「2期代理營銷定位提案」九島夢都城Ⅱ期南京已經(jīng)改變太多,傳承的記憶不變.尋找一方理想的凈土，種植遐遠(yuǎn)的芬芳譜寫新的人生,新的城市用新的建筑塑造新的空間.我們已經(jīng)改變了一座城市,我們自然有能力,在歷史的肩膀上,回味滿園綠色的韻味與悠長.

UPCS不會停下前進(jìn)的腳步,將伴隨城……本篇謹(jǐn)呈金夢都地產(chǎn)匹配絕非偶然DemarcationandAchievementsPART1—市場篇1.1市場掃描1.2工程分析1.3SWOT分析PART3—戰(zhàn)略篇3.1策略藍(lán)圖3.2推售策略3.3升級建議PART5—效勞篇5.1專業(yè)團(tuán)隊5.2效勞體系目錄ContentsPART2—定位篇2.1工程定位2.2價格定位2.3客層定位PART4—營銷篇4.1推廣形象4.2推廣策略4.3推廣執(zhí)行優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺工程認(rèn)知SWOT分析市場觀點營造品牌核心價值精準(zhǔn)打擊目標(biāo)客戶宏觀市場與工程市場精準(zhǔn)透析工程價值體系挖掘及整體定位擬訂工程營銷戰(zhàn)略藍(lán)圖推廣定位及營銷策略建議市場掃描Sec.01對本工程而言，市場空間如何，市場競爭的重點何在？01020304市場篇定位篇戰(zhàn)略篇營銷篇01市場篇精筑金夢都地產(chǎn)品牌人居Content05服務(wù)篇專業(yè)團(tuán)隊與效勞體系7.207.155.30[國務(wù)院發(fā)布土地市場"國五條"強化土地調(diào)控][銀監(jiān)會：密切關(guān)注二三線城市樓市風(fēng)險，局部二三線城市將納入限購范圍][央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點]嚴(yán)格執(zhí)行價格備案南京3個月內(nèi)不得調(diào)高開盤前5天必須公開房源及價格]8.0112.07【宏觀政策】2024.7“新國五條〞的出臺，到2024.12限購令的延續(xù)，以及2024年房產(chǎn)稅即將試點,整體市場政策調(diào)控不松懈，政策市將變成常態(tài)市場，我們需要做長期應(yīng)對的準(zhǔn)備；繼續(xù)穩(wěn)定貨幣政策，執(zhí)行差異化房貸住建部要求限購到期延續(xù)調(diào)控政策堅決不松懈12年1.12房產(chǎn)稅試點將擴大不排除廣州南京跟進(jìn)2月南京重申限制別墅用地出讓下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%九島夢都城市場掃描政策市場掃描6.20項目名稱營銷活動取得效果棲園多重折扣、理性價格半月成交金額過億保利項目剛需盤“團(tuán)立方”20天成交金額1.94億【樓市掃描】從2月份開始，各家開發(fā)商開始“曲線跑量〞，合理的價格使局部樓盤逆市熱銷，南京庫存房源也開始了15個月來的首降；九島夢都城市場掃描價格市場走勢掃描【趨勢預(yù)判】從目前的調(diào)控政策來看，各項政策松懈的可能性不大2010.4國十條2012.6政策放松期從03年至今，政策共經(jīng)歷了6次放松-收緊的轉(zhuǎn)變，每次轉(zhuǎn)變都與房地產(chǎn)市場走勢密切相關(guān);政策的轉(zhuǎn)變期一般在14個月左右，這也說明了中國的房地產(chǎn)市場是一個“政策市〞;政策市場走勢掃描九島夢都城市場掃描【政策小結(jié)】:政策的出臺，先后從擴大限購范圍及深化土地調(diào)控等方面做出要求，調(diào)控效應(yīng)必將持續(xù)；在現(xiàn)行政策下，各家開發(fā)商開始“曲線跑量〞，合理的價格使局部樓盤逆市熱銷，南京庫存房源也開始了15個月來的首降【別墅開展軌跡】南京別墅開展時間相對略晚，目前單純依靠景觀資源的別墅較少,開始進(jìn)入一個綜合創(chuàng)新階段;環(huán)紫金山片區(qū)三山百家湖方山浦口溧水句容南京別墅區(qū)域軌跡:96-97年，南京別墅首先新興于主城及環(huán)紫金山區(qū)域，依靠自然資源；97-2000年，江寧的三山百家湖區(qū)域別墅興起，板塊熱度上升；2001年開始，方山板塊別墅逐漸進(jìn)入視野；隨著主城用地稀缺，2024年左右，郊區(qū)別墅〔浦口、溧水、句容〕等板塊別墅吸引一局部購房人的目光，板塊別墅印象逐漸深化；隨著各個板塊別墅的興起，谷里板塊作為城郊區(qū)域，其開展相對滯后，成為了市場的空白，認(rèn)知度較低；擁有的良好的開展前景及自然資源，后續(xù)將成為南京別墅潛力板塊;九島夢都城市場掃描別墅市場掃描【南京別墅格局】主城別墅用地的稀缺導(dǎo)致了郊區(qū)及遠(yuǎn)郊別墅市場的快速開展城中別墅主城別墅郊區(qū)別墅遠(yuǎn)郊別墅城中紫金、三山、百家湖仙林、湯山、江北、方山句容、溧水區(qū)域上由郊區(qū)向遠(yuǎn)郊區(qū)開展，工程聚集效應(yīng)形成多個成熟別墅板塊；功能上更為豐富，度假別墅市場日益壯大成熟；產(chǎn)品上由獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊加等延伸出獨聯(lián)、多獨聯(lián)、圍合型等更為豐富的產(chǎn)品類型；近郊區(qū)三山百家湖

紫金南京別墅市場分布板塊示意圖仙林方山湯山主城區(qū)江北溧水寶華九島夢都城市場掃描別墅市場掃描【別墅供求】從11年逐月別墅供求關(guān)系可以看出，調(diào)控政策對于高檔房影響明顯；上市房源量不斷攀升，但成交量卻逐步下降；上市量漲—13.4%隨著政策的出臺及市場現(xiàn)狀，別墅房源上市量雖仍在上漲，但復(fù)蘇明顯放緩；成交量跌—36.58%相比于7月份“新國五條”出臺之后，下半年銷量相比上半年下降了36.58%;新國五條【成交均價】調(diào)控政策出臺后，價格波動相對平緩，成交結(jié)構(gòu)導(dǎo)致的正常波動，房源成交均價上漲幅度放緩;九島夢都城市場掃描別墅市場掃描【競爭市場】主要經(jīng)濟(jì)型別墅工程2024年整體推盤296套，2024年至今無工程新推房源；11年整體去化188套，去化率63.5%項目名稱建面(萬㎡)容積率2011年推盤套數(shù)2011年銷售套數(shù)奧斯博恩800.674033森湖溪谷12.780.236612臥龍湖國際社區(qū)800.352244新湖仙林翠谷350.45019大吉山水田園6.50.7//世紀(jì)天城20.80.5487224世外邊城100.395914翡翠灣9.90.53106合計/

/296188九島夢都城市場掃描別墅市場掃描項目名稱上市時間建面容積率物業(yè)類型主力戶型（㎡）單價（元/㎡）總價（萬）奧斯博恩08-4月800.67聯(lián)排2207500165-200森湖溪谷09-8月12.780.236獨棟197、25210000200-250臥龍湖國際社區(qū)08-7月800.35獨棟237-29314000300-420新湖仙林翠谷09-3月350.4獨棟雙拼220-23012000256-326大吉山水田園09-4月6.50.7聯(lián)排180-25011000160-280世紀(jì)天城09-11月20.80.548獨棟聯(lián)排290-350獨棟：11000300-380世外邊城08-5月100.39獨棟290-32010000290-350翡翠灣10-1月9.90.53獨棟30012000350-480中浩青溪莊園10-11月8.60.42獨棟330-70015000500-2000大山地08-11月110.39獨棟聯(lián)排獨棟：260-330聯(lián)排：190-210聯(lián)排：10000聯(lián)排：180-230獨棟、聯(lián)排為主，主力戶型集中在180-250㎡〔聯(lián)排〕及230-350㎡〔獨棟〕；價格主要集中在8000-10000元/㎡〔聯(lián)排〕及10000-15000元/㎡〔獨棟〕市場解讀：整體市場政策調(diào)控不松懈，政策市將變成常態(tài)市場，我們需要做長期應(yīng)對的準(zhǔn)備；2月以來價格市場競爭效果顯著，購房者已紛紛入市，價格依然是撬動市場的第一因素；別墅市場11年整體去化達(dá)64%,低總價緊湊型成為市場去化的主流；匹配絕非偶然DemarcationandAchievements【旅游資源】工程毗鄰“全國農(nóng)業(yè)旅游示范點〞千盛農(nóng)莊；周邊旅游資源豐富，景點眾多，具有豐富的自然景觀資源；定林寺塔千盛農(nóng)莊牛首山風(fēng)景區(qū)南唐二陵南唐二陵九島夢都城基地分析基地分析谷里這塊93平方公里的腹地，山水秀美，人文薈萃，南京著名的四十八景之一“牛首煙嵐〞位于谷里；弘覺塔、鄭和衣冠冢、南唐二陵、銀杏湖等風(fēng)景名勝和歷史古跡為這塊土地積淀了深厚的文化底蘊；本案江寧谷里主城江寧【工程區(qū)位】工程位于江寧谷里街道，板塊認(rèn)知度不高但開展?jié)摿薮?；距離谷里鎮(zhèn)商業(yè)中心較近，車行距離3分鐘左右；工程基地分析牛首大道慶興路吉慶路規(guī)劃路項目九島夢都城基地分析項目基地分析【工程現(xiàn)狀】目前一期房源正在交付，內(nèi)部均已竣工，局部景觀為做完，二期房源即將開工；【工程四至】工程東臨牛首大道，與千盛農(nóng)莊毗鄰；南靠慶興路為谷里經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；西臨吉慶路，北倚規(guī)劃道路，有天然山丘為屏；基地分析【工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】從工程指標(biāo)看，二期用地38.7萬㎡，共計904戶主要以E戶型為主；九島夢都城基地分析【周邊配套】工程目前依靠谷里鎮(zhèn)配套，隨著工程的逐漸開發(fā)成熟，工程自身的教育、商業(yè)、效勞等配套將日益成熟；谷里鎮(zhèn)商業(yè)項目蘇果超市好又多購物廣場谷里中心小學(xué)上海華聯(lián)超市基地分析工程基地分析【綜合評價】工程目前所處區(qū)域自然環(huán)境優(yōu)異，前景規(guī)劃良好，但板塊認(rèn)知度較低，交通現(xiàn)狀有待改善；工程所在區(qū)域市場認(rèn)知度較低，但區(qū)域自然資源及地塊級別較好；周邊擁有“全國生態(tài)示范農(nóng)莊〞千盛農(nóng)莊，景觀生態(tài)環(huán)境較好；區(qū)位交通相對便捷，但通往主城的最便捷道路目前正在施工，道路狀況較差；工程與弘覺塔、宏覺寺、南唐二陵等景區(qū)相鄰，人文旅游資源較好；周邊配套匱乏，隨著工程的開發(fā)，狀況會隨之好轉(zhuǎn)；基地資源價值評估：權(quán)比細(xì)目優(yōu)良一般較差差土地級別★生態(tài)景觀★環(huán)境污染★交通情況★生活配套★學(xué)區(qū)情況★社會治安★社會人文★區(qū)位形象★九島夢都城基地分析基地分析工程基地分析工程共分兩期開發(fā)，目前一期已經(jīng)根本銷售完畢；二期1標(biāo)段3月份已經(jīng)開工，12月份竣工；二期剩余產(chǎn)品工期待定；一標(biāo)段56套二期共計規(guī)劃227棟,其中包含62棟雙聯(lián),105棟四聯(lián)及60棟六聯(lián)；二期1標(biāo)段共規(guī)劃有12棟產(chǎn)品，1棟雙拼、7棟四聯(lián)及4棟六聯(lián),共計56套；九島夢都城項目解讀工程解讀工程解讀分析聯(lián)排雙拼戶型單棟面積棟數(shù)單套面積（端戶）單套面積(中間)戶型A526.0623291.6

雙聯(lián)B527.365291

雙聯(lián)C570.3730291.6

雙聯(lián)D548.574291.4

雙聯(lián)E1087.5664302.7248.4四聯(lián)F1098.5641302.3251.9四聯(lián)G1576.4621300.6248.6六聯(lián)H1579.2120302.7248.4六聯(lián)J1582.6410300.6246.1六聯(lián)L1584.568302.7248.4六聯(lián)K1580.11302.7248.1六聯(lián)合計/227/

/【戶型配比】產(chǎn)品以聯(lián)排為主且戶型跨度不大，雙拼戶型面積在290㎡左右；聯(lián)排端戶面積302㎡、中間戶250㎡左右；九島夢都城項目解讀工程解讀分析物業(yè)類型棟數(shù)套數(shù)面積段雙聯(lián)12套291四聯(lián)端戶612套302中間戶12套248、251六聯(lián)端戶510套300中間戶20套248合計

1256/【一標(biāo)段戶型】一標(biāo)段目前共計56套房源〔其中2套雙聯(lián)，24套四聯(lián)及30套六聯(lián)〕,主力面積段集中在248-251㎡的中間戶；露臺設(shè)備陽臺露臺【戶型解讀】二期戶型采用多露臺設(shè)計,贈送空間較大,讓渡價值高；主臥采用套房式設(shè)計,表達(dá)產(chǎn)品尊崇感；工程解讀九島夢都城項目解讀工程解讀分析工程解讀【立面風(fēng)格】北美風(fēng)格立面，簡潔清新，素雅大方北美風(fēng)格立面；用材方面采用了色彩淡雅的石材及噴沙涂料,深色與淺色的合理搭配使得整體十分協(xié)調(diào)，整體品質(zhì)感較強；【工程景觀】工程內(nèi)無明顯景觀帶，僅有人工湖，內(nèi)部樹木局部枯萎，景觀有待提高；九島夢都城項目解讀工程解讀分析工程解讀【工程配套】規(guī)劃有一幢約1萬平方米的高檔會所，集高檔餐飲、健身、文化中心、酒店等生活配套為一體上述圖片僅供參考工程總結(jié)：二期房源主要以聯(lián)排為主，輔以局部雙拼，戶型贈送空間較大，讓渡價值高；北美風(fēng)格外立面，用材考究，細(xì)節(jié)明顯，品質(zhì)感較強；工程無明顯景觀帶，內(nèi)部景觀有待加強；Strength優(yōu)勢隸屬江寧，擁有良好的區(qū)位；區(qū)域內(nèi)山水及景觀資源豐富；區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展良好,購置力逐漸加強;通往主城相對便捷；體量優(yōu)勢將帶來完善的資源配套；Opportunity時機有優(yōu)越的自然資源可供工程借勢；至主城道路改造推進(jìn)將改善客戶印象；谷里生態(tài)規(guī)劃前景明朗；一期質(zhì)量和價格優(yōu)勢為工程贏得市場口碑；Weakness劣勢短期內(nèi)地塊周邊的交通路況有待改善；區(qū)域周邊生活配套匱乏，偏僻感較重；工程自身景觀較為一般；工程產(chǎn)品戶型較為單一,與一期產(chǎn)品并未形成差異化;Threat威脅眾多板塊的郊區(qū)別墅的興起，會稀釋相關(guān)的客戶資源；目標(biāo)消費者具有較強的慣性，現(xiàn)階段對谷里板塊認(rèn)知度較低；九島夢都城項目分析項目SWOT分析價格定位客戶定位工程定位優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺營造品牌核心價值精準(zhǔn)打擊目標(biāo)客戶工程價值分析Sec.02

知性價值-感性價值-差異化價值的渠道分析模式；02定位篇精筑金夢都地產(chǎn)品牌人居宏觀市場與工程市場精準(zhǔn)透析工程價值體系挖掘及整體定位擬訂工程營銷戰(zhàn)略藍(lán)圖推廣定位及營銷策略建議01020304市場篇定位篇戰(zhàn)略篇營銷篇Content05服務(wù)篇專業(yè)團(tuán)隊與效勞體系FirstOfAll谷里情谷里3年的歷練與沉淀谷里3年的夢想與理解3年谷里情我們風(fēng)雨同行板塊的開展客戶的熱情甲方的敬業(yè)工程的成長700套別墅房源銷售客戶交付業(yè)主入住UPCS墅城夢都將伴隨城總結(jié)和遺憾1期限90%以上為內(nèi)部消化外銷房源不到10%我們的團(tuán)隊實力未得到展示和見證我們需要一個展現(xiàn)的機遇……機遇我們對市場的了解甲方2期的恢弘開發(fā)UPCS品牌戰(zhàn)斗力的信心我們有信心去開創(chuàng)九島夢都城2期的熱銷和輝煌UPCS墅城夢都將伴隨城完成銷售目標(biāo)我們憑借UPCS的專業(yè)水準(zhǔn)去完成工程的整體推售和熱銷;完成工程使命憑借3年對市場的歷練和理解,UPCS將伴隨工程一起營造工程板塊的使命立意；完成品牌目標(biāo)完成工程產(chǎn)品的市場品牌立意,完成金夢都地產(chǎn)市場品牌影響力；使命價值地域價值知性價值距離價值「恢弘立市墅城夢都」產(chǎn)品層面：73.萬方超大規(guī)模墅群社區(qū)的發(fā)開量，將成為產(chǎn)品地域?qū)颍浑p重價值恢弘的體量立市品牌的社會立意品牌層面：以指引行業(yè)方向理念為契機，開創(chuàng)金夢都地產(chǎn)的品牌構(gòu)建；知性體驗表相價值九島夢都城73.5萬㎡城市發(fā)開恢弘之筆，不僅象征著金夢都地產(chǎn)品牌實力,也為企業(yè)品牌開展鋪墊了社會高度；九島夢都城價值體系地域價值使命價值知性價值距離價值「主城綠廊新興之城」九島夢都城價值體系知性體驗表相價值新興之城。A/10平方公里風(fēng)光帶的純潔之城谷里一個尚為被開發(fā)的處女地,擁有山水秀美、人文薈萃，江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和濱江開發(fā)區(qū)之間腹地,南京南部旅游、休閑產(chǎn)業(yè)重點開展組團(tuán)及綠色廊道建設(shè)帶。高屋建瓴地塑造新興板快概念,純別墅板塊+純品牌板塊兼?zhèn)涞牡赜騼r值突顯。牛首山生態(tài)綠廊

目前區(qū)域建有東、西2個工業(yè)集中區(qū)，總體規(guī)劃面積達(dá)6平方公里，現(xiàn)已建成4平方公里，入園企業(yè)達(dá)200余家，其中投產(chǎn)企業(yè)達(dá)150余家，億元以上規(guī)模企業(yè)12家，5000萬元以上企業(yè)近30家；【區(qū)域產(chǎn)業(yè)】根本形成了以汽車零部件、新能源和新材料、航空配件、軟件數(shù)控、精密制造五大行業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)格局;區(qū)谷里科技產(chǎn)業(yè)配套區(qū)B/2大陽光產(chǎn)業(yè)園拉動的未來之城C/原始股地域投資潛質(zhì)的新興之城區(qū)域經(jīng)濟(jì)以及產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步開展，致使人民生活水平進(jìn)一步提高，高收入人群的不斷增多導(dǎo)致購置力增強；人口的不斷增多、城市化進(jìn)程的加快以及未來規(guī)劃的利好等因素，區(qū)域未來前景看好九島夢都城價值體系知性體驗表相價值距離價值使命價值地域價值知性價值主城別墅——出那么繁華都市具備了城市中心的繁華外延“心理感〞城市近在咫尺28分鐘生活圈“距離感〞「28分鐘繁華外延」南京新街口:25公里28分鐘江寧東山:20公里20分鐘奧體新城:16公里15分鐘南京祿口國際機場:20公里20分鐘四縱：寧馬高速公路大谷路寧丹路將軍大道四橫：正方大道秣周路繞越高速板霞路九島夢都城價值體系知性體驗表相價值15分鐘奧體商圈20分鐘江寧東山28分鐘新街口九島夢都城【區(qū)域交通】區(qū)域公路形成“四橫四縱〞路網(wǎng)格局與南京主城區(qū)及江寧東山新城區(qū)融為一體,連接奧體寧馬高速形成市內(nèi)不計費的快速通道，連接主城的寧丹路,今年有望全線改造完成；九島夢都城價值體系工程比鄰牛首山風(fēng)景區(qū)、銀杏湖高爾夫、白鷺湖度假山莊生態(tài)風(fēng)景區(qū)的中央地帶；工程傳遞的是富有濃烈田園氣息的產(chǎn)品形態(tài)向一家人回歸自然返樸歸真的生活形態(tài)的轉(zhuǎn)變；感性認(rèn)知內(nèi)相價值「生態(tài)中央莊園生活」生態(tài)價值產(chǎn)品價值感性價值配套價值牛首山生態(tài)綠廊

農(nóng)業(yè)原生態(tài)莊園南部休閑度假風(fēng)光回歸自然心，生活就是找尋自然的過程九島夢都城價值體系聯(lián)排產(chǎn)品功能空間「北美風(fēng)情景觀空間」感性認(rèn)知內(nèi)相價值產(chǎn)品價值生態(tài)價值感性價值配套價值雙拼產(chǎn)品私享空間融古典、藝術(shù)、自由為一身的北美建筑風(fēng)格以及外部景觀空間的完美融合。北美風(fēng)情—用材考究細(xì)節(jié)明顯，品質(zhì)感較強；私享空間—雙拼產(chǎn)品更彰顯身份地位尊貴感；功能空間—聯(lián)排滿足最大程度的空間釋放；休閑空間—有生活感的社區(qū)景觀動線設(shè)計；景觀休閑生活空間九島夢都城價值體系內(nèi)部資源擁有社區(qū)配套資源完善，商業(yè)街區(qū)、小學(xué)、幼兒園、醫(yī)療、多功能會所等，滿足高端品質(zhì)需求的多元生活情調(diào)，全方位滿足業(yè)主教育、聚會、娛樂等不同的需求，同時也是尊貴身份的極致彰顯；外部資源共享共享谷里江寧教育、商業(yè)、娛樂休閑、醫(yī)療等綜合資源；「天籟生活多元配套」感性認(rèn)知內(nèi)相價值配套價值使命價值知性價值產(chǎn)品價值九島夢都城價值體系差異化發(fā)現(xiàn)真相價值Value審定項目真相價值物理價值第一圈層價值實現(xiàn)差異化“薄利時代”性價比才是價值王道“終端客戶”與中產(chǎn)階層的模糊化本質(zhì)發(fā)現(xiàn)——250萬左右主城聯(lián)排

350萬左右主城雙拼電信搶占平價模式首日預(yù)售均破萬臺“高端商品”的消費也可以大眾化/平價化，商業(yè)市場競爭原則是市場接受度；稀缺價值擁有價值投資價值價值呈現(xiàn)——花不多的錢買有優(yōu)越感的房子高端產(chǎn)品相對的低總價面子、景觀、品質(zhì)感的居所九島夢都城品牌屋建立價值品牌屋低總價超值優(yōu)越感破瀾而出的主城生態(tài)名墅北美風(fēng)情景觀空間主城綠廊新興之城恢弘立市墅城夢

都天籟生活多元配套價值品牌屋——九島的7重價值禮遇九島夢都城工程定位九島夢都城工程定位——主城純墅私家莊園生態(tài)示范區(qū)28分鐘主城生活圈私家莊園生活原生態(tài)純墅板塊New

Natural

LifeKeyword：九島夢都城價格定位價格定位價格定位原那么：市場因素：目前處于政策調(diào)控持續(xù)期,市場價格競爭劇烈,定價要考慮市場接受度和合理性；產(chǎn)品因素：2期產(chǎn)品代表工程品質(zhì)的提升,價格要相對1期產(chǎn)品價格有一定層次的提升；九島夢都城價格定位雙拼產(chǎn)品價格擬合參照工程選取原那么目前與本工程位置相似，并擁有同類產(chǎn)品的臥龍湖國際社區(qū)、山河水花園及中浩青溪莊園，進(jìn)行價格進(jìn)行擬合，擬合過程中，著重考慮區(qū)位、戶品、景觀、配套等可能對別墅產(chǎn)品價格產(chǎn)生的影響的幾大要素，擬合過程如下：雙聯(lián)別墅

ABC比較內(nèi)容權(quán)重臥龍湖國際社區(qū)山河水花園中浩青溪莊園擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)地理位置20%1.250.2500.850.1700.950.190項目品牌5%1.000.0501.200.0600.800.040項目規(guī)模10%0.850.0851.000.1001.020.102交通條件10%0.800.0800.950.0950.900.090景觀資源15%0.600.0901.020.1531.000.150立面設(shè)計5%0.800.0400.950.0480.800.040產(chǎn)品戶型15%0.700.1050.750.1130.750.113社區(qū)景觀及環(huán)境15%0.650.0980.600.0900.550.083配套設(shè)施5%0.500.0250.750.0380.700.035合計100%

0.823

0.866

0.842九島夢都城價格定位雙拼產(chǎn)品價格擬合將各比較對象的市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出參考定價：上述市場比較法中各相關(guān)工程的價格為目前現(xiàn)場銷售價格，據(jù)此，本工程目前能實現(xiàn)的雙聯(lián)價格為12300元/㎡；參考對象銷售均價修正系數(shù)修正價格項目權(quán)重權(quán)重價格當(dāng)期擬合價格臥龍湖國際社區(qū)14000.000.8211515.000.404606.0012325.00山河水花園15000.000.8712982.500.405193.00中浩青溪莊園15000.000.8412630.000.202526.00九島夢都城價格定位聯(lián)排產(chǎn)品價格擬合參照工程選取原那么目前與本工程位置相似，并擁有同類產(chǎn)品的頤和南園、國信自然天城及大吉山水田園，進(jìn)行價格進(jìn)行擬合，擬合過程中，著重考慮區(qū)位、戶品、景觀、配套等可能對別墅產(chǎn)品價格產(chǎn)生的影響的幾大要素，擬合過程如下：聯(lián)排別墅

ABC比較內(nèi)容權(quán)重頤和南園國信自然天城大吉山水田園擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)地理位置20%0.850.1700.850.1700.850.170項目品牌5%1.050.0531.080.0541.250.063項目規(guī)模10%1.050.1051.250.1251.020.102交通條件10%0.750.0750.700.0700.850.085景觀資源15%1.250.1881.000.1501.050.158立面設(shè)計5%0.780.0391.050.0530.850.043產(chǎn)品戶型15%0.850.1280.800.1200.750.113社區(qū)景觀及環(huán)境15%0.450.0680.400.0600.550.083配套設(shè)施5%0.600.0300.700.0350.500.025合計100%

/0.854/

0.837/

0.840九島夢都城價格定位聯(lián)排產(chǎn)品價格擬合將各比較對象的市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出參考定價：上述市場比較法中各相關(guān)工程的價格為目前現(xiàn)場銷售價格，據(jù)此，本工程目前能實現(xiàn)的聯(lián)排端戶價格為10500元/㎡左右；由于聯(lián)排別墅的端戶及中間戶在別墅感受、舒適性等方面存在一定差異，目前的端戶及中間戶的價格比為1:0.9，所以可以實現(xiàn)的聯(lián)排中間戶價格為9500元/㎡左右；參考對象銷售均價修正系數(shù)修正價格項目權(quán)重權(quán)重價格當(dāng)期擬合價格頤和南園12500.000.8510675.000.454803.7510625.68國信自然天城14000.000.8411711.000.303513.30大吉山水田園11000.000.849234.500.252308.63客戶定位推導(dǎo)九島夢都城客戶定位客戶定位推導(dǎo)模型定位原那么：結(jié)合1期外銷客戶參考，根據(jù)2期產(chǎn)品屬性逆向定位客群特征;規(guī)定動作：1、前期客戶綜合分析;2、鎖定客群區(qū)域方向；3、鎖定價格因素客群劃分；4、鎖定購置因素客群劃分；考慮因素：客戶區(qū)域客戶行業(yè)客戶年齡客戶需求區(qū)域?qū)傩孕枨蠖ㄎ豢蛻裟Ｐ蛥^(qū)域?qū)傩?00%價格定位70%需求方向50%客戶圈層30%價格定位客戶定位模板九島夢都城客戶定位前期來訪客戶大多以工程周邊板塊和江寧區(qū)居多，此類客戶大多在周邊開廠做生意,購置目的以自住第一居所為主，其他客戶集中在河西、主城南，以改善型兼投資類為主；客層區(qū)位小區(qū)域大區(qū)域雨花區(qū)河西片區(qū)主城4區(qū)（鼓樓/玄武/秦淮/白下）江寧區(qū)未來主力客層區(qū)位方向：改善自?。汗壤锛芭R近板塊、江寧區(qū)、主城南部改善兼投資：河西板塊城中4區(qū)城中江寧財富階層投資為主兼居住高知、高收入群體投資兼居住大型企業(yè)高管自住為主.客群來源示意圖當(dāng)?shù)睾椭苓叞鍓K民營企業(yè)主自住為主奧體谷里財富階層自住為主兼投資本案江寧區(qū)企業(yè)老板,自住為主客戶定位模板九島夢都城客戶定位主力總價銷售單價主力戶型奧體公寓24819000130江寧公寓24814000177方山聯(lián)排24815000165本案聯(lián)排248預(yù)計10000248本案雙拼349預(yù)計12000291本案的主力總價250-350萬，在該總價區(qū)間內(nèi)僅能置換奧體3房，以及江寧4房；對高端客戶而言，本工程產(chǎn)品具備物業(yè)產(chǎn)品升級并具有總價競爭力的置換關(guān)系；同方山聯(lián)排相比，本案具備足夠的產(chǎn)品總價競爭力，顯著的區(qū)位優(yōu)勢以及較大的投資價值；未來客戶鎖定在：市場具備同總價承受力的財富階層，生活的導(dǎo)向是購置的原動力；同總價端的產(chǎn)品置換房源置換城中2房奧體3房江寧4房260萬2期產(chǎn)品和價格升級

我們的客戶提升至中高端型：同等置換！換房子，還是換生活？客戶定位模板九島夢都城客戶定位購買因素度假別墅第二居所居家別墅第一居所商務(wù)別墅會所社交投資別墅保值增值圈層感受景觀環(huán)境度假感受道路通達(dá)價格承受工作距離投資門檻產(chǎn)品稀缺人文配套資源居住舒適度高稀缺景觀資源差異生活形態(tài)產(chǎn)業(yè)園附近距市中心近區(qū)域發(fā)展前景產(chǎn)品升值空間1期客層定位中產(chǎn)階層價格門檻200萬企業(yè)家層景觀資源300萬圈層感受政策門檻升值空間地域資源前期客層需求特征4商務(wù)投資兼顧自住1期成交客戶分析1期市政配套缺乏價值未被充分挖掘，外銷房源價格優(yōu)勢較為明顯，吸引了較多改善性需求和投資型客戶的購置。成交客戶大局部都為有一定經(jīng)濟(jì)實力的生意人，私營業(yè)主、公務(wù)人員為主，有改善居住環(huán)境的想法。客戶定位模板九島夢都城客戶定位品質(zhì)家庭＜250萬走過理想與歲月的60一代理想主義基因與現(xiàn)實主義態(tài)度完美融合盡享天倫此刻更為重要首改投資大戶型平均＞300平米80級墅花不多的錢買有投資價值的房子70級墅花不多的錢買有居住品位的房子品質(zhì)家族＜350萬改善自住資本家族＜500萬純改善60級墅花不多的錢買有生活腔調(diào)的房子中大戶型平均＜300平米時光似流淌的水三毛的流浪夢印刻在每一個70一代的心中四代同堂向往，因為太美，那個心靈的歸宿竟一點點地清晰起來80后我們在路上……是家庭的顏色讓我們駐足看生命奔放任時光流淌不禁發(fā)現(xiàn)家就在腳下中小戶型平均＜250平米企業(yè)管理層行業(yè)精英銀行/金融/房地產(chǎn)行業(yè)政策影響一般經(jīng)濟(jì)寬裕私營業(yè)主企事業(yè)單位骨干大型國企/外企中高層政策影響較小

經(jīng)濟(jì)實力有限私營的企業(yè)老板企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)嚴(yán)重政策干擾經(jīng)濟(jì)實力強2期客層需求特征判斷客戶定位模板九島夢都城客戶定位1234改善型消費圈層型消費2期產(chǎn)品和價格的升級,伴隨配套和道路的完善,改善型將成為主力消費形態(tài),價格仍為第一考量因素,客層提升中高產(chǎn)財富階層.以家庭為單位的改善型消費對于高端物業(yè)的生活追求,返樸歸真的生活向往,將隨著閱歷年齡的增長，越發(fā)強烈,從向往升級到追求.客層需求比例劃分生活型消費追求高品質(zhì)自然生活形態(tài)圈層追捧集體遷居的傾向具有顯著的行業(yè)特征,私營業(yè)主/企業(yè)高管/公務(wù)員,抱團(tuán)購置集體遷居傾向,工程口碑營造將成為拓客的重點.分布在江寧/河西/主城板塊,35-45歲之間,注重板塊開展和升值空間,一但板塊成熟很有可能轉(zhuǎn)為自??；板塊投資兼顧生活綜合消費綜合型消費2期客戶模型搭建UPCS高端客戶資源平臺,自銷別墅產(chǎn)品500套,總價300萬以上物業(yè)過1000套,來訪高端客戶萬人,將為本工程拓客開啟陽光之門；推售策略策略藍(lán)圖優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺營造品牌核心價值精準(zhǔn)打擊目標(biāo)客戶戰(zhàn)略方向界定Sec.03什么是工程確保營銷爭先的戰(zhàn)略方向？03戰(zhàn)略篇精筑金夢都地產(chǎn)品牌人居宏觀市場與工程市場精準(zhǔn)透析工程價值體系挖掘及整體定位擬訂工程營銷戰(zhàn)略藍(lán)圖推廣定位及營銷策略建議01020304市場篇定位篇戰(zhàn)略篇營銷篇Content05服務(wù)篇專業(yè)團(tuán)隊與效勞體系升級建議九島夢都策略藍(lán)圖904套別墅年度目標(biāo)2012年度實現(xiàn)1標(biāo)段15700㎡去化目標(biāo),并實現(xiàn)2標(biāo)段滾動加推；長期目標(biāo)6年內(nèi)完成項目2期整體904套房源的銷售,建立品牌和區(qū)域的影響力.實現(xiàn)項目年均4萬㎡營銷去化目標(biāo)營造九島大盤號召力和持續(xù)生命力營銷目標(biāo)：九島夢都城||期——6年目標(biāo)27萬㎡策略方案目標(biāo)推案節(jié)奏第一階段（2012.9—2013.7)一標(biāo)段56套第一階段第二階段第三階段第四階段第五階段第二階段（2013.9)第三階段（2014.9)第四階段（2016.5)第五階段（2017.10)整體推售建議九島夢都策略藍(lán)圖6年方案5大推階段售節(jié)奏劃分，由北向南按工程1標(biāo)位置方向確立推售節(jié)奏，可實現(xiàn)中心區(qū)域價格提升；九島夢都推售策略

2期1標(biāo)段產(chǎn)品推售策略階段推售策略市場立意別墅市場標(biāo)桿板塊1標(biāo)段的產(chǎn)品啟動預(yù)示著2期的整體入市階段的到來,工程推廣將帶著整個板塊和企業(yè)形成別墅市場的產(chǎn)品標(biāo)桿和品牌標(biāo)桿；產(chǎn)品立意1期升級價格提升2期1標(biāo)段的產(chǎn)品將做為前期整體升級,完美銜接后期產(chǎn)品的入市,適應(yīng)市場的合理價格提升,確保產(chǎn)品去化和整體影響力營造；銷售條件銷售條件的完備6月之前樣板房、景觀示范區(qū)、營銷中心會所的完成和使用，對整體工程落地形象、蓄客、推售和目標(biāo)的完成將起到關(guān)鍵的作用；產(chǎn)品應(yīng)對全程蓄水提前認(rèn)籌工程啟動初就進(jìn)入整體蓄水期，對局部客戶進(jìn)行適合引導(dǎo)蓄水,針對意向客戶采取提前收籌的方式鎖定客戶，確保銷售目標(biāo)。分批屢次推售,同時合理控制推出房源數(shù)量，有利于客戶引導(dǎo)，便于掌握市場動態(tài)，在客戶和價格上更精準(zhǔn)的把握市場;擠壓營銷確保收益少量多頻持續(xù)銷售提升主力聯(lián)排產(chǎn)品價格是實現(xiàn)本案整體利潤目標(biāo)的關(guān)鍵，利用階段性推售產(chǎn)品的提價拉鋸前后價格比，壓迫式促成前期剩余房源的去化；九島夢都推售策略入市時間建議傳統(tǒng)的樓市旺季是較佳的推售時機，可有效提升成交業(yè)績，因此入市時機需結(jié)合傳統(tǒng)樓市旺季進(jìn)行考慮；市場因素考量目前正處于前期政策調(diào)控持續(xù)階段,市場降價競爭劇烈,進(jìn)行合理時間躲避，下半年預(yù)計價格平穩(wěn)漸漸復(fù)蘇;產(chǎn)品體驗考究別墅產(chǎn)品的景觀/立面/樣板房周期持續(xù)亮相,起到良好的示范效果,因此入市時必須具備現(xiàn)場體驗條件，前期蓄水準(zhǔn)備前期蓄客拉長,強化市場對板塊認(rèn)知及客戶對價格承受力預(yù)期，開盤的一炮而紅對后續(xù)銷售影響重大；2024年9月是本工程較為合理的入市時機推案節(jié)奏第一階段（2012.9—2013.6)一標(biāo)段56套整體推售建議銷售時間：2024年9月至2024年6月〔9個月〕推售策略：利用分階段推售價格小幅拉升，實現(xiàn)擠壓式銷售；銷售節(jié)點：2024年3月入市推廣開啟2024年6月銷售條件完備蓄客開啟2024年9月首批28套房源推售2024年11月二次加推剩余房源2024年12月完成50%銷售2024年6月完成95%銷售實現(xiàn)本階段推售房源去化同時，同步為下階段推售房源蓄水；6月樣板房、景觀示范、營銷中心的落地，進(jìn)入全面蓄客期；2012.32012.6

2012.9

2012.112013.6

形象期蓄水期續(xù)銷清盤2012年12月底實現(xiàn)50%去化聯(lián)排均價中間戶9500元/㎡聯(lián)排均價端戶10500元/㎡雙聯(lián)均價中間戶12300元/㎡整體去化95%2次加推28套首次開盤28套九島夢都推售策略九島夢都城銷售道具推案節(jié)奏產(chǎn)品提升建議營銷體驗：6月之前就位第一印象營銷中心〔會所〕〔沙盤/展板/銷控/洽談區(qū)/VIP室/會所功能展示〕營銷中心會所的的形象落地，將預(yù)示2期序幕拉開,首次正式面隊市場，給予購房者的第一印象至關(guān)重要，沙盤/銷控/洽談區(qū)/展扳等現(xiàn)場銷售道具的氣場營建；多功能會所的主題分區(qū)，如紅酒雪茄區(qū)/貴賓區(qū)/休閑區(qū)/健身區(qū)/恒溫游泳館/多功能娛樂會議廳等，都給客戶不同層面的產(chǎn)品信心；九島夢都城銷售道具推案節(jié)奏產(chǎn)品提升建議樣板體驗：6月之前就位樣板房給客戶的感動〔吊頂/過廳/臥室門/風(fēng)格細(xì)節(jié)〕樣板房的打造，營造空間的奢華和靈動，建議方向：滿足工程北美建筑的歐式裝修風(fēng)格，符合品質(zhì)品位的整體地面拼花和吊頂；示意圖墻面歐式尊貴無紡帖紙顯示主人身份的主臥的雙開門；九島夢都城銷售道具推案節(jié)奏產(chǎn)品提升建議景觀體驗：考慮工程1期景觀在檔次上并不是很有沖擊力打造景觀示范區(qū)的重要意義〔水系景觀+莊園特色景觀〕會所景觀示范區(qū)別墅產(chǎn)品更需要景觀體驗，根據(jù)會所位置，打造離銷售中心最近的景觀示范區(qū)域；九島夢都城配套建議推案節(jié)奏產(chǎn)品提升建議商業(yè)配套：涵蓋中端、高端滿足本工程業(yè)主的根本生活需求全功能生活配套〔根底生活配套+品質(zhì)生活配套〕商業(yè)需滿足社區(qū)居民主要包括：餐飲/生活超市/便民菜場/美容美發(fā)店/花店/沖印店洗衣店/金融郵電/行政管理等；九島夢都城配套建議推案節(jié)奏產(chǎn)品提升建議教育配套：工程規(guī)劃小學(xué)/幼兒園提升價值引進(jìn)名?！卜中！场材蠋?力小/瑯小/劍橋雙語〕[教育資源]建議工程從務(wù)實的角度分期打造教育體系，引入知名較好的幼兒園，比方東方劍橋雙語幼兒園；并同時考慮引入優(yōu)質(zhì)小學(xué)——力學(xué)小學(xué)分校，整體打造一流配套教育體系，提升工程價值；推售藍(lán)圖：2期產(chǎn)品的6年營銷目標(biāo)確定去化904套房源2期1批次產(chǎn)品價格建議聯(lián)排中間戶9500元/㎡聯(lián)排端戶10500元/㎡雙聯(lián)均價12300元/㎡2期1標(biāo)段產(chǎn)品推售建議2024.9首次開盤2024.11二次加推2024.12完成50%2024.6完成95%2期1標(biāo)段產(chǎn)品景觀建議2024.6景觀示范區(qū)樣板房營銷中心〔會所〕匹配絕非偶然DemarcationandAchievements推廣策略推廣執(zhí)行形象定位優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺營造品牌核心價值精準(zhǔn)打擊目標(biāo)客戶營銷推廣深入Sec.04推廣如何直擊客戶內(nèi)心中最深處？04營銷篇精筑金夢都地產(chǎn)品牌人居宏觀市場與工程市場精準(zhǔn)透析工程價值體系挖掘及整體定位擬訂工程營銷戰(zhàn)略藍(lán)圖推廣定位及營銷策略建議01020304市場篇定位篇戰(zhàn)略篇營銷篇Content05服務(wù)篇專業(yè)團(tuán)隊與效勞體系九島夢都城推廣形象幾度沉淀回歸隱真。九島夢都城形象秀稿主推形象一：九島夢都城報紙稿九島夢都城形象秀稿主推形象二：九島夢都城報紙稿九島夢都城推廣策略板塊形象落地前期入市,配合工程形象迅速樹立板塊的市場高度,營建工程的影響力,在不同的緯度感受顛峰;產(chǎn)品口碑樹立圈層客戶平臺的建立與開展,利用口碑影響力,形成工程長期滾動銷售的模式;產(chǎn)品內(nèi)涵落地本階段著力于定向渠道的深耕,直擊精準(zhǔn)客層，配合媒體推廣的集中引爆,開啟推售階段的造勢；產(chǎn)品價值表達(dá)產(chǎn)品體驗式營銷的開啟，生活體驗價值拉升,營造新一輪產(chǎn)品立意和客群蓄水；【定向營銷】實現(xiàn)產(chǎn)品精準(zhǔn)客戶拓展和有效營銷推介會+直拜(企業(yè)/機關(guān)/產(chǎn)業(yè)園/銀行)【體驗營銷】通過品牌體驗形成口碑營銷生活價值體驗+產(chǎn)品內(nèi)涵體驗【巡展行銷】通過外場巡展提升工程的認(rèn)知巡展+派單+路演3大策略4大階段231九島夢都城推廣形象營銷線開盤認(rèn)籌巡展行銷形象建立〔5-7月〕拉升深化推廣核心2024年度推廣節(jié)點劃分續(xù)銷期體驗營銷產(chǎn)品認(rèn)知〔5-10月〕定向營銷價值引爆〔7-10月〕活動推廣體驗活動入市活動推廣媒體圈層活動板塊概念形象認(rèn)知工程蓄水全面啟動7836129產(chǎn)品體驗價值認(rèn)知內(nèi)涵體驗渠道深入圈層引領(lǐng)口碑營銷開盤活動戶外、網(wǎng)絡(luò)戶外、報廣、網(wǎng)絡(luò)、電臺、短信、DM戶外、網(wǎng)絡(luò)、電臺、短信在高端區(qū)域形成流動巡展式的外展點持續(xù)亮相，配合工程蓄水期形成工程市場影響力。推介會+客戶直拜的模式，向可能匹配的行業(yè)和圈層開展系列性的推介會活動，并且利用客戶直拜鎖定精準(zhǔn)客戶。產(chǎn)品氣質(zhì)價值體驗作為形象的第一輪拉升,隨后利用體驗式營銷深化客戶對產(chǎn)品的認(rèn)知和了解；爆發(fā)九島夢都城推廣策略第一階段板塊登陸席卷南京啟航路線推廣先行□營銷策略：海量蓄客，進(jìn)場籌備〔推進(jìn)工程，現(xiàn)場接待中心籌備，銷售道具籌備〕■推廣策略：全面拓客網(wǎng)絡(luò)形成戶外形象占位微博互動平臺形成全民互動，入市活動：“牛首山生態(tài)徒步〞體驗活動板塊概念形象認(rèn)知3月—5月新工程入市，一場聲勢空前的市場問候必不可少。全方位搶占熱點平臺，微博占位、戶外形象展示、活動引爆三管齊下，表達(dá)出工程不一樣的感覺，短期內(nèi)建立市場高效關(guān)注。九島夢都城推廣策略形象建立期‖戶外形象占位戶外群眾形象占位，持續(xù)引起市場關(guān)注執(zhí)行要點——選擇重點區(qū)域戶外覆蓋，從主城中心，到主城周邊，再到工程沿途道路，全城一線引導(dǎo)覆蓋，高效傳播工程形象。主城區(qū)中心：新街口、鼓樓、珠江路等；主城周邊：龍江、江東北路、奧體、寧南等；進(jìn)出主城主要道路：賽虹橋立交、寧馬高速、寧蕪高速等。九島夢都城推廣策略形象建立期‖入市活動2024與自然同在\\牛首山生態(tài)徒步活動【活動目的】親近自然倡導(dǎo)綠色健康生活；【活動組織】與南京知名戶外俱樂部聯(lián)手舉辦，號召全城徒步愛好者及熱愛山水自然的人，一起參與徒步活動；【傳播平臺】戶外俱樂部客戶平臺/網(wǎng)媒/微博平臺九島夢都城推廣策略形象建立期‖微博熱點平臺全民圍脖時代，圍觀改變營銷網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)成為當(dāng)下人們的主流溝通手段，微博作為新興手段更加熾熱，表達(dá)主動傳播的效果。啟動新浪微博官方網(wǎng)址，作為工程咨詢和活動互動平臺。引入網(wǎng)絡(luò)推手運營，或工程組排班自行維護(hù)。作為一種充分應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)WEB2.0的營銷思路，建立微博系統(tǒng)，增加客戶互動性，感受到九島夢都城的精彩內(nèi)容，并成為口碑傳播的平臺.以“生態(tài)田園自然〞作為微博的主題,讓高端客戶群，集中離散型客戶，以形成圈層交流.九島夢都城推廣策略第二階段生活體驗感受九島生活是一場尋找自然的旅程生活體驗價值認(rèn)知5月—7月□營銷策略：全面拓客〔市內(nèi)巡展點開啟、客戶派單、區(qū)域客戶路演〕■推廣策略：氣氛營造，現(xiàn)場邀約達(dá)成6月現(xiàn)場包裝到位，體驗式營銷的全面開啟生活價值活動體驗開啟客戶廣泛參與的微博造勢活動線上媒體全面開啟,利用生態(tài)體驗活動和網(wǎng)絡(luò)活動積聚人氣，結(jié)合市內(nèi)巡展點開啟全面拓客；銷售中心建議：6月現(xiàn)場接待中心包裝準(zhǔn)備到位，同時樣板示范段、樣板房公開，全面營造別墅生活氣氛。價值亮相期‖市內(nèi)巡展陣地搭建內(nèi)容：工程資料\工程展示\沙盤展示\活動外場互動\派單全面布展：網(wǎng)羅全城重點商業(yè)中心,采取輪回巡展，全面建立工程認(rèn)知度,保持工程工程的持續(xù)亮相，地點選擇區(qū)域商業(yè)中心、城中人流集中區(qū)域，確保樣板公開后的蓄水客群區(qū)域的完整覆蓋；九島夢都城推廣策略價值亮相期‖工程現(xiàn)場別墅氣氛營造時間節(jié)點：6月初，工程須具備接待條件，為客戶營造別墅生活場景，提升工程感性認(rèn)知。主要展示節(jié)點：全程引導(dǎo)——從進(jìn)入工程500米范圍內(nèi)，戶外形象的引導(dǎo)，包括：道旗、指示牌、工地圍擋等；地盤包裝——進(jìn)入工程現(xiàn)場，接待中心外場氣氛的營造，包括：中心廣場、戶外休息區(qū)、景觀道路等；接待中心——會所內(nèi)部氣氛的營造，包括：主控臺、沙盤區(qū)、洽談區(qū)、休息區(qū)、形象展示區(qū)、水吧等；樣板示范段——工程內(nèi)部景觀氣氛的展示，包括：中心景觀，景觀道路、樣板房沿途景觀等；樣板房——樣板房內(nèi)部生活氣氛展示，包括裝修風(fēng)格、室內(nèi)裝飾、主題房間、戶外花園等；九島夢都城推廣策略體驗式營銷‖全程形象引導(dǎo)營造別墅場域感，先入為主的產(chǎn)品價值體驗體驗式營銷‖地盤形象展示營造別墅場域感，先入為主的形象體驗體驗式營銷‖接待中心包裝表達(dá)客戶尊崇感，工程品牌及產(chǎn)品價值引導(dǎo)體驗式營銷‖樣板示范段營造未來生活遠(yuǎn)景呈現(xiàn)體驗式營銷‖樣板房展示別墅生活場景體驗九島夢都城推廣策略價值亮相期‖客戶體驗活動【邀請對象】蓄水客戶25~30組【亮點解析】天盛農(nóng)莊〔帶客戶深入大自然，放松工作疲憊的身心，采摘水果蔬菜，吃農(nóng)家菜，真正體會農(nóng)莊的天然之樂〕久在樊籠里，復(fù)得返自然“縱情·田園之樂〞農(nóng)家樂體驗活動九島夢都城推廣策略隨手拍，南京最美的自然風(fēng)景“發(fā)現(xiàn)·自然之美〞微博攝影大賽【活動目的】網(wǎng)絡(luò)人群的大規(guī)模磁鐵效應(yīng)，既是活動，也是目標(biāo)客戶的第一次摸底。通過活動的開展，聚焦工程關(guān)鍵屬性，并積累有效客戶，強勢蓄水?！净顒觾?nèi)容】通過微博平臺的開放性，發(fā)起活動主題，廣泛征集含有＃隨手拍#，發(fā)現(xiàn)自然之美攝影作品?！净顒有问健吭谛吕宋⒉┥辖⒐俜交顒禹撁妫P(guān)注者即可參加活動，活動周期為一個月。官方頁面即時更新活動狀況，并轉(zhuǎn)發(fā)優(yōu)秀作品?；顒咏Y(jié)束后所有文章進(jìn)行評比由評委評選出優(yōu)秀作品并獎勵。價值亮相期‖網(wǎng)絡(luò)活動九島夢都城推廣策略第三階段內(nèi)涵體驗渠道深入情景互動價值感受生活體驗公開出售7月—10月□營銷策略：精準(zhǔn)拓客的全面開啟集中開盤銷售引爆■推廣策略：名品嫁接，實景開盤定向營銷的開啟實景開盤客戶活動，增加互動性外場精準(zhǔn)拓客+開盤活動引爆,本階段將整體營銷推廣推向高潮;高端名品嫁接，為開盤活動制造噱頭，更為客戶貼上身份標(biāo)簽，為后期熱銷造勢。九島夢都城推廣策略定向拓客渠道‖九島夢都城走進(jìn)名企客戶推介會企業(yè)走訪針對高知產(chǎn)業(yè)園和知名企業(yè)進(jìn)行聯(lián)誼和走訪,舉行產(chǎn)品推介活動；1推介會時間推介會地點谷里區(qū)域谷里工業(yè)產(chǎn)業(yè)園江寧區(qū)域衛(wèi)崗/南瑞/西門子/南電奧體區(qū)域新城科技園/雨潤優(yōu)質(zhì)企業(yè)中層是最易拉動的客群之一，增加工程在企業(yè)的知名度和認(rèn)可度，將大幅緩解工程后期銷售壓力;九島夢都城推廣策略定向拓客渠道‖客戶互動銀行VIP各大銀行金融VIP客戶活動參與和項目活動邀請，開展點對點客戶推介；2推廣渠道:銀行DM銀行網(wǎng)絡(luò)廣告客戶推介會客戶游園活動銀行200萬以上固定存款VIP客戶(非限購類客戶)開展活動互動,同期導(dǎo)入工程信息,與工程貸款銀行建立良好關(guān)系,進(jìn)入銀行內(nèi)部系統(tǒng)想其職工開展宣傳和推廣;九島夢都城推廣策略定向拓客渠道‖直拜行動+短信+DM南京企業(yè)家企業(yè)家聯(lián)誼會會員推介、直拜大企業(yè)中高管;3政府機構(gòu)挖掘領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系,走進(jìn)機關(guān)開展，大客戶要形成協(xié)議單位;4短信DM對輻射區(qū)域高檔私家車主、銀行VIP、企業(yè)法人、高檔社區(qū)業(yè)主;5UPCS客戶平臺UPCS高端客戶300萬成交類客戶過1000人,來訪客戶資源近萬人;6九島夢都城推廣策略公開出售期‖9月開盤活動酒會+自助餐+時尚表演秀【活動亮點】開發(fā)商與嘉賓共同開啟酩悅香檳，舉杯共賀啟動開盤;風(fēng)格高雅的開盤活動，更像是一個時尚圈的慶典，營造層峰圈層氣氛，為客戶帶來與眾不同的體驗。酩悅香檳Moet&Chandon酩悅香檳的歷史可追溯至250多年的家族傳統(tǒng)，現(xiàn)時酩悅屬于全法國最大的MOETHENNESSY集團(tuán)所擁有。擁有250年釀酒傳統(tǒng)的MoetChandon，曾因法皇拿破侖的喜愛而贏得“Imperial〔皇室香檳〕〞的美譽。到目前為止酩悅香檳已成為法國最具國際知名度的香檳。拿破侖、亞歷山大一世、全俄羅斯皇帝、弗蘭西斯二世、奧地利皇帝以及普魯士皇帝以及當(dāng)時國王最寵幸的蓬巴杜夫人都是酩悅香檳的忠實擁護(hù)者，也是2024年唯一入選?商業(yè)周刊?全球百強品牌的香檳酒品牌。圈層營銷持續(xù)發(fā)力□營銷策略：持續(xù)銷售期，現(xiàn)場活動帶動內(nèi)部圈層開展■推廣策略：建立九島客戶會系統(tǒng)圈層活動的開啟熱銷期客戶暖場常態(tài)活動通過對工程圈層平臺的營建,形成客戶滾動的自我開展,為后期銷售做準(zhǔn)備。10月—12月九島夢都城推廣策略第四階段圈層引領(lǐng)口碑營銷感受后的感動，將感動傳達(dá)給朋友九島夢都城推廣策略持續(xù)銷售期‖圈層活動RESONANCETOGETHER適當(dāng)?shù)姆绞降墓缠Q，才是最有力的把別人的圈層變成自己的,建立九島夢都城客戶會系統(tǒng)感受后的感動，將感動傳達(dá)給朋友九島客戶會Club功能工具TOOL身份面具

MASK心靈道具

PROP“我是〞“我有〞“我在〞關(guān)注產(chǎn)品成為這區(qū)的原住民，是TA的理想關(guān)注感受產(chǎn)品、服務(wù)讓TA以此為傲關(guān)注口碑TA開始和TA的朋友分享這份快樂和感動九島夢都城推廣策略【活動地點】現(xiàn)場接待中心【活動意義】切合“尋找自然〞到“體驗自然〞的概念，打動目標(biāo)客群心理；緊扣產(chǎn)品體驗主題，為客戶到現(xiàn)場體驗制造噱頭；以情動人，自然真實【合作