商鋪營銷策劃案目錄項目基本概況項目的SWOT分析（一）優(yōu)勢點（二）局限性（三）威脅點（四）機會點商業(yè)模式分析：(一)綜合性商業(yè)模式（二）主題性商業(yè)模式（三）專業(yè)性商業(yè)模式四、項目整體定位（一）項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位（二）客戶定位營銷推廣（一）推廣主題(二)項目形象包（三）總體宣傳策略（四）銷售策略香格里拉商鋪市場定位與推廣策略項目基本概況正豐·香格里拉小區(qū)位于懷遠南街(原衛(wèi)謝南路)、西接蔡橋路、南臨沙湖大道，占地300余畝??????項目的SWOT分析雖然本項目地段位置較為優(yōu)越，但現(xiàn)實又存在著一些影響項目形象的因素，以至商鋪目前處于滯銷狀態(tài)。所以我們只有充分認識到該項目的優(yōu)缺點，并充分發(fā)揮其的優(yōu)勢，才是本項目在后期的營銷過程中制勝的關(guān)鍵所在。優(yōu)勢點（S）：項目當(dāng)前交通較為便利，周邊有中衛(wèi)一中、六小、世紀幼兒園；項目地處新老城交界地，發(fā)展錢景勝好；本項目商鋪目前為現(xiàn)樓，滿足部分自用型商家即買即用的需求，降低購買者的置業(yè)風(fēng)險；4、項目開發(fā)商XXXX現(xiàn)在在當(dāng)?shù)匾欢ǖ闹龋?dāng)?shù)厥忻駥椖考肮颈容^認可；在項目商鋪的運作過程中，充分渲染項目的區(qū)位優(yōu)勢、交通便捷；B、在項目商鋪的運作過程中，強調(diào)該區(qū)域的發(fā)展錢景和由此帶來的商機；C、在項目的推廣時，利用XX集團的品牌優(yōu)勢，增加置業(yè)者與投資者的信心；（二）局限性（W）1、項目所處地段目前不具備商業(yè)氛圍及人氣帶動商鋪銷售的條件；2、本項目周邊商業(yè)已穩(wěn)定，大多都是以租帶售的形式出租，對出售發(fā)展商業(yè)略為不足；3、該項目商鋪銷售周期較長，二期已現(xiàn)房形式出售，造成一定的負面影響，使購買者有種冷鋪的想法；4、項目商鋪缺乏整體形象定位，主題不鮮明；5、項目商鋪規(guī)模比較大、銷售難度強，需要加大推廣力度；◆解決方法：（1）對商鋪進行市場定位，明確目標客戶；（2）確定經(jīng)營主題，從而以有特色的經(jīng)營方向帶動商鋪的銷售；（3）加大推廣力度，擴大商鋪的暴光率與市場知名度；（4）設(shè)立部分“免息分期付款方式”，降低購房者的置業(yè)門檻，吸引其入市（開發(fā)公司自行運作）；機會點（O）1、區(qū)位優(yōu)勢的發(fā)揮，利用周邊地區(qū)；2、以周邊各大住宅小區(qū)及農(nóng)貿(mào)市場現(xiàn)有人氣，帶動商鋪的銷售；3、打造中衛(wèi)前所未有的“特色一條街”來整體銷售；威脅點（T）銷售價格較高，總價高，很多置業(yè)者無能力購買；2、周邊商業(yè)已逐步完善，不好吸引重復(fù)置業(yè)者3、不是正街，所以相對于衛(wèi)謝南路顯得非常冷清；三、商業(yè)模式分析：就目前的商業(yè)模式來看，主要有三種：一是綜合性商業(yè)模式，二是主題性商業(yè)模式，三是專業(yè)性商業(yè)模式。（一）綜合性商業(yè)模式這一模式奉行的是購物、休閑通吃，衣、食、住行一條龍服務(wù)。商場內(nèi)行業(yè)種類眾多、品牌雜亂、檔次齊備，可以滿足任一層次消費者的任一生活需求，并且在購物的同時能夠進行飲食、品茗等休閑活動，拉動社區(qū)內(nèi)群體消費。從這一個角度去分析，此種模式似乎能夠以全面網(wǎng)絡(luò)住所有的消費者，而且聚人氣、提消費，應(yīng)該是理想的商業(yè)模式。但是，實際上這種模式已經(jīng)在全國的經(jīng)濟態(tài)勢里遭遇了嚴峻考驗，中衛(wèi)亦不例外，這一模式所表現(xiàn)出來的老舊之態(tài)就越明顯，所面臨的危機就越大。究其因，在于品牌市場的進一步細分，消費者的需求不斷的向個性化發(fā)展，使得任何全面式的經(jīng)營都失去了銷售點的深化機會。（二）主題性商業(yè)模式主題的確定范圍很廣，無論是從文化層次還是人群分類亦或商品檔次等任何一個角度去發(fā)揮，都能找到相應(yīng)主題。然后以該主題為核心以及規(guī)則，展開經(jīng)營。比如女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人群分類為主題，圍繞某一類人群的用品，這一特定范圍對品種、品牌進行篩選、過濾，進行有針對性的經(jīng)營。這類模式與其它商業(yè)模式相比，主要在于目標客戶群以及滿足需求上的區(qū)別。它不局限于某的租金可作為購買單位的首期款，刺激租戶的消費心理，促使他們由租客變業(yè)主，消化一部分面積。推出“首期兩成，三成免息分期付款”促銷方案為降低置業(yè)門檻，建議在付款方式上，提供十年，五成按揭；并且在宣傳上，推出“首期兩成”促銷方案，其余三成在兩年（或一年）內(nèi)免息分期付清，降低業(yè)主置業(yè)門檻，引起大量消費者的關(guān)注，從而達到促銷的目的；3）推出品牌商家進駐優(yōu)惠策略品牌商家的品牌效應(yīng)能給投資者及經(jīng)營者增強置業(yè)的信心，從而有力地促進銷售，所以，對于有意進駐的品牌土特產(chǎn)集團公司設(shè)立辦事處，在售價或租金上給予一定比例的優(yōu)惠，如在售價上給予一定的折扣或在租金上給予3個月或半年的免租期，利用其品牌效應(yīng)來帶動其它商鋪的發(fā)售與招租；4）“客戶領(lǐng)袖”獎勵計劃針對目前裙樓商鋪人氣不足，為達到帶動人氣，建議對此推行“客戶領(lǐng)袖獎勵計劃”，凡已認購的客戶若能帶領(lǐng)其它客戶，進行認購并成交者，發(fā)展商將按所規(guī)定的標準獎勵予領(lǐng)袖客戶，如按其所購買的商鋪以2%的返利給老業(yè)主。低開高走，分期銷售以低價入市，利用羊群心理制造搶購熱銷的氣氛；然后視市場