26十二月2023房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析4、房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位與策劃分析方法——項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位體系定價(jià)原則上市價(jià)格現(xiàn)實(shí)價(jià)格成本加成原則整體發(fā)展原則市場(chǎng)比較原則價(jià)格影響因素分析定價(jià)方法的選取比較法、成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法規(guī)模、開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)、營(yíng)建標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)會(huì)成本……【定價(jià)思路】成本加成法的核心是運(yùn)用物業(yè)類(lèi)型的成本核算，通過(guò)對(duì)合理利潤(rùn)空間的修正，從而得到評(píng)估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本主要包括：-土地成本-前期成本-建筑安裝成本-配套成本-其他成本（管理成本、銷(xiāo)售成本、不可預(yù)見(jiàn)成本、財(cái)務(wù)成本）三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析成本加成法三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析序號(hào)工程類(lèi)別平均造價(jià)（元/平方米）備注一土地費(fèi)用1土地使用權(quán)出讓金/土地開(kāi)發(fā)動(dòng)遷費(fèi)用及土地使用費(fèi)2土地出讓契稅/按出讓金的3%計(jì)算二建安費(fèi)用1普通商品房多層950-10506-7層住宅小高層1350-14508-12層住宅中高層1550-165018-24層住宅高層2000-210028-34層住宅2高檔商品房多層1700-1800設(shè)1層地下車(chē)庫(kù)小高層2050-2150設(shè)1層地下車(chē)庫(kù)高層2750-2850設(shè)1層地下車(chē)庫(kù)3酒店式公寓高層4300-4600含精裝修費(fèi)用4獨(dú)立式地下車(chē)庫(kù)地下一層2900-3100地下二層4600-49005別墅一般獨(dú)立別墅1250-1450地上2-3層半地下室獨(dú)立別墅1350-1550半地下室、地上2-3層聯(lián)體別墅1050-1250地上2-3層高檔裝修別墅4100或以上地上2-3層三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析序號(hào)工程類(lèi)別平均造價(jià)（元/平方米）備注7辦公樓多層（無(wú)地下室）1300-1600地上4層多層（有地下室）1700-1800地下1層，地上6-7層8商辦樓高層（中低檔）3600-4100地下1層，地上20-30層，中央空調(diào)，局部幕墻，合資電梯高層（中高檔）5600或以上地下2層或以上，地上25-35層，中央空調(diào)，幕墻/鋁板，進(jìn)口電梯超高層（高檔）8600-10100地下2層，地上40-50層，鋼結(jié)構(gòu)，幕墻/鋁板/進(jìn)口石材9體育健身俱樂(lè)部/5300或以上社區(qū)高級(jí)會(huì)所10商業(yè)多層一般商場(chǎng)2600-2900地上4-5層多層綜合商場(chǎng)4100-5100地下1層，地上4-5層，無(wú)塔樓綜合商業(yè)建筑5100或以上地下2-3層，上部4-5層、20-30層辦公塔樓大賣(mài)場(chǎng)3300或以上家樂(lè)福、百安居11旅游酒店多層旅館2700-3100無(wú)星級(jí)高層旅館3300-3700無(wú)星級(jí)國(guó)際三星級(jí)酒店4500-5000不包括精裝修及家具國(guó)際四星級(jí)酒店5000-8000不包括精裝修及家具國(guó)際五星級(jí)酒店12000或以上不包括精裝修及家具，超高層三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析三前期費(fèi)用1勘查設(shè)計(jì)費(fèi)/按總投資的0.05%計(jì)2建筑設(shè)計(jì)費(fèi)50-100含施工圖；按住宅建筑面積計(jì)3景觀設(shè)計(jì)費(fèi)20-30按扣除地面附屬物基底面積計(jì)算4設(shè)計(jì)招投標(biāo)管理費(fèi)/按總投資的0.02%計(jì)5施工招投標(biāo)管理費(fèi)/按總投資的0.04%計(jì)6審圖及設(shè)計(jì)咨詢(xún)費(fèi)6按地面總建筑面積計(jì)7施工監(jiān)理費(fèi)10按地面總建筑面積計(jì)8質(zhì)監(jiān)費(fèi)/按建安費(fèi)的0.1%計(jì)9施工證費(fèi)/按建安費(fèi)的0.15%計(jì)10測(cè)繪費(fèi)1按地面總建筑面積計(jì)；含竣工測(cè)繪11可行性報(bào)告編制費(fèi)/12臨水臨電費(fèi)/13竣工圖編制3四配套費(fèi)用1住宅配套費(fèi)用用地紅線外（1）大市政配套費(fèi)320含紅線外道路、上水、燃?xì)?、電話等，按住宅建筑面積計(jì)（2）排水配套費(fèi)15按地面總建筑面積計(jì)三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析2室外附屬工程費(fèi)用綠化、道路、變配電站、煤表房、上下水管道、CCTV、紅外線報(bào)警（1）綠化建設(shè)費(fèi)12按住宅建筑面積計(jì)（2）供水管道工程費(fèi)17.5按地面總建筑面積計(jì)（3）燃?xì)夤艿拦こ藤M(fèi)21/24按住宅建筑面積計(jì)；煤氣21元/平方米、天然氣24.5元/平方米計(jì)（4）電話通訊工程費(fèi)6.5/12.5/20掛空式：6.5元/平方米；暗埋式：多層20元/平方米，高層12.5元/平方米（5）電力工程費(fèi)145按地面總建筑面積計(jì)（6）小區(qū)智能化50按住宅建筑面積計(jì)（7）環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)10按地面總建筑面積計(jì)（8）有線電視工程費(fèi)5按住宅建筑面積計(jì)（9）道路及附屬設(shè)施25按住宅建筑面積計(jì)3人防工程建設(shè)費(fèi)60/45按地面總建筑面積計(jì)五其他費(fèi)用1管理費(fèi)用/（建安+前期+配套）×3%2銷(xiāo)售推廣費(fèi)用/按銷(xiāo)售收入約2%計(jì)3不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用/（建安+前期+配套）×3%4財(cái)務(wù)費(fèi)用/【定價(jià)思路】市場(chǎng)比較法的核心是運(yùn)用相類(lèi)似的項(xiàng)目作為樣本，通過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析及修正，從而得到評(píng)估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。通過(guò)市場(chǎng)比較法推算現(xiàn)時(shí)整體均價(jià)，依據(jù)組團(tuán)的價(jià)格決定因素確定各細(xì)分組團(tuán)的現(xiàn)時(shí)均價(jià)，通過(guò)售價(jià)還原法推算現(xiàn)時(shí)整體租金。預(yù)測(cè)未來(lái)價(jià)格影響因素變動(dòng)幅度確定價(jià)格增長(zhǎng)率，結(jié)合目標(biāo)物業(yè)上市時(shí)間確定各物業(yè)上市均價(jià)/租金。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析市場(chǎng)比較法【樣本選擇】樣本必須具有參照意義，否則將影響價(jià)格的準(zhǔn)確性。我公司在實(shí)踐中總結(jié)出以下樣本選取原則：-相近原則，相近地段會(huì)有更多的相近因素-成功原則，只有成功的樓盤(pán)才具有參考意義-功能原則，樣本樓盤(pán)必須具有相同的功能定位三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析市場(chǎng)比較法比較內(nèi)容（指標(biāo)）權(quán)重匯豪天下(A)耀江花園(B)仁恒河濱花園(C)海琪園(D)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)建筑自身品質(zhì)指標(biāo)70%/0.721/0.6965/0.717/0.578建筑規(guī)模10%10.110.11.10.110.80.05社區(qū)景觀10%10.10.950.09510.10.950.08立面設(shè)計(jì)10%10.10.980.09810.10.90.07內(nèi)部裝修15%10.150.950.1510.150.90.135戶(hù)型設(shè)計(jì)10%10.110.110.110.1物業(yè)管理8%10.0810.0810.0810.08附加因素7%1.10.0911.050.07351.10.07710.063項(xiàng)目周?chē)h(huán)境指標(biāo)30%/0.325/0.303/0.198/0.298交通狀況10%10.10.950.0980.950.09510.1周邊環(huán)境10%10.120.980.10.950.0950.60.006區(qū)域位置10%1.050.1051.050.1050.90.00810.1合計(jì)100%/1.046/0.9995/0.915/0.838三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析范例1：市場(chǎng)比較法之標(biāo)準(zhǔn)高檔公寓價(jià)格擬合系數(shù)表外灘、南京東路（虹口）（閘北）（黃浦、靜安）南京西路、石門(mén)一路淮海路、襄陽(yáng)路徐家匯陸家嘴人民廣場(chǎng)中央公園1公里1-2公里2-3公里？73006100－－7000－－－－10000770010700－－－－95009800－－95009000－－－－1200010000－－8500－－－－－－－－平均價(jià)格1000093427933升幅7％18％三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析范例2：通過(guò)同一供需圈比較法來(lái)估算項(xiàng)目的大致價(jià)格區(qū)間R1R2R3OAC1R1三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析范例3：大型商、住、辦綜合體項(xiàng)目的市場(chǎng)比較定價(jià)方法演示比較內(nèi)容權(quán)重精文城市花園A綠地世紀(jì)城（B）瑞虹新城（C）嘉利明珠城（D）新梅共和城（E）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)建筑規(guī)模12%0.90.1081.20.1441.30.1560.780.09360.850.102區(qū)域位置15%1.050.15751.10.1651.10.1650.850.127510.15外部環(huán)境15%0.850.12751.050.15751.10.16510.151.20.18社區(qū)景觀15%0.950.142510.151.10.1650.950.14250.950.1425立面設(shè)計(jì)15%0.90.1350.940.1410.930.13950.930.13950.90.135房型設(shè)計(jì)10%0.950.0950.950.0950.850.0850.850.0850.980.098配套設(shè)施10%0.880.0881.050.1051.20.120.80.080.90.09主題提煉8%0.950.0760.9550.07640.950.0760.90.0720.90.072合計(jì)100%0.92951.03391.07150.89010.9695本案住宅現(xiàn)時(shí)整體毛坯均價(jià)為7100元/平方米。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析住宅現(xiàn)時(shí)整體均價(jià)比較內(nèi)容權(quán)重R3地塊R2地塊R1地塊擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)地塊規(guī)模10%5%0.50%8%0.80%-5%-0.500%地塊規(guī)整性10%5%0.50%5%0.50%-10%-1.000%安靜程度12%-10%-1.20%5%0.60%5%0.600%軌道交通15%10%1.50%5%0.75%-5%-0.750%主干路8%10%0.80%0%0.00%-5%-0.400%距離綠地20%10%2.00%0%0.00%-5%-1.000%距離賣(mài)場(chǎng)15%8%1.20%5%0.75%-5%-0.750%開(kāi)發(fā)次序及品牌影響力10%10%1.00%5%0.50%-5%-0.500%合計(jì)100%

6%

3.90%

-4.300%R3:7550元/平方米R(shí)2:7370元/平方米R(shí)1:6790元/平方米三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析住宅各組團(tuán)現(xiàn)時(shí)均價(jià)比較內(nèi)容權(quán)重感性達(dá)利（A）SOHO時(shí)代（B）永興富邦（C）博苑公寓（D）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置20%1.050.211.10.2210.20.950.19周邊環(huán)境20%0.90.180.850.170.950.190.80.16交通情況20%0.80.161.00.20.850.170.80.16項(xiàng)目自身品質(zhì)20%0.90.180.70.140.850.170.80.16物業(yè)管理公司20%10.20.80.160.90.180.70.14合計(jì)100%/0.93/0.89/0.91/0.81本案酒店式公寓現(xiàn)時(shí)均價(jià)為9000元/平方米。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析酒店式公寓現(xiàn)時(shí)均價(jià)比較內(nèi)容權(quán)重綠地科創(chuàng)大廈（A）致遠(yuǎn)大廈（B）淮海中華大廈（C）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置40%1.00.41.350.541.50.6周邊環(huán)境20%1.10.221.20.241.350.27交通情況20%1.10.220.90.180.90.18項(xiàng)目自身品質(zhì)20%0.90.181.00.21.20.24合計(jì)100%/1.02/1.16/1.29區(qū)域位置40%1.00.41.350.541.50.6本案寫(xiě)字樓現(xiàn)時(shí)平均售價(jià)為8500元/平方米，平均租金為2.0元/平方米·天三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析寫(xiě)字樓現(xiàn)時(shí)均價(jià)比較內(nèi)容權(quán)重精文城市花園（A）綠地世紀(jì)城（B）瑞虹新城（C）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)商業(yè)繁華度20%0.970.1941.20.241.30.26人流量25%0.890.22251.150.28751.20.3規(guī)劃、主題20%10.150.980.1471.150.1725交通條件15%0.950.14250.970.14550.950.1425位置及規(guī)模20%0.940.1880.950.191.050.21合計(jì)100%0.8971.011.085本案商業(yè)底樓現(xiàn)時(shí)平均售價(jià)為20000元/平方米，租金為5.6元/平方米·天三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析商業(yè)底樓現(xiàn)時(shí)平均售價(jià)層數(shù)折減系數(shù)銷(xiāo)售均價(jià)（元/平方米）租金（元/平方米·天）主題商街1F1.0200005.62F0.6120003.4集中商業(yè)1F1.0200005.62F0.6120003.43~4F0.480002.2賣(mài)場(chǎng)租金為1.5-2.0元/平方米·天三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析本案商業(yè)現(xiàn)時(shí)平均價(jià)格水平影響因素指標(biāo)變動(dòng)說(shuō)明宏觀影響因素宏觀經(jīng)濟(jì)#GDP未來(lái)五年，仍將保持10％左右的年增長(zhǎng)#FDI上海對(duì)外資的吸引力逐年增強(qiáng)收支水平#消費(fèi)品零售額全市消費(fèi)品零售總額逐年高速增長(zhǎng)#居民收入人均年可支配收入保持高速增長(zhǎng)#價(jià)格水平居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)預(yù)計(jì)有一個(gè)上升過(guò)程政策制度#房貸制度等政府逐步加強(qiáng)調(diào)控房市力度，平抑潛在風(fēng)險(xiǎn)城市規(guī)劃#區(qū)域發(fā)展舊城改造規(guī)劃實(shí)施的特別政策

#交通規(guī)劃未來(lái)目標(biāo)區(qū)域交通發(fā)展前景微觀影響因素供求關(guān)系#供應(yīng)規(guī)模全市住宅供應(yīng)量仍有持續(xù)上升趨勢(shì)#需求規(guī)模上海仍將是人口導(dǎo)入城市，新增外來(lái)人口住房需求是主力軍區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)#相鄰區(qū)域相鄰區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展對(duì)本區(qū)域影響#可比區(qū)域可比區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展對(duì)本區(qū)域影響客戶(hù)偏好#區(qū)位偏好消費(fèi)者對(duì)本區(qū)域物業(yè)需選擇偏好影響三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析價(jià)格影響因素影響因素預(yù)計(jì)變動(dòng)幅度影響因素權(quán)重宏觀影響因素宏觀經(jīng)濟(jì)10%0.1收支水平10%0.1政策制度-5%0.1城市規(guī)劃15%0.1微觀影響因素供求關(guān)系5%0.2區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)-10%0.2客戶(hù)偏好5%0.2近期價(jià)格增幅影響因素調(diào)整未來(lái)增幅預(yù)測(cè)8%103%8.24%三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析住宅價(jià)格增幅預(yù)測(cè)影響因素住宅小戶(hù)型公寓寫(xiě)字樓商業(yè)近期價(jià)格增幅8%8.0%0.3%5.2%影響因素調(diào)整103%100.75%102%102%未來(lái)增幅預(yù)測(cè)8.24%8.1%0.31%5.3%注：近期價(jià)格增幅統(tǒng)計(jì)周期為1995-2002。價(jià)格增長(zhǎng)率采用1995-2002（衰退期+成長(zhǎng)期）及1999-2002（成長(zhǎng)期）兩個(gè)統(tǒng)計(jì)周期的價(jià)格復(fù)合增長(zhǎng)率的算術(shù)平均值。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析未來(lái)價(jià)格增長(zhǎng)率預(yù)測(cè)中高檔辦公、酒店公寓組團(tuán)小戶(hù)型寫(xiě)字樓上市時(shí)間：2006Q4上市均價(jià)：10039元/M2小戶(hù)型酒店式公寓上市時(shí)間：2007Q2上市均價(jià)：11734元/M2集中商業(yè)上市時(shí)間：2007Q11F均價(jià)：23622元/M2中檔住宅組團(tuán)中檔住宅上市時(shí)間：2005Q2上市均價(jià)：8002元/M2主題商街上市時(shí)間：2005Q41F均價(jià)：22297元/M2中高檔住宅組團(tuán)中高檔住宅上市時(shí)間：2005Q3上市均價(jià)：8837元/M2主題商街上市時(shí)間：2006Q11F均價(jià)：22562元/M2高檔住宅組團(tuán)高檔住宅上市時(shí)間：2007Q3上市均價(jià)：10142元/M2主題商街上市時(shí)間：2007Q41F均價(jià)：24417元/M2R1R2R3OAC1R1三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析未來(lái)上市價(jià)格預(yù)估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程精細(xì)化解析與管控實(shí)戰(zhàn)五、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略4、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究3、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析2、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本分析1、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的成本及優(yōu)劣勢(shì)分析五、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略1、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的成本及優(yōu)劣勢(shì)分析五、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略2、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本分析序號(hào)

1土地費(fèi)用

土地費(fèi)用包括土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20-50%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。2前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)主要指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期調(diào)研、策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過(guò)10%，這個(gè)階段的軟成本比較大。3建筑安裝工程費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)是指房屋建設(shè)過(guò)程中所發(fā)生的建筑工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)及安裝工程費(fèi)用等，又被稱(chēng)為房屋建筑安裝造價(jià)。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大。從我國(guó)目前情況看，約占整個(gè)成本的40%左右。4市政公共設(shè)施費(fèi)用

市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路與橋梁、自來(lái)水、污水、電力、電信、熱力、燃?xì)?、綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、居委會(huì)、派出所等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵局、菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站、變配電室、熱力交換站、公共廁所、自行車(chē)棚等室外工程。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國(guó)一般在10-20%左右。五、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略續(xù)5管理費(fèi)用

管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過(guò)2%。6貸款利息

房地產(chǎn)因開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開(kāi)發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但它的大小與所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。7稅費(fèi)

稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門(mén)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，城市建設(shè)配套費(fèi)、人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開(kāi)發(fā)管理費(fèi)等。在我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。8其他費(fèi)用

其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括銷(xiāo)售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過(guò)10%。五、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略3、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析①項(xiàng)目的定位風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位包括項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，是指導(dǎo)項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案等前期工作的依據(jù)?？梢哉f(shuō)，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位確定以后，基本上就敲定了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營(yíng)銷(xiāo)推廣方案，就決定了項(xiàng)目的銷(xiāo)售前景，一旦市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，項(xiàng)目的指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤，是后期無(wú)法或者是非常困難彌補(bǔ)的風(fēng)險(xiǎn)，也是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，最大的風(fēng)險(xiǎn)，屬項(xiàng)目建設(shè)的決策性失誤風(fēng)險(xiǎn)，按照風(fēng)險(xiǎn)影響范圍劃分屬于總體風(fēng)險(xiǎn)（決策風(fēng)險(xiǎn)），從某種程度上講，其結(jié)果也是不可管理風(fēng)險(xiǎn)。五、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略②項(xiàng)目的投資支持能力風(fēng)險(xiǎn)（1）項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)包括：在項(xiàng)目決策階段由于經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析失誤，出現(xiàn)品質(zhì)與價(jià)格矛盾導(dǎo)致的質(zhì)量問(wèn)題；在設(shè)計(jì)階段，向設(shè)計(jì)提出違反設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，特別是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求，又通過(guò)“關(guān)系”關(guān)照通過(guò)造成的“投機(jī)性”質(zhì)量問(wèn)題；施工階段，從業(yè)人員對(duì)設(shè)計(jì)知識(shí)認(rèn)識(shí)有重大錯(cuò)誤，擅自改變?cè)O(shè)計(jì)造成的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)；施工管理過(guò)程中，不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過(guò)程的跟蹤檢查處理，對(duì)一些容易出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全，特別是一些雖不影響結(jié)構(gòu)安全，但對(duì)正常使用功能有嚴(yán)重影響的問(wèn)題，處理不及時(shí)，沒(méi)有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質(zhì)量“隱患”（實(shí)際上就是“質(zhì)量通病”造成的糾紛）；交房實(shí)物與銷(xiāo)售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實(shí)物質(zhì)量”問(wèn)題等，因“質(zhì)量”問(wèn)題造成的糾紛沖突形成的風(fēng)險(xiǎn)（可控制風(fēng)險(xiǎn)）。五、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略③項(xiàng)目的合約履行能力涉及土地轉(zhuǎn)讓、融資、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、工程地質(zhì)勘察、設(shè)計(jì)與勘察設(shè)計(jì)成果審核、招標(biāo)代理、施工、材料設(shè)備供應(yīng)、質(zhì)量檢測(cè)、銷(xiāo)售委托、購(gòu)房等合同或協(xié)議簽約、履約過(guò)程，由于項(xiàng)目的一次性（不可重復(fù)性）特點(diǎn)，建設(shè)周期又比較長(zhǎng)，涉及的方方面面又比較多，如果在關(guān)鍵的過(guò)程出現(xiàn)控制失誤，那將給項(xiàng)目造成相當(dāng)大的麻煩。比如，在目前土地供應(yīng)體制和貸款政策條件下，尋找土地、找尋資金是企業(yè)試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法，有時(shí)候在“饑不擇食”的景況下，可能會(huì)因“省略過(guò)程”不慎跌入“陷阱”。五、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略④項(xiàng)目建設(shè)的“創(chuàng)新”風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)前的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，使項(xiàng)目建設(shè)的土地、資金條件比過(guò)去任何時(shí)候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，追求計(jì)劃利潤(rùn)，獲得既定利益是非常有必要的。這種情形下，為了服務(wù)目的，追求項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目的“差異性”，選擇自己企業(yè)不熟悉或者認(rèn)識(shí)尚不足以完成追求的“創(chuàng)新”，也是極具風(fēng)險(xiǎn)的，更何況正常地創(chuàng)新本身就是有風(fēng)險(xiǎn)的。龍湖嚴(yán)格規(guī)定：新進(jìn)入?yún)^(qū)域三年不得創(chuàng)新五、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略⑤項(xiàng)目的“政府”風(fēng)險(xiǎn)“政府”風(fēng)險(xiǎn)多發(fā)生在政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機(jī)性過(guò)程、對(duì)政策不理解的盲目性過(guò)程失誤。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，企業(yè)必須掌握相關(guān)地法律為：《中華人民共和國(guó)建筑法》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)土地法》、《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等；必須掌握地法規(guī)為：《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l理》等。必須掌握對(duì)于相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行補(bǔ)充、操作的部門(mén)規(guī)章和規(guī)范性文件和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。投資不過(guò)山海關(guān)！關(guān)門(mén)打狗！1、可行性研究的概念2、可研報(bào)告的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容3、可研重點(diǎn)4、案例分享五、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略4、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究1、可行性研究的概念1、可行性研究的概念運(yùn)用多種科學(xué)手段綜合論證一個(gè)工程項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、實(shí)用和可靠，在財(cái)務(wù)上是否贏利；作出環(huán)境影響、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的分析和評(píng)價(jià)，及工程項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力等的結(jié)論；為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。五、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略2、可研報(bào)告的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容（1-5）1.總論：項(xiàng)目背景、概況、問(wèn)題和建議2.市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)：為可研的重要環(huán)節(jié)，內(nèi)容包括：市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查、產(chǎn)品供需預(yù)測(cè)、價(jià)格預(yù)測(cè)、競(jìng)爭(zhēng)力分析、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析3.資源條件評(píng)價(jià)：資源可利用量、資源品質(zhì)情況、資源賦存條件、資源開(kāi)發(fā)價(jià)值4.建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案：建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案構(gòu)成、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案比選、推薦的建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案5.場(chǎng)址選擇：場(chǎng)址現(xiàn)狀、場(chǎng)址方案比選、推薦的場(chǎng)址方案7.原材料燃料供應(yīng)：主要原材料供應(yīng)方案、燃料供應(yīng)方案.8.總圖運(yùn)輸與公用輔助工程：總圖布置方案、場(chǎng)內(nèi)外運(yùn)輸方案、公用工程與輔助工程方案9.節(jié)能措施：節(jié)能措施、能耗指標(biāo)分析10.節(jié)水措施：節(jié)水措施、水耗指標(biāo)分析6.技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案：方案選擇2、可研報(bào)告的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容（5-10）12.勞動(dòng)安全、衛(wèi)生與消防：危險(xiǎn)因素和危害程度分析、安全防范措施、衛(wèi)生保健措施、消防設(shè)施13.組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置：組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及其適應(yīng)性分析、人力資源配置、員工培訓(xùn)14.項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度：建設(shè)工期、實(shí)施進(jìn)度安排15.投資估算：建設(shè)投資估算、流動(dòng)資金估算、投資估算表11.環(huán)境影響評(píng)價(jià)：環(huán)境條件調(diào)查、影響環(huán)境因素分析、環(huán)境保護(hù)措施2、可研報(bào)告的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容（11-15）17.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇、銷(xiāo)售收入與成本費(fèi)用估算、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表、盈利能力分析、償債能力分析、不確定性分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論18、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)：影子價(jià)格及評(píng)價(jià)參數(shù)選取、效益費(fèi)用范圍與數(shù)值調(diào)整、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)表、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論19.社會(huì)評(píng)價(jià)：項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析、項(xiàng)目與所在地互適性分析、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析、社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論20.風(fēng)險(xiǎn)分析：項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)程度分析、防范風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策16.融資方案：融資組織形式、資本金籌措、債務(wù)資金籌措、融資方案分析21.研究結(jié)論與對(duì)策：推薦方案總體描述、推薦方案優(yōu)缺點(diǎn)描述、主要對(duì)比方案、結(jié)論與建議2、可研報(bào)告的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容（16-21