商鋪說(shuō)辭定位→闡述出該物業(yè)所在區(qū)域、城市的性質(zhì)與之不同之處，并理出該物業(yè)的優(yōu)勢(shì)為下一步說(shuō)辭作好鋪墊發(fā)展→基于定位上的說(shuō)辭，必須參合當(dāng)?shù)貙?duì)該地的政策性，經(jīng)濟(jì)性，預(yù)見(jiàn)性發(fā)展思路。利用現(xiàn)有的基準(zhǔn)定位和硬件作鋪墊，描述出5年、10年或以后的發(fā)展立項(xiàng)、前景及回報(bào)。投資分析→該板塊的重點(diǎn)是，銷售人員的經(jīng)驗(yàn)，不僅僅局限于銷售，且對(duì)其他行業(yè)也必須有所了解，如經(jīng)商、股市等......本板塊重點(diǎn)是將專業(yè)置業(yè)顧問(wèn)搖身轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)投資顧問(wèn)。幫客戶花錢，幫客戶投資。所以需要有豐富的經(jīng)驗(yàn)，將股票、經(jīng)商辦廠、開(kāi)店、存款看息、甚至金融保險(xiǎn)等作風(fēng)險(xiǎn)投資對(duì)比。性價(jià)對(duì)比→根據(jù)所在城市所在不同區(qū)域、同地段，不同地段、同區(qū)域，同區(qū)域、不同地段，不同地段、不同區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行本質(zhì)對(duì)比、分析及投資商業(yè)與住房的投資額度和回報(bào)率、增值潛力進(jìn)行分析對(duì)比。具體問(wèn)題分析→鑒于不同客戶，不同思維和問(wèn)題的分析，參考去解決問(wèn)題，需要銷售人員具備很高的靈活度，根據(jù)實(shí)際情況來(lái)談判，主要也要準(zhǔn)備好價(jià)格高和租金低的說(shuō)辭。詞例：《玉水金街》定位《玉水金街》項(xiàng)目位于平塘縣原老大橋，橫跨玉水河，獨(dú)享兩岸河景，南連平塘縣新城區(qū)、濕地公園、平塘縣政府、平塘的新商業(yè)圈，北邊緊鄰平塘縣新老城區(qū)，（緊挨橋頭商業(yè)步行街，休閑廣場(chǎng)），是平塘縣政府站在利民、便民、利國(guó)、促進(jìn)城市和諧發(fā)展、打造一個(gè)以優(yōu)化經(jīng)濟(jì)、發(fā)展環(huán)境、營(yíng)造重商興企的氛圍城市而規(guī)劃的一個(gè)河濱區(qū)域，所擬定出的核心商業(yè)文化中心，而核心商業(yè)區(qū)也被稱為都市綜合體，其條件必須符合全新的城市形態(tài)，構(gòu)造需高度節(jié)約，融合多種城市功能的區(qū)域（需具備居住、商務(wù)辦公、出行、休閑、消費(fèi)購(gòu)物、文化娛樂(lè)、社交及游憩等），并周邊市政設(shè)施需成熟，如醫(yī)院、銀行、學(xué)校、休閑場(chǎng)所等要近在咫尺，該片區(qū)的項(xiàng)目規(guī)劃僅作開(kāi)放式商業(yè)圈設(shè)計(jì)，其目的是建造高度節(jié)約，能夠相互作用，達(dá)到互為價(jià)值鏈的區(qū)域空間。發(fā)展隨著西部開(kāi)發(fā)的力度加大，城市發(fā)展的腳步已見(jiàn)加快，玉水金街周邊的市政設(shè)施也日益俱全，不僅是在日常生活配套上非常周全，且居住生活外的休閑配套也開(kāi)始大力開(kāi)發(fā)，在該片區(qū)規(guī)劃中，戶外字幕電視、河濱休閑路等市政設(shè)施的擬建、還有各個(gè)金融業(yè)、通信業(yè)、百貨零售業(yè)、家居業(yè)的進(jìn)駐，各種大型的酒吧、茶吧及桑拿等各種高端休閑娛樂(lè)業(yè)也紛紛加入該片區(qū)?？梢哉f(shuō)該片區(qū)今后的商業(yè)氛圍更加濃厚，且以玉水金街為中心商業(yè)圈，折射周邊建設(shè)打造一流河濱城市規(guī)劃已啟動(dòng)，現(xiàn)正在修建，很快投入使用，而在平塘縣這樣的設(shè)計(jì)規(guī)劃發(fā)展前景中購(gòu)買商鋪，不論你是自營(yíng)還是投資，一來(lái)生活極其便利，二者就是自己的物業(yè)升值潛力不可估量，況且現(xiàn)在整個(gè)老城區(qū)發(fā)展成、不裝修在非商業(yè)物業(yè)中有一件讓投資者非常頭疼的事情就是裝修，就住宅而言，一般來(lái)說(shuō)出租時(shí)間在2—3年就得重新裝修翻新一次，以至讓物業(yè)能快租或租上好價(jià)，裝修費(fèi)心又費(fèi)力又花錢，挺煩心。而商業(yè)地產(chǎn)就免了這樣的煩惱，一般都是租戶來(lái)裝修，就算商鋪本身有裝修也不一定符合承租者的需求，所以都是按著自己的要求來(lái)裝修。而且解除合約時(shí)裝修也是留下不予毀壞的。不憂租一般來(lái)說(shuō)住宅都要到經(jīng)濟(jì)公司放盤，而且空置時(shí)間較長(zhǎng)，相對(duì)損失顯大。而且投資者還經(jīng)常為投資的事宜跑前忙后，有家具電器的又不愿放鑰匙給中介，吉屋又不容易出租，即使租給辦公的又怕增添麻煩，左右為難，非常繁瑣。商鋪就不同，還未到期就可提前放盤，看鋪又不影響到租戶，非常輕松方便。而且不用為家具電器的事煩心，空空的一無(wú)所有最好。=4\*GB3④投資回報(bào)高商鋪出租一般簽約在3-5年，每年都會(huì)有遞增，一年比一年租金高，住宅就不一定第二年比第一年低都有可能，不穩(wěn)定。而且商鋪出租有時(shí)還能收到一筆可觀的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)或頂手費(fèi)（轉(zhuǎn)讓費(fèi)）再者商鋪要脫手相對(duì)比較容易，因?yàn)橛泻芏嗪锰?，自然需求也比較大。性價(jià)分析1、即投資商鋪的保障性要大，但是也不是說(shuō)所有的商鋪都是這樣的。那么什么樣的商鋪保值的保障才是最大的呢，首先我們要了解這是一個(gè)什么年代，二十一世紀(jì)，是一個(gè)以政策求發(fā)展為主題的只要變革時(shí)期。特別是近年來(lái)，在這一點(diǎn)上更是反應(yīng)著實(shí)。如八十年代的上海，九十年代的深圳，近年來(lái)的西部。隨便是看哪一個(gè)地方，不都是這樣受政府政策的影響而開(kāi)發(fā)起來(lái)的嗎，所以最近這20年也是中國(guó)改革最有效率的時(shí)期。也就是說(shuō)有政府政策傾向的地方，房地產(chǎn)商鋪增值的保障和增值率是相對(duì)很大的。其次我們還要了解市場(chǎng)，城市的發(fā)展方向和思路，各項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和規(guī)劃情況。更需要了解該房產(chǎn)的實(shí)質(zhì)性質(zhì)和建設(shè)周期等。那么商鋪?zhàn)鳛榻?jīng)典的地產(chǎn)投資品，一直是業(yè)內(nèi)人士關(guān)注的焦點(diǎn)。然而提及購(gòu)買商鋪的技巧，大多數(shù)人了解不全面，其實(shí)在商鋪選購(gòu)過(guò)程中，只需要把握三個(gè)要素，便可輕松贏得財(cái)富未來(lái)。其中平塘樓市的典型例子，莫過(guò)于《玉水商城》，憑借優(yōu)質(zhì)地段、超高人氣、高效回報(bào)這三大投資要素將備受追捧。要素一：地段——雄踞平塘商圈龍頭，執(zhí)掌千萬(wàn)財(cái)富地段、地段、還是地段?！禺a(chǎn)大亨李嘉誠(chéng)的這句名言廣為人知，地段的價(jià)值不言而喻。落子平塘老城中心，執(zhí)掌平塘老城門戶，匯聚平塘商務(wù)辦公、金融流通、休閑生活、觀景購(gòu)物等數(shù)萬(wàn)高端消費(fèi)人群，在這個(gè)城市化平臺(tái)上，千萬(wàn)財(cái)富涌動(dòng)，“錢景”相當(dāng)可觀！要素二：人氣——毗鄰橋頭商業(yè)步行街，休閑廣場(chǎng)，坐擁鼎盛人氣業(yè)內(nèi)有云，人氣即財(cái)氣?！队袼鸾帧放彉蝾^步行街、休閑廣場(chǎng)、新區(qū)商業(yè)圈、橫跨玉水河（每年龍舟賽河段），三十二萬(wàn)人匯集于此購(gòu)物休閑，是平塘一站式消費(fèi)第一城，滾滾人潮帶動(dòng)巨大商機(jī)，不論是出租還是自持，都能穩(wěn)賺未來(lái)！要素三：效率——扼守老城成熟商圈，租金高昂，即買即見(jiàn)效，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資投資匯報(bào)時(shí)間短（高額租金），效率高，無(wú)疑是旺鋪的有力要素之一。平塘人民幾十年以來(lái)的休閑購(gòu)物圈，骨子里的經(jīng)商消費(fèi)地帶，人流穩(wěn)定、商圈成熟，即買即享高效回報(bào)，投資0風(fēng)險(xiǎn)