔn)確，以樓盤抵押1320萬元，保證企業(yè)的資金充足。四、京鵬房地產(chǎn)公司營運資金管理存在的問題（一）流動資金數(shù)量持續(xù)減少京鵬房地產(chǎn)公司的流動資金從2016—2018每年都在減少，將嚴(yán)重作用企業(yè)的正常運行。如下表所示，為京鵬地產(chǎn)流動資金占比變化狀況。表4云南京鵬流動資金比例表項目2016年2017年2018年流動資金占總資產(chǎn)比例77%74%65%京鵬公司2016年至2018年期間在公司規(guī)格持續(xù)拓展的前提下，流動資金無增反減，這表明在某種程度上京鵬公司面臨資金短缺的問題日益強烈，長期得不到恰當(dāng)處置，將作用營運資金的有效運行，進而直接拉低企業(yè)的發(fā)展速度，甚至加劇企業(yè)所面臨的風(fēng)險。（二）營運資金流動速度變慢京鵬房地產(chǎn)公司近年來存貨運轉(zhuǎn)期，應(yīng)收賬款運轉(zhuǎn)期，與營業(yè)周期均有所飆升，表明企業(yè)的營運資金應(yīng)用效率下降。如下圖所示，為各要素的運轉(zhuǎn)期。表5各要素運轉(zhuǎn)期與運轉(zhuǎn)率單位：天項目2016年2017年2018年存貨運轉(zhuǎn)期740839920應(yīng)收賬款運轉(zhuǎn)期200204205應(yīng)收賬款運轉(zhuǎn)率5營業(yè)周期64010431125由表5可知，2016年到2018年的營業(yè)周期有所延長，2017年較2016年增多403,增幅為62%，2018年較2017年增多82，增幅為7.8%。增幅有所下降。營業(yè)周期延長的原因是應(yīng)收賬款運轉(zhuǎn)期和存貨運轉(zhuǎn)期都有所增多，其中存貨運轉(zhuǎn)期增多更多，是營業(yè)周期延長的主要驅(qū)動要素。營業(yè)周期的延長說明流動資產(chǎn)管控成效相比上年度有所下降，資產(chǎn)的流動性有所減弱。2017年應(yīng)收賬款的運轉(zhuǎn)率比2016年下降0.1次，2018年繼續(xù)下降。這不僅降低了應(yīng)收賬款投資的變現(xiàn)水平，而且增多了壞賬損失。應(yīng)收賬款運轉(zhuǎn)率是年度內(nèi)應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的平均次數(shù)，展現(xiàn)了收賬的變現(xiàn)速度和企業(yè)的收賬率，一般認為運轉(zhuǎn)率高點好。因為，收款迅速可節(jié)約營運資本，可減少壞賬損失，可減少收賬損失，資產(chǎn)的流動性高。但應(yīng)收賬款運轉(zhuǎn)率也不是越高越好。因為應(yīng)收賬款的運轉(zhuǎn)率也展現(xiàn)了企業(yè)的信用政策，倘若企業(yè)應(yīng)收賬款運轉(zhuǎn)率較低的話，企業(yè)可能銷售量會減少，致使企業(yè)的收益下降（三）應(yīng)收和存貨持續(xù)增多具體表現(xiàn)在以下兩個方面：一是，京鵬公司沒有重視前期的市場調(diào)研，掌握數(shù)據(jù)不全面造成對市場的剖析與預(yù)期失真，而輕易決策則容易引發(fā)生產(chǎn)產(chǎn)品的盲目性，最終致使產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不恰當(dāng)、與市場需求發(fā)生沖突、市場角逐力差，銷售力下降。存貨持續(xù)積壓，大量資金被占用，資金成本強化，企業(yè)流動資產(chǎn)效益差，運轉(zhuǎn)速度慢。二是，基于財務(wù)應(yīng)收賬款的持續(xù)增多，使其成為壞賬的可能性隨之增長。應(yīng)收賬款拖的時間越長，成為壞賬的可能性就越大，直接作用到京鵬公司的企業(yè)流動資產(chǎn)的運轉(zhuǎn)速度。表6云南京鵬房地產(chǎn)有限公司營運活動營運資金要素配置表單位：萬元項目2016年2017年2018年存貨40192.3858693.2977838.59應(yīng)收及預(yù)付賬款1319.192277.484902.46應(yīng)付及預(yù)收賬款18293.2328776.2838976.38營運活動營運資金1188.393890.497830.48貨幣資金38816.3929392.4919374.59從表6顯示，京鵬公司在2016-2018年期間的存貨數(shù)量較為突出，且每年都平穩(wěn)的增多，2017年比2016年增長了181500.91，同比增長為30%。2018年較2017年增長了210145.3，同比增長為42%。應(yīng)收及預(yù)付賬款逐年增多，2017年比2016年增長了958.29，同比增長為72%，到2018年則同比增長達92%。這兩項所占資金比例最大。由此可見，其一，京鵬公司因原材料、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品、在建開發(fā)產(chǎn)品等存貨持續(xù)積壓，大量資金被占用，致使資金成本強化，直接作用了流動性資金的效益，使?fàn)I運資金運轉(zhuǎn)速度變慢。其二，應(yīng)收賬款也在持續(xù)增長，成為壞賬的機率隨之增多，三年時間表明應(yīng)收賬款拖的時間比較長，成為壞賬的可能性相應(yīng)增大。倘若主動累到一定程度，將直接作用到京鵬公司企業(yè)流動資產(chǎn)的運轉(zhuǎn)速度。五、房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理的對策（一）完備營運資金計劃和預(yù)警機制1.制定資金計劃房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該強化預(yù)先防范意識，根據(jù)自身的具體狀況制定符合自己的資金計劃。規(guī)定各項資金數(shù)量的恰當(dāng)范圍，如，應(yīng)收賬款的恰當(dāng)范圍，存貨的恰當(dāng)范圍，確保資金的有效應(yīng)用，強化營運資金的應(yīng)用效率。2.強化預(yù)警水平由專業(yè)人才負責(zé)，強化防風(fēng)險意識，制定預(yù)警機制，倘若出現(xiàn)資金危機，要有恰當(dāng)?shù)奶幹眯问剑谧疃痰臅r間內(nèi)將損失降到最低點，保證企業(yè)生產(chǎn)，銷售的有效運行。3.供給人員配備應(yīng)該設(shè)置專門管理營運資的崗位，強化營運資金的管控成效，對企業(yè)各項資金全程監(jiān)督管理，增多企業(yè)價值。(二)強化各方合作力度1.加強與供應(yīng)商的合作基于房地產(chǎn)企業(yè)自身的特殊性，需要大量的資金。這時就需要加強與供應(yīng)商之間的合作，尤其是采購采購供應(yīng)商，建立良好關(guān)聯(lián)，減少在采購方面的占用資金數(shù)量，強化企業(yè)營運資資金管控成效。2.主動加強與政府的合作國家在大力推動保障房的建設(shè)，在建設(shè)資金方面會給予一定的政策扶持，而且政府項目這塊牌子會給企業(yè)帶來良好的社會效應(yīng)和廣告效應(yīng)。因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)該時刻關(guān)注國家的宏觀調(diào)控和當(dāng)?shù)卣恼叻龀?，主動采取尋求與政府的合作的形式來發(fā)展公司業(yè)務(wù)，既能享受國家的優(yōu)惠政策，爭取到政府扶持資金的注入又訥訥感強化企業(yè)的知名度，建立企業(yè)品牌。3.推動融資多元化中國房地產(chǎn)企業(yè)在融資途徑方面普遍較為單一，多依賴銀行貸款，從而加大企業(yè)的融資風(fēng)險?？梢越柚倾y行金融機構(gòu)自資金，其他法人單位資金，外商資金。在具體運用中要多種形式配合應(yīng)用，強化資金的有效供應(yīng)，以此來通過融資的多元化確保資金的融資目的得以滿足，且盡可能的降低由于融資途徑單一所帶來的各種風(fēng)險。4.持續(xù)增強風(fēng)險管理意識房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險涵蓋，籌資方面的風(fēng)險，收益方面的風(fēng)險，投資營運方面的風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性要求前期有充足的資金，而這些資金大多數(shù)來自外債，又基于負債的增多、利率的增長會增多資金的應(yīng)用成本，是企業(yè)面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，因此，只看重利益而沒有注意到潛在風(fēng)險，將加大企業(yè)的投資風(fēng)險，作用企業(yè)的發(fā)展。需要自覺抵制房地產(chǎn)行業(yè)盲風(fēng)跟風(fēng)投資的不良作用，在投資項目和企業(yè)擴張決策時，前提做好市場調(diào)研、政策理解和自身對風(fēng)險擔(dān)負水平的評估，增強防范和抵御風(fēng)險的水平，為企業(yè)的健康發(fā)展供給保障。結(jié)論在現(xiàn)代市場經(jīng)濟中，財務(wù)風(fēng)險是不能消除的。不管是籌資環(huán)節(jié)，或者是回收環(huán)節(jié)，都存在著看不見的財務(wù)風(fēng)險，尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)運營環(huán)節(jié)中，既然不能改變既定事實，那就因勢利導(dǎo)可以改變我們企業(yè)自身。怎樣強化企業(yè)運營資金管控成效，完備財務(wù)制度，防范財務(wù)風(fēng)險，使企業(yè)從容應(yīng)對各類突發(fā)狀況，是一項復(fù)雜系統(tǒng)的研究。運營環(huán)節(jié)作為中心環(huán)節(jié)，聯(lián)系著籌資、投資和分配環(huán)節(jié)，一個企業(yè)能否盈利，也是靠運營環(huán)節(jié)來完成的。文中以云南京鵬房地產(chǎn)公司為例，對其營運資金管理問題進行了研究，得出了其運營資金管理中流動資金數(shù)量減少，存貨以及應(yīng)收增多等問題，并提出完善資金計劃，加強各方合作等相應(yīng)的措施，意圖能夠給我國房地產(chǎn)企業(yè)的營運資金管理提供有效的指導(dǎo)。參考文獻[1]趙國糧.企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的剖析與防范[J].經(jīng)濟研究導(dǎo)刊,2018(19):144-145.[2]鄧潔珍.國有企業(yè)內(nèi)部