...wd......wd......wd...2015年物業(yè)公司工作總結暨2016年工作方案2015年是**物業(yè)公司抑制重重困難，不斷開展壯大的一年，是提升服務品質、勇于創(chuàng)新、開拓進取的一年，也是公司取得豐碩成果的一年。一年來，**物業(yè)經營團隊在公司黨委、董事會的正確領導下，在各分子公司的大力支持和幫助下，公司全體干部員工面對困難不退縮、堅決目標不放松，堅持以團結、拼搏、創(chuàng)新、科學開展統領工作全局，在團結中凝聚力量，在拼搏中成長進步，在穩(wěn)固中開拓創(chuàng)新，較好地完成了公司下達的各工程標任務，實現了公司穩(wěn)步開展，為2016年的工作奠定了根基。一、2015年度主要工作回憶〔一〕經營情況**************************〔二〕業(yè)務拓展情況及市場分析堅持以創(chuàng)新求突破，積極推動公司快速安康開展2015年，針對國家對房地產行業(yè)的宏觀調控，加之物業(yè)市場存在無序競爭，公司遭遇到前所未有的競爭壓力。面對復雜嚴峻的開展現狀，物業(yè)公司清楚認識到只有加快創(chuàng)新步伐，增強適應市場競爭的能力，才能使公司保持長期穩(wěn)定持續(xù)開展。為此公司在原經營范圍單一的情況下，擴大經營服務范圍，并專門成立市場開發(fā)經營創(chuàng)新領導小組，培育自主經營、自我開展、自我改造的市場機制，力爭在經營創(chuàng)新、創(chuàng)收方面取得新的成績。一是加強調研，為公司開展理清思路。一年來公司在“轉變觀念、與時俱進〞方面，屢次召開“創(chuàng)新管理、增收創(chuàng)效〞主題研討會，圍繞物業(yè)市場拓展和開展、物業(yè)工程經營創(chuàng)收、現有物業(yè)工程管理的品質提升、現有資產增值創(chuàng)效等多個層面，廣泛開展市場調研和內部建議征求，先后下發(fā)各類調查問卷***余份，獲得了大量有價值的建議；同時注重收集市區(qū)同類公司經營信息和業(yè)績亮點，通過我們的研究分析，去粗取精，消化吸收，為己所用。為經營管理提供第一手資料。理清了我們的經營思路，確定了我們的開展戰(zhàn)略思想。二是積極營銷，為公司開展開拓新渠道。〔1〕公司先后針對公司的閑置資產，通過市場調研分析論證，與****公司、*****、簽訂物業(yè)服務合同，實現年收益***萬元?！?〕針對****工程的托管，在業(yè)主方對物業(yè)公司用工成本偏高、有意尋求管理費較低的社會物業(yè)時，公司注重加強與業(yè)主方的溝通與多方協調，同時通過不斷提高專業(yè)服務水平，改變了由原來業(yè)主方的不認同服務到現在較為滿意的服務現狀。通過公司的不斷努力，融洽了客戶關系，物業(yè)費收入不但沒有降低，反而在減少人員數量的根基上，提高了物業(yè)管理費的收入，由物業(yè)公司接收初期的****萬元/年〔、**人〕增至**萬元/年〔**人〕。實踐證明，服務品質是物業(yè)公司生存的生命線?！?〕在****招租方面，不連續(xù)進展信息發(fā)布與篩選，通過與各方不斷地技巧洽談與溝通，****公司就***租賃事宜與我方基本達成合作意向，合同如能正式簽訂，方案年租金收入****萬元。三是創(chuàng)造條件，為在管工程提升效益探索思路。為穩(wěn)步推進***工程市場化、標準化管理進程，有效提高管理費收取率，組織召開了****業(yè)主委員會第一次會議，對***工程存在的焦點問題提出了系列解決方案，并通過業(yè)主回訪，物業(yè)管理政策、法規(guī)及物業(yè)公司與業(yè)主的權利、義務的宣講，建設詳細的業(yè)主檔案，開通服務熱線，設立業(yè)主意見箱，加大企業(yè)文化宣傳力度等多項舉措，不斷提升管理服務水平，為增收減虧打根基、創(chuàng)條件。在各業(yè)委會委員及各分公司的大力支持下，****物業(yè)管理費收繳率到達**%。同時我們還編輯了《業(yè)主手冊》，引導業(yè)主合理使用物業(yè)，正確行使業(yè)主的權利，履行業(yè)主的義務。四是充分挖掘市場信息，成功拓展**宗物業(yè)工程。通過加強對外宣傳與推介，加快外部市場工程的搜尋與拓展，2015年公司先后鎖定并接洽了**小區(qū)、****、****等**余個物業(yè)工程，通過實地勘察、管理成本測算、制作物業(yè)服務方案、合作事項洽談與管理費用博弈等多重環(huán)節(jié)的磋商，最終成功簽約了*個外部物業(yè)管理工程，拓展增收****萬元。為物業(yè)公司順利邁入市場化運營積累了經歷，奠定了根基，翻開了良好局面?！踩称髽I(yè)管理情況1、堅持安全生產，實現全年安全零事故一年來，公司始終強化“安全第一、預防為主、防消結合〞的方針，在公司范圍內普及消防安全知識，組織開展消防安全預案演練，使安全生產理念與日常經營管理工作嚴密融合，做到真正意義上的“防控結合〞。物業(yè)工程部對托管工程實行定期排查督導，對排查結果每周組織召開專題例會，及時溝通、協調、解決管理中存在的問題。通過排查，及時消除安全隱患，確保各項工作處于安全運行狀態(tài)。由于措施得力，落實到位，實現了安全年的既定目標。2、完善制度體系，為實現目標任務奠定根基管理是企業(yè)永恒的主題，也是創(chuàng)效的直接保證，制度建設是企業(yè)管理的前提和根基。為實現科學決策，提升執(zhí)行力，本年度公司進一步完善制定了《***管理方法》、《***拓展鼓勵方法》、《***制度》、《物業(yè)工程質檢細則》等規(guī)章制度。明確了崗位職責，確保了公司在不斷開展過程中管理制度的與時俱進和可操作性。為提升管理控制能力，公司始終堅持例會制度，對各項工作任務進展量化管理，實行周催查工作制，加強催查督導，有效增進管理層的理解與溝通，實現信息對稱與資源共享，提升管理效率，為實現年度目標任務奠定堅實的根基。同時，公司通過對法規(guī)政策的學習，積極做好與上級主管部門的對接、溝通和協調，順利完成了物業(yè)公司**級資質的轉正審批、執(zhí)業(yè)考試申報等系列工作。目前公司管理層**人執(zhí)有物業(yè)管理師資格證書，中層管理人員均持有物業(yè)專業(yè)人員從業(yè)資格證書。通過管理層專業(yè)化水平的提升，強力推進了公司標準化管理進程。3、注重節(jié)能降耗，運營成本和各項費用得到有效控制一是成立資產經營監(jiān)管小組。強化監(jiān)察力度，確保資產保值升值，一年來公司對下屬單位和部門進展了屢次資產盤點，對所有資產分門別類、建賬立冊；標準預算與審批流程，杜絕管理漏洞?？刂聘黜椯M用支出，厲行節(jié)約，堅持合理利用和重復利用原則，為公司財務管理和生產經營提供了有力保證。二是梳理公司現有崗位。與同行業(yè)市場化運行模式接軌，合理將人員配置到新拓服務工程，有效降低用工成本。三是控制物品采購。在供貨商及其產品質量與價格上狠下功夫，既要求產品質量過硬，又要求價格優(yōu)惠，物美價廉。針對大額物資采購，堅持公開競價原則，貨比三家。四是嚴把費用關，緊守成本線。公司將招待費、費、辦公費等可變費用列入成本費用控制管理的重點，對此實行定額管理。隨著勤儉治企意識的不斷深入，全體員工的成本意識得到了提升，并逐步落實到各項實際工作當中。4、加大質量檢查力度，實現服務工作上水平為全面提升公司整體服務水平和服務質量，更有效地檢驗各部門執(zhí)行力和工作標準的落實，使各項管理服務工作日趨完善。全年共組織對公司各部門、各工程部開展質量檢查活動**余次。通過質檢活動的開展，各部門工作效率和服務質量進一步得到提高，員工精神風貌有了很大改觀。通過業(yè)主問卷調查結果顯示，廣闊業(yè)主對物業(yè)公司綜合管理服務工作的滿意度和認可度到達***%，符合物業(yè)*級資質業(yè)主滿意度標準。實踐證明，質檢活動的實施，加速推動了公司整體工作的有效完成。5、強化學習培訓，實現服務質量新提高2015年公司以“內強素質、外樹形象、增收創(chuàng)效〞為宗旨，制定多項舉措，采取“個人自學與集體組織學習相結合〞、“內部培訓和外派培訓相結合〞等方式，全年組織各類培訓會**余次，達***個課時，受訓者***余人次。通過學習培訓，公司干部員工的服務觀念、業(yè)務技能得到了切實轉變和明顯提升。〔四〕其它方面加強組織建設，創(chuàng)黨、工、青、婦工作新局面一年來公司全面加強黨支部、工會及共青團組織建設，積極為員工搭建成長平臺，為活動開展及文化建設構建載體，保障和促進了公司安康開展。2015年按照公司各項活動開展的時間節(jié)點要求，積極舉辦“****〞、“創(chuàng)先爭優(yōu)〞、黨員干部座談、團員代表座談會等主題活動與會議，深刻分析檢查、認真落實整改，提煉和總結適合開展的基本經歷，為公司快速開展提供思路。在加強組織建設，營造團結和諧氣氛方面，公司本著“穩(wěn)定大局〞的主導思想，注重加強與基層員工的溝通，特別是局部從各分公司調配來的員工，在分配初期，不理解集團公司分流政策，工作中存在急躁情緒。針對此，公司既注重加強員工思想教育，又注重實施人文關心和心理疏導，倡導團結、和諧、互助、友愛的良好風氣，既為集團公司承擔了社會責任，又為維護公司大局穩(wěn)定做出了奉獻。公司在看望慰問病、喪職工及家屬方面，堅持開展向困難職工獻愛心送溫暖活動，為員工解決實際困難，全年看望走訪員工***余次；在法定節(jié)假日期間，班子成員深入一線慰問鼓勵值班員工；真正到達了黨員干部受教育、職工群眾得實惠的總體要求。二、存在的主要問題過去一年成績的取得，是集團公司正確領導和大力支持的結果，也是公司經營班子和全體干部員工團結協作、奮勇拼搏的結果。在肯定成績的同時，我們也清醒地看到，在企業(yè)開展中還存在一些不容無視的問題與缺乏：一是員工隊伍整體素質、專業(yè)技術水平需進一步提升。由于公司為集團承擔了局部社會責任，公司人員構造復雜，加之全國“用工荒〞的持續(xù)蔓延，特別是勞動密集型的物業(yè)管理行業(yè)普遍存在著員工流動率較高的現象，致使公司員工素質參差不齊，為使公司擔負起經營創(chuàng)效與社會責任雙重職責，必須強化培訓，快速提升員工思想意識及管理服務水平，滿足并適應行業(yè)競爭開展之需要。二是市場洞察力與敏銳度需進一步提高。在瞬息萬變、信息興旺的市場競爭環(huán)境中，及時進展市場信息捕捉，迅速做出正確判斷并采取應對措施至關重要。今后市場調研工作要更加注重信息的準確性與時效性，鍛煉市場分析能力，拓寬創(chuàng)新思路，增強企業(yè)競爭力。三是薪酬福利水平較低，員工工作積極性受到很大影響，思想穩(wěn)定和隊伍建設需要進一步加強。針對這些在開展中存在的困難和問題，我們將積極采取措施，認真加以解決。三、2016年的工作安排〔一〕2016年工作總體思路和目標任務2016年公司總體工作思路和目標是：以提高經濟效益為中心，以服務業(yè)主為關注焦點，以整合利用資源，優(yōu)化產業(yè)構造為主線，強化品牌意識，提升服務水準；轉變經營觀念，調整開展方式，全面提升中原物業(yè)服務品質和開展質量，實現公司科學、安康、持續(xù)開展。2016年重點開展八項工作：1、確保全年安全生產大局穩(wěn)定，無重大安全責任事故發(fā)生。2、完成集團公司下達的各項經營目標任務。3、加快推進********租賃工作，促使資產的有效增值。4、做好****和****物業(yè)工程的前期介入及合同簽訂。5、整合資源，積極拓展**宗物業(yè)增值服務工程，實現增收創(chuàng)效。6、提升在管物業(yè)工程管理水平，爭創(chuàng)“市優(yōu)〞、“行優(yōu)〞榮譽，為實現*級資質奠定根基。7、從全局性、系統性、長期性方面強化物業(yè)管理專業(yè)技能培訓提升。〔二〕2016年公司面臨的內外形勢近年來，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現出生機勃勃的開展態(tài)勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的公布實施，既為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了開展的機遇，同時使物業(yè)管理企業(yè)面臨著開展的嚴峻挑戰(zhàn)。從目前的物業(yè)管理實踐來看，內、外部環(huán)境存在的一些問題，給物業(yè)行業(yè)的快速開展帶來一定的影響。1、外部環(huán)境：一是管理體制上，物管企業(yè)尚處于新舊體制轉軌過程，社會化、專業(yè)化、市場化物業(yè)管理體制還未普遍確立和完善。二是運行機制上，市場競爭機制尚未全面形成，局部物業(yè)工程未通過招投標方式直接選擇物管公司，存在壟斷經營和不標準競爭現象。三是物業(yè)管理法律、法規(guī)未做到普法宣傳，業(yè)主對物業(yè)管理的概念和消費意識不強。2、物管公司普遍存在的內部因素：一是行業(yè)隊伍及人員素質偏低。因行業(yè)利潤較低，難以吸引高素質人才的引進，隨著市場競爭機制的不斷開展，低文化水平的勞動力將成為企業(yè)開展的包袱，成為制約物業(yè)管理行業(yè)進一步開展的重要因素之一。二是管理方法和管理手段落后阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的拓寬。隨著國內智能建筑的興起，采用手工管理方法難以到達標準化管理標準，需及早采用以計算機為根基的先進管理模式和手段去占領市場。三是缺少物業(yè)管理的早期介入意識，缺乏前期物業(yè)管理的力度。目前從房地產開發(fā)的過程和物管行業(yè)的總體運作來看，許多物業(yè)都是直接在建成即將交付使用時才確定物管公司，物業(yè)管理僅僅成為房地產開發(fā)的延伸。在房產開發(fā)過程中，由于設計不合理、施工粗糙、圖紙資料不全等原因，直接影響到物業(yè)今后的使用和管理。在這種意義下，物業(yè)管理前期介入就絕非是單純的對建設工地執(zhí)行秩序維護任務，而是利用豐富的專業(yè)知識，參與到物業(yè)的設計中去。因此，在物業(yè)管理前期介入階段，公司必須為保證日后良性運行提出可行方案，否則賠本經營，將使物業(yè)功能下降。四是物業(yè)管理缺乏創(chuàng)新意識。行業(yè)內不同程度地將物業(yè)管理僅僅理解為簡單的“維修、保潔、保安〞。但隨著生活水平的不斷提高，業(yè)主居住行為和要求發(fā)生了巨大變化，單一的服務工程已遠遠不能滿足業(yè)主現代居住品質。物管公司只有不斷創(chuàng)新，才能得到廣闊業(yè)主的認同。隨著國家對房地產業(yè)的宏觀調控，加之《中共中央關于制定國民經濟和社會開展第十二個五年規(guī)劃的建議》〔以下簡稱《十二五規(guī)劃》〕中，強調了兩個主題：一是轉變經濟增長方式；二是更加關注民生的保障和改善。而物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，在實現全面建設小康社會的目標中，有助于促進經濟增長；有利于提高人民群眾居住質量；有利于促進社區(qū)穩(wěn)定；有助于增加就業(yè)；且物業(yè)管理作為房地產開發(fā)活動的后繼延伸，對提高房地產開發(fā)工程的品牌效應，促進房地產開發(fā)的良性循環(huán)，提高城市建設和城市管理的專業(yè)化和現代化，都有著重要意義。由此可見，“十二五〞期間，物業(yè)管理的重要角色將凸顯?！踩惩瓿赡繕巳蝿詹扇〉木唧w措施物業(yè)管理的長足開展，任重而道遠。根據行業(yè)開展進程中存在的問題和困難，2016年物業(yè)公司將從以下五個方面全力以赴，努力實現新的跨越。1、持續(xù)加強安全管理工作，為公司經營開展提供根基保障搞好安全工作是各項工作的前提，新的一年我們要把安全工作放在各項工作的首位，實行總經理負責制，層層分解安全指標，簽訂安全責任目標責任書，抓好制度建設，全員保安全，確保全年無責任安全事故的發(fā)生。2、走多渠道創(chuàng)收之路，努力實現利潤最大化2016年，面對新形勢、新任務和新要求，不斷拓寬服務領域，提供各種個性化服務，樹立全心全意為業(yè)主服務的思想，想在業(yè)主需要之前，做在業(yè)主需要之先，在為業(yè)主提供常規(guī)的衛(wèi)生、安全、維修、綠化服務的根基上，積極開展家政、委托、代理、中介、商業(yè)服務等工程，不僅使業(yè)主在物業(yè)服務中獲得切實利益，也使自己的物業(yè)服務獲得經濟和社會效益。同時，緊緊圍繞增收創(chuàng)效這一中心工作，完善機制體系，全面增強核算觀念和風險防范意識，進一步調動起全員積極性，利用并開拓一切增收渠道，扎扎實實打根基，點點滴滴創(chuàng)效益。3、窗口形象，打造物業(yè)管理品牌增設客服部這一對外形象窗口，堅持“以人為本〞的服務宗旨，充分利用集團公司在駐市及省內較高的知名度和美譽度，擴大**物業(yè)品牌影響力；利用集團各分公司分布的地域和資源優(yōu)勢，及時了解和掌握最新的行業(yè)動態(tài)和理念；發(fā)揮集團資源優(yōu)勢，標準管理，追求創(chuàng)新，至誠服務，不斷提高物業(yè)價值，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能。4、強調成本控制，加強財務監(jiān)視2016年要進一步標準和加強財務成本核算制度。特別是對方案管理、物料采購